comportamiento historico del precio de la tierra hasta el primer

Instituto Nacional de Colonización
COMPORTAMIENTO HISTORICO DEL PRECIO DE LA TIERRA HASTA EL
PRIMER SEMESTRE DEL AÑO 2010
Actualizado el jueves, 17 de febrero de 2011
Con este artÃ-culo se actualiza la información, cuyo flujo transitoriamente se detuvo en el año 2006. Varios factores han
incidido en este hecho, muy especialmente la incidencia de la Ley 18.187 , que al modificar el Art. 35 de la Ley 11.029,
aumentó drásticamente el número de ofrecimientos y el volumen de trabajo que tiene como correlato el estudio de los
expedientes y los ofrecimientos respectivos.
No obstante ya se ha detallado en artÃ-culos anteriores, se entiende oportuno y conveniente, recordar las
caracterÃ-sticas de la información que maneja el Instituto Nal. de Colonización. Se trata de operaciones de
enajenación(concepto más amplio que el de la simple compra-venta), que se deben de presentar a opción del Instituto
en idénticas condiciones a la del comprador. De tal manera el vendedor debe presentar las operaciones exactamente tal
cual son, y se conocen las condiciones reales, que influyen en el precio. De la obligación que imponÃ-a la Ley 11029 de
presentar toda operación mayor a las 1.000 has fÃ-sicas, se pasó a la obligación de ofrecer toda operación mayor a
las 500 has CONEAT. Por consiguiente se debe tener presente que no se dispone del universo total de operaciones, y
seguramente existirán discrepancias con series estadÃ-sticas que se puedan presentar, sean oficiales o particulares.
Se analiza el comportamiento venal de la tierra, y estos estudios y análisis abarcan distintas categorÃ-as temporales,
geográficas, de algunos tipos de suelos y clases de uso de la tierra, de tamaño, etc. y presentan un distinto grado de
desarrollo según el tema o la serie de que se trate. Si bien obviamente se disponen de series generales donde la tierra
se describe como un promedio general simple, en términos técnicos el cálculo está referido a su promedio CONEAT
100, excepto que haya circunstancias que aconsejen dejarlo de lado. Este último tipo de serie de cálculo lleva a una
misma base de capacidad productiva ganadera a campos de distinta productividad.
Su utilización se aplica para aquellas operaciones en que existe un Ã-ndice de productividad confiable y calculable,
desechándose aquellas operaciones que incluyen padrones de reciente fraccionamiento, sin el Ã-ndice correspondiente
calculado, o bien donde existan mejoras muy importantes que distorsionan el valor tierra, caso de los campos con
masas forestales importante que le han incorporado un valor propio e independiente de la tierra.
Los valores manejados constituyen un promedio ponderado por la superficie de cada negocio y se confeccionan series
trimestrales y anuales. Se han calculado una serie de indicadores de actividad inmobiliaria en términos de número de
transacciones por unidad de tiempo, superficie vendida, monto anual, etc.
Ingresando directamente en la etapa de indicadores de actividad, a efectos de tener una cierta perspectiva histórica y
de mantener consistencia estadÃ-stica, se consideran solamente el número de transacciones mayores a las 1.000 has, y
las superficies vendidas asociadas correspondientes. Con estos indicadores se elabora la gráfica No.1, a la que se le ha
agregado una lÃ-nea de tendencia de una de las variables. El incremento sostenido de ambas con el devenir de los
años, denota una tendencia estructural en el agro nacional al aumento en la frecuencia de transacciones
agropecuarias. Se observa que el indicador de cantidad de ventas de campos tuvo un pico de máxima en el año 2003
con 133 transacciones. Luego existió una suerte de meseta entre los años 2003 y 2007 con un relativa estabilidad en
la frecuencia de negocios , que descienden algo para mantenerse un par de años, y subir nuevamente en el 2007 a 127
enajenaciones. Ocurre una caÃ-da importante en los años 2008 y 2009, en parte fruto de la crisis internacional y en
parte de los valores que adquirió la tierra uruguaya.
Otro aspecto interesante de la gráfica 1 es el correlato casi perfecto de la forma de ambas gráficas. Esto sugiere que la
superficie promedio vendida se mantiene en forma muy estable durante las 4 décadas, y que el aumento en el número
de operaciones no se da con una disminución de la superficie involucrada. Este ajuste se pierde entre los años 2003 a
2008, que coincide con el perÃ-odo de mayor actividad por parte del sector forestal..Cuando se menciona la crisis
internacional, debe de interpretarse como una detención importante en la compra de nuevas tierras por parte de las
empresas forestales internacionales.
En lo referente al valor venal alcanzado por la hectárea de la tierra nacional, su comportamiento puede observarse en la
gráfica No. 2, que tiene como base la misma serie numérica que dio pié a la gráfica No.1. En esta gráfica se observa un
incremento espectacular del valor de la tierra en el Uruguay a partir del año 2002. Ese año en particular coincidió con
nuestra grave crisis interna, y el valor de la tierra presentó en el paÃ-s un descenso del orden del 38,73 % , que
interrumpió una tendencia al alza que habÃ-a comenzado, luego de superada la crisis de la ruptura del tipo de cambio
fijo preanunciado del año 1982. Superada esa caÃ-da la sumatoria de los incrementos interanuales a partir del año
2002 hasta el año 2009 ha sido de 378,40%.
