responsabilidad civil en la construcci~n

RESPONSABILIDAD CIVIL EN LA CONSTRUCCI~N
(L. 38/99, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación)
Concha Ruiz Garcia
Secretaria del Juzgado de l a Instancia no 5
Cartagena
ABSTRACT
Before tlze enactment of the Law 38/99 of the 5th
November for the Town Building Process Ordinarzce,
responsibilit); during /he buildiizg process ivas compulsory applyirzg the article 1591 qf the Civil Code, based
on a very ample coizcept of jurispr~tdential ruin ,for
which the bnilding agents were denzanded a contractual responsibilit);, with ass~tmptionof guilt and consideration of deadline berween ten andfifteen yeavs us a
time limit guarantee, difJerent from tlze yrescription
deadline or the practice ofrhe responsibility acriorz.
The Luw 38199 clearly regulates tlze responsibility
of those agerzts in article 17, concerning material
damage in /he building observing tlze deadline in /he
Law (structure, piocess of building or ending upj date
work ending and witlz a prescription limit of two
years.
This new regulation, which obviates any refererzce
to urticle 1591 of the Civil Code, /he only applicable
until /he coming into force of the Law 38/99 and upon
which /he Jurisprudence of /he Supreme Court stuted a
whole theory of responsibility for ruin, brings up the
isscte of its implicit revocation, its validit); or even the
complementary accordarzce of both regulations.
Keywords: corzti-actrtal responsibility, guarantee
deadlines and prescription, jurisprudence about responsibilit); jbr ruin.
SUMARIO
1. Introducción. Problemática del artículo 1591 del Código Civil.
11. Ruina y daños materiales. Las novedades de la L. 381 99, de Ordenación de la
Edificación.
111. Las responsabilidades por daños en la edificación en la LOE.
1. El ámbito de aplicación.
2. La acción de responsabilidad civil. Fundamento y ejercicio.
3. Daños materiales.
VI. Plazos de garantía y plazo de prescripción.
V. Sobre la derogación o vigencia del artículo 1591 del Código Civil tras la LOE.
1. INTRODUCCI~N.PROBLEMÁTICA DEL ARTICULO 1591 DEL CÓDIGO
CIVIL
En sede de responsabilidad civil en la edificación ha venido siendo de aplicación durante
largo tiempo y hasta la promulgación de la Ley 38/99 de 5 de noviembre, de Ordenación de
la Edificación, el artículo 1591 del Código Civil, incardinado dentro de la sección 2" del
Capítulo 3" (Del arrendamiento de obras y servicios), en el Título VI (Del contrato de arrendamiento). Dicha regulación que fundamenta esta responsabilidad en la llamada teoría de los
vicios ocultos o redhibitorios, es del siguiente tenor literal:
«El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción,
responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años,
contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el
mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del
suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la
acción de indemnización durará quince años.»
La primera cuestión que plantea este precepto ha venido siendo la de determinar la naturaleza, contractual o extracontractual, de la responsabilidad que atribuye, y en tal sentido doctrina y jurisprudencia se muestran conformes en atribuir una naturaleza contractual al párrafo
2" del art. 1591. Pero no sucede lo mismo con el párrafo lo, respecto del cual algunos defienden que se regula una responsabilidad igualmente de origen contractual, argumentando que al
art. 1591 se encuentra entre los que regulan el contrato de obra y que la responsabilidad del
contratista (constructor) o arquitecto frente a terceros ya se encuentra incluida en el art.
1909', mientras que para otros se trata de una responsabilidad de origen extracontractual.
Así las cosas, son esencialmente dos los problemas que plantea la admisión de la responsabilidad contractual en este primer párrafo.
Por un lado, desde una perspectiva de superación del artículo 1257 del Código Civil? según
el cual los contratos sólo causan efectos entre los contratantes y sus herederos, lo cual excluye
a los sucesivos adquirentes del bien o terceros que no fueron parte en el contrato de obra la posibilidad de reclamar su cumplimiento al contratista, ya que, en puridad, sólo tienen legitimación
activa para reclamar contractualmente frente al contratista, el comitente y sus herederos. Ahora
bien, para solventar este problema de la legitimación activa de los sucesivos adquirentes,
la jurisprudencia acude al principio de la transmisibilidad de los derechos y acciones3,en lugar
' 1
Según establece dicho precepto: «Si el daño de que tratan los dos al-tículos anteriores resz~ltnrepor defecto de construcción , el tercero que lo sufia solo podrá repetir contra el arquitecto, o, en su caso, contra el constructor, dentro del tiewzpo legal».
2 En este sentido, SIERRA PÉREZ, Isabel, en «La responsabilidad en la construcción y la Ley de Ordenación
de la Edificación», Revista de Derecho Patrimonicl», 1999-2, no 3.
3 En tal sentido BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, Alfonso , «La responsabilidad de los agentes en
la construcción» , en VVAA, Garantías y Resporzsabilidad en la Ley de Ordenación de la Edijkación, SEPIN,
Madrid ,2000, pág. 45 ss.
de solucionarlo por la vía de la aplicación del articulo 1.909 del Código Civil, que permite al
tercero accionar también contra el constructor y el arquitecto dentro del plazo legal del artículo 1.591, ya que al estar incardinado el artículo dentro de las obligaciones de naturaleza
extracontractual, le sería de aplicación el plazo de un año. De forma que, si consideráramos
que el sucesor es tercero, es claro que debe accionar dentro del plazo de un año desde que
aparecen los vicios; pero si entendemos que el tercero acciona subrogado en las acciones que
corresponderían al dueño de la obra, su acción tendría un plazo de prescripción de quince
años.
En consecuencia, aunque según el artículo 1.257 de Código Civil, los contratos solo producen efectos entre las partes que los hubiesen celebrado y sus herederos, la jurisprudencia
incluye entre los herederos, tanto a los sucesores a título universal como a quienes traen causa
de un título particular de adquisición, como sería el caso de los sucesivos adquirentes del edificio, que sucederían al transmitente no sólo en la propiedad sino tarnbién en el ejercicio de
acciones que le correspondieran frente al contratista del edificio, de manera que, como mantiene nuestro Tribunal Supremo,4 cuando se adquiere un edificio o parte de él, el adquirente
se subroga en todas las acciones que el transmitente pudiera tener frente al contratista y
arquitecto, porque las acciones se transmiten con el bien.
Por otro lado, el segundo de los puntos de fricción que encuentra la doctrina, es la dificultad de articular la responsabilidad directa del arquitecto o del aparejador frente al comitente o dueño, o los sucesivos adquirentes, cuando no existe ninguna relación contractual con
el comitente o dueño, y menos aún, con los compradores que adquieren de él, es decir, cuando el arquitecto o el aparejador es contratado directamente por el contratista o constructor, y
por asimilación a éste, o por promotor, y por tanto, ajeno a la relación contractual que une a
cualquiera de ellos con el comprador o su adquirente.
En este sentido, el Tribunal Supremo entiende que se trata de una responsabilidad contractual, e incluso en algunas sentencias afirma que se trata de una responsabilidad ex lege, a
la que supletoriamente se aplican las normas de la responsabilidad contractual; una responsabilidad de carácter legal para contratistas y arquitectos, que nace, no del contrato ni de las
obligaciones que dimanan de culpa o negligencia, sino de la Ley como fuente de las obligaciones, pero sin atribuirle carácter extracontractual cuando la acción se ejercita por personas
ligadas contractualmente5.
Sin embargo, como hemos adelantado, la atribución de una naturaleza contractual a este
primer párrafo del articulo 1591 no es pacífica, sino que un sector autorizado de la doctrina,
aunque minoritario, entiende que la responsabilidad del artículo 1591. l o es una responsabi-
4 Como recuerda certeramente el TS (Sala Civil) en sentencia de 26-1 1-1 984, con independencia de la legitimación de que está investido el adquirente de una vivienda o edificación para exigir de los técnicos que la hayan
dirigido o del contratista que la haya construido la responsabilidad en que hayan incurrido por la ruina sobrevenida
por vicios del suelo o de la dirección en el primer caso o por vicios de la construcción en el segundo, es indudable
que también está legitimado dicho adquirente para reclamar contra el vendedor por los vicios o defectos ocultos o
para pedir la resolución del contrato por vicio en el consentimiento en relación con las calidades de la cosa vendida,
y esta legitimación pasiva del vendedor frente a los compradores supone, en principio, la activa para dirigirse contra los técnicos o constructores con quienes contrató la edificación.
5 SIERRA PÉREZ, Isabel: ob. cit. pág. 119, quien recoge opinión de LUCAS FERNÁNDEZ «Comentarios
al Código Civil y a las Compilaciones forales», (dir.: Albaladejo), EDERSA, artículo 1591.
lidad de naturaleza extracontractual y, por tanto, sometida al plazo de un año para ejercitar su
acción de responsabilidad.
Así, fundamentan estos autores la responsabilidad decenal de los técnicos en el incumplimiento de las normas de la lex artis,normas técnicas que los mismos han de seguir con independencia de las obligaciones que hayan asumido en el contrato, y que son consecuencia
directa de la capacitación técnica que les legitima para intervenir en el proceso constructivo.
Además de ello, se alega que la responsabilidad contractual se encuentra suficientemente
regulada en los artículos 1101 y siguientes del Código Civil, y sólo admitiendo la naturaleza
extracontractual de este párrafo lo se puede coordinar el mismo con el artículo 1909 del
mismo cuerpo legal.
Sin embargo nuestro Tribunal Supremo, de forma prácticamente unánime, ha venido
entendiendo que las nornias de la responsabilidad contractual deben ser aplicadas al artículo
1591, tanto en su párrafo primero como segundo, y fundamenta la responsabilidad extracontractual en el artículo 1909. No obstante, algunos autores6 entienden que ambos párrafos
establecen una responsabilidad contractual, si bien el primero, se corresponde con un supuesto de incumplimiento contractual genérico por infracción de la lex artis, y el párrafo segundo
contempla un incumplimiento de condiciones específicas incorporadas al contrato de obra.
Desde otro punto de vista, lo que caracteriza a dicho precepto es que al establecer una presunción de culpa de los agentes de la edificación, invierte la carga de la prueba en el sentido
de que el perjudicado no tiene que probar que se le ha producido un daño y que éste se debe
a la falta de diligencia de los agentes de la edificación, sino que corresponde a éstos probar
que actuaron con la diligencia debida.
Además, en la práctica, la jurisprudencia se muestra muy estricta en la apreciación de la
prueba de esta diligencia, lo que ha llevado a cierta objetivación de la responsabilidad de
dichos agentes, de la que solo se exoneran si se prueba la existencia de un caso fortuito, fuerza mayor o interrupción del nexo causal. Sin olvidar que es preciso matizar en este punto que
el concepto mismo de responsabilidad objetiva no es pacífico en la doctrina científica. Así,
para algunos autores se define la responsabilidad como objetiva cuando, producido el evento
dañoso dentro de la esfera de la actividad peligrosa, el agente no se libera de su responsabilidad por ninguna causa y sin valoración de culpa, de modo que su responsabilidad nace automáticamente. En cambio para otros, producido el evento dañoso nace la responsabilidad para
el agente, si bien puede liberarse de la misma si prueba que aquel se debió a caso fortuito,
fuerza mayor o culpa de la víctima o de un tercero. Estas excepciones son las que acoge también la doctrina jurisprudencia1 asentada en nuestro ordenamiento en tomo al artículo 1591
del Código Civil.
