CONTENIDO DE LA SESION № 09 EL REGISTRO DE PROPIEDAD

Derecho Registral
Jorge Novoa Miranda
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CONTENIDO DE LA SESION № 09
EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE
1.- Antecedentes
Si respecto de los bienes muebles la publicidad y la seguridad del tráfico se
cumple mediante la institución de la posesión, ésta es insuficiente en el caso de
bienes inmuebles.
En materia de transacciones mobiliarias es suficiente la manifestación del
poder de hecho, la potestad exterior sobre la cosa como manifestación de un
derecho real. La posesión basta para legitimar a su autor, de suerte que es la
forma reveladora de los derechos reales. No sucede igual con los bienes en los
que la posesión no tiene la misma importancia, porque su ejercicio,
exteriormente, no representa más que una mínima parte de la potestad de
hecho que se puede adquirir sobre el predio.
De ahí la necesidad de crear formas especiales por las cuales pueda ser
percibido por los sentidos. Dichas formas son constitutivas del Derecho: quien
se aprovecha de ellas puede ser considerado, por cualquier tercero de buena
fe, como titular verdadero del Derecho.
La seguridad de las adquisiciones y transmisiones de inmuebles precisa de una
forma especial que recoja con carácter público los actos referentes a derechos
reales sobre fincas, de tal forma que brinde seguridad a quien desea adquirir
un inmueble o prestar con garantía del mismo, hasta el punto de que le lleve a
la convicción de que sólo puede perjudicarle lo que dicha forma revela o
manifiesta.
El organismo que responde las necesidades descritas en materia de publicidad
inmobiliaria, es el Registro de la Propiedad, único medio eficaz que acredita la
preexistencia del derecho y lo hace realmente público.
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Derecho Registral
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Distintas denominaciones se han dado a la institución del Registro de la
Propiedad: a manera de ejemplo, Registro Inmobiliario, Registro de derechos
inmobiliarios, Registro predial, Registro de los derechos reales, Registro
Jurídico real; y en Colombia, Registro de Instrumentos Públicos. Cualquiera
que sea la denominación escogida es el órgano de actuación de la publicidad
registral, instrumento necesario para la representación documental de las
relaciones jurídico-reales inmobiliarias.
El Registro inmobiliario es un medio técnico destinado a cubrir necesidades del
tráfico que interesan a la sociedad, constituído como organismo de la
administración pública para atender intereses particulares, pero que cumplen
también una función de interés público.
2.- Constitución y Organización
Conforme a lo dispuesto en el inciso c) del artículo 2 de la Ley N° 26366 que
crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos, el
Registro de Propiedad Inmueble comprende los siguientes registros:
Registro de Predios;
Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos;
Registro de Derechos Mineros.
Registro de Predios.- Ha sido creado por Ley N° 27755 y unifica al Registro
de Propiedad Inmueble propiamente dicho, el Registro Predial Urbano y la
Sección Especial de Predios Rurales. Su ámbito es nacional.
El Registro de Predios, es el registro jurídico integrante del Registro de
Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen
sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas
administrativas y demás normas especiales respecto de predios urbanos y
rurales.
Son aplicables al Registro de Predios los principios registrales contenidos en el
Código Civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos.
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El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales
provenientes de los registros que le dan origen así como por los asientos que
en él se extiendan, organizadas mediante un sistema automático de
procesamiento de datos.
Por cada predio se abrirá una partida Registral en la cual se extenderán todas
las inscripciones que a éste correspondan.
Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los
asientos registrales se extenderán uno a continuación de otros asignándoles
una numeración correlativa, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro.
3.- Actos Inscribibles
De acuerdo a lo que dispone el artículo 2019 del Código Civil, son inscribibles
en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opción
3. Los Pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales
dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6. Los contratos de arrendamiento
7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8. las sentencias y otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a
actos o contratos inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles
sobre inmuebles.
4.- Finalidad
Consultada la doctrina internacional, los fines perseguidos por el Registro de la
Propiedad Inmueble son la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles,
la seguridad del tráfico inmobiliario, el fomento de crédito territorial, la
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movilización de la propiedad inmobiliaria y otros fines secundarios entre los que
merecen especial mención los fines informativos y estadísticos acerca de la
circulación de la riqueza raíz y los fines fiscales y tributarios.
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