locación. daños y perjuicios. ocupación del inmueble vencido el

Poder Judicial de la Nación
Año del Bicentenario
LOCACIÓN.
DAÑOS
Y
PERJUICIOS.
OCUPACIÓN DEL INMUEBLE VENCIDO EL
CONTRATO. LUCRO CESANTE.
CONTRATO DE LOCACIÓN. OBLIGACIONES DEL LOCADOR Y
DEL LOCATARIO.
Si bien en materia de locación constituye un deber esencial tanto del locador como del
locatario mantener la cosa en buen estado, lo cierto es que el primero responde por
aquellos daños que se produjeren por el deterioro mismo de la cosa, ya sea por caso
fortuito o fuerza mayor, el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o
defecto de ella, el que proviniere del efecto natural del uso o goce o el que se sucediere
por su culpa o la de sus agentes o dependientes; mientras que el locatario debe
USO OFICIAL
responder por aquellos daños y deterioros que se causaren
por su culpa, o las
personas que habitan en el inmueble o lo utilizan de algún modo -familiares, personal
doméstico, trabajadores, etc.-. Es decir, que si bien la obligación de ambas partes
consiste en la conservación de la cosa en buen estado, las esferas que le competen a
cada
uno
no
se
superponen, quedando librado a la evaluación
judicial la
apreciación de los daños y su consecuente responsabilidad en cada caso concreto.(Dr.
COMPAIRED con adhesión Dr.REBOREDO).
CONTRATO DE LOCACIÓN. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO.
DETERIOROS DE LA COSA. PRUEBA.
Una obligación primordial que asume todo inquilino es la de conservar el inmueble en
buen estado y de restituir la misma cosa al locador, respondiendo de todo daño o
deterioro que se causare (conf. arts. 1556 y 1561 del Código Civil), al punto de
presumirse que todo daño o deterioro que existe al tiempo de la restitución, se origina
en la culpa del locatario, siendo de su cuenta la prueba de que los deterioros se deban
al vicio o defecto de la cosa, o a fuerza mayor o que son de aquellos que se producen
normalmente por el uso correcto de la cosa (conf. , Borda, "Contratos", t. I, pág. 566,
nº 765). Ello tiene su razón de ser en el hecho de que el locatario es mero tenedor de
la cosa ajena y por ende, debe entregarla en el mismo estado en que la recibió.
Por ello, cuando la cosa se deteriora por la culpa del locatario o de las personas de
cuyo hecho es responsable, el locador puede exigir que haga las reparaciones
necesarias (art. 1563 C.C.).Por tal razón el inquilino debió haber probado -y no lo
hizo- que los deterioros que presentaba la vivienda al momento de su entrega al
locador se debieron a alguna de las causales que le son imputables a este último. (Dr.
COMPAIRED con adhesión Dr.REBOREDO).
PODER JUDICIAL DE LA NACIÓN R.S. I
T.139 f* 262/263
En la ciudad de La Plata, a los 8 días del mes de julio del año dos mil diez,
reunidos en Acuerdo los Señores Jueces que integran la Sala I de la Cámara
Federal de Apelaciones de La Plata, toman en consideración el presente
expediente n° 16.498/10 caratulado: “Martínez, Elba Elisa c/ P.A.M.I. s/
Daños y Perjuicios” para resolver el recurso de apelación interpuesto contra
la sentencia de fojas 142/146.
EL DOCTOR COMPAIRED DIJO:
I. Las presentes actuaciones se inician contra el Instituto Nacional
de Servicios Sociales para Jubilados y Pensionados –P.A.M.I.- en reclamo de
una indemnización en concepto de daños y perjuicios por la suma de pesos
seis mil novecientos noventa y uno con quince centavos ($ 6.991,15). Reclama
la parte actora el pago de la suma adeudada en concepto de ocupación del
inmueble a raíz de que se extendió por un mes su ocupación una vez
finalizado el contrato. Asimismo, reclama los gastos ocasionados por la
reparación de los daños materiales en el inmueble que exceden notoriamente
los deterioros normales producidos por el transcurso del tiempo y el lucro
cesante por haberse privado de la posibilidad de celebrar una nueva locación
durante el período de reparación de dichos daños.
II. La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda
promovida por Elba Elisa Martínez y condenó a la demandada a abonar a la
accionante una parte de la suma reclamada con más los intereses y costas.
Contra dicho pronunciamiento, la apoderada de la demandada interpone
recurso de apelación a fojas 149, que funda en el memorial en el que expresa
sus agravios a fojas 157/160, sin réplicas de la contraria. La recurrente
cuestiona, en sustancia, la valoración de la prueba producida por parte del juez
de primera instancia.
III. Señala el actor en su escrito de inicio que en noviembre de
2.000 suscribió un contrato de alquiler con la demandada, de un inmueble que
se destinaría a sede de Agencia de P.A.M.I., que venció el día 31 de octubre
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de 2.003 conforme surge de su cláusula segunda. Agrega que los locatarios
continuaron la posesión del inmueble hasta el mes de diciembre de 2.004 y
que no abonaron suma alguna en concepto de ocupación por dicho mes.
Asimismo, señala que los locatarios ocasionaron daños en el inmueble que
exceden notoriamente los deterioros normales producidos por el transcurso del
tiempo, por lo que reclama los gastos ocasionados. Por su parte, teniendo en
cuenta el tiempo que demandó la reparación de dichos daños reclama también
una suma de dinero en concepto de lucro cesante por haberse visto privada de
la posibilidad de celebrar una nueva locación.