A todo ello se hace necesario añadir que, además de «objetiva», la responsabilidad de los
partícipes en el hecho constructivo por causa de los vicios minógenos de que adolezca la obra
6 CARRASCO PERERA, Angel: «La insistente recurrencia de un falso problema: ¿está derogado el art.
1591 del Código Civil? », Actz~alidadJurídica, Aranzadi, 28 de septiembre de 2000, no 454, afirma que el art. 1591
Código Civil es un misterio, que nadie puede afirmar con honradez que entiende el contenido de esta norma, ni
cabe proponer una interpretación aceptable sobre cual es su finalidad. Sostiene el autor que la dificultad interpretativa del precepto tiene su origen en que los dos párrafos del mismo provienen de dos fuentes distintas; el primero, del régimen de la responsabilidad decenal del derecho francés, y el segundo, de la regla contenida en la Partida
111. 32. 21.
edificada es, en principio y como regla general, individualizada, personal y privativa, en
armonía con la culpa propia de cada uno de ellos en el cumplimiento de la respectiva función
específica que desarrollan en el proceso edificativo, pues el art. 1591, acorde con la diferenciación de tareas profesionales, distingue la doble hipótesis de ruina por vicio de la construcción y ruina por vicio del suelo o de la dirección, atribuyendo en el primer supuesto la
responsabilidad por los daños y perjuicios al constructor, y en el segundo, al arquitecto, y solo
cuando el suceso ha sido provocado por una acción plural, sin que pueda apreciarse la proporción en que cada uno de los factores ha influido en la ruina ocasionada por la conjunción
de causas, de modo que resulta imposible discernir específicas responsabilidades de técnico
y contratista en el resultado y consecuencias de la obra defectuosa, habrá lugar a la condena
solidaria de los intervinientes en la edificación7,lo que ocurrirá de facto en gran parte de los
supuestos de vicios en la edificación debido a la complejidad del proceso edificatorio en sí,
así como a la pluralidad de agentes intervinientes en el mismo cuyas actividades se muestran
tan estrechamente entrelazadas e incardinadas que será muy difícil determinar el agente culpable del evento dañoso o incluso, la causa del mismo.
Como consecuencia inmediata de esta solidaridad pasiva, y en aplicación de lo dispuesto
en el artículo 1144 del Código Civil8 que atribuye al acreedor la facultad de dirigirse contra
cualquiera de los deudores solidarios sin que las reclamaciones entabladas contra uno sean
obstáculo para las que posteriormente dirija frente a los demás, se excluye la situación de
litisconsorcio pasivo necesario, lo que facilita en la práctica procesal las reclamaciones contra el o los agentes causantes del dañoY.
En definitiva, y recapitulando, podemos concluir que en aplicación de lo dispuesto en el
artículo 1591 de Código Civil, se ha venido produciendo una inversión de la carga de la prueba a favor del perjudicado, de forma que producido el evento dañoso, corresponde al contratista o arquitecto, en terminología del Código Civil, la prueba de que actuó con la diligencia
debida, con una tendencia jurisprudencia1 hacia la objetivación de esta responsabilidad, salvo
7 STS (Sala Civil) de 29-1 1-1993. Es reiteradísima la jurisprudencia en este sentido, destacando entre otras
las SSTS (1") de 8-10-2004, 1-12-2004, 13-5-2002 y de 21-2-2000.
8 Según el cual: «El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos
ellos simultríneamerzte.Las reclamaciones entabladas contra uno no serán obstáculo para las que posteriormente se
dirijan contra los demás, mientras no resulte cobrada la deuda por completo.»
9 En este sentido, entre otras, sentencia de TS (Sala Civil) de 24-1 1-2003, que establece que en la exigencia
de responsabilidades ex artículo 1.591 del Código civil, la jurisprudencia rechaza la prosperabilidad de la excepción
de litisconsorcio pasivo necesario, ya que la sentencia que en el asunto se dicte, nunca puede afectar al no demandado, de manera, que ha de mantenerse la libertad de demandar (apoyada en su autorresponsabilidad) que corresponde al actor, en tanto que los demandados, o bien, resultan responsables individualizados, según su participación
probada en los hechos, conforme al porcentaje que se determine, o bien, solidariamente si no cabe establecer la nota
de individualización, solidaridad que, desde luego no es inicial, sino que surge de la sentencia como resultado de la
prueba que determina la coparticipación, pero no en qué grado.
En el mismo sentido establece, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 1996 según la
cual «la excepción de litisconsorcio pasivo no procede ser apreciada en los supuestos de aplicación del artículo 1591
del Código Civil, al predominar el principio de responsabilidad solidaria ..." En estos casos, añade, «el perjudicado
puede tanto demandar a todos los que aparezcan como posibles coautores de los defectos constructivos o causantes
de la ruina funcional que se presenta como hecho objetivo, -en este caso debidamente probada-, o sólo alguno de
ellos, que al tiempo del pleito y en virtud de las previsiones adoptadas para apoyar la demanda, aparecen como únicos y más definidos responsables civiles, a fin de evitar que de principio sean interpelados aquellos contra los que no
se dispone de justificaciones suficientes para atribuirles alguna clase de responsabilidad efectiva».
caso fortuito, fuerza mayor o interrupción del nexo causal, aunque alguna jurisprudencia
prefiere definir esta responsabilidad como legal o nacida ex lege, que además es solidaria
para los agentes de la edificación sin necesidad de ser traídos todos al proceso, de manera que
el perjudicado puede dirigirse contra cualquiera de ellos o contra todos simultáneamente, sin
que las acciones entabladas contra uno sean obstáculo para las que posteriormente se dirijan
frente a los demás mientras no resulte cobrada la deuda en su totalidad.
Ahora bien, para que este tipo de responsabilidad sea en la práctica exigible a los agentes
del daño, es necesario que el mismo se produzca dentro de los plazos que establece el artículo 1591, y durante la vigencia de los mismos, de ahí que se denominen plazos de garantía,
porque liberan al perjudicado de la prueba de la culpa de los agentes del daño y además porque garantizan su reparación siempre que el daño, no su reparación, se produzca durante un
periodo de tiempo determinado, que es de diez años en el caso de vicios de la construcción
imputable al contratista, así como de vicio del suelo o de la dirección imputable al arquitecto, y de quince años cuando el daño se produce por incumplimiento de las condiciones del
contrato, a contar, en todos los casos, desde la finalización de la obra.
Pues bien, analizando dichos plazos, lo primero que nos llama la atención es que el legislador parece pensar en dos situaciones distintas, por un lado en vicios de la construcción y
vicios del suelo o de la dirección, y por otro en incumplimiento de las condiciones del contrato, con lo que pudiera pensarse que en el primer caso, al que se atribuye un plazo de
garantía de diez años, nos encontramos ante un supuesto de responsabilidad extracontractual,
y en el segundo, plazo de quince años, ante un supuesto de responsabilidad contractual, puesto que expresamente se alude al incumplimiento de las condiciones del contrato, lo cual no es
una cuestión baladí si tenemos en cuenta que la naturaleza de la responsabilidad por «vicios»
en la construcción, o en el suelo o la dirección, en terminología de este precepto (o «daños»
en expresión de la Ley 38/99 de 5 de noviembre, como más adelante veremos) será determinante no sólo para saber cuál es la normativa aplicable al caso concreto, sino también para
determinar cuál es el plazo de prescripción de la acción, esto es, el plazo de que dispone el
perjudicado, distinto del plazo de garantía y sin que quepa confundirlo con él, para , una vez
producido el hecho ruinoso o daño, ejercitar la acción de reparación.
No obstante, conviene poner de relieve que este segundo plazo de garantía de quince
años, sin parangón en ninguno de los ordenamientos jurídicos de nuestro entorno, y con origen en la Ley 21 de la Partida 3", se ha aplicado muy poco en la práctica, y desaparece en la
nueva regulación establecida por la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación, de 5 de
noviembre.
Respecto al plazo de garantía a aplicar al artículo 1909 Código Civil, en sede de responsabilidad extracontractual, la doctrina se muestra conforme en aplicar a este supuesto el plazo
de garantía de diez años, tanto por la ubicación sistemática del precepto en el Código Civil
como por la propia redacción del mismo10que no habla de daños causados en el edificio sino
<< por defecto de construcción», y del «tercero que los sufre», lo que pone de manifiesto que
se trata de una responsabilidad del constructor y del arquitecto fuera del contrato, y por tanto,
no cabe plantearse la aplicación del artículo. 1591.2" del Código, por lo que, aunque sólo sea
por eliminación, habrá que considerar que el plazo de garantía para los terceros que sufren el
daño es de diez años.
10 Como analiza SIERRA PÉREZ, Isabel, ob. cit., pág. 117
20
En consecuencia, el plazo de garantía de quince años se aplicará siempre a un incumplimiento de las condiciones contractuales, incumplimiento específico del contrato de ejecución
de obra, de lo expresamente pactado, como los posibles defectos de construcción que pertenecen a la esfera de las reglas generales de la profesión del constructor, y siempre que haya
una relación directa entre dicho incumplimiento y los daños ruinógenos producidos. Y el
plazo de diez años se aplicará a los daños causados en la órbita del contrato pero fuera de lo
expresamente pactado (en caso de responsabilidad contractual), y fuera de dicha órbita (en
los supuestos de responsabilidad extracontractual).
En cualquier caso, producido el evento dañoso o vicio, dentro del plazo de garantía
correspondiente señalado en el artículo 1591, a contar desde la finalización de la obra, desde
ese momento el perjudicado puede ejercitar la acción de resarcimiento o reparación del
daño, cuyo plazo de prescripción o ejercicio dependerá de la naturaleza de la responsabilidad. De manera que en caso de incumplimiento de una obligación contractual o cumplimiento defectuoso, será de aplicación el plazo de prescripción dispuesto en el artículo 1964
del Código Civil1],es decir, plazo de prescripción de quince años, y en caso de incumplimiento del deber general de no causar daño a nadie, que genera una responsabilidad extracontractual, el plazo de prescripción será el establecido en el artículo 1968.2" del Código
Civili2,esto es, un año.
En cuanto al cómputo de dichos plazos, será de aplicación la doctrina de la actio nata proclamada en el artículo 1969 de Código Civil, según el cual: «El tiempo de prescripción de
toda clase de acciones cuando no haya disposición especial que determine otra cosa, se contará desde el día en que pudieron ejercitarsea.
11. RUINA Y DAÑOS MATERIALES. LAS NOVEDADES DE LA L. 381 99, DE
ORDENACI~NDE LA EDIFICACI~N
Sin embargo, para que la responsabilidad de la que venimos tratando sea exigible al
causante del daño, es necesario que se dé el supuesto de hecho contenido en el artículo
1591, es decir, la ruina del edificio, ya sea por vicios de la construcción, o por vicios del
suelo o de la dirección; concepto que, como veremos, abandona la Ley 38199 de 5 de
noviembre de Ordenación de la Edificación (al aludir a la existencia de «daños materiales») y también elimina la distinción de las clases de vicios: de la construcción, del suelo o
de la dirección.
