CLIENTELA POTENCIAL

OFICINAS EN EL CENTRO DE NEGOCIOS EN MADRID.
UNA VISIÓN CON PERSPECTIVA. FEBRERO 2015
El mercado de edificios de oficinas en el centro de Madrid.
Los edificios de oficinas constituyen uno de los principales inmuebles para inversión y,
concretamente, el mercado de oficinas en Madrid es el que se comporta más claramente como
un mercado de inversión, es decir, es el que muestra mayor correlación entre los precios de
venta y las rentas.
La evolución del mercado de edificios de oficina de primera categoría en Madrid se indica en
los siguientes gráficos (en euros/m2 mes las rentas y en euros/m2 las ventas) construidos a
partir de datos de mercado obtenidos desde 1986:
rentas
ventas
400
12.000
350
10.000
300
8.000
y = 2,9757x + 165,81
200
6.000
4.000
2013
2010
2007
1995
0
1992
0
1989
2.000
1986
50
2004
y = 143,36x + 3457
100
2001
150
1998
250
A finales del año 2007 las rentas alcanzaron el nivel máximo de su ciclo y el segundo nivel
más alto de su historia y los precios alcanzaron el máximo absoluto desde 1986 (y
probablemente de toda la historia de las oficinas en Madrid). Es necesario advertir que los
precios de venta en los periodos 1991-1997 y 2010-2013 se han obtenido a partir de un
número de datos muy pequeño y no son plenamente fiables (en 1991-1997 el mercado de
compraventa prácticamente se paralizó y las numerosas ofertas de venta quedaban casi
siempre sin comprador)
Si comparamos la evolución del índice de rentas con el de precios de oficinas obtenemos:
UVE VALORACIONES, S.A.
A-86224169 - Plaza de Santa Bárbara, 5, Planta 4ª - 28004 MADRID - Teléfono 913914234 -. [email protected]
1 de 6
500
450
400
y = 6,8139x + 164,3
350
300
y = 2,9757x + 165,81
250
200
150
100
50
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
nov.-14
0
La correlación entre rentas y precios de venta es casi completa hasta el año 2002. A partir de
este año los precios suben más que las rentas, reflejando el efecto de la moneda única y de
la bajada de los tipos de interés.
Si queremos entender la evolución real del mercado a largo plazo debemos eliminar el efecto
de la inflación en las rentas y en los precios. Si comparamos la evolución de ambas variables
en moneda constante obtenemos:
rentas const
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
y = -0,5733x + 44,991
10,00
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
nov.-14
0,00
UVE VALORACIONES, S.A.
A-86224169 - Plaza de Santa Bárbara, 5, Planta 4ª - 28004 MADRID - Teléfono 913914234 -. [email protected]
2 de 6
precios const
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
y = -45,325x + 8593
2.000
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
nov.-14
0
En moneda constante es más evidente que el primero de los tres ciclos (el que se inició con
la entrada de España en la UE) fue el más extremo y que la tendencia de las rentas es
descendente en el conjunto de los tres ciclos. También se percibe una menor variación en los
precios de venta en los ciclos segundo y tercero que puede ser el resultado de un mayor
conocimiento del mercado por parte de los patrimonialistas e inversores.
Es destacable que las rentas de los edificios de oficinas están en el punto mínimo de la serie
medida en moneda constante. Nunca fue tan barato alquilar una oficina en la mejor zona de
Madrid como hoy.
Lo que es relevante es que el mercado de oficinas presenta importantes oscilaciones en las
rentas y en los precios de oferta. En los momentos de auge del mercado, las nuevas rentas
contratadas suben según disminuye la superficie vacante. En los momentos de crisis las
rentas contratadas bajan según aumenta la superficie vacante porque los propietarios
prefieren bajar sus rentas y tener ocupados sus edificios que mantenerlos parcialmente vacíos
pagando unos gastos comunes que pueden oscilar entre 3,5 y 7 euros m2/mes.
