CANCELACION DE HIPOTECAS y CONDICION RESOLUTORIAS

CANCELACION DE HIPOTECAS y CONDICION RESOLUTORIAS.-
1 Concepto.
- Concepto.
El asiento de cancelación es que tiene por objeto dejar sin efecto -o expresar que ha
quedado sin eficacia- otro anterior.
Es un asiento de carácter negativo, su finalidad es la desaparición de la constatación
registral de la existencia de un derecho real inmobiliario.
Es un asiento de duración indefinida, sin sujeción a plazo ni condición.
La regla general es que cada asiento se cancele por otro de la misma clase.
Si los asientos a cancelar son de distintas clases (por ejemplo, varias inscripciones y
anotaciones), la cancelación llevará la forma del asiento que lo provoca.
En ocasiones los asientos principales se cancelan mediante nota marginal, como en el
caso de caducidad del asiento.
2. Efectos.a) Distinción entre asiento de cancelación y causa de la cancelación, ya que la causa
puede existir extra registralmente y a su vez es posible la extinción registral sin que se
haya extinguido la causa.
b) Con independencia de lo anterior la ley establece una presunción de extinción del
derecho cancelado registralmente –art. 97 LH que opera mientras no se pruebe lo
contrario.
c) De la misma manera respecto a terceros el derecho cancelado no existe, y se
presume extinguido.
3. Circunstancias generales
Las circunstancias que debe contener son las siguientes (artículos 103 LH y 193 y
siguientes RH):
a. Referencia al asiento que se cancela.
b. Causa de la cancelación.
c. Identidad de los otorgantes del documento, de los que solicitan la cancelación y de
los que prestan su consentimiento.
d. Título por el que se practica –notario, fecha, etc.-.
e. Expresión de quedar cancelado total o parcialmente el asiento correspondiente.
f. Referencia a la presentación en el Diario.
g. Fecha y firma.
h. En cancelaciones concisas: Referencia al asiento, causa, expresión de quedar
cancelado, identidad de la persona que consiente o Tribunal que lo dicta, referencia a
la extensa, fecha y media firma.
i. Nota al margen del asiento cancelado.
4. Clases
a) Por su contenido, pueden ser totales o parciales, según se haya extinguido en todo
o en parte el derecho inscrito.
b) Por la persona que las consiente, pueden ser: con, sin o contra, el consentimiento
del titular registral.
c) Por el procedimiento para obtenerla: Sentencia judicial o a instancia de parte.
d) por las circunstancias del asiento, al igual que las inscripciones, podrán ser
extensas o concisas. Podrán ser extensas o concisas.
5. Causas
Las cancelaciones, totales o parciales, de las inscripciones se producen por las
siguientes causas (artículos 78, 79 y 80 LH):
a) Cuando se extingue el inmueble inscrito.
b) Cuando se extinga el derecho inscrito o anotado.
c) Cuando se declare la nulidad del título y en consecuencia la del asiento que el
mismo motivó. Indispensable que se demande la nulidad del asiento para destruir la
presunción “iuris tantum” de exactitud del Registro.
d) Si se declara la nulidad del propio asiento por falta de alguno de los requisitos
legales.
6. Procedimientos para practicar las cancelaciones
· En General
- Las inscripciones o anotaciones no se cancelarán sino por sentencia firme o escritura
pública o documento auténtico en que preste consentimiento el titular del derecho que
se pretende cancelar.
- También sin necesidad de consentimiento si el derecho ha quedado extinguido por
declaración de la Ley.
- Si procede cancelación y no se presta consentimiento procede exigirla mediante
juicio ordinario.
- Los asientos extendidos por orden judicial solo se cancelarán por mandamiento
judicial.
- Condiciones resolutorias e hipotecas por prescripción de acciones siempre que
dentro del año siguiente no resulte del Registro haber sido renovadas, interrumpida la
prescripción o ejecutada la hipoteca. –art 82-5LH-.
· Cancelaciones con consentimiento del titular registral.
- Consentimiento prestado por el propio titular registral.
- Necesidad de expresar causa.
· Consentimiento prestado por el causahabiente del titular
registral.
- Consentimiento prestado por el causahabiente del titular registral. Se trata de un
supuesto de tracto abreviado. Artículo 213 R.H.
· Consentimiento prestado por los representantes del titular registral
Consentimiento prestado por los representantes del titular registral. Padres en ejercicio
de patria potestad. Menores emancipados sin necesidad de complementar capacidad.
