modificación puntual de la ordenacion pormenorizada del plan

Hirigintza Obra , Zerbitzuak eta Inguru Giroa
Urbanismo Obras Servicios y Medio Ambiente
Avda. El Minero, 2
48500 Abanto-Zierbena, Bizkaia
Tel. 94 636 20 00 | Fax 94 636 01 98
FIC/CIF: P-4800200-J
MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LA ORDENACION
PORMENORIZADA DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION
URBANA DE ABANTO Y ZIERBENA EN LAS UNIDADES DE
EJECUCION RESIDENCIALES DE SUELO URBANO EN LO
RELATIVO AL NUMERO DE VIVIENDAS.
Ayuntamiento de Abanto y Zierbena
Octubre 2011
1
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Urbanismo Obras Servicios y Medio Ambiente
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INDICE
MEMORIA
0.
– ANTECEDENTES
1.
- ÁMBITO
2.
- OBJETO
3.
- JUSTIFICACIÓN DE LA OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN
FIC/CIF: P-4800200-J
•
•
•
3.1
3.2
3.3
LEGAL
SOCIOLÓGICA
ECONÓMICA
4.
- LA DETERMINACIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS EN LA
LEGISLACIÓN VIGENTE, RANGO JERÁRQUICO.
5.
- CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN.
2
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MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LA ORDENACION PORMENORIZADA DEL PLAN
GENERAL DE ORDENACION URBANA DE ABANTO Y ZIERBENA EN LAS
UNIDADES DE EJECUCION RESIDENCIALES DE SUELO URBANO EN LO
RELATIVO AL NUMERO DE VIVIENDAS.
MEMORIA
FIC/CIF: P-4800200-J
0 ANTECEDENTES
Habiéndose aprobado definitivamente la revisión del Plan General de Ordenación Urbana,
se ha venido teniendo reuniones con propietarios, promotores inmobiliarios y demandantes
de viviendas para tratar de un tema recurrente como es el de plantear la necesidad de
ofrecer un producto residencial más acorde a las necesidades actuales alejadas de las que
sirvieron de base para la redacción de la revisión del PGOU, producto de la situación
económica actual y de cambio de tendencias en la demanda residencial
Con el objetivo de aumentar el número de viviendas, sin variar la edificabilidad y reduciendo
obviamente su superficie media, se ha mantenido una serie de reuniones entre los técnicos
municipales para presentar un documento de modificación del PGOU que de respuesta a la
demanda y oferta de un tamaño de vivienda acorde a las necesidades del mercado actual.
A la vista de que esta demanda generalizada, se ha analizado los nuevos ámbitos
propuestos por el PGOU afectados y remite una información sintética que ahora
reproducimos:
UNIDADES DE EJECUCION EN SUELO URBANO RESIDENCIAL
DENOMINACION
UE-SF-01
Edificabilida
SUPERFICIE
d
2
2
m /m
6.647
0,500
Superficie
edificable
total
3.324
Nº
viviendas
15
221,57
Tamaño vvi
m2
UE-SF-02
3.885
0,500
1.943
10
194,25
UE-SF-03
3.700
0,500
1.850
13
142,31
UE-SF-04
1.856
0,500
928
4
232,00
UE-SF-05
3.365
0,500
1.683
8
210,31
UE-SF-06
2.175
0,500
1.088
4
271,88
UE-SF-07
973
0,500
486
2
243,18
UE-SF-08
3.717
0,500
1.859
8
232,31
UE-SF-09
1.598
0,500
799
3
266,33
UE-SF-10
23.014
0,800
18.411
129
142,72
UE-SF-11
1.482
0,800
1.186
10
118,56
UE-SF-12
1.515
0,500
758
1
757,50
3
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UE-SF-13
2.823
0,800
2.258
20
112,92
UE-SF-14
2.511
0,500
1.256
5
251,10
UE-SF-15
2.540
0,500
1.270
5
254,00
UE-SF-16
5.014
0,700
3.510
30
116,99
UE-LC-01
2.993
0,500
1.497
6
249,50
UE-LC-02
3.125
0,500
1.563
8
195,38
UE-LC-03
17.446
0,500
8.715
62
140,56
UE-LC-04
2.932
0,500
1.465
7
209,29
UE-LC-05
4.587
0,536
2.460
11
223,64
UE-LC-06
2.352
0,416
978
4
244,50
UE-LC-07
10.652
0,500
5.330
36
148,06
UE-LC-08
1.981
0,767
1.520
10
152,00
UE-LC-09
1.370
0,519
711
3
237,00
UE-LC-10
7.910
0,438
3.465
14
247,50
UE-LC-11
2.009
1,561
3.137
31
101,19
UE-LC-12
1.025
0,500
512
2
256,00
UE-LC-GA-01*
7.237
0,497
3.600
16
225,00
UE-GA-01
4.639
1,200
5.565
42
132,50
UE-GA-02
3.673
0,500
1.835
7
262,14
UE-GA-03
1.766
1,200
2.120
16
132,50
UE-GA-04
1.437
0,500
718
3
239,33
UE-GA-05
1.261
0,500
630
2
315,00
UE-GA-06
6.523
1,571
10.250
82
125,00
UE-GA-07
1.363
1,200
1.636
12
136,33
Lo primero que llama la atención en el cuadro anterior, es la elevada superficie por vivienda,
con una media de alrededor de 200 m2 construidos, alejada de la realidad del mercado
actual donde la posibilidad de adquirir una vivienda de estas características es
prácticamente inexistente, lo que viene a justificar sobradamente una reconsideración de la
oferta en todos los ámbitos de las unidades de ejecución en suelo urbano residencial.
