La agonía del principio de tracto sucesivo en el registro de personas

Universidad Nacional Mayor de San Marcos
From the SelectedWorks of ANGEL RIMASCCA HUARANCCA
February, 2015
La agonía del principio de tracto sucesivo en el
registro de personas jurídicas y naturales
Angel Rimascca Huarancca, Universidad Nacional Mayor de San Marcos
Available at: http://works.bepress.com/angel_rimascca_huarancca/2/
A NÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL
La agonía del principio de tracto sucesivo
en el registro de personas jurídicas y naturales
Ángel RIMASCCA HUARANCCA*
Código Civil: arts. 145, 52, 156, 2015, 2036 y 2038.
TUO del Reglamento General de Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN (22/05/2012): art. VI
del TP.
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
Resolución del Superintendente Nacional de Registros
Públicos N° 097-2013-SUNARP-SN (04/05/2013): arts. 98
y 129.
Reglamento del Registro de Personas Jurídicas, Resolución del Superintendente Nacional de Registros Públicos
N° 038-2013-SUNARP/SN (19/02/2013): arts. V del TP, 66
y 67.
Para el autor el principio de tracto sucesivo no debe aplicarse al registro de personas jurídicas ni al registro de personas naturales, toda vez
que en dichos registros, no existen derechos inscritos derivados entre
sí, sino que son producto de situaciones jurídicas de sujetos, hechos
jurídicos, actos jurídicos y negocios jurídicos. Siendo esto así, en el
proceso de calificación de títulos si bien se debe revisar la adecuación
y compatibilidad del acto anterior con el que deba inscribirse, ello no
implica que el anterior dependa del presente acto o viceversa, ya que
cada acto jurídico es independiente y autónomo.
Reglamento del Registro de Sociedades, Resolución Nº 2002001-SUNARP/SN (27/07/2001): art. V del TP.
INTRODUCCIÓN
El principio de tracto sucesivo está agonizando en el registro de personas jurídicas y
naturales, está moribundo; toda vez que le
dieron facultades en dichos registros, las cuales no le compete, y mucho menos le corresponde, y si lo hiciera, se estaría vaciando de
contenido y sobre todo desnaturalizando su
finalidad por la cual se concibió. Por ello, se
plantea en el presente trabajo que de todos los
principios registrales que en nuestra legislación (en el Libro de Registros Públicos del
Código Civil) se ha establecido como los rectores de la inscripción en Registros Públicos, no todos se aplican al registro de personas jurídicas y naturales; tal es así, el llamado
principio de tracto sucesivo, el cual fue concebido para su aplicación en el Registro de
Predios.
ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255
El tráfico inmobiliario ha generado que los bienes se inmatriculen
y consecutivamente a una persona se le otorga el título de primer
propietario. “Nace allí el historial jurídico del inmueble, y el tracto
sucesivo deberá reflejar de manera completa los cambios de titularidad que se vayan produciendo, sea que esos cambios tengan su origen en transmisiones hereditarias, o en actos de enajenación entre
vivos”1.
En tal sentido se tendrá que ir al origen del principio del trato sucesivo para explicar la naturaleza y finalidad del principio referido,
el cual surge en la Ley Hipotecaria Española y que fue destinada al
registro de la propiedad de “fincas”. Dicha Ley es fuente legal de
nuestro sistema registral y cuyas instituciones han mutado a la legislación peruana en materia registral.
* Asistente del Estudio Campos, Herbozo & Caqui Abogados S. Civil de R.L. Egresado
de la Escuela de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Asistente
del curso de Derecho de las Obligaciones, Contratos Típicos, así como del curso de
Seminario de Propiedad y Garantías Reales de la UNMSM. Miembro del Taller de
Derecho Civil “José León Barandarián”.
1 DE ESPANÉS, Luis Moisset. “El Principio de Tracto Sucesivo”. En: Actualidad
Jurídica. Tomo 117, Gaceta Jurídica, Lima, 2003, p. 59.
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TEMA RELEVANTE
MARCO NORMATIVO
A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
En el presente trabajo se plantean
dos problemas que surgen de la realidad práctica registral, con la finalidad de verificar si es verdad que
el principio de tracto sucesivo se
aplica al registro de personas jurídicas y naturales: el primero de ellos,
es sobre la regularización de juntas
directivas con periodos vencidos y
no inscritos, toda vez que en el caso
analizado no inscribieron las renovaciones de una junta directiva por
un lapso aproximado de 60 años; sin
embargo, la asociación tiene vida
orgánica; y desea inscribir las cinco
últimas juntas directivas. Del caso
explicado surgen algunas interrogantes: ¿debe exigirse la inscripción
de todas las juntas directivas anteriores?, ¿debe aplicarse en el Registro
de Personas Jurídicas el principio de
tracto sucesivo? o ¿es que no deberíamos hablar de dicho principio?
El segundo problema trata sobre la
necesidad de la inscripción del otorgamiento de poder para inscribir la
revocatoria de poder, surgiéndonos
las siguientes preguntas: ¿debe exigirse la inscripción del poder otorgado para solicitar la inscripción de
la revocatoria?, ¿debe aplicarse en
el registro de personas naturales el
principio de tracto sucesivo? o ¿es
que no deberíamos hablar de dicho
principio?
Respecto a nuestra problemática
planteada, se desarrollará el principio de tracto sucesivo desde su origen, finalidad, naturaleza, campo de
aplicación y los supuestos en el cual
se aplica, y se analizará los casos
referidos en el Registro de Personas Naturales –“Registro de Mandatos y Poderes”– y el Registro de
Personas Jurídicas - “Asociación”.
Nuestra conclusión es que el principio de tracto sucesivo no es aplicable
al registro de personas naturales y
jurídicas, en tanto los registros referidos se enfocan a la inscripción de
situaciones jurídicas, sujetos, actos
y negocios jurídicos, y no derechos
dominiales.
principio de rogación, legalidad,
titulación auténtica, tracto sucesivo,
publicidad, especialidad, prioridad
preferente, prioridad excluyente o
impenetrabilidad, legitimación y
buena fe pública registral. Dentro
de la gama de principios nos interesa analizar el principio de tracto
sucesivo.
I. PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
1. Definición
En las últimas décadas en nuestro
país el tráfico de bienes inmuebles
ha crecido exponencialmente, toda
vez que si uno se pasea por las avenidas de Lima podrá notar una infinidad de inmuebles construidos o
en proceso de construcción, generando un lógico crecimiento también en los Registros Públicos, en
tanto dicha institución busca salvaguardar las adquisiciones y sobre
todo uno confía en la publicidad que
brinda dicha institución. En efecto,
el adquirente tiene la confianza en
que los asientos que se publicitan
de los inmuebles tengan la exactitud
con la realidad extrarregistral, confianza sustentada a su vez en un conjunto de principios que coadyuvan al
cumplimiento de los fines que tiene
el sistema registral, como dar seguridad jurídica al tráfico de bienes2.
El sistema registral peruano ha acogido ciertos principios que manifiestan determinadas líneas, directrices
al procedimiento registral; dichos
principios son un conjunto de reglas
jurídicas y/o normas fundamentales
que guían y sirven de base al sistema registral peruano. En tal sentido, nuestra legislación registral ha
establecido los principios siguientes:
El principio de tracto sucesivo también llamado principio de continuidad y/o tracto continuo surgió
exclusivamente para el registro de
propiedad inmueble, estableciendo
la continuidad de las trasmisiones
dominiales y generando una cadena
registral de sucesivos actos derivativos entre sí; asimismo, genera un
historial jurídico de los inmuebles
inmatriculados dentro de los sucesivos titulares registrales. Este principio nos informa que para que se
inscriba un título es necesario que
quien dispone del derecho a registrar tenga inscrita su titularidad, por
ejemplo la segunda transferencia no
puede inscribirse sin que esté inscrita la primera transferencia en el
registro. Al respecto, el Tribunal
Registral señala, en la Resolución
N° 506-2013-SUNARP-TR-A del
31/10/2013, que “para que se inscriba un acto o derecho debe también estar inscrito el acto o derecho
del cual deriva y así sucesivamente,
de tal manera que exista un encadenamiento de transmisiones derivadas
las unas de las otras”.