Fiduciarios o usufructuarios cuando no sean conocidos los fideicomisarios o nudo
propietarios, siempre que se invierta el importe de los derechos reales extinguidos en
establecimiento bancario a favor
de quienes puedan tener derecho a dicho importe. Consentimiento de un solo cónyuge
-a favor de quien aparezca inscrito el derecho- aunque el crédito conste inscrito para la
sociedad de gananciales.
Cancelación sin consentimiento del titular registral:
a) Cancelaciones contra el consentimiento del titular registral. Extinguido el derecho el
titular del mismo se niega a cancelar, razón por la cual puede pedirse la cancelación a
los Tribunales.
b) Cancelaciones sin el consentimiento del titular registral.
La cancelación se produce automáticamente sin necesidad de acudir a vía judicial ni
necesitar el consentimiento del titular registral. Art. 82-5 LH e hipotecas unilaterales sin
aceptación –art.141 LH-.
Cancelación ordenada por la autoridad judicial
a) Contra el consentimiento del titular del derecho extinguido. El juez dictará
providencia y una vez firme se librará mandamiento expedido por el Juez en cuyo
término jurisdiccional radique el Registro.
b) Cancelación de inscripciones o anotaciones tomadas en virtud de mandamiento
judicial. Se cancelarán por resolución judicial firme.
Especial consideración de las cancelaciones siguientes:
Las cancelaciones por caducidad o prescripción. Especial referencia a los artículos 82,
último párrafo, LH y 177 RH.
La
regla general en la cancelación, como en la de cualquier otro asiento, es la
exigencia del consentimiento del titular de la inscripción o sentencia judicial (artículo 82
LH). Sin embargo, hay ocasiones en las que el Registrador actúa de oficio, como en
los de caducidad del asiento, siendo los más comunes los
siguientes casos:
a) Asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia convenido por las
partes, no sujetos a normativa específica, se cancelan a instancia de parte una vez
transcurridos 5 años desde su vencimiento sin constar asiento
alguno relativo a su ejercicio, modificación o reclamación judicial.
b) Supuestos de cancelación automática pactada por las partes al tiempo de la
constitución del derecho.
· La cancelación de anotaciones preventivas por caducidad. (Especial referencia a las
anotaciones prorrogadas por orden judicial antes de la vigente LEC el 8 de Enero de
2001 que no se cancelan por caducidad).
- Anotaciones preventivas no prorrogadas y las prorrogadas después de 8 de Enero
2.001, que se cancelarán por caducidad al finalizar prórroga.
· La cancelación de derechos personales y menciones. Artículos 98 LH y 353 RH- Menciones de derechos legitimarios. Antes del 01-01-1945. Las posteriores a los 20
años fecha o a los 30 de la muerte del causante.
- Las menciones normales es una mera expresión, alusión o indicación en una
inscripción o anotación preventiva de la existencia de algún derecho que pudiendo
tener inscripción independiente, no fue sin embargo constituido con tal carácter.
La legislación hipotecaria prohíbe su extensión y niega eficacia a las existentes.
Cancelación a instancia de parte, pero entendiéndose solicitada por el mero hecho de
pedir certificación de cargas o al practicar cualquier asiento sobre
finca afectada.
Nota marginal expresando cancelación y
certificación de las menciones canceladas.
constancia en nota de despacho o
· Cancelación por confusión de derechos
Cuando concurran en la misma persona física o jurídica los dos derechos, ejemplo el
acreedor de la hipoteca es la misma persona que el deudor.-
La cancelación de hipotecas. Especial referencia a hipotecas con
nota marginal de ejecución.
Hipotecas. Se cancelarán por caducidad las que en 01-01-1945 cumplieron 30 años
desde el vencimiento del crédito que garantizan, si en los dos años posteriores no se
interrumpió la prescripción.
Las que en tal fecha no tuvieran 30 años desde el vencimiento, caducan al
cumplirlos, siempre que no se interrumpa la prescripción.
