Diapositiva 1

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Propiedad rc
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Horizontal
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Posibles trabajos en Consorcios
•Proyectar,
Dirigir y/o construir un Edificio de P.H.
•Informe técnico y Certificacion Ley 257
•Disposición 411 GCBA – Edificio Seguro
•Plan de evacuación – Ley 1346
•Informes técnicos, Peritajes, Asesorías
•Obras en partes privativas
•Obras en partes comunes
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IMPORTANTE
Se deberá tramitar ante el GCBA antes del inicio de la
obra el correspondiente
AVISO de obra o PERMISO DE OBRA
Propiedad Horizontal
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Es el derecho real de propiedad que se ejerce sobre un inmueble
propio.
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Varios propietarios en común de una misma
Cosa.
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Facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que
se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un
edificio
Adquisición del derecho de Propiedad Horizontal
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Propiedad horizontal
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Compra-venta
Donación
Sucesión
Prescripción
Extinción del derecho de Propiedad Horizontal
Vetustez
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Expropiación
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En caso de destrucción total o parcial de más de
2/3 partes del valor, cualquier propietario
puede pedir la venta del terreno y materiales
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Destrucción
Confusión
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La mayoría que represente más de la mitad del
valor podrá resolver la demolición y venta del
terreno y materiales –
Una misma persona es la propietaria exclusiva de
todas las UF del Consorcio.
Son susceptibles de expropiación los inmuebles
sometidos al régimen de prop. horizontal - Art.
5 Ley 21.499
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El derecho de la Propiedad Horizontal se
determina en la UNIDAD FUNCIONAL
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Propiedad Horizontal
Los distintos pisos de
un edificio
o distintos
departamentos de un
mismo piso
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o departamentos de
un edificio de una
sola planta
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Unidades independientes
con salida a la vía pública
directamente o por un
pasaje común
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Cosas y partes propias y
Comunes
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P. Propias
Unidad
Funcional
DERECHO
EXCLUSIVO sobre
ciertas cosas
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
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P. Comunes
Indispensables
Unidad
Complementaria
DERECHO
COMÚN sobre
cosas
accesorias de
la principal


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Salida directa o indirecta a la vía
pública.
Autonomía funcional
Por ej: depto, Local, Oficina
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

