Introducción a la economía de la vivienda.

Tema 8
Introducción a la Economía de la Vivienda
Economía Aplicada
Curso 2008-2009
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Índice
1.
Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”
2.
La oferta de vivienda
3.
La demanda de vivienda
4.
El equilibrio en el mercado de la vivienda
5.
Políticas públicas
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Bibliografía
¾
¾
López García, Miguel Ángel (1992).
Taltavull, Paloma (2000).
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1. Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”
Æ Los economistas consideran que cada unidad de vivienda
proporciona una determinada cantidad de servicios de vivienda por
unidad de tiempo.
Æ Los consumidores pueden acceder a servicios de vivienda a
través de la compra o el alquiler.
ÆLa vivienda es un bien privado, pero tiene características
especiales que lo diferencian de otros bienes.
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1. Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”
1) Satisface una necesidad básica de las personas: resguardo.
2) Es la decisión financiera y de consumo más importante en la vida
de una persona.
3) La vivienda es, dentro de los bienes “importantes, el bien más
duradero en el tiempo.
4) Su localización es fija. Las unidades de vivienda no pueden,
normalmente, trasladarse Æ la localización de la vivienda puede
tener consecuencias no recogidas en el precio (distancia al lugar de
trabajo, colegios, etc.).
5) A diferencia de otros bienes, la unidad de vivienda es indivisible.
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1. Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”
6) La vivienda tiene una gran cantidad de características, no es un
bien homogéneo, y, además, estas características no son valoradas
igual por todos los agentes.
7) Su alto coste de construcción hace que muchas personas lo
utilicen como un mecanismo de acumulación de riqueza.
8) Problemas de información: los demandantes no conocen
perfectamente las características de la vivienda y los oferentes no
conocen directamente las características de los potenciales
ocupantes.
9) Importantes costes de transacción asociados a la búsqueda o al
cambio de vivienda.
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1. Las peculiaridades de la mercancía “vivienda”
10) Estrechez del mercado (las viviendas se encuentran dispersas
en términos geográficos).
11) No convexidades en la producción (ejemplo: el coste medio de
producir un bloque de 20 viviendas es menor que un bloque de 10
viviendas).
12) Ausencia casi absoluta de aseguramiento y mercados de
futuros.
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2. La demanda de vivienda
Æ Como en el caso de otros bienes, existe un precio máximo que
cada comprador estaría dispuesto a comprar por cada unidad de
vivienda. Cada unidad de vivienda adicional le produce una menor
satisfacción que la anterior.
Æ Bien superior: si la renta del comprador aumenta, se incrementa
la demanda de servicios de vivienda.
Æ Bien normal: si el precio de los servicios de vivienda aumentan,
la demanda se reduce.
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2. La demanda de vivienda
Æ Varios factores pueden afectar a la curva de demanda de
servicios de vivienda
DV = f ( P, Y , E , Pd f , S , Pob, r )
- + + + + + 1) Precio actual:
2) Renta actual:
3) Empleo:
4) Expectativas sobre los precios futuros:
5) Impuestos y subsidios:
6) Población:
7) Tipo de interés:
↑P
↑Y
↑E
↑ Pdf
↑S
↑ Pob
↑r
Æ ↓ Dv
Æ ↑ Dv
Æ ↑ Dv
Æ ↑ Dv
Æ ↑ Dv
Æ ↑ Dv
Æ ↓ Dv
9
P
↑Y ↑E
↑ Pf
↑S
↑ Pob
↓r
P1
P2
D’v
Dv
0
Q1
Q2
Q
10
3. La oferta de vivienda
Æ Grosso modo, una unidad de vivienda está definida por varias
características:
- Localización
- Superficie
- Calidad
- Densidad estructural del edificio
Æ Inputs: capital, trabajo, suelo.
Æ La producción de servicios de vivienda comprende 4 procesos:
- Construcción
- Mantenimiento
- Rehabilitación
- Conversión
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3. La oferta de vivienda
Æ Como en el caso de otros bienes, existe un precio mínimo que
cada vendedor estaría dispuesto a aceptar por cada unidad de
vivienda. Cada unidad de vivienda adicional tiene un coste unitario
superior al anterior.