Se cancelarán las Hipotecas cuya fecha de inscripción haya superado veinte años mas
uno, desde el final del plazo por que se constituyó, por prescripción de acciones
siempre que dentro del año siguiente no resulte del Registro haber sido renovadas,
interrumpida la prescripción o ejecutada la hipoteca. –art 82-5LH-. Siempre a instancia
de parte y que no conste nota marginal de certificación de cargas para ejecución, en
ese caso se deberá cancelar judicialmente dicha nota.. Cuando aparezca extendida la nota de ejecución, por haberse expedido la
certificación prevista en la misma, no se podrá cancelar la carga por desistimiento del
titular sin que, previamente se ordene su cancelación por el Juez que solicitó la
certificación (artículo 688.2, segundo párrafo L.E.C.).
La cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado.
Condiciones resolutorias –15+1- por prescripción de acciónes siempre que dentro del
año siguiente no resulte del Registro haber sido renovadas, interrumpida la
prescripción o ejecutada. –art 82-5LH-. Siempre a instancia de parte.
NOTA DE INTERÉS:
Con motivo de las reformas operadas en su día en la Ley General Tributaria y en Ley
General de la Seguridad Social, se admite el proceder a cancelar hipotecas
inscritas en el Registro de la Propiedad a favor del Estado (Agencia Tributaria) o
a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, mediante certificación
administrativa y no mediante escritura pública
otorgada ante Notario. Aunque la hipoteca que se cancela se constituyera en escritura
pública.
Cancelacion Condicion Resolutoria por antigüedad en Cataluña y Navarra
http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2010-14428
Condición resolutoria: cancelación por caducidad
En este supuesto, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) trata
de dilucidar si es cancelable por caducidad determinada condición resolutoria,
conforme a lo dispuesto en el artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria. Dicha condición
tiene su origen en un contrato de permuta otorgado ante notario el 12 de julio de 1991,
por el que la propietaria de una finca permutó ésta con una sociedad mercantil
pactándose como contraprestación la entrega a la cedente de tres viviendas,
identificadas, y seis plazas de garaje del edificio a construir en un solar del que era
parte integrante, entre otras, la finca permutada.
En dicho contrato se pactó que el plazo de entrega sería "hasta el 31 de mayo de
1993"; si transcurrido dicho plazo la sociedad adquirente no hubiera entregado los
pisos o locales, la cedente podría optar por exigir el cumplimiento o la resolución de la
permuta. Se estableció que el incumplimiento de la obligación operaría como condición
resolutoria explicita.
El registrador denegó la cancelación de la condición resolutoria por instancia conforme
al artículo 82.5º de la Ley Hipotecaria, basándose en que el procedimiento de dicho
precepto es "de carácter excepcional, ya que como regla general la cancelación de
derechos inscritos en el Registro precisará bien el consentimiento del titular registral, o
bien resolución judicial firme obtenida en procedimiento entablado contra el titular
registral del derecho cuya cancelación se solicita".
Como respuesta, la Dirección asegura que dicho artículo no es aplicable a la
cancelación de condición resolutoria pactada para garantizar el cumplimiento de la
contraprestación en la permuta de finca por obra futura y que, por tanto, se confirma la
nota de calificación del registrador. (DGRN, 25-03-2014)
Si la condición resolutoria o la hipoteca se constituyen en garantía del pago letras de
cambio en las que se instrumentó el pago quepa acudir al sistema de la instancia ni al
del transcurso del plazo de prescripción de la acción cambiaria. Al ser el titular del
derecho el tenedor de la letra ha de acreditarse la tenencia de ésta por acta notarial
(Vid. Rs DGRN de 23.01.2008 y las allí citadas).
Es preciso que conste claramente un plazo de caducidad - para dudas en el plazo Rs.
DGRN 12.12.2003- del "derecho que tenga señalado un plazo de vigencia convenido
por las partes" (opciones y tanteos y retractos convencionales, fundamentalmente) y
habrán de transcurrir cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal
(tanteos, retractos y retornos arrendaticios).
No cabe la cancelación de la opción por caducidad, sino la del asiento de opción
conforme al Art. 177 RH (Rs. 27.03.2000): ha de distinguirse claramente entre la
cancelación del asiento y la del derecho que contiene.
Cabe también, y es importante y útil recordarlo, señalar una caducidad convencional
tanto para derechos que han de ejercitarse dentro de un plazo como para acortar los
plazos de vigencia del asiento, aunque el acreedor y deudor han de estar de acuerdo
en establecerlo, es decir puede pactarse que caduquen los asientos que contienen la
hipoteca o la condición resolutoria transcurridos tres años del plazo del último pago sin
que consten asientos contradictorios en el Registro.
