TRIBUTACION OPERACIONES INMOBILIARIAS

FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS
EN EL AMBITO DEL IRPF E IVA
IRPF
En el IRPF vamos a ver las especialidades en Rendimientos del Capital
Inmobiliario, Imputación de Rentas Inmobiliarias, Ganancias Patrimoniales
y Deducciones aplicables en relación a las operaciones inmobiliarias.
1.- RENDIMIENTOS CAPITAL INMOBILIARIO
1.1. DIFERENCIAR LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO Y
MOBILIARIO.
Los rendimientos del capital constituyen el segundo de los componentes de la
renta que integran la Base Imponible del IRPF (el primero son los
rendimientos del trabajo que ya hemos estudiado).
Los rendimientos del capital son las contraprestaciones (ya sean dinerarias o en
especie) que provengan de elementos patrimoniales (ya sean bienes o
derechos) que son propiedad del contribuyente y no se hallen afectos a
actividades económicas realizadas por éste.
Ejemplo
El importe que un arrendatario me paga por alquilarle un piso de mi propiedad,
es una contraprestación dineraria que proviene de un elemento patrimonial
(inmueble) de mi propiedad. O el dividendo que percibo por ser socio de una
compañía es otro ejemplo de contraprestación que proviene de un elemento
patrimonial (las acciones de la compañía) de mi propiedad.
Dentro de esta segunda categoría de elementos que integran la Base Imponible del
IRPF, existen dos clases de Rendimientos del Capital:
a) Rendimiento del capital inmobiliario.
b) Rendimiento del capital mobiliario.
1.2. CONCEPTO DE IMPUTACIÓN DE RENTAS (derivados de inmuebles
urbanos no arrendados).
La vivienda habitual no genera ningún tipo de rendimiento para los contribuyentes.
No obstante, la Ley del IRPF considera que el resto de bienes inmuebles urbanos,
(excepto la vivienda habitual y los no arrendados) generan renta para su titular. Es
el caso de las segundas residencias o pisos no alquilados, por ejemplo.
Así es que cuando tengamos inmuebles de este tipo, deberemos integrar en la Base
Imponible del IRPF una renta ficticia, como si obtuviéramos un rendimiento.
¿Cómo calculamos ese rendimiento?
Aplicando un 2% del valor catastral de esa vivienda. Salvo en los municipios que
hayan revisado el valor catastral con posterioridad al 1-1-1994 en cuyo caso
aplicarán el 1,10%.
Recuerda
Si un inmueble ha estado arrendado 4 meses, y el resto del año ha estado a
disposición de sus titulares, siempre y cuando no haya constituido su vivienda
habitual, deberá declarar como rendimiento de capital inmobiliario los importes
correspondientes a esos 4 meses, mientras que para los 8 meses restantes
deberá calcular las rentas presuntas generada según lo expuesto en el apartado
anterior por los mencionados 8 meses.
1.3. CALCULAR LOS RENDIMIENTOS DEL CAPITAL: INGRESOS,
GASTOS DEDUCIBLES Y REDUCCIONES
Empezamos con los Rendimientos del Capital Inmobiliario.
1.3.1.- RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO (RCI).
Los RCI gravan las rentas (de alquiler, por ejemplo) provenientes de los elementos
patrimoniales (casa) que son propiedad del obligado tributario.
Concretamente son RCI los procedentes del arrendamiento o subarriendo de
Inmuebles rústicos o urbanos o cualquier otro rendimiento derivado de la condición
de propietario de ese inmueble, por ejemplo el RCI derivado del arrendamiento del
Usufructo de una vivienda.
También constituye RCI las cantidades percibidas por el propietario en caso de
Derechos de Traspaso de un Local .
Vamos a estudiar cómo calcular el Rendimiento en caso de arrendamiento de
bienes inmuebles.
RCI procedentes del arrendamiento de Inmuebles (rústicos o urbanos)
Este tipo de Rendimientos se calculan por diferencia entre los ingresos íntegros que
el arrendamiento genera y los gastos deducibles necesarios para ese bien.
INGRESOS ÍNTEGROS – GASTOS DEDUCIBLES
Ingresos íntegros
Los ingresos del arrendador están constituidos por el importe final de todos los
conceptos que recibe el arrendatario, ya sea en metálico o en especie.
Entre otros conceptos, se consideran ingresos íntegros los siguientes:

Las rentas de los alquileres y las cantidades asimiladas.

El importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble (por
ejemplo los muebles de una casa).

La participación que pueda corresponder al propietario en el traspaso del
inmueble.

Las repercusiones de cualquier tipo que el propietario realice tanto por
obras, servicios, tributos, etc.…
Aunque el arrendatario no pague el alquiler, hay que declarar los ingresos
que se acuerdan anualmente. Pero como puede ser injusto, la Ley permite
deducir como “saldos de dudoso cobro” la parte que no se ha cobrado siempre y
cuando se cumplan 2 requisitos:

Cuando entre la primera reclamación de cobro y el final del año (31 de
diciembre) hayan transcurrido más de 6 meses.

Que no se haya producido ninguna renovación del crédito.

Que el deudor se halle en situación de concurso de acreedores.
Gastos deducibles
Serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos.
Según el reglamento del IRPF, son gastos deducibles:

Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora
del bien, derecho o facultad de uso y disfrute, y demás gastos de
financiación. Por ejemplo, los intereses y demás gastos de la hipoteca que
se paga por la compra de ese bien que se está arrendando.

