estudio sobre retracto legal

XI
ESTUDIO SOBRE RETRACTO LEGAL*
Al Dr. Rodolfo Moleiro.
"En un juicio por retracto legal en el que el retrayente
ha obtenido sentencia favorable, que no fue registrada, ¿cuál
es el efecto de tal fallo con respecto al tercer adquírente del
inmueble cuyo título de adquisición fue otorgado y registrado
posteriormente a la publicación de la sentencia? ¿Podrá este
causahabiente a título particular oponerse a la ejecución del fallo
alegando que en virtud de no haber sido registrado, sus efectos no le alcanzan?
Para resolver los problemas planteados dentro de la esfera de acción de la legislación positiva, es menester establecer
y adoptar un método de estudio. Tal método, a nuestro entender, se orienta en dos direcciones fundamentales: que analizaremos brevemente y a los solos fines de establecer los postulados necesarios, a saber: resolución del negocio jurídico
en general y alcance y límites subjetivos de la cosa juzgada.
L - Resolución del negocio jurídico en general. - La
noción cabal de la resolubilidad del negocio jurídico en general tiene como presupuesto conceptual necesario, la existencia de un negocio en principio válido, pero que, en virtud de
causas extrañas a su estructura orgánica, puede perder su
eficacia hasta entonces provisional, con efecto retroactivo,
ex tunc; retroactividad ésta que consiste precisamente en que
los efectos que verdaderamente se operan, merced al último
hecho efectuado, se consideran como ya verificados cuando
se realizó el hecho o hechos anteriores de los cuales aquél ha
exteriorizado su energía. Estos efectos retroactivos tienen en
* Esteensayo fue publicado en Revista Jurídica, tomo 1, Mayo 1930, N? 7,
Págs, 315321, Caracas.
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princiio eficacia real, en este sentido de que se remueven
inmediata y directamente, ope le gis, todos los derechos y demás situaciones jurídicas que reposan sobre el negocio subordinado a la retroactividad; de tal manera que quedan sin
efecto alguno en el mundo jurídico los actos de disposición
cumplidos por el constituyente de ellos medio tempore, como
si nunca se hubiesen verificado. Tales consecuencias son expresadas por la conocida máxima: resoluto jure dantis, resol vitur jus acipientis.
Es precisamente sobre esta virtud aniquiladora del efecto
jurídico que reposa la más alta función económica del negocio
resoluble.
Las causas que inmediatamente pueden crear la resolubilidad del negocio son: la voluntad de las partes y la ley.
En el primer caso nos encontramos en presencia del negocio
jurídico condicional; en el segundo, ante el negocio simplemente resoluble, ope juris. Ejemplo del primero es la venta
con pacto de retracto; ejemplo del segundo, el negocio sujeto
al retracto legal. En este último caso, creemos que no es propio hablar de una condición resolutoria establecida por la ley,
como lo hace nuestro comentador patrio Dominici (Comentarios, III, p. 399), ya que la verdadera condición es sólo fruto
de la voluntad de los declarantes, emanación autónoma de su
sola voluntad. En efecto, en el retracto convencional es la voluntad de las partes estipulantes la que establece la limitación
de los efectos del negocio autolimitación; en el retracto legal,
por el contrario, es el derecho objetivo el que, independientemente del querer de los estipulantes —y aun contra ese querer— concede a un sujeto de derecho que se encuentra en las
condiciones previstas por el ordenamiento jurídico, (comunero,
colindante), la facultad de subrogarse en la posición jurídica
del adquirente por compra o dación en pago (heterolimitación).
Establecidos estos principios elementales, pasemos a estudiar la situación de especie. En materia de retracto convencional el legislador ha dispuesto que cuando el vendedor hace
uso del derecho de retracto, entra en posesión del fundo vendido libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador
(Art. 1.587 C. C.); siendo unánime la doctrina en considerar
que la palabra carga está tomada allí en un sentido latísimo,
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y que • se refiere no solamente a la constitución de derechos
reales, desmembrados de la propiedad, sino también a la transmisión o enajenación del derecho de propiedad mismo. En virtud del ejercicio de tal derecho, el contrato de venta se resuelve (Art. 1.575 eiusdem).
Por ministerio del artículo 1.593 del Código Civil, la norma jurídica contenida en el artículo 1.587 es en todo aplicable
al retracto legal; de donde se infiere lógicamente que el retrayente en éste entra en posesión del fundo vendido libre de
todas las enajenaciones y gravámenes que le haya impuesto el
comprador. El contenido de tales normas no es sino la consagración fbrmal de la teoría del derecho común, totalmente recibida en el derecho moderno, según la cual la resolubilidad del
negocio jurídico en general surte un efecto real y no simplemente obligatorio, como sucedía en el derecho clásico de Roma.
