Tasa de rentabilidad en alquileres de locales comerciales

Tasa de rentabilidad en
alquileres de locales comerciales
Por: MSc. Enrique Cordero Quirós
Representante Legal de Industrial de Avalúos ECQ
Donde el término:
1 - (1+i)
i
-X
= aX
Colegio de Ingenieros Civiles DE Costa Rica
Suplemento de Ingenieros Civiles
es conocido como el factor de valor actual
de una serie uniforme. La suposición especial es que estos ingresos se manifiesten
a perpetuidad, lo que resultaría en una
simplificación de la fórmula anterior de la
siguiente manera: (2) .
R
=
Vp
i
tario de un bien (denominado arrendador)
concede determinados derechos de uso
y posesión a otra persona (denominada
arrendatario), a cambio de la promesa de
este de pagar rentas, según los términos
del arrendamiento (NIV 2007).
Tradicionalmente, el cálculo del valor de
los alquileres se desarrolla utilizado la fórmula de valor presente para una cuota o
ingreso futuro, esto es:
Vp = A
[
1 - (1+i) -n
i
[
Cuando el valuador es solicitado para realizar un avalúo del alquiler de un inmueble,
deberá sustentar la valoración en la Base
de Valor de Mercado y las indicaciones
que para este tipo de inmuebles o activos
manifiesten las normas internacionales de
valuación (NIV).
El principio básico, que da sustento al valor
es el “principio de anticipación”: el valor se
crea por la expectativa de beneficios futuros, esto es flujo de ingresos (Normas Internacionales de Valuación, 2007). Porque
los alquileres se traducen en ingresos, que
se reciben en forma periódica, bajo el amparo de un contrato de arrendamiento o de
alquiler por el uso del inmueble. Específicamente, es el contrato por el que el propie-
Donde R son los ingresos netos por concepto de alquiler anual; i equivale a la tasa
de descuento para este tipo de activos, y
Vp es el valor presente, que en este caso
equivale al valor de mercado de los locales
examinados en la investigación de mercado o muestra de elementos comparables.
Es precisamente, en esta parte del proceso de valuación que la herramienta Excel
ofrece una ayuda al valuador, por medio de
la función ALEATORIO(), el cual genera un
número pseudo-aleatorio proveniente de
una distribución uniforme entre 0 y el 1,
y se constituye en el planteamiento de Simulación Monte Carlo utilizando las hojas
de cálculo de Excel (aunque existen otras
aplicaciones de software conocidos como:
@Risk, Critall Ball,Insight.xla, Sim Tools.xla,
entre otros).
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Estos son números equivalentes a números completamente aleatorios porque cumplen con:
•i) Cada número real que se encuentre en el 0 y el 1 tiene la misma probabilidad de ser generado, cada vez
que se usa la función ALEATORIO ().
•ii) Los números generados son estadísticamente independientes, no
dependen de los generados anteriormente.Así, cada vez que se pulsa F9 se genera un nuevo número
dentro de la distribución de 0 al 1,
de la distribución uniforme (www.
uoc.edu).
La variable discreta, será el valor unitario
del alquiler, esto es: $/m² o ¢/m², la cual
se asocia a este número pseudo-aleatorio
utilizando la herramienta de la función SI,
o bien la función BUSCARV, permite buscar
este número de una tabla, preferiblemente generada, para una mayor cantidad de
números, que se asocian a una matriz que
contiene los diferentes valores de la variable discreta ($/m²) y la frecuencia relativa
acumulada presentada en la muestra tomada en la investigación de mercado para
locales comerciales.
El resultado se muestra en la siguiente
plantilla.
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El valor más probable, para el ejemplo expuesto es de $13,53/m². Este dato permitirá definir el valor de los ingresos brutos,
para un área arrendable (sujeto).
Para la muestra de locales se calcula, empleando la misma herramienta, el valor
presente (mercado), que será la variable
discreta, hasta obtener el valor presente
probable.
Los ingresos netos corresponden a los ingresos brutos menos los gastos por pago
de impuestos, mantenimiento, espacios
vacíos, administración del activo, entre
otros.
Una vez obtenido este valor, se procede a
despejar de la fórmula (2), el valor de la
tasa de descuento que resulta, y a resolver
la razón entre los ingresos netos y el valor
presente obtenidos con la herramienta de
Excel (Simulación Monte Carlo).
La forma tradicional para determinar la
tasa de interés está definida por la fórmula
siguiente:
(3)
K = TLR + ß ( T M - TLR )
Las limitaciones de esta metodología, básicamente, resultan en la escogencia de la
tasa libre de (TLR) y el valor de Beta (β),
siendo muy diversos los criterios de estimación y las consecuencias en los resultados del cálculo del alquiler, según el análisis del experto. Incluso, entorno a Beta (de
la que no se tiene un dato para Costa Rica)
existe una divergencia de criterios, lo que
dificulta el uso de esta fórmula.
Una vez obtenido este valor, se procede a
despejar el valor de i. Para el ejemplo expuesto, este parámetro alcanza un valor de
10,70%.
La ventaja de la metodología propuesta
tiene fundamento en que la estimación de
la tasa proviene de la oferta de mercado
de precios de alquileres para áreas disponibles, en el sentido estricto de un enfoque
comparativo y con ello elaborar tablas para
tasas de descuento como las que considera la Norma Española Orden 27365 del 13
de diciembre de 1994, para utilizar el enfoque de Capitalización de la renta actual.
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