contratos modales sucesivos celebrados por entidades públicas con

JUEZ NO PUEDE RECHAZAR LIMINARMENTE LA TERCERÍA UTILIZANDO
ARGUMENTOS QUE DEBEN SER MATERIA DE PRUEBA
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE AYACUCHO
SALA CIVIL
Expediente
Demandante
Demandado
Materia
: 007-2013-0-0501-SP-CI-01
: Aguilar Oré, Marcelina Claudia.
: Aguilar Castillo, Lucio.
: Tercería.
AUTO DE VISTA
Resolución número 04
Ayacucho, seis de marzo de dos mil trece.
AUTOS Y VISTOS: el recurso de apelación de folios
treinta y dos y siguiente, interpuesto por don Marcelina Claudia Aguilar Oré; teniendo
en consideración que:
I.- OBJETO:
Es objeto de pronunciamiento el recurso de apelación de folios treinta y dos y siguiente
interpuesto por Marcelina Claudia Aguilar Oré contra la resolución número uno de
fecha veinticuatro de julio del dos mil doce; que resuelve declarar improcedente la
demanda de tercería de propiedad interpuesta por Marcelina Claudia Aguilar Oré
contra Lucio Aguilar Castillo y otros;
II.- ARGUMENTOS DEL RECURSO:
La demandante Marcelina Claudia Aguilar Oré, en su recurso argumenta lo siguiente:
 Que, el juzgador argumenta que el predio materia de hipoteca ha sido transferido
mediante documento privado, sin embargo dicha afirmación no es cierta por
cuanto conforme a la escritura pública anexada, la misma es un documento
público, es decir la compra venta se ha efectuado ante notario público, por lo que
si bien es cierto no se ha inscrito oportunamente en los registros públicos, ello
fue por ignorancia.
 Que, el articulo 533° del Código Procesal Civil1 al establecer los fundamentos
que legitiman la interposición de las demandas de tercería de propiedad, señala
que las mismas solo pueden fundarse en la propiedad de los bienes afectados
por medida cautelar o para ejecución; asimismo el articulo 535°2 del mismo
cuerpo normativo establece como requisito sine qua non que el derecho de
propiedad se prueba con documento publico o privado de fecha cierta,
consecuentemente la acción de tercería busca proteger la propiedad del tercero
cuyo bien se encuentra afectado sin que le corresponda o se encuentre obligado
a ello.
III.- CONSIDERANDO:
3.1.
Que, la finalidad de la Tercería según lo previsto por el artículo 533° del
Código Procesal Civil, es evitar la ejecución de un bien, mediante remate o
adjudicación; en este sentido, el artículo 534° del acotado Código Procesal
Civil3 prevé que la oportunidad para interponer la tercería de propiedad, es en
cualquier momento antes de que se inicie el remate del bien.
3.2.
3.3.
3.4.
Que, la tercería de propiedad es una pretensión propia del tercero interesado,
por lo que la misma no constituye una petición dentro del proceso, en dicho
sentido, corresponde que el juez de la causa califique la demanda y verifique
si se ha cumplido con la oportunidad prevista en el articulo 534° de la norma
acotada, así como establecer si se cumple o no con los requisitos especiales
de admisibilidad previstos en la norma.
Que, la resolución materia de grado al declarar improcedente la demanda,
contiene fundamentos de fondo, argumento que resulta prematuro para la
etapa procesal de calificación de la demanda; en dicho sentido, aspecto como
los expuestos en el fundamento cuarto de la apelada, “(…) y teniendo en
cuenta que la tercería de propiedad procede cuando el derecho del tercerista
se encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación, y no enmarcándose
el presente caso de dentro de los alcances del articulo 533° del Código
Procesal Civil, la demanda interpuesta deviene en improcedente, por la
imposibilidad jurídica del petitorio (…)”, solo pueden exponerse de manera
contundente al emitirse la sentencia correspondiente, es decir luego de tener
a la vista todos los medios probatorios necesarios que la partes ofrezcan y las
que el juez estime conveniente.
Que, en ese orden de ideas, se advierte que la resolución materia de grado al
declarar improcedente la demanda, sustentan en argumentos de fondo,
estaría vulnerando el derecho del apelante, ello en la medida que la finalidad
de la etapa de calificación es verificar los requisitos de admisibilidad y no así
establecer la prevalencia o preferencia de derecho de propiedad alguno;
siendo ello así y por lo antes expuesto se debe amparar el recurso de
apelación.
