Zona Norte GBA - Colliers International

Zona Norte GBA
MERCADO DE OFICINAS. CUARTO TRIMESTRE 2013.
Colliers International
BUENOS AIRES
Crece & forecast Report
research
Zona Norte
Con la inauguración de 59 mil m² de
oficinas, la totalidad de los nuevos edificios
que se incorporaron al mercado en 2013
están localizados en este submercado.
La demanda de empresas corporativas,
acompaña el crecimiento de la zona.
Distribución de los principales corredores de la Zona Norte GBA
OFERTA
Durante los últimos años, la Zona Norte del Gran Buenos
Aires ha venido consolidándose como uno de los principales
submercados de oficinas del área metropolitana, configurando
un perfil corporativo que atrae a las principales empresas.
Este submercado se articula en torno a los partidos de
Vicente López y San Isidro, y tiene como principales ejes a la
Avenida del Libertador, la Autopista Panamericana, la Avenida
Dardo Rocha y la zona de San Isidro-Béccar, en torno al
Hipódromo y hasta la calle Uruguay.
En edificios categoría A y A+ existe un stock de 319,413 m²
(lo que representa un 20,5% del inventario total de ambos
segmentos) mientras que en edificios categoría B el mismo
es de 152.131 m². Para los edificios categoría A+ la tasa de
disponibilidad se ubica en 1,4%, un porcentaje muy inferior a
los valores observados en edificios categoría A y B, donde la
vacancia alcanza el 15,3 y el 8,5% respectivamente.
GRÁFICO 1. Evolución del inventario (m²) y de la Tasa de Disponibilidad (%)
en Zona Norte del Gran Buenos Aires. Edificios A+ y A. 2001-2013.
350,000.0
30.0%
319,413
300,000.0
24.7%
24.7%
26.2%
290,250
25.0%
254,753
250,000.0
20.0%
200,000.0
181,510
15.0%
13.6%
150,000.0
117,771
100,000.0
302,135
82,960
88,318
89,634
94,401
97,818
127,257
10.8%
100,428
9.5%
7.6%
7.9%
10.0%
7.0%
7.7%
5.0%
50,000.0
0.0
1.3%
2001
2002
2003
2004
2005
Inventario Zona Norte GBA / Northern GBA Stock
2.6%
0.5%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0.0%
Tasa de Disponibilidad Zona Norte GBA / Northern GBA Availabilty Rate
En términos de la evolución de la tasa de disponibilidad para
el agregado de las categorías A+ y A, se evidencia una
tendencia a la baja desde el año 2010, cuando la misma se
redujo a un porcentaje inferior al 10% (Gráfico 1). Durante los
años anteriores, se habían registrado valores superiores por
la incorporación al stock de los proyectos que habían
comenzado a construirse en la zona a partir del año 2007.
Para 2012 y 2013, la vacancia observada fue de 7 y 7,7%
respectivamente, lo que consolida la tendencia verificada en
el período.
GRÁFICO 2. Nuevos edificios total del mercado de oficinas A+ y A y Nuevos
edificios Zona Norte GBA. 2001-2013.
250,000.0
200,000.0
150,000.0
100,000.0
50,000.0
0.0
2001
2002
2003
2004
2005
Nuevos Edificios / New Buildings
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Nuevos Edificios Zona Norte GBA/ Northern GBA New Buildings
Otro rasgo que se destaca es la relevancia creciente que ha
adquirido en los últimos años la construcción de nuevos
edificios de oficinas en la Zona Norte de Gran Buenos Aires
en cuanto a su impacto sobre el incremento del inventario
total del mercado del área metropolitana. Entre 2001 y 2006,
dicho aporte fue marginal, comenzando a crecer a partir de
2007. La importancia del submercado fue creciendo y,
durante 2013, se observó que la totalidad de los nuevos
edificios que se incorporaron al mercado de oficinas
estuvieron localizados en la Zona Norte de Gran Buenos
Aires.
DEMANDA
Diversos factores permiten explicar que la Zona Norte de
Gran Buenos Aires haya comenzado a atraer a muchas
compañías de primer nivel en los últimos años. Entre ellos se
destacan: expensas con valores más bajos que en otros
Colliers International |
2
Colliers International
Con la inauguración de la Torre 1 del
Complejo Alrío, ha quedado inaugurada
la primera etapa del proyecto de
mayor envergadura de la Zona Norte
GBA. La inauguración comprende
una superficie de 26 mil m² que se
incorporaron al stock del mercado.
En efecto, sobre una absorción acumulada anual de 52 mil
m², la Zona Norte absorbió 54 mil m², compensando de este
modo a otros submercados que tuvieron liberación neta de
espacios durante el período (ver Gráfico).