Con el fin de proporcionar un tratamiento urbanístico unitario para todos los suelos en los
que se plantea la misma problemática, es por lo que el Ayuntamiento propone una única
modificación que sirva a todos, generando un ahorro administrativo indiscutible además de
un criterio democratizador.
Ello supone afrontar de forma decidida esta problemática, en todos los ámbitos en los que
se manifiesta, adecuando la oferta residencial a las nuevas condiciones sociológicas y de
mercado.
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A la vista del grado de desarrollo conceptual y jurídico que tenía el PGOU el Ayuntamiento
encarga su oficina tecnica la presente Modificacion Puntual de PGOU en lo relativo al
parámetro del número de viviendas.
1. ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN
La presente modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana afecta a todas las
Unidades de Ejecución Residencial en suelo urbano delimitadas en el mismo..
Los distintos ámbitos tienen el denominador común de ser suelo residencial de densidad y
tipologías edificatorias que van desde la vivienda unifamiliar a la vivienda colectiva.
FIC/CIF: P-4800200-J
2. OBJETO DE LA MODIFICACIÓN
El presente documento se elabora con objeto de introducir los cambios precisos en las
determinaciones de las Plan General de Ordenación urbana de Abanto y Zierbena respecto
a las unidades de ejecución en suelo urbano residencial con el objeto de posibilitar la
adecuación del tamaño de vivienda sin que ello suponga una aumento de su edificabilidad.
Esta modificación afecta, por tanto, a una determinación que, de acuerdo con el régimen
legal que deriva de lo previsto en los artículos 54 y 56 de la vigente Ley 2/2006 de 30 de
junio de Suelo y Urbanismo del País Vasco (LSPV), tiene la consideración de determinación
de ordenación pormenorizada.
El planeamiento general hoy vigente en la mayor parte de los Municipios de la Comunidad
Autónoma Vasca, se han formulado bien de acuerdo a la Ley de suelo estatal de 1976,
Texto Refundido aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril o bien con la Ley
2/2006 del suelo y urbanismo del País Vasco.
Los reglamentos de Planeamiento, Disciplina Urbanística y Gestión Urbanística completaban
el soporte Legal, que durante casi tres décadas ha servido de marco para el desarrollo del
planeamiento general anterior, con ligeras excepciones temporales, de Legislación básica
de menor recorrido, Leyes Estatales de 1992 y 1998, Y Legislación autonómica de carácter
supletorio, como la Ley de medidas urgentes o de la recuperación de las plusvalías
generadas por la actuación urbanística.
El Plan General de Abanto y Zierbena no es una excepción a esta situación y fue formulado
y tramitado en la pasada década sobre unos modelos de ocupación de territorio, que no
preveían la situación de crisis y parón económico actual.
También se han formulado en ese periodo y tramitado los instrumentos previstos en la Ley
4/1990 de Ordenación del Territorio del País Vasco, que van desde los Planes Territoriales
Sectoriales (PTS) hasta el Plan Territorial Parcial (PTP) del Bilbao Metropolitano.