IV.- PARTE DECISORIA:
Por las consideraciones expuestas DECLARARON NULA la resolución número
uno de fecha veinticuatro de julio del dos mil doce obrante a folios veinte; que
resuelve declarar IMPROCEDENTE la demanda de tercería de propiedad
interpuesta por Marcelina Claudia Aguilar Oré contra Lucio Aguilar Castillo y
otros. Y ORDENARON al A-quo, emita nueva resolución atendiendo a los
considerandos esbozados en la presente resolución. Notifíquese y los
devolvieron.S.S.
ARCE VILLAR.-
RIVEROS CARPIO.-
BONILLA FRIAS.-
COMENTARIO
La Sala de apelación declara nulo el auto que declaró improcedente una demanda de
tercería de propiedad, tras advertir que sus considerandos incluían argumentos de
fondo, al colegirse que el título sobre el que basa su derecho de propiedad fue inscrito
de forma posterior a la hipoteca cuestionada. Según el a quo, la demanda contenía un
petitorio jurídicamente imposible.
Nosotros consideramos que por regla general el fase de calificación debe restringirse a
analizarse los presupuestos procesales y condiciones de la acción, no es un etapa en
la que el juez pueda adelantar opinión sobre el mérito; por lo tanto la línea de
razonamiento del juez ad quem es constitucionalmente admisible, pues tras un análisis
inaudita altera pars no puede definirse si el actor tiene o no derecho a su favor el
derecho invocado.
Sin embargo, para el caso de la tercería de propiedad se añaden algunos criterios de
control adicionales, pues el demandante debe adjuntar un documento de fecha cierta y
para el caso de garantías reales como la hipoteca, adicionalmente aquel título debe
ser anterior a la inscripción del contrato que contiene la garantía.
En ese contexto, la posición del juez a quo, no es extraña en la jurisprudencia y ha
sido recogida en casaciones (Cas. Nº 3356-2008-La Libertad) y plenos jurisdicciones
civiles (Arequipa y Trujillo en el 2008), por el cual la tercería contra garantías reales
encierran un petitorio jurídicamente imposible. De esta manera si el documento de
fecha cierta adjuntado en la demanda fuera inscrito con posterioridad al asiento
originado por la hipoteca, carecería de oponibilidad y la su pretensión no tendría éxito;
efecto que los jueces han asociado con el petitorio imposible, criterio que fue asumido
con anterioridad a las modificaciones que introdujo el Decreto Legislativo Nº 1069.
Sin embargo, nosotros discrepamos con la calificación de petitorio imposible, puesto
que la pretensión de tercería (que incluye perse una pretensión reivindicatoria o de
mejor derecho) sí es admitida por el ordenamiento bajo el cumplimiento de ciertas
exigencias probatorias, que de no cumplirse generarán la desestimatoria de la
demanda. Sin embargo, la pregunta clave sería descubrir si el segundo párrafo del
artículo 533 del CPC regula finalmente una situación de improcedencia. A nuestro
criterio, pese a que el precepto introduce el término “fundarse”, lo que llevaría a pensar
que se trata de un presupuesto de fondo, el contenido residual de dicho párrafo en
cuanto a que extiende la tercería contra garantía reales solo un supuesto concreto
(que el título acompañado sea anterior al gravamen inscrito) nos lleva a concluir que
dicho control puede evaluarse en al calificación, y por lo tanto si encerraría una causal
de procedencia observable por el juez. Se trataría de un requisito expreso por la
naturaleza de la pretensión no asimilable a las improcedencias reguladas en el artículo
427 del CPC.
Finalmente, concordamos con Lama More1 en cuanto la citada cobertura a favor del
tercerista debe mantenerse, pues existen en la práctica dos casos en que aquél si
puede alegar que su título de propiedad es anterior a la hipoteca, como son: i) frente al
caso de duplicidad de partidas registrales y ii) la nulidad o ineficacia del acto jurídico
de transferencia de propiedad a favor de quien constituyó la hipoteca y la cancelación
del asiento de propiedad.
1
Véase: LAMA MORE, Héctor. “Análisis del nuevo texto del artículo 533 del CPC y la tercería de
propiedad contra hipotecas”. En: Diálogo con la jurisprudencia Nº 125, Gaceta Jurídica, 2009; pp. 179184.
