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VIVIENDAS. ELEMENTOS COMUNES
Se consideran elementos comunes de un
edificio dividido en diversas propiedades todos
aquellos que, no siendo privativos, son necesarios
para el adecuado uso y disfrute del edificio.
El listado legal de elementos comunes
que se encuentra en el Código Civil (art. 396) es
una relación de presunciones de comunidad que
pueden modificarse en el título constituido o por
acuerdo unánime. Es posible que algunos de los
elementos enumerados en el citado artículo sean
considerados estatutariamente o por acuerdo
unánime de la Junta de propietarios como
privativos, si ello no impide el funcionamiento de
la comunidad como tal; también es posible que
sean considerados comunes solamente para
algunos copropietarios, no para todos.
Los elementos comunes pueden clasificarse y
agruparse según diversos criterios.
En un grupo están los que lo son por
naturaleza o esencia (suelo, cimentaciones,
muros, escaleras); su desafección no cabe pues
haría imposible la pervivencia de la propiedad
horizontal del edificio. En otro grupo se
encuentran los que lo son por destino o
accesorios (patios interiores, cubiertas); estos
pueden ser desafectados por acuerdo unánime de
los copropietarios, sin que por ello quede
menoscabado el correcto funcionamiento del
régimen de propiedad horizontal.
Por otra parte se diferencian los elementos
comunes materiales y jurídicos. Son materiales
todas las porciones del edificio, instalaciones u
objetos que tengan una realidad física. Son
jurídicos los derechos: las servidumbres y los
derivados del arrendamiento que la Comunidad
de propietarios puede concertar sobre los
elementos comunes.
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La Ley de Propiedad Horizontal no establece
normas específicas para el uso de los elementos.
Deben respetarse las establecidas en el Código
Civil (art. 394 y art. 397).
Según el Código Civil cada propietario puede
servirse de los elementos comunes del edificio
dividido en propiedades diversas conforme a su
destino de manera que no perjudique el interés
de la comunidad ni impida a los copropietarios
utilizarlos según su derecho. Sin embargo,
ninguno de los propietarios puede, sin el
consentimiento
de
los
demás,
hacer
alteraciones en la cosa común, aunque de
ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Es muy frecuente que las comunidades
realicen obras en fachadas: aperturas de
huecos, cierre de terrazas y balcones o
alteraciones en el revestimiento. En este caso es
necesario recordar que el Código Civil (art. 396)
incluye como elemento común del edificio “su
imagen o configuración”; se trata de un elemento
común inmaterial. Dicha imagen o configuración
se refiere a la de la fachada y a la de los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y
ventanas. Las terrazas, balcones y ventanas en sí
mismos no deben entenderse incluidos en el
listado legal de elementos comunes, sino sólo su
revestimiento exterior y el de sus elementos de
cierre, que son elementos integrantes de la
imagen exterior o configuración del edificio.
Las azoteas son terrazas singulares que
constituyen la cubierta de un piso inferior; según
la línea jurisprudencial desarrollada se consideran
elemento común en la medida en que forman
parte de la cubierta del edificio. De esta condición
se deriva que, aunque sean de uso privativo, no
pueden
realizarse
obras
en
ellas
sin
consentimiento unánime de los propietarios del
edificio.
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A este respecto también conviene recordar que el
vuelo es considerado por la jurisprudencia como
equivalente a derecho a levantar o a edificar
sobre el propio edificio constituido en régimen de
propiedad horizontal y, así, en una sentencia del
Tribunal Supremo se le atribuye la condición de
elemento común por naturaleza, privando de
eficacia a la reserva que un constructor establecía
a su favor de ejercitar el derecho de elevación
sobre la azotea de un edificio, una vez vendidas
todas las partes privativas.
La Ley de Propiedad Horizontal
considera como elementos comunes:
-
Los
patios;
aunque
pueden
ser
considerados elementos privativos si así se
indica en el título constitutivo o hay acuerdo
unánime de desafectación.
-
Los ascensores. Debe distinguirse entre
el espacio físico ocupado por el ascensor,
sobre el que recae la presunción legal de
comunidad como recinto y el ascensor como
instalación al servicio de la comunidad. Así, la
instalación de ascensor exigirá diversas
mayorías de propietarios según sean las
circunstancias
concurrentes
(ver
L.P.H.,
Art. 17).
(L.P.H.)
-
Los elementos estructurales (pilares,
vigas, forjados y muros de carga). Las obras
que hayan de ejecutarse sobre ellos exigen el
consentimiento
unánime
de
todos
los
propietarios, aunque se encuentren en el
interior de partes privativas del edificio.
-
El portal. En él está prohibida cualquier
tipo de obra sin el consentimiento unánime de
los copropietarios.
Las escaleras. El Tribunal Supremo viene
admitiendo la validez de la cláusula de los
-
estatutos que exime a los propietarios de
locales de la obligación de contribuir a los
gastos de mantenimiento de éstas cuando
aquellos tienen salida propia a la vía pública.
Cuando sea necesario hacer obras en las
escaleras que supongan su corte se requerirá
el acuerdo unánime de los propietarios;
aunque exista otro acceso de salida a la vía
pública.
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-
Las instalaciones, todas ellas
entrada del espacio privativo.
hasta
la
Todo comunero puede usar las cosas
comunes, siempre que disponga de ellas
conforme a su destino, sin perjudicar el interés de
la comunidad y sin impedir a los demás
coparticipes el uso.
Aunque pudieran resultar ventajas para
todos, los elementos comunes son inalterables sin
consentimiento unánime de los propietarios.
ENLACES de INTERÉS
Código civil
Modificación de imagen de edificio. ¿Autorizada?