Ello en sí implicaría de hecho una buena oportunidad de revisar alguno de los criterios y
objetivos inicialmente planteados, para acomodar las propuestas urbanísticas a las nuevas
demandas económicas y sociales, aunque las dificultades inherentes a cualquier proceso de
revisión se ven ahora acrecentadas por una coyuntura inmobiliaria que exige un mayor
sosiego.
Existen varios aspectos en los que se muestra la incompatibilidad entre el modelo anterior, y
la realidad actual, que en cuanto al uso residencial se manifiesta en el freno radical de la
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proliferación de la baja densidad por imperativo legal, y en la drástica reducción de la
superficie de las viviendas, tanto por la composición familiar como por la capacidad
económica de los sujetos demandantes de vivienda.
Ambos aspectos se recogen en la nueva legislación, Ley Vasca 2/2006 de suelo y
urbanismo, que impone el mandato de la edificabilidad mínima como fórmula para un
consumo responsable de un bien escaso y no renovable como es el suelo, y obvia el
parámetro de número de viviendas como definidor del planeamiento pormenorizado,
dejando todo el peso de la regulación del aprovechamiento edificatorio a la edificabilidad
urbanística.
El objeto de esta modificación reside en la liberación del número de viviendas, como
parámetro normativo, dándole una validez meramente orientativa.
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Prácticamente, la modificación se reduce a los ámbitos residenciales con una edificabilidad,
que dan lugar a tipologías de vivienda unifamiliar o colectiva, con o sin locales comerciales
en sus plantas bajas.
El objeto simple es despojar al planeamiento pormenorizado de la limitación del número de
viviendas, tanto las parcelas ó solares que se encuentran sin edificar, de forma que puedan
acomodarse a las demandas actuales de la sociedad sin modificar la edificabilidad asignada.
3. JUSTIFICACIÓN DE LA OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN
La actual situación inmobiliaria dista mucho de las previsiones e incluso de los criterios de
partida para la formulación del Planeamiento General. Esta realidad, por si sola justificaría
una acomodación de los parámetros a las demandas sociales.
No obstante, hay una serie de aspectos o visiones que ponen en crisis el modelo anterior, y
que vamos a analizar individualizadamente.
3.1. Situación Legal
La Comunidad Autónoma del País Vasco a lo largo de casi treinta años, ha mantenido la
legislación estatal en vigor y las transformaciones sociales y su reflejo urbano a lo largo de
tanto tiempo y al ritmo frenético de colonización del suelo, han propiciado la formulación de
varios borradores de Ley, que no han tenido tramitación parlamentaria hasta la Ley 2/2006
de 30 de junio de Suelo y Urbanismo, aprobada por el Parlamento Vasco.
Con independencia de algunas determinaciones que pueden ser discutidas desde algunos
ámbitos, no cabe duda de que la Ley actualiza la situación a las nuevas necesidades y parte
de una sociología claramente diferenciada de la que se daba en los años 70, y a la
velocidad en la que se ha venido produciendo el cambio social.
En lo que a la visión legal corresponde diremos que con buen criterio, la Ley 2/2006 se
refiere a los distintos estándares respecto a la edificabilidad urbanística, obviando cualquier
referencia al número de viviendas, a sabiendas de la diversa composición familiar, y a la
imposibilidad de previsión de las nuevas formas de vida.
Por ello tanto los estándares de cesión para las distintas dotaciones públicas, como los que
se refieren a las distintas modalidades de viviendas de protección pública, se remiten a
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cuantificación o porcentaje sobre la edificabilidad física, destinada al uso residencial, con la
correlación de un habitante por cada 25 m2 de superficie construida destinada a vivienda.
Frente a una legislación anterior, que basaba su unidad convivencial en la vivienda
tradicional compuesta de cuatro o más miembros, a los que adjudicaba una vivienda tipo, la
nueva legalidad admitiendo la pérdida de peso específico de la familia tradicional, y la
diversidad de nuevas formas de vida, orienta sus ratios hacia la edificabilidad, derivando
como parámetros secundarios los restantes, particularmente los que se refieren al número
de unidades de vivienda.
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Basta comparar la legislación anterior, sobre todo en lo que se refiere al suelo urbanizable,
en la que todos los estándares de cesión se remite al número de viviendas, incluso se limita
la densidad a 75 viviendas, por hectárea, con la actual en la que no existe referencia alguna,
demostrándose la innecesaridad de tales limitaciones por no estar acomodadas a la realidad
actual.