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Accesoria a UF
Por ej: Cochera / Baulera
Terreno, cimientos, muros maestros,
techos, patios, vestíbulos comunes,
escaleras, puertas de entrada,
jardines, muros divisorios de las UF
Servicios centrales
Estructura
Portería, Depósitos
Ascensores y todos los artefactos o
instalaciones existentes para
servicios de beneficio común.
Cosas y Partes Privadas y Comunes
Unidad
Funcional
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Cosas o partes
comunes
Unidad
Funcional
Figuras de
la propiedad horizontal
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El Consorcio
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El Administrador
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C El Consejo de Propietarios
Propietario
Propietario
Propietario de su unidad funcional y/o complementaria
y de las partes comunes
Puede ser persona Física o Jurídica
Derechos
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Obligaciones
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• Ejercer el dominio sobre su
UF
• Utilizar las partes comunes
de conforme a su uso
• Expresar sus opiniones en la
Asamblea
• Recurrir a la Justicia
• Elegir el Administrador
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• Conservar y reparar su UF
• Abonar las expensas
• No construir sin permiso del
Consorcio
• No realizar ruidos molestos
• Respetar al Reglamento
El Consorcio
Conjunto de Propietarios de las unidades funcionales Persona
Jurídica con domicilio en el inmueble
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…gastos de conservación y reparación de
cada unidad
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Deber de conservar y
mantener
Código de Edif- Art. 6.3.1.1…obligación de
conservar y mantener una obra o cualquiera de
sus partes…
Código Civil y Comercial….. Caída de
materiales, daño a terceros
El propietario y El Consorcio están obligados a conservar diferentes
partes de un mismo Edificio:
Consorcio:
Obligado a conservar y reparar
las partes comunes
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Ley 257
Es responsable del
mantenimiento de
fachadas
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Propietario:
Obligado a conservar y reparar
su unidad funcional.
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Conservación de
Ascensores
Es responsable del
mantenimiento y de
impedir su uso
cuando no ofrezca
las garantías de
seguridad.
El Administrador
Representante legal del CONSORCIO – Mandatario
No es empleado del Consorcio
Puede ser Persona Física o Jurídica
•Derechos
•
•
•
•
•
•
•
•
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•Obligaciones
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Administrar los fondos
Determinar el valor de las
expensas
Exigir el pago de las expensas
Cobrar Honorarios por su gestión
Elegir y despedir al personal del
Consorcio
Contratar o remover a los services
Actuar como mandatario
Renunciar
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•
•
•
•
•
•
•
Rendir cuentas de su gestión
Conservar y reparar las partes
comunes
Asegurar al edificio contra
Incendio
Pagar sueldos, cargas sociales,
seguro, proveedores, abonos,
reparaciones.
Cumplir con las leyes laborales y
las normativas del GCBA (por ej:
Ley 257 – Registro P. de Adm.)
Convocar a Asambleas
Hacer respetar la Ley y el
reglamento
El Consejo de Propietarios
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Su función se regula por el Reglamento y/o Asambleas
Generalmente grupo de 5 a 7 Copropietarios,
hacen contralor de la gestión del Administrador
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Reglamento de Copropiedad
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Su función es normar y regular la vida en el Consorcio
Ningún artículo puede ser contrario a al Ccyc
Asambleas
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Ordinarias
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Extraordinarias
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Las decisiones tomadas en las Asambleas para ser validas requieren de
MAYORIAS, establecidas en el CCyC y en el Reglamento de Copropiedad
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MAYORIA DE 2/3 PARTES DEL TOTAL
DEL EDIFICIO = 66 %
MAYORIA DEL 50% DEL TOTAL DEL
EDIFICIO
UNANIMIDAD = 100 %
MAYORIA DE LOS COPROPIETARIOS
PRESENTES EN LA ASAMBLEA
Cada Reglamento puede establecer sus Mayorías
Son los gastos efectuados por el Consorcio:
Administración, seguros, personal, impuestos, servicios
públicos, mantenimiento, reparaciones, mejoras, etc.
Los propietarios
están obligados
a abonarlas
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Expensas
La obligación de pago le sigue
siempre al dominio de la Unidad
Fijas o
Variables
garantía
Obras en los Consorcios
En PARTES PRIVATIVAS
Cada propietario puede, sin necesidad del
consentimiento de los demás, efectuar
reparaciones y/o mejoras dentro de su
unidad, estando expresamente prohibido:
Toda obra que pueda afectar la seguridad del
edificio o los servicios comunes.
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Cambiar el frente y/o pintar con color distinto al
conjunto.
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Usos contrarios a los previstos en el reglamento.
El propietario del último piso no puede elevar
nuevos pisos
El propietario de la planta baja o subsuelo no
puede hacer excavaciones y sótanos.
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Obras en los Consorcios
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En PARTES PRIVATIVAS que
afecten PARTES COMUNES
Toda obra que afecte el inmueble común no
puede realizarse sin la autorización de
todos los propietarios (UNANIMIDAD).
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Necesitan autorización, por ejemplo:
Cerrar patios, jardines, balcones, terrazas y/o
azoteas.
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Colocar toldos en balcones y/o terrazas
Cambiar la puerta de entrada a la unidad.
Cambiar ventanas y/o persianas.
Toda innovación y/o modificación que pueda afectar
la seguridad del edificio.
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Obras en los Consorcios
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En PARTES COMUNES
El Reglamento establece la Mayoría requerida
para aprobarla:
Por ejemplo:
UNANIMIDAD – Cambiar la forma externa del
frente.
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UNANIMIDAD – Elevar nuevos pisos o excavar
subsuelos o sótanos.
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MAYORIA DE LOS PRESENTES - Cambiar de
color paredes pasillos y puertas.
MAYORIA DE LO PRESENTES - Cambiar piso de
hall y/o pasillos por reparaciones.
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Personal laboral del Consorcio
permanente
Encargado del
edificio
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Diseño del edificio
No permanente
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vivienda del Encargado, salas auxiliares para los ayudantes, recintos de
residuos, depósitos para material de limpieza y lámparas, etc.
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Es considerada Superficie común, es responsabilidad del Consorcio su
mantenimiento.
No puede cambiarse el destino sin autorización de la Asamblea.
En terrenos de hasta 12 metros de ancho, se admitirá una
tolerancia de 2 metros en el retiro respecto de la L.F.I., con el fin de
cumplir con la exigencia de Vivienda del Encargado.
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2
2
2
Línea Oficial
Altura
Máxima
4
Sala Maq, Viv Encarg
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3
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Construcción
Para Tipología Entre Medianeras
4
4 mts
3 mts
Línea Frente Interno
Plano
Limite
Detalle
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Unidad Funcional
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Partes comunes
Planos de Mensura y div. en P.H.
SEGURO OBLIGATORIO art. 2071 CCyCN
Unidades
Construidas
TITULAR DEL
DOMINIO
CONTRATO
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Unidades
Proyectadas
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SEGURO
ADQUIRIENTE
Riesgo del fracaso de la operación
Comprende el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o,
en su caso
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del
dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente
con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el
enajenante.