A C U E R D O

A C U E R D O
En la ciudad de La Plata, a 12 de septiembre
de
2012,
dispuesto
habiéndose
en
el
establecido,
Acuerdo
2078,
de
que
conformidad
deberá
con
lo
observarse
el
siguiente orden de votación: doctores Genoud, Soria, de
Lázzari,
Hitters,
Negri,
Kogan,
se
reúnen
los
señores
jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario
para
pronunciar
sentencia
definitiva
en
la
causa
C.
107.895, "Marocchi, Américo Omar contra Ayçaguer, Ricardo
Osvaldo. Desalojo".
A N T E C E D E N T E S
La Sala I de la Cámara de Apelación en lo
Civil
y
Comercial
del
Departamento
Judicial
de
Azul
confirmó, por otros fundamentos, la sentencia de primera
instancia
que
hizo
lugar
a
la
demanda
de
desalojo,
condenando al accionado a entregar el inmueble objeto de
autos, con costas en virtud de su condición de vencido (fs.
149/155 vta. y 178/187).
Se
recurso
interpuso,
extraordinario
de
por
la
parte
inaplicabilidad
de
demandada,
ley
(fs.
190/194).
Dictada
la
providencia
de
autos
y
encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia,
la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente
C U E S T I Ó N
¿Es
fundado
el
recurso
extraordinario
de
inaplicabilidad de ley?
V O T A C I Ó N
A
la
cuestión
planteada,
el
señor
Juez
doctor Genoud dijo:
I. El señor Américo Omar Marocchi entabló
demanda de desalojo contra Ricardo Osvaldo Ayçaguer por las
causales de vencimiento del término legal -art. 2 de la ley
23.091- y por la falta de pago respecto de los locales
comerciales del inmueble ubicado en la calle General San
Martín n° 781 de la ciudad de Tandil (fs. 63/68).
II.
En
primera
instancia,
la
acción
fue
acogida por la causal de extinción del plazo previsto en la
cláusula
segunda
del
contrato
de
locación,
estimándose
innecesario el tratamiento de la cuestión relacionada con
la falta de pago (fs. 149/155 vta.).
Apelada esta sentencia por el demandado, la
Cámara
interviniente
confirmó
el
fallo
recurrido
(fs.
190/194).
Para
destacar,
consideró
así
que
resolver,
con
en
relación
lo
a
que
la
interesa
causal
de
vencimiento del contrato (previsto por un año con opción a
otro
más),
el
propio
Marocchi
admitió
que
el
plazo
aplicable no era el convencional sino el mínimo legal de
tres años contenido en el art. 2 de la ley 23.091, en razón
de su destino comercial, por lo que su cumplimiento se
habría producido el 1 de julio de 2005, criterio que el
demandado también reconoció al contestar la demanda (fs.
182).
Sin embargo, a continuación ponderó que por
imperio de la ley, concluida la locación, la misma continúa
hasta
que
el
locador
disponga
lo
contrario
(art.
1622,
Código Civil), por lo que entendió que "... el contrato
habría vencido el día 01.07.06", tal como fuera alegado por
el accionado (fs. 182 vta.), dado que el locador no había
exigido la restitución del inmueble sino hasta el mes de
febrero de 2006 inclusive, ya que reclamó el pago de los
alquileres hasta ese período y, además, porque de acuerdo
con lo estipulado en el contrato, el locatario Ayçaguer
tenía el derecho a solicitar la prórroga prevista en la
cláusula segunda (fs. 183 vta.).
No obstante ello, a continuación juzgó que
el caso debía ser decidido con base a otro argumento. En
este sentido señaló que "... resulta dirimente para arribar
a una justa resolución del caso, es que aún cuando tomemos
el plazo más extenso que es el propuesto por el demandado
(28.02.07) el mismo expiró en el curso del proceso, lo que
así debió ser valorado en primera instancia y debe serlo en
la presente (art. 163 inc. 6to. 2do. párrafo y 272 del
C.P.C.C.)" (fs. cit.).
Al respecto observó que si bien
antes
indicado
demanda,
sí
no
lo
estaba
estaba
vencido
al
cuando
momento
en
se
que
el plazo
contestó
se
dictó
la
la
sentencia y con mayor holgura en la oportunidad de expresar
agravios (fs. 184).
