La obra nueva
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6 La obra nueva • ¿Qué es la declaración de obra nueva? • ¿Es obligatoria la declaración de obra nueva? • ¿Cuántas clases de declaraciones de obra nueva existen? • ¿Cómo se hace la declaración de obra nueva en suelo urbano? • ¿Cómo se hace la declaración de obra nueva en suelo rústico? • ¿A qué obras se aplica la nueva Ley de Ordenación de la Edificación? • ¿Qué ocurre si se rechaza la obra? • ¿Qué responsabilidades determina? LOS CONSEJOS DEL NOTARIO L A obra nueva es un acto por el cual ¿Es obligatoria la declaración de obra nueva? En principio, no es obligatoria, pero sí muy recomendable, ya que se coordina la realidad jurídica, física y registral respecto de la descripción de una finca. Además, cuando compramos un piso, nos interesará que su descripción, superficie y demás datos físico, consten en el Regis- tro de la Propiedad, lo que nos dará una idea más exacta de lo que estamos comprando y puede evitar conflictos. Los bancos, a la hora de conceder prestamos con garantía hipotecaria, suelen exigir que la realidad física del inmueble conste en el Registro de la Propiedad. Si el préstamo es de autopromoción, es decir, para construirnos nuestra propia casa, la declaración de la obra nueva se convierte en un requisito esencial, pues el préstamo se concede para la construcción de una casa determinada, configurada según un proyecto realizado por el técnico competente, que es la que se refleja en el Registro de la Propiedad con la declaración de la obra nueva. Otra razón a favor es que con la declaración de obra nueva se constataría el cumplimiento de todos los requisitos urbanísticos. Esto implicaría la incorporación de lo edificado al patrimonio del dueño del solar, e impediría la posible demolición de las obras por el ayuntamiento. Ello es motivado por los requisitos que se exigen para el otorgamiento de la escritura de obra nueva, que conforme a la legislación vigente, trata de evitar las infracciones urbanísticas. La obra nueva es un acto por el cual se declara la edificación que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno ¿Cuántas clases de declaraciones de obra nueva existen? Una primera clasificación distingue entre declaración de obra nueva en construcción, de la ya finalizada. La primera se refiere al estado inicial y al proyecto de cons- se declara la edificación (o modificación de la misma) que se ha construido o se está construyendo sobre un terreno. Su finalidad es hacer constar en el Registro de la Propiedad las edificaciones existentes o mejoras de las mismas sobre un determinado suelo y, por lo tanto, coordinar la realidad física con la registral. Estamos ante un acto esencialmente tabular, de adecuación del contenido del Registro a la realidad descriptiva y física de una finca. Mediante este acto, se refleja en el Registro de la Propiedad la casa que se ha construido sobre un solar, o la nave industrial, o cualquier tipo de edificación que se construya, así como, en su caso, los modificaciones o mejoras realizadas. – 82 – LA OBRA NUEVA trucción que se va a realizar. La segunda se refiere a la construcción terminada en su estado definitivo. Esta distinción hoy en día tiene importantes consecuencias. Otra posible clasificación es la relativa a la distinción entre el suelo donde se realiza la construcción: habría que distinguir entre las edificaciones que se realizan sobre suelo urbano o sobre suelo rústico. También puede clasificarse la obra nueva por el tipo de edificación: una casa, una nave industrial, un centro comercial, instalaciones industriales o agrarias, etc. Otra clasificación distingue entre obra de nueva planta y mejoras o modificaciones de edificaciones ya existentes (que se denominan ampliación de obra nueva). Esta ampliación se refiere a alteraciones o mejoras sustanciales en la descripción y estructura de la edificación, no a obras menores. Por último, la complejidad de la edificación nos permite distinguir entre viviendas unifamiliares, edificios y bloque de los mismos, lo que da cabida a los problemas relativos a las urbanizaciones privadas y a los complejos inmobiliarios. En el presente fascículo nos vamos a referir a los supuestos más sencillos. Las situaciones complejas se dan en el ámbito de la promoción inmobiliaria y los problemas de configuración jurídica son múltiples, lo que requiere un estudio concreto. Lo mejor en estos casos es acudir al Notario para solicitar su asesoramiento y que dé forma jurídica a tales problemas. ¿Cómo se hace la declaración de obra nueva en suelo urbano? Convergen aquí normas civiles, urbanísticas y registrales, así como normas de ámbito general con las de ámbito autonómico. La declaración sigue varios pasos: • En primer lugar se debe contar con un proyecto de la edificación. Suele distinguirse el proyecto básico del de ejecución, que incluso puede realizarse por técnicos diferentes. Pero, en la práctica, lo usual es que los redactores de ambos sean las mismas personas. La