ESTUDIO DE DETALLE PARCELA Nº: 28 – VIAL 4, VIAL 5 Y VIAL A

ARTURO GOTOR CARRILERO
ESTUDIO DE DETALLE
PARCELA Nº: 28 – VIAL 4, VIAL 5 Y VIAL A
MANZANA MU-13, DEL “SECTOR 12”
PLAN DE ORDENACION MUNICIPAL DE ALBACETE
Albacete, 7 de Septiembre del 2010
PROMOTORES:
COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS
DE CASTILLA-LA MANCHA
DEMARCACION DE ALBACETE
“SU DISEÑO DE CASA“ Soc. Coop.
CLM.
10.09.2010 - 201005175
Y
“EXPLOTACIONES Y URBANIZACIONES SAN
JORGE S.L.”
VISADO
A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
SE ADJUNTA INFORME
COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE CASTILLA-LA MANCHA - DEMARCACION DE ALBACETE - Documento visado el 10.09.2010 con el número 201005175
ARQUITECTO
ARTURO GOTOR CARRILERO
ARQUITECTO
INDICE
1.1 - ANTECEDENTES
1.2 - JUSTIFICACION Y CONVENIENCIA DE LA REDACCION DEL ESTUDIO DE
DETALLE
1.3 - OBJETIVOS PRETENDIDOS CON EL ESTUDIO DE DETALLE
1.4 - JUSTIFICACION DE LA PROCEDENCIA DE LA SOLUCION ADOPTADA
1.5 - DETERMINACIONES DEL PGOU SOBRE LA ZONA OBJETO DEL ESTUDIO DE
DETALLE
1.6 - CEDULA URBANISTICA
1.7 - DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE Y SU JUSTIFICACION
1.8 - CONCLUSIONES
PLANOS
A-01.- SITUACION
A-02.- PLANTA SOTANO GENERAL - DISTRIBUCION
A-03.- PLANTA BAJA GENERAL - DISTRIBUCION
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DE CASTILLA-LA MANCHA
A-04.- PLANTA PRIMERA GENERAL – DISTRIBUCION
DEMARCACION DE ALBACETE
A-05.- PLANTA DE ATICO GENERAL – DISTRIBUCION 10.09.2010 - 201005175
A-06.- PLANTA DE CUBIERTAS GENERAL
VISADO
A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
A-07.- SECCION A-A’ Y SECCION B-B’
SE ADJUNTA INFORME
A-08.- SECCION C-C’ Y SECCION D-D’
A-09.- ALZADOS VIAL 4, VIAL 5 Y VIAL A
A-10.- JUSTIFICACION EDIFICABILIDAD
ESTUDIO DE DETALLE PARCELA Nº: 28 - MANZANA MU-13 DEL “SECTOR 12” – PLAN DE ORDENACION MUNICIPAL DE ALBACETE
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MEMORIA
ARTURO GOTOR CARRILERO
MEMORIA
1.1 - ANTECEDENTES
Se redacta el presente Estudio de Detalle como instrumento de desarrollo
urbanístico para dar cumplimiento a lo establecido en el PLAN PARCIAL DEL SECTOR
12 en su artículo 12.2 de acuerdo con las determinaciones del PLAN GENERAL DE
ORDENACION URBANA DE ALBACETE.
En concreto la parcela objeto de este ESTUDIO DE DETALLE es la parcela
MU -13 – F.R. Nº 28 del Plan Parcial del SECTOR 12, con una superficie de suelo de
2.338,45 m² y una EDIFICABILIDAD MAXIMA DE 2.455,37 m².
Este documento lo solicitan, D. Pedro Alcantud Fernández con NIF: 5098109 K, en
representación de la entidad mercantil “SU DISEÑO DE CASA“ Soc. Coop. CLM. con
CIF.: F 02490720 y domicilio social en la calle Martínez Villena, 11 – Bajo, Albacete.
Y
D. Joaquín García González con NIF: 5.101.843 Y, en representación de la entidad
mercantil “EXPLOTACIONES Y URBANIZACIONES SAN JORGE S.L.” con
CIF.: B 02180040 y domicilio social en la Plaza de La Mancha, 1 – 3º G, Albacete.