En razón de ello, entendió que el demandado
es quien debe cargar con las costas ya que, más allá de ser
dudoso que el plazo se encontrara efectivamente vencido al
tiempo
en
cumplido
que
el
persistió
respondió
término
ocupando
la
más
el
demanda,
amplio
inmueble
que
y
lo
cierto
él
mismo
oponiéndose
es
que
indicó,
a
la
procedencia de la acción de desalojo. Por ello, su proceder
no configura la eximente prevista en el art. 677 del Código
Procesal Civil y Comercial (fs. 184 vta.).
III.
La
parte
demandada,
con
letrado
patrocinante, se alza contra este pronunciamiento mediante
el
recurso
extraordinario
de
inaplicabilidad
de
ley
deducido a fs. 190/194, en el que denuncia la violación de
los arts. 18 de la Constitución nacional y 34 inc. 4, 36
inc. 2, 68 ap. 2, 163 inc. 6 y 272 del Código Procesal
Civil y Comercial.
En primer lugar
se agravia por
cuanto
el
decisorio infringe el principio de congruencia y vulnera el
derecho de defensa al admitir la causal de vencimiento de
contrato por un hecho sobreviniente a la traba de la litis,
sin que haya sido introducido como hecho nuevo ni dado
oportunidad para que se expidiera sobre la nueva fecha de
conclusión
criterio
Afirma
contractual,
amplio
que
el
que
así
refleja
principio
como
la
tampoco
sentencia
mencionado
-el
respecto
de
de
la
del
Cámara.
congruencia-
exige una correlación entre el contenido del fallo y la
forma como se traba la litis (fs. 190 vta./191).
En segundo lugar controvierte la imposición
de las costas. Sostiene que la causal por falta de pago no
prosperó, y que con relación a la de vencimiento del plazo
contractual,
como
fuera
resuelto
por
la
alzada,
no
se
hallaba configurada al momento de interponerse la demanda,
situación que descarta su condición de vencido, por lo que
pide
que
las
costas
sean
impuestas
al
actor
(fs.
191
vta./193 vta.).
IV. El recurso no prospera por las razones
que paso a exponer.
a) Tal como lo he sostenido antes, los arts.
34 inc. 4, 163 inc. 6 y 164 del Código Procesal Civil y
Comercial consagran el principio de congruencia, base de
nuestro ordenamiento jurídico adjetivo, que se deriva a su
vez
del
sistema
conformidad
que
dispositivo.
ha
de
existir
Puede
entre
definírselo
la
como
sentencia
y
la
la
pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del
proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan
ese objeto. Dicho de otro modo, desde el punto de vista
intrínseco, las decisiones positivas y expresas contenidas
en la sentencia -acto que resume la función jurisdiccionaldeben estar en relación directa con las acciones deducidas
en juicio y con arreglo a las causas invocadas (conf. C.
99.508, sent. del 11-VI-2008; v. también Ac. 92.229, sent.
del 13-XII-2006).
En el sub lite el recurrente ha demostrado
la
infracción
al
mencionado
principio
y
al
derecho
de
defensa en juicio, toda vez que la decisión atacada no se
corresponde
con
los
términos
y
fundamentos
fácticos-
jurídicos en que fue formulada la demanda y su contestación
y, consecuentemente, con la forma en que quedó trabada la
litis, esto es, la pretensión de desalojo fundado en la
causal de vencimiento del término mínimo legal -art. 2 de
la ley 23.091- (v. fs. 63/64 y 82; arts. 163 inc. 6, 272 y
289, C.P.C.C.; 18, Cont. nac.; 11, Const. prov.).
En efecto, el sentenciante sostuvo que la
forma más justa para dirimir el caso, aún considerando el
plazo más extenso propuesto por el demandado, es la de
juzgar que durante el "curso del proceso" se extinguió el
contrato. Ello con sustento en lo dispuesto por los arts.
163 inc. 6, párrafo segundo, y 272 del Digesto procesal (v.
fs. 183 vta.).