Además, la legislación anterior establecía la correlación de una vivienda con 100 m2
construidos de uso residencial, para los casos en los que no se hubiese fijado el número de
viviendas. (Anexo del Reglamento de Planeamiento).
Por ello, la Ley del suelo 2/2006 de 30 de junio, moderniza el tratamiento de los parámetros
urbanísticos, adaptándolos a la evolución de la sociedad en los últimos treinta años y a
conceptos relativamente recientes de desarrollo sostenible.
Ya en la exposición de motivos de la Ley Vasca, destaca en materia de política de medio
ambiente lo siguiente:
1) La tendencia a la extensión de la práctica urbanística de crecimiento urbano en desarrollos
esponjados y en baja densidad, en una comunidad autónoma que carece de suelo apto para
urbanizar en grandes partes de su territorio, nos lleva a la conclusión de que dicho modelo debe
ser revisado en profundidad y con carácter urgente, porque el territorio de la Comunidad
Autónoma no dispone de capacidad de acogida suficiente para soportar tal urbanización. Por eso
se impone en esta ley, con carácter novedoso, una utilización racional e intensiva del suelo, a
través del señalamiento con carácter general de una edificabilidad mínima y de una ocupación
mínima de la edificación respecto a la superficie total de los respectivos ámbitos de ordenación.
Se trata de evitar en la mayor medida posible la extensión de la «cultura de la vivienda unifamiliar
y del adosado» y los crecimientos dispersos, que, además de consumir gran cantidad de
territorio, recurso siempre escaso y de carácter no renovable, generan modelos urbanos poco
funcionales y, por lo tanto, poco sostenibles.
En el párrafo anterior se recoge la revisión del modelo en profundidad y con carácter urgente
ya que los desarrollos de baja densidad imponen un consumo excesivo de un bien escaso y
no renovable como es el suelo. Además, impone otros conceptos novedosos como la
edificabilidad mínima que persigue un uso más intenso del suelo que debe incorporarse al
proceso de crecimiento de la ciudad.
En realidad, el parámetro de la edificabilidad urbanística se convierte en el nudo sobre el
que pivotan los restantes coeficientes reguladores de los derechos edificatorios. Y aunque
en la Ley vasca no se contienen equivalencias entre la edificabilidad y el número de
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habitantes o de viviendas, "se establece la correlación de un habitante por 25 m2 de
superficie construida destinada al uso de vivienda en suelo urbano y urbanizable", aunque
sea a los solos efectos de los estándares de dotaciones públicas de la red espacios libres.
Artículo 78.1 y 2. Dicha proporción se repite textualmente en el Decreto 105/2008 de
medidas urgentes en desarrollo de la Ley, aunque con la misma limitación en cuanto a sus
efectos.
Ello sirve a modo indicativo para modular la oferta de viviendas, en función de la
composición familiar a la que más adelante nos referiremos.
En coherencia con el abandono de las referencias a la densidad y al número de viviendas,
en la legislación vigente se refieren los estándares de vivienda protegida, tanto en suelo
urbano como urbanizable, a un porcentaje de la edificabilidad residencial, frente a la
legislación anterior que lo hacía respecto al número de viviendas.
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3.2. Composición Sociológica
La evolución de la familia tradicional, compuesta por padres e hijos, en las últimas décadas,
ha perdido su hegemonía ante los nuevos modelos familiares, y no alcanza siquiera la mitad
de los hogares actuales.
Se ha producido un cambio en la composición de la tipología familiar, que se concreta en un
menor número de hijos, en que cada vez hay más personas que viven solas tanto al
comienzo como al final de sus vidas, o en que aumenta el número de familias
monoparentales.
Según el departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, los nuevos
modelos familiares hacen necesaria la construcción de una media de 13.000 nuevas
viviendas al año en Euskadi para dar respuesta a esta demanda social.
Una primera aproximación al perfil del conjunto de personas inscritas en Etxebide refleja que
la mayor parte de las solicitudes hace referencia a unidades familiares de un único miembro,
seguidas por unidades convivenciales de dos miembros. Las solicitudes con tres o más
miembros representan una parte muy pequeña de las mismas.
Asimismo, en cuanto a las características de las viviendas necesitadas, hay que destacar
que la mayor parte de las personas opta por una vivienda de tamaño más bien reducido, de
manera que se asiste a la progresiva disminución de la superficie media de las viviendas
necesitadas, que ha pasado de 77,70 m' en 1996 a 64,3 m' en 2006 (datos de Etxebide).