El tracto sucesivo es un principio formal que actúa como requisito para la inscripción de un acto
jurídico que contiene un derecho de
2 Por lo que se está afirmando que el titular registral prevalecerá aunque en la realidad extraregistral fuera otra la historia, de esta manera Díez-Picasso y
Gullón señala: “El sistema hipotecario en este aspecto formal sacrifica al titular real, al titular civil, en beneficio del titular registral en caso de discordancia
entre las dos titularidades. Es una consecuencia lógica, por otra parte, del principio de exactitud registral. Si el Registro se presume exacto e íntegro, es decir,
se presume que guarda una concordancia con la realidad, se piensa que la titularidad formal coincide con la titularidad civil” en DÍEZ-PICAZO, Luis y
GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos, España, 1977, p. 309.
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ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL
propiedad, donde cada acto inscribible se extiende en un asiento de
la partida electrónica, formándose
una cadena de asientos por cada acto
inscrito.
Roca Sastre señala que: “El principio de tracto sucesivo o de continuidad registral consiste en procurar que el historial jurídico de cada
finca inmatriculada, respecto de los
sucesivos titulares registrales que
hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de
adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con
las otras, de modo que el transferente
de hoy sea el adquirente de ayer y
que el titular registral actual sea el
transferente de mañana”3.
Por su parte, Manzano Solano y
Manzano Fernández4, lo conceptúan
como “(...) una técnica operativa del
sistema de folio real, que trata de
establecer un orden entre los asientos, como complemento del orden
entre las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo
de los títulos inscribibles, sobre la
base de la previa o simultánea inscripción del título del transferente
en el momento de la inscripción del
título del adquirente, aunque el acto
dispositivo sea anterior, como presupuesto estructural para la reproducción de los efectos esenciales
del sistema”.
La Cruz, y Sancho, afirman “cada
titularidad registral, salvo las que
constan en el asiento, de inmatricuregulado en el artículo 1045 del
lación o primer asiento, debe apoabrogado Código Civil de 1936,
yarse sobre otra anterior, vigente
en los siguientes términos: “Niny suficiente para servirle de base.
guna inscripción, salvo la primera
Tratándose de transmisiones de prode dominio, se hará sin que esté
piedad, esta regla quiere decir que
inscrito o se inscriba el derecho de
cada adquirente solo puede inscridonde emane la transmisión o gravabir su derecho si
men”. Del cual se
lo ha recibido del
deduce que dicho
último titular según
principio era muy
Nuestra conclusión es que el
el Registro”5.
principio de tracto sucesivo no
rígido y no flexies
aplicable
al
registro
de
perble, toda vez que
En nuestra legissonas
naturales
y
jurídicas,
en
señalaba la naturalación el principio
tanto los registros referidos se
leza del principio
de tracto sucesivo
enfocan a la inscripción de side tracto sucesivo
está recogido en el
tuaciones jurídicas, sujetos,
que se centraba en
artículo 2015 del
actos y negocios jurídicos, y
la cadena de tituCódigo Civil (CC),
no derechos dominiales.
lares dominiales.
que de forma literal
Asimismo, el prindice: “Ninguna inscipio referido no se encontraba concripción, salvo la primera se hace
sagrado en el Título I (Disposiciones
sin que esté inscrito o se inscriba
Generales) de la Sección Quinta (De
el derecho de donde emane”. Asilos Registros Públicos) del Libro
mismo, en el numeral VI del Título
Cuarto (De los Derechos Reales)
Preliminar del Reglamento General
del Código Civil de 1936, sino dende los Registros Públicos (RGRP)
tro de las normas relativas al Regisreza de la siguiente manera: “Nintro de Propiedad Inmueble, que
guna inscripción, salvo la primera,
conformaban el Título II de la refese extiende sin que esté inscrito o se
rida Sección Quinta, a cual resulta
inscriba el derecho de donde emana
acorde con la finalidad de su nacio el acto previo necesario o ademiento dentro del Registro de Procuado para su extensión, salvo dispiedad, por lo que “históricamente
posición en contrario”.
el principio de tracto sucesivo surFinamente, también se plasma en
gió exclusivamente para los regisel artículo V del Título Preliminar
tros de bienes en el Registro de Prodel Reglamento del Registro de
piedad Inmueble”7.
Sociedades6.
Por otro lado, el Reglamento de las
Inscripciones de 1936 establecía
2. Antecedente y fuente legal
en el artículo 13 que: “En el libro
En nuestra legislación el principio
denominado Registro de Propiedad
de tracto sucesivo se encontraba
se harán los asientos de todos los
“
3 ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo II, Bosch casa editorial, Barcelona, 1995, p. 87. DÍEZPICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos, España, 1977, pp. 308-309.
4 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FERNÁNDEZ, Ma. Del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobiliario. Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles de España. Centro de Estudios, p, 245. Citado en TARAZONA ALVARADO, Fernando. “El principio de Tracto sucesivo y su
implicancia en el procedimiento de inscripción”. En: Actualidad Jurídica. N° 209, Gaceta Jurídica, Lima, 2011, p. 38.
5 LA CRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDO, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. Bosch, Barcelona, 1962, p. 56.
6 El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Tracto Sucesivo en sentido amplio
en los siguientes términos: “Salvo las excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se
inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión”.
7 SANTA CRUZ VERA, Alfredo. “El principio de tracto sucesivo y el Registro de Personas Jurídicas (Mercantil)”. En: Temas de Derecho Registral (Sunarp).
Tomo IV, Palestra, Lima, 2000, p. 104.
ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255
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A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
títulos relativos a las fincas situadas dentro del respectivo distrito;
expresándose en el primer asiento
la historia de dominio o posesión,
y en asientos por separado, unos
a continuación de otros, se inscribirán las transferencias, hipotecas
y demás derechos inscribibles. El
primer asiento debe ser la inscripción de dominio o de posesión del
inmueble”. Así también lo ha señalado la exposición de motivos oficial
del Código Civil de 19848, en cuyas
líneas indica los antecedentes del artículo 2015 del CC.
Lo afirmado en líneas anteriores
guarda relación con su fuente legal
y el Código Civil abrogado de 1936,
toda vez que el artículo 2015 del CC
se concibe como la hija nacida del
artículo 20 de la Ley Hipotecaria
Española de 1946. Dicho artículo
recoge el principio de tracto sucesivo y que a la letra dice así: “para
inscribir o anotar títulos por los que
se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extinguen el dominio y demás derechos reales sobre
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho
de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos
referidos (…)”9. Como así indica
la exposición de motivos oficial del
Código Civil de 1984 “las fuentes
de nuestro Código Civil son muchas
(…): El Código Civil de 1936, el
Reglamento General de los Registros Públicos, el Reglamento de las
Inscripciones y, en cuanto a la legislación extranjera, la Ley Hipotecaria Española de 1946. También
constituyen fuente los aportes de la
doctrina nacional y extranjera y la
jurisprudencia de nuestros tribunales” (el resaltado es nuestro).
En tal sentido, nuestra legislación
representa un similar al artículo
20 de la Ley Hipotecaria Española
concebida en el artículo 2015 del
Código Civil vigente y dicho artículo de la Ley Hipotecaria estaba
destinado a regular el tracto en las
fincas del registro público español.
Del mismo modo se recalcó en el
primer Congreso Internacional de
Derecho Registral de 1972, en la
declaración de la Carta de Buenos
Aires: “los derechos inscribibles
se derivarán del titular inscrito, de
modo tal que el Registro contendrá
el historial completo de los bienes.
El tracto sucesivo puede ser abreviado o comprimido”.
Por lo tanto, se puede afirmar que
dicho principio siempre estuvo,
según su antecedente, destinado al
registro de propiedad inmueble, el
cual no permite extender su aplicación a otros registros.
3. Objeto de aplicación del
principio de tracto sucesivo
Siguiendo la lógica española, podemos decir que el tracto sucesivo
permite que en todo momento esté
completa la sucesión de titulares y
comprobar sin lagunas la historia
registral de la finca. Asimismo, “la
finca o el inmueble es la base del sistema registral peruano, ya que el historial jurídico de cada finca se concentra justamente en un folio u hoja
independiente en el registro (…)”10.
Este es llamado partida electrónica,
unidad base del sistema registral y
que ha tenido diferentes denominaciones en el transcurrir de los años,
tanto así que anteriormente se llamaba ficha y antes tomo.
