Resolucion Sala IV morosos

Expediente 03-011150-0007-CO
Res: 2004-02695
SALA CONSTITUCIONAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las doce
horas con catorce minutos del doce de marzo del dos mil cuatro.-
Recurso de amparo interpuesto por JAVIER MURILLO ULLOA, portador de la cédula de
identidad número 6-286, ILEANA VENEGAS SANCHO, portadora de la cédula de identidad
número 1-586-095, a su favor y de ARIELA CORDERO VENEGAS, menor y MONICA
BARRANTES VENEGAS, portadora de la cédula de identidad número 1-1252-185, contra el
ADMINISTRADOR DEL CONDOMINIO AVICENIA.
Resultando:
1.- Por escrito recibido en la Secretaría de la Sala a las 22:40 hrs. del 26 de octubre de 2003
(folio 1), los recurrentes interpusieron recurso de amparo contra el Administrador del
Condominio Avicennia y manifestaron que la filial número 54 de ese condominio, consta de un
inmueble con casa de habitación donde ellos residen. El Condominio Avicennia N°54, Tornasol,
S. A. -al que pertenece la filial donde habitan- está moroso en el pago de las cuotas de
mantenimiento por falta de solvencia económica, y además, porque la administración no los ha
provisto de las copias de las actas donde se estableció esa cuota y los intereses a cobrar. El
administrador del condominio, no ha realizado ninguna gestión de cobro de esa cuota, así como
tampoco ha tratado de hablar con ellos sobre el asunto. No obstante, el 24 de octubre del 2003,
sin seguir ningún proceso ni comunicación previa, el recurrido ordenó que no se permitiera a los
habitantes de la filial 54, la entrada o salida del condominio (el control de acceso está a cargo de
una empresa de seguridad). Ante esa limitación, no pudieron salir al trabajo, escuelas y colegios.
Además, dispuso que no se recolectara su basura, lo cual les provoca problemas de
contaminación. En horas de la tarde, se impidió a las menores amparadas entrar al portón
peatonal que es abierto desde la casetilla, por lo que tuvieron que quedarse en la calle hasta que
los guardas abrieran el portón de los vehículos, con el riesgo de ser atropelladas. Lo mismo les
sucedió a los mayores. Tales situaciones se han repetido en los días sucesivos. El 24 de octubre,
se presentaron a encarar al señor Cabezas, quien les dijo que había tenido que tomar esas
medidas, por la presión de los miembros del Comité de Finanzas y otros. El Administrador del
condominio entregó una carta al recurrente Murillo Ulloa, en el que les notificó los
impedimentos a los que son sometidos los residentes de la filial 54 del Condominio Avicennia,
y a su vez, se negó a entregarles las llaves de los portones de acceso, por lo que no pueden
entrar ni salir del condominio. Solicitan que se declare con lugar el recurso, por violación a sus
derechos a la libertad de tránsito, al debido proceso, a la propiedad y al ambiente sano.
2.- Raúl Cabezas Masís, en su condición de Administrador del Condominio Avicennia (folio
29), indicó que el condominio número 54 ha presentado problemas de pago pero no le consta las
razones para que ello ocurriera. Consideró que el hecho que no se han cancelado las cuotas
porque no se les han entregado las actas no es un argumento válido para ello, sino que como
condóminos es su deber ir a las asambleas e informarse de lo que ahí ocurre y además
preocuparse por cancelar sus deudas, máxime una persona que vive en el condominio y que sabe
que entre todos se contribuye al bienestar general. Alegó que, sí hizo gestión de cobro de
manera directa con el demandante, pero también es cierto que no inició gestión de cobro
judicial. Adujo que el sistema de cobro interno sí fue utilizado y se le enviaron circulares, que
adjunta. Aseguro que el 21 de junio se inscribieron sus nombres en la pizarra de avisos que se
encuentra a la salida del condominio y ellos los borraron. Asimismo, que se realizó además una
reunión con ellos para informarlos de la situación, en la que estuvieron presentes varias
personas y aún así ellos no se pusieron al día en las cuotas. En ese mismo orden de ideas, en la
Asamblea Ordinaria de marzo de 2003, se entregaron los informes financieros de cada filial; en
esos informes se indicó si se debían cuotas o no. A ese día la filial 54 aparecía debiendo 2
cuotas. Ellos además forman parte del Comité de vigilancia y seguridad y del Comité de
Construcción, por lo que siempre estuvieron al tanto de su morosidad. El 20 de mayo se repartió
una nueva circular a cada una de las filiales del condominio, en la que se hizo un llamado a los
morosos. Nuevamente, el 2 de agosto se inscribieron sus nombres en la pizarra. Además se
repartió una circular el 31 de agosto de 2002, sobre una reunión para tratar el tema de la
morosidad. También se rindió un informe de estados de cuenta al 1º de setiembre de ese mismo
año. Explicó que los portones de acceso no tienen llave. Afirmó que los guardas los abren y
regulan el acceso para los visitantes. En ningún condominio se le ha negado el acceso, de hecho,
la empresa encargada de la seguridad no tiene dentro de sus funciones el abrir los portones.