Ante la parquedad de la norma, que no define lo que se entiende por ruina, ni cuando se
considera producida la misma, la jurisprudencia ha ido elaborando dicho concepto que aplica no sólo a la construcción de un edificio propiamente dicha, sino también a las obras de
reparación que tengan una cierta entidad. De esta forma, en la actualidad impera un concepto amplísimo de vicio ruinógeno, en la medida en que la jurisprudencia aplica este precepto
no sólo a los defectos de construcción que han produciQo un derrumbamiento total o parcial
del edificio, sino también, a aquellos otros que han determinado, lo que se denomina «ruina
1 1 Dispone el mismo que: «LA acción hipotecaria prescribe a los veinte años y las personales que no tengan
señalado térnziizo especial de prescripción a los quince años».
12 Según el cual: «Prescriben por el transcurso de un año: 2'La acción para exigir responsabilidad civil por
las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en el artículo 1902..»
funcional» del mismo, es decir, aquellos vicios o defectos constructivos que, sin comprometer la estabilidad del edificio, exceden de imperfecciones corrientes y hacen la construcción
o instalación de que se trate, inútil para la finalidad que le es propia, a los que aplica la responsabilidad decenal.I3
La LOE de 5 de noviembre de 1999, abandona el concepto de ruina, y establece como
supuesto de hecho de la norma, la existencia de daños materiales causados en el edificio por
dos clases de vicios o defectos: los que comprometen directamente la resistencia mecánica y
la estabilidad del edificio, que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados,
los muros de carga, y otros elementos estructurales (artículo 17.1°, letra a), y los vicios o
defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (artículo 17. lo, letra b); lo que establece no con la
finalidad de atribuir la responsabilidad de los mismos a alguno de los agentes de la edificación, como hace el artículo. 1591, sino para atribuir a los mismos una responsabilidad de
diferente duración, diez años en el primer caso, y tres en el segundo.
Junto a ello, el constructor también responde de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del
plazo de un año. Estos plazos se contarán desde la recepción de la obra (art. 6).
En definitiva, hasta la promulgación de la Ley 38/99 de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación, la responsabilidad de los agentes de la edificación por vicios que arruinan
la construcción de un edificio se sustentaba sobre una jurisprudencia consolidada en torno a
la única norma existente hasta dicho momento, cual era el artículo 1591 de Código Civil,
con una voluntad y juicio más creativa que interpretativa de la Ley, más allá incluso de lo
que al Tribunal Supremo autoriza el artículo 1 del Código Civil y de su ordinal sexto en particular, al establecer la doctrina legal como fuente simplemente complementaria del
Ordenamiento Jurídicoi4y en base a la misma clarificó conceptos ajenos a la norma (ruina,
solidaridad,... etc), atribuyó legitimación responsable a personas distintas del Contratista o
Constructor y el Arquitecto, a los que exclusivamente se refiere el artículo 1591, y atribuyó
13 La construcción de esta doctrina en tomo al articulo 1591 del Código Civil es criticada ampliamente por
algunos autores como CARRASCO PERERA, Ángel: «La insistente recunencia ...» cit., quien afirma que «de todos
es sabido que esta doctrina jurisprudencia1 de responsabilidad por ruina es un conjunto de reglas que se construyen
Npraeter legemn a partir de los años sesenta, con un apoyo meramente ocasional en el art. 1591 Código Civil. Es también sabido que la jurispmdencia jamás realizó propiamente una interpretación de esta norma, cuyo sentido textual
sigue siendo oscuro, que jamás se ha dicho por los tribunales nada por sentido sobre el alcance del art. 1591.2 o de
su relación con el párrafo primeron. Es evidente, continúa este autor, que nunca han procedido nuestros tribunales
mediante una reconstrucción histórica del sentido de este precepto, ni han apurado los límites de la interpretación
textual de la norma. Es falso que la labor consumada por los jueces pueda considerarse seriamente como una interpretación de la norma adecuada a la realidad actual, no porque no se correspondiera tal interpretación con las demandas sociales imperantes sino porque la tarea emprendida y consumada por nuestros tribunales en treinta años no
puede llamarse interpretación propiamente dicha. Es evidente para cualquiera que ello es así, hasta el punto de que
nadie estaría dispuesto a hacer el ridículo intentando combatir la doctrina jurisprudencial mediante el expediente de
desentrañar cual es el verdadero significado del art. 1591 Código Civil. Hoy día, concluye este autor, el art. 1591
Código Civil no existe más que como un modo abreviado de citar una determinada doctrina jurisprudencial, que en
aras de la brevedad todo el mundo está conforme expresar en esta cifra, para así descargar el aparato de fundamentos de Derecho, especialmente en casación..
14 En opinión de SEIJAS QUINTANA, José Antonio: «La responsabilidad en la LOE: criterios de imputación», en VVAA, Estudio sobre la nueva Ley de Ordenación de la Edijicación, Estudios de Derecho Judicial, n" 27,
CGPJ, Madrid 2000, pág. 93
acciones (legitimación activa) a personas ajenas al contrato de obra, como el tercer adquirente, en una manifestación pura y dura de una jurisprudencia de intereses que ha permitido
superar conceptos en beneficio de la parte más débil de la relación , como es el adquirente
de viviendas, si bien a costa de forzar principios tradicionales en nuestro sistema, como el de
seguridad jurídica, o de sacrificar intereses profesionales carentes de una regulación normativa distinta de la del contrato de obraI5.
En la nueva regulación contenida en la LOE., se reforma el criterio de imputación de la
responsabilidad, que pasa a regirse por el principio de individualización, sin perjuicio de
mantener, como hasta ahora, la responsabilidad solidaria de todos los intervinientes cuando
no pueda individualizarse la causa de los daños materiales o no quede debidamente probada
la concurrencia de culpas sin que pueda precisarse el grado de intervención de cada agente en
el daño producido (art. 17, 2" y 3"). Además, también se puede calificar de objetivada en el
sentido de ser exigible a los agentes salvo que acrediten que los daños fueron ocasionados por
caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño, de forma
que cuando se demuestre la existencia de daños materiales en el edificio se presumirá que
existe una acción u omisión negligente del sujeto agente, que siempre responderá por ellos,
salvo que concurra alguna de las circunstancias expuestas. De manera que sigue siendo de
plena aplicación el principio de inversión de la carga de la prueba, acogido por nuestra jurisprudencia asentada en torno al artículo 1591 del Código Civil.
La LOE mantiene un doble sistema de acciones: contractual y legal, y acorta el plazo de
garantía, de diez años hasta ahora existente en el art. 1591, a tres periodos distintos, de uno,
tres y diez años, en función de la clase de vicio o defecto constructivo, a contar desde la
recepción de la obra; asimismo recorta el plazo de prescripción que pasa de quince años a
dos, contados desde la producción de los daños.
Por otra parte, en la LOE desaparece el concepto de ruina, ya que se introduce un mismo
supuesto de hecho: la existencia de daños materiales, pero ocasionado por distintos vicios o
defectos que pueden afectar a distintos elementos de la edificación (estructurales, que afectan
a la habitabilidad o al acabado del edificio), y con ello se circunscribe la responsabilidad
decena1 sólo a los primeros, esto es, a los daños materiales causados por vicios o defectos en
la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que
comprometan directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio, de manera
que la responsabilidad por los denominados supuestos de «ruina funcional», es decir defectos
o vicios minógenos que afectan a la habitabilidad del edificio tiene un periodo de duración de
tres años, a diferencia de la regulación contenida en el artículo 1591 de Código Civil, que
englobaba dichos supuestos en la responsabilidad decenal.
Todo ello, dejando para mención aparte, una de las novedades más relevantes de esta Ley,
como es el aseguramiento obligatorio del edificio con seguro de daños materiales o seguros
de caución a cargo del constructor o del promotor, según los casos, con importes mínimos de
capital asegurado para cada periodo y con la necesidad de acreditar el mismo para la inscripción de las edificaciones en el Registro de la Propiedad correspondiente.
15 En opinión de SEIJAS QUINTANA, José Antonio: ibidem, pág. 94
111. LAS RESPONSABILIDADES POR DAÑOS EN LA EDIFICACIÓN EN LA LOE
1. El ámbito de aplicación
En cuanto a lo que podemos denominar ámbito material de aplicación de la LOE, el artículo 1.1 de la misma, establece que su finalidad es regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que
intervienen en el mismo y las garantías necesarias para su adecuado desarrollo con el fin de
asegurar la calidad de la edificación mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los
edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.
Esta finalidad general presenta, sin embargo, dos excepciones recogidas también en la
Ley. La primera, en el párrafo 2 de este art. 1, por la que establece que las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en las obras de edificación se
regirán por su legislación específica.
La segunda, está contenida en el párrafo 3 del mismo precepto, que señala el carácter
supletorio de la LOE respecto de la legislación de Contratos de las Administraciones Públicas
en aquellos casos en que las Administraciones Públicas y los organismos y entidades sujetos
a la legislación de contratos de las Administraciones Públicas actúen como agentes del proceso de la edificación, excepto en lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.
Esta excepción es objeto de crítica por algún sector de la doctrinal6,que entiende que la
Administración cuando actúa como promotora en ámbitos privados de la economía, debería de
hacerlo en condiciones de igualdad con el resto de los particulares , al menos para cumplir los
plazos y para garantizar lo edificado, ya que la suscripción por parte de la misma de un seguro
privado como el que se exige a los promotores particulares, favoreceria,indubitada la solvencia
de la misma, en caso de siniestro, el cobro de las indemnizaciones en plazos de tiempo inferiores a los que suele tardar la Administración. Con ello, concluye este sector doctrinal, el legislador no regula con carácter unitario el proceso edificatorio sino que considera la existencia de
dos procesos en paralelo, según sea promovido por los particulares o por la Administración.
Además, en el artículo 2.1, la LOE establece como ámbito de aplicación el proceso de
edijicación, con las excepciones anteriormente señaladas; y entiende por tal,» la acción y el
resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
a ) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y c~iltural.
bj Aeronaútico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones; del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal, industrial,
naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a Las obras de ingeniería y su explotación.
cj Toclas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los
grupos anteriores».
16 PORTO REY, Enrique: «Aspectos Técnicos de la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación», Cuadernos
de Urbanismo, edit. Montercorvo, 3" edición, Madrid 2001, pág 23.
En definitiva, define el proceso de edificación en función del uso principal que se otorgue
a la misma, a diferencia de lo dispuesto en el párrafo 2 del mismo precepto, que añade además otro requisito, al señalar que «tendrán la consideración de edificación y requerirán un
proyecto, las siguientes obras:
a ) Obras de edz3cación nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de fornza eventual o permanente, carácter restdencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
6 ) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la con figuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter
de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o tengan
por objeto cambiar los usos característicos del edificio,
c ) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que
dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico,
regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.»
Luego, a la luz de esta norma, d legislador, define la edificación o edificio, la construcción de una edificación por alguno de los usos principales determinados en el art. 2.1, y además, ese edificio requerirá un proyecto si se trata de algunas de las obras comprendidas en el
apartado 2 del mismo preceptoi7.