Æ Varios factores pueden afectar a la curva de oferta de servicios
de vivienda
OV = f ( P, Po , Pinputs )
f
+ -
-
1) Precio actual:
2) Expectativas sobre los precios futuros:
3) Precio de los inputs
↑P
Æ ↑ Ov
↑ Pof Æ ↓ Ov
↑ Pinputs Æ ↓ Ov
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3. La oferta de vivienda
Æ En el C/P, la oferta de vivienda es más rígida que a largo plazo,
dado que la construcción de una nueva vivienda requiere de unos
plazos de tiempo. A largo plazo, la oferta de vivienda es más
flexible.
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P
↓ Pof ↓ Pinputs
Olpv
P2
P1
Ocpv
0
Q1
Qcp2
O’cpv
Qlp2
Q
14
4. El equilibrio en el mercado de la vivienda
Æ El corto plazo
Ocpv
P
La oferta es muy rígida Æ
los desplazamientos de la
demanda apenas afectan a
la cantidad de servicios de
vivienda, sino al precio.
P2
P1
D’v
Dv
0
Q1
Q2
Q
15
4. El equilibrio en el mercado de la vivienda
Æ El largo plazo
La oferta es más elástica
Æ los desplazamientos
de la demanda afectan a
precios y cantidades.
P
Olpv
P2
P1
D’v
Dv
0
Q1
Q2
Q
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5. Políticas públicas y vivienda
¿Por qué interviene el sector público?
Æ Eficiencia: externalidades en la producción de vivienda
- Efecto vecindad. Si las viviendas próximas son de mayor calidad,
una vivienda aumenta su valor. Sin embargo, al construir la
vivienda, un inversor sólo tendrá en cuenta el beneficio privado que
él puede obtener.
- Coste social de los barrios degradados. Las zonas con viviendas
más viejas y en peores condiciones tienden a ser focos de crimen,
drogas, etc.
Estos motivos justificarían que el Estado subvencionase una mayor
producción de vivienda.
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5. Políticas públicas y vivienda
¿Por qué interviene el sector público?
Æ Equidad: en principio, las prestaciones en efectivo son más
eficientes que las prestaciones en especie. Sin embargo, si se
considera que es un bien especial y que los ciudadanos accedan a
un cierto nivel de servicios de vivienda, se justifica la intervención
del gobierno para promover políticas que permitan acceder a una
vivienda digna al mayor número de personas posible.
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5. Políticas públicas y vivienda
Tipos de intervención pública en el mercado de la vivienda
- A través de regulaciones (edificabilidad, normas acerca de los
materiales, etc.).
- A través de ayudas directas y bonificaciones fiscales.
- A través de vivienda social.
- Controles de precios (alquileres o precios tasados).
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5. Políticas públicas y vivienda
Æ Ayudas directas y bonificaciones fiscales
Ocpv
P
A c/p, las ayudas apenas
incrementan la cantidad
de viviendas, sólo suben
el precio.
P2
P1
S
D’v
Dv
0
Q1
Q2
Q
20
5. Políticas públicas y vivienda
Æ Ayudas directas y bonificaciones fiscales
P
Olpv
A l/p, las ayudas pueden
mejorar el acceso a la
vivienda
P2
P1
S
D’v
Dv
0
Q1
Q2
Q
21
5. Políticas públicas y vivienda
Æ Vivienda de protección oficial (provisión directa)
P
Olpv
Cae el precio y aumenta
la cantidad de servicios
de vivienda
O’lpv
PO
P1
P2
Dv
0
Q1
Q2
Q
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5. Políticas públicas y vivienda
Æ Vivienda de protección oficial (provisión directa)
Tiene otros problemas:
- El sector público ha sido ineficiente en la construcción (aunque es
posible, y de hecho se hace, externalizar).
- Es más eficiente dar el dinero en metálico que facilitar vivienda en
especie.
- Puede vulnerar la equidad horizontal si la provisión es insuficiente
para atender a todas las personas que cumplan los requisitos.
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5. Políticas públicas y vivienda
Æ Controles de precios
Ya sea a través de control de alquileres o precios máximos a la
vivienda en propiedad.
P
Olpv
P1
El precio es más bajo
pero se genera escasez
(exceso de demanda).
Pmáx
Dv
0
Qo
Q1
Qd
Exceso de demanda
Q
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