Subzona I, intensiva, y subzona ll, semiintensiva

En la subzona ll, de conservación del centro histórico, serán de aplicación los criterios fijados a la
subzona I, en tanto no sean objeto de regulación de detalle basada en los caracteres compositivos de
cada parte de calle.
Sección 3.ª
Zona de densificación urbana: Subzona I, intensiva y subzona ll, semiintensiva (13)
Art. 321. Definición.
Comprende esta zona los ensanches intensivo y semiintensivo, urbanos y suburbanos, y de extensión urbana, de uso prioritariamente de vivienda, necesitados de mejora urbana para corregir la
densificación congestiva y aumentar los niveles de dotaciones, servicios y espacios verdes locales.
Art. 322. Edificabilidad.
1. La edificabilidad en las zonas de densificación urbana se define por la envolvente máxima de
volumen que resulte de la aplicación de las condiciones de edificación en esta zona de vial.
2. El índice de edificabilidad neto para las actuaciones en esta zona mediante Planes Especiales de
Reforma Interior o Estudios de Detalle, de ordenación de volúmenes, se fija en dos veinte metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo (2,20 m2t/m2s) en la subzona I, intensiva, y uno ochenta
metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo (1,80 m2t/m2s) para la subzona ll, semiintensiva.
3. El índice de edificabilidad zonal es de uno veinte metros cuadrados de techo por metro cuadrado
de suelo (1,20 m2t/m2s) para la subzona I, intensiva, y de un metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo (1,00 m2t/m2s) para la subzona ll, semiintensiva.
Art. 323. Número máximo de viviendas por parcela.
Las edificaciones que se levanten en la subzona I, intensiva, y en la subzona ll, semiintensiva, no
sobrepasarán por parcela un número de viviendas igual al que resulte por exceso de aplicar el tope de
350 y 250 viviendas, respectivamente, por hectárea de suelo, o parte proporcional, edificable a la altura
reguladora correspondiente.
Art. 324. Actuaciones de reforma interior.
1. Los sectores que no alcancen los estándares de espacios verdes y de dotaciones comunitarias
en proporción a la densidad de población, podrán ser objeto de actuaciones de reforma interior para
mejorar aquellos niveles o reducir el potencial edificable de modo homogéneo en toda la zona o subzona.
2. El Plan Especial de Reforma Interior incluirá un estudio de etapas para la ejecución de la reforma
interior en función de la mayor densificación e insuficiencia de espacios libres y dotaciones del desarro159
llo de la edificación en los cinco años anteriores en la unidad de zona, así como del grado de densificación
alcanzado.
Art. 325. Estándares en operaciones de reforma interior.
Los Planes de Reforma Interior que se elaboren para actuaciones en zonas de densificación urbana
deberán respetar las determinaciones contenidas en la siguiente tabla:
SUBZONA
Intensiva (13a)
Semiintensiva (13b)
Densidad
neta máxima
viviendas
Porcentaje de
de viales y
estacionamientos
Porcentaje de
espacios verdes
locales y dotaciones
220 viv/Ha
175 viv/Ha
28,80
24,50
25,70
17,50
Art. 326. Tipo de ordenación.
En las dos subzonas de la zona de densificación urbana el tipo de ordenación es el de edificaciones
según alineaciones de vial.
Art. 327. Condiciones de edificación: Subzona I.
Las condiciones que rigen la edificación en la subzona I, intensiva, de las zonas en densificación
urbana, son las siguientes:
1.ª Alineaciones. Rige lo establecido en las condiciones generales del tipo de ordenación según
alineaciones de vial.
2.ª Alturas. La altura reguladora máxima y el número tope de plantas se determinan en función del
ancho del vial a que de frente la edificación, de acuerdo con el siguiente cuadro:
Ancho de vial
(metros)
De menos de 8 m.
De 8 a menos de 12 m.
De 12 a menos de 15 m.
De 15 a menos de 20 m.
De 20 a menos de 30 m.
De 30 m. o más metros
Altura máxima
(metros)
8,55
11,60
14,65
17,70
20,75
23,80
Número tope
plantas
PB + 1 piso
PB + 2 pisos
PB + 3 pisos
PB + 4 pisos
PB + 5 pisos
PB + 6 pisos
La altura mínima de las plantas, incluidos los forjados y pavimento, será de 3,05 metros. La altura de
la planta baja se regirá por lo establecido en las disposiciones comunes para el tipo de ordenación
según alineaciones de vial.
3.ª Fachada mínima. La mínima anchura de fachada permitida será de ocho metros (8 m), salvo las
situaciones existentes en el momento de aprobación del presente Plan General con construcciones
160
laterales compuestas como mínimo de planta baja y un piso que impiden dicha fachada para las que el
mínimo se reduce a seis metros (6 m).
4.ª Cuerpos salientes. Se prohíben los cuerpos salientes cerrados o semicerrados en los edificios
recayentes a viales de menos de ocho metros (8 m) de ancho.
5.ª Espacio libre interior de manzana. La edificación en interior de manzana, cuando fuera permitida en las condiciones generales de tipo de ordenación según alineaciones de vial, no rebasará la altura
libre de cuatro metros y medio (4,50 m) medidos desde la cota de referencia de la altura reguladora y
deberá cubrirse mediante azotea.
Art. 328. Condiciones de edificación: subzona ll, semiintensiva.
Las condiciones que rigen la edificación en la subzona ll, semiintensiva, de las zonas de densificación
urbana son las siguientes:
1.ª Alineaciones. Sólo se admite el retranqueo a la alineación vial (en planta piso), regulado conforme a las condiciones generales del tipo de ordenación según alineaciones de vial.
2.ª Alturas. La altura reguladora máxima y el número de plantas se determina en función del ancho
del vial a que dé frente la edificación, de acuerdo con el siguiente cuadro:
Ancho de vial
(metros)
De menos de 8 m.
De 8 a menos de 11 m.
De 11 a menos de 15 m.
De 15 metros en adelante
Altura máxima
(metros)
Número tope
plantas
7,55
10,60
13,65
16,70
PB + 1 piso
PB + 2 pisos
PB + 3 pisos
PB + 4 pisos
La altura mínima de la planta baja será la establecida de modo general en las disposiciones comunes al tipo de ordenación según alineaciones de vial.
La altura total mínima, incluido forjado, será de dos metros setenta y cinco centímetros (2,75 m) por
planta piso, excepto en las edificaciones con frente a calles de más de quince metros (15 m), en las que
será obligada la altura mínima de tres metros cinco centímetros (3,05 m).
3.ª Fachada mínima. La mínima anchura de fachada permitida será de seis metros y medio (6,50 m)
salvo en las situaciones existentes en el momento de aprobación del presente Plan General con construcciones laterales que impidan dicha fachada, para las que el mínimo se reduce a cuatro metros y
medio (4,50 m).
4.ª Cuerpos salientes. Se prohíben los cuerpos salientes cerrados o semicerrados en los edificios
recayentes a viales de menos de once metros (11 m) de ancho.
5.ª Espacio libre interior de manzana. La edificación en interior de manzana, cuando fuera permitida en las condiciones generales de tipo de ordenación según alineaciones de vial, no rebasará la altura
libre de tres metros treinta centímetros (3,30 m) medidos desde la cota de referencia a la altura reguladora
y deberá cubrirse mediante azotea.
161