diferencia entre tales proyectos es que el primero sería como el plan de actuación y el segundo la concreción del mismo. El coste es diferente (es superior el del proyecto de ejecución). Dichos proyectos deben ser realizados por los técnicos competentes. ¿Quién son estos técnicos? Si se trata de construcciones destinadas a la vivienda, el técnico competente será el arquitecto o aparejador; si se trata de instalaciones industriales o agrarias, también será competente el ingeniero del ramo respectivo. En la normativa urbanística de las diferentes Comunidades Autónomas que constituyen nuestro territorio, se establece la responsabilidad de tales técnicos La declaración de obra nueva no es obligatoria, pero sí muy recomendable, ya que coordina la realidad jurídica, física y registral de una finca – 83 – LOS CONSEJOS DEL NOTARIO con relación a los datos contenidos en los proyectos realizados por los mismos. • El segundo requisito es la obtención de la licencia municipal de edificación, cuyo coste varía según los ayuntamientos. Para la obtención de la licencia será necesario la presentación del proyecto antes aludido. En la mayoría de los casos, se exige el proyecto básico visado por el Colegio Profesional competente. Si la edificación se destina a usos específicos o industriales, distintos del de vivienda, será necesario también presentar otros informes técnicos e incluso medioambientales, dependiendo de la comunidad autónoma. • Obtenida la licencia y comenzadas o finalizadas las obras, lo cual deberá realizarse en el plazo indicado en la propia licencia o el que fije la norma urbanística de la comunidad autónoma, podremos acudir al Notario para realizar la declaración de obra nueva. Al Notario se le presentará el proyecto o, en su defecto, los documentos adecuados en los que se describa la edificación, así como el título de propiedad de la finca sobre la que se ha realizado o se va a realizar la construcción. En la descripción de la edificación se hará constar, al menos, el número de plantas, la superficie del suelo ocupada por la edificación, los metros cuadrados construidos en total, y, si el proyecto lo especificase, el número de viviendas, locales y demás elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. Además, dependiendo de que se trate de una obra nueva en construcción o terminada, debemos distinguir los siguientes documentos que se deben aportar: Obra nueva en construcción: 1. La licencia municipal de edificación, la cual se testimoniará literalmente y se incorporará tal testimonio a la escritura. 2. Certificación del técnico competente, en la que expresará que la descripción de la edificación se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. Esta certificación debe estar firmada por el técnico competente y dicha firma debe estar legitimada por el Notario. No es necesario que el Notario que legitime la firma del técnico sea el mismo que el que autoriza la escritura de declaración de obra nueva. Puede coincidir o ser otro diferente. Esta certificación puede sustituirse por la comparecencia del técnico en la misma escritura de declaración de obra nueva, en la que conste la manifestación indicada. Si la solicitud de la licencia de edificación es posterior al 6 de mayo del 2000, podrá hacerse la escritura con los documentos reseñados; pero el Notario advertirá expresamente que, en el acta de fin de obra que comentamos a continuación, deberá presentarse el justificante de la contratación del seguro decenal, exigido por la Ley de edificación, que más adelante se expone. Esta circunstancia también se hará constar en el Registro de la Propiedad. – 84 – LA OBRA NUEVA ¿Qué técnicos deben realizar los proyectos? • El artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, dispone: • Técnico competente. A los efectos de lo dispuesto en este capítulo, se tendrá por técnico competente: – 1. El que por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere firmado el proyecto para el que se concedió la licencia de edificación. – 2. El que por sí solo o en unión de otros tuviere encomendada la dirección de la obra. – 3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes. – 4. El técnico municipal del ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función. • En la Ley 38/1998, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y de su artículo 10 se deduce que quien realice el proyecto debe tener la titulación académica y profesional habilitante. Esto último se refiere a que esté colegiado en el Colegio profesional respectivo, de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. Finalmente, si se ha declarado la obra nueva en construcción, su finalización se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal, con la presentación de un acta notarial en la que esté presente el técnico competente o se acompañe certificación con firma legitimada notarialmente del mismo en la que manifieste, que la obra está terminada y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal. Además, si la solicitud de la licencia de edificación es posterior al 6 de mayo del 2000, deberá presentarse el justificante de la contratación del seguro decenal indicado y que se explica a continuación, justificante que se testimoniará e incorporará al acta de fin de obra. Obra nueva terminada: 1. Los mismos documentos reseñados como 1 y 2 en el apartado anterior; pero, además, la certificación o comparecencia del técnico contendrá la manifestación del mismo de que la obra está terminada y que se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia municipal. 