1.2 - JUSTIFICACION Y CONVENIENCIA DE LA REDACCION DEL ESTUDIO
DE DETALLE
COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS
DE CASTILLA-LA MANCHA
LOTAU
DEMARCACION DE ALBACETE
10.09.2010 - 201005175
La Ley 1/2004 de 28 de Diciembre de 2004, TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY
VISADO
DE ORDENACION DEL TERRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD
URBANISTICA, en su
articulo 28, determina que, entre otras cuestiones,
los
ESTUDIOS
DE DETALLE, se
A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
formularan con el objetivo de “Ordenar volúmenes de acuerdo con el Plan
SE ADJUNTA INFORME
correspondiente”
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ARQUITECTO
ARTURO GOTOR CARRILERO
ARQUITECTO
EL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA de Albacete aprobado el 24
de Mayo de 1999, dentro sus Ordenanzas y Normas Urbanísticas, y en concreto en el
artículo 8.17, establece que los Estudios de Detalle tienen una doble función:
a) Completar las Determinaciones del Plan General en Suelo Urbano y Planes
parciales.
b) Adaptar dichas determinaciones,
PLAN PARCIAL SECTOR 12
El Plan Parcial del Sector 12, establece en su artículo 7 que se permite la
realización de Estudios de detalle según lo establecido en el Plan General.
Por otro lado en su articulo 12 y dentro de la NORMA ZONAL S12-3
EDIFICACION EN VIVIENDA UNIFAMILIAR, establece que “Para la ordenación de
viviendas unifamiliares en conjuntos agrupados será preceptiva la redacción de un
Estudio de Detalle de la parcela en que se pretenden ubicar, cumpliendo con las
determinaciones establecidas en el articulo 28 de la LOTAU y en ningún caso la
edificabilidad máxima por manzana”.
Con lo especificado tanto en la LOTAU, como en el Plan General, como en el
Plan Parcial del Sector 12, queda claro que el objetivo que se pretende entra dentro del
ámbito de un ESTUDIO DE DETALLE y queda justificado el mismo.
1.3 - OBJETIVOS PRETENDIDOS CON EL ESTUDIO DE DETALLE
El Estudio de Detalle pretende, en adecuación a lo establecido en el propio
Plan General y en el Plan Parcial, LA ORDENACION DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES
EN CONJUNTOS AGRUPADOS, CON LA CORRESPONDIENTE ADECUACION DE
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LOS VOLUMENES EN LA PARCELA.
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1.4 - JUSTIFICACION DE LA PROCEDENCIA DE LA SOLUCION ADOPTADA
VISADO
La solución adoptada de ORDENAR LAS
VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN
A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
CONJUNTOS AGRUPADOS es acorde con las determinaciones y normativa
INFORME
establecidas por el Plan General y en particular SE
porADJUNTA
la NORMA
ZONAL S12-3
EDIFICACION EN VIVIENDA UNIFAMILIAR, así como con lo establecido en el artículo
28 de la LOTAU, por no alterar el mismo la calificación del suelo ni aumentar su
aprovechamiento.
La distribución de aprovechamientos se justifica en los planos que se
adjuntan.
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PLAN GENERAL DE ALBACETE
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1.5.1 Norma zonal que le afecta.
La Norma Zonal que le afecta es la NORMA ZONAL S12-3 EDIFICACION EN
VIVIENDA UNIFAMILIAR.
1.5.2 Altura máxima permitida.
La altura máxima permitida es de 2 + Ático.
1.5.3 Edificabilidad.
La edificabilidad máxima permitida es de 1,05 m² por cada metro cuadrado
edificable, que para esta parcela con una superficie de suelo de 2.338,45 m² y una
EDIFICABILIDAD MAXIMA de 2.455,37 m².
1.5.4 Ocupación.
La ocupación máxima establecida es del 60% sobre rasante.
1.5.5 Uso cualificado.
El uso cualificado es Residencial, vivienda en categorías 1ª, 2ª y 3ª.
