Notas sobre la tributación en la enajenación de inmuebles

Tratamiento Tributario de la
Enajenación de Bienes Raíces
Ley N°20.780
Mayo 2015
Enajenación de bienes raíces
Régimen Actual
Ingreso no
Renta
Art. 17 N°8
letra b) LIR.
Mayor valor obtenido
en la enajenación de
bienes raíces
Régimen
Tributario
Régimen
General
Actual Art. 17 Nº 8 Letra b)
Artículo 17°: No constituye renta:
8º.- El mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en las siguientes
operaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 18:
b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o
sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos
que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de
la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa.
Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado
obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus
rentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debía
declarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar
la enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedad
resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado
acogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaración
de rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes,
excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bien
raíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendario en que deberá estar acogido a los
citados regímenes para dichos efectos.
Ingreso NO RENTA
Régimen Actual
Es un INGRESO NO RENTA el mayor valor obtenido en la enajenación
de bienes raíces situados en Chile o derechos o cuotas sobre ellos,
realizada por personas naturales o sociedades de personas formadas
exclusivamente por personas naturales, salvo que:
1) Inmueble sea parte del activo de una empresa que declare su
renta efectiva según contabilidad completa.
2) Sea una operación habitual
3) El adquirente sea una sociedad relacionada
4) No se verifiquen OTRAS circunstancias limitantes.
Presunciones de Habitualidad
ENAJENACIÓN
a) Subdivisión de terrenos
urbanos o rurales;
b) Venta de edificios por pisos o
departamentos
ENAJENACIÓN
En todos los demás casos que no sean
Subdivisión de terrenos urbanos o
rurales; o Venta de edificios por
pisos o departamentos
Dentro de los 4
años desde
construcción o
adquisición
Presunción de
Derecho
Después de los 4
años desde
construcción o
adquisición
No existe
presunción
Dentro de 1 año
desde
construcción o
adquisición
Presunción Legal
Después de 1
año desde
construcción o
adquisición
No existe
presunción
Mayor valor en
enajenación de bienes raíces
Régimen Actual
Habitualidad
La ley no define el concepto “habitualidad” pero faculta al
SII para calificar una operación de habitual, considerando
el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la
enajenación.
Mayor valor en enajenación de bienes raíces
Régimen Actual
Normas de Relación
Tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones que
hagan:
ENAJENACIONES EFECTUADAS POR:
Socios de sociedades de
personas
A la respectiva sociedad de
personas
Accionistas de sociedades
anónimas cerradas
A la respectiva sociedad de
anónima cerrada
Accionistas de sociedades
A la respectiva sociedad de
anónimas abiertas, dueños del anónima abierta
10% o más
Un enajenante
A la sociedad en que tenga
“interés”
Normas de Relación
…. “en las que tengan intereses” ….
“ocurre cuando en definitiva existe vinculación patrimonial o un interés
económico entre el cedente y el adquirente, ya sea de forma directa o
indirecta, es decir cuando la persona enajenante se encuentra
vinculada patrimonialmente o tiene un interés económico con la
sociedad adquirente…” .(Oficio N° 2386, 2007, SII).
De esta forma las relaciones de parentesco ACTUALMENTE no son
consideradas.
Otras Restricciones:
Forma de determinar la renta en el ejercicio
inmediatamente anterior
Tipo de Contribuyente
Año de la Enajenación
Tratamiento Tributario
Renta Efectiva según
contabilidad Completa
-Renta Presunta
-Renta efectiva según
contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva según
contrato
Ingreso No renta
Sociedades de Personas
(formadas sólo por
personas naturales)
-Renta Presunta
-Renta efectiva según
contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva según
contrato
-Renta Presunta
-Renta efectiva según
contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva según
contrato
Ingreso No renta
Sociedades de Personas
(formadas sólo por
personas naturales)
Renta Efectiva según
contabilidad Completa
-Renta Presunta
-Renta efectiva según
contabilidad Simplificada
-Renta Efectiva según
contrato
Renta Afecta
Persona Natural
Año inmediatamente
anterior
Régimen a partir del 1° de enero de 2017
REGLA GENERAL
El mayor valor obtenido de la enajenación de bienes raíces o de derechos o cuotas
respecto de tales bienes poseídos en comunidad, tributa conforme al régimen general.
NORMA ESPECIAL
SÓLO respecto a inmuebles de personas naturales con domicilio o residencia en
Chile, que no declaren renta efectiva, y que hayan sido adquiridos antes del
01.01.2004, se regirán por las normas actuales de la LIR.
Régimen a partir del 1° de enero de 2017.
NORMA ESPECIAL DE COSTO:
Las personas naturales con domicilio o residencia en Chile, que no declaren
renta efectiva, respecto de los inmuebles adquiridos antes del 29.09.2014,
podrán considerar como valor de adquisición:
1.Valor de adquisición reajustado por IPC, pudiendo incorporar el
valor las mejoras (reajustado), que hayan aumentado el valor del bien
(declaradas al SII para la determinación del avalúo fiscal para efectos de las
contribuciones, con anterioridad a la enajenación):
Efectuadas por el enajenante, o;
Efectuadas por un tercero pero que hayan pasado a formar parte de la
propiedad del enajenante.
Régimen a partir del 1° de enero de 2017.