Los gastos de reparación y conservación del inmueble. Es decir, los
efectuados con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes
materiales, como el pintado, revoco, o arreglo de instalaciones, y los de
sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor,
puertas de seguridad u otros.
Recuerda
No obstante el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos
mencionados (intereses y gastos de reparación y conservación) no puede
exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos
íntegros obtenidos. Pero el exceso se podrá deducir en los cuatro años
siguientes.

Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, recargos y
contribuciones estatales (que no tengan carácter sancionador).

Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios
directos, tales como los del administrador de fincas, los de vigilancia, los
gastos de un portero, etc.

Los
gastos
ocasionados
por
la
preparación
de
los
contratos
de
arrendamiento o subarriendo y los de defensa jurídica.

Los saldos de dudoso cobro. Se producen cuando el arrendatario deja de
pagar el alquiler. Así cuando entre la 1ª gestión de cobro por el arrendatario
y la fecha de devengo del Impuesto hubieran transcurrido más de 6 meses y
no se hubiera producido la renovación del crédito, el mismo es deducible.

El importe de las primas de seguros (seguro de robo, incendio).

Las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, gas, luz).

Las cantidades destinadas a la amortización de acuerdo a los siguientes
criterios:

Bienes inmuebles: el 3% sobre el mayor valor entre el coste de
adquisición y el valor catastral del inmueble, excluido el valor del
suelo.

Bienes muebles cedidos con los inmuebles susceptibles de ser
utilizados por un periodo superior al año y cedidos conjuntamente
con el inmueble. Se amortizarán de acuerdo con la tabla simplificada
que se expone a continuación:
Grupo
Elementos patrimoniales
1
Edificios y otras construcciones
2
Instalaciones, mobiliario, enseres y resto
Coeficiente Lineal
Período
máximo. %
máximo
3%
68
10%
20
del inmovilizado material.
Por tanto, una vez que he deducido los gastos de los ingresos obtengo el
Rendimiento Neto.
INGRESOS – GASTOS = RENDIMIENTO NETO
Ejemplo Rendimiento Neto
El Sr. Martínez alquila una casa en la playa por 12.000€ anuales. Sus gastos relativos a esta
casa son:

Intereses por la hipoteca: 8.000€.

Gastos de reparación y conservación: 5.000€.
Es decir, total gastos 13.000€.
Para calcular el Rendimiento Neto deberíamos restar: Ingresos (12.000) – Gastos (13.000) =
-1.000
Pues bien, según lo comentado, el Rendimiento neto que vamos a integrar en la BI del IRPF
será “0,00” no “- 1.000”. Ahora bien, esos -1.000 se pueden compensar con los ingresos que
tenga en los próximos 4 años.
Ejemplo de Saldos de dudoso cobro
Siguiendo con el ejemplo anterior, suponemos que el arrendatario no paga el alquiler de
enero a mayo. Dichas rentas ascienden a 8000€ euros, ¿qué ocurre?
Si se reclama la deuda el 31 de mayo y no paga, resultará que a 31 de diciembre habrán
transcurrido más de 6 meses y, por tanto, el Sr. Martínez deberá declarar dichas rentas
como ingreso pero a la vez podrá deducir, en concepto de saldo de dudoso cobro, el importe
de 8.000 euros.
Si al año siguiente se cobra la deuda entonces se declarará, dicha cuantía como un ingreso.
Ejemplo de amortización de bienes inmuebles.
La casa de la playa fue adquirida por 150.000€ (IVA incluido). El valor catastral de la misma,
según el recibo del IBI, es de 100.000 euros. El valor catastral se compone de:

Valor del terreno: 70.000 euros.

Valor de la construcción: 30.000 euros.
Lo que implica que la construcción vale el 30% y el terreno el 70%. ¿Cómo se calcula la
amortización?
Se escoge el mayor valor, que en este caso es el de la adquisición (150.000), y se busca la
parte correspondiente a la construcción según el recibo del IBI, es decir, el 30%.

Base de la amortización: 150.000 x 30%= 45.000€.

Amortización: 45.000 x 3% = 1.350€.
Es decir, que se podrá deducir como gasto el importe de los 1.350 euros en concepto de
amortización del inmueble porque ha estado alquilado todo el año.
REDUCCIONES
Una vez obtenido el Rendimiento Neto, se practicarán, si proceden, las reducciones
siguientes:

Reducción sobre Arrendamientos de Vivienda habitual:

Se establece una reducción especial del 50% sobre los rendimientos
netos derivados del alquiler de inmuebles destinados a viviendas.

NOVEDAD: Se incrementa el % de reducción del 50 al 60%: Desde 1 de enero de 2011 y
vigencia indefinida: En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a
vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se
reducirá en un 60 %. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará
aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Dicha reducción será del 100% cuando el arrendatario tenga una edad
comprendida entre 18 y 35 años y perciba rendimientos netos de
trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores
a
determinada
múltiples).
cuantía
(=indicador
público
de
renta
de
efectos
NOVEDAD: desde 1 de enero de 2011 y vigencia indefinida: Se reduce la edad del arrendatario de
35 a 30 años.
Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida
entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas
en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que
reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.
Que ocurre cuando hay varios arrendatarios en la vivienda? Cuando existan
varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la
parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios
que cumplan los requisitos previstos en este apartado.
Y qué ocurre con la Reducción por arrendamientos procedentes de
contratos anteriores a 1 de enero de 2011 en los que la edad del
arrendatario era de 35 años?
A efectos de la aplicación de la reducción del 100 % la edad del arrendatario se
ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de
arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con
dicho arrendatario.