El siguiente grafico del Departamento de vivienda del Gobierno Vasco se pone de manifiesto
que el tamaño medio de vivienda necesitada se situa en el entrono que va de los 41 m2 a
los 90 m2 para mas del 90% de los demandantes de vivienda.
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Grafico tamaño media vivienda necesitada en la CAPV año 2008
Esta tendencia se repite con pequeñas diferencias en todos los municipios de la Comunidad
Autónoma sin que Abanto y Zierbena sea una excepción. La reducción de la superficie que
demanda la unidad familiar, además de tener un componente de carestía económica,
responde a una modificación de la composición familiar, en el sentido apuntado de
reducción del número de componentes de la misma.
Esta reducción de los componentes de los núcleos familiares, lleva inevitablemente a
acomodar la oferta residencial a la nueva demanda, con lo que las viviendas tipo de más de
100 m' de superficie construida de media, no tienen ningún recorrido para los nuevos
demandantes de viviendas, por su programa y precios excesivos. Las unidades familiares
que demandan la vivienda tipo anterior, se encuentran con una oferta generalizada de
viviendas en edificios más o menos recientes, lo cual hace que no pueda resultar,
significativa en la nueva producción residencial.
En suma, la oferta residencial se acomoda a la demanda de las unidades familiares
emergentes, de forma que la superficie construida media decrece ostensiblemente, sin
perjuicio de que se diversifique la oferta, que se distribuye en uno, dos o tres dormitorios,
con mayor proporción del segmento central.
El tamaño adecuado de vivienda a ofertar dependera de la zonificación asignada al ambito
(Baja, media o alta densidad) ya que la tipología de vivienda permitida en cada uno de ellos
condiciona esa superficie.
Por ello se estima conveniente regular este aspecto para evitar que toda la oferta sea de
viviendas de un dormitorio cuando se trata de vivienda colectiva o que se construyan en
zonas de baja densidad unifamiliares excesivamente pequeños.
3.3. Capacidad Económica
El Sector de la Construcción cobro una relevancia indiscutible a nivel de empleo y de
generación de riqueza. Todo ello ha evolucionado de forma exponencial en unos costos del
suelo, de la urbanización y de la construcción ciertamente excesivos.
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El producto inmobiliario se ha encarecido de forma desmesurada, y las transacciones de
compra-venta se han propiciado con un sistema financiero abierto al endeudamiento masivo
de la población.
La crisis económica derivada del colapso financiero, reduce la demanda residencial de
forma drástica, a la vista de las expectativas propias de la economía familiar y de las nuevas
restricciones crediticias que impone el sistema bancario.
Todo ello hace que incluso gran cantidad de contratos privados de compraventa de
viviendas, se cancelen a solicitud voluntaria del comprador, o ante la imposibilidad de
obtener el crédito hipotecario que le permitiría acceder a la compra de la vivienda.
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En este marco resulta prudente cualquier actitud de reconsideración de inversiones no
estrictamente necesarias, o que pueden resultar sobredimensionadas para las necesidades
de la unidad familiar en la actual coyuntura.
Esta reflexión natural resulta acentuada si cabe en un municipio con gran incidencia de la
segunda residencia, de forma que la contracción de la demanda, no hace sino aumentar
respecto a lo que ocurre en nuestro ámbito de referencia.
Expectativas económico-familiares en descenso, reducción drástica de la oferta crediticia, y
composición familiar más reducida, no hace sino minimizar el volumen de la demanda y en
cualquier caso, adecuarlo a las estrictas necesidades familiares, sin opción para los excesos
propios de las épocas de abundancia.
En este momento, cualquier demanda residencial tiene que ser contenida y adecuada a la
composición familiar, tanto por decisión propia, como por la capacidad de financiación.
Es por ello que la oferta derivada del Plan General vigente resulta inadecuada, por el
exceso de superficie construida para las unidades familiares existentes, y la incapacidad
económica y de financiación para su adquisición.
Todo ello contribuye a que una oferta alejada de un consumo desaforado en términos de
proporcionalidad y una cierta austeridad, puede tener capacidad sostenible incluso en la
época de crisis, por lo que la adecuación del tamaño de la vivienda a la realidad social y
económica puede tener un efecto dinamizador.
4. LA DETERMINACIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS EN LA LEGISLACIÓN
VIGENTE, RANGO JERÁRQUICO.