NORMA ESPECIAL DE COSTO (continuación):
2.-
Avalúo fiscal vigente al 01.01.2017;
3.Valor de mercado acreditado fehacientemente por el
contribuyente, a la fecha de publicación de la ley. Ésta deberá ser
comunicada al SII hasta el 31.12.2015 mediante Formulario
2897.1 (Res. Ex. N° 127, 30 diciembre de 2014).
Régimen a partir del 1 de enero de 2017:
Mayor valor se encontrará gravado con Imp. 1° Categoría y Imp.
Global Complementario o Adicional.
EXCEPCIÓN (INGRESO NO RENTA):
Sólo para PERSONAS NATURALES con DOMICILIO o RESIDENCIA
en CHILE.
Nueva Norma de Relación:
Las mismas actuales y las vinculaciones establecidas en la Ley de
Mercado de Valores (art. 96 al 100).
Régimen a partir del 1° de enero de 2017
HABITUALIDAD
La habitualidad NO será un elemento a considerar
para determinar el tratamiento del mayor valor en
la venta de Inmuebles o derechos sobre ellos.
Régimen a partir del 1 de enero de 2017
ENAJENACIÓN
a) Subdivisión de terrenos
urbanos o rurales;
b) Venta de edificios por pisos o
departamentos
ENAJENACIÓN
En todos los demás casos (que no sean
Subdivisión de terrenos urbanos o
rurales; o Venta de edificios por
pisos o departamentos)
Dentro de los 4
años desde
construcción o
adquisición
Después de los 4
años desde
construcción o
adquisición
Régimen General
Ingreso NO
RENTA (sí se
cumplen otros
requisitos)
Dentro de 1 año
desde
construcción o
adquisición
Régimen General
Después de 1
año desde
construcción o
adquisición
Ingreso NO
RENTA (sí se
cumplen otros
requisitos)
Régimen a partir del 1 de enero de 2017
• “En el caso que la convención (Compraventa) que da origen a la
enajenación se celebre en cumplimiento de cualquier acto o contrato que
tenga por objeto suscribir el contrato que sirva de título para enajenar el
inmueble respectivo (Promesa), el plazo señalado se computará desde la
fecha de celebración de dicho acto o contrato (Promesa)”.
Fecha
Adquisición
Fecha
Promesa
Fecha Venta
Régimen
10/10/2005
10/10/2016
01/02/2017
¿Régimen
General?
¿INR?
01/01/2017
01/01/2025
01/03/2025
¿Régimen
General?
¿INR?
Régimen a partir del 1 de enero de 2017
Límite del Ingreso No renta: 8.000 UF con independencia del número de
enajenaciones y número de bienes.
EL EXCEDENTE TRIBUTA, a elección del contribuyente:
1) Sólo con IGC según base percibida o devengada, (pudiendo considerar devengado
el mayor valor durante los años en que el enajenante tuvo el Inmueble hasta 10
años).
2) Impuesto único y sustitutivo de tasa 10%, según base percibida.
Régimen a partir del 1° de enero de 2017.
Si los inmuebles fueron adquiridos por sucesión por causa de
muerte, el impuesto sobre las asignaciones por causa de muerte
es crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital.
NUEVO TRATAMIENTO:
Enajenaciones de inmuebles frente al IVA
Se agregan los inmuebles en el concepto de venta.
• Se eliminan las menciones a las empresas constructoras.
• Se grava con IVA la venta habitual de inmuebles
• Se exime de IVA la venta de terrenos y viviendas
financiadas con subsidios habitacionales otorgados por
el MINVU.
HABITUALIDAD EN LA VENTA DE INMUEBLES
(FRENTE AL IVA)
ENAJENACIÓN
Venta de edificios por pisos o
departamentos
ENAJENACIÓN
En todos los demás casos (que no sean
venta de edificios por pisos o
departamentos)
Dentro de los 4
años desde
adquisición o
construcción
Presunción
Habitualidad
(frente al IVA)
Después de los 4
años desde
adquisición o
construcción
NO hay
presunción de
habitualidad
Dentro de 1 año
desde
adquisición o
construcción
Presunción de
Habitualidad
(frente al IVA
Después de 1
año desde
adquisición o
construcción
NO hay
presunción de
habitualidad
Se excluyen las enajenaciones por ejecución de garantías
hipotecarias
Enajenaciones de inmuebles frente al IVA
• Se grava con IVA la venta de inmuebles que formen
parte del activo inmovilizado de la empresa,
siempre que el contribuyente haya tenido derecho a
crédito fiscal por su adquisición, fabricación o
construcción.
• Es indiferente el plazo transcurrido entre la
adquisición y la venta.
Enajenaciones de inmuebles frente al IVA
Base imponible
• Valor del contrato.
• En la venta de inmuebles usados, en que no se haya
soportado IVA, realizada por un vendedor habitual, la
base imponible corresponde a la diferencia entre
precio de venta y precio de compra.
• Se excluye valor del terreno
Enajenaciones de inmuebles frente al IVA
• Modificaciones del IVA rigen a contar del 01.01.2016.
Normas transitorias:
1)
No aplica a ventas que se efectúen en virtud de una promesa o
contrato de leasing con opción de compra, suscritos con
anterioridad a 01.01.2016 (por escritura pública o privada
protocolizada).
2)
Estarán exentas de IVA siempre que el inmueble cuente, al
01.01.2016, con permiso de edificación, y las ventas se efectúen
dentro del año 2016.