2. Tratándose de edificaciones cuya licencia se solicitó con posterioridad al 6 de mayo del 2000, será necesaria la aportación de un documento más, exigido por la Ley de Edificación de 1999. En dicha Ley se recoge la obligación de concertar tres seguros: a) Un seguro de duración de un año, que cubra los daños materiales por vicios – 85 – LOS CONSEJOS DEL NOTARIO o defectos en la ejecución de la obra que afecten a los elementos de terminación. Lo suscribe el constructor de la obra. b) Un seguro de duración de tres años, que cubra los daños materiales por vicios o defectos en los elementos constructivos, que impidan la habitabilidad. Lo suscribe el promotor y los sucesivos adquirentes de los pisos o locales de la edificación. c) Un seguro de duración de diez años, que cubra los daños materiales por vicios o defectos en los elementos estructurales, como cimientos, vigas, muros de carga, etc. Lo suscribe el promotor y los sucesivos adquirentes de los pisos o locales. Actualmente, sólo se exige el seguro decenal. Los otros dos serán exigidos en su día por acuerdo del Gobierno. Así, deberá presentarse al Notario la póliza de dicho seguro –quizá pudiera también valer una certificación de la entidad aseguradora, en la que consten los datos esenciales del seguro concertado–, que deberá testimoniarse e incorporarse a la escritura. Sin este requisito no se puede autorizar la escritura. Todos estos requisitos tienen como finalidad primordial evitar el acceso al Re- Un seguro de diez años de duración debe cubrir los daños materiales por vicios o defectos en los elementos estructurales: cimientos, vigas, muros de carga... gistro de la Propiedad de construcciones que no cumplan las normas urbanísticas. La edificación ya construida: Cuando la edificación ya está construida hace tiempo, los requisitos son diferentes: a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción. Los problemas que surgen aquí son que la certificación catastral no describe la construcción. Tan sólo a veces indica la fecha de la construcción y no siempre. Respecto de la certificación del ayuntamiento, sólo será posible si en el padrón municipal se ha dado de alta a la edificación para el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. La certificación técnica implica un expediente de regularización, con el coste correspondiente, pero quizá sea la solución mejor. El acta notarial, que será de las denominadas de notoriedad, requerirá la aportación de pruebas e informes técnicos que pueden encarecer mucho el procedimiento. En la práctica, lo más utilizado suele ser la certificación expedida por el secretario del ayuntamiento, con el visto bueno del alcalde. También podría expedirse esta certificación por el arquitecto municipal o técnico que desarrollara esta función dentro del ayuntamiento. Se plantea la duda de si la certificación pue- – 86 – LA OBRA NUEVA de ser sustituida por una resolución firmada sólo por el alcalde de la corporación. La norma que regula esta materia es el artículo 52 del Real Decreto 1.093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística en el que se refiere a una certificación del ayuntamiento. Tales certificaciones se expiden por el secretario de la corporación y no por el alcalde. Sin embargo, lo importante es acreditar la fecha de la construcción y descripción de la misma, lo que se refleja en los padrones catastrales que se encuentran en los ayuntamientos. Lo indispensable es el conocimiento de los mismos, no el vehículo para tal conocimiento, ya sea certificación o resolución. Lo importante es que el ayuntamiento refleje documentalmente el contenido del padrón municipal, cualquiera que sea el nombre que se le dé a tal reflejo documental, aunque lo usual será la certificación. b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. Este plazo varía según cada comunidad autónoma, y generalmente es de entre tres y cuatro años. En realidad, este procedimiento sólo puede utilizarse para las edificaciones respecto de las cuales el ayuntamiento no puede instar el expediente de demolición, por haber pasado el plazo para el ejercicio del mismo. c) Que no conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. No es necesario, por tanto, que en la certificación del ayuntamiento, si se utiliza la misma, conste que no se ha instruido expediente de demolición. La norma es clara: sólo pide que en el Registro no conste la anotación preventiva referida, no otra cosa. La posibilidad de