LOS PORTALES SE AbRE cAminO

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lunes 12 de enero del 2015 / n°546 / año 10
Suplemento Semanal de portafolio
en el tapete
¿RiESgO O
bEndición?
el abrupto derrumbe del precio
del petróleo y su posible
impacto en la economía
peruana. el debate recién
comienza. /12/
La entrevista
paolo sacchi
alicorp
“Mi prioridad
es crecer
orgánicaMente” /18/
LOS PORTALES
SE AbRE cAminO
Luego de un rápido crecimiento, el holding
peruano se enfocará desde este año en
rentabilizar sus inversiones. Además ya
inició operaciones en Houston.
/14-16/
foto: sergio urday
14 Día .1 Lima, lunes 12 de enero del 2015
Luego de cuatro años en los que duplicó su patrimonio y sus
ventas, este 2015 Los Portales ingresa a un período en el que
priorizará la rentabilidad de sus negocios locales. Además
inicia su primera operación en el exterior.
EL INfORmE
JULIO ESCALANTE
ROJAS
periodista
PEDRO
VEGA
iNFoGraFÍa
toma
Unidades
de negocio
impulso
LP USA
Desarrollo dde
proyectos
os de
habilitación urbana
en Houston, Texas.
ESTACION
STACION
N
Los Portales en una nueva etapa
Para que quede claro cuáles son las unidades de negocio de Los Portales, su
director gerente Guillermo
Velaochaga dibuja líneas y
rectángulos en una libreta
de páginas amarillas. No
es una libreta bonita sino
un cuaderno de trabajo.
Dibuja un esquema y lanza cifras porque le interesa
demostrar que todo está en
orden. Quizá le preocuparía mucho que uno se lleve el mensaje equivocado.
Explica algunos objetivos y
remata con esta frase: “Los
Portales ya ha crecido mucho”.
En cuatro años, Los Portales –en el que participan a
partes iguales GR Holding
(Grupo Raffo) y el grupo
Los Portales
a través del
tiempo
ICA de México– duplicó el
tamaño de su patrimonio y
de su facturación. Pero del
2015 al 2018 la empresa
se ha planteado antes que
crecer por ingresos crecer
por rentabilidad. Un período en el que se consoliden y se ordenen –como
los dibujos de Velaochaga
en el cuaderno amarillo–
todas las operaciones en
las que están comprometidos. Por ejemplo, mantener un stock de terrenos
para viviendas de al menos
360 hectáreas, culminar la
inversión de US$100 millones en Strip Centers del
Perú, la sociedad para desarrollo comercial que tiene con la chilena Parque
Arauco, y además lanzar
más proyectos para parqueos subterráneos en distritos de Lima Moderna.
Pero, además, esta etapa encuentra a Los Portales dando su primer paso
internacional. La empresa ha comenzado LP USA,
una operación de habilitación urbana en Houston,
Texas (EE.UU.), con la que
espera comprar entre 200
y 500 acres. Tomó 24 meses poner en marcha esta
unidad de negocio y se eligió Houston –cuenta Velaochaga– porque es una
de las ciudades de mayor
crecimiento poblacional
en EE.UU. y, además, no
sufrió los efectos de la burbuja inmobiliaria del 2008.
“Los precios allá se mantu-
Concesión,
oncesión,
si
tración
ación y op
aci
estacionam
gestión de n
colaterales.
US$50 millones en
5 años para compra
de terrenos
Operaciones
137
vieron muy estables. La vemos muy sólida”, admite.
Ya se han invertido US$10
millones, pero el total proyectado para cinco años es
de US$50 millones.
En cambio aquí en el Perú, el 2014 no ha resultado
ser el más alentador para el
sector inmobiliario. Velaochaga admite que el golpe
se ha sentido, pero que no
han variado sus ventas al
tener una cartera de proyectos muy diversificada
en los segmentos C y D de Lima y también en provincias.
