Derecho Romano

Derecho Romano
Sesión 12: Derechos reales sobre cosas
ajenas
Contextualización
Los derechos reales pueden recaer sobre cosas propias como es el caso de la propiedad,
o bien, sobre cosas ajenas, como son la servidumbre, la enfiteusis, superficie, prenda e
hipoteca. Hemos visto a lo largo del curso las características generales de los derechos
reales, así como el derecho real por excelencia que es la propiedad. En esta sesión se
analizan los derechos reales sobre cosas ajenas, de esta manera se concluye
integralmente el derecho de bienes y cosas que prevé el derecho romano.
http://derecho.laguia2000.com/partegeneral/clasificacion-de-los-derechos-reales
Introducción
Los derechos reales sobre cosa ajena recaen
precisamente sobre un bien perteneciente a un tercero y
puede ser que mediante ellos se conceda a su titular un
derecho de goce o un derecho de garantía sobre los
bienes. Los derechos reales que conceden el goce de un
bien ajeno son: la servidumbre real en sus diversas
modalidades; la servidumbre personal, que incluye el
usufructo, el uso y la habitación; la enfiteusis; y la
superficie. Los derechos reales de garantía sobre bienes
ajenos son la prenda y la hipoteca.
http://m.informativojuridico.com/si-vendo-algo-que-no-es-m%C3%ADo%C2%BFla-venta-es-v%C3%A1lida-la-venta-de-cosa-ajena-esv%C3%A1lida-en-ning%C3%BAn-caso-se
En esta sesión el estudiante conocerá las características
generales de los derechos reales sobre cosas ajenas
conforme al derecho romano, mismos que sirven de
antecedente para las figuras jurídicas vigentes en el
derecho mexicano.
Servidumbre, enfiteusis
y superficie
Servidumbre: La servidumbre es el derecho real sobre cosa ajena que
concede a su titular la facultad de usar o disfrutar el bien, aunque se
respeta el derecho de propiedad que solamente está gravado y, por
tanto, se ve limitado (Morineau Iduarte; Iglesias González, 1993: 130).
El aprovechamiento de un bien se traduce en tres facultades: el ius
abutendi que está siempre reservado de manera exclusiva al
propietario y el ius utendi y el
ius fruendi, que el titular puede ceder mediante la concesión de un
derecho real sobre el bien.
a. Regulación: Las servidumbres se deben conceder cumpliendo los
siguientes requisitos o principios (Iglesias, 1972: 330):
• Se establece en razón de una utilidad objetiva del bien.
• La utilidad debe ser permanente.
• Los predios deben ser colindantes en las servidumbres reales.
• El propietario que la concede debe respetar los derechos de
servidumbre.
• El propietario del fundo sirviente no puede ser obligado a hacer
alguna conducta sino solamente a permitir la conducta ajena.
http://laservidumbre.blogspot.mx/201
0/05/la-servidumbre-es-un-gravamenimpuesto.html
Servidumbre, enfiteusis
y superficie
http://laservidumbre.blogspot.mx/201
0/05/ejercicio-de-la-servidumbre.html
b. Tipos: Las servidumbres pueden ser concedidas
con la finalidad de aumentar el valor de un
inmueble, por lo que estará directamente
relacionado con el mismo y de esta manera se
denomina servidumbre real; o bien, puede ser
concedida en beneficio de una persona, en tal caso
se conoce como servidumbre personal.
1. Reales: Las servidumbres reales son
inseparables del inmueble al que favorecen, no se
pueden transmitir independientemente del predio y
duran mientras subsista el bien (Morineau Iduarte;
Iglesias González, 1993: 130).
2. Personales: Las servidumbres personales son
inseparables de sus titulares, es decir, no se pueden
transmitir, aún por herencia, por lo que fenecen a la
muerte del titular.
Servidumbre, enfiteusis
y superficie
Enfiteusis: La enfiteusis es un derecho real sobre
cosa ajena, por medio del cual el Estado concede un
predio agrícola a perpetuidad a cambio de una cuota
periódica, por lo que es un derecho similar al
arrendamiento y también a la propiedad, puesto que
su titular goza casi de todas las prerrogativas que el
propietario, incluyendo la disposición, ya que puede
transmitir su derecho.
Su denominación deriva de la palabra griega enfiteusis
que significa hacer plantaciones, y también se le
conoce como ius in agro vectigali (Iglesias, 1972: 350).
Superficie: El