Si tal es el principio general en materia de negocios resolubles, el legislador moderno ha establecido algunas limitaciones en interés de los terceros que podrían ser perjudicados por
los efectos retroactivos de la resolución. Tales limitaciones,
imperfecta e incompletamente establecidas en nuestro sistema
de publicidad, siendo derogatorias de un principio general,
no pueden tener una interpretación extensiva y analógica, quedando completamente circunscrito su radio de aplicación a los
solos casos establecidos por la ley. Entre éstos, el artículo
1.993, ordinal 2, del Código Civil, ha dispuesto que deben
registrarse ciertas demandas, con el fin de que queden a salvo
los derechos que los terceros hayan adquirido sobre los inmuebles con anterioridad a su registro. Ahora bien, entre aquellas
demandas no están comprendidas las que podrían intentarse
por el titular de la facultad de retraer, de tal manera que ellas
están dentro del radio de aplicación normal de la teoría de la
resolubilidad del negocio.
Por lo demás, el hecho de que la persona a cuyo favor se
ha constituido la carga haya transcrito su título traslativo de
derechos, no es suficiente para inmunizarlo contra el efecto
real de la resolución que se declare en el fallo contra su autor,
ya que, según un principio fundamental que informa la teoría
del registro en nuestro sistema positivo, el registro publica el
acto tal como él ha nacido en el mundo jurídico, no sanándole
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ni de los vicios de forma ni de los de sustan'ia. En consecuencia, el acto jurídico sigue siendo resoluble no obstante el hecho
del registro, y acerca de la transmisión del derecho sujeto a
resolverse, la máxima nemo plus iuris in alium transierre potest
quam ipse habet no recibe derogatoria de ningún género. Ade-
más, para que el acto registrado sea eficazmente oponible por
'el tercero jurídicamente interesado, debe set en toda forma
de derecho válido. Si esta validez falta o es defectuosa, no
puede el título nulo o resoluble contraponerse a un acto válido,
aun cuando éste no esté registrado, a fin de obtener la preferencia en la adquisición, ya que tal adquirente es un causahabiente sólo nominalmente y en forma fantasmal, no en la realidad y plenitud de la vida jurídica.
El registro no crea el derecho subjetivo, ni posee la virtud de modificar por sí solo la naturaleza y eficacia del preexistente; no le cura de sus males e imperfecciones jurídicas, sino
que le deja siendo tal como lo recibió el causahabiente de su
causante en su esfera jurídica patrimonial. En el caso concreto,
los derechos del tercer adquirente estaban sujetos a resolverse
con la resolución del derecho del comprador (autor), demandado por el titular de la facultad de retraer, y su título resoluble,
aunque transcrito, no puede prevalecer y triunfar sobre el derecho del que se subrogó legalmente en los derechos de su
vendedor.
¿Podrá argumentarse en contrario, que estableciendo la
ley en el artículo 1.994 del C6d. Civ. que toda sentencia ejecutoriada que pronuncie la nulidad, la resolución. . . de un
acto registrado, debe registrarse y anotarse al margen del acto
a que aluda, y disponiendo e] artículo 1.996 del mismo Código que los documentos, actos y sentencias que la ley sujeta
a las formalidades del registro, no tienen efecto contra terceros
que, por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble; podrá argumentarse, decimos, que al tercer adquirente en la especie estudiada, no le
perjudica la sentencia que declaró procedente el derecho de retracto legal, porque no fue registrada con anterioridad al acto
de adquisición y registro? Pensamos que no. Tal argumentación, si fuese la jurídica, traería como consecuencia práctica la
desaparición del Código y de la vida, de la figura de los nego-
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cios resolubles, y, muy especialmente la protección jurídica
de los fines pragmáticos perseguidos por el legislador al establecer el retracto legal. La letra de los dos artículos antes citados inclinaría el criterio de quien los considere aislados en el
sistema integral del Código, a defender la tesis contraria a la
que aseveramos, y creemos, de buena fe, ser la justa in jure
condito.
Ante los ojos de quien estudie un texto de ley para aplicarlo, los .principios de la hermenéutica jurídica no pueden
ceder el puesto a los de la razón y la equidad. El orden jurídico
en muchos casos acoge en sus normas más de un mentís a la
lógica y al buen sentido. Que sea obra de la técnica legislativa
tratar de incorporar en el sistema jurídico (de lege ferenda)
la mayor dosis posible de justicia y de equidad, es problema
que escapa a la tarea del intérprete. El debe limitarse a los
datos lógicos que una sana y ponderada crítica le suministren,
dentro de la posición actual del sistema.