Reducciones por rendimientos irregulares: Reducción del 40%.

Son objeto de una reducción del 40%, los siguientes rendimientos
irregulares si se imputan a un único período impositivo:
o
Los obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de
arrendamiento de locales de negocio.
o
Indemnizaciones del arrendatario, subarrendatario o cesionario
por daños o desperfectos en el inmueble.
o
c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de
uso o disfrute vitalicios (por ejemplo un usufructo).

Son objeto de reducción los rendimientos generados en un período
superior a 2 años. Si se perciben de forma fraccionada cuando se
cumpla la siguiente premisa: Período de Generación / Período de
Fraccionamiento > 2.
Ejemplo
Se arrienda un local por un período de 4 años a 40.000€/año,
concertando el pago del mismo el último año:

Período de Generación: 4 años.

Período de Fraccionamiento: 1 año.
En este caso los 40.000€ que cobraría el arrendador el cuarto año
tendrían una reducción del 40%, es decir, este contribuyente sólo
tendría que imputarse como rendimientos del capital inmobiliario
24.000€: 40.000 -40%(40.000) = 24.000 €.
Caso especial: Arrendamiento entre parientes
Cuando se trate de inmuebles arrendados o subarrendados a parientes, hasta el
tercer grado inclusive, el rendimiento neto no podrá ser inferior al calculado de
acuerdo con lo que se expone en el apartado siguiente (imputación de rentas
inmobiliarias).
Ahora vamos a asegurar que hemos comprendido los conceptos comentados hasta
el momento.
La Sra. Pérez es propietaria de un local comercial y dos viviendas que tiene
arrendadas. Los ingresos y gastos deducibles correspondientes a 2010 han sido los
siguientes:

Vivienda 1
Vivienda 2
Local
Ingresos íntegros
6.500,00
8.000,00
10.500,00
Intereses + gastos reparación
2.300,00
9.300,00
3.000,00
Otros gastos deducibles
1.200,00
2.300,00
990,00
La vivienda 1 ha estado arrendada desde mazo a un matrimonio de 32 años.
Su valor catastral (que ha sido revisado) es de 50.000 euros.

La vivienda 2 ha estado arrendada a otro matrimonio de 60 años durante
todo el año.
Determinar el rendimiento neto de capital inmobiliario correspondiente a 2010.
Solución:
Vivienda 1
Vivienda 2
Local
Cálculo del RCI
+ Ingresos íntegros
6.500,00
8.000,00
10.500,00
- Intereses + gastos reparación
-2.300,00
-8.000,00 (*)
-3.000,00
- Otros gastos deducibles
-1.200,00
-2.300,00
-990,00
= Rendimiento
3.000,00
2.300,00
6.510,00
Reducción
= Rendimiento neto reducido
100%
50%
0
-1.150,00
6.510,00
-1.150,00
6.510,00
Cálculo de la Imputación de Rentas
Valor Catastral Vivienda
50.000,00
%
1,10%
= Resultado IR anual (Enero a Diciembre)
550,00
= Prorrateo IR 2 meses (En y Febrero)
91,67
Total Rdto. Capital Inmobiliario
0
Total Imputac Rentas Inmobiliarias
TOTAL RCI
91,67
5.451,67
(*) Fíjate que el gasto era de 9.300 euros pero sólo vamos a poder deducir hasta el
importe de los ingresos. Es decir, 8.000. Así es que el resto de esos gastos los
deduciremos en los 4 ejercicios siguientes.
2.- GANANCIAS y PÉRDIDAS PATRIMONIALES:
2.1. NORMAS GENERALES PARA CALCULAR LA GYP
Para determinar el importe de la ganancia o pérdida patrimonial que va a tributar
es necesario distinguir cómo se ha producido la transmisión del elemento: onerosa
o gratuitamente:
a) Transmisiones onerosas: La ganancia o pérdida se determina por la
diferencia entre el “valor de enajenación” y el “valor de adquisición” del elemento
patrimonial transmitido.

El valor de adquisición será el resultado de sumar las siguientes
cuantías:
(+) Importe satisfecho en la adquisición.
(+) Costes de inversiones y mejoras efectuadas en el elemento que se
transmite.
(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses
satisfechos.
(-) Importe de las amortizaciones reglamentariamente practicadas.
Sabías que cuando transmites bienes inmuebles puedes actualizar el
valor de adquisición de los mismos para paliar los efectos de la
inflación? Para ello se debe aplicar sobre el valor de adquisición los
coeficientes de actualización que cada año se aprueban en la Ley de
Presupuestos Generales del Estado. Para el año 2010 estos coeficientes son los
siguientes:
Transmisión 2010
Transmisión 2011
1994 y anteriores
1,2780
1,2908
1995 (y 31-12-1994)
1,3502
1,3637
1996
1,3040
1,3170
1997
1,2780
1,2908
1998
1,2532
1,2657
1999
1,2307
1,2430
2000
1,2070
1,2191
2001
1,1833
1,1951
2002
1,1601
1,1717
2003
1,1374
1,1488
2004
1,1150
1,1262
2005
1,0932
1,1041
2006
1,0718
1,0825
2007
1,0508
1,0613
2008
1,0302
1,0405
2009
1,0100
1,0201
2010
1,0000
1,0100
2011
-
Año de la Inversión