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A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
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1.5 -DETERMINACIONES DEL PGOU SOBRE LA ZONA OBJETO DEL ESTUDIO
DE DETALLE
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A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
SE ADJUNTA INFORME
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1.6 - CEDULA URBANISTICA
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A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
SE ADJUNTA INFORME
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ARQUITECTO
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ARQUITECTO
ARTÍCULO 12.
NORMA ZONAL S12-3. EDIFICACIÓN EN VIVIENDA UNIFAMILIAR.
12.1. Definición.
Regula las edificaciones en las zonas denominadas de vivienda unifamiliar, así calificadas en los
planos del presente Plan Parcial.
12.2. Clasificación.
Se permiten las tipologías de vivienda unifamiliar aislada, pareada, agrupada o en hilera.
Se permite la disposición de conjuntos agrupados de viviendas unifamiliares en régimen de
propiedad horizontal, por disponer de uno o varios elementos comunes (sótano común a varias viviendas,
instalaciones comunes en patio de manzana de tipo recreativo -piscinas, zonas de recreo y expansión,
pistas deportivas, etc.)
Para la ordenación de viviendas unifamiliares en conjuntos agrupados será preceptiva la
redacción de un Estudio de Detalle del conjunto de la manzana o parcela en que se pretenden ubicar,
cumpliendo con las determinaciones establecidas en el art. 28 de la L.O.T.A.U., y sin superar en ningún
caso la edificabilidad máxima por manzana.
12.3. Determinaciones de volumen.
a)
Alineaciones y rasantes.
Serán las señaladas en los planos correspondientes. Las rasantes no señaladas se determinarán
en el proyecto de urbanización.
b)
Altura de edificación.
Dos (2) plantas y siete con cincuenta (7,50) metros de altura de cornisa. Las cubiertas deberán
resolverse dentro del gálibo del treinta y cinco (35) por ciento.
c)
Chaflanes.
En todos los cruces de las calles, sean peatonales o de vehículos, será obligatoria la formación de
un chaflán de una longitud de cuatro (4,00) metros medidos desde sus intersecciones con las alineaciones
exteriores. Dicho chaflán deberá respetarse en todas las plantas.
d)
Parcela mínima.
La parcela mínima deberá cumplir simultáneamente los parámetros establecidos por las siguientes
COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS
condiciones generales:
CASTILLA-LA
<
ciento veinte (120,00) metros cuadrados, excepto en las DE
parcelas
enMANCHA
esquina, en las que la
DEMARCACION
DE ALBACETE
superficie mínima será de ciento dieciséis (116,00) metros cuadrados.
<
seis (6,00) metros de fachada.
10.09.2010 - 201005175
<
seis (6,00) metros de fondo mínimo.
<
permitirá la inscripción de un círculo de seis (6,00) metros de
diámetro en su interior.
VISADO
e)
A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
Ocupación.
SE ADJUNTA INFORME
La superficie de ocupación no podrá rebasar lo siguiente:
<
En plantas sobre rasante: el sesenta (60%) por ciento de la superficie de la parcela edificable.
<
En plantas bajo rasante se podrá ocupar la totalidad de la parcela, excepto el retranqueo a
fachada.
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Copia de la Norma Zonal según PLAN PARCIAL.
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ARQUITECTO
f)
Edificabilidad.
La edificabilidad máxima resultará de aplicar un coeficiente de edificabilidad neta de uno con cero
cincuenta (1,050) metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela edificable.
g)
Retranqueos.
Se establece un retranqueo mínimo de tres (3,00) metros al lindero de fachada. En el caso de
parcelas en esquina, con dos fachadas, sólo será obligatorio el retranqueo mínimo de tres
(3,00) metros a la fachada principal.
* Retranqueo lateral.
Como norma general, los retranqueos laterales no son obligatorios. Las promociones en las
que estén previstos retranqueos laterales, con o sin vistas, éstos serán de un mínimo de tres (3,00)
metros en la planta en la que se dispongan. Estos retranqueos laterales, así definidos, no afectan a
las plantas de sótano o semisótano.
Las edificaciones que en su construcción originen paredes limítrofes sobre las parcelas colindantes
deberán tratarse de manera similar a las fachadas del edificio.
Si como resultado de una o varias promociones se desean incluir distintas tipologías de vivienda
unifamiliar dentro de una misma manzana, será preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle
que solucione los posibles problemas de encuentros entre ellas.
* Retranqueo posterior.
En edificaciones de promociones diferentes, cuando no exista acuerdo previo entre los propietarios
colindantes, se establece un retranqueo posterior de la edificación a límite de parcela de tres (3,00)
metros a partir de la planta baja, la cual podrá adosarse a dicho lindero siempre que su altura total,
incluida la cubierta, no supere en ningún punto cuatro metros con cincuenta centímetros (4,50)
contados desde la rasante de la calle en el punto medio de la fachada.
En promociones conjuntas, o bien cuando exista acuerdo previo entre los propietarios
colindantes, las edificaciones no tendrán que respetar este retranqueo posterior, pudiendo
adosarse en cualquier altura y cumpliendo el resto de determinaciones que les sean de
aplicación.
h)
Salientes y vuelos.
Se estará a lo dispuesto en la Sección 1ª (Condiciones comunes a todas las Zonas) del presente
COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS
Capítulo II de estas Ordenanzas. En lo que no esté contemplado
por ellas,
será de aplicación lo
DE CASTILLA-LA
MANCHA
establecido en las Normas Generales de Edificación del P.G.O.U.
Los
salientes
y vuelos computan
DEMARCACION DE ALBACETE
edificabilidad.
10.09.2010 - 201005175
Dentro de la zona de retranqueo de tres (3,00) metros a fachada sólo podrán autorizarse los
VISADO
voladizos correspondientes a los aleros de la cubierta o elementos
de carpintería, que en ningún
caso sobrepasarán un (1,00) metro de vuelo.
A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
SE ADJUNTA INFORME
i) Patios.
Se permiten patios de parcela cerrados que deberán tener una dimensión mínima de tres metros
(3,00 m) entre paramentos, entre los que sea posible inscribir un círculo de diámetro tres (3,00)
metros.
ESTUDIO DE DETALLE PARCELA Nº: 28 - MANZANA MU-13 DEL “SECTOR 12” – PLAN DE ORDENACION MUNICIPAL DE ALBACETE
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No obstante, mediante la redacción de un estudio de Detalle, y con objeto de equilibrar posibles
desfases, se permite trasladar edificabilidad entre parcelas de distintas tipologías dentro de una misma
manzana, siempre que no se supere el volumen total edificable por manzana ni el número de viviendas
que se indica en el resto de documentación del presente Plan Parcial.
ARTURO GOTOR CARRILERO
j)
Áticos.
Se admiten en las condiciones fijadas en las Normas Generales de Edificación del
P.G.O.U. (título VI) y computando edificabilidad.
k)
Espacios libres privados
Los espacios libres privados de cada parcela deberán ser ajardinados y/o arbolados en una
superficie mínima del 50 % de la superficie no ocupada por la edificación.
l)
Cerramientos de parcelas.
En el caso de retranqueos de la edificación a fachada, deberán construirse cerramientos de
parcela acordes con las calidades del edificio, con las siguientes condiciones generales:
<
Tendrán un paramento ciego no superior a 1 m.
<
La altura máxima será de 2,50 m. solucionada a base de rejas, vallas metálicas, etc., que
podrán completarse con elementos vegetales para impedir las vistas.
m)
Aparcamientos.
Se reservará una plaza de aparcamiento por cada vivienda. Para las condiciones de uso del local de
aparcamiento se estará a lo establecido en los artículos 5.2.7. y 6.6.6. del P.G.O.U. de Albacete.
El acceso podrá realizarse a través de la fachada de la parcela. En el caso de viviendas agrupadas,
en hilera o conjuntadas, se procurará la construcción de un sótano o semisótano colectivo destinado
a plazas de aparcamiento, con acceso único, que dé servicio a la planta semisótano de cada
vivienda, evitando así la proliferación excesiva de vados.
Por las características de la edificación que contempla esta norma zonal, se exime de la
prescripción del espacio de espera horizontal a las viviendas unifamiliares con garaje individual.
12.4. Determinaciones para edificaciones preexistentes.
Las edificaciones preexistentes de uso residencial cuya permanencia sea compatible con el
planeamiento reflejado en los planos del Plan Parcial, no se encuentran sujetas a las
determinaciones de las presentes Ordenanzas, en tanto en cuanto no se produzcan solicitudes de
licencia de nueva planta.
En aquellas edificaciones preexistentes que, siendo compatibles con el planeamiento, no
cumplan las determinaciones de la presente ordenanza, únicamente se permitirán obras de
consolidación o mantenimiento.
12.5. Determinaciones de Uso.
12.5.1.
Uso cualificado:
Residencial, vivienda en categorías 1ª, 2ª y 3ª.
12.5.2. Usos no cualificados.
Usos compatibles:
COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS
a)
Usos asociados: se aplicará el régimen general.
DE CASTILLA-LA MANCHA
b)
Usos complementarios:
DEMARCACION DE ALBACETE
<Terciario:
<Comercial y otros servicios terciarios en planta baja10.09.2010
e inferior
a la baja. Espectáculos y
- 201005175
recreativos.
<Asistencial categorías A1, A2 y A3.
VISADO
<Oficinas.
A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
<Docente en categorías A, B, C y D.
<Garaje en categorías 2ª, 3ª y 7ª.
SE ADJUNTA INFORME
<Religioso.
<Sanitario en categorías B1, B2 y B4.
<Sociocultural.
c)
Usos alternativos:
<Dotacional en edificio exclusivo.
12.5.3.
Usos Prohibidos: Los restantes.
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COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE CASTILLA-LA MANCHA - DEMARCACION DE ALBACETE - Documento visado el 10.09.2010 con el número 201005175
ARQUITECTO
ARTURO GOTOR CARRILERO
ARQUITECTO
1.7 - DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE Y SU JUSTIFICACION
EDIFICABILIDAD TOTAL
JUSTIFICACION DE EDIFICABILIDAD
EDIFICABILIDAD MAXIMA PERMITIDA 2.455,37 m²
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
SUPERFICIE
DEDUCIBLE
EDIFICABILIDAD
PLANTA BAJA
1.229,92 m²
67,22 m²
1.162,70 m²
PLANTA PRIMERA
1.014,58 m²
20,65 m²
993,93 m²
342,47 m²
43,76 m²
298,71 m²
2.586,97 m²
131,63 m²
2.455,34 m²
PLANTA ATICO
TOTAL EDIFICABILIDAD
Como se puede apreciar no han variado los parámetros inicialmente previstos
en el Plan.
El resto de determinaciones son exactamente igual a las especificadas en el
apartado anterior, ya que SE ASUME EXPRESAMENTE la normativa zonal así como las
determinaciones de carácter general del P.G.O.U. y PLAN PARCIAL.
1.8 - CONCLUSIONES
OFICIAL DE ARQUITECTOS
Con lo especificado en la presente memoriaCOLEGIO
yDElos
planos
que se adjuntan,
CASTILLA-LA
MANCHA
queda justificado el objetivo que se pretende ORDENAR
LAS VIVIENDAS
DEMARCACION DE ALBACETE
UNIFAMILIARES EN CONJUNTOS AGRUPADOS en10.09.2010
el solar
objeto
del presente
- 201005175
ESTUDIO DE DETALLE.
VISADO
Albacete, 7 de Septiembre
de 2010
A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
SE ADJUNTA INFORME
ARTURO GOTOR CARRILERO – arquitecto
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A continuación, y de acuerdo con los criterios de edificabilidad establecidos en
el Propio Plan General así como con los aclaratorios del B.O.P. de viernes 7 de Julio de
2000, la edificabilidad resultante en el ESTUDIO DE DETALLE es la siguiente:
DEMARCACION DE ALBACETE
10.09.2010 - 201005175
VISADO
A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
SE ADJUNTA INFORME
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A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
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A LOS EFECTOS REGLAMENTARIOS
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