Por otro lado, ha ido variando las
políticas de mejoramiento del sistema registral, tal es así que el sistema que adoptamos para la propiedad inmueble es el llamado “folio
8 La exposición de motivos oficial del Código Civil de 1984 del libro de Registros Públicos que fue publicado el 19 de noviembre de 1990, en cuyas líneas
manifiesta lo siguiente: “el artículo 2015. “Ninguna inscripción, salvó la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”. Con
este artículo sé acoge el principio del tracto sucesivo y tiene sus antecedentes inmediatos en los artículos 1045 del Código Civil del 1936 y 13 del Reglamento
de las Inscripciones (...)”.
9 El profesor español Jesús Santos señala que el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria: “Para que pueda ser inscrito un
derecho es necesario que conste inicialmente inscrito el derecho del transferente u otorgante”. Cuya norma dice lo siguiente: Artículo 20 LH. “Para inscribir
o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare
inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación
preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley. No será necesaria la previa inscripción o anotación
a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y
dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por
los herederos: 1. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por este; 2. Cuando vendieren
o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa
adjudicación proindiviso con referencia al título en que así constare; y 3. Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicación o escritura de venta
verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del
causante. Cuando en una partición de herencia, verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de este los bienes
que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas. En:
SANTOS, Jesús. Curso de Derecho Inmobiliario de la Universita Pampeu Fabra con respecto a la Ley Hipotecaria y el Registro Mercantil de España.
10 GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “Vacilaciones teóricas entre los principios registrales de tracto sucesivo y especialidad”. En: Diálogo con la
Jurisprudencia. N° 20, Año 6, Gaceta Jurídica, Lima, 2000, p. 62.
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ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL
real”, el cual concentra en una hoja
particular toda la situación jurídica
de un inmueble determinado. Además, las hojas registrales se encuentran ordenadas a través de la conexión lógica entre los sucesivos actos
de adquisición y transferencia, lo
cual es producto de los principios
que actúan como requisitos de inscripción en la calificación de un
título, como por ejemplo: el principio de tracto sucesivo que es utilizado en el procedimiento registral
(registro de propiedad inmueble)
para someter a una concatenación
rigurosa de los derechos reales
inscritos.
Dicho principio se manifiesta en
el artículo 20 de la Ley Hipotecaria Española y del mismo modo se
replica en la legislación argentina
en el artículo 15 de la ley 178011,
así como el artículo 39.1 de la Ordenanza Inmobiliaria de Alemania12 y
demás legislaciones.
Por lo tanto, podemos señalar que el
principio de tracto sucesivo se aplica
exclusivamente a la calificación de
la cadena de titulares transmitidas
con respecto a un bien inmueble buscando la concatenación de los derechos reales inscritos. Asimismo, el
principio referido tiene por objeto
“mantener el enlace o conexión
de las adquisiciones por el orden
regular de los titulares registrales
accesión, ocupación, (…)”15. Las
sucesivos, a base de formar todos
inscripciones deben de revestir “un
los actos adquisitivos inscriptos,
orden secuencial de los diferentes
una continuidad perfecta en orden
titulares del derecho real inmobiliaal tiempo sin salto alguno, de suerte
rio registrado, es preciso una conque ello refleje
catenación entre
el historial sucelas adquisiciones
sivo de cada finca
y transmisiones o
El principio de tracto sucesimatriculada”13.
transferencias sin
vo también llamado principio
que se evidencie
de continuidad y/o tracto conToda vez que “por
ruptura de la continuo surgió exclusivamenmedio del tracto
tinuidad, que no
te para el registro de propiesucesivo se pretenfalte un eslabón en
dad inmueble, estableciendo
den facilitar el conola cadena lógica de
la continuidad de las trasmicimiento exacto del
los titulares”16.
siones dominiales.
historial jurídico
de una finca y los
4. Calificación del principio
sucesivos titulares de la propiedad
del tracto sucesivo
o derechos reales sobre la misma.
El tracto sucesivo persigue escribir
La calificación del principio del
la historia jurídico-real de la finca,
tracto sucesivo se hace desde “un
traer al registro en el mismo folio
aspecto meramente procesal del
registral el conjunto de las transderecho registral y no al sustancial.
misiones y gravámenes de la finca
La exigencia de la previa inscripción
14
inmatriculada” .
del título disponente no es establecida como requisito para que este
Al respecto, la doctrina española
resulte legitimado para el otorgaautorizada indica que “el principio
miento del acto, sino únicamente
de tracto sucesivo tiene aplicación
para que el documento portante de
general a toda mutación jurídicoese acto pueda ser inscrito”17. En
real inmobiliaria que pretenda tener
tal sentido se busca que la previa
acceso al registro de propiedad, tanto
inscripción del cual se desprende
si deriva de negocio jurídico, aunque
el sujeto presentante del título, que
este se produzca a través de procetiene la calidad adquirente de un
dimientos de apremio civil o fisderecho invoque una filiación de
cal, como si tiene lugar por sententipo negocial, es decir, un negocio
cia juridicial, expropiación forzosa,
“
11 Donde se establece que “no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción
precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados,
así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. En ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral.
Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 109.
12 Donde se establece que “una inscripción solo puede practicarse cuando la persona cuyo derecho va a resultar perjudicado por aquella figura inscrita como
titular”.
13 ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 111.
14 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 440 y 441.
15 ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Ob. cit., p. 98.
16 FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia et ál. Derecho Inmobiliario. III fase de Implementación, Escuela Nacional de la
Judicatura, República Dominicana, 2007, p. 23. Dichos autores referidos señalan que “Este principio se apoya en el aforismo latino nemo dat quod nom habet,
en este caso, cuanto se quiere decir es que solo puede ser afectado en el Registro de Títulos lo que previamente está inscrito, es necesario que para inscribir
un derecho a favor de una persona, ese mismo derecho ha de estar previamente inscrito a nombre del otorgante del mismo. La máxima latina precedentemente
citada, tiene total aplicación, su traducción al español: “Nadie puede dar más derecho que el que tiene”.
17 FALBO, Miguel N. “Doctrina general de tracto sucesivo en el derecho argentino”. En: Revista Notarial. N° 854, p. 75. Citado en ATILIO CORNEJO,
Américo. Derecho Registral. Ob. cit., p. 110.
ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255
71
A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
jurídico con el que antes figura inscrito en el registro de propiedad
inmueble. Todo ello, en aras de establecer un perfecto encadenamiento
de inscripciones continuas de los
titulares inscritos y por ende generar
una correspondencia entre el asiento
del antecedente y el consecuente.
Tomando en consideración al profesor argentino Américo Atilio18,
podemos señalar que hay determinado elementos que integran el
tracto sucesivo que serán analizados y/o calificados en el proceso de
inscripción de un título, y que son
los siguientes:
a) Sujeto. Al respecto debe haber
identidad entre la persona que
otorga el acto o negocio jurídico, y la que figura como titular registral del derecho que se
dispone, según manifiesta el
asiento de la partida registral.
Asimismo, el Tribunal Registral
señala que “de conformidad con
el principio de tracto sucesivo
no procede inscribir una compraventa cuando se advierte que
no existe una adecuación del
título (vendedor) con los asientos registrales (titular registral)”
señalado en la Resolución
N° 169-2013-SUNARP-TR-A
del 23/04/2013.
b) Objeto. Con respecto al objeto,
tiene que haber coincidencia
en la descripción del inmueble,
entre lo que dicen el asiento de
la partida del inmueble y el documento que contiene el negocio
jurídico. Además, debe estar inscrito el derecho del titular, sea de
dominio o cualquier otro derecho
real, con relación al derecho
transmitido en el negocio jurídico. Al respecto, el Tribunal
Registral ha señalado que en la
calificación registral se determina “si el vendedor cuenta con
dominio inscrito respecto de las
cuotas ideales que está disponiendo en virtud del contrato
de compraventa presentado con
título alzado” en la Resolución
N° 032-2014-SUNARP-TR-A
del 20/01/2014.
c) Oportunidad. Se refiere a la
exigencia de la previa inscripción del derecho que debe existir en el momento de calificar el
asiento respectivo de la partida
electrónica, y todo ello, para
poder inscribir el consecuente
derecho rogado, y no al formalizarse el documento, salvo que
se inscriba consecuentemente el
derecho del transferente y posteriormente del consecuente.
d) Efectos. En caso de inobservancia de la exigencia del tracto
sucesivo, el registro debe proceder de la siguiente manera: si el
adquirente no puede justificar la
legitimación de su causante, el
documento no se inscribe, por
lo que se tachará el título. Sin
embargo, la falta de previa inscripción del adquirente puede
justificar la legitimación de su
causante, si el documento se inscribiera en forma consecutiva.