M ODELO DE INSTANCIA PARA LA CANCELACION MEDIANTE INSTANCIA
REGISTRO DE LA PROPIEDAD……………………………………………………………………………..
SOLICITUD DE CANCELACION POR CADUCIDAD
DATOS DEL SOLICITANTE Nombre:........................................ Apellidos:...............................................................
N.I.F./C.I.F./PASAPORTE/T.RESIDENCIA:.......................................TELEFONO:................................................
DATOS PARA FACTURACION (SIN SON DISTINTOS A LOS DEL SOLICITANTE)
NOMBRE Y APELLIDOS O ENTIDAD :................................................................................................
N.I.F./C.I.F./N.I.E.:....................................................................................... TELEFONO: ..............................
SOLICITA
Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, se proceda a la cancelación de la
condición resolutoria que grava la finca ___________ de la Sección _____, al tomo _____ libro _____ folio ______,
constituida a favor de ____________________________________, por haber transcurrido el plazo legal al efecto
establecido.Descripción de la finca:
MANIFIESTA
A) Que señala como domicilio hábil a efectos de notificaciones, de conformidad con el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el siguiente: (dirección postal completa).:
...............................................................................................................
C) Que SI / NO (márquese lo que proceda) ACEPTA que dichas notificaciones, de acuerdo con dicho artículo 322, puedan realizarse por vía telemática, y se compromete a
remitir acuse de recibo por igual medio: Fax:............................. Correo electrónico..........................................................................................................-
, a ............ de .............................................. de ................ .Firma:________________________________________
Habiéndome exhibido el solicitante su documento nacional de identidad, fotocopia del cual se acompaña a la presente,
firma la presente ante mí.
Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal 15/1999 de 13 de diciembre .
De acuerdo con la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal 15/1999 de 13 de diciembre, el titular de los datos, por sí o por su mandatario o representante,
ha prestado su consentimiento inequívoco, y queda informado de los siguientes extremos:
1.- De la incorporación de sus datos a los siguientes ficheros objeto de tratamiento automatizado: a) "Registro de la Propiedad", del que es responsable este Registro de la
Propiedad. El uso y fin del tratamiento es el previsto por la legislación vigente: "El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles" (art. 1 de la Ley Hipotecaria); "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero" (art. 32 de la Ley Hipotecaria); "El Registro de la Propiedad
será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos" (art. 607 del Código Civil); "Los
Registros serán públicos para quién tenga interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos". (art. 221 de la Ley Hipotecaria). b)
"BCIR - FLOTI" (Base de datos Central de Índices Registrales / Fichero Localizador de Titularidades Inscritas), siendo responsable del fichero y del tratamiento este Registro, y
cuyo encargado del tratamiento y representante es el Colegio de Registradores. El uso y fin del tratamiento es permitir el establecimiento de sistemas de información por vía
telemática, "...para facilitar la publicidad formal, por consulta del índice general informatizado... siempre que exista interés en el peticionario". (art. 398.c.2 del Reglamento
Hipotecario).
2.- De que los Registros de la Propiedad están obligados a suministrar a la Dirección General del Catastro los siguientes datos: "la identidad de los titulares o adquirentes de
los citados bienes inmuebles o derechos, número de identificación fiscal y su domicilio; los datos de localización del inmueble, el número de finca registral y la referencia
catastral que conste en el documento autorizado o, en su caso, la no aportación por los otorgantes de dicha referencia." (Ley 13/1996, de 30 de diciembre y art. 2.1 Orden de
23 de febrero de 1999)
3.- De lo establecido por el Apartado Sexto de la Instrucción de la DGRN, dependiente del Ministerio de Justicia, de 17- 2-1998, en la que se especifica que "Las solicitudes de
publicidad formal quedarán archivadas, de forma que siempre se pueda conocer la persona del solicitante, su domicilio y documento nacional de identidad o número de
identificación fiscal durante un período de tres años".
4.- De que la política de privacidad de los Registros de la Propiedad le asegura el ejercicio de los derechos de acceso, rectificación, cancelación, información de valoraciones y
oposición, en los términos establecidos en la legislación vigente, pudiendo utilizar para ello el medio de comunicación que habitualmente utilice con este Registro, y de que el
mismo ha adoptado los niveles de seguridad de protección de los Datos Personales legalmente requeridos, y ha instalado todos los medios y medidas técnicas y organizativas
a su alcance para evitar la pérdida, mal uso, alteración, acceso no autorizado y robo de los datos, cuyo secreto y confidencialidad garantiza.
