El mercado de oficinas en Santiago está mejor preparado que en la

El mercado de oficinas en Santiago está mejor preparado que en la anterior crisis (Asiática)
Los temores de que se repita la situación de 1999 – 2000 son entendibles por cuanto se repite la combinación de factores como la
desaceleración de la actividad económica debida a causas externas y la sobreoferta de productos inmobiliarios basada en el optimismo de los desarrolladores por los buenos resultados de años recientes. Sin embargo, los distintos actores del mercado están sin duda
mejor preparados para enfrentar la situación.
La crisis asiática se desató en 1997. Sin embargo, los efectos en el segmento comercial (oficinas) del mercado inmobiliario se
sintieron dos años más tarde. La sobreoferta de esa época se produjo por el efecto combinado de un exceso de producción, estimulado por las buenas experiencias de los años anteriores, y la contracción de la demanda por la desaceleración de la actividad
económica.
La situación actual puede ser similar aunque los indicadores muestran que la magnitud del problema será menor por varias
razones:
Entre 1997 y 1999 ingresaron al mercado casi 300.000 m2 por año con una participación aún importante de la comuna
de Santiago. Ahora, se espera que el “peak” de producción se de en 2010 con alrededor de 240.000 m2 (con un promedio de algo más de 100.000 m2 anuales en los dos años anteriores) concentrados casi exclusivamente en la comuna
de Las Condes. Esta cifra está indudablemente atenuada por la reciente postergación del proyecto Costanera Center.
A fines de la década de los noventa, la tasa de vacancia se movía entre un 5% y un 10%, indicando que el mercado
funcionaba dentro de niveles de normalidad donde los usuarios podían contar con varias opciones para satisfacer sus
necesidades. En cambio, en la actualidad, las tasas de vacancia han estado persistentemente bajo el 1%, dando cuenta
de una fuerte demanda por espacios de oficina como resultadode una actividad económica robusta y estable hasta
antes del mes de Octubre de 2008.
Hay que tomar en cuenta, que dentro de las proyecciones de producción para la década de 2010 se encuentran varios
proyectos
cuya construcción no se ha iniciado y cuyos propietarios, por razones de aversión al riesgo, podrían decidir diferirlos en
el tiempo alejando así el fantasma de una sobreoferta muy elevada.
El mercado de inversión inmobiliaria solía ser mucho menos profundo que lo que es en la actualidad. Valga mencionar
solamente que la inversión de las compañías de seguros de vida en activos inmobiliarios generadores de renta ha aumentado de 673 millones de dólares en 1997 a 2.759 millones de dólares en 2007, es decir un 310%. Además, no se
vislumbraba en aquella época la potente incursión de fondos de inversión inmobiliarios extranjeros (especialmente
europeos) como UIR, Deka, KanAm Grund, Prudential, y varios otros. Con esto, se ratifica además que los actuales inversionistas actúan con una visión más de largo plazo que lo que sucedía hace una década.
Por último, pero no menos importante, los desarrolladores de proyectos de oficina han mostrado una evolución elocuente. Ya no se trata de construir a mínimo costo para la venta a usuarios finales, sino que se desarrollan proyectos
para inversionistas que valoran la calidad de los inmuebles para asegurar un buen servicio y así la permanencia en el
tiempo de sus arrendatarios.
Todo lo anterior hace que sean cada vez más escasos los proyectos puramente especulativos, en beneficio de aquellos
que parten “anclados” con ocupantes comprometidos previamente.
Dadas estas razones, es nuestra opinión que, si bien es cierto que debemos esperar una situación de sobreoferta, el mercado
en general está mucho mejor preparado para enfrentarla de modo que ella será más suave y probablemente más corta que la
experiencia vivida a principios de la década pasada.
Si el peor año de esta crisis global fuera 2009, ella nos encontraría con una producción de oficinas reducida para ese
año. Con todo, podemos esperar un aumento de la tasa de vacancia ya que es presumible una menor absorción por la
esperable caída en la actividad económica y una consecuente mayor cautela de parte de potenciales ocupantes. En
todo caso, ella debería ser menor al nivel que mostró en 1999 cuando llegó a un 16%.
Las mayores incorporaciones de nuevos proyectos se esperan desde 2010 en adelante, época en que probablemente
veremos una
reactivación de la economía mundial.
Es posible que veamos una disminución de los niveles de renta, pero los usuarios no pueden esperar una caída tan
dramática como la que se experimentó a principios de la década de 2000.
Manuel Ahumada Berthoud
Director Gerente
Contémpora Servicios Inmobiliarios
Miembro de la Alianza Cushman & Wakefield
Santiago de Chile, 2 de Febrero de 2009.