5. Efectos del tracto sucesivo y sus excepciones
El principio de tracto sucesivo
busca la concatenación de derechos
inscritos derivativos entre sí, los cuales están prescritos anteriormente o
puede inscribirse simultáneamente,
por lo que puede generar los siguientes efectos el tracto sucesivo: a) contribuye a la formación del contenido
registral dándole claridad de la sucesión de derechos titulares registrales; b) brinda historial jurídico único
de un predio; y c) proporciona al
titular inscrito la seguridad jurídica,
en que no podría inscribirse ningún
título, si el titular registral no aparece como disponente del bien. En
consecuencia, “el tracto facilita el
conocimiento de todas las titularidades referentes a una finca, mediante
la ordenación formal de las titularidades pretéritas, pero el tracto sucesivo es un criterio organizativo del
registro no es un elemento sustancial de la publicidad registral, pues
el registro publica el derecho actual,
no el historial de la finca”19.
Y con respecto a las excepciones,
se quiere enfocar en que situaciones o caso no se puede aplicar el
principio referido, cuyos supuestos son los siguientes: a) inmatriculación, es un acto de incorporación
del inmueble al registro de propiedad inmueble y asignándose en el
rubro de titulares registrales la primera de dominio con la inmatriculación, por lo que no aplica el principio de tracto sucesivo; b) el artículo
9820 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios establece un segundo supuesto de excepción al principio de tracto sucesivo,
ya que establece la inscripción de
transferencias realizadas por el causante a favor de terceros, aunque
en la partida registral del predio se
18 ATILIO CORNEJO, Américo. Ob. cit., p. 111.
19 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Ob. cit., p. 442.
20 Artículo 98 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “Las transferencia a favor de terceros efectuados por el causante antes de su
fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a titulo universal, siempre que su inscripción no
perjudique a terceros”.
72
ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL
sucesivo propio refiere a la misma naturaleza del principio: cadena de titularidades inscritas
sin interrupción y cuya acepción le da la conceptualización,
vida y existencia en el sistema
registral a dicho principio (ver
punto 1); y
hubiera inscrito la sucesión a título
universal; y c) el artículo 12921 del
Reglamento de Inscripciones del
Registros de Predios establece la
última excepción del tracto sucesivo, la cual trata de una anotación
de embargo de inmueble inscrito a
nombre de un tercero.
6. Acto previo
Nuestra doctrina nacional, con respecto al surgimiento del acto previo, ha interpretado el principio
tracto sucesivo de forma flexible,
lo cual es aperturado por el artículo
2015 del CC, que a diferencia de su
antecedente –representado en el artículo 1048 del Código Civil derogado de 1936 que se interpretaba
de forma rígida–, dicha interpretación tiene como finalidad aplicar el
principio referido a los demás registros22, como por ejemplo el registro
de personas jurídicas y naturales. En
tal sentido se ha creado el acto previo, el cual surge desde el momento
que el principio de tracto sucesivo
es entendido bajo dos acepciones23:
a) Tracto sucesivo en stricto sensu. El tracto sucesivo en sentido estricto o restringido, también llamado principio tracto
previo y necesario para la inscripción del acto cuya inscripción se solicita.
Lo antes señalado se sustenta en
el artículo en el artículo VI del
Título Preliminar del RGRP25, y en
el artículo V del
Título Preliminar
del Reglamento
Si el adquirente no puede justidel Registro de
ficar la legitimación de su cauSociedades26.
sante, el documento no se ins-
“
b) Tracto sucesivo
en lato sensu.
El tracto sucesivo en sentido
cribe, por lo que se tachará el
Respecto de la
amplio es el acto
título. Sin embargo, la falta de
aplicación del acto
previo o preprevia inscripción del adquiprevio, en el regisvia inscripción
rente puede justificar la legitro de propiedad
y también llatimación de su causante, si el
inmueble tenemado principio
documento se inscribiera en
mos los siguiende tracto suceforma consecutiva.
tes ejemplos: i) se
sivo impropio,
solicita la inscripque “hace refeción de la numeración interna de un
rencia a la exigencia de la insinmueble, para lo cual se necesita
cripción de determinados actos
que esté inscrito como acto previo
relacionados para que se puela declaratoria de fábrica; ii) se solidan registrar los títulos presencita la inscripción de la ampliación
tados”24, por lo tanto, la acepde fábrica inmueble, para lo cual
ción “acto previo” será aplicado
también se necesita como acto preal registro de bienes donde se
vio esté inscrito la fábrica; iii) para
encuentra referido a las inscripla inscripción de la declaratoria de
ciones de los actos modificatofábricas en un proceso de regularios del bien. En cambio, en el
rización de edificaciones sobre un
registro de personas jurídicas,
área que corresponde a un área
dicho acto previo se va a refetotal se necesita como acto previo
rir a las inscripciones del acto
21 Artículo 129 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios señala: “cuando el juez disponga la anotación del embargo de inmueble inscrito a
nombre de persona distinta al deudor, de conformidad con el tercer párrafo del artículo 650 del Código Procesal Civil, en el parte judicial respectivo debe
constar la circunstancia de haberse notificado al titular registra”.
22 Guevara Manrique, Rubén y Guevara Brincas, Rubén señalan que “el Principio de tracto sucesivo no solamente se da en el Registro de la Propiedad Inmueble,
(…); de ningún modo, antes bien, se da en todos los Registros. Así, por ejemplo, en el Registro de Mandatos y Poderes, no podrá inscribirse una sustitución de
Poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento si
previamente no está inscrito el testamento cuya nulidad se pretende; en el Registro de Personas Jurídicas L. de S.M., no se podrá inscribir el poder que otorga
un Directorio si este no está previamente inscrito, no podrá inscribirse un aumento de capital, si previamente no está totalmente pagado el capital suscrito, en
fin, los ejemplos son numerosos y que se dan en cada caso, por lo que dicho principio debe cumplirse en todos ellos. En: GUEVARA MANRIQUE, Rubén
y GUEVARA BRINCAS, Rubén. Derecho Registral. Tomo II, Grafica Horizonte, Lima, 1999, p. 63. Del mismo también los señala SORIA ALARCÓN,
Manuel F. Registros Públicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores, Lima, 2012, pp. 77-78.
23 Así señala Casado, “la expresión tracto sucesivo puede entenderse en una doble acepción. En una sentido, quizá impropio”, equivaldría a la exigencia, a
la hora de practicar una operación registral, de que conste ya registrada otra determinada con la que necesariamente debe enlazar. (...) Por el contrario, en
sentido estricto, el tracto sucesivo implica la constancia registral sin interrupción de una serie concatenada de titularidades, de tal forma que el transferente
de hoy haya sido el adquirente de ayer y el titular inscrito de hoy sea el transferente de mañana”. En CASADO BURBANO, Pablo. Los principios registrales
mercantiles. Servicio de Estudios del Colegio de Registradores, 2002, p. 229. Citado en Citando en TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 42.
24Ídem.
25 Que dice: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o
adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario” (el resaltado es nuestro).
26 El artículo V del Título Preliminar del Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 consagra el Principio Registral de Tracto Sucesivo en sentido amplio
en los siguientes términos: “Salvo las excepciones previstas en las leyes o en este Reglamento, para extender una inscripción se requiere que esté inscrito o se
inscriba el acto previo necesario o adecuado para su extensión” (el resaltado es nuestro).
ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255
73
A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
la subdivisión; iv) para la inscripción de un contrato de compraventa
de un área determinada de un predio
de mayor extensión, como acto previo, deberá inscribirse la subdivisión
e independización de dicha área, etc.