que el ayuntamiento pueda incoar el expediente correspondiente, siempre que no haya prescrito su acción, se consigue con el conocimiento de la inscripción de la edificación en el Registro de la Propiedad, pues el registrador está obligado a notificar esta circunstancia, lo que hará constar en la inscripción y en la nota de despacho (artículo 54 del RD 1.093/1997 de 4 de julio). ¿Cómo se hace la declaración de obra nueva en suelo rústico? Los requisitos que hemos visto son también de aplicación a la declaración de obra nueva sobre suelo rústico, pero ade- Todos los requisitos de la declaración de obra pretenden evitar que se inscriban en el Registro construcciones que incumplan las normas urbanísticas – 87 – LOS CONSEJOS DEL NOTARIO más la legislación de las diferentes comunidades autónomas suelen exigir otros requisitos, que son generalmente autorización del órgano competente. Así, dentro de la legislación de La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, se exige que el suelo donde se va a realizar la construcción tenga la consideración de ”reservado”, lo que se declara mediante resolución de la consejería competente. Tratándose de edificaciones destinadas a vivienda, no pueden formar núcleos de población y se establecen normas relativas a la densidad: no puede haber una edificación, sino con una distancia mínima de una hectárea y media. En cuanto a las instalaciones agrícolas, se exige su vinculación al suelo, de manera que no puedan ser segregadas y vendidas de forma separada, lo que se hace por medio de acta notarial que se inscribe después en el Registro de la Propiedad. Como vemos, se establecen aún más requisitos para la declaración de la obra nueva, que incluso pueden ser distintos dependiendo del destino industrial, agrícola o de vivienda de la edificación. Estos requisitos dependen de la legislación En las declaraciones de obra sobre suelo rústico, los requisitos son todavía más complejos, ya que intervienen también las normas de las comunidades autónomas autonómica respectiva. Será el Notario de la localidad el que le asesore sobre los requisitos y la mejor forma y procedimiento para cumplir los mismos. ¿A qué obras se aplica la nueva Ley de Ordenación de la Edificación? Se trata de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre. Entró en vigor el 6 de mayo del 2000 (véase apoyo en página 90). El objetivo prioritario de esta Ley es regular el proceso de la edificación y los agentes que en el mismo intervienen. Fija sus obligaciones para determinar sus responsabilidades, así como cubrir garantías para los usuarios. Se aplica a toda clase de construcciones, así como a su ampliación, modificación, reforma o rehabilitación. Sólo se excluyen –en el artículo 2.2. a)– aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta, como podría ser un cuarto de máquinas, una caseta para depuradora o para guardar utensilios, etc. Por tanto, casi todas las construcciones, sean de nueva planta o modificaciones de las ya existentes, se encuentran en el ámbito de la Ley, ya sea promociones para la venta o autopromoción para uso propio (es decir, que un particular dueño de un terreno construya una casa para él mismo). Esta autopromoción debe también incluirse en el – 88 – LA OBRA NUEVA ¿Quién puede declarar la obra nueva y su finalización? • En primer lugar el propietario del suelo. Los problemas surgen cuando hay una multiplicidad de personas con derecho al suelo. • Si hay varios condueños. Una Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1917 permitió que la escritura se otorgara por algunos condueños y no por todos. Pero en dos resoluciones de 1969 estableció la necesidad de la presencia de todos para hacer la escritura. La cuestión es dudosa: si se trata de una construcción antigua, podría actuar un solo condueño y sólo se estaría regularizando una situación de hecho; pero si es de nueva planta, será necesario la concurrencia de todos los condueños. • En el caso de existir un usufructuario del suelo y un nudo propietario, el usufructuario por sí solo no podrá declarar la obra nueva, puesto que no es el dueño. El nudo propietario será quien declara la obra nueva, ya que es el verdadero dueño. Técnicamente bastaría con el concurso del nudo propietario; pero quizá para evitar la calificación desfavorable de algún registrador de la propiedad, sería conveniente el concurso del nudo propietario y usufructuario al otorgamiento de la escritura. • En el caso de que el solar sea ganancial y, por tanto, pertenezca a ambos cónyuges, habrá que distinguir: • Si el solar está inscrito a nombre del marido y de la mujer, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en Resolución de 21 de febrero de 1995, estimó que la escritura podía otorgarse por uno solo de los cónyuges. Pueden concurrir, al otorgamiento de la escritura, los dos o uno solo. En este caso, debe manifestarse en la escritura que la construcción se ha realizado a expensas de la sociedad de gananciales. • Si el solar está inscrito a nombre de