El valor de transmisión es el importe real por el que se efectúa la
enajenación, siempre que no resulte inferior al normal de mercado. De dicho
valor se deducen los gastos y tributos accesorios cuando se hayan satisfecho
por el transmitente.
Ejemplo: transmito la vivienda que fue adquirida en el año 2000 por un
importe de 100.000 Euros. Los gastos de la compra fueron: Factura de
Notario y Registro de la Propiedad 3.000 €, y el gasto por Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales (ITP) fue de 7.000 Euros. El importe de la
transmisión en el año 2010 ha sido de 200.000 y la Plusvalía municipal
(IIVTNU) que he satisfecho ha sido de 1.500 Euros.
Solución: La ganancia patrimonial es la siguiente:
Valor de adquisición
Factura Notario y Registro
Impuestos (ITP)
Total Valor Adquisición
Coeficiente actualización (año 2000)
Valor de Adqusición Actualizado
100.000,00
3.000,00
7.000,00
110.000,00
1,2070
132.770,00
Valor de transmisión
Impuestos (Plusvalía)
Valor de Transmisión
200.000,00
-1.500,00
198.500,00
Valor de Transmisión
Valor de Adquisición
Ganancia Patrimonial
198.500,00
-132.770,00
65.730,00
2.2. Aplicación de los Coeficientes de abatimiento
Pues bien una vez determinada la Ganancia patrimonial obtenida según los
apartados
ésta
puede
ser
objeto
de
reducción
por
aplicación
de
los
correspondientes porcentajes reductores o de abatimiento del régimen transitorio.
Para ello deben cumplirse los siguientes requisitos:
a) Que la ganancia derive de la “transmisión” de elementos patrimoniales.
b) Que el bien que transmite haya sido adquirido antes de 31 de diciembre de
1994
c) Que el elemento patrimonial no esté afecto a una actividad económica.
d) Que el elemento patrimonial no haya sido adjudicado al socio en virtud de la
disolución de una sociedad transparente.
Una vez cumplidos los anteriores requisitos y una vez cuantificada la Ganancia
Patrimonial obtenida, la reducción únicamente será aplicable a la parte de ganancia
generada entre la fecha de la compra del elemento transmitido y el 19 de Enero de
2006 ambos inclusive, sin que pueda aplicarse dicha reducción sobre la parte de
ganancia generada a partir del 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisión.

Por tanto en primer lugar vamos a calcular sobre qué parte de la
ganancia patrimonial se va a aplicar la reducción según un reparto
lineal:
Ejemplo: adquirimos un bien el 1 de Enero de 1993 y lo transmitimos el 1
de Enero de 2009. La Ganancia patrimonial obtenida es 1.000. Pues bien
en primer lugar hemos de determinar a qué parte de esa ganancia le va a
resultar de aplicación una reducción.
Así es que en primer lugar, calcularemos el número de días transcurridos
desde la adquisición a la transmisión: Desde 1 de Enero 1993 a 1 de Enero
de 2009 han transcurrido 16 años ó 5.840 días.
En segundo lugar, determinaremos la parte de ganancia generada desde la
compra hasta el día 19 de enero de 2006: Los días transcurridos desde 1
de enero de 1993 hasta 19 enero 2006 son 4.764 días.
Y en tercer lugar determinaremos la ganancia generada hasta 19 de enero
de 2006, a la que le va a resultar aplicable la reducción
GyP = GyP total (1.000) x Nº días desde la adq hasta 19/01/06 (4764)
Nº de días desde la adquisición hasta la transmisión (5.840)
En nuestro ejemplo la Ganancia generada antes de 19 de Enero de 2006
es de 815’75 Euros. Por lo que Ganancia generada desde 20 de Enero de
2006 hasta la transmisión es de 184,25 Euros: (1.000 – 815’75)

Ahora vamos a calcular qué % de reducción le es aplicable a esa parte
de ganancia:
- Para ello, calcularemos en primer lugar el período de permanencia
de ese bien en el patrimonio del contribuyente: Así si el bien se adquirió
el 30 de diciembre del 1992 el período de permanencia se computa hasta
31 de diciembre de 1994, redondeando dicho periodo por exceso. Es
decir, como han transcurrido 2 años y un día el periodo de permanencia
es “3 años”.
En el ejemplo anterior en cambio, el periodo de permanencia es de 1 año
y 11 meses por lo que el periodo de permanencia es 2 años.
-
Y por último calcularemos el % de reducción aplicable.
Dicho porcentaje depende de la naturaleza del elemento transmitido: Así
cuando se transmiten bienes inmuebles el % de reducción es del
11,11%.
Por tanto, una vez tenemos el periodo de permanencia y el % de reducción
los multiplicamos:
Es decir, que en el ejemplo anterior el % de reducción de la ganancia
patrimonial sería: 11’11% x 2 = 22’22%. Por lo que, la ganancia objeto
de reducción es 815’75 x 22’22%= 181’25