Si bien es saludable esta diferenciación de acepciones que se realiza
del principio de tracto sucesivo para
facilitar el correcto funcionamiento
de inscripciones de actos continuos
en los registros de personas jurídicas
y naturales, pero ello no justifica a
señalar la diferenciación que se realiza de acto previo y tracto sucesivo
debido a que dichos conceptos son
sinónimos y mantienen la misma
conceptualización en el fondo, lo
cual no descarta que se aplique
dicho acto previo al registro de propiedad inmueble, ya que su surgimiento fue para ella. Por lo tanto,
no se debe aplicar el acto previo a
los registros de personas jurídicas y
naturales para no desnaturalizar el
contenido del principio referido. Y
del mismo modo, Gunther Gonzales señala que “en nuestra doctrina,
se considera erróneamente que el
tracto sucesivo tiene dos vertientes,
una propia del registro de bienes, y
otra llamada ‘inscripción del acto
previo’, que se aplica en los registros personales. Para descartar esta
conclusión, basta señalar que los términos ‘tracto’ y ‘previa inscripción’
son sinónimos, por lo que nada se
aporta con su utilización diferenciada, pues en buena cuenta aluden
a la misma idea”27.
Por otro lado, se debe indicar que
el registro de personas naturales y
jurídicas toma como base para la
inscripción en la partida electrónica
el sistema de folio personal que es
una “mera transcripción de los contratos, los cuales son clasificados o
archivados con referencia al nombre o denominación social del otorgante –y que exigen una investigación complementaria posterior para
la determinación de la situación jurídico-real inscrita y para la valorización de sus efectos– (…)”28. Por
lo tanto, en el registro referido no
se inscriben derechos derivativos
entre sí, sino situaciones jurídicas de
sujetos, personas, hechos jurídicos y
relaciones jurídicas y no un registro
de bienes; en consecuencia, los principios aplicables a ambos no pueden
ser los mismos. Esta misma conclusión es aplicable para el Registro de
Personas Jurídicas en general29.
II. LA SUPUESTA APLICACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO EN EL REGISTRO DE
PERSONAS NATURALES Y
JURÍDICAS
En referencia a la supuesta aplicación referida a desarrollar, es necesario señalar que el sistema nacional de los registros públicos (Sinarp)
está conformado por los siguientes
registros: Registro de Personas Jurídicas, Registro de Personas Naturales, Registro de Propiedad Inmueble,
Registro de Propiedad Mueble y los
demás Registros de carácter jurídico
creados o por crearse. Asimismo, se
va a resaltar en nuestro trabajo de
investigación al Registro de Personas Jurídicas30 –y en específico al
Registro de Sociedades y el Registro
de Personas Jurídicas propiamente
dichas, “Asociaciones”–y el Registro de Personas Naturales31– y en
específico al Registro de Mandatos
y Poderes.
1. La problemática generada en el Registro de Personas Jurídicas
El tracto sucesivo, en sentido amplio
“acto previo”, que al fin al cabo es
tracto sucesivo, se está aplicando de
forma incorrecta en el registro de
personas jurídicas, tal es así que el
artículo V del Título Preliminar del
Reglamento del Registro de Sociedades del 2001 recoge el acto previo
de la siguiente manera: “Salvo las
excepciones previstas en las leyes o
en este Reglamento, para extender
una inscripción se requiere que esté
inscrito o se inscriba el acto previo
necesario o adecuado para su extensión”. Consideramos que dicho artículo es un reflejo de la mala técnica
legislativa al momento de elaborar
el artículo referido y la idea preconcebida que tenía el legislador se dio
a conocer en la norma referida32.
27 GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, 3ª edición, Jurista, Lima, 2012, pp. 1001 y 1002.
28 GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. “Principio de especialidad”. En: Revista Critica de derecho Inmobiliario. Numero conmemorativo de los 50 años de
la Reforma Hipotecaria de 1944. Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Centro de estudios Registrales. Madrid, 1995, p. 252.
Citado en GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “Vacilaciones teóricas entre los principios registrales de tracto sucesivo y especialidad”. En: Diálogo con
la Jurisprudencia. N° 20, Año 6, Gaceta Jurídica, Lima, 2000, pp. 62-63.
29 SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Ob. cit., p. 106.
30 Dentro del Registro de Personas Jurídicas vamos a encontrar a los siguientes registros: Registro de Personas Jurídicas propiamente dichas, Registro de
Sociedades de Hidrocarburos, Registro de Sociedades, Registro de Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, Registro de Personas Jurídicas creados
por Ley y Registro de Sociedades mineras.
31 Dentro del Registro de Personas Naturales vamos a encontrar a los siguientes registros: Registro de Testamentos, Registro de Sucesiones Intestadas, Registro
Personal, Registro de Comerciantes, Registro de Gestión de Intereses, así como el Registro de Mandatos y Poderes.
32 En el Derecho Comparado tenemos el Reglamento del Registro Mercantil español del 20 de setiembre de 1919 hasta la actualidad tenemos el Reglamento
Mercantil, que fue aprobado el 19 de julio de 1996, donde se menciona expresamente al principio de tracto sucesivo como un principio aplicable al Registro
Mercantil. Sin embargo, seria errado sostener que esta norma se refiera al tracto sucesivo, por el contrario se refiere a la naturaleza y a la manera de llevar el
Registro Mercantil. En: SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Ob. cit., p. 105.
74
ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL
Asimismo, se debe tener en cuenta
que “el principio de tracto sucesivo
nació para ser aplicado en el registro
inmobiliario y de allí fue recogido y
aplicado, sin mayor adecuación, al
registral mercantil”33.
Al respecto, Beaumont Callirgos
señala que “la necesidad del registro
del acto previo, se relaciona, antes
que con la concatenación rígida,
con el hecho de conferir publicidad
secuencial adecuada. Así, por ejemplo para inscribir actos o contratos
adecuados relativos a un sujeto inscribible (…), se precisa la inscripción del sujeto, y ello obedece no al
tracto sucesivo, sino al hecho de que
las inscripciones de las sociedades
obedecen al sistema constitutivo”34.
Asimismo, queda corroborado
“cómo la norma reglamentaria precisa que en los casos relacionados
con las inscripciones en el Registro de Sociedades, no se requiere
que esté inscrito un derecho, ni
menos aún que estén inscritos todos
los derechos anteriores, sino que se
encuentren inscritos o se inscriba
únicamente el acto previo necesario
o adecuado para su inscripción”35.
Por otro lado, en la doctrina española
la discusión no ha quedado zanjada
todavía, ello en referencia, que sino
para lo cual se requiere la previa inses tracto sucesivo surge la pregunta
cripción de la sociedad o del nom¿qué es?; tal es así que tenemos
bramiento del gerente, según sea el
una primera postura que señala la
caso, etc.
no aplicación del tracto sucesivo
Si bien es cierto que se habla en
al registro de personas jurídicas,
el registro de personas jurídicas,
toda vez que ellos llaman “coheen especial en el
rencia registral” del
registro de sociedaantecedente histódes, una conexión
rico adecuado, que
Podemos concluir que el prinentre un acto postees la adecuación de
cipio de tracto sucesivo por su
rior con el anterior,
los presupuestos del
naturaleza no es el más adepero no se puede
negocio a los antecuado para que se considere
en la calificación de los actos
señalar que necesacedentes del regisque corresponde estrictamenriamente e inexoratro. Y con respecto a
te al registro de personas juríblemente, el dereuna segunda postura
dicas como es el caso de las
cho de uno emane
de la doctrina refeasociaciones, la cual tiene una
del otro o del anterida señalan que el
organización distinta que el de
rior para el referido
principio de tracto
propiedad.
registro38. Toda vez
sucesivo no es aplique la “previa inscable al Regiscripción” o “acto
tro Mercantil36, ya
previo” que plantea la norma refeque dicho sector ha elaborado una
rida, no identifica con el tracto sucenoción que vamos a denominar
sivo, ya que no es una cadena de
“previa inscripción” y que tiene un
consecutivos actos que derivan entre
matiz distinto al de tracto sucesivo37.
sí, sino mejor estamos ante la neceTodo ello, para señalar que el regissidad trascendental de inscribir los
tro de personas jurídicas podría funactos necesarios para la persona jurícionar sin necesidad del principio de
dica todo vez que se busca dar la
tracto sucesivo; asimismo, explicauna conexión entre lo anterior y lo
ría los siguientes ejemplos: Se soliposterior en determinadas situaciocita la inscripción de la modificanes. Asimismo, la norma comención del estatuto o la inscripción de
tada, “aunque continúa utilizando
un poder otorgado por el gerente,
“
33 BEAUMONT CALLIRGOS, Ricardo. Comentarios al Reglamento de Registro de Sociedades. Gaceta Jurídica, Lima, 2001, p. 48.
34Ídem.