Concluye este art. 2. en su apartado 3, entendiendo» comprendidas en la edificación,
como no podía ser de otra manera, las instalaciones fijas, el equipamiento propio y los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio». De ahí que podamos afirmar
que el concepto de edificación no se limita al clásico contenedor de alojamiento humano,
habitación, trabajo u otros usos análogos de la actividad del hombre, sino que la LOE considera comprendidas en la edificación también las instalaciones fijas y las construcciones en
general y de urbanización en particular, siempre que permanezcan adscritos al propio edificio
y que no estén incluidas en la excepción del art. 2.2.a)in fine (construcciones de una sola
planta de escasa entidad constructiva y de sencillez técnica, no residenciales ni de carácter
público). Pero teniendo en cuenta que los elementos de urbanización a que se refiere este precepto son tan solo los adscritos al edificio y no los generales e integrales, ya que las obras de
urbanización tienen su regulación en la legislación urbanística en la que los Proyectos de
Urbanización son proyectos de obras cuya finalidad es la ejecución del planeamiento urbanístico, y actúan predominantemente sobre el dominio y uso públicosi8.
17 Para otras clases de obras DE LA ROCHA GARCÍA, Ernesto: Ley 38/99 de 5 de noviembre de Ordenación
de la Edificacidii, ed. Comares, Granada, 2000, pág 10 y siguientes.
18 Recuerda PORTO REY, Enrique: ob. cit, pág 31, que según el artículo. 1.9 del Reglamento de Disciplina
Urbanística y su interpretación jurisprudencial, las obras amparadas por un Proyecto de Urbanización no requieren
para su ejecución la obtención de licencia municipal y no pagan ni tasa ni impuesto, ni el Ayuntamiento puede exigir tasa de tramitación de expedientes, mientras que las obras de los elementos de urbanización vinculados a los edificios sí requieren licencia, pues no se ejecutan sobre suelo de dominio y uso públicos, sino sobre el suelo privado o
en su caso suelo público patrimonial o de propios en el que también está situado el edificio, y no se ejecutan mediante Proyecto de Urbanización sino a través de un Proyecto de obras ordinarias.
Con ello la LOE acoge el criterio expansivo jurisprudencia1 creado sobre la idea de ruina
del art. 1591 de Código Civil, ya analizado, según el cual dentro del concepto de edificio cabe
incluir toda construcción sobre el suelo o en el subsuelo, cualquiera que sea la naturaleza de
los materiales empleados, incluso si son prefabricados y cualquiera que sea la finalidad a que
se destine. En este sentido, la jurisprudencia considera como edificios una construcción agraria, una tribuna de campo de fútbol..., teniendo en cuenta que aunque se suelen utilizar los
términos construcción y edificación como sinónimos, no lo son, ya que toda edificación
supone una construcción, pero toda construcción no es una edificación.
Además de ello, y con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la
sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse,
mantenerse y conservarse, como establece el artículo 3 de la LOE, de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos relativos a la funcionalidad (utilización, accesibilidad a las personas con dificultades y a los servicios de comunicación), relativos a la seguridad
(estructural, de utilización y en caso de incendio)^ relativos a la habitabilidad (requisitos relativos a la higiene, la salud y la protección del medio ambiente, así como protección contra el
ruido y aislamiento térmico).
La omisión entre estos requisitos del relativo a la belleza, a la armonía de los espacios, a
la estética, en definitiva, a la Arquitectura19,es criticada por algún sector de la doctrina, que
mantiene que, a pesar de que la LOE en su Exposición de Motivos dice que el sector de la
edificación repercute «en los valores culturales que entraña el patrimonio arquitectónico.. .»,
luego el hecho arquitectónico se ignora en todo el proceso de edificación20.
Respecto al ámbito temporal de la aplicación de la LOE, según lo dispuesto en la D.A. 7',
el régimen de responsabilidad y garantías que la misma establece se aplica a las edificaciones
e intervenciones para las que se solicite licencia a partir del 6 de mayo de 2000. Las edificaciones e intervenciones realizadas en virtud de licencias solicitadas antes de esa fecha no
están sujetas a la LOE, y por tanto, no hay obligación de concertar seguros, ni tampoco se
aplica el sistema de responsabilidad de la LOE, lo que significa que muchas edificaciones que
fueron terminadas mucho después del 6 de mayo de 2000 no precisaron el aseguramiento
conforme a lo dispuesto en la LOE, y los conflictos por vicios y defectos constructivos de
estas edificaciones deberán resolverse conforme a lo dispuesto en el epígrafe anterior.
19 Sólo encontramos en la Ley, referencias a la Arquitectura. en el artículo 2.2.b que habla de configuración
arquitectónica de los ed$cios, y a la estética en el artículo 12. 1 , en el que el legislador al definir a1 director de la
obra lo hace como el agente que dirige el desarrollo de la obra eiz los aspectos téctzicos, estéticos, urbanisticos y
rnedioambienrales.
20 Y así, PORTO REY, Enrique: ob. cit, pág. 35, critica ampliamente esta omisión, alegando que la
Arquitectura es algo más que edificios seguros, útiles y habitables. Cada edificio privado o público conforma el paisaje en su ambiente natural y cultural con vocación de permanencia, por ello, además de por sus propios requerimientos de seguridad, utilidad y habitabilidad, tiene que ser proyectado y ejecutado con responsabilidad y
consciencia arquitectónica de su impacto en el patrimonio natural y cultural de la comunidad.;añadiendo (pág. 36):
«Una sociedad desarrollada y libre hace Arquitectura y no tan solo edificios útiles, seguros y habitables. Esta, quizás, sea una de las mayores carencias u omisiones que se pueden achacar a la LOE. Esta debena haber fomentado,
cuando no exigido, que toda edificación (estuviese hecha por arquitectos o ingenieros) se convirtiera en Arquitectura.
Ese es el objetivo cultural de la ordenación de la edificación en una Sociedad del conocimiento, abierta, moderna,
desarrollada, libre y con visión de futuro». En este sentido, concluye el autor, «la legislación urbanística tiene, de la
edificación, una visión más amplia que la LOE, pues no se limita a regular la seguridad y salubridad sino que también habla del ornato público, aunque no lo desarrolla».
2. La acción de responsabilidad civil. Fundamento y ejercicio
En primer lugar se hace necesario establecer, junto a algunos autores2', una distinción
meramente sistemática del fundamento de la responsabilidad de los agentes de la edificación.
Esto es, entorno a la misma, se habla de la existencia de un fundamento objetivo, para aludir
a la producción de unos daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que
afectan a determinados elementos de la edificación, y un fundamento subjetivo, para estudiar
la presunción de culpa del agente de la construcción.
De este modo, se elimina el concepto de ruina como fundamento objetivo de la responsabilidad de os agentes del proceso de edificación, y también la distinción entre los vicios de
construcción, del suelo y de la dirección, que el art. 1591 diferencia para atribuir la responsabilidad derivada de la ruina al constructor o al arquitecto. Dicho concepto de ruina se ha
sustituido por el de vicios constructivos o defectos de construcción que produzcan unos
daños materialesz2,diferenciando dos clases de vicios: los vicios o defectos que afectan a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga y otros elementos
estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del
edificio, y los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que
ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Además, el legislador no
hace tal distinción con el fin de atribuirlos a algunos de los intervinientes en el proceso de
edificación como hace el art. 1591 con los vicios del suelo, de la dirección o de la construcción sino para atribuir a dichos agentes una responsabilidad de duración diferente: de diez
años en los vicios que afectan a la estructura y de tres años en los que comprometen la habitabilidad.
Por último, también responde el constructor de los daños materiales por vicios o defectos
de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado dentro del plazo de un año.
Esta responsabilidad que se atribuye a los agentes de la edificación en el proceso constructivo viene determinada por los requisitos básicos de la edificación recogidos en el artícu21 Como BARCALA FERNÁNDEZ DE PALENCIA, Alfonso: «La responsabilidad civil de los agentes de la
construcción», en VVAA Garantías y Responsabilidad en la Ley de Ordenación de la Edijcaciórz, , ed. Sepin,
Madrid 2000, pág. 5 lss.
22 CARRASCO PERERA, Angel, CORDERO LOBATO, Encarna y GONZÁLEZ CARRASCO, Carmen,
en la obra Derecho de la construcciórz y la vivienda, ed. Dilex, S.L., 3" edición, Madrid 2000, pág. 281, afirman
que la LOE sólo determina el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por los vicios y
defectos que señala, pero el daño no es el vicio constructivo, sino que éste es su causa; el daño material tampoco es el daño que sufre el edificio, ya que éste no sufre daños sino que padece vicios o defectos, el daño, afirman,
lo sufre siempre el propietario del edificio, y hacen una distinción al señalar que los vicios o defectos constructivos son susceptibles de causar cuatro daños distintos al propietario: 1) la necesidad de invertir costes en la
reparación para recuperar el uso pleno de la edificación, 2) la pérdida de beneficios como consecuencia del
defecto constructivo, 3) la lesión sufrida por otros bienes distintos del edificio o, 4) el coste efectivo del bien de
reemplazo. De forma que cuando la LOE, continúan estos autores, recalca que sólo son resarcibles los daños
materiales causados al edificio (art. 17.1) significa que sólo están sujetos al régimen de responsabilidad de la
LOE y también al seguro obligatorio de art. 19 LOE, los daños del primer tipo, esto es, los costes de reparación
de la materialidad de la obra. En consecuencia, no son resarcibles conforme a la LOE muchos de los daños que
sí lo eran conforme al art. 1591 Cc, ya que el TS siempre entendió que las acciones de responsabilidad por ruina
eran susceptibles de tutelar cualquier interés del perjudicado que hubiera podido ser menoscabado por el vicio o
defecto ruinógeno, como el daño moral, los alquileres dejados de percibir, coste del dictamen facultativo que se
encargó para interponer la demanda. ..etc
lo 3 LOEZ3,ya que son los mismos requisitos relativos a la seguridad y a la habitabilidad los
que se repiten en el artículo 17 para fundamentar en su incumplimiento la responsabilidad
que se atribuye a los agentes.
Pues bien, la LOE establece en este artículo 17, párrafo lo,el régimen de responsabilidad
civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, y comienza su redacción
determinando que «sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas
o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos en el caso de que sean
objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los
plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas».
Ante ello hay autoresz4que diferencian en sede de responsabilidad civil por daños en la
construcción, una responsabilidad civil general, que tiene su fundamento en el artículo 1591
de Código Civil, ya estudiado, y una responsabilidad civil especial o régimen especial de
responsabilidad civil, tipificada en el Capítulo IV de la Ley que inicia el mencionado precepto, en el que sólo se habla de responsabilidad por daños materiales causados en el edificio; de forma que todas las demás responsabilidades, ya sea por daños materiales como
inmateriales causados en el edificio y por el edificio, seguirán el régimen general, aunque la
Ley no diga nada, siempre que se deban a una actuación culposa o negligente del agente del
daño.