En resumidas cuentas la GP que va a tributar va a ser:
Ganancia Patrimonial total ………..
1.000
Ganancia Patrimonial Exenta ……. – 181,25
818,74
Y la GyP que no va a tributar es de 181,25 Euros.
Esta norma para calcular qué parte de GYP es objeto de reducción se
aplicará también cuando estemos transmitiendo bienes muebles (excepto
cuando éstos sean Acciones que cotizan en Bolsa, y Acciones de
Instituciones de Inversión Colectiva, a las cuales se les aplican unas
reglas distintas.) Por otro lado, cuando transmitimos bienes que no son
inmuebles los % de reducción serán del 25% para la transmisión de
Acciones, Fondos de Inversión, etc, que coticen en Bolsa; mientras que
para el resto de bienes muebles el % de reducción sería de un 14’28%.
Queda, por tanto, no sujeta la parte de las GP obtenidas antes del 20-12.006 cuando hayan transcurrido, respectivamente, más de 10, 5 y 8
años desde la fecha de adquisición hasta el 31-12-1.996.
2.3.- BENEFICIOS FISCALES POR LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA
HABITUAL: Exención por reinversión de vivienda habitual
Se excluyen de gravamen las GP producidas por la transmisión de la vivienda
habitual del obligado tributario, siempre que el importe obtenido en la venta se
reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual y se cumplan
determinadas condiciones. Si no se reinvierte la totalidad del precio obtenido en la
transmisión, la exención del incremento será sólo parcial: proporcional a la cuantía
de la reinversión.
Ejemplo: suponemos que hemos vendido una vivienda habitual por 250 y la
Ganancia patrimonial por dicha venta ha sido de 75. Pues bien, si yo
reinvierto 250 en la compra de otra VH la GP que he obtenido (75) estará
totalmente exenta. Si en cambio sólo he reinvertido 125 en la compra de
otra VH la GP exenta será sólo 37’5.
Para disfrutar de la exención, la reinversión debe efectuarse necesariamente en
otra vivienda habitual (que cumpla los requisitos que veremos en la siguiente
unidad), asimilándose los supuestos de rehabilitación, no siendo admisible la
reinversión en una segunda residencia o en otro tipo de inmueble.
El Reglamento establece los siguientes criterios para el derecho de exención por
reinversión en vivienda habitual:
•
Cuando para la adquisición de la vivienda transmitida se hubiese utilizado
financiación ajena (es decir, una Hipoteca por ejemplo) se considerará como
importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el
principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento
de la transmisión.
Ejemplo: Imaginemos el supuesto anterior pero que en el momento de la
transmisión el capital pendiente de amortizar (de la Hipoteca) es de 100.
Pues bien, para gozar de la exención se entiende que el importe a reinvertir
será la diferencia entre el importe obtenido (250) menos la cantidad
pendiente de amortizar (100). Es decir, tendré que reinvertir 150 en la
compra de otra vivienda para gozar de la exención de 75.
•
La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse, de
una sola vez o sucesivamente (p.e. vivienda en construcción) dentro del plazo
que va desde dos años antes de la transmisión hasta dos años después de la
misma.
Ejemplo: Vendemos la VH en 30 de junio de 2010, pero en 5 de Julio de
2007 adquirimos otro inmueble que a partir de ahora va a ser nuestra nueva
VH. Pues bien, como esta 2ª VH se ha adquirido dentro de los 2 años previos
a la transmisión se considera cumplido el requisito de la reinversión
(siempre y cuando las cantidades obtenidas en la transmisión se hayan
reinvertido ….)
3.- DEDUCCIONES EN LA CUOTA ÍNTEGRA DEL IRPF en
relación a las operaciones inmobiliarias.