RESOLUCIONES:
Cancelación de condición resolutoria: consentimiento del vendedor. R. 13 de abril de
2015
Cancelación de crédito hipotecario embargado. No procede sin intervención del
titular del embargo. R. 23 de marzo de 2010
Cancelación de hipoteca. Error en una carta de pago. La desvirtuación de la confesión
que supone la carta de pago exige el consentimiento del perjudicado o la prueba del
error de hecho para lo que el recurso gubernativo no es el cauce adecuado. R. 11 de
abril de 2000
Cancelación de hipoteca por caducidad existiendo nota de expedición de certificación.
R. 27 de Enero de 2014
Cancelación de hipoteca presentándose con posterioridad previa cesión del crédito (no
notificada al deudor) y escritura en que la entidad bancaria reconoce el error al cancelar.
Procedencia de la cancelación. R. 16 de Marzo de 2007
Cancelación de hipoteca. Necesidad de expresión de la causa. R. 20 de Febrero de
2003
Cancelación de hipoteca. N.I.F. de representante y representado. R. 7 de enero de 2014
Cancelación de hipoteca anterior al concurso: calificación de los requisitos del art. 155
LC. R.18 de noviembre de 2013
Cancelación de hipoteca en garantía de títulos al portador en virtud de instancia
privada. No cabe el recurso contra asientos ya practicados. R. 26 de septiembre de 2014
Cancelación de hipoteca. No procede practicar la cancelación de una hipoteca
ordenada como consecuencia de un procedimiento penal en el que no ha sido parte el
acreedor hipotecario. R. 15 de marzo de 2001
Cancelación de hipoteca por acto judicial de conciliación. R. 20 de Febrero de 2003
Cancelación de hipoteca por mandamiento judicial existiendo nota de expedición de
certificación de cargas. R. 26 de febrero de 2014
Cancelación de hipoteca cambiaria. No cabe si no está acreditado que se hayan
recogido todas las cambiales, ni alternativamente, que la demanda se haya dirigido
contra los tenedores futuros de las letras. R. 31 de enero de 2013
Cancelación de hipoteca cambiaria por confusión de derechos. Necesidad de acreditar
la inutilización de los títulos cambiarios. R. 31 de julio de 2014
Cancelación de hipoteca por pago, en sede judicial. R. 21 de mayo de 2012
Cancelación de hipoteca inscrita a favor de una entidad, que por fusiones bancarias,
hoy es otra: Es necesaria -principio del tracto sucesivo-, la previa inscripción de la
transmisión de la hipoteca causada por la fusión, pero basta con que el Notario
autorizante testimonie los extremos necesarios, sin necesidad de presentar la copia de la
fusión. R. 28 de Septiembre de 2001, R. 12 de enero de 2002
Cancelación de hipoteca unilateral. Requerimiento para la aceptación de la hipoteca
por burofax. R.17 de junio de 2013
Cancelación de hipoteca unilateral sometida a condición suspensiva. R. 6 de mayo de
1998
Cancelación de hipoteca unilateral sin cumplir requisitos. R. 1 de agosto de 2014
Cancelación hipoteca en garantía de obligaciones al portador sin que se haya asignado
a cada finca una obligación concreta. Ejecución de una de las obligaciones. R. 20 de
julio de 1999
Cancelación de hipoteca de máximo por caducidad. R. 8 de abril de 2015
Cancelación de hipoteca por consignación judicial. Debe constar en el mandamiento
de la intervención que haya tenido en el procedimiento el acreedor o la posibilidad de
hacerlo que se hubiera brindado. R. 10 de Noviembre de 2001
Cancelación de hipoteca. No procede la cancelación por caducidad si hay nota de
haberse expedido la certificación de cargas. R. 17 de febrero de 2010
Cancelación de hipoteca en garantía de obligaciones al portador. Es posible
cancelar una hipoteca en garantía de títulos al portador mediante su inutilización a
solicitud del tenedor de los mismos, aunque sea éste sea el tercer poseedor de la finca
hipotecada. R. 22 de diciembre de 1999
Cancelación de hipoteca. Hipoteca solidaria. No puede el acreedor por sí solo
cancelar parcialmente. R. 16 de marzo de 1999