IV. La sentencia apelada hizo lugar al reclamo por los daños
ocasionados al inmueble, desestimando los restantes reclamos de la actora.
En este sentido, cabe remitirse a las constancias probatorias de
USO OFICIAL
autos a los fines de determinar la procedencia de la reparación que se reclama.
Si bien en materia de locación constituye un deber esencial tanto
del locador como del locatario mantener la cosa en buen estado, lo cierto es
que el primero responde por aquellos daños que se produjeren por el deterioro
mismo de la cosa, ya sea por caso fortuito o fuerza mayor, el que se causare
por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, el que proviniere del
efecto natural del uso o goce o el que se sucediere por su culpa o la de sus
agentes o dependientes; mientras que el locatario debe responder por aquellos
daños y deterioros que se causaren por su culpa, o las personas que habitan en
el inmueble o lo utilizan de algún modo -familiares, personal doméstico,
trabajadores, etc.-. Es decir, que si bien la obligación de ambas partes consiste
en la conservación de la cosa en buen estado, las esferas que le competen a
cada uno no se superponen, quedando librado a la evaluación judicial la
apreciación de los daños y su consecuente responsabilidad en cada caso
concreto.
Una obligación primordial que asume todo inquilino es la de
conservar el inmueble en buen estado y de restituir la misma cosa al locador,
respondiendo de todo daño o deterioro que se causare (conf. arts. 1556 y 1561
del Código Civil), al punto de presumirse que todo daño o deterioro que existe
al tiempo de la restitución, se origina en la culpa del locatario, siendo de su
cuenta la prueba de que los deterioros se deban al vicio o defecto de la cosa, o
a fuerza mayor o que son de aquellos que se producen normalmente por el uso
correcto de la cosa (conf. , Borda, "Contratos", t. I, pág. 566, nº 765). Ello tiene su razón de ser en el hecho de que el locatario es mero
tenedor de la cosa ajena y por ende, debe entregarla en el mismo estado en
que la recibió. Por ello, cuando la cosa se deteriora por la culpa del locatario o
de las personas de cuyo hecho es responsable, el locador puede exigir que
haga las reparaciones necesarias (art. 1563 C.C.).
Por tal razón el inquilino debió haber probado -y no lo hizoque los deterioros que presentaba la vivienda al momento de su entrega al
locador se debieron a alguna de las causales que le son imputables a este
último.
En este sentido, cabe remitirse a los testimonios brindados en
autos de los que se desprende que el inmueble, al momento de tomar posesión
el PAMI, estaba en condiciones y a satisfacción del Instituto para funcionar
como agencia (ver declaraciones de fojas 105/107).
Por su parte, en cuanto al estado en el que se encontraba al
momento de la finalización del contrato una de las testigos -empleada de la
demandada- en su testimonio brindado a fojas 105 señala que el local fue
entregado sin limpiar como así también surge del acta notarial acompañada en
autos y de los testimonios obrantes a fojas 91/94 que el estado del inmueble al
momento de la finalización del contrato presentaba deterioros ocasionados por
el uso que se le dio a la propiedad que requerían su reparación.
La índole de los daños reclamados por la actora no resultan
propios del uso normal de la cosa locada durante el período de la ocupación
del inmueble, según surge de la descripción realizada por los testigos en su
declaraciones obrantes en autos (fs. 93 y 94) y del acta notarial acompañada
(fojas 3 y vta.), sino a un uso abusivo del bien. Por ello, resultando acreditado
que el inmueble fue entregado al locatario en perfecto estado de uso y
conservación y verificados los deterioros al término de la locación,
corresponde hacer lugar a la pretensión de la parte actora.
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Los argumentos sostenidos por la demandada para desvirtuar la
prueba que avala la conclusión sostenida por el a quo no resultan suficientes
para modificar lo resuelto en la resolución apelada.
En cuanto al cálculo de los gastos, del informe aportado por el
perito arquitecto así como las demás pruebas aportadas a tal fin por la parte
actora, resulta adecuado el monto establecido por el juez de primera instancia
para determinar la indemnización, por lo que corresponde abonar a la actora
los gastos en los que ha incurrido para reparar los daños sufridos en el
inmueble en la forma especificada en la sentencia.
En síntesis, considero que el demandado es responsable por los
daños que presentaba el inmueble locado al momento de su restitución al
locador debiendo indemnizarlo de acuerdo a los montos que surgen de los
USO OFICIAL
presupuestos y de la pericia técnica de autos, fijados en la sentencia apelada
V. Por ello, corresponde rechazar el recurso interpuesto y
confirmar la sentencia apelada con el alcance que antecede, sin costas de
Alzada atento la falta de sustanciación del recurso (art. 68 2do. Párrafo del
C.P.C.C.N.)
Así lo voto.
EL DR. REBOREDO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
Por ello, en orden al Acuerdo que antecede, el Tribunal
RESUELVE:
Rechazar el recurso interpuesto y CONFIRMAR la sentencia
apelada con el alcance que antecede, sin costas de Alzada atento la falta de
sustanciación del recurso (art. 68, 2do. Párrafo, del C.P.C.C.N.)
Regístrese, notifíquese y devuélvase.Fdo.Jueces Sala I Dres.
Carlos Román Compaired – Julio Víctor Reboredo.
Ante mí: Dr.Emilio S. Faggi.Secretario de Cámara.