DEDUCCIONES ESTATALES
1.- Deducción por inversión en vivienda habitual.
Como se han producido novedades en este punto vamos a distinguir el régimen
aplicable hasta 31 de diciembre de 2010, en segundo lugar, las novedades
aplicables con relación a esta deducción aplicable a las adquisiciones de viviendas
producidas a partir de 1 de Enero de 2011 y en tercer lugar, el régimen transitorio.
1.1.- Régimen aplicable hasta 31 de Diciembre de 2010
- Qué se entiende como Vivienda Habitual? Para que una vivienda se
considere habitual, el obligado tributario debe residir en ella, al menos tres
años, salvo que exista causa de fuerza mayor que lo impida, por ejemplo,
fallecimiento, divorcio, traslado forzoso de empleo, … Además, para que la
deducción aplicada sea admisible, es necesario que el obligado tributario
ocupe la vivienda efectivamente antes del transcurso de un año a contar
desde la adquisición, construcción o rehabilitación.
- Qué % de Deducción resulta aplicable?: Con carácter general podrán
deducirse el 7’5% (como deducción estatal) de las cantidades satisfechas en
la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente y el %
aprobado por la Comunidad Autónoma correspondiente o, en su defecto, el
7,5%.
- Cuál es la Base máxima de esta deducción?
a) En general: 9.015 € anuales. Está constituida por las cantidades
satisfechas para la adquisición de la vivienda, incluidos los gastos accesorios
satisfechos en el año de la adquisición (Factura de la Notaria, Registro,
Impuestos …) y, en el caso de que exista financiación ajena, se incluirán en la
base de deducción la amortización, los intereses, comisiones y demás gastos
derivados de la misma que se paguen anualmente.
b) Cuando se trate de adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual de
contribuyentes minusválidos el límite se establece en 12.020 € anuales,
estableciéndose de forma reglamentaria los porcentajes de deducción.
Nota: Sabías que en los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o
separación
judicial,
el
contribuyente
podrá
seguir
practicando
esta
deducción, en los términos que reglamentariamente se establezcan, por las
cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la que
fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual, siempre que
continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el progenitor en
cuya compañía queden.
- También podrá aplicarse esta deducción a las cantidades depositadas en
entidades de crédito (cuentas ahorro vivienda), cuando estas cantidades se
destinen únicamente a la compra de la primera vivienda habitual.
- Qué ocurre cuando cambias de vivienda habitual (porque adquieres
un nueva) y con anterioridad ya habías disfrutado de la deducción por
adquisición de otras viviendas habituales? En estos casos no se podrá
practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda en
tanto las cantidades invertidas en la nueva no superen las cantidades
invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de
deducción.
Ejemplo: si tu adquiriste una vivienda por 150.000 solicitando una hipoteca de
100.000 Euros. A resultas de ello anualmente pudiste deducirte sobre una
base de 9015 Euros durante 10 años, lo que arroja una base de deducción
total de 90.015 Euros. Pues bien, lo que pretende la Norma en este caso es
que al adquirir la segunda vivienda habitual que imaginemos te cuesta
280.000 te puedas empezar a deducir las cuantías satisfechas por la nueva
sólo cuando superes la cuantía de 90.015 Euros.
- Qué ocurre cuando por la venta de tu antigua vivienda habitual has
tenido una ganancia patrimonial exenta por reinversión? Siguiendo con
la filosofía de la norma expuesta en el párrafo anterior cuando la enajenación
de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta
por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la
nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se
aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar
deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en
la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya
sido
objeto
de
deducción,
como
la
ganancia
patrimonial
exenta
por
reinversión.
Ejemplo: siguiendo con el caso anterior si la primera VH ha sido vendida y he
tenido una ganancia patrimonial de (50.000 por ejemplo) que dejo exenta por
reinvertir el importe obtenido en la venta de la 1ª en la compra de la otra VH
la norma me dice que sólo podré empezar a deducirme por la nueva si las
cantidades invertidas en la nueva superan la GYP exenta de 50.000 y las
cantidades que ya me deduje por la 1ª VH que según el ejemplo eran 90.015
Euros. Es decir, que el año que haya pagado efectivamente más de 140.015
Euros por la compra de esta 2ª VH me podré empezar a deducir por la compra
de la 2º VH.
1.2. Régimen aplicable a partir de 1 de Enero de 2011
NOVEDAD 2011: Desde 1 de Enero de 2011, los contribuyentes cuya base
imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán deducirse el 7,5 % de las
cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o
rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual
del contribuyente.
También los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros
anuales podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en
entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y
disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la
primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
En los supuestos de nulidad matrimonial, divorcio o separación judicial, el
contribuyente cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrá
seguir practicando esta deducción, en los términos que reglamentariamente se
establezcan, por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la
adquisición de la que fue durante la vigencia del matrimonio su vivienda habitual,
siempre que continúe teniendo esta condición para los hijos comunes y el
progenitor en cuya compañía queden.
Cuál es la nueva base máxima de esta deducción:
 cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040
euros anuales.
 cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros
anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia
entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.
1.3.- Régimen Transitorio: Qué ocurre con aquellos contribuyentes que
adquirieron su vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de
2010?
Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales
que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011
o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la
misma, tendrán como base máxima de deducción respecto de dicha vivienda la
establecida 31 de diciembre de 2010, aún cuando su base imponible sea igual o