La idea es que con 39
proyectos si algunos se
desinflan, otros pueden
destacar. Pero ese golpe
sí los ha llevado a pensar
en lo que viene, pues una
214
LEYENDA
2011
Cocheras
2014
24.483
Abonados
5.308
P
39.752
4
Unidades vendidas
6.372
5.287
6.303
TERRENOS
Compra año (S/. millones)
154
109
6 operaciones
322
habitaciones
Saldo de hectáreas
206
396
Strip
US$1
comp
en co
Parqu
Años 50
1967
1968
1978
1992
Inicia actividades
inmobiliarias en el
Centro de Lima.
Se inicia el negocio
de habilitación
urbana en Chorrillos
y el Callao.
Apertura de playa de
estacionamiento ubicada
en las calles Washington/Wilson, en el
Cercado de Lima con 182
cocheras. Fue la primera
operación de playas de
estacionamiento
profesional y especializada en el Perú.
Se desarrolla el Centro
Comercial Camino Real
en San Isidro con áreas
comerciales totales de
17.690 m² y 3 torres de
oficinas comerciales.
Se obtiene la buena pro
para operar la playa de
estacionamiento del
aeropuerto internacional Jorge Chávez, por
entonces la más grande
del país.
Lima, lunes 12 de enero del 2015 Día .1 15
24,4%
80%
Fue el crecimiento promedio
anual de los portales en los
Últimos cinco aÑos.
INGRESOS REGISTRARON UN ALZA SIGNIFICATIVA
Historia de crecimiento
Participación de socios
Patrimonio total
400
En millones de soles
356
319
350
300
282
250
200
170
200
150
2011
adminisperación de
mientos y
negocios
.
Proyectos
49
39
2014
2015 *
Vivienda
Otros negocios
En millones de soles
615
504
444
322
316
VIVIENDA
A
Desarrollo
esarrollo de proyectos
esarr
y
dee habilitación urb
urbana,
bana,
multifamiliares y
vivienda
interés
ivienda de interé
és
social (programass Mi
Vivienda y Techo
Propio)
2011
2012
2013
2015 *
2011
2014
En millones de soles
Bancos
151
141
2014
Deuda total
Operación de hoteles
mediante la inversión
- LP Hotel Cusco
en unidades
idades
d propias
i
- LP Hotel Piura
y de terceros.
rceros.
- LP Hotel Tarma
- LP Hotel Chiclayo
- Las Arenas de Máncora (Piura)
- Country Club Lima Hotel
- InOutlet Faucett
- Viamix Chorrillos
- Viamix Malvinas
- Viamix Colonial
- La Molina
112
104
90
HOTELES
centers
100 millones
prometidos
onjunto con
ue Arauco
2013
Venta total
50%
50%
NAMIENTOS
N
2012
98
173
42%
34%
Mercado
de capitales
122
24%
RENTAS
Inversión, desarrollo y
operación de centros y
locales comerciales y
gestión de locales
comerciales propios.
Terceros/
fondos
135
212
58%
42%
(*) proyectado
de las utilidades de
los portales se ha
reinvertido.
preocupación de Los Portales ha sido no depender
de los ciclos del negocio
inmobiliario: estar en la
cresta de la ola cuando a la
economía le va bien y caer
cuando se desacelera.
“No estamos apurados
por crecer, ya lo hemos hecho. Ahora tenemos que
rentabilizar nuestras inversiones”, dice el director
gerente de Los Portales.
¿Cómo se logra eso? Siendo más eficientes, reduciendo pasos, mejorando
los sistemas operativos y
contables. Al interior de la
compañía se ha proyectado un escenario económico con menor crecimiento
por ser el 2016 un año electoral –“y el tema político le
hace mucho mal al negocio
inmobiliario”–, y porque la
volatilidad del tipo de cambio también juega un rol en
contra.