En esta gráfica se observan 2 series numéricas: a) una a partir de un promedio ponderado nacional que incluye todo
tipo de campo, y que es el equivalente a las series numéricas normales que son publicadas en otros ámbitos ( en la
gráfica figura de color azul) y que como precio para el último trimestre del año 2009 registra un valor de U$S 3.221,36
b) en esta serie se llevan los distintos campos a una misma base comparación productiva, la Ha CONEAT 100 ( en la
gráfica figura de color rojo) , y se filtran eliminando registros con mejoras de tal importancia propia, que le agregan
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artificialmente valor a la tierra, cuando lo que se pretende es hallar su valor como variable aislada. Algo que llama la
atención es que los valores CONEAT/ha, son consistentemente superiores a los valores promedio simples, que sugiere
entre otras cosas, que a la tierra nacional se le ha incorporado mucho valor en mejoras productivas del tipo de praderas,
pasturas, cultivos agrÃ-colas, y fertilizaciones que indudablemente son pagadas por el mercado.
Si colocamos en una misma gráfica los valores de la tierra promedio en el eje izquierdo y los Ã-ndices de productividad
promedio asociados a cada valor anual en el eje derecho, se observa que excepcionalmente el promedio de los campos
ha superado el promedio CONEAT 100. El valor que alcanza el Ã-ndice de productividad en un año en particular, es un
estimador del tipo de campo que ha sido vendido predominantemente en dicho año.(Gráfica 3)
A partir de noviembre del 2007, comienzan a ingresar - como obligaciones determinadas por las modificaciones
impuestas por la nueva Ley- , los campos mayores a 500 has CONEAT. Se abre asÃ- un nuevo abanico de registros de
campos menores a las 1.000 has fÃ-sicas y con una superficie mÃ-nima que depende de su Ã-ndice de productividad. Con
esta nueva situación se comienzan a calcular 3 series numéricas básicas: a) campos menores a 1.000 has, b) campos
mayores a las 1.000 has para mantener continuidad de la serie calculada hasta el momento y c) serie general que
incluye el conjunto de enajenaciones.
Considerando la coyuntura actual y dado que 2 de las 3 series comienzan en el 2008, se elaboró la Grafica No. 4, que
muestra graficados y con valores los distintos registros trimestrales desde comienzos del año 2008 al segundo trimestre
del 2010. La información del año 2010 debe de conceptuarse como provisoria en términos absolutos, por la mecánica
propia de ingreso de las operaciones, que determina que algunas lo hagan con algunos meses de retraso.
Hasta el momento el comportamiento de los precios en el año 2010 muestran respecto el año 2009, un aumento del
11,4% en términos de promedios simples y del 9,32 % referidos a una base CONEAT 100,incluyendo una pocas ventas
que deberán incluirse en el tercer trimestre de este año. A su vez los registros del 2009 muestran incrementos del 4,89
% trabajando con promedios simples y del 12,15 % en base CONEAT 100 con referencia al 2008. El incremento el año
2010 sumado al registrado hasta el año 2009 determina un aumento aproximado del orden del 387% del precio de la
tierra en el Uruguay a partir del año 2002. Si se observa la gráfica No.2 y se complementa con la gráfica No.4 se
observa una notaria desaceleración del ritmo en que crece el precio de la tierra, al menos en los últimos 18 meses. No
obstante los campos de menor tamaño( con un promedio que oscila entre las 500 y 600 has fÃ-sicas), muestran a partir
del segundo trimestre del 2009 un sostenido impulso al alza, que en términos de cifras absolutas llega a los U$S
3.810/ha CONEAT 100 y de U$S 3.749/ha fÃ-sica, correspondientes al segundo trimestre de los corrientes.
La información básica a partir de la cual se elabora esta gráfica se proporcionan en los cuadros 1, cuadro 2 y cuadro 3,
- cada uno de ellos contiene información referida a cada una de las 3 series - en los que se puede observar el universo
de datos, que fue para el año 2009 de 103 negocios, en tanto en lo que va del 2010 es de 49, para el primer semestre.
Estos cuadros sintéticamente proporcionan el número de negocios trimestrales, la superficie vendida, el monto
involucrado en el conjunto de las ventas y como última columna el valor promedio con base CONEAT 100 de cada
trimestre. Esta cifra no deriva del cociente entre monto y superficie vendida, y en la medida en que se aparta de él, esto
debe de interpretarse como la brecha que existe entre el Ã-ndice de productividad promedio real operado y la base
teórica de 100.
Sin duda la evolución del precio de la tierra en el perÃ-odo 2002 – 2010,no ha tenido parangón desde que existen
estadÃ-sticas significativas de esta variable ( año 1969 ) y casi seguramente nunca en nuestra historia económica. La
única época en que se dio un episodio de incremento brusco del valor de la tierra, pero muchÃ-simo más corta y sin
aumentos tan drásticos fue el bienio 1978 – 1980.
Ing. Agr. Carlos Deambrosis
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