Como consecuencia de ello, esta responsabilidad será de naturaleza contractual entre los
agentes de la construcción y el propietario o comitente de la obra, ya que nos encontraríamos
ante daños producidos por un vicio en la realización de la construcción, objeto del contrato y
que se manifiestan sobre ese mismo objeto, y también, podría abarcar a los terceros adquirentes, cuya responsabilidad en puridad sería extracontractual, pero cabría entender, como
ocurría en la legislación anterior, que el adquirente se subroga en la posición del propietario
en todas las acciones que le corresponderían a éste frente al constructor, pero además, y de
23 De este modo el artículo 3.1 LOE dispone que: «Con elfin de garantizar la seguridad de las personas, el
bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edrficios deberán proyectarse, constr~lirse,mantenerse y conservarse de tal fornza que se satisfagan los requisitos básicos siguientes: a)relativos a lajimcionalidad:
a.ljUtilización, de talfornia que la disposición y las dinzensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones
faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio. a.2jAccesibilidad, de tal forma que se permita a las personas con movilidad y comurzicación reducidas el acceso a la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa espec$ca. a.3) Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de
información , de acuerdo con lo establecido en su normativa especcj'ica. bjRelativos a la seguridad: b.l)Seguridad
estructural, de ta1,forma que no se produzcan en el edificio o partes del misnzo, daños que tengan su origen o afecten n la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estruct~trales,y que
compronietan directamente la resistencia mecánico y la estabilidad del edificio. b.2)Seguridad en caso de incendio,
de tal fornza que los ocupantes p~cedandesalojar el edcJicio en condiciones seguras, se pueda lirnitar la extensión del
incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate. b.3jSeguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edlificio no suponga riesgo de accidente para
las personas. c)Relativos a la habitabilidad: c.l)Higiene, salud y protección del medio ambierzte, de tal forma que
se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqiceidad en el ambiente interior del edijicio y que éste no
deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adec~ladagestión de toda clase de residuos.
c.2)Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les
permita realizar satisfactorianiente slis actividades.»
24 Como SIERRA PÉREZ, Isabel: ob. cit, pág. 121 y siguientes.
ahí la expresión utilizada por la Ley «sin perjuicio de . ..»,transcurridos los respectivos plazos de garantía establecidos en el artículo 17 en función de la clase de vicio o defecto que
haya ocasionado los daños materiales en el edificio, podrá pedirse la indemnización de los
mismos con sujeción a la normativa de la responsabilidad contractual.
Además, y con independencia de que califiquemos a dicha responsabilidad como especial
o general, la LOE distingue una responsabilidad personal e individualizada que es la regla
general, (art. 17.2), tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que se deba responder. Y ello es así como consecuencia de la función específica que cada uno de ellos desarrolla en la construcción del edificio, de la actividad de cada
agente en el resultado de la obra, según las atribuciones que reglamentariamente vienen reconocidas a los técnicos que intervienen en la misma.
De manera que el actor deberá determinar en su demanda cuales son los daños cuyo
resarcimiento pretende, qué actos u omisiones imputables al demandado los han originado y
la causa de los mismos.
Sin embargo también establece unos supuestos de concretos y determinados de responsabilidad directa o solidaria, previa y ex lege (artículo 17. 4, 5, 6 , y 7) y otros de responsabilidad solidaria de resultado y de naturaleza judicial (artículo 17.3).
Cuando no pueda individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pueda precisarse el grado de intervención de
cada agente en el daño producido, la responsabilidad será solidaria (art. 17.3). Respecto a esta
responsabilidad de naturaleza solidaria, tan solo añadir, puesto que será objeto de estudio más
adelante, que nos llama la atención que el legislador aluda a la concurrencia de culpas, cuando se refiere a una concurrencia de causas, puesto que nos encontramos ante una responsabilidad objetiva, y por tanto, producido el evento dañoso, surge objetivamente la obligación de
indemnizar en el agente causante del daño.
Este mismo párrafo 3, establece que en todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales
en el edificio ocasionados por vicios o defectos en la construcción.
Añade la Ley otros supuestos de responsabilidad directa o solidaria, a modo de responsabilidad por hechos ajenos, de carácter previo y ex lege, en los que se responde no solo de
actos u omisiones propios, entre los que podemos reseñar de modo somero los siguientes:
-
el proyectista que contrata con otros profesionales los cálculos, estudios, dictámenes o
informes, será directamente responsable de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pueda ejercer
contra sus autores (art. 17.5)
-
el constructor es responsable de los hechos u omisiones del jefe de obra y de las
demás personas físicas o jurídicas que dependan de él, y además (art. 17.6) en caso de
subcontratación con otros de la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la
obra, es responsable de los daños materiales causados por vicios o defectos en la ejecución que sean imputables al personal subcontratado. En caso de deficiencias en
productos de construcción adquiridos o aceptados por él, responderá directamente, sin
perjuicio de su derecho de repetición.
- el director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriben el certificado
final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.
Por tanto, quien acepta la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él
mismo, tiene el deber jurídico de revisar dicho proyecto, y responde de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del mismo.
Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán de manera solidaria.
Por último la LOE regula el régimen de responsabilidad en este precepto, con una exención y una extensión con las que finaliza el mismo.
Por un lado, exime de responsabilidad a los agentes de la edificación por los daños producidos en la misma si prueba que los mismos han sido ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado del daño.
Y por otro, extiende la responsabilidad de dichos agentes a los supuestos de responsabilidad del vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos conforme a lo dispuesto en el art. 1484 y siguientes del
Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.
Adentrándonos en el análisis de los preceptos que regulan esta responsabilidad, el art.
17.1 de la LOE establece que «las personasfisicas o jurídicas que intervengan en el proceso
de la edificación responderán fiente a los propietarios y a los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños
materiales ocasionados en el edijicio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha
de la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de éstas:
- durante diez años, en caso de daños materiales causados en el edificio, por vicios o
defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros
de carga, o a otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Por lo tanto, y según el tenor literal de este apartado, sólo puede haber responsabilidad
conforme al art. 17.1. a) cuando se trate de unidades de obra que tienen elementos estructurales cuyos defectos sean susceptibles de comprometer la estabilidad del edificio, de manera
que sólo los edificios en sentido estricto pueden tener defectos estructurales, ya que será muy
difícil que las instalaciones fijas, el equipamiento propio y la urbanización adscrita al edificio
puedan tener comprometida su estabilidad por causa de defectos que afecten a elementos
estructurales, y por tanto estos daños no estarían sujetos a responsabilidad decenal.
Además de ello, la localización del vicio o defecto en un elemento estructural y el compromiso de estabilidad son requisitos cumulativos para que haya lugar a responsabilidad conforme a este precepto, y en consecuencia, no estarán sujetos al régimen de responsabilidad
decenal, sin perjuicio de que puedan estarlo a la trienal o a la anual, aquellos daños que afecten a elementos estructurales que no llegan a comprometer la estabilidad del inmueble.
- durante tres años, en caso de daños materiales causados en el edificio por vicios o
defecto que afecten los elementos constructivos, las instalaciones o de los que ocasio-
nen el incumplimiento de los requisitos de la habitabilidad ( higiene, salud o protección del medio ambiente). A diferencia de los daños por defectos estructurales del
apartado anterior, la habitabilidad aquí señalada no sólo se refiere al edificio en sentido estricto sino también a las instalaciones fijas, el equipamiento propio y los elementos de urbanización adscritos al edificio.
- durante un año, en caso de daños materiales por vicios o defectos de ejecución que
afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Sólo se exige que el vicio o defecto de ejecución afecte a elementos de terminación o acabado sin que se exija que el daño repercuta negativamente en alguna utilidad del edificio, y
consecuentemente, hay responsabilidad aunque el defecto de terminación no menoscabe el
uso del inmueble.
La Ley no dispone cuales son los elementos de terminación o de acabado que dan lugar a
esta responsabilidad, y considero que por los mismos debe entenderse cualquier elemento del
edificio, sin que necesariamente tengan que ser elementos individualizables, y sin que necesariamente tampoco tenga que haberse producido al final del proceso constructivo, ya que es
perfectamente posible la existencia de un daño material o defecto constructivo en un elemento de terminación o acabado en una parte de la edificación sin que se haya terminado el
proceso edificatorio.
De estos daños responde sólo el con~tructor.~~
Concluye el art. 17.2 que la responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada tanto por actos u omisiones propios como por actos u omisiones de personas de
las que con arreglo a esta Ley se deba responder.
Pero si no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención
de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente.
Y es que hay que tener en cuenta, que si bien cada uno de los copartícipes en la construcción de una edificación, objeto del contrato de obra, tiene una misión específica, y por consiguiente una responsabilidad diferenciada por la obra mal ejecutada, mal proyectada o mal
dirigida, esta responsabilidad puede exigirse de un modo separado cuando ello sea posible,
pero no es menos cierto que si la participación responsable no es posible separarla con nitidez, para exigir a cada uno lo que le es propio, esta responsabilidad puede ser reclamada solidariamente por entenderse constituida de ese modo, incluso legalmente, -en estos términos
se expresa el mencionado articulo 17.2 de LOE- en aras de la seguridad jurídica y de la
satisfacción de los derechos de los perjudicado^^^.
25 Esta especie de responsabilidad objetiva que el legislador atribuye al constructor cuando se producen daños
materiales que afectan a elementos de terminación o acabado, me parece criticable en la medida en que lo eleva a
garante incondicional de la perfecta terminación de la obra, si bien , puede ver atenuada esta responsabilidad en aplicación de lo dispuesto en art. 17.6, que atribuye al contratista responsabilidad por daños causados por vicios de ejecución tanto por una acción u omisión propia, como por aquellos por quienes según la LOE debe responder.
26 Es reiteradísima la jurisprudencia en esta materia. Citamos, por todas las sentencias de TS (Sala Civil) de 810-2004, 1-12-2004, 13-5-2002, Y 21 -2-2000.
Ahora bien, antes de estudiar cada plazo de ejercicio de la acción es preciso hacer dos
matizaciones: una, en cuanto al concepto de daños materiales, y otra, respecto al concepto de
edificio en el que se causan los mismos («daños materiales ocasionados en el edificio» según
el tenor literal de art. 17.1 de LOE).
4. Daños materiales
En cuanto al concepto de daños materiales, la Ley sólo determina el resarcimiento de los
daños materiales causados en el edificio por los vicios y defectos que señala. El daño no es
el vicio constructivo, ya que éste es la causa, el daño lo sufre siempre el propietario. Los
vicios o defectos constructivos son susceptibles de causar cuatro daños distintos al propietarioZ7:1) la necesidad de invertir costes en la reparación para recuperar el uso pleno de la
edificación, 2) la pérdida de beneficios como consecuencia del defecto constructivo, 3) la
lesión sufrida por otros bienes distintos del edificio o, 4) el coste efectivo del bien de reemplazo. De manera que cuando la LOE establece que sólo son resarcibles los daños materiales causados en el edificio, y por tanto, sujetos al régimen de responsabilidad expuesto y al
seguro obligatorio del art. 19 que más adelante estudiaremos, considero que se está refiriendo sólo a los daños del primer tipo, esto es, a los costes de reparación de la materialidad
de la obra, a diferencia del régimen anterior a la vigencia de esta Ley, bajo el cual, y con
arreglo a lo dispuesto en el art. 1591 Cc, el TS entendió que las acciones de responsabilidad
por ruina eran susceptibles de tutelar cualquier interés del perjudicado que hubiera podido
ser menoscabado por el vicio o defecto ruinógeno como el lucro dejado de obtener por la
interrupción de la explotación del negocio, los costes en que incurrió el perjudicado para
defender su derecho, el coste del dictamen facultativo que se encargó para interponer la
demanda.. .etc.