35 HUNDSKOPF EXEBIO, Oswaldo. “Fusión de sociedades y tracto sucesivo registral”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 60, Año 9, Gaceta Jurídica,
Lima, 2003, p. 102.
36 En el artículo 11 del actual Reglamento del Registro Mercantil español señala:
Artículo 11.- Tracto sucesivo
1. Para inscribir actos o contratos relativos a un sujeto inscribible será precisa la previa inscripción del sujeto.
2. Para inscribir actos o contratos modificativos o extintivos de otros otorgados con anterioridad será precisa la previa inscripción de estos.
3. Para inscribir actos o contratos otorgados por apoderados o administradores será precisa la previa inscripción de estos.
Al respecto, Antonio Esturillo López señala que el artículo 11 del reglamento referido, no se refiere al tracto sucesivo a pesar de que utiliza esa nomenclatura.
Por el contrario “la exigencia de la previa inscripción en todos los casos contemplados en el referido artículo 11 viene determinada por la necesidad de
conexionar el acto que se pretende inscribir con el sujeto que según el Registro debe realizarlo o con aquel otro acto inscrito que se trata de modificar o
extinguir. En suma son supuestos de legitimación y no de tracto sucesivo, aunque externamente aparezca en los libros del Registro una inscripción como
antecedentes previo de la otra. Entre estas existe, efectivamente, concatenación de asientos pero no el encadenamiento de transmisiones de carácter real, que
es lo propio del principio del tracto sucesivo rectamente, entendido.
ESTURILLO LÓPEZ, Antonio. Estudio de la legislación sobre el Registro Mercantil Práctica de Legislación Mercantil Societaria. Colegio de Registradores
de la Propiedad y Mercantiles, p. 317. Citado en SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Ob. cit., p. 107.
37 SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Loc. cit.
38 BEAUMONT CALLIRGOS, Ricardo. Loc. cit.
ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255
75
A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
la denominación de tracto sucesivo,
en su redacción recoge más bien la
exigencia de la inscripción del acto
previo necesario o adecuado para la
extensión de la nueva inscripción,
lo que concuerda, casi textualmente,
con lo establecido en el presente artículo del VI del Título Preliminar
del RGRP. De igual modo en los
demás Registro de Personas Naturales o Jurídicas, debe aludirse más
bien a inscripción de acto previo que
al tracto sucesivo”39.
En referencia a la aplicación del
tracto sucesivo en el registro de
sociedades, una parte de la doctrina nacional señala que existe una
aplicación del principio de legitimación 40, en tanto que señala lo
siguiente: “lo que vincula a un acto
con el otro es el referente de la legitimidad. Nótese que el Reglamento,
parte final, dice “(…) necesario o
adecuado (…)”41, bueno entonces
uno puede señalar que es necesario
o adecuado, al respecto, podemos
señalar que es aquel acto indispensable que genera que se haga por otra
cosa toda vez que así lo ha determinado su naturaleza del mismo acto a
inscribirse en la partida de una persona jurídica determinada.
No obstante, platearemos el siguiente caso de una asociación42
para poder ampliar nuestro esquema
de estudio, asimismo, para verificar que no se aplica el principio de
tracto sucesivo al registro personas
jurídicas.
Caso N° 1: El 29 de enero de 1951
se constituyó la asociación “Los
Andahuaylinos de Yaca” e inscribiéndose en el Registro Personas
Jurídicas. Posteriormente se inscribieron los consejos directivas de los
periodos: 1951-1953 y 1953-1955.
A la fecha, la asociación referida
cuenta con cinco juntas directivas
de periodos vencidos no inscritos,
las cuales fueron elegidas democráticamente por los asociados para
los periodos 2005-2007, 2007-2009,
2009-2011, 2011-2013 y 20132015. Dichos consejos directivos
son los únicos que están plasmados
en el libro de actas de la referida
asociación.
En respuesta, nuestra legislación
señala mediante los artículos 66
y 67 del Reglamento de Registro
de Personas Jurídicas (RRPJ) la
siguiente solución: para la regularización de dos o más juntas directivas de periodos vencidos de una
asociación, las cuales no fueron inscritas en su momento ante su respetiva partida electrónica, se da con la
convocatoria (el cual es realizado
por el último presidente o integrante
elegido no inscrito) a una asamblea
general extraordinaria de regularización, y cuya agenda será “regularización de las junta directivas no
inscritas”43.
Asimismo, dicha regularización
debe ser recogido en el acta de la
Asamblea de reconocimiento, donde
deberán indicarse los periodos de
funciones ejercidos (fecha de inicio y finalización del concejo directivo44) y la fecha en que se realizaron las correspondientes elecciones.
Cabe agregar, que en dicha acta se
debe indicar el nombre completo y
el documento de identidad de las
personas naturales integrantes de
los órganos que son objeto de reconocimiento. Por lo tanto, podemos
señalar que el referido Reglamento
exige la continuidad de los consejos
directivos, al respecto, la parte solicitante tendrá que realizar una ficción de consejos directivos tratando
de cumplir el tracto sucesivo en sentido amplio o acto previo, creando
una sucesión de consejos directivos,
y consecutivos desde 1955 hasta el
2005, los cuales son los consejos
directivos faltantes.
Nosotros consideramos que ante
dicha imposibilidad, el registrador
al momento de calificar el título
39 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 61.
40 El TUO del Reglamento General de Registros Públicos en el artículo VII del Título Preliminar prescribe el principio de legitimación de la siguiente manera:
“los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no
se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.
41 BEAUMONT CALLIRGOS, Ricardo. Ob. cit., p. 49.
42 Se toma en consideración dicho caso respecto a una Asociación, ya que también se aplica el acto previo en sentido estricto de tracto sucesivo toda vez que el
artículo V del Título Preliminar del Reglamento de Registro de Personas Jurídicas señala lo siguiente: “Artículo V.- Acto previo necesario o adecuado.
Para extender una inscripción se requerirá que esté inscrito o se inscriba previa o simultáneamente el acto necesario o adecuado, salvo disposición distinta”.
43 Asimismo, la convocatoria será efectuada por el último presidente o integrante elegido del concejo directivo no inscrito, dentro de la vigencia de su periodo
de funciones. Cabe agregar, que en el título que se va presentar ante registro públicos debe adjuntarse una constancia que acredite la convocatoria y quórum
con la debida certificación de firma ante el Notario Público o Fedatario de la Sunarp, según indican los artículos 56 y 62 del RRPJ. Así lo ha señalado la
Resolución Nº 331-2010-SUNARP-TR-L del 5 de marzo de 2010, que dice “el reconocimiento de los órganos directivos debe reflejar el ejercicio real del
periodo del mandato y los cargos asumidos, aun cuando ello no concuerde con lo establecido en el estatuto, siempre que también refleje que el órgano ha
sesionado válidamente con el quórum estatutario”.
44 Si observamos dicha exigencia representada en el inciso “C” del artículo 66 del Reglamento de Registro de Personas Jurídicas prescribe que: “Los periodos
de funciones ejercidos con sujeción al estatuto o la ley, con precisión de las respectivas fechas de inicio y fin, así como de las fechas en que se realizaron
las correspondientes elecciones”. Concuerda exactamente con el artículo V del Título Preliminar de la norma referida que plasma el acto previo.
76
ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL
presentado no deberá aplicar el principio de tracto sucesivo, toda vez
que se trata del registro de personas
jurídicas donde no será aplicable el
principio referido, si bien es cierto
que el artículo V del Título Preliminar del Reglamento de Registro de
Personas Jurídicas recoge el tracto
sucesivo o acto previo, este no se
tendrá en cuenta al momento de la
calificación.
En tanto que se desea inscribir los
concejos directivos, aunque fueran discontinuos, se podrá realizar,
por lo que, “el Registrador no debería exigir la inscripción de todas las
directivas anteriores, no solo porque en algunos casos dicha exigencia podría ser imposible sino porque
en dicha exigencia traduce la rigidez que el Registrador de Propiedad adopte en su registro y que no
es compatible con la naturaleza del
Registro de Personas Jurídicas”45.
Más aún cuando los actos, hechos,
situaciones jurídicas en que son
materia de inscripción en el registro de personas jurídicas obedecen
a un sistema constitutivo, asimismo,
es un acto jurídico autónomo del
cual no se concebí como un derecho condicionante para la existencia del otro.