Sin embargo, el tribunal a quo olvida que si
bien la ley adjetiva faculta a los jueces a hacer mérito de
los
hechos
constitutivos,
modificativos
o
extintivos
producidos en la sustanciación del litigio, aunque no se
hubiesen invocados como hechos nuevos, en la valoración de
tales hechos no se autoriza a exceder los términos de la
relación procesal ni a decidir cuestiones respecto de las
cuales las partes no han sido oídas, conforme se denuncia
en el recurso bajo análisis (v. fs. 191; arts. 18, Const.
nac.; 11, Const. prov.; conf. Palacio, Lino E., "Derecho
Procesal Civil", Abeledo-Perrot, 1975, t. V, p. 439).
b) En virtud de lo expuesto, en tránsito de
recomponer
positivamente
el
litigio
(art.
289
inc.
2,
C.P.C.C.), se impone la necesidad de abordar la solución
del
caso
de
acuerdo
con
los
escritos
postulatorios
presentados en la causa.
Así pues, en el sub examine, la acción fue
iniciada por el vencimiento del término legal establecido
por el art. 2 de la ley 23.091, al exponerse que el plazo
mínimo
para
distintos
a
la
la
locación
vivienda
de
es
los
de
inmuebles
tres
años,
con
fines
conforme
se
alegara en la demanda y fuera aceptada por el demandado en
la
contestación
(fs.
63/64
y
82;
arts.
330
y
354,
C.P.C.C.), dado que el convenido no superaba esa extensión
(el término previsto es de un año con opción a otro más).
Al
respecto,
cabe
señalar
que
el
plazo
mínimo previsto en la ley de locaciones urbanas es de orden
público, por lo que resultan nulas las cláusulas en las que
se estipula un plazo locativo inferior, ya que esta norma
imperativa supone un límite a la libertad contractual a fin
de garantizar una permanencia mínima en el bien locado y
paliar
de
esta
manera
el
déficit
habitacional
(conf.
Llambías, Jorge J., "Código Civil Anotado", Abeledo-Perrot,
t.
III-B,
p.
155;
López
de
Zavalía,
"Teoría
de
los
Contratos", editor Zavalía, 1992, t. 3, pp. 101 y 112).
Ahora bien, el orden público vulnerado no
vuelve sólo ineficaz la aplicación del plazo de un año
estipulado en la cláusula segunda del contrato -como han
entendido las partes y el tribunal a quo- sino también la
"opción" de prórroga por igual período, puesto que el pacto
resulta
indivisible
según
la
inteligencia
que
el
mismo
presenta en el contexto del negocio jurídico celebrado (fs.
28; arts. 21, 953, 1039 y 1198, Cód. Civil; Lorenzetti,
Ricardo L., "Tratado de los Contratos", 2ª ed., RubinzalCulzoni,
2007,
t.
II,
pp.
367/368;
Spota,
Alberto
G.,
"Contratos - Instituciones de Derecho Civil", 2ª ed., LL 2009,
t. V, pp. 107/108).
Repárese en que la misma ley dispone que los
contratos
celebrados
por
términos
menores
deben
ser
considerados como formulados por los plazos mínimos (art.
2, párr. 2do., ley 23.091).
De ahí que siendo una consecuencia del orden
público la ineficacia de la cláusula en crisis, la misma
resulte ineficaz en su totalidad, dado que para que pueda
funcionar la nulidad parcial, se requiere que el contenido
del acto sea susceptible de división, sin que se destruya
la esencia del conjunto (conf. Llambías, Jorge J., "Código
Civil Anotado", comentario art. 1039, Abeledo-Perrot, t.
II-B, p. 217), extremo que no se observa en el caso, por lo
que la cláusula segunda es del todo inválida (arts. 22,
1037, 1038, 1039 y 1047, Código Civil).
Por otra parte, una interpretación contraria
a
este
sentido
llevaría
a
extender
la
locación
originariamente pactada por un año -con opción a otro máspor un tiempo mucho más amplio que el concebido por las
partes
(a
prórroga),
voluntad
de
cuatro
años:
el
desnaturalizándose
los
contratantes
plazo
de
mínimo
este
(arts.
legal
modo
1197
aún
y
más
la
más
la
1198,
Cód.
Civil).
Tal
consideración
se
encuentra
confirmada
además por la conducta desplegada en el cumplimiento de la
obligación de restituir cuando el actor Marocchi libró la
misiva de fs. 29/32 donde reclama la devolución de la cosa
y, asimismo, con el juego armónico de los arts. 1622 y 1609
del
Código
Civil
que
disponen
que
no
hay
"tácita
reconducción", sino continuación de la locación concluida,
y que el locador puede pedir la devolución del inmueble "en
cualquier momento".
En suma, el actor reclamó la restitución de
los locales arrendados mediante carta documento después de
haber transcurrido el plazo mínimo legal, según expusiera
en el escrito de inicio (fs. 63 vta./64) y reconociera
expresamente el demandado en su contestación (fs. 81; art.
354 inc. 1, C.P.C.C.), todo ello de conformidad con lo
normado por el citado art. 1622, por lo que considero que
al momento de deducirse la acción de desalojo el contrato
se
encontraba
extinguido
(art.
2,
ley
23.091)
y
el
accionado, en mora (art. 509, Código Civil), siendo por lo
tanto
procedente
la
demanda
instaurada
por
la
causal
esgrimida oportunamente (arts. 1609 y 1622, Código Civil;
676, C.P.C.C.).
c) Finalmente,
costas,
teniendo
en
cuenta
en lo que concierne a las
la
solución
propuesta
en
el
punto que antecede, se torna indiscutible que el demandado
reviste la condición de vencido, por lo que debe aplicarse
el principio de la derrota contemplado en la primera parte
del art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial.
V. Por ello, si mi criterio es compartido,
corresponde
rechazar
inaplicabilidad
de
ley,
el
recurso
dado
que
extraordinario
por
los
de
fundamentos
expuestos no resulta suficiente para alterar la suerte de
la decisión adoptada. Las costas se imponen al demandado
vencido (arts. 68 y 289, C.P.C.C.).
Voto, pues, por la negativa.
A
la
cuestión
planteada,
el
señor
Juez
doctor Soria dijo:
1.
Por
las
razones
que
expondré
a
continuación, el recurso no puede prosperar.
a. El eje de la crítica formulada por el
demandado reposa en la presunta infracción al principio de
congruencia en que habría incurrido la Cámara cuando, a fin
de acoger la pretensión de desalojo, ponderó que el plazo
del contrato de locación habría fenecido durante el curso
del proceso y con antelación al dictado de la sentencia de
primera instancia.
Sostuvo el tribunal a quo -por mayoría- que
no obstante las dificultades que en el caso suscita la
determinación del momento en que se produjo exactamente el
vencimiento
del
contrato
(v.
fs.
182/183),
"aún
cuando
tomemos el plazo más extenso que es el propuesto por el
demandado
(28.02.07)
el
mismo
expiró
en
el
curso
del
proceso, lo que así debió ser valorado en primera instancia
y
debe
Párrafo
serlo
y
272
sustentado
la
en
la
del
presente
(art.
C.P.C.C.).
Es
demanda
en
el
163
que
inc.
[...]
vencimiento
6to.
2do.
habiéndose
del
plazo
contractual, hallándose demostrado que él operó durante el
proceso, aunque no lo haya estado al reclamarse mediante la
demanda la restitución del inmueble locado, la acción debe
ser admitida (art. 163 ap. 6to. 2da parte C.P.C.C.; art.
1604,
inc.
1ro.
C.
Civil)
debiendo
los
accionados
ser
condenados al desalojo del bien (art. 1556 C. Civil). Es
que
[acotó]
durante
el
proceso
un
hecho
constitutivo
vinculado con el derecho -el vencimiento del plazo del que
se
valían
los
locatarios-
corresponde
atenerse
a
tal
acaecimiento, lo que no vulnera de tal modo el principio
por el cual debe estarse al contenido de la litis trabada"
(v. fs. 184 y vta.).
b.
Frente
a
tal
base
y
desarrollos
argumentales, el quejoso arguye la violación al principio
de congruencia e infracción a lo normado por los arts. 34
inc.
4,
163
inc.
6
y
272
del Código
Procesal
Civil
y
Comercial.