Además, no todo coste de reparación material del edificio que el propietario tenga que
acometer por causa de un vicio o defecto constructivo constituye un daño sujeto al régimen
de responsabilidad de la LOE, sino que para ello es necesario que el daño pueda ser incluido
en alguna de las tres categorías de daños dispuestas en el art. 17, que, a mi juicio, tienen
carácter limitativo o de numerus clausus, en el sentido de que no es posible aplicar este régimen de responsabilidad a daños que afecten a otros elementos distintos de los contemplados
en dicho precepto.
En cuanto al concepto de edificio en el que se causan los daños, la Ley se refiere a daños
materiales «ocasionados en el edificio», y con esta expresión se entienden incluidos los daños
materiales causados en cualquier elemento constructivo del edificio, es decir, no solo en el
edificio en sentido estricto, sino también, en sus instalaciones fijas, en el equipamiento propio y en los elementos de urbanización a ellos adscritos. En este sentido, a título de ejemplo,
son instalaciones fijas adscritas a los edificios, las piscinas, los aparcamientos subterráneos,
...etc; y son elementos de urbanización adscritos al edificio las redes de saneamiento y alcantarillado, la explanación y pavimentado de calles de urbanizaciones.. .etc.
27 En distinción hecha por CARRASCO PERERA, Angel, CORDERO LOBATO, Encarna y GONZÁLEZ
CARRASCO, Carmen ,en la obra Derecho de la construcción y la vivienda, ed. Dilex, S.L., 3" edición, Madrid
2000, pág. 281, y a la que ya hicimos referencia en nota a pie de página no 19.
Esta distinción entre unos tipos de vicios y otros es la que nos va a permitir establecer
matices en los plazos de garantía, ya que como vemos la LOE ha establecido tres plazos distintos de garantía, de protección, o de responsabilidad como algunos autores prefieren denominarlos, en función de la clase de vicio o daño: plazo decenal, que se reserva para vicios
estructurales que afecten directamente a la solidez del edificio; de forma que estos serán verdaderos vicios ruinógenos aunque se haya eliminado el concepto de ruina, en la medida en
que han de afectar a la estructura misma del edificio y comprometer su resistencia mecánica
y su estabilidad, y de ellos pueden responder todos los agentes de la edificación. Además se
establece un plazo trienal para los vicios constructivos que afecten a la habitabilidad, y de
ellos pueden ser responsables también todos los agentes; y un plazo anual para la responsabilidad por vicios de terminación o acabado de las obras, de los que únicamente se hace responsable el constructor.
Estos plazos que hemos denominado «de garantía o de protección» lo son porque durante la vigencia de los mismos debe manifestarse el daño o el vicio, la ruina en terminología del
art. 1591 de Cc, para que sean resarcibles, esto es, para que el perjudicado pueda ejercer la
acción de responsabilidad civil, de forma que si transcurre dicho plazo sin que haya ocurrido
el daño, la acción de responsabilidad civil ex lege ya no podrá nacer por haber precluido el
plazo de garantía, sin perjuicio de que al causante del daño le sean exigibles otras responsabilidades civiles. Por consiguiente, precisar el inicio del plazo de garantía es fundamental
para establecer el marco temporal en el que debe surgir el evento dañoso para que pueda
nacer la obligación de indemnizar.
Destacan dos preceptos en la LOE que van a regular el inicio de dicho cómputo. Por un
lado, el art. 6.5 que establece que el cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la misma se iniciarán a partir de la fecha en que se suscribe el acta de recepción,
o cuando se entienda ésta tácitamente producida.
Y por otro, el art. 17.1 que dispone que los plazos decenal, trienal y anual, son contados
desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.
Como fases de la recepción de la obra podemos distinguir:
lo. Verificación: comprobación de que las obras han sido ejecutadas de acuerdo con lo
pactado en el contrato y a las reglas de la lex artis, y así lo determina el arquitecto
director de la obra con su asistencia técnica a la misma.
2". Aprobación: acto por el que el comitente declara que la obra se ajusta a las cláusulas
contractuales y a las reglas de la lex artis, y, por consiguiente, reconoce su obligación
de recibirla.
3". Recepción: es el resultado de las dos operaciones anteriores, de forma que por la
recepción el dueño da su aprobación a las obras realizadas por el constructor, o en
definición de la LOE, es el acto por el cual el constructor, una vez concluida la obra,
hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste.
Podrá hacerse con o sin reservas, y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.
De manera que la recepción de la obra podrá ser:
-
una recepción expresa: esto es, consignada en un acta de recepción firmada al menos
por el promotor y el c o n s t r u c t ~ r . ~ ~
El promotor también pude rechazar la recepción expresa de la obra por considerar que
la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales, siempre que dicho rechazo sea motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo
plazo para efectuar la recepción.
- una recepción tácita: la recepción de la obra ha de tener lugar dentro de los treinta días
siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra,
plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor, sin
embargo, la recepción de la obra se entenderá tácitamente producida si transcurridos
los treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto reservas o rechazo motivado por escrito.
En sede de plazos de garantía deben ser tenidos en cuenta dos datos: el primero, que por
la naturaleza de los mismos resulta obvio que no es posible su interrupción, toda vez que se
trata de plazos de protección o de responsabilidad en la medida en que durante la vigencia de
los mismos tiene que manifestarse o producirse el daño material en la edificación para que
podamos ejercitar la acción de responsabilidad.
El segundo, y desde otro punto de vista, como también resulta obvio, que si el daño material o defecto constructivo se manifiesta antes de producirse la recepción de la obra, será exigible una responsabilidad contractual del art. 1101 y concordantes del Código civil, dado que
estamos ejecutando un contrato y se ha producido un incumplimiento del mismo.
Ahora bien, avanzando en esta exposición, producido el daño dentro del plazo de garantía con independencia del daño de que se trate, se hace necesario establecer un plazo de prescripción, o plazo de ejercicio de la acción de responsabilidad, dentro de cuya vigencia ha de
ejercitarse la misma, con el fin de fijar en el tiempo no sólo el inicio de la responsabilidad
exigible sino también un periodo durante el cual ha de ejercitarse la misma y el momento
final en que se producirá su extinción.
Y ello es así por una razón elemental. La extinción supone la extinción de la responsabilidad, en este caso la responsabilidad civil, por el mero transcurso del tiempo fijado por la ley,
y es que la exigencia de dicha responsabilidad no puede ser ilimitada en el tiempo, los suje-
28 Además el art. 6.2 establece que en dicha acta se hará constar: a) Las partes que intervienen. b) La fecha del
certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma. c) El coste final de la ejecución material de la obra. d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso,
éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados
los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción. e) Las garantías que, en su
caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades. Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra
suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la misma.
De ello se deduce que la recepción expresa puede ser sin reservas, es decir, la descrita anteriormente, y con
reservas, esto es, las que se especifican en el acta de manera objetiva, y siempre que se fije un plazo en que deberán
quedar subsanados los defectos observados.
tos responsables de una conducta antijurídica no pueden serlo por tiempo indefinido en beneficio de la seguridad jurídica.
En tal sentido el art. 18.1 de la LOE dispone que las acciones para exigir responsabilidad
prevista en el art. 17 de la misma Ley, por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin
perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento c ~ n t r a c t u a l ~ ~ .
El inicio del plazo de prescripción se computará pues «desde que se produzcan dichos
daños», es decir, desde que se revelen dichos daños. Pero, aquí hay un matiz que es preciso
puntualizar. El art. 1969 de Cc determina que el tiempo de prescripción de toda clase de
acciones se contará desde el día en que pudieron ejercitarse; de manera que dado que no es
posible que el plazo de prescripción pueda comenzar a computarse antes de que la acción de
responsabilidad pueda ejercitarse, nos preguntamos cuando es posible ejercitarla, para así
situar el dies a quo del piazo de prescripción: el día en que se produjo el daño o el día en que
el perjudicado tiene conocimiento del mismo, pues pensemos por ejemplo en defectos constructivos que se manifiestan por pequeños indicios como fisuras o grietas, que encierran tras
de sí graves daños que comprometen la estabilidad o la estructura del edificio.
Desde mi punto de vista, el plazo de prescripción de dos años de la acción de responsabilidad por daños materiales ocasionados en el edificio dentro de alguno de los plazos de garantía, comenzará a contarse desde que el perjudicado conoce el daño, pues en otro caso,
colocaríamos a los perjudicados en una situación de manifiesta indefensión, es decir, según el
art. 18.1 el plazo de prescripción se computa desde que se produzcan los daños, y el daño no
se entiende producido hasta que sea objetivamente posible que el perjudicado lo conozca, sin
perjuicio de que se trate de un daño sujeto a una progresiva agravación.
Además, es aplicable a este plazo de prescripción de las acciones de responsabilidad
nacidas civil por daños materiales en el edificio, lo dispuesto en el art. 1973 Cc en cuanto a
la interrupción del mismo, así como el art. 1974 del mismo cuerpo legaPo.
29 MARTI FERRER, Manuel: «El nuevo sistema de responsabilidad por vicios ocultos en los edificios tras la
entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación: algunas reflexiones», en VVAA Estudio sobre la nueva
Ley de Ordenación de la Edifcación, Estudios de Derecho Judicial, no 27, , CGPJ, Madrid 2000, pág 194, afirma
que es criticable que el legislador no haya acometido la modificación del artículo 1591 para adecuar10 a las características actuales del negocio inmobiliario y el proceso constsuctivo. Pero la crítica debe ser mucho más dura por el
mantenimiento de un plazo q u i n c e años- de prescripción de la acción de resarcimiento por vicios en la construcción, por no existir ninguno específico para el proceso edificatorio. Por tanto debemos congratulamos, afirma el
autor, de que la LOE de 1999 haya resuelto de forma satisfactoria una de las pesadillas más injustificada para los
agentes intervinientes en el proceso de edificación.
Y es que, a mi juicio, la introducción, por un lado, de un escalonamiento de los plazos de garantía en función de
la naturaleza del vicio o daño, y por otro, de un plazo concreto y específico de prescripción de la acción de responsabilidad, que acorta considerablemente el existente hasta ese momento en aplicación de art. 1591 de quince años,
aunque duplica el relativo a la responsabilidad extracontractual, supone una innegable ventaja para los agentes de la
edificación, si lo comparamos con la legislación que se les veníc aplicando hasta este momento.
30 Recordemos que el art. 1973 de Cc establece que La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extraj~ldicialdel acreedor y por cualq~lieracto de reconocimiento de la
deuda por el deudor. Y el art. 1974 de Cc que La interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones
solidarias uproveclzu o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores.
El artículo 18.2 de la LOE establece una especialidad en cuanto al cómputo del plazo de
prescripción de dos años cuando se trata de ejercitar la acción de repetición, por parte de
alguno de los agentes de la edificación contra los demás, -recordemos las reglas de imputación que establecía el art. 17 de LOE 3'- o a los aseguradores contra ellos, -como analizaremos más adelante-, en tales casos la acción prescribirá en el plazo de dos años desde la
firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
Además y para concluir este punto, el legislador vincula el transcurso de los plazos de
prescripción a la necesidad de constituir las garantías que la Ley establece, para que el
Registro Mercantil cierre la hoja del promotor individual o inscriba la liquidación de la sociedad promotora3*.