NUEVO PROPIETARIO DEL BIEN SUSTITUYE AL ARRENDADOR SIN PERJUICIO
DE PODER SOLICITAR LA CONCLUSIÓN DEL CONTRATO Y LA RESTITUCIÓN
EXP. Nº 00008-2013
TRIGÉSIMO PRIMER JUZGADO CIVIL DE LIMA
Demandante: Amelia Dionisia Garriazo Atahua
Demandada: Luis Arturo Rojas Quintana
Materia: Desalojo
Fecha: 15 de abril de 2013
SENTENCIA DE VISTA
Resolución Nro. Cuatro
Lima, quince de abril del dos mil trece.VISTOS: y CONSIDERANDO: PRIMERO: Viene en grado
de apelación: a) la resolución número ocho, de fecha diecinueve de octubre del dos mil
once, que declara infundada la nulidad deducida por el demandado; y b) la sentencia
de fojas 141, de fecha 14 de septiembre del 2012, mediante el cual, entre otros, se
declaró fundada la demanda; SEGUNDO: En cuanto a la apelación de la resolución
número ocho, el recurrente con su escrito de fojas 86, manifiesta principalmente que
no se ha considerado que en el presente caso el petitorio es desalojo por vencimiento
de contrato, lo que no aparece en el acta de conciliación extrajudicial presentada por el
demandante, donde no se señala que cual es la causal de desalojo; TERCERO.
Conforme se advierte de la demanda de fojas 19, Amelia Dionisia Garriazo Atahua
interpone demanda de desalojo por vencimiento de contrato, manifestando
principalmente que tuvo contrato verbal con el demandado que se inició luego de
haber obtenido la titularidad, como propietaria, del tercer piso –azotea- en diciembre
del 2009. Asimismo, conforme al Acta de Conciliación Extrajudicial de fojas 9, se ha
fijado como descripción de la controversia la restitución del inmueble, segunda
habitación simple ubicada en el tercer piso de prolongación Huanuco Nro. 1234, del
Distrito de La Victoria. Igualmente la demandante ha adjuntado a fojas 10 la solicitud
de conciliación extrajudicial, en cuyo punto quinto refiere el domicilio real de la
recurrente es arrendado y ya no existe la posibilidad de hacer continuo el
arrendamiento por diferentes motivos. CUARTO. En tal sentido, queda claro que la
controversia descrita en el Acta de Conciliación Extrajudicial es una de restitución del
inmueble en litis, el cual también es posible solicitarlo en el desalojo por vencimiento
de contrato; más aún si el demandado ha tomado conocimiento de la solicitud de
conciliación extrajudicial, donde se indica la razón por la cual se pide la restitución del
predio, esto es, porque la solicitante ya no desea continuar con el arrendamiento. En
tal sentido, habiéndose descrito correctamente la controversia, el acta de conciliación
extrajudicial cumple con los requisitos establecidos en el artículo 16º de la Ley de la
materia1. Además, y sin perjuicio de lo expuesto, debemos precisar que uno de los
principios que morigeran las nulidades es el principio de trascendencia –regulado en el
artículo 174º del Código Procesal Civil2- según el cual la nulidad de actos procesales
solo se declara si a través de ellas se ha afectado el debido proceso o el derecho de
defensa del peticionante, mas no cuando se reclama el cumplimiento de formalidades
que no causan estado de indefensión. Por las razones expuestas debe confirmarse la
resolución apelada. QUINTO. En cuanto a la apelación de la sentencia, el recurrente,
en su escrito de apelación de fojas 151, principalmente refiere que los medios
probatorios ofrecidos por la demandante, no acreditan ninguna relación contractual
con el demandado; el recurrente no celebró un contrato de arrendamiento con la
demandante, por tanto es un ocupante precario. SEXTO. Conforme se advierte de la
sentencia apelada, éste concluye que el derecho de restitución del inmueble en litis
emana del contrato de arrendamiento habido entre el anterior propietario y el
demandado, y continuado por la demandante. Sobre este aspecto el ahora recurrente
demandado, refiere que no se ha acreditado la relación contractual habida entre las
partes, por lo que, a decir del recurrente, tendría la condición de ocupante precario.