Asimismo, que por esos días hubo problemas con esos portones y el servicio se interrumpió,
pero a nadie se le negó el acceso. Aclaró, lo que los miembros de seguridad hicieron fue dejar
de abrir los portones a los condóminos morosos, pero que al no haber candados ni cerraduras,
ellos mismos pueden abrirlos para ingresar, ya sea en sus vehículos o caminando. Concluyó que
las decisiones que se toman en el condominio son por el no pago de las cuotas que los
condóminos están obligados a hacer y a quienes en repetidas ocasiones se les ha realizado
gestión de cobro, todo según el Reglamento para la Administración y Funcionamiento del
Condominio Avicennia, aprobado por acuerdo de la Asamblea General, el 24 de agosto de 2002.
Advirtió que dicho documento contiene las normas internas de conducta para los condóminos,
con fundamento en las cuales se procedió a dejar que los miembros de la seguridad del
condominio no tuvieran la cortesía de abrir los portones a los morosos. Negó que se haya
suspendido el servicio de recolección de basura, pues eso es una competencia de la
Municipalidad de Heredia y explicó que el condominio posee 3 lugares para el depósito de la
basura, pero es obligación de cada condómino hacer llegar su basura a alguno de dichos lugares.
Solicitó que se desestime el recurso planteado al considerar que no se han violentado los
derechos constitucionales de los amparados.
3.- En los procedimientos seguidos se han observado las prescripciones legales.
Redacta el Magistrado Jinesta Lobo; y,
Considerando:
I.- OBJETO DEL RECURSO. Los recurrentes demandaron la tutela de su libertad de tránsito, el
derecho al debido proceso, propiedad y al ambiente sano. Alegaron que el administrador del
Condominio Avinennia, sin seguir un debido proceso de cobro dio órdenes a la empresa de
seguridad del condominio para negarles la entrada o salida del mismo por estar morosos en las
cuotas respectivas del condominio, así como para que no se les recogiera la basura y les ha
negado las llaves de los portones de acceso a la propiedad común de los condóminos.
II.- Hechos probados. De importancia para la decisión de este asunto, se estiman como
debidamente demostrados los siguientes hechos: 1) Mediante informe del 20 de mayo de 2003,
el Comité de Finanzas del Condominio Avicennia hizo del conocimiento delos condóminos los
problemas de morosidad que se presentaban (copia a folio 34); 2) Mediante memorial de 31 de
agosto de 2003, el Administrador del Condominio Avicennia convocó a los dueños de filial e
inquilinos, a una reunión que se celebraría el 31 de setiembre de ese mismo año (copia a folio
35); 3) El 11 de setiembre de 2003, la recurrente Venegas Sancho recibió la comunicación de la
reunión que se celebraría el 21 de ese mismo mes y año (copia a folio 39); 4) El 21 de setiembre
de 2003, se celebró una asamblea de los condominios de Avicennia, para conocer lo relativo al
nombramiento del encargado de la cuenta corriente, de la morosidad, de la designación del
abogado del condominio y del plan de trabajo anual (copia a folios 42); 5) Al 31 de setiembre
de 2003, la filial 54 del condominio Avicennia se encontraba morosa (copia a folio 46); 6) Por
memorial de 24 de octubre de 2003, el recurrido le indicó a la seguridad privada que “...las
normas impuestas sobre la apertura de portones, a las personas que se encuentran
momentáneamente morosas, se refieren a la apertura de portones vehículares; es decir, para el
ingreso de sus autos particulares, únicamente...” (copia a folio 52); III.- SOBRE LA
ADMISIBILIDAD. Entratándose de sujetos de derecho privado, el artículo 57 de la Ley de la
Jurisdicción Constitucional dispone que el recurso de amparo procede contra las acciones u
omisiones de estos sujetos, cuando actúen o deban actuar en ejercicio de funciones o potestades
públicas, o se encuentren, de derecho o de hecho, en una posición de poder frente a la cual los
remedios jurisdiccionales comunes resulten claramente insuficientes o tardíos para garantizar
los derechos o libertades fundamentales a que se refiere el artículo 2, inciso a) de la misma Ley.
En el caso concreto los amparados acusan una lesión a sus derechos fundamentales proveniente
de quien puede asumir una posición de poder frente a ellos, sea el administrador del condominio
en el que residen. Siendo así, el recurso de amparo resulta admisible para efectos de analizar la
pretensión de fondo de los amparados.
IV.- CASO CONCRETO. De conformidad con el Ordenamiento Jurídico vigente se debe
reconocer que dentro de un régimen especial de propiedad, como lo es la propiedad en
condominio, regulado a través de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N°
7933 del 28 de octubre de 1999, publicada en La Gaceta número 229 del 25 de noviembre de
1999, se reconoce que los propietarios que se sometan a este régimen especial están obligados a
sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes
comunes del condominio y es su obligación mantener al día sus respectivas cuotas para hacer
efectivo el goce de los bienes y servicios comunes a todos los condóminos. Este tipo de
regímenes especiales de propiedad han sido reconocidos por este órgano en anteriores
pronunciamientos, siendo un ejemplo el que a continuación se transcribe en lo conducente, en el
que se dilucidó el caso de la propiedad horizontal:
"IV.- Sobre el fondo: Lleva razón la recurrente al argumentar que el régimen de propiedad
horizontal impone limitaciones y obligaciones a todos los propietarios, las cuales, de
conformidad con la normativa que rige la materia, deben ser cumplidas por todos ellos. Así lo
ha dicho en otras oportunidades la Sala, como se aprecia en los siguientes precedentes:
"La propiedad horizontal es una propiedad imperfecta o limitada, en razón de la modalidad que
han escogido los distintos propietarios de los pisos o departamentos en que se divide cada piso y
en estos casos cada propietario es dueño del piso o departamento y comunero de los bienes
afectos al uso común. De manera que, quien acepta adquirir una propiedad bajo este régimen,
está sujeto a lo que el reglamento del condominio, que se dicta con fundamento en la Ley de
Propiedad Horizontal disponga". (Sentencia número 1574-96 de las 12:45 horas del 29 de marzo
de 1996). En esa línea de pensamiento, en el mismo fallo se determinó que "El examinar los
acuerdos que adopte una Junta de condóminos, es un asunto de legalidad ajeno a esta vía de
control de constitucionalidad." También en la sentencia número 1200-96 de las 16:18 horas se
pronunció este Tribunal en igual sentido:
"UNICO: La llamada propiedad horizontal es una propiedad imperfecta o limitada en razón de
la modalidad que han escogido los distintos propietarios de los pisos o departamentos en que se
divide cada piso y en estos casos cada propietario es dueño del piso o departamento y comunero
de los bienes afectos al uso común. De manera que quien acepta adquirir una propiedad bajo
este régimen, o bien alquilar un local comercial, está sujeto a lo que el reglamento del
condominio, que se dicta con fundamento en la Ley de Propiedad Horizontal, disponga y
examinar los acuerdos que adopte una junta de condóminos, es un asunto de legalidad ajeno a
esta vía de control de constitucionalidad. Por ello el recurso no procede y se dispone su rechazo
por el fondo (en igual sentido ver la sentencia número 529-95 de las doce horas tres minutos del
veintidós de setiembre de mil novecientos noventa y cinco)". Sentencia 3780-2000 las doce
horas con treinta y seis minutos del cinco de mayo del dos mil.De conformidad con lo expuesto,
en el régimen en condominio aplican una serie de gastos comunes que viene enunciados en la
legislación citada y que se refieren a los desembolsos por administración, mantenimiento,
reparación y limpieza de las cosas comunes, los que se regularán en el reglamento interno del
respectivo condominio. Bajo ese marco normativo, el administrador del condominio en el que
residen los amparados informó a este Tribunal que los accionantes se encuentran morosos en
sus cuotas condominales, razón que le faculta a cobrar las cuotas dejadas de pagar utilizando
para ello el mecanismo legal dispuesto en la Ley citada. En el caso concreto no se ha procedido
a ejecutar el cobro mediante ese mecanismo, pero se asegura que se ha acudido a los
procedimientos internos de cobro acordado por el reglamento interno del condominio, sin
obtener resultados positivos , motivo por el cual se procedió mediante las vías de hecho a
suprimir los servicios que no están siendo pagados por los vecinos morosos y en ese entendido
deben, de propia mano, abrir los portones para ingresar a la propiedad y llevar sus desechos
hasta el área común dispuesta para esos efectos. Ante ese cuadro fáctico, estima este Tribunal
que no se han quebrantado los derechos fundamentales de los amparados, pues se acredita que
no se les ha limitado el ingreso a su propiedad privada, no se ha limitado el libre tránsito ni
tampoco se ha puesto en peligro su derecho a la salud, sino que solamente han sufrido una serie
de incomodidades derivadas del incumplimiento con el pago por esos servicios.
V.- Como corolario se impone, declarar sin lugar el recurso y hacer la advertencia que será en el
respectivo proceso de cobro donde los amparados podrán alegar lo que corresponda en defensa
de sus intereses, o bien, solicitar la intervención de la asamblea general de los condóminos, si se
considera que el administrador se ha excedido en las competencias que le han sido
encomendadas por ese Órgano.-
Por tanto:
Se declara sin lugar el recurso.Luis Fernando Solano C.
Presidente
Luis Paulino Mora M.
Carlos M. Arguedas R.
Ana Virginia Calzada M.
Gilbert Armijo S.
Adrián Vargas B.
Ernesto Jinesta L.