Por lo expuesto, podemos concluir que
el principio de tracto sucesivo por su
naturaleza no es el más adecuado para
que se considere en la calificación de
los actos que corresponde estrictamente al registro de personas jurídicas
como es el caso de las asociaciones,
la cual tiene una organización distinta que el de propiedad.
del registro referido. Asimismo, el
registrador del registro de personas
jurídicas (en determinados casos
cuando así lo requiera: un acto a insEn tal sentido, no se requiere que
cribirse que busca conexionarse con
estén inscritos todos los concejos
otro acto inscrito a la cual se trata de
directivos, si en el caso no existiera
modificar extinguir) debe calificar47
en el libro de actas
la compatibilidad
los consejos directiy/ o adecuación de
vos anteriores, sino
Los registradores de la gerenlos títulos presenque se inscribirán
cia de personas jurídicas detados para su insben calificar sus títulos no con
únicamente las que
cripción y sobrela rigidez del principio de tracel libro de actas de
todo debe buscar
to sucesivo pensado para un
la asociación refleje
siempre la coneregistro de bienes sino con la
ante dicha acefaxión de los presenflexibilidad que brinda las norlia. Toda vez que
tes actos presenmas especiales pertinentes del
dichos actos, que
tados en el titulo
registro referido.
por su importancia
con el antecedente
merecen ser inscriregistral respecto
tos, por lo que se puede omitir la insde la partida vinculada.
cripción de los actos que no tengan
relevancia para la asociación pues
2. La problemática generala inscripción y el posterior a inscrida en el Registro de Perbirse se hará al amparo en el princisonas Naturales
pio de la fe pública registral46, todo
Como ya se ha señalado el principio
ello con el objeto de oponer su deretrato sucesivo o acto previo no se
cho a todos. En consecuencia, obeaplica el registro de personas natudece principalmente a la necesidad
rales y muchos menos al registro
de prestar garantías suficientes a terde mandatos y poderes. En tanto
ceras personas en la celebración de
que el principio de tracto sucesivo
actos jurídicos con el concejo direc“implica la concatenación causal o
tivo o representantes de la persona
cadena registral de sucesivos actos
jurídica.
derivativos entre sí, lo cual significa
Por lo tanto, los registradores de la
que un derecho es transmitido por su
gerencia de personas jurídicas deben
titular según la cadena, y luego solo
calificar sus títulos no con la rigiese adquirente puede retransmitir el
dez del principio de tracto sucesivo
derecho, y así sucesivamente (art.
pensado para un registro de bienes
2015 del CC). Sin embargo, la idea
sino con la flexibilidad que brinda
del tracto sucesivo no se aplica en
las normas especiales pertinentes
los registros de personas, por cuanto
“
45 SANTA CRUZ VERA, Alfredo. Ob. cit., p. 108.
46 El principio de fe pública registral es recogido por el artículo 2014 del CC que señala lo siguiente:
Artículo 2014.- Principio de buena fe registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
47 Artículo 32.- Alcances de la calificación. El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para
su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar
la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. (…)”.
ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255
77
A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
en ellos no se inscriben transferencias de derechos por vía derivativa.
En los registros personales, más
bien, se inscriben diversos hechos
jurídicos que no son implicantes uno
en relación con el otro”48.
del representado, donde manifiesta
su propia voluntad dentro de los
límites establecidos por el representado, y cuya representación lirica se
encuentra plasmada en el artículo
145 y ss. del CC.
Para poder señalar nuestra postura
en este punto nos centraremos a
ejemplificar la problemática que se
presenta en el registro de mandatos y
poderes para reafirmar que el tracto
sucesivo es ajeno ha dicho registro
de personas naturales
Por otro lado, el otorgamiento de
poder especial en caso de actos de
disposición, como la propiedad del
representado o gravar los bienes,
debe constar el encargo en forma
indubitable y por escritura pública,
bajo sanción de nulidad, según
manda el artículo 156 del CC. La
misma norma en su artículo 203649
regula los actos inscribibles en el
Registro de Mandatos y Poderes
(RMP) tales como la inscripción,
modificación y ampliación del otorgamiento de poder, etc. Además, el
artículo referido señala que es acto
inscribible la extinción de poder por
revocación, renuncia, muerte, interdicción y otros.
Caso N° 2: Gleidis otorga un poder
mediante escritura pública a Patricia, para que pueda disponer de su
inmueble ubicado en el Distrito de
Pueblo Libre, pero no llega a inscribir dicho poder ante el Registro de
Mandatos y Poderes. Posteriormente
al ver que su amiga Patricia no podrá
realizar tal acto, ya que se fue de
viaje a Francia, decide revocar el
poder mediante escritura pública,
pero a excepción del anterior, esta
vez Gleidis desea inscribir la revocatoria en el registro referido.
Cabe señalar que el otorgamiento
de poder es un acto jurídico unilateral, por el cual Gleidis confiere
facultades a Patricia para que realice actos o celebre negocios jurídicos en su nombre. Por lo tanto,
el representante realiza uno o más
actos jurídicos por cuenta e interés
Asimismo, las inscripciones en el
RMP son facultativos, no siendo
constitutivos ni obligatorias, por lo
que, bastara que el apoderado muestre su poder por escritura pública
donde conste su poder con la persona que va contratar, sin que se
requiera la inscripción en el Registro50; cosa distinta es que por razones
de mayor seguridad, el contratante
pida que el poder esté inscrito en el
RMP, para efectos de constituirse en
tercero amparado en el artículo 2038
del Código Civil y así gozar de los
beneficios que le otorga el Registro.
Respecto al caso, Gleidis desea inscribir su revocatoria de poder pese
a que no se haya inscrito el poder
otorgado a Patricia, y si nos enfocamos por el principio del tracto sucesivo podemos señalar que debería de
existir como acto previo necesario o
adecuado (derecho de donde emana)
la inscripción del otorgamiento de
poder para la respectiva revocatoria
del poder otorgado, ello en conformidad con el artículo VI del Título
Preliminar del RGRP que recoge el
principio de tracto sucesivo.
Sin embargo, se puede concluir que
el principio de tracto sucesivo no se
aplica al Registro de Personas, toda
vez que no existe transferencias de
derechos en vía derivativa, ya que
este principio nos informa que para
que se inscriba un título es necesario que quien dispone del derecho
a registrar tenga inscrita su titularidad. Asimismo, “la revocatoria es
un negocio jurídico independiente
del anterior, aunque vinculado,
por tanto, no existe razón alguno
para exigir la previa inscripción del
poder”51.
Cabe agregar que el artículo 15252
del Código Civil considera como
único hecho relevante la inscripción
48 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 995.
49 Artículo 2036.- Se inscriben en este registro:
1.- Los instrumentos en que conste el mandato o el poder de un modo general o para ciertos actos.
2.- Los instrumentos en que conste la sustitución, modificación y extinción del poder o mandato, en su caso.
50 Esta fue la posición que adopto el Tribunal Registral en su XVII Pleno, cuya sesión ordinaria fue realizada los días 20 y 21 de abril de 2006 y publicado en
el diario oficial El Peruano el 23 de mayo de 2006. LA CALIFICACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA DE PERSONAS NATURALES:
“A efectos de calificar los actos celebrados por el representante de personas naturales, no es exigible la inscripción del poder. Será suficiente que se inserte o
adjunte el traslado instrumental de la escritura pública donde conste el referido poder”. Criterio adoptado en las Resoluciones N° 025-2000-ORRLL/TRN del
24 de agosto de 2000, N° 444-2004-SUNARP-TR-L del 23 de julio de 2004.
51 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., pp. 998-999.
52 El artículo 152 del Código Civil señala lo siguiente: “La revocación debe comunicarse también a cuantos intervengan o sean interesados en el acto jurídico.
La revocación comunicada solo al representante no puede ser opuesta a terceros que han contratado ignorando esa revocación, a menos que esta haya sido
inscrita”.
Quedan a salvo los derechos del representado contra el representante.
78
ANÁLISIS JURÍDICO REGISTRAL
de la revocatoria, dada su relevancia para los terceros, es decir, la
revocatoria de poder debe comunicarse a los terceros interesados no
para que surta sus efectos, sino para
oponer en conocimiento de estos
que la misma se ha producido, por
lo que, se hace público mediante la
inscripción en los registros públicos. El criterio señalado en líneas
anteriores fue asumido por el Tribunal Registral en su Resolución
Nº 1242-2009- SUNARP-TR-L del
14/08/2009 en fojas N° 1, donde se
señala que “la revocatoria del poder
es un negocio jurídico autónomo,
por lo que procede su inscripción
aunque no se encuentre inscrito el
acto de otorgamiento de poder, dada
su relevancia para los terceros”.