superior a 24.107,20 euros anuales. Igualmente, la base máxima de deducción será
la prevista en el párrafo anterior respecto de las obras de rehabilitación o
ampliación de la vivienda habitual, siempre que se hubieran satisfecho cantidades
con anterioridad a 1 de enero de 2011 y las citadas obras estén terminadas antes
de 1 de enero de 2015.
2. Los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.738,99 euros anuales
que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de
adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con
anterioridad a 1 de enero de 2011, tendrán como base máxima de deducción
respecto de las mismas la establecida en el artículo 68.1.4 de esta Ley en su
redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010, siempre y cuando las citadas obras o
instalaciones estén concluidas antes de 1 de enero de 2015, aún cuando su base
imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales.
3. En ningún caso, por aplicación de lo dispuesto en esta disposición la base de la
deducción correspondiente al
conjunto de inversiones
en vivienda habitual
efectuadas en el período impositivo podrá ser superior al importe de la base
máxima de deducción establecida en los artículos 68.1.1 y 4 de esta Ley en su
redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010.
4. Los contribuyentes cuya base imponible sea igual o superior a 24.107,20
euros anuales no perderán el derecho a las deducciones practicadas con
anterioridad a 1 de enero de 2011 por las cantidades depositadas en cuentas
vivienda, siempre que tales cantidades se destinen exclusivamente a la primera
adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual en los términos que se
establecen reglamentariamente.
2.- Deducción por obras de mejora en la vivienda habitual.
Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 53.007,20 euros
anuales, pueden deducirse el 10% de las cantidades satisfechas desde el 14-42010 hasta el 31-12-2012 por las obras realizadas durante dicho período en la
vivienda habitual o en el edificio en la que esta se encuentre, siempre que tengan
por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del
medio ambiente, la utilización
de energías renovables, la
seguridad
y la
estanqueidad y, en particular, la sustitución de las instalaciones de electricidad,
agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las
viviendas, en los términos previstos en el RD 2066/2008 modif RD 1713/2010, así
como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación
realizadas durante dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de
televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente.
No dan derecho a practicar esta deducción las cantidades satisfechas a las personas
o entidades que realicen las obras mediante entregas de dinero de curso legal; ni
las obras que se realicen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e
instalaciones deportivas y otros elementos análogos; ni las cantidades satisfechas
por las que el contribuyente practique la deducción por inversión en vivienda
habitual.
La base de esta deducción está constituida por las cantidades satisfechas, mediante
tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en
cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales
obras. La base máxima anual de esta deducción es de:
a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 33.007,20 euros anuales: 4.000
euros anuales.
b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 33.007,20 y 53.007,20 euros
anuales: 4.000 euros menos el resultado de multiplicar por 0,2 la diferencia entre la
base
imponible
y
33.007,20
euros
anuales.
Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de la base
máxima anual de deducción pueden deducirse, con el mismo límite, en los cuatro
ejercicios siguientes. A tal efecto, cuando concurran cantidades deducibles en el
ejercicio con cantidades deducibles procedentes de ejercicios anteriores que no
hayan podido ser objeto de deducción por exceder de la base máxima de
deducción, el límite anteriormente indicado será único para el conjunto de tales
cantidades, deduciéndose en primer lugar las cantidades correspondientes a años
anteriores.
En ningún caso, la base acumulada de la deducción correspondiente a los períodos
impositivos en que esta sea de aplicación puede exceder de 12.000 euros por
vivienda habitual. Cuando concurran varios propietarios con derecho a practicar la
deducción respecto de una misma vivienda, el citado límite de 12.000 euros se
distribuirá entre los copropietarios en función de su respectivo porcentaje de
propiedad en el inmueble.
Novedad: Para las obras que se realicen desde 7 de Mayo de 2011 hasta el 31 de
diciembre de 2012, se amplía tanto el objeto de la deducción, pues no se limita solo
a las obras que se realicen en la vivienda habitual (sino en cualquier vivienda),
como el colectivo de potenciales beneficiarios al incrementarse el límite anual de
base imponible para acceder a la misma (Base imponible < 71.007,20 Euros). Al
mismo tiempo se mejora la propia cuantía de la deducción elevándose el % (del 10
al 20%) y la base anual máxima de la deducción:
- cuando la BI sea igual o inferior a 53.007,20 euros anuales: Base=6.750
euros.
- cuando la BI esté comprendida entre 53.007,20 euros y 71.007,20 euros.
Base=
6.750 euros – (BI-53.007,20)X 0,375
Igualmente se incrementa la base acumulada de la misma que asciende a
20.000 euros por vivienda.
3. Deducción por alquiler de la vivienda habitual
3.1. Régimen aplicable hasta 31 Diciembre 2010
Pueden deducirse el 10’05% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo
por el alquiler de la vivienda habitual, siempre que la base imponible del
contribuyente sea inferior a 24.020 euros anuales.
La base máxima de esta deducción es:
o
9.015 euros anuales, cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000
euros anuales.
o
9.015 euros anuales menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia
entre la base imponible y 12.000 euros anuales, cuando la base imponible esté
comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales.
Puede simultanearse la deducción por alquiler con la posible deducción por las
cantidades
depositadas
en
cuenta
vivienda
y
las
cantidades
satisfechas
directamente al promotor de las viviendas en construcción.
3.2. Régimen aplicable a partir de 1 de Enero de 2011
Desde 1 de Enero de 2011: se modifican las cuantías anteriores tal como sigue: Los
contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán
deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el
alquiler de su vivienda habitual. La base máxima de esta deducción será de:

cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040
euros anuales.

cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros
anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia
entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

DEDUCCIONES AUTONOMICAS (CATALUÑA)
1. Por inversión en vivienda habitual.
Con efectos a partir del 1-1-2010 se modifican los porcentajes de deducción por
inversión en vivienda habitual que pasan a ser los siguientes:
a) Con carácter general, el 6%, excepto para los contribuyentes que cumplan
alguna de las siguientes condiciones, en cuyo caso el porcentaje es del 9%:
- Tener 32 años o menos en la fecha de devengo del impuesto, siempre que su
base imponible total, menos el mínimo personal y familiar, no sea superior a
30.000 euros. En el caso de tributación conjunta, este límite se computa de manera
individual para cada uno de los contribuyentes que tenga derecho a la deducción
por haber realizado inversiones en la vivienda habitual durante el ejercicio.
- Haber estado en el paro durante 183 días o más durante el ejercicio.
- Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65%.
- Formar parte de una unidad familiar que incluya por lo menos un hijo en la fecha
de devengo del impuesto.
b) Si se trata de obras de adecuación de la vivienda habitual por personas con
discapacidad, el 12%.
No obstante, los contribuyentes que, habiendo adquirido su vivienda habitual antes
del 20-1-2006, tengan derecho a la deducción por adquisición de vivienda, pero les
resulte menos favorable el régimen actual que el vigente hasta 31-12-2006 como
consecuencia de la supresión de los porcentajes de deducción incrementados por la
utilización de financiación ajena, tienen derecho a la compensación fiscal, aplicando
para su cálculo los porcentajes de deducción vigentes a 31-12-2006.
2.
Por rehabilitación de la vivienda habitual
Por rehabilitación de vivienda habitual: sin perjuicio de la aplicación del tramo
autonómico de la deducción por inversión en la vivienda habitual, se establece una
deducción del 1,5% de las cantidades satisfechas en el período impositivo por la
rehabilitación de la vivienda que constituya o deba constituir la vivienda habitual
del contribuyente. La base máxima de la deducción se establece en el importe
aprobado por la LIRPF como base máxima de la deducción por inversión en la
vivienda.
3. Por alquiler de la vivienda habitual.
Cuantías y requisitos para la aplicación de la deducción:
- El 10 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo en concepto
de alquiler de la vivienda habitual, con el límite máximo de 300 euros anuales (en
tributación individual) o 600 en tributación conjunta, siempre que se cumplan los
siguientes requisitos:
a)
Que el contribuyente se halle en alguna de las situaciones siguientes:
- Tener 32 o menos años de edad a la fecha de devengo del impuesto.
- Haber estado en paro durante 183 días o más durante el ejercicio.
- Tener un grado de discapacidad igual o superior al 65 por 100.
- Ser viudo o viuda y tener 65 años o más.
b) Que la suma de las bases imponibles general y del ahorro del contribuyente
menos el mínimo personal y familiar, no supere 20.000 euros anuales en
tributación individual (o 30.000 si es conjunta).
c) Que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 por 100
de los rendimientos netos del contribuyente.
IVA.- TRIBUTACION OPERACIONES INMOBILIARIAS
La ley del IVA establece que están sujetas y no exentas del IVA las entregas de
terrenos edificables, así como las primeras entregas de edificaciones, y las entregas
de edificaciones para su rehabilitación y para su demolición.
A sensu contrario están sujetas pero exentas del IVA las entregas de terrenos no
edificables, y las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.
Sin embargo la ley del IVA establece la posibilidad, sólo para determinados sujetos
pasivos, de renunciar a la exención del iva de dichas operaciones inmobiliarias,
siendo ello posible cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el
ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la
deducción total del iva soportado por las adquisiciones de los inmuebles.
La renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o
simultáneo a la entrega de los bienes.
Cuando ello se produce y la operación queda finalmente sujeta a IVA, por haber
renunciado a la exención, dicho acto queda sometido al gravámen de AJD al 1’5%.
Por otro lado, cuando no hay renuncia a la exención del IVA, el acto queda sujeto al
ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, a un tipo del 8% en
Cataluña.
Cuadro-resumen de la tributación a efectos de IVA de las principales
operaciones inmobiliarias.
1.
ENTREGAS DE TERRENOS Y EDIFICACIONES
1.1. ENTREGAS DE TERRENOS
• Edificables ……………………………………………………………. .....No exentas
Excepción: Juntas de compensación ………………………………….…..Exentas
• No edificables ……………………………………………………………. Exentas
Excepciones:
- urbanizados o en curso efectuadas por el urbanizador. ……………………No exentas
- con edificaciones en curso o terminadas cuyas entregas no estén exentas…No
exentas
1.2. ENTREGAS DE EDIFICACIONES
• Primera entrega
(Efectuada por el promotor antes de su utilización superior a dos años) .. No
exentas
• Segundas y ulteriores entregas ………………………………………… Exentas
Excepciones:
- efectuadas por empresas leasing ……………………………………….. No exentas
- para rehabilitación ………………………………………………………. No exentas
- para demolición …………………………………………………………. No exentas
2. ARRENDAMIENTOS
2.1. DE TERRENOS
• Para explotaciones agrícolas………………………………………………. Exentos
• Para aparcamiento, almacén, exposiciones, publicidad o instalación de
elementos de las actividades empresariales …………………………………………….….No
exentos
• Con opción de compra cuando la entrega esté gravada..………………….No exentos
2.2 DE EDIFICACIONES
• Viviendas ……………………………………………..…………………….Exentos
• Asimiladas a viviendas ……………………………………………………No exentos
• Subarrendadas ……………………………………………………………..No exentas
• Con opción de compra cuando la entrega de la vivienda esté gravada ……No
exentos
A continuación veremos determinadas especialidades en cuanto a la
aplicación del Tipo de Iva aplicable:
A.- Servicios de renovación y reparación de viviendas
En el período comprendido entre 14-4-2010 y 31-12-2012, tributan al tipo reducido
del 8% las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de
los mismos en las que se cumplan los siguientes requisitos:
- que se refieran a viviendas utilizadas por personas físicas que no actúen como
empresarios o profesionales o que se presten a comunidades de propietarios;
- que la construcción o rehabilitación de la vivienda a la que se refieren las obras
haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas. Debe
entenderse que se haya usado también al menos durante dos años antes del inicio
de las obras de albañilería;
- que la persona que realice las obras no aporte materiales o, si los aporta, que su
coste no exceda del 33% de la base imponible de la operación (hasta el 14-4-2010,
dicho límite de coste no podía exceder del 20%).
B.- Arrendamientos con opción de compra de edificios destinados a
viviendas
Se aplica el tipo reducido del 8% a los arrendamientos con opción de compra de
edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las
plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que
se arrienden conjuntamente.
La tributación reducida de tales arrendamientos es de aplicación a las rentas
correspondientes a los contratos que resulten exigibles desde el 28-10-2009,
siempre que no se haya ejercitado la opción de compra.
Esta tributación se justifica porque los mencionados arrendamientos desembocan
normalmente en la adquisición de la vivienda y es razonable que toda la operación,
de principio a fin (arrendamiento y compra), tribute al mismo tipo impositivo.
C. Construcción de viviendas
Tributan al tipo reducido las ejecuciones de obra, con o sin aportación de
materiales, que tengan por objeto:
a) La construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas,
destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anexos, garajes,
instalaciones y servicios complementarios situados en ellas, que sean consecuencia
de contratos formalizados directamente entre el promotor y el contratista.
El promotor es quien construye (promotor-constructor) o encarga la construcción
del edificio y el tipo reducido se aplica con independencia de que el promotor
concierte la total construcción con un solo contratista o con varios.
Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que, al
menos, el 50% de la superficie construida se destine a dicha utilización. (Tributa al
tipo general una ejecución de obra que comprende 416 m2 de garaje, 832 m2 de
locales comerciales y 600 m2 de vivienda.
La concurrencia de los requisitos mencionados puede ser probada por cualquiera de
los medios de prueba admitidos en derecho.
Las obras realizadas con posterioridad a la terminación de la vivienda tributan al
tipo general del 18% salvo los servicios de albañilería, etc ya vistos). Ejemplos: