Valor Comercial y Catastral de la Tierra

Estudios
PEA-RI-2002-002
Valor Comercial y Catastral de la
Tierra
Universidad de Guanajuato
2002
Instituto Nacional de Ecología
Dirección General de Investigación en
Política y Economía Ambiental
ASESORÍA SOBRE EL VALOR
CATASTRAL Y COMERCIAL DE
LA TIERRA .
Para:
INSTITUTO NACIONAL DE
ECOLOGIA
Fecha: Diciembre del 2002
INTRODUCCIÓN
El Instituto Nacional de Ecología a través de la Dirección General de
Investigación en Política y Economía Ambiental está evaluando la factibilidad de
cobrar por el uso y aprovechamiento que se hace de la zona federal ribereña de los
lagos y lagunas, este cobro ya está previsto, pero a la fecha no se ha aplicado
debido a problemas operativos.
Este trabajo tiene como objetivo proporcionar a la Dirección General de
Investigación en Política y Economía Ambiental la información relativa los
valores catastrales y comerciales de los predios colindantes con lagos y lagunas,
así como también sus características principales. Esta información permitirá diseñar
un instrumento para el cobro por el uso, goce o aprovechamiento de la zona federal
ribereña, obteniendo recursos que serán dirigidos a la preservación, restauración,
conservación y mejoramiento de los mismos cuerpos acuíferos.
Dentro del diseño del estudio, este documento corresponde a la tercera etapa en la
que se comprende la elaboración y análisis de un cuadro comparativo incluyendo:
Determinación de la ubicación y las características de los predios, especificando:
o
o
o
o
Uso de suelo.
La determinación del valor catastral
El total del impuesto predial
El valor comercial del predio
PRESENTACIÓN DEL REPORTE
Este estudio está dirigido a determinar el valor de los predios colindantes con lagos y lagunas en la
República Mexicana, y el impacto en este valor de la circunstancia de la colindancia con el cuerpo de
agua.
Este documento está organizado en 8 secciones y dos anexos:
I Introducción
II Metodología, Fuentes y Glosario
III Análisis de la Muestra
III.1Laguna de Bustillos, Chihuahua
III.2Laguna de Cuyutlán, Colima
III.3Laguna de Mar Muerto, Chiapas y Oaxaca
III.4Lago de Yuriria, Guanajuato
III.5Lago de Zirahuen, Michoacán
IV Análisis Comparativo del Valor Catastral y el Valor Comercial.
V.1 Correlación de los aspectos físicos con el valor de la tierra.
V Cálculo de impuesto predial
VI Determinación del valor de predios colindantes con lagos y lagunas por Valor Comercial.
VII Determinación del valor de predios colindantes con lagos y lagunas por Valor Residual.
VIII Conclusiones
Anexos
A Fotográfico
B Reporte SIEMPA por municipio
C Bibliografía
METODOLOGÍA
VISITA DE CAMPO A 5 LAGOS Y LAGUNAS:
BUSTILLOS, CUYUTLÁN, MAR MUERTO,
YURIRIA Y ZIRAHUEN
ANÁLISIS DE INFORMACIÓN
VALOR COMERCIAL
ANÁLISIS DE PRODUCTIVIDAD
CONCLUSIONES
METODOLOGÍA DE INFERENCIA DE
VALORES
Área Urbana
Base de Datos
de corredores
inmobiliarios y
oferta publicada
ANÁLISIS DE
INFORMACIÓN
Área Rural
Base de Datos del
sistema de
Información
Estadística de
Mercado de
Propiedades
Agropecuarias,
Siempa
VALOR
COMERCIAL
Razones de Valor
Conforme al análisis de la base de datos del SIEMPA, las relaciones entre los valores de los
distintos usos de la tierra, en usos no urbanos son:
Clasificación
Agostadero Natural
Cerril
Marisma
Riego
Riego de auxilio
Temporal
Habitacional
Industrial
Servicios
Turístico
Norte
0.08
0.02
0.06
1
0.45
0.44
4.92
4.74
2.52
4.35
Centro
0.15
0.04
1
0.77
0.48
3.01
2.59
2.03
2.07
Sur
0.19
0.08
1
0.88
0.43
4.07
9.46
3.09
4.55
Estos factores se utilizaron en los casos en los que existía información para una
clasificación y no para otra (s).
Municipios Comparables
Los Municipios Comparables se determinan analizando los 20 municipios mas cercanos al
municipio. Los paramteros de analisis son distancia, clima, precipitacion pluvial, orografia y
estructura economica
DISTANCIA
CLIMA
MUNICIPIOS
COMPARABLES
ESTRUCTURA
ECONOMICA
PRECIPITACION
PLUVIAL
OROGRAFIA
FUENTES DE INFORMACIÓN
INFORMACIÓN
FUENTE UTILIZADA
Región Hidrológica
Regiones Hidrológicas Prioritarias, CONABIO
Polígono del Área Hidrológica
Regiones Hidrológicas Prioritarias, CONABIO
Superficies:
INEGI
Usos de Suelo
INEGI
Tipo de Propiedad
INEGI, PROCEDE
Costos de Construcción
Varela L, “Costos por metro cuadrado de construcción”, BIMSA CMDG, Junio 2000
Valor Comercial de Tierras
•Sandoval C., “Sistema de Información de Mercado de Propiedades Agropecuarias”
•Investigación de mercado directa
•Consulta de bases de datos de inmobiliarias
LAGUNA DE BUSTILLOS
Localización
Municipio de Cuauhtemoc, Chihuahua
Polígono del área
hidrológica
28 º 58 ‘ 12 ‘’ - 28 º 15 ‘ 00 ‘’ N
107 º 09 ‘ 36 ‘’ – 106 º 15 ‘ 00 ‘’ W
Región Hidrológica
VI.2 Conchos
Extensión área
hidrológica (km2)
3.302
Perímetro Estimado
(km)
33
Comentarios
Se estima que la laguna se ha retirado alrededor de un
30%
CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS
COLINDANTES CON LA LAGUNA
USO DE SUELO
Aproximadamente el 95 % de la superficie reporta uso agropecuario: 20% agrícola, 75 %
pecuario.
Bosque
Agrícola de temporal
Pastizal
LAGUNA DE CUYUTLÁN
Localización
Municipios de Armería y Manzanillo, Colima
Polígono del área
hidrológica
20°15'00"- 18°50'24" N
104°58'12"- 103°55'12" W
Región Hidrológica
VIII.6 Ameca-Armería
Extensión área
hidrológica (km2)
7,620
Perímetro Estimado (km)
105
Zona Federal Marítimo
Terrestre
•Armería: III
•Manzanillo: VIII
CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS
COLINDANTES CON LA LAGUNA
USO DE SUELO
Se reportan usos de suelo habitacional, comercial, turístico, industrial, servicios y
agropecuarios, siendo el uso agrícola el más importante en todos los predios colindantes
Agrícola de riego
Agrícola de temporal
Manglar
Vegetación Halofila
Selva
LAGUNA DE MAR MUERTO
Localización
Municipios de Arriaga y Tonalá, Chiapas
Municipios de San Francisco del Mar, San Pedro Tapantepec,
Oaxaca
Polígono del Área
Hidrológica
16°18'36"- 15°55'48" N
94°28'48"- 93°48'00" W
Región Hidrológica
XI.8 Costa Chiapas
Extensión Área Hidrológica
1,119.00
Perímetro Estimado (km)
210
Zona Federal Marítimo
Terrestre
•Arriaga: I
•Tonalá: III
•San Francisco del Mar: I
•San Pedro Tapantepec: II
CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS COLINDANTES
CON LA LAGUNA
USO DE SUELO
•
•
Predominan usos agropecuarios en la zona, sin embargo los terrenos colindantes con la
laguna no muestran uso por ser inundables.
En la zona colindante predomina el establecimiento de pesquerías enfocadas, principalmente
a la pesca de camarón
A g r íc o la d e
tem p o ral
M a n g la r
S e lv a
V e g e t a c ió n H a ló fila
P a stiz a l
D u n a c o st e r a
P a stiz a l
S e lv a
S e lv a
LAGO DE YURIRIA
Localización
Municipios de Yuriria y Valle de Santiago, Guanajuato
Polígono del área
hidrológica
20°20'24"- 19°04'48" N
101°55'48"- 100°48'36" W
Región Hidrológica
IV.2 Medio Balsas
Extensión área
hidrológica (km2)
7,100
Perímetro Estimado (km)
47
CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS
COLINDANTES CON LA LAGUNA
USO DE SUELO
•
Más del 95 % de la superficie reporta uso agropecuario, siendo la de temporal la más
encontrada en los predios colindantes con la laguna.
Temporal
Riego
Riego
suspendido
Pastizal
Inducido
Tular
Mezquital
LAGO DE ZIRAHUEN
Localización
Municipio de Salvador Escalante, Michoacán de
Ocampo
Polígono del área
hidrológica
20°20'24"- 19°04'48" N
101°55'48"- 100°48'36" W
Región
IV.2 Medio Balsas
Extensión área
hidrológica (km2)
7,100
Perímetro Estimado (km)
15
CARACTERÍSTICAS DE PREDIOS
COLINDANTES CON LA LAGUNA
USO DE SUELO
•
•
Más del 90 % de la superficie reporta uso agropecuario
Los terrenos agrícolas de temporal se benefician con el agua del lago Zirahuen, lo que los
ubica en una clasificación superior (terrenos de humedad).
Bosque
Bosque
Temporal
Pastizal
ANÁLISIS COMPARATIVO CATASTRAL VS
COMERCIAL: RESUMEN
Las siguientes tablas resumen la relación del valor catastral y el valor comercial.
Área Urbana
Con excepción de las áreas urbanas correspondientes al municipio de Manzanillo en los usos no habitacionales
no existe una relación aceptable entre los valores catastrales y los comerciales, siendo los catastrales, en
prácticamente todos los casos, menores a los encontrados en el mercado.
CLASIFICACIÓN
BUSTILLOS
CUYUTLAN
MAR MUERTO
YURIRIA
ZIRAHUEN
0.05
-
−
-
0.14
Habitacional
Rural
-
0.3 / 0.4
−
0.7
0.14
Habitacional
Medio
0.27
-
−
1.4
0.14
Industrial
-
1.3
−
-
0.34
Servicios
0.08
1.0
−
-
-
Turístico
-
0.8
−
0.9
0.1
Uso Comercia
Área Rural
En el área rural la situación es muy parecida a la encontrada en la urbana, siendo solamente los
municipios de Chiapas los que muestra un mayor apego de los valores catastrales a los de
mercado.
CLASIFICACIÓN
Agostadero natural
BUSTI
LLOS
CUYU
TLÁN
0.17
Cerril
Riego de auxilio /
Humedad
Temporal
0.1 – 0.6
YURIRIA
ZIRAHUEN
2.0
0.23
0.10
0.46
8.0
0.34
0.07 / 0.25
-
-
18.2
-
1.03
0.90
1.30
0.96
1.43
0.13
-
-
-
2.0
0.20
ARRIAGA
TONALÁ
OAXACA
2.0
0.63
1.08
0.72
1.08
0.5
0.46
Erial
Riego
MAR MUERTO
0.5
0.08 –
0.11
0.7
1.00
0.72
1.08
0.54
0.16 / 0.22
0.19/ 0.13
/ 0.08
CONCLUSIONES DEL ANALISIS COMPARATIVO
CATASTRAL VS COMERCIAL
•
Revisando la situación anterior y analizando la situación catastral prevaleciente en el país, podemos
atribuir la diferencia encontrada entre los valores catastrales y comerciales al manejo político que se dio a
este rubro a raíz de las distintas crisis económicas por las que se ha pasado de manera recurrente.
•
El uso de los valores catastrales de los distintos municipios para inferir el posible pago de los beneficios
derivados de la localización de los predios colindantes con cuerpos de agua, requeriría una análisis caso a
caso, municipio a municipio ya que no existe, en la mayor parte de los casos, una base de datos
actualizada y confiable.
•
Es importante hacer notar que en ninguno de los municipios analizados existe alguna categoría definida
específicamente por su ubicación colindando con un cuerpo de agua. Sin embargo en algunos casos existe
la categoría de “humedad”, misma que hemos considerado equivalente a “riego de auxilio”, situación que
en algunos casos es reconocida por el mercado a pesar que la clasificación oficial del predio sea
”temporal”.
•
Otra situación encontrada fue la falta de actualización de los usos de los predios, especialmente en las
zonas en donde se ha venido desarrollando el uso turístico / campestre y los predios mantienen su
clasificación original como agrícolas de temporal.
•
Como conclusión de este análisis podemos decir que la determinación de los valores de los predios
colindantes deberá realizarse a partir de los valores de mercado y sin considerar en este la situación
catastral de cada municipio.
•
Consideramos que es muy importante la actualización catastral de manera integral empleando técnicas de
valuación y de investigación de mercado que permitan establecer y mantener bases de datos que reflejen
el valor real de los predios y sus condiciones específicas.
VALOR COMERCIAL DE PREDIOS COLINDANTES CON LAGOS Y
LAGUNAS EN LA REPÚBLICA MEXICANA
Paztcuaro
Chapala
Mitla
Santiaguillo
Grande de Mexcatitan
Tequesquitengo
Cuitzeo
Sayula
La Joya
La Joya
Bacalar
Tecomate
Catemaco
Chairel y Pueblo Viejo
PRODUCTIVIDAD
Este análisis nos permite determinar el impacto que resulta de la disponibilidad de agua, en el valor de un predio
con aprovechamiento agropecuario.
Analizamos dos situaciones distintas:
–
Un predio de uso agostadero natural analizado parcialmente como pradera inducida, como resultado
de la disponibilidad de agua y del uso de la Zona Federal.
–
Un predio con uso agrícola de temporal analizado parcialmente como riego de auxilio, como resultado
de la disponibilidad de agua y del uso de la Zona Federal.
Para cada una de las situaciones anteriores se analizan distintos casos de manera que se ilustre el impacto de la
disponibilidad de agua.
PRODUCTIVIDAD: METODOLOGIA
Determinación
de Perímetro de
Contacto
Aplicación de
parámetros de
mejora
Determinación
de Uso
Cuantificación
de mejora y
aplicación a la
totalidad del
predio
Parámetros de
rendimiento bajo
condiciones de
mejora
Determinación
de impacto en
el valor del
predio
PERIMETRO DE CONTACTO
Los siguientes diagramas establecen las condiciones del análisis. La cara marcada con color
representa la superficie de contacto con el cuerpo de agua.
1 000 m
10:00:00 ha
10:00:00 ha
100 m
500 m
500 m
200
5:00:00 ha
5:00:00 ha
100 m
200 m
250 m
PRODUCTIVIDAD: RESULTADOS
Al analizar los valores obtenidos en los ejemplos es evidente que el caso en el que se tiene el mayor
perímetro de contacto, en la menor superficie el impacto unitario es mayor:
Uso Pecuario
COEFICIENTE DE AGOSTADERO SIN BENEFICIO (Ha/UA)
SUPERFICIE TOTAL / SUPERFICIE DE CONTACTO
1
2
3
4
5
5 Ha/ 100m
0.00%
1.96%
4.07%
5.91%
8.11%
5 Ha/ 200m
0.00%
3.91%
8.13%
11.83%
16.22%
10 Ha/ 100m
0.00%
2.03%
2.96%
4.06%
10 Ha/ 200m
0.00%
4.07%
5.91%
8.11%
0.98
1.96
PRODUCTIVIDAD: RESULTADOS (cont)
Uso Agrícola
RENDIMIENTO ORIGINAL (Ton Maíz/ Ha)
6.0
5.0
4.5
4.0
3.5
5 ha/ 100 m
2.0%
2.6%
3.1%
3.9%
5.1%
5ha/ 200 m
4.0%
5.3%
6.3%
7.8%
10.1%
10 ha/ 100 m
1.0%
1.3%
1.6%
1.9%
2.5%
10 ha/ 200 m
2.0%
2.6%
3.1%
3.9%
5.1%
CONCLUSIONES
La Información desarrollada en los capítulos anteriores nos permite obtener los resultados siguientes:
Actualmente los municipios no reconocen incremento alguno por colindar con los cuerpos de agua.
El mercado inmobiliario de propiedades urbanas tampoco reconoce incremento alguno en propiedades colindantes
con los cuerpos de agua.
Las propiedades rústicas represetan al menos el 95% de la superficie colindante con los cuerpos de agua, de
ésta, entre el 50 y el 60% resulta ser de condición ejidal o comunal, lo que podría representar un problema para la
recaudación de recursos económicos
Se pudo observar un beneficio para las propiedades rústicas que colindan con los cuerpos de agua en función de
su productividad:
Esta se eleva al contar con agua suplementaria, ya sea para riego (Temporal-Humedad-Riego de
Auxilio) o como disminución en el coeficiente de agostadero.
Mayor superfiice de aprovecahmiento debido a que el NAMO se ha retraído de su nivel original.
CONCLUSIONES
La Información desarrollada en los capítulos anteriores nos permite obtener los resultados siguientes:
Usos diferentes a los primarios (agrícolas o pecuarios) en una gran cantidad de predios colindantes a los cuerpos
de agua los cuales se clasifican como Campestres o Turísticos.
Finalmente, se observó un gran rezago entre los valores Catastrales y los Comerciales, en medida que se pueda
lograr la actualización de éstos (Catastrales) será en la medida en que se puedan obtener mayores recursos para
el beneficio de los cuerpos de agua.