Partiendo de estas premisas, si se admitiera la tesis contraria a la que defendemos, ¿cuál sería el contenido teleológico
y jurídico de una serie de normas contenidas en el Código Civil,
de cuyo conjunto armónico surge la noción de que al elaborarlas el legislador tuvo en mientes la teoría de la resolubilidad
del negocio jurídico, tal como existía en el derecho común,
antes del proceso de la codificación europea cuyas líneas fundamentales seguimos? Ninguno. Desde luego, no pueden escaparse al estudioso de la materia los graves inconvenientes prácticos que el sistema contrato pueda tener, pero ellos son obra
de nuestro imperfecto sistema de publicidad. Si no está obligado el retrayente a registrar su demanda, y si pronunciada la
subrogación se resuelven todas las cargas establecidas por el
constituyente, aún las constituidas cuando estaba en tela de
juicio el derecho al retracto; ¿por qué han de existir y ser oponibles aquellas constituidas posteriormente a una sentencia
ejecutoriada y firme que no fue registrada?
Existe, sin duda, una contradicción aparente entre el contenido que a primera vista surge de la letra de los artículos
1.994 y 1.996, por una parte, y, por la otra, el espíritu informador de la teoría de la resolución del negocio jurídico en general. Tal contradicción viene a nuestro entender, de que ci
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legislador patrio adoptó una fórmula equívoca para expresar
su pensamiento cuando elaboró dichos artículos.
El alcance puramente literal que en la mente del intérprete despiertan dichas dos normas es el que toda sentencia de
resolución de un acto transcrito debe registrarse igualmente
para poderle ser opuesta eficazmente a los terceros jurídicamente interesados. Tal, interpretación colide abiertamente con
el espíritu informador de las demás normas legales en las cuales se contiene y expresa el efecto retroactivo del negocio jurídico resoluble, y el intérprete, antes de ocurrir a la interpretatio abro gans, debe buscar el medio de armonizarla dentro del
proceso de realización del orden jurídico. Dentro de esta normal orientación de criterios, pensamos que las sentencias a que
se refiere e1 artículo 1.994 del Cód. Civ., deben registrarse
con el propósito de establecer, domo dice Barassi, una notificación pública declarativa y no como sucede normalmente en
materia de actos que han de registrarse, una notificación pública
constitutiva; o, en otros términos: que en la situación de especie, el registro de la sentencia no es necesario para que ella
surta efectos frente a los terceros en sentido técnico y les sea
oponible, sin necesidad de que previamente a su adquisición,
haya sido registrada.
II. - Alcance y limites subjetivos de la cosa juzgada. Si tal es el resultado positivo al cual nos ha conducido el análisis y estudio de la resolubilidad del negocio jurídico en general, tal resultado se precisa y cobra un perfecto colorido de
verdad jurídica concreta, al estudiar la teoría de la cosa juzgada en sus límites subjetivos, y, especialmente, en su alcance
con respecto a los causahabientes a título particular de uno
de los litigantes.
El principio fundamental que gobierna la teoría, es el de
que la sentencia que declara y reconoce una relación jurídica
entre las partes, no aprovecha ni perjudica a los terceros (res
inter alios iudicata ... ).
Para entender rectamente el sentido de la palabra tercero,
precisa determinar exactamente quiénes son aquellas personas
que, no habiendo integrado la relación procesal, no pueden ser
perjudicados ni favorecidos por el fallo que actúe el derecho
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objetivo en la relación específica. Se reconoce generalmente
que para que una persona se considere como tercero, a quien
la sentencia no perjudica, es menester que no se encuentre con
respecto a una de las partes en tal relación de constituir entre
dos personas, físicamente distintas, aquella identidad que en
derecho se conoce con el nombre de jurídica; ya que, si quien
no intervino en el juicio materialmente se encuentra en la
idéntica condición jurídica de quien fue parte, no se puede considerar como tercero (Coviello N.) Ahora bien: ¿cuándo existe
esa identidad jurídica? La doctrina civilista y procesalista reconocen unánimemente que ella se encuentra en todos los casos
de representación. ¿En qué momento debe surgir esa relación
representativa para que pueda considerarse el causahabiente
como legítimamente representado por su causante? Tal problema, en los modernos sistemas jurídicos, sólo surge con respecto a los causahabientes a título particular de uno de los
litigantes, y en tal situación se encuentra el adquirente del
comprador subrogado. Con respecto a este punto, aun cuando
no existe norma expresa, la solución tradicional, aún desde el
derecho romano (D., 49, 2, 28), y la doctrina y jurisprudencia modernas, siguiendo sus huellas, reconocen concordemente
que los causahabientes a título particular de uno de los litigantes, cuyo título emana o fue registrado posteriormente al pronunciamiento del fallo definitivamente firme, han sido representados por sus autores, y, por lo tanto, a ellos aprovechan
o perjudican los efectos de la cosa juzgada en sentido sustancial.
No siendo terceros, no podían adquirir y conservar legalmente derechos sobre el inmueble, más de los que tenía su representante, que, en el caso estudiado, es el comprador subrogado; y el adquirente no puede oponer eficazmente la excepción de cosa juzgada, al retrayente que pretende la ejecución
material de la sentencia, ni menos alegar el defecto de registro
del fallo.
San Cristóbal, 1 de mayo de 1930.