V. SOBRE LA DEROGACI~NO VIGENCIA DEL ARTICULO 1591 DEL CÓDIGO
CIVIL TRAS LA LOE
La aprobación de la Ley de Ordenación de la Edificación por las Cortes el 21 de octubre
de 1999, culmina el proceso iniciado en 1978 con el Libro Blanco de la Edificación que ponía
de manifiesto la necesidad de actualizar la legislación en esta materia, y que se ha venido
plasmando en la elaboración de más de veinte borradores de Anteproyecto, hasta culminar en
el borrador de anteproyecto de 1998, que tras algunas modificaciones, se aprueba por las
cámaras legislativas, dando lugar a la Ley 3811999, de 5 de noviembre de Ordenación de la
Edificación.
Sin embargo, el último borrador de anteproyecto, para sorpresa de muchos y a diferencia
de otros borradores, no contiene una nueva redacción de los artículos 1591 y 1909 del Código
civil, ni tan siquiera una alusión a los mismos, sobre los que tradicionalmente, especialmente el primero de ellos, venía asentándose la jurisprudencia de la responsabilidad por ruina; si
bien ésta no es una cuestión pacífica por cuanto que es criticada por alguna autorizada vozu,
a la que más adelante aludiré, para quien esta jurisprudencia más que asentarse sobre el citado art. 1591 de Cc, ha sido desarrollada al margen del mismo, en el que sólo tiene apoyos
ocasionales.
Sea como fuere, lo cierto es que la nueva legislación no hace referencia a los preceptos
del Código civil que se venían aplicando en materia de edificación por los tribunales, quizás
debido a que una nueva redacción de los mismos concordante con la nueva Ley, habría exi-
3 1 Como la del constructor que subcontrata con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas
partes de la obra, responde de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución (ari. 17.6) sin perjuicio de
que pueda ejercitar la acción de repetición contra dichas personas fisicas o jurídicas. E igualmente el director de una
obra cuyo proyecto no ha elaborado él mismo, responde de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la acción de repetición que puede ejercitar contra el proyectista.
32 E1 ari. 20.2 LOE dispone que Cuando no hayan transc~irridolos plazos de prescripción de las acciones a
que se refiere el arrículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individz~alni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución
de las garantías establecidas por esta Le3 en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.
33 Véase CARRASCO PERERA, Angel, CORDERO LOBATO, Encarna y GONZÁLEZ CARRASCO,
Carmen , Derecho de la construcción y la vivienda, ed. Dilex, S.L., 3" edición, Madrid 2000, pág. 270 y siguiente.
gido la intervención de la Comisión General de Codificación, lo que, a su vez, habría retrasado aún más su aprobación.
Esta situación creada tras la entrada en vigor el 6 de mayo del año 2000 de la nueva Ley
de Ordenación de la Edificación, lleva a la doctrina científica a plantearse la compatibilidad del mencionado art. 1591 de Cc con el régimen de responsabilidades y garantías establecido por la LOE (arts. 17 y siguientes) o por el contrario, la derogación implícita del
mismo.
El planteamiento de esta cuestión no es en absoluto baladí, ya que de ello dependerá en
buena medida, no tanto que consideremos al artículo 1591 de Cc derogado o no, sino y lo que
es más importante, si es legítimo que los jueces y tribunales (los denominados «operadores
jurídicos») sigan aplicando la jurisprudencia sobre la llamada responsabilidad por ruina- en
base a la cual la jurisprudencia fundamentaba la responsabilidad contractual y extracontractual, con diferentes plazos de garantía de los agentes de la edificación- con el régimen de
responsabilidad establecido en la nueva regulación diseñada en el Capítulo IV de la Ley, que
comienza con el artículo 17.1 de la LOE,34también estudiado, de manera que como ya hemos
adelantado, la doctrina no es unánime en determinar la compatibilidad del nuevo régimen de
responsabilidad de la LOE, con el precepto codificado.
De este modo, para algunos autores35,con la entrada en vigor de la LOE, nos encontramos
ante dos regímenes de responsabilidad civil por daños exigibles a los agentes de la edificación. Por un lado, una responsabilidad civil especial, o régimen especial de responsabilidad
por daños regulado en el Capítulo IV de la LOE, con nuevo fundamento, plazos, tanto de
garantía como de prescripción de las acciones, y daños indemnizables, que hay que conjugar,
por otro lado, con el régimen general que recoge el artículo 1591 Cc.
Para sostener esta afirmación este sector de la doctrina, se basa en que el artículo 17 de la
LOE deja a salvo las responsabilidades contractuales de los agentes de la edificación («sin
perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán.. ..»), y en la limitación que el mismo precepto establece a los daños materiales causados en el edificio («daños materiales ocasionados
en el edificio»). En este sentido, recuerda la profesora Sierra que el anteproyecto de ley de
septiembre de 1998, precisamente en su artículo 17 remitía al régimen general de la responsabilidad para los supuestos no regulados por la misma, pero esta redacción no pasó al proyecto que ha dado origen a la Ley.
34 Conviene recordarlo. Según el artículo 17.1" de la LOE «Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o juridicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adq~rirentesde los edijcios o parte de los nzismos en el caso de que sean objeto de división, de
los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde lafecha de
recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas: a ) Durante diez años, de los daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos que afecten u la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los
muros de carga ~t otros elementos estructurales, y que conzprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. bj Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los
elenzentos constructivos o de las instalacioizes que ocasionen el inc~rnzplimierztode los requisitos de habitabilidad
del apartado 1, letra c), del articulo 3. El constructor también responderá de los daños nzateviales por vicios o
defectos de ejecución que afecten a elenzentos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año».
35 Como la profesora SIERRA PÉREZ, Isabel, en «La responsabilidad en la construcción y la Ley de
Ordenación de la Edificación» Revista de Derecho Patrinzonial, 1999-2, no 3 , pág 121 ss
De manera que en caso de producirse dichos daños materiales, nos encontramos ante un
desplazamiento del régimen general de responsabilidad que deja de aplicarse a favor del
régimen especial; ahora bien, transcurridos los plazos de garantía establecidos para los tres
tipos de daños materiales que establece y que son más cortos para algunas clases de daños
materiales como los que afectan a los elementos constructivos o a las instalaciones que ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad cuya protección o garantía se
limita a los tres años desde la recepción de la obra, nada impide que el perjudicado invoque
la aplicación del régimen general y por tanto la aplicación del plazo de garantía de diez años
«desde que concluyó la construcción» en terminología de art. 1591.lode Cc, si bien carecerá de todas las ventajas que le otorga la regulación especial, sobre todo la que supone el establecimiento de las garantías que aseguren el cobro de las indemnizaciones que pudieran
corresponderle.
En cuanto a los demás tipos de daños distintos de los daños materiales en el edificio,
como los daños corporales o los daños materiales a muebles, continúa esta autora, seguirá
siendo de aplicación el régimen general de artículo 1591 de Cc.
Otros autores36consideran que la LOE es una ley especial, y por tanto, habrá que entender que en virtud del principio de especialidad, será de aplicación preferente y excluyente de
la del art. 1591 de Cc en el ámbito de aplicación que ella misma define. Distinguen una responsabilidad contractual, que la misma Ley excluye, y que será exigible de acuerdo con los
arts. 1088 y siguientes del Cc, junto a una responsabilidad extracontractual general, fundamentada en los arts. 1902 y siguientes del mismo Código, y una responsabilidad especial ex
lege, regulada en la LOE, que no existiría si no existiera previamente una cierta relación contractual entre la víctima del daño y el responsable del vicio o defecto que lo causa, ni tampoco si no existiese culpa o negligencia en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del
contrato, pero responsabilidad especial limitada a los daños materiales ocasionados en los
edificios por vicios de la construcción. Respecto a las demás clases de daños, -corporales o
materiales a los muebles-, entiende, que si bien no son objeto de regulación expresa en la
LOE, son una consecuencia de los daños materiales causados en el edificio por los vicios o
defectos en los que se hubiera incurrido durante la construcción, de manera que serían indemnizables con arreglo a lo dispuesto en el art. 17 de la LOE tanto los daños materiales directos
ocasionados en el edificio como los que denomina «consecuenciales», esto es, los causados
directa e inmediatamente por dichos daños materiales, que tienen como causa mediata el
mismo vicio o defecto de construcción de aquellos.
Además, esta interpretación sería coherente con los principios generales del derecho en el
sentido de que «la causa de la causa es la causa del mal causado», con la letra «daños y perjuicios», y con la interpretación del primer párrafo del ar. 1591 Cc, al que la LOE ha venido
a actualizar y a modernizar. En consecuencia, los posibles daños a las personas o a los bienes
muebles y los perjuicios serán siempre una consecuencia de los daños materiales causados en
el edificio por los vicios o defectos en que se hubiera incurrido durante la construcción, ya
que no cabe imaginar un daño personal o mobiliario o un perjuicio que no haya sido causado
36 Entre ellos, MARTI FERRER, Manuel: «El nuevo sistema de responsabilidad por vicios ocultos en los edificios tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación: algunas reflexiones.», en VVAA, Estudio
sobre la nueva Ley de Ordenación de la Edificación. Estudios de Derecho Judicial, no 27, CGPJ, Madrid, 2000,
pág. 145 y siguientes.
a su vez por un daño material en el edificio. La base jurídica será en todo caso, el art. 17 de
la LOE, en cualquiera de los plazos citados en su no 1, según la clase de daño directo, y el
plazo de ejercicio de la acción, el señalado en el art. 18.1, esto es, dos años; los daños causados a terceros seguirán su propia regulación en el art. 1907 de Código civil y siguientes.
No obstante, algún autor3' critica abiertamente el marco de protección diseñado por la
LOE, en el sentido de que el art. 17 establece unos plazos de garantía o protección según la
naturaleza del vicio o defecto, es decir, según la gravedad del vicio y la trascendencia para la
edificación, el plazo legal de protección será distinto : diez años para daños o vicios que afecten a estructura, tres años para vicios o defectos que afecten a condiciones de habitabilidad y
un año, para vicios o defectos que afecten a la terminación o acabado de la obra. No parece
justo, añade, atender a la causa u origen del daño, no siempre fácil de determinar, y no al
resultado del mismo, como hubiera sido lo deseable.
Además, a ello conviene añadir que la acción para exigir responsabilidad prescribirá en
todo caso a los dos años desde la producción del daño, lo cual, por un lado, choca con la larga
prescripción quincenal aplicable hasta ahora a los supuestos comprendidos en el art. 1591 Cc,
por mor del art. 1964 Cc al que nos remitíamos ante el silencio de aquél, lo cual es asimismo
criticable desde el momento en que hay daños, vicios o defectos constructivos que pueden
tener manifestaciones de muy difícil descubrimiento por el ciudadano no experto, y puede
ocurrir que, una vez conocidos por el mismo, los dos años desde su producción hayan transcurrido ya habida cuenta de la brevedad del plazo de prescripción..