En la parcela de su impugnación destinada a
demostrar el yerro denunciado expresa su disconformidad con
el
criterio
seguido
por
la
alzada,
alegando
que
la
apelación no importa un nuevo juicio sino un reexamen y que
si
bien
el
contractual
actor
lo
solicitó
hizo
en
el
base
desalojo
a
por
vencimiento
circunstancias
fácticas
determinadas que dieron lugar a su contestación. Destaca,
seguidamente, que su adversario no introdujo como hecho
nuevo
la
circunstancia
ponderada
por
la
Cámara,
ni
se
corrió traslado a su parte, no pudiendo el tribunal suplir
tal omisión sin vulnerar la congruencia y su derecho de
defensa (v. fs. 190 vta./191).
c. Pues bien, la protesta ensayada en tales
términos
luce
manifiestamente
insuficiente
a
fin
de
no
invocar
la
conmover el fallo en crisis.
Ello
por
cuanto,
obstante
infracción al art. 163 inc. 6 del ordenamiento procesal, el
impugnante
omite
todo
desarrollo
sobre
el
tópico
y
se
desentiende que dicha norma, tras señalar que la sentencia
deberá contener la decisión expresa, positiva y precisa, de
conformidad con las pretensiones deducidas en el juicio,
dispone
que
constitutivos,
ella
"podrá
hacer
modificativos
o
mérito
de
extintivos,
los
hechos
producidos
durante la sustanciación del juicio y debidamente probados,
aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como hechos
nuevos".
Fue precisamente tal precepto al que acudió
el tribunal de grado en apoyo de su decisión y en virtud
del cual se consideró habilitado a ponderar el vencimiento
contractual operado durante la sustanciación del proceso,
no obstante su falta de invocación como hecho nuevo.
En vía extraordinaria, la réplica concreta,
directa y eficaz de los fundamentos esenciales del fallo
comporta un requisito de ineludible cumplimiento para el
impugnante.
Va
de
suyo,
entonces,
que
la
insuficiencia
recursiva deja incólume la decisión controvertida; déficit
que,
entre
otros
factores,
resulta
de
la
falta
de
cuestionamiento idóneo de los conceptos o fundamentos sobre
los que -al margen de su acierto o error- se asienta el
fallo del tribunal inferior (doc. Ac. 81.965, sent. de 19III-2003; C. 97.296, sent. de 15-IV-2009), lo que torna
insuficiente el remedio intentado (art. 279 su doc. del
C.P.C.C.).
2.
Igual
suerte
adversa
ha
de
correr
el
embate en materia de costas.
a. Arguye el quejoso que yerra el tribunal
de grado al no aplicar al caso el art. 68 segundo párrafo
del Código Procesal Civil y Comercial e imponer las costas
a su parte.
De un lado, señala que el desalojo promovido
lo fue en base a dos causales, a saber el vencimiento del
contrato y la falta de pago y que, habiéndose acogido la
pretensión sólo por la primera causal, ello importó que en
lo que respecta a la segunda su parte resultó vencedora (v.
fs.
191
vta./192).
Del
otro,
expresa
que
la
condena
encontró fundamento en el vencimiento del contrato acaecido
luego de trabada la litis, circunstancia que a su entender
determina que es el actor quien debe soportar las costas
del proceso ya que al iniciarlo carecía de derecho. Reputa,
asimismo,
que
justificar
las
la
razones
imposición
brindadas
de
costas
por
a
la
su
Cámara
parte
para
resultan
insuficientes para sostener tal tramo de la decisión (v.
fs. 192 vta./193).
b.
Corte,
la
Conforme
aplicación,
inveterado
regulación
y
criterio
de
distribución
esta
de
las
costas constituye una típica cuestión de hecho ajena por
principio a la instancia extraordinaria, salvo el supuesto
de
absurdo
(conf.
C.
89.841,
sent.
de
13-XII-2006;
C.
94.917, sent. de 13-II-2008; C. 94.657, sent. de 29-XII2008; C. 99.149, sent. de 2-III-2011, entre otras). De ahí
que los tribunales de grado tienen amplias facultades al
efecto, cuya decisión sólo es susceptible de examen ante
esta
Corte
cuando
ha
mediado
una
irracional
o
burda
meritación de las circunstancias de la causa que conduzcan
a alterar la condición de vencido -o en otras palabras- que
se
acredite
la
existencia
de
un
grave
vicio
valorativo
(conf. C. 97.365, sent. de 23-IV-2008; C. 94.756, sent. de
26-VIII-2009; C. 105.186, sent. de 9-XII-2010).
En la especie, las críticas formuladas por
el demandado lejos están de evidenciar semejante vicio. En
efecto, el hecho de que la acción prosperara con base en
una de las causales esgrimidas por el actor no modifica ni
altera el carácter de vencido del accionado, máxime cuando
el
tratamiento
del
segundo
de
los
motivos
invocados
al
demandar no fue abordado en razón de reputarse abstracto
ante el acogimiento del vencimiento contractual como causal
de desahucio.
De otra parte, el tribunal de grado se ocupó
de
expresar
elementos
las
para
razones
por
las
cuales
apartarse
del
principio
no
concurrían
objetivo
de
la
derrota consagrado en el art. 68 primer párrafo del Código
procesal.
pudiera
En
este
reputarse
sentido
dudoso
precisó
que
el
que
más
plazo
allá
de
contractual
que
se
encontrara vencido al contestarse la demanda "lo cierto es
que
una
vez
[demandado]
vencido
indicó
el
plazo
persistió
más
amplio
ocupando
el
que
él
mismo
inmueble
y
oponiéndose a la procedencia de la acción de desalojo, lo
que queda plasmado en la expresión de agravios". A juicio
del a quo "el único proceder que podría haber eximido al
demandado de abonar las costas del proceso -si es que se
compartía que la fecha de vencimiento por él indicada era
la correcta- es el que prescribe el art. 677 del C.P.C.C.
para la condena a futuro, lo que equivale a decir que
fenecido
desocupado
el
el
plazo
bien
que
y
él
mismo
cesado
en
indicó
su
debió
oposición
haber
a
la
procedencia de la acción" (v. fs. 184 y vta.). Por lo
demás, en lo que atañe a la coexistencia de dos procesos -a
saber, el de desalojo y el de homologación de acuerdodestacó que no se observaba un proceder abusivo del actor
que lo haga merecedor de cargar con las costas (art. 1071
del C.C. y 68 del C.P.C.C.), puesto que "si bien es cierto
que
cuando
se
homologación
inició
de
el
presente
convenio
no
proceso
se
[...]
encontraba
el
de
totalmente
concluido pues no se encontraba firme la resolución que
ponía fin al mismo, no lo es menos que tiempo antes se
había dictado la resolución de fs. 44/46, por la cual se
rechazaba el pedido de homologación de convenio, con costas
al locador", pronunciamiento adverso que no fue cuestionado
por el locador (v. fs. 185 y vta.).
Tales
reproche
que
conclusiones
logre
patentizar
no
que
han
el
merecido
juzgador
un
hubiere
incurrido en absurdidad ni que se configure uno de los
aquellos
extremos
excepcional
en
constituye
absurdo
apreciación
objetable;
la
necesarios
materia.
opinable
se
o
(conf.
89.701,
Ac.
una
Vale
cualquier
que
requiere
razonamiento
para
recordar
error,
aparezca
un
grosera
sent.
abrir
grave
aquí
ni
como
esta
que
no
siquiera
la
discutible
u
vicio
lógico
desinterpretación
de
vía
8-VI-2005),
del
material
situaciones
extremas que -insisto- el impugnante no logra justificar.
3. Por las razones expuestas, voto por la
negativa, con costas a los recurrentes vencidos (arts. 68 y
289 del C.P.C.C.).
A
la
cuestión
planteada,
el
señor
Juez
doctor de Lázzari dijo:
He de discrepar con las razones expuestas
por el doctor Genoud en el capítulo IV, a) de su voto: en
mi opinión no hay infracción -invocada por el recurrentedel principio de congruencia ni de la defensa enjuicio.
demanda,
fs.
En
este
proceso
63
vta.)
el
se
ha
desalojo
pretendido
de
ciertos
(ver
locales
comerciales en razón de hallarse vencido el plazo legal de
duración del contrato (art. 2, ley 23.091), sin importar
que contractualmente se hubiese fijado un lapso diferente
(solo un año; cláusula segunda). Previo al inicio de las
actuaciones
-unos
cuarenta
y
cinco
meses
después
de
suscribirse tal contrato-, y como para dar cumplimiento con
lo normado por el art. 1622 del Código Civil, el actor ha
intimado a su inquilino a la restitución de los bienes
arrendados.
El demandado, al responder la acción que le
es
dirigida,
además
de
reconocer
la
recepción
de
la
intimación (fs. 81 vta.), arguye que ejerce la opción consagrada en la misma cláusula segunda del contrato- de
prolongar un año más la locación. De esta manera, si a los
tres años del plazo legal -contados desde la suscripción
del contrato- se le adiciona el año de la opción, a la
fecha de interposición de la demanda el plazo locativo no
se hallaba vencido.
La Cámara de Apelación, para confirmar la
sentencia de grado, consideró -en lo que interesa a los
fines
del
recurso
extraordinario-
que
aún
el
plazo
más
extenso que pudiera considerarse como de duración de la
locación (ante las varias interpretaciones posibles de la
cláusula
segunda
y
la
conducta
de
las
partes),
que
no
estaba vencido al promoverse la demanda, había expirado
durante el curso del proceso. El fundamento normativo de
tal conclusión lo toma de los arts. 163 inc. 6 y 272 del
Código Procesal Civil y Comercial, en cuanto en ambos se
dispone
que
el
constitutivos,
durante
la
juez
deberá
hacer
modificativos
sustanciación
o
del
mérito
de
los
extintivos
juicio,
o
hechos
producidos
resolver
las
cuestiones derivadas de hechos posteriores a la sentencia
de primera instancia.
Ante
adelanté-
que
ello,
haya
no
sido
encuentro
afectado
el
-tal
como
lo
principio
de
congruencia, desde que las sentencias dictadas (y, sobre
todo, la de la Cámara) se corresponden con la pretensión
jurídica que conforma el contenido de la disputa, mediando
conformidad
entre
lo
resuelto
y
el
pedimento
formulado
respecto de las personas, el objeto y la causa (conf. L.
103.075,
sent.
advertirse
tribunal
de
una
del
21-XII-2011),
introducción
cuestiones
sobre
sin
que
tampoco
sorpresiva
por
las
no
cuales
parte
se
pueda
del
hubieran
expedido las partes o no hubieran podido ejercer plena y
oportuna defensa (conf. L. 101.840, sent. del 13-IV-2011;
L.
100.040,
sent.
del
21-XII-2011;
etc.).
El
que
se
consideraran ciertos hechos relevantes ocurridos durante la
sustanciación
del
juicio
(en
tal
categoría
entra,
seguramente, el transcurso del tiempo y su efecto sobre la
duración
del
contrato)
no
solo
no
ha
alterado
aquella
relación entre lo peticionado y lo resuelto, sino que viene
a representar el efectivo cumplimiento, por parte del juez,
de su deber de valorar esos hechos en los términos de las
mismas normas que el recurrente invoca como violadas (arts.
163 y 272 de la ley ritual). Lo contrario -no hacer mérito
de los mismos o ignorar sus efectos sobre las relaciones
jurídicas en curso- implicaría la afectación de la economía
procesal y desvirtuaría el paradigma actual del servicio de
justicia en su papel de coadyuvante en la realización de
valores sociales.
En
lo
demás,
comparto
las
restantes
consideraciones que el doctor Genoud formula respecto de
que la nulidad de la cláusula segunda involucra la de la
opción para prolongar por un año más el contrato, lo que
tira por tierra todas las defensas del accionado y pone
sello definitivo a la suerte del recurso traído (art. 289,
C.P.C.C.).
Respecto
del
agravio
referido
a
la
imposición de costas, adhiero a los motivos y sentido del
voto del doctor Soria.
Con
los
alcances
indicados,
voto
por
la
negativa.
Los señores jueces doctores Hitters, Negri y
Kogan, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor
Soria,
votaron
la
cuestión
planteada
también
por
la
negativa.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la
siguiente
S E N T E N C I A
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede,
por
mayoría,
se
rechaza
el
recurso
extraordinario
interpuesto, con costas (art. 289, C.P.C.C.).
El depósito de $ 4.393 efectuado a fs. 233 y
252/253, queda perdido (art. 294, C.P.C.C.). El tribunal a
quo deberá dar cumplimiento a lo dispuesto por los arts. 6
y 7 de la Resolución 425/2002 (texto resol. 870/2002).
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
EDUARDO NESTOR DE LAZZARI
HECTOR NEGRI
DANIEL FERNANDO SORIA
JUAN CARLOS HITTERS
LUIS ESTEBAN GENOUD
HILDA KOGAN
CARLOS E. CAMPS
Secretario