La Ley 2/2006 de suelo y urbanismo establece en su Disposición transitoria segunda los
criterios a tener en cuenta para la vigencia y adaptación de los planes y demás instrumentos
de ordenación urbanística vigentes con anterioridad a su entrada en vigor.
Dichos criterios son de aplicación al contenido normativo de las normas urbanísticas del
Plan General, por ello la totalidad de las determinaciones establecidas por las normas
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urbanísticas del Plan General o Normas Subsidiarias, deben ser analizadas al amparo de los
establecido en la Ley 2/2006 y más en concreto del contenido de los artículos 53 "
Ordenación urbanística estructural" y 56 "Ordenación urbanística pormenorizada", en los
que se establece la regulación de las determinaciones que constituyen la ordenación
estructural a nivel de planeamiento general y aquellas otras que constituyen la ordenación
pormenorizada a nivel de planeamiento de desarrollo.
La disección y el análisis de todos los parámetros urbanísticos básicos y condiciones
particulares, nos va a permitir establecer el cumplimiento de la Ley 2/2006 en relación a la
posibilidad de formulación de cualquier modificación de un suelo urbano o de un Plan Parcial
aprobado definitivamente con arreglo a la legislación anterior.
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Lo fundamental en relación a la fijación del número máximo de viviendas, consiste en
analizar el cumplimiento de la ordenación urbanística estructural del Plan General o de las
Normas Subsidiarias y de lo establecido al efecto por la Ley 2/2006. en relación con el
número máximo de viviendas permitido por la ordenación pormenorizada establecida en el
plan.
Lo indicado se ha de concretar en determinar cual es el rango jerárquico de la determinación
urbanística relativa al número máximo de viviendas.
En las determinaciones del planeamiento general relativas a la ordenación urbanística de los
sectores, o de las Unidades de Ejecución, se contiene habitualmente una indicación relativa
al número máximo de viviendas permitidas en el sector.
Hemos de indicar que el número máximo de viviendas establecido para un ámbito de
ordenación pormenorizada, es una determinación urbanística al uso en la redacción de los
planes generales redactados al amparo de lo establecido en la Ley Estatal de 1976, para los
ámbitos de suelo urbano, y sobre todo para los sectores de suelo urbanizable, atendiendo al
condicionado establecido en dicha Ley de limitar el número máximo de viviendas en suelo
urbanizable a 75 viviendas/hectáreas y a la utilización del número de viviendas permitido
como parámetro para calcular la reserva de terrenos para dotaciones públicas.
En la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo, dentro de las determinaciones de la ordenación
estructural no aparece establecido dicho parámetro, ni tampoco en la relación de las
determinaciones de la ordenación urbanística pormenorizada, sin perjuicio de lo indicado a
continuación.
En el artículo 56 de la Ley 2/2006, que establece las determinaciones propias de la
ordenación urbanística pormenorizada, dentro de la relación contenida en el apartado 1 de
dicho artículo, se establece como determinación 1) la siguiente expresión:
1) Cuales quiera otras que se consideren necesarias para completar el marco general de la
ordenación.
La lectura de la anterior expresión nos indica que la ordenación pormenorizada, si se estima
oportuno, podrá establecer, como determinación urbanística pormenorizada, el número
máximo de viviendas posibles de construir dentro del ámbito objeto de la ordenación
pormenorizada correspondiente.
No obstante, hemos de estimar que el carácter residual y la expresión "que se consideren
necesarias", permiten obviar también la obligatoriedad de establecer el número máximo de
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viviendas entre las determinaciones de los instrumentos que establezcan la ordenación
pormenorizada de un área o sector.
El esquema conceptual en la nueva Ley abandona el número máximo de viviendas como
parámetro de control de la cuantificación urbanística residencial y de la cuantificación de las
reservas de terrenos dotacionales públicos a establecer en cuantía adecuada a los
desarrollos residenciales.
FIC/CIF: P-4800200-J
En efecto, la Ley 2/2006 en el establecimiento de los estándares mínimos para reserva de
terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales, y en concreto en
su artículo 78 titulado "Estándares mínimos para reserva de terrenos y derechos destinados
a dotaciones públicas de la red de sistemas generales", establece la necesidad de prever 5
m2 de suelo por habitante y al mismo tiempo equipara, a dichos efectos, un habitante a 25
m2 de superficie construida destinada al uso de vivienda en suelo urbano y urbanizable.