Del mismo modo que puede ocurrir que se produzcan supuestos en los que los daños aparezcan después de los tres años desde la recepción de la obra y antes de los diez (plazos de
garantía), que no se pueda asegurar de donde proceden en su origen, esto es, si de vicios
estructurales o de habitabilidad, y de los que sólo se sepa que no afectan a elementos estructurales, pues bien, es en estos supuestos cuando deberá aplicarse la doctrina de la ruina funcional, y por ende, el artículo 1591 Cc, ya que no será oponible al adquirente de la vivienda
el transcurso de los tres años, puesto que si se desconocía el origen de los daños, habrá de
estarse al resultado, y a si éstos permiten o no vivir con las necesarias condiciones de habitabilidad. Además, todo ello reforzado por el vigente artículo 1969 Cc en el que se recoge el
criterio de la llamada actio nata, al establecer que el tiempo para la prescripción de toda
clase de acciones cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará
desde el día en que pudieron ejercitarse, y ello acaecerá cuando se conozca la causa del daño,
sin que en la excepción de que no haya disposición especial que determine otra cosa sea aplicable el art. 18 LOE y su corta prescripción de dos años, toda vez que, en esta materia concreta, el perjudicado sólo puede ejercitar la acción que tiene cuando conozca fehacientemente
el daño causado por el vicio o defecto, y a partir de dicho momento es cuando debe empezar
a correr el plazo concreto de prescripción.
En definitiva, considera a la LOE como ley especial, frente al art. 1591 Cc, que se considera ley general, en la medida en que la Ley contempla algunos supuestos novedosos no contemplados por el Código civil, y sólo se aplicará éste, y por ende, la jurisprudencia sobre la
ruina funcional, a los supuestos de daños o vicios de habitabilidad, o defectos constructivos
37 Como LACABA SÁNCHEZ, FERNANDO, en «Ley de ordenación de la edificación. Análisis jurídico de
la Ley. Consecuencias de la subsistencia del artículo 1591 del Código civil». Revista jurídica española La Ley; tomo
de Jurisprudencia 112000.
conocidos por el perjudicado entre los cuatro y los diez años posteriores a la finalización de
la construcción.
Sin embargo nos parece más acertada la opinión que mantiene un sector autorizado de la
doctrina científica3*,según el cual, los términos del debate no se centran en distinguir entre
régimen general o especial de responsabilidad civil, sino entre la letra del artículo 1591 de Cc
y la doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad por ruina, que se construye al socaire
del mismo.
De este modo , respecto a la derogación o vigencia del art. 1591, toda vez que la LOE no
establece expresamente su derogación o no, entiende que no es lícito, aunque a menudo es
recurso fácil de nuestra jurisprudencia ante una posible situación de concurrencia normativa,
aplicar la denominada doctrina de la compatibilidad, por la cual se declaran compatibles los
derechos que se reconocen en la doctrina jurisprudencial del art. 1591 Cc y los que concede
la LOE, acudiendo a diversos argumentos como: lo) que el art. 17 de LOE regula la responsabilidad extracontractual de los agentes de la edificación, pero también es posible la exigencia de una responsabilidad contractual si el defectuoso cumplimiento no excede de la
órbita del contrato, en cuyo caso sería de aplicación el art. 1591; 2") la LOE no ha establecido ningún régimen de responsabilidad para la denominada ruina funcional, que no es asimilable al incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de art. 17.1. b) LOE, por lo que
para tal supuesto sería de aplicación el art. 1591, y 3") el art. 17 LOE constituye un plus a la
protección deparada por el art. 1591 Cc, de modo que el legislador a la luz del articulado de
la Ley, y con el espíritu de la misma extraído de su Exposición de Motivos, ha querido incrementar la protección a los adquirentes de viviendas, con lo que sería contradictorio que sólo
se aplicara la LOE de forma que el alcance de la protección futura resultara menor que el
reconocido por la doctrina jurisprudencial aplicada hasta ahora; de ahí que las restricciones
temporales contenidas en el art. 17.1 respecto de los plazos de garantía y en el art. 18 respecto de los de prescripción, sólo serán aplicables a aquellas nuevas acciones reconocidas en la
LOE y que no estuvieran cubiertas por el art. 1591 Cc.
A juicio de este sector, estas argumentaciones son espurias y bajo las mismas se esconde
la voluntad declarada de constituirse en legislador negativo.
Este sector doctrinal entiende que la cuestión es otra, que el debate ha de centrarse no
tanto en la derogación o no del repetido 1591 Cc sino en si es legítimo seguir aplicando la
doctrina jurisprudencial sobre responsabilidad por ruina construida al amparo del mismo,
sobre todo en casación39,ya que sólo se derogan normas jurídicas, no doctrinas jurispruden-
38 A cuyo frente se encuentra el profesor CARRASCO PERERA, en «La insistente recurrencia de un falso
problema...», cit, donde el autor comenta de forma pormenorizada los argumentos esgrimidos por la doctrina y jnrisprudencia para defender la vigencia y compatibilidad del art. 1591 Cc, con el art. 17 LOE y los combate ampliamente, afirmando con una gracia y tino encomiables, al margen del acuerdo o desacuerdo con sus tesis, que c o m o
el Cid, después de muerto, parecería que nunca ha ganado este precepto más batallas que cuando se empieza a cuestionar su vigencia.»
39 Como ya señalé más arriba, el profesor CARRASCO PERERA, (en «La insistente recurrencia de un falso
problema...», cit.) realiza una crítica feroz de esta doctrina entendiendo que la misma es un conjunto de reglas establecidas por la jurisprudencia praeter legem a partir de los años 60, con un apoyo meramente ocasional en el art.
1591 Cc, de forma que a ello no puede llamarse interpretación propiamente dicha, sino que dicho precepto sigue
siendo oscuro, sirviendo solamente como un modo abreviado de citar aquella doctrina jurisprudencial. De hecho se
limita a establecer una responsabilidad del contratista o del arquitecto director, según el origen del vicio, cuando la
ciales, de manera que la cuestión se centra en si es posible seguir aplicando aquella no ya al
amparo del ast. 1591, sino de los asts. 17 y 18 LOE.
Si bien es cierto que para algunos de nuestros operadores jurídicos, es posible seguir
aplicando la doctrina jurisprudencial sobre responsabilidad por ruina, por entender que la
legitimidad de la regla jurisprudencial es independiente de la subsistencia normativa del precepto con cuya ocasión se construye aquella regla; entiendo que es ilegítimo seguir aplicando dicha doctrina con ocasión de lo dispuesto en los arts. 17 y 18 LOE, pues de otro modo
estaríamos derogando de facto dichos preceptos sin publicarlo en el BOE, y continuaríamos
con la doctrina anterior a la LOE, ignorando la publicación de ésta.
Y entiendo que es así por que la LOE prácticamente, va a cubrir el ámbito de aplicación
de la doctrina jurisprudencial asentada sobre el ast. 1591 Cc, pero además, en lo no cubierto
por la LOE, no será preciso invocar aquella doctrina, bastará con acudir al Derecho de contratos en general como veremos más adelante.
En primer lugar, se podsía decir que la LOE sólo cubre la responsabilidad por los daños
materiales ocasionados en el edificio, es decir, sólo alcanza a la indemnización de los gastos
de reparación de la obra o parte del edificio que padece el defecto constructivo, y respecto a
los demás tipos de daños, que sería de aplicación la doctrina jurisprudencial de responsabilidad por mina.
Sin embargo, el mismo art. 17.1 establece su aplicación sin perjuicio de sus responsa
bilidades contractuales», por lo que al amparo de dicha responsabilidad contractual sería
posible exigir una responsabilidad por daños corporales, o daños materiales a muebles o,
como tiene declarado la jurisprudencia, por el lucro cesante, el cambio de domicilio, el coste
de un alquiler sustitutivo mientras duran las obras de reparación.. .etc.
Ahora bien, el legislador no ha previsto el absurdo a que nos conduce, por aplicación de
lo anterior, que para la reparación o indemnización de un daño material ocasionado en el edificio, el actor dispone de un plazo de prescripción de dos años desde que se produjo el daño,
por imperativo de lo dispuesto en el ast. 18 de LOE, y sin embargo, para la indemnización de
cualquier otro tipo de daño, o incluso por el lucro cesante, el actor dispone de un plazo de
prescripción de quince años, por aplicación de lo dispuesto en art. 1964 de Cc, desde el día en
que pudo ejercitarse (art. 1969 Cc).
En segundo lugar, tampoco es sostenible el argumento de que la LOE no se aplica a todo
tipo de construcción, sino solo a las comprendidas en el art. 2, y la doctrina jurisprudencial a
las demás construcciones, ya que, si bien es cierto que no toda construcción queda cubierta
por la LOE, también lo es que la excluidas son edificaciones del tipo de pantanos, carseteras,..etc, tampoco cubiertas por la doctrina jurisprudencial aludida4().
obra se arruina dentro de los diez años desde la construcción, pero no contiene ninguna regla específica sobre el
plazo de prescripción de la acción de responsabilidad decena1 ni disposición alguna sobre las imperfecciones funcionales o la falta de conformidad en la obra.
40 Me parece reseñable, por expresivo, el símil que hace el profesor CARRASCO PERERA, («La insistente
recurrencia ....», cit.) cuando señala que de la lectura del art. 2. 2. a) se deduce que la construcción excluida del
ámbito de aplicación de la LOE, se reduce a la caseta del perro y poco más, a la que sería de aplicación la doctrina
jurisprudencial de la responsabilidad por ruina, que nos llevaría la absurdo de afirmar que la garantía por defectos de
funcionalidad de las construcciones con destino a habitación humana tendría un plazo de duración o prescripción de
Luego, en el ámbito de aplicación no cubierto por la LOE, será de aplicación el Derecho
de contratos en general, como el mismo art. 17.1 establece en lo relativo a las acciones por
incumplimiento contractual, y como ocurrirá por ejemplo en los casos de falta de conformidad de la vivienda entregada por defectos constructivos distintos de los enumerados en el precepto mencionado, así como el art. 17.9 en su remisión al art. 1484 y siguientes de Cc en
materia de saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida y demás
legislación aplicable a la compraventa.
Con esto, podemos concluir que con estas remisiones la LOE declara aplicable, junto al
régimen especial que establece, el régimen general por incumplimiento de contrato, de forma
que el legislador de la LOE diseña en la misma un tipo de responsabilidad legal que no es
propiamente extracontractual, sino que se independiza de la responsabilidad contractual o
extracontractual que proceda entre las partes afectadas, y que es exigible sólo para la clase de
defectos constructivos o daños materiales, en su terminología, que la misma Ley delimita.
De forma que no basta con invocar un incumplimiento contractual de los agentes de la
edificación para que se apliquen las normas generales sobre el derecho de contratos, y por
ende, no se aplique el art. 17 LOE, sino que además es necesario, que no se trate de un vicio
constructivo de los enumerados en este precepto.
En definitiva, el artículo 17 LOE será de aplicación a los daños que el mismo establece y
durante los periodos de garantía determinados en el mismo, y respecto a los demás supuestos,
no será necesario impetrar la vigencia del art. 1591 Cc para su aplicación a casos no comprendidos en el ámbito de aplicación de la LOE, sino que por imperativo de la misma LOE,
les serán de aplicación lo dispuesto en el Derecho de contratos en general, y por tanto la
acción de responsabilidad por incumplimiento contractual o extracontractual, según proceda,
con los diferentes plazos de prescripción y garantía de cada una de ellas.
dos años, mientras que serían diez años en caso de la garantía para reclamar respecto a la habitabilidad de la caseta
del perro.
Además, el dueño del perro tiene quince años para reclamar por la mala construcción de la caseta ( no es edificación, luego aplicación del art. 1591 Cc y por ende del art. 1964 Cc), mientras que sólo dispone de dos años para
reclamar por la mala construcción de su vivienda (es edificación, luego aplicación de los artículos 17 y 18 LOE)