SÉTIMO. Sobre el particular, debemos precisar que el artículo 1708º3 regula las
consecuencias de la enajenación del un bien arrendado, específicamente el inciso 2º
establece que si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por
concluido. Excepcionalmente el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento,
si asumió dicha obligación. Para el caso de autos, conforme aparece del testimonio de
escritura pública de fojas 15, la demandante Amelia Dionisia Garriazo Atahua adquiere
de Hilda Laura Varilla Ríos el inmueble denominado azotea (3er. Piso), ubicado con
ingreso por el pasaje común Nro. 1234, del Jr. Prolongación Huanuco Nro. 1234, La
Victoria. De ello se verifica que la propietaria originaria del predio fue Hilda Laura
Varilla Ríos, con quien el demandado Luis Arturo Rojas Quintana ha celebrado un
contrato de arrendamiento conforme lo ha manifestado el propio demandado en su
escrito de nulidad de fojas 55, expresión que tiene valor probatorio, al ser declaración
asimilada, de acuerdo a lo regulado por el artículo 221º del Código Procesal Civil4;
situación que también se acredita con la carta notarial fojas 23, cursada por la anterior
propietaria al ahora demandado, donde le requiere que desocupe el inmueble al
haberse vencido el contrato de arrendamiento; ello también se corrobora con los
recibos de renta obrantes a fojas 26. De lo anteriormente expuesto queda acreditado
que el demandado venía ocupando el predio en litis en calidad de arrendatario; sin que
haya demostrado lo contrario, más aún si tiene su condición de rebelde en el presente
proceso. Ahora bien, al haber la demandante adquirido la cualidad de nueva
propietaria del predio, en aplicación de lo regulado por el artículo 1700º5 del Código
Civil le asiste el derecho a la restitución del predio al haberse puesto fin al contrato de
arrendamiento de duración indeterminada de manera judicial, en virtud de lo regulado
por el artículo 1703º del citado Código6; por las razones expuestas, se resuelve
CONFIRMAR el auto apelado número ocho, de fecha 19 de octubre del 2012, que
resuelve declarar infundada la nulidad formulada por el demandado; CONFIRMAR la
sentencia apelada de fojas 141, de fecha 14 de septiembre del 2012, mediante el cual,
entre otros, se declara FUNDADA la demanda de desalojo por vencimiento de
contrato, interpuesta por Amelia Dionisia Garriazo Atahua contra Luis Arturo Rojas
Quintana, con lo demás que contiene.-
COMENTARIO
En la presente resolución se concluye que el nuevo adquirente del bien arrendado
sustituye al arrendador y como tal puede declarar el vencimiento del contrato, sin que
ello implique declarar precario al poseedor. Asimismo, se descarta que los
cuestionamientos al acta de conciliación por falta de acuerdo puedan alegarse
durante el trámite de segundo grado por un criterio de oportunidad.
Uno de los principales cuestionamientos giró alrededor de que el acta emitida por el
Centro de Conciliación no contemplaba la causa por la cual se exigía la restitución del
bien; esa carencia invalidaría el proceso y la demanda debió ser rechazada. A nuestro
criterio, pretensión de restitución del bien debió expresar una causa petendi (por
conclusión, resolución o vencimiento del contrato) y por tal motivo el juez a quo tras la
calificación debió devolver el acta (art. 16-A de la Ley de Conciliación); pero
coincidimos que no habiéndose observado esta omisión se ha producido la
convalidación del acta, y por tal motivo no procede declarar la nulidad peticionada.
El apelante por otro lado sostiene que con el demandante no suscribió ningún
arrendamiento y por lo tanto, este último no puede dar por vencido un contrato del cual
no es parte, y afirma más bien tiene la calidad de precario respecto del nuevo
propietario. Este argumento no es inocuo, puesto que aparte de atacar la pretensión,
generaría (de considerarse precario) la incompetencia del juez a quo (paz letrado),
puesto que el desalojo por ocupación precaria solo es conocida por el juez
especializado en primera instancia.
Si el nuevo adquirente decide continuar el arrendamiento, el propio artículo 1708 del
Código Civil habilita la figura de la sustitución para que aquel reemplace al arrendador
en todos sus derechos y obligaciones (incluso cuando el arrendamiento no estuviese
inscrito); por lo tanto, no tiene asidero el argumento por el cual no existe conexión
entre el demandante (adquirente) y el poseedor, y por el contrario si se encuentra
legitimado para solicitar el vencimiento de contrato una vez producido.
Para los órganos jurisdiccionales el pedido de vencimiento del arrendamiento es
acogido como un pedido de conclusión (art. 1703 del CC) ya que el contrato había
devenido en indeterminado; sin embargo, este escenario a la luz del Cuarto Pleno
Casatorio podría ser interpretado como un supuesto de precariedad si tomamos en
cuenta que existe previamente un notificación de vencimiento cursada por el anterior
propietario.