SUPRESION DE ARQUITECTONICAS BARRERAS SUPRESION DE BARRERAS ARQUITECTONICAS La obras de supresión de barreras arquitectónicas Es necesario que todos conozcamos el marco normativo cuando se trata de las obras de supresión de barreras arquitectónicas. Para esto la Ley de propiedad Horizontal vigente determina que tendrán carácter obligatorio y no necesariamente requerirán de acuerdo previo por parte de la Junta de propietarios para su realización, ya sea que vengan impuestas por Administraciones Públicas o sean solicitadas por las los propietarios que padezcan una discapacidad o en cuyo piso o local vivan o trabajen personas con discapacidad o mayores de setenta años. La obligatoriedad en cuanto a la realización de estas obras tiene como propósito garantizar la accesibilidad de las personas que prestan servicios asistenciales o de voluntariado y facilitar el disfrute de los elementos comunes del inmueble a las personas con discapacidad o mayores de setenta años. Ejemplos de obras de supresión de barreras son la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que faciliten el traslado de los propietarios o personas que vivan con éste en todas las áreas comunes del inmueble, tales como: piscinas, plazas, patios, entre otras o la comunicación de personas con discapacidad o mayores con el exterior que la Administración de Fincas debe tener en cuenta. Las comunidades de propietarios frente a la necesidad de realizar obras de supresión de barreras arquitectónicas. Aun cuando el desarrollo de estas obras puede ser solicitado por las administraciones públicas o las personas que se beneficiarán directamente de ellas, la LPH vigente establece que las propias comunidades de propietarios deben estar atentas para determinar cuándo se requiere realizar obras que garanticen la accesibilidad tanto a los propietarios afectados por una discapacidad o mayores de setenta años, como a las personas que presten servicios asistenciales o de voluntariado en el inmueble. La ejecución de las obras para garantizar la accesibilidad estará condicionada por los resultados de la evaluación de las condiciones del inmueble y por su costo, ya que la Junta de propietarios no estará obligada a realizarlas cuando su costo exceda la cantidad correspondiente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Sin embargo, la junta podrá establecer acuerdos cuando el costo de las mencionadas obras exceda las cuotas señaladas. Al respecto en el art. 17.1ª de la LPH se expresa claramente que si el costo de las citadas obras excede las doce cuotas de gastos ordinarios “será necesario el acuerdo comunitario, representado por el quórum de la mayoría cualificada o de la totalidad de los propietarios, no solo de los presentes a la junta, sino también de los ausentes que quedarán vinculados al acuerdo si no manifiestan su oposición en el plazo de treinta días naturales desde la notificación”. Igualmente se indica por parte de la Administración de Fincas que en el caso de que el monto de ejecución de las obras de supresión de barreras supere las doce mensualidades y no se realice acuerdo por falta del quórum necesario, se podrá aplicar lo dispuesto en la Ley 15/95, que obliga a la Comunidad de propietarios “a contestar en el plazo de 60 días dando su consentimiento, manifestando su oposición razonada a la ejecución de las obras o proponer las soluciones alternativas que estime pertinente”. Los propietarios con condiciones económicas deficitarias podrán vetar la realización de las obras. Otro aspecto de la LPH vigente con respecto a la obligatoriedad de costear las obras destinadas a subsanar problemas de accesibilidad universal, es que no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, quienes formen parte de la comunidad, devengue ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, IPREM. La Administración de Fincas indica que se establece como excepción “el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales”. WWW.GBASOCIADOS.COM Ley de propiedad Horizontal www.gbasociados.com Una comunidad de propietarios es considerada legalmente como un ente con personalidad jurídica, constituido por los propietarios de un inmueble, ya sea una finca rural o urbana, un piso o un local. Esta comunidad norma sus actuaciones por un conjunto instrumentos legales como el título constitutivo, los estatutos, el Código Civil sobre la comunidad de bienes y la Ley de Propiedad Horizontal vigente. Existe un conjunto de normas esenciales que deben satisfacer los comuneros, propietarios, así como la Administración de Fincas integrantes de una comunidad de propietarios o de una comunidad de vecinos quienes habitan en inmuebles sujetos a la condición de la Ley de propiedad horizontal. La obligación de representar a su comunidad, gestionando los cargos de presidente, secretario o administrador, los cuales pueden ser ejecutados por un solo propietario (el presidente) o varios propietarios, según se determine en los estatutos internos que rigen la vida de su comunidad. La junta de propietarios elegirá a los propietarios que la representarán a través de la gestión de los citados cargos. Todo propietario debe participar en los gastos derivados del funcionamiento y mantenimiento permanente del inmueble, a través de pagos regulares, denominados cuotas de participación, así como en las derramas. Esta participación económica es definida en el Título de Propiedad con base en un coeficiente de participación predeterminado o a partes iguales cuando existe un acuerdo unánime de la Junta de propietarios. La Junta de propietarios y la Administración de Fincas deberá reunirse con la finalidad de analizar y aprobar los presupuestos para la realización de obras de reparación, remozamiento o reparación del inmueble por lo menos una vez al año, cuando lo solicite el Presidente, o cuando lo pida el 25 por ciento de la totalidad de los propietarios de los propietarios, quienes pagan las cuotas de participación. Características del Título Constitutivo. El primer instrumento legal que rige la vida de tu comunidad de propietarios es el título constitutivo de tu propiedad en el cual se describen las características generales del inmueble, los elementos comunes y el área privativa que te corresponde, la cual será designada con número correlativo. De acuerdo con la Ley de propiedad horizontal, la descripción del inmueble deberá cumplir con las exigencias establecidas en la legislación hipotecaria, tanto para sus elementos comunes como para las áreas privativas. La descripción de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se ubica y sus añadidos tales como: garaje, buhardilla, sótano o patios internos, entre otros. La citada ley señala que en el título constitutivo “se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente va a efectuarse, de los servicios o elementos comunes”. La Ley de Propiedad Horizontal vigente Otros imperativos que norman el accionar de la comunidad de propietarios son las disposiciones sobre la comunidad de bienes recogidas en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la cual se ha modificado en varias oportunidades con el objetivo de dar respuestas a novedosas situaciones planteadas en el ejercicio de los derechos y deberes de las comunidades de propietarios. Esta Ley contiene disposiciones de carácter imperativo. Sin embargo, deja la resolución de algunos asuntos a la voluntad de tu comunidad de propietarios y la Administración de Fincas tales como: la determinación de las cuotas de participación, la aprobación de los estatutos que rigen la vida de tu comunidad, el nombramiento de autoridades que te representan y la exoneración en el pago de gastos a algunos propietarios, entre otros. La LPH tiene por objeto regular la propiedad horizontal descrita en el artículo 396 del Código Civil, la cual está conformada por las fincas o pisos destinados como viviendas y los locales u “otras partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública”. Deuda anterior vivienda propietario DEUDA ANTERIOR PROPIETARIO VIVIENDA “Compre una vivienda usada y al hacer las escrituras, como me corría prisa, no pedí el certificado de que el vendedor estaba al corriente de pago en el cumplimiento de sus obligaciones con la Comunidad de Propietarios, y ahora mis actuales vecinos me reclaman las deudas que el anterior propietario ha dejado”. La Administración de Fincas debe indicar al propietario antiguo que debe aportar un certificado Libre de cargas al Notario para poder efectuar la venta del piso. En caso de no haber obtenido dicho certificado libre de cargas por el anterior propietario y la administración de fincas, el nuevo propietario deberá de asumir las cargas ocasionadas durante los 3 años anteriores a la obtención de la vivienda y el año en curso de la misma. Por tanto es muy importante ponerse en contacto con la Administración de Fincas a la hora de comprar una vivienda para ser informado de todas estas cargas que la vivienda pueda poseer. WWW.GBASOCIADOS.COM ACEPTAR LA PRESIDENCIA ACEPTAR LA PRESIDENCIA La Administración de Fincas indica que la presidencia es obligatoria aceptarla. ¿Es obligatoria aceptar la presidencia (o secretaria) de una Comunidad de Vecinos aunque posean ya una Administración de Fincas? Existe una obligatoriedad de aceptar la presidencia aun sin haber estado en la reunión en la que se tomo dicha resolución. www.gbasociados.com La Administración de Fincas debe informar a la COMUNIDAD DE VECINOS que si el destinado entiende que no puede o no debe aceptarlo, y los demás vecinos no admiten sus razones convocando una Junta para nombrar a otro, debe acudir al Juez dentro del mes siguiente al nombramiento solicitando su relevo, en la forma en que se indica el art.13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como el apartado de ella correspondiente al Presidente.