“En el 2015 lo prioritario es la generación de caja,
queremos ser más eficientes en márgenes”. Ahora el
margen bruto es de 29% y
se quiere llegar a 31%. No
es poca cosa: cada punto
porcentual para este caso
equivale a US$7 millones.
en la historia
La decisión de no seguir
creciendo con la misma
prisa podría responder
también a una suma de lecciones aprendidas. El Grupo Raffo tiene más de cien
años de actividad empresarial en el país y sus negocios
han pasado por diversas
crisis, a las que reaccionaron con mayor o menor
suerte. Así dejaron su em-
78%
de sus ingresos totales
corresponde a la
división inmobiliaria.
presa emblema Textiles
San Cristóbal y también
dieron un giro total hacia
la vivienda social para los
segmentos bajos cuando
su mercado para el sector A
cayó en los 90.
Hoy, con la quinta generación al mando, con Ernesto Raffo Paine y Guillermo Velaochaga Raffo, Los
Portales ya no es una empresa familiar sino que tiene un esquema totalmente
corporativo.
“En el 2015 lo
prioritario es la
generación de
caja, queremos ser
más eficientes en
márgenes”.
José Lumbreras, gerente de proyectos de Perú Top
Publications y especialista
en grupos empresariales,
recuerda que los negocios
de la familia Raffo fueron
históricamente de la mano
con los Romero, pero en un
segundo plano. Esos orígenes están en el Banco Italiano (que luego fue el BCP).
Es uno de los grupos empresariales más antiguos,
como Romero y Brescia,
pero no creció al mismo ritmo que ellos. “Si algo los ha
caracterizado es su perfil
bajo y su diversificación”,
dice Lumbreras. Raffo estaba en textiles, banca, minería, pero sobre todo en
inmobiliaria. Y hoy con Los
Portales se mantiene diversificado en este último
rubro con viviendas, estacionamientos, hoteles y locales comerciales.
También está diversificada su deuda. Si en el
2011 estaba solo en bancos y fondos, hoy el 24%
está en el mercado de capitales. Las clasificadoras de
riesgo Equilibrium y Class
& Asociados coinciden en
que la fortaleza financiera
de Los Portales es estable,
pero que su perfil de deuda persiste en la alta exposición al corto plazo. Con
un ratio deuda/EBITDA
(la capacidad de asumir
nueva deuda y refinanciar
la que tiene) que ha crecido en cuatro años de 2,64
a 3,3, la empresa espera un
mayor calce entre la duración de sus proyectos y las
deudas asumidas. Espera
que un período de menor
crecimiento los haga más
sólidos.
tierra fértil
En el negocio inmobiliario,
además de tener una marca
muy expuesta, Los Portales
quiere diferenciarse por saber comprar tierras. Solo en
el 2014 compró 150 hectáreas por un valor de US$50
millones. El plan es tener
siempre un stock mayor a
360 hectáreas, el equivalente a la superficie de todo
el distrito de Magdalena. Y
consumir esa cantidad de
suelo entre dos y tres años.
“Otra ventaja es que somos
buenos tramitando permisos, nos movemos rápido”,
afirma Velaochaga. “Mientras que en otras empresas
hay una persona para eso,
aquí hay una fábrica”.
1993
1994
1996
1997
2001
2009-10
2013
Incursiona en el rubro
hotelero mediante la
adquisición de los hoteles
de turistas de Piura
y Tarma.
Consolidación de Los
Portales en el desarrollo
de proyectos multifamiliares en los segmentos
A y B (San Isidro,
Miraflores, Surco y La
Molina).
LP Holding (hoy GR
Holding) se asocia con
el grupo ICA de México,
que adquiere el 20% de
Los Portales S.A.,
iniciándose una nueva
etapa de negocios.
Se incorpora la
operación del Country
Club Lima Hotel, siendo
remodelado
íntegramente y se
reapertura en 1998.
Se inicia la expansión
geográfica a los
conos norte y este de
la ciudad de Lima.
Se incursiona en el
negocio de vivienda
social.
LP Holding y el grupo ICA
equiparan su tenencia
accionaria en Los Portales
al 50% y realizan
importantes aumentos
de capital en efectivo.
Se inicia el proceso de
buen gobierno
corporativo.
Se constituye Strip
Centers del Perú en
alianza con
Parque
Arauco.