Al analizar el perfil de los principales demandantes, y luego
de relevar una superficie total de 176 mil m², se pudo
constatar que un 39% de los mismos se encuentran ocupados
por empresas pertenecientes al rubro Tecnología, con una
ocupación que en promedio alcanza los 1.700 m² por
compañía. Las empresas industriales ocupan 34% de la
superficie y requieren plantas que en promedio alcanzan los
1.100 m². Más atrás se ubican las compañías de Servicios,
que concentran el 12% de los metros cuadrados del
inventario, seguidas por empresas de Retail, Medios y
Actividades Profesionales, todas con porcentajes que no
submercados (lo que reduce los costos operativos), plantas
más grandes que permiten centralizar la operación de la
compañía en pocos pisos, favoreciendo de este modo un
mejor ambiente laboral que potencia todas las unidades de
negocio, buena calidad de accesos y menor tráfico y buena
infraestructura en la zona.
Estas características han tenido un correlato directo en el
comportamiento de la absorción neta. Por un lado, se verifica
que entre 2001 y 2013 la Zona ha tenido siempre números
positivos en cuanto a la atracción de la demanda. Nuevos
proyectos en desarrollo y empresas con necesidad de
relocalizarse explicaron esta performance. Por otro lado, se
destaca el comportamiento reciente que manifestó la Zona
Norte durante el año 2013, en la medida que apuntaló la
absorción del conjunto del mercado de oficinas corporativas.
Gráfico 3.
Nuevos Edificios, Absorción Neta, y Superficie Disponible. Zona Norte GBA.
80
73
70
64
60
59
58
54
50
40
40
36
30
20
10
0
8
2001
23
2224
20
4
2002
24
27
21
1
2003
7
2004
12
3
1
2005
3
3
1
2006
2007
Nuevos Edif icios Zona Norte GBA/ Northern GBA New Buildings
Superf icie Disponible Zona Norte GBA / Northern GBA Available Area
Absorción Neta Zona Norte GBA / Northern GBA Net Absorption
3
| Colliers International
24
20
22
21
5
42
35
10
27
18
21
12
25
18
4
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Colliers International
Para 2014, se espera la inauguración
de aproximadamente 14 mil m²
correspondientes a la primera etapa
de Nodus Business District, proyecto
registrado como Green Building bajo
las normas LEED de construcción
sustentable.
superan el 5% de la superficie total.
PRECIOS
En términos generales, la Zona Norte de Gran Buenos Aires
se ha caracterizado por presentar valores de alquiler más
bajos que los de otros submercados más tradicionales. En
efecto, los valores locativos en oficinas de categoría A en
Zona Norte GBA se han mantenido, salvo excepciones, por
debajo del promedio global del mercado (ver Gráfico 4).
Actualmente, en varios edificios dicha brecha se ha reducido
o bien ya no existe, y los valores locativos son similares a los
que se pagan en los inmuebles más tradicionales del centro
porteño. En edificios categoría A+, el valor promedio de
alquiler es USD 24 por m², y en los de categoría A es de 21,4
por m². En edificios categoría B y C los valores son más
bajos, ubicándose en USD 17,7 y 11,8 por m², respectivamente.
GRÁFICO 4. Evolución de precios de alquiler. Zona Norte GBA y Total del
mercado. Edificios categoría A. 2001-2013.
30
23
23.6
22.6
21.4
20.5
20
23.6
22.0
PROYECCIÓN
Actualmente se encuentran en construcción un total de 33
mil m² en la Zona Norte de Gran Buenos Aires, que se espera
se incorporen al inventario durante el año 2014. Esta
superficie supone la finalización del complejo Nodus Business
District, Bureau Parc San Isidro, el tercer módulo de Óptima
Business Park y el edificio ubicado en Solís al 1300.
A su vez, para los próximos años se espera que se concreten
algunos proyectos que aún no tienen fecha cierta de inicio
para su construcción.
GRÁFICO 5. Precios de alquiler por categoría. Cuarto Trimestre 2013. Zona
Norte GBA
30.0
26.9
25
A su vez, los valores más altos se encuentran en el corredor
Libertador (USD 23,1 por m² en promedio), mientras que los
mismos son más bajos en Panamericana (USD 20,4) y en la
zona de San Isidro (USD 17 por m²).
22.7
22
22.2
20.9
20.3
23.0
23.3
22.0 21.4
18.8
25.0
25.0%
24.0
20.0
15
15.3%
17.7
15.0
8.5%
10.0
7.1
7.1
5.7
6.3
15.0%
11.8
11.912.0
10
7.7
6.8
5.1%
5.0
5
0
20.0%
21.4
10.0%
5.0%
1.4%
0.0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Precios de Alquiler Categoría A (USD/m²) / Class A Buldings Asking Lease Price (USD per sq.m.)
Precios de Alquiler Zona Norte GBA (USD/m²) / Northern GBA Asking Lease Price (USD per sq.m.)
Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La
información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma
exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así
como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza, ni se hace
responsable por la veracidad de la información presentada, cualquier parte interesada deberá
hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers
International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran
presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y
perjuicios que pudiera surgir.
A+
A
B
C
0.0%
Precios de Alquiler (USD / m²) / Asking Lease Price (USD per sq.m.)
Tasa de Disponibilidad / Availability Rate
researcherS:
Guido Mosin y Santiago Poy
Investigación de Mercado
Cerrito 866, piso 2
Ciudad de Buenos Aires, ARG.
tel +54 11 4819 9500
Colliers International |
4
1