Las rentas que efectivamente perciben los propietarios varían menos de lo que varían las
nuevas contrataciones porque los contratos típicos tienen duraciones de cinco años y porque
para los inquilinos tiene un coste no despreciable cambiar de oficina. Por otro lado, como se
producen más contrataciones en los momentos de auge (con precios altos y condiciones de
permanencia para el inquilino) que en los momentos de crisis, las rentas que reciben los
propietarios tienen un sesgo al alza en relación a lo que reflejan los gráficos.
Probablemente, es más eficaz a la hora de analizar el mercado centrarse en los dos últimos
ciclos (los dos que coinciden con la moneda única). Si reeditamos los gráficos para el periodo
1997-2013 obtenemos en moneda constante:
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rentas const
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
y = -1,0713x + 44,854
10,00
0,00
precios const
12.000
10.000
8.000
6.000
y = 0,1001x + 7692,9
4.000
2.000
0
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Las líneas de tendencia que aparecen en los gráficos nos ayudan a entender la relación entre
los precios que podrían obtenerse a largo plazo y los que están dispuestos a pagar hoy los
compradores. Por un lado, las rentas parece que tienen tendencia a crecer menos que el IPC,
mientras que los precios tienen tendencia a crecer algo por encima. Esto se explica porque,
desde la crisis, los inversores se conforman con menores rendimientos en el mercado de
oficinas por la caída generalizada de la rentabilidad de las inversiones competidoras: la bolsa
ha sufrido grandes pérdidas en la crisis (aunque ahora parece que empieza a remontar) y la
deuda pública segura (la de Alemania) ha tenido una rentabilidad muy baja en los últimos años
mientras que la deuda pública española, tras el episodio del año 2012 en que la deuda pública
española llegó a percibirse como menos segura que la inversión en inmuebles, también tiene
rentabilidades muy reducidas hoy.
La debilidad de los alquileres corresponde a la enorme cantidad de superficie de oficinas
vacantes que, como puede verse en el gráfico adjunto alcanza el máximo de que se tiene
noticia en el mercado de Madrid.
vacantes total en Madrid
2.000
1.800
y = 99,836x + 88,115
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
La superficie de vacantes supone casi el 16% de la superficie total aunque este porcentaje
baja al 6,5% para la zona de oficinas de primera categoría.
Conclusiones.
Las rentas se encuentran en su nivel más bajo en moneda constante desde que tenemos
datos de este mercado (1986). A pesar de esto, no parece que las rentas puedan crecer
mucho en 2015: el porcentaje de vacantes en la zona prime es relativamente bajo (6,5%) pero
la enorme cantidad de vacantes en las zonas cercanas (algo más del 14%) frenará las subidas
a corto plazo. Además, el yield en estos momentos es muy bajo (4,07%) porque los
propietarios son conscientes de que las rentas están en un punto históricamente muy bajo y
previsiblemente repuntarán cuando mejore la situación económica.
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A pesar de lo anterior es buen momento para comprar buenos edificios de oficinas porque sus
precios se encuentran un 23,3% por debajo del precio medio que muestra la tendencia a largo
plazo: la tendencia de evolución de los precios parece indicar que no tendría sentido vender
hoy un inmueble medio de la llamada “zona prime” fuera de una banda situada entre 7.500
euros/m2 y 8.000 euros/m2 pero parece que quien quiera vender no va a tener más remedio
que aceptar 5.900 euros/m2 por él.
La incertidumbre del momento impide que el número de transacciones sea muy elevado. Los
propietarios se resisten a vender sus inmuebles a precios que consideran muy bajos y, si
pueden, hacen lo posible por esperar a un repunte de las rentas. Los que no tengan más
remedio que vender tendrán que hacerlo a precios que sean muy atractivos para los
compradores por el potencial de revalorización a futuro: será en estos casos (propietarios que
no tengan más remedio que vender) donde se podrán encontrar las mejores oportunidades
de inversión.
Germán Pérez Barrio
UVE VALORACIONES, S.A.
UVE VALORACIONES, S.A.
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