Para otro sector de la doctrina nacional, sería un caso que está subsumido
a un supuesto especial de calificación del tracto sucesivo, por lo que,
sí se podría inscribir la revocatoria de poder pese a que no se haya
inscrito el poder otorgado. En consecuencia, Gleidis podrá solicitar
la inscripción de la revocatoria de
poder, aunque no se haya inscrito
el poder originario, pero siempre
y cuando al título presentado para
la revocatoria se le debe adjuntar el título del acto de apoderamiento otorgado a Patricia. Tal
criterio fue asumido por el Tribunal Registral respecto a la inscripción de revocatorias de poder.
Así, en el LIV Pleno53, el Tribunal Registral aprobó el siguiente
acuerdo plenario de observancia
obligatoria: “procede la inscripción
de la revocatoria de poderes aunque no se encuentre inscrito el acto
de otorgamiento de poder, siempre
que se acompañe copia certificada
del poder que se revoca, el cual quedará en el título archivado”.
donde el Gleidis revoca el poder
otorgado a Patricia.
Por otro lado, se estaría hablando de
acto previo o tracto sucesivo en la
modificación, ampliación y sustituNo compartimos lo señalado por
ción de poder cuando el poder anteel Tribunal Registral, toda vez
rior no está inscrito
que es innecesaen el RMP. Dicha
rio la presentasituación en cierta
ción de copia cerExiste una naturaleza espemanera comprotificada del poder,
cial en las inscripciones que
se realiza en el Registro de
mete la inscripya que son negopersonas jurídicas y naturales
ción anterior para
cios jurídicos autópara inscribir el próximo acto,
el sucesivo acto
nomos distintos:
toda vez que inscriben situaa inscribirse, ya
el otorgamiento de
ciones jurídicas de sujetos y
que la modificapoder y la revocaactos jurídicos en contraposición, ampliación y
toria del poder otorción a las efectuadas en el resustitución de los
gado; y mejor nos
gistro de predios que se inscriactos referidos no
alineamos, como
ben negocios jurídicos.
podrían darse, si
ya lo indicamos, en
es que no contalíneas anteriores al
mos con el poder anterior inscrito,
criterio adoptado en la Resolución
parece que diera luces a la existenNº 1242-2009- SUNARP-TR-L del
cia de una inscripción previa.
14/08/2009.
“
Por lo tanto, procede inscribir la
revocatoria de poder pese a que no
se haya inscrito el poder otorgado.
Asimismo, no es necesaria la inscripción del poder como acto previo
o necesario para la inscripción de la
revocatoria del poder referido, toda
vez que el principio de tracto sucesivo recogido en el artículo VI del
Título Preliminar del Reglamento
General de Registros Públicos no se
aplica al Registro de Personas Naturales. Cabe agregar que en el titulo
presentado para la revocatoria de
poder, no sería necesario adjuntar
el título del acto de apoderamiento
otorgado a Patricia, porque solo
bastaría la identificación adecuada
y/o especificación del poder otorgado que consta en el documento
que viaja con el título presentado,
Al respecto, un sector de la doctrina nacional ha señalado que se
estaría tratando de “complementariedad de inscripciones” y no de
acto previo como lo había señalado
un sector nacional. Tal es así que
Gunther Gonzales dice: “Si bien es
correcto afirmar la necesidad, en
estos casos, de inscribir el poder originario, sin embargo, eso no lleva
a afirmar que estemos en presencia del tracto sucesivo, porque no
lo es, ya que este principio solo se
aplica en caso de transmisiones derivativas de derechos. Por tal razón,
aquí hablamos de complementariedad de inscripciones, por cuanto un
hecho primario (A) es modificado
por un hecho secundario (B), lo que
da lugar necesariamente a un hecho
complejo (A + B)”54. Es saludable la
53 Acuerdo tomado en sesión ordinaria realizada los días 17 y 18 de diciembre de 2009.
54 GONZALES BARRÓN, Gunther. Ob. cit., p. 1001.
ACTUALIDAD JURÍDICA FEBRERO Nº 255
79
A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
propuesta de solución de Gonzales
Barrón, pero nosotros creemos que
es un tema de calificación registral
en el cual se busca que al acto a inscribirse sea adecuado y/o compatible con su anterior acto trascendente,
toda vez que se busca una conexión
en la sucesión del parentesco que se
establece.
Cabe agregar, que existe una naturaleza especial en las inscripciones que
se realiza en el Registro de personas
jurídicas y naturales para inscribir el
próximo acto, toda vez que inscriben situaciones jurídicas de sujetos
y actos jurídicos en contraposición a
las efectuadas en el registro de predios que se inscriben negocios jurídicos, lo cual genera el ámbito y los
alcances del principio registral de
tracto sucesivo es aplicable a este
último.
CONCLUSIONES
1. El tracto sucesivo es recogido
en la terminología de una acepción amplia como “acto previo”, sin embargo no es que se
esté aplicando el principio de
tracto sucesivo en los reglamentos referidos, ya que su contenido es distinto, por ello es que
existe una necesidad de poder
cambiar y darle un sentido distinto como coherencia registral,
complementariedad de inscripciones, previa inscripción o
acto previo, y legitimación. Por
tanto, dichas afirmaciones en
fondo buscan establecer que el
acto a inscribirse (cuando exista
la necesidad de un acto anterior) mantenga una compatibilidad y/o adecuación con los
actos inscritos y buscando sobre
todo una conexión de actos que
en cierta manera en determinados supuestos se requiere para
establecer la concatenación de
asientos.
80
2. No se aplica el principio de
tracto sucesivo al registro de
personas jurídicas ni al registro de personas naturales, toda
vez que no se habla en dichos
registros, sobre inscripción de
derechos inscritos derivativas
entre sí, sino de situaciones jurídicas de sujetos, hechos jurídicos, actos jurídicos y negocios
jurídicos. Asimismo, el Registrador deberá calificar los títulos presentados en los registros referidos la compatibilidad
y/o adecuación de los actos inscritos buscando una conexión
de actos que en cierta manera
en determinados supuestos se
requiere para establecer la concatenación de asientos, pero no
el encadenamiento de transmisiones de carácter real, que es
propio del principio de tracto
sucesivo.
3. El principio de tracto sucesivo tuvo su origen en la Ley
Hipotecaria española, la cual
nació para las fincas, es decir
bienes inmuebles, donde se
observa dicho principio en la
transmisión de derechos inscritos, cuando se grava o se realiza una infinidad de modificaciones sobre el inmueble, pero
su campo de aplicación es el
registro de propiedad inmueble.
Por tanto, el principio referido se fundamenta en un encadenamiento perfecto de transmisiones una en base a la otra
generando o derivando así una
continuidad de transmisiones.
Tómese en cuenta que cuando
el artículo 2015 hace referencia a la inscripción del derecho
de donde emane, solo se estaría refiriendo a actos vinculados
con el derecho de propiedad.
4. El principio de tracto sucesivo
está destinado exclusivamente
para el registro de propiedad
inmueble, pues establece reglas
de continuidad de derechos inscritos que deriva entre sí, pero
que es ajeno al registro de personas naturales; ahí se publicita
hechos jurídicos y/o negocios
jurídicos autónomos.
5. Respecto al Reglamento de
Registro de Sociedades y Personas Jurídicas, así como demás
normas sobre el caso se ha desnaturalizado la figura del principio de tracto sucesivo al anunciarla, toda vez que se aplica al
registro personas naturales y/o
jurídicas, esto genera que se
vacié de contenido el principio
de tracto sucesivo. En consecuencia, se niega el pasado histórico que tuvo dicho principio
en la Ley Hipotecaria Española
y el Código Civil abrogado de
1936.
6. Finalmente, debe indicarse que
en el proceso de calificación
de títulos de personas jurídicas y/o naturales se debe realizar la adecuación y compatibilidad del acto anterior que
necesariamente por un tema de
correspondencia complementaria debe inscribirse, pero ello no
indica que el anterior dependa
del presente acto a calificarse,
ya que cada acto jurídico es
independiente y autónomo.
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