De acuerdo con lo indicado, y en coherencia con la no inclusión del número máximo de
viviendas como determinación propia de la ordenación urbanística, se utiliza el concepto de
habitante, ligado a una concreta superficie de techo, como técnica urbanística más correcta
y evolucionada que la establecida en la Ley de 1976 basada en el número de viviendas.
Igual técnica utiliza la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo para establecer la cuantía de los
terrenos dotacionales de la red de sistema locales en los sectores de suelo urbanizable,
conforme se establece en el artículo 79 "Estándares mínimos para reserva de terrenos
destinados a dotaciones y equipamientos de la red de sistemas locales en suelo urbano y
urbanizable" .
Por todo lo indicado y en concreto, por el contenido de los artículos 53 y 56 anteriormente
citados, hemos de indicar que la determinación del número máximo de viviendas establecido
en el planeamiento general, no es una determinación urbanística que deba de ser definida
de forma obligatoria en las ordenanzas reguladores de cualquier ámbito de suelo urbano o
urbanizable, y que en cualquier caso, no constituye una determinación de la ordenación
estructural que deba ser respetada por la ordenación pormenorizada.
En dichos artículos se establece de manera sistemática las determinaciones que
corresponden a la ordenación urbanística estructural y a la ordenación urbanística
pormenorizada, de forma y manera que las primeras se sitúan en el rango jerárquico del
planeamiento general y las segundas corresponden al rango jerárquico del planeamiento de
desarrollo.
Como consecuencia de todo lo anterior, diremos que la limitación del número de viviendas,
establecida en el planeamiento general y su concreción posterior en el planeamiento
remitido si lo hubiera, no supone una determinación que altere la ordenación estructural del
Plan, al amparo de lo establecido en la Ley 2/2006 de 30 de Junio de Suelo y Urbanismo.
Por lo tanto, la modificación de la Ordenación Pormenorizada bien sea derivada del
planeamiento general, de un plan parcial o de un plan especial, puede establecer un número
de viviendas diferente al contenido en las normas urbanísticas del Plan General, , o dejar
libre el número máximo de viviendas posibles a realizar.
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5. CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN.
La modificación se ciñe a otorgar carácter meramente indicativo al parámetro que se refiere
al número de unidades de vivienda, dentro de los ámbitos de las unidades de ejecución
residenciales en suelo urbano
Este cambio en una determinación de la ordenación pormenorizada es de aplicación a todas
las parcelas o solares vacantes en consonancia con las nuevas demandas del mercado.
De esta manera quedan como documentos normativos los restantes parámetros,
básicamente el de la edificabilidad sobre rasante, acompañado de los restantes parámetros
volumétricos de alineaciones, alturas, ocupación etc.
La posibilidad de reajustar o redefinir los volúmenes o las alineaciones, persiste de igual
manera que hasta ahora, siempre dentro de las atribuciones que le confiere al Estudio de
Detalle la ley 2/2006.
Así mismo se suprime en el uso de Categoría C – Vivienda Unifamiliar Agrupada en línea la
obligatoriedad de que no puedan coincidir en el mismo plano vertical dependencias de
diferentes viviendas de cara a una mejor acomodación de las viviendas posibilitadas.
En todos los edificios de vivienda se dará cumplimiento a la "Condiciones mínimas de
habitabilidad de las viviendas del Anexo IV del Decreto 317/2002 de 30 de diciembre,
publicado en el BOPV del 31 de diciembre de 2002, o texto que en el futuro lo pueda
sustituir.
Igualmente se aplicarán las ordenanzas de diseño de Viviendas de Protección Oficial
aprobadas por la orden de 12 de febrero de 2009, del Consejero de Vivienda y Asuntos
Sociales publicada en el BOPV de 3 de marzo último, u orden que la sustituya.
El incremento del número de viviendas respetara la proporción vivienda libre/vivienda
protegida asignada en cada ámbito.
Se establece la siguiente proporción de tamaños medios mínimos de viviendas (proporción
entre la edificabilidad total del ámbito y el nº de viviendas permitidas) en función de la
zonificación.
ZONIFICACION
Alta densidad
Media densidad
Baja densidad
Tamaño mínimo medio de
las viviendas m2
70
100
140
El nº de viviendas de cada ámbito se redondeara al alta o a la baja cuando el decimal sea mayor
o menor que 5 respectivamente..
Abanto y Zierbena a 30 de Septiembre de 2011
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