uno solo de los cónyuges, bastará que este solo concurra al otorgamiento de la escritura, sin perjuicio de que también pueda concurrir el cónyuge no titular registral prestando su consentimiento. • Para el otorgamiento del acta de final de obra puede concurrir cualquiera de los cónyuges, aunque el solar esté inscrito a nombre de los dos o de uno solo. • La construcción que se realice sobre un suelo, que sea del matrimonio y, por lo tanto, ganancial, es también ganancial, aunque los materiales y demás gastos se paguen con dinero privativo, que pertenezca exclusivamente a uno de los cónyuges. Ahora bien, este dinero privativo tendrá que ser reembolsado. • El acta final de obra podrá realizarse: a) Por aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte. b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración. c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal. d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal. – 89 – LOS CONSEJOS DEL NOTARIO Fecha clave: 6 de mayo del 2000 • La fecha de entrada en vigor es muy importante, ya que la Ley de Ordenación de la Edificación sólo se aplica a las obras nuevas o ampliaciones de las mismas, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor. • Es decir, si la licencia se solicitó antes del 6 de mayo, no es de aplicación la Ley. Es muy importante destacar que la fecha clave es la de la solicitud de la licencia, no la de la concesión, que puede ser posterior al 6 de mayo del 2000. • Por ello, si la licencia se solicitó antes del 6 de mayo, dicha solicitud deberá exhibirse al Notario para que haga constar esta circunstancia, y la no sujeción al régimen de la Ley que estamos comentando. ámbito de la Ley, como se deduce del artículo nueve que, al definir al promotor, se refiere a edificaciones “para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”. De ello se deduce que aunque se venda, regale o se use para uno mismo la edificación, será de aplicación la Ley. Si la licencia de obra nueva o de ampliaciones se solicitó antes del 6 de mayo del 2000, no es de aplicación la nueva Ley de Ordenación de la Edificación ¿Qué exigencias técnicas establece la nueva Ley? El capítulo II de la nueva Ley se dedica a las exigencias técnicas y administrativas de la edificación. Regula los requisitos básicos de la edificación, como son los relativos a la funcionalidad, seguridad y habitabilidad; el proyecto, y las licencias y autorizaciones administrativas. El art. 6 se refiere a la recepción de la obra, que se define por el acto por el que el constructor hace entrega de la obra al promotor y es aceptada por éste. Su contenido refiere a los siguientes extremos: a) Las partes que intervienen. Aquí deberían indicarse todos los agentes que han intervenido en la construcción y no sólo el promotor y el constructor, porque con ello quedaría claramente reflejados tales agentes a los efectos de una ulterior fijación de responsabilidades derivadas de los vicios o defectos de la construcción. Esta indicación de los agentes que han intervenido en el proceso de edificación debe hacerse necesariamente y forma parte de la documentación que formará el Libro del Edificio (artículo 7), con lo que, si consta en el acta, no será necesario hacer ulteriormente esta indicación. b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma. De ello se deduce que la obra, por su complejidad, puede tener varias fases o partes, cuya entrega se puede hacer sucesivamente sin tener que esperar a su conclusión total. – 90 – LA OBRA NUEVA c) El coste final de la ejecución material de la obra. Este coste sirve de base para calcular el capital asegurado en el régimen de garantías que se deben establecer en la realización de la construcción, régimen que analizaremos más adelante. d) La declaración de recepción de la obra. Se puede hacer con o sin reservas, las cuales deben ser especificas y objetivas, así como el plazo para subsanar los defectos. Una vez subsanados se hará constar ello en acta aparte. Esto exige que el promotor o propietario final de la construcción examine con detenimiento la obra realizada por el constructor, para observar los posibles defectos que se harán constar en el acta. De este modo, hasta que no estén subsanados, los defectos, lo más recomendable será no suscribir el acta o suscribirla para evitar la aprobación tácita de la recepción de la obra; pero indicando cuales son los defectos observados. Ello puede tener importancia ulterior a los efectos de la determinación de las responsabilidades que puedan surgir por los vicios o defectos de la construcción. e) Las garantías que se exijan al constructor. Se refiere a los seguros que debe suscribir el mismo. f ) Se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director o directores de obra y, si son distintos, por el director o directores de ejecución. ¿Qué ocurre si se rechaza la obra? Si se rechaza la obra por el promotor o propietario, deberá indicarse ello en el ¿Qué es el Libro del Edificio? • El artículo 7 se refiere a la documentación de la obra ejecutada, que se facilitará al promotor y comprenderá el acta de recepción y los agentes que han intervenido en el proceso de construcción. Todo ello si no se han expresado en el acta de recepción instrucciones de uso y mantenimiento del edificio e instalaciones. Toda esta documentación constituirá el que se llama Libro del Edificio, que se entregará a los usuarios particulares del edificio. • Es importante que si a la edificación se le aplica esta Ley, el comprador del piso o del local o de la vivienda unifamiliar solicite este Libro, que le facilitará la posibilidad de ejercitar las acciones que le asisten, en caso de vicios o desperfectos de la construcción, que surjan con posterioridad. acta. Puede surgir el problema de que el constructor, en estos casos de rechazo, no quiera suscribir el acta. Lo mejor en estos casos es realizar un acta notarial con la intervención exclusiva del promotor o propietario, en la que se expresen las circunstancias de la obra y motivos del rechazo de la recepción, lo cual será de nue- Si el promotor o el propietario rechazan la recepción de la obra, es mejor que lo hagan mediante acta notarial; eso permitirá determinar las responsabilidades – 91 – LOS CONSEJOS DEL NOTARIO ¿Quiénes son los agentes de la edificación? • El capítulo III de la Ley de Ordenación de la Edificación trata de los agentes de la edificación, que son: • El promotor, que es el que encarga la construcción. Puede ser una persona física o jurídica y puede actuar aisladamente o ser varios. El promotor puede, además, destinar la edificación a la venta o enajenación por cualquier título, gratuito u oneroso, e incluso destinarla a uso para él mismo (la autopromoción). En este último caso se identifica con el dueño del solar y se refiere al supuesto de que un particular solicite la construcción de una edificación sobre un terreno de su propiedad. • El proyectista, que redacta el proyecto. Es el técnico encargado de la realización del proyecto, que será un arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según los casos y el tipo de edificación. • El constructor, que es el que realiza la obra. • El director de obra y el director de la ejecución de la obra. El primero dirige el desarrollo de la obra y el segundo la ejecución material. Puede ocurrir que estos agentes sean una misma persona o varias diferentes. • Las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación, cuya finalidad es prestar asistencia técnica al director de la ejecución de la obra, respecto a los ensayos y pruebas que con relación a los materiales está obligado a realizar dicho director, según el artículo 13.2 b). Estas entidades y laboratorios deben tener una acreditación oficial, que se concede por la comunidad autónoma correspondiente. Distintas de estas entidades son las llamadas oficinas de control técnico (OCT), de las que se valen las aseguradoras con relación a los seguros de responsabilidad que se deben suscribir y de los que se tratará más adelante. Estas OCT tienen como finalidad controlar los riesgos que pueden surgir durante el proceso constructivo y son impuestas por las entidades aseguradoras. • Los suministradores de productos, que son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos para la construcción. • Los propietarios y usuarios. Los primeros son los dueños de la edificación; y los segundos, los que la utilizan, que pueden coincidir con el propietario o no. Son personas distintas del propietario cuando se trate de arrendatarios, usufructuarios, precaristas, etc. • En este capítulo se regulan también las obligaciones concretas de todos estos agentes. vo muy útil para determinar las responsabilidades que puedan surgir. La recepción de la obra se hará en el plazo que se pacte en el contrato celebrado con el constructor para la realización de la obra. Si nada se hubiera pactado, en- tonces la recepción y su acta deberá hacerse en el plazo de los 30 días siguientes a la fecha del certificado de final de obra suscrito por el director o directores de obra y, si son distintos, por el director o directores de ejecución; si bien este plazo em- – 92 – LA OBRA NUEVA pezará a contarse desde la notificación por escrito que el constructor debe hacer al promotor o propietario. Puede hacerse la notificación por cualquier medio, como una carta enviada por correo ordinario, certificado con acuse de recibo o incluso por fax; pero la mayor seguridad se consigue enviando la carta por conducto notarial, que fijará el contenido de la notificación y la fecha en que se envía y recibe. Un problema que surge es el de que el constructor no realice la notificación. Entonces no se produce la aceptación tácita de la recepción por transcurso del plazo a la que me referiré a continuación, pudiendo incurrir el constructor en responsabilidades derivadas de su falta de diligencia. La recepción se puede producir tácitamente si transcurridos los 30 días desde la fecha indicado el promotor o propietario no hubiera de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito. Como ya se ha indicado, lo mejor en estos casos es que el promotor o propietario hagan constar estas circunstancias en acta notarial e incluso lo notifique por conducto notarial al constructor, para salvar o mejor delimitar las responsabilidades que puedan surgir y que se dilucidarán, en su caso, en el correspondiente juicio. El acta y las reservas o rechazo a la recepción sólo deben cumplir un requisito de forma: que se hagan por escrito. Sin embargo, para dar fehaciencia entre los interesados e incluso frente a terceros posteriores de todas estas circunstancias, lo más seguro es que todo ello se refleje en un acta notarial, que es un documento barato y que aporta mucha más seguridad a este procedimiento. Además, la fecha de recepción de la obra es la que fija el día desde que se cuenta los plazos para determinar la responsabilidad por daños o defectos de la construcción y sus garantías. La fehaciencia de esta fecha se consigue inmediatamente con la intervención notarial. En otro caso, estaríamos ante un simple documento privado, en el que la fehaciencia de su fecha vendría determinado por lo dispuesto en el artículo 1227 del Código Civil, que refiere a supuestos más excepcionales. ¿Qué responsabilidades determina? El capítulo IV quizá sea uno de los más importantes de la Ley de Ordenación, y trata de las responsabilidades y garantías. La responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación se regula en el artículo 17. Esta responsabilidad es independiente de la responsabilidad contractual, que deriva de los contratos que se hayan establecido entre los diferentes agentes. Puede surgir una responsabilidad contractual y otra derivada de los daños materiales de la edificación. Se establece una responsabilidad frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o partes de los mismos, por los siguientes daños materiales den- – 93 – LOS CONSEJOS DEL NOTARIO tro de los plazos indicados, que se cuentan desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de las mismas: a) Durante diez años, de los daños materiales por vicios o defectos que afecten los elementos estructurales y de estabilidad del edificio, como cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga. b) Durante tres años, de los daños materiales por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad: los relativos a la higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido; ahorro de energía y aislamiento térmico. c) Durante un año, el constructor, y parece que sólo él responde de los daños materiales por vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de la obra. Esta responsabilidad, en principio, se exige de forma individual al agente que haya producido el daño. Si no es posible individualizar al agente que ha producido el daño o hay concurrencia de culpa sin que se pueda graduar la misma, la responsabilidad es solidaria. Por lo tanto, se puede dirigir la acción en juicio contra cualquiera de los agentes y, en todo caso, contra el promotor, cuyo régimen de responsabilidad es el El promotor es quien está sometido al régimen de responsabilidad más duro; tiene incluso una responsabilidad solidaria con los demás agentes más duro, porque tiene una responsabilidad solidaria con los demás agentes. La acción para el ejercicio de esta responsabilidades debe entablarse dentro de los dos años a contar desde que se produzca el daño. Para ello, lo mejor es dejar constancia de la fecha y del daño producido mediante un acta notarial de presencia. Es decir, el Notario se desplaza al lugar donde está la edificación. En el acta se incorporan unas fotos que determinen la situación y estado de la edificación, así como el daño. El hecho de que pueda producirse una responsabilidad solidaria de todos los agentes, no impide que el que haya pagado la indemnización, por habérsele condenado a ello en un juicio, repita contra los demás agentes, exigiéndoles su parte de responsabilidad. Para ello, deberá entablar la acción en el juzgado pertinente dentro del plazo de dos años a contar desde la sentencia que les condene o desde la fecha en que hubieran pagado la indemnización. Este mismo plazo es el que tienen la aseguradoras para reclamar a los agentes que hubieran intervenido en la construcción, si fuera procedente. ¿Qué seguros son obligatorios? Las garantías que se establecen en esta Ley tienden a conseguir el pago de las indemnizaciones que surjan de los daños materiales que se produzcan. Para ello se establecen tres seguros, que deberán ser suscritos con carácter obligatorio. – 94 – LA OBRA NUEVA La responsabilidad del promotor • En conclusión, se establece un sistema de responsabilidad, en el que destaca, sobre todos los agentes, la responsabilidad del promotor (que es solidaria en todo caso). Es decir, siempre se le puede reclamar. Esto quizá no sea muy acertado para los supuestos de autopromoción, en los que se confunde la persona del propietario de la edificación y el promotor que solicita la construcción para él mismo. • Quizá, la Ley piensa más en el promotor profesional que encarga la edificación para venderla a otros; pero no se han introducido diferencias entre la promoción profesional y la autopromoción de, por ejemplo, una vivienda unifamiliar. • Este sistema de responsabilidad se pretende hacer efectivo mediante la suscripción de los seguros obligatorios indicados, aunque hoy día sólo es obligatorio el seguro de diez años. Con estos seguros se pretende que siempre se pueda cobrar la indemnización que derive de daños materiales o que tales daños sean reparados. Esto es realmente muy útil para el adquirente de la construcción y digno de alabanza, aunque ello implicara un aumento en los costes de la edificación, pues los promotores y constructores repercutirán el coste de los seguros en el adquirente final de la construcción, aunque éste tendrá como contrapartida que durante los plazos indicados siempre podrá recibir la indemnización o podrá obtener la reparación de los daños. • Finalmente, se prevé la aprobación por Real Decreto de un Código Técnico de la Edificación que desarrolle claramente las exigencias de los edificios en relación con los requisitos básicos para su construcción. 1. Seguro de daños materiales o seguro de caución: para garantizar durante un año los daños materiales por vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación o acabado de la obra, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por ciento del importe de la ejecución material de la obra. Es curioso que este seguro pueda ser sustituido por la retención por el promotor de la cantidad indicada, y que nada se diga sobre si esa cantidad se debe depositar en algún sitio o queda a la libre disposición del promotor. Es claro que si se hace la retención, los daños ma- teriales a que refiere este supuesto se indemnizarán o repararán por el promotor; pero sería mejor haber establecido un sistema de deposito de las cantidades o similar, porque el seguro se establece en unas condiciones muy rigurosas y beneficiosas para los usuarios finales o sucesivos de la edificación, objetivo este muy loable, pero que puede no verse cumplido con la sustitución de la retención de cantidad por el promotor. El que debe suscribir el seguro es el constructor y los asegurados son el promotor y los adquirentes sucesivos de la edificación o de sus pisos o locales. – 95 – LOS CONSEJOS DEL NOTARIO El capital asegurado será el 5 por ciento del coste final de ejecución material de la obra, incluido los honorarios profesionales. 2. Seguro de daños materiales o seguro de caución: para garantizar durante tres años los daños materiales por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad, como son los relativos a la higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido; ahorro de energía y aislamiento térmico. El que debe suscribir el seguro es el promotor y los asegurados son el propio promotor y los adquirentes sucesivos de la edificación o de sus pisos o locales. El capital asegurado será el 30 por ciento del coste final de ejecución material de la obra, incluido los honorarios profesionales. 3. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar durante diez años los daños materiales por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales y de estabilidad del edificio como cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga. El que debe suscribir el seguro es el promotor y los asegurados son el propio promotor y los adquirentes sucesivos de la edificación o de sus pisos o locales. El capital asegurado será el 100 por ciento del coste final de ejecución material de la obra, incluido los honorarios profesionales. Estos porcentajes se aplican teniendo como base el coste final de ejecución material de la obra, incluido los honorarios profesionales de los posibles agentes que intervienen en el proceso de construcción. Es decir, la base es el coste total y real de la construcción. Las características de este seguro están pensadas para proteger al usuario final de la edificación. Así, la indemnización por parte de la entidad aseguradora será a primer requerimiento, lo que quiere decir es que pagará la indemnización en todo caso sin poder alegar excepciones y de forma inmediata. Puede, sin embargo, optar la entidad aseguradora entre pagar en metálico los daños o repararlos. Al día de hoy sólo se exige la suscripción del seguro de diez años, no el de duración de un año, ni el de tres años. Queda pendiente la obligatoriedad de suscribir estos dos últimos de la decisión del Gobierno mediante el correspondiente Real Decreto. Como ya hemos explicado, para otorgar la escritura de obra nueva construida o el acta de final de obra respecto de edificaciones a que sea aplicable la Ley comentada, deberá presentarse al Notario la póliza o una certificación de la entidad aseguradora de la contratación del seguro de diez años. Sin este requisito, no se autorizara la escritura de obra nueva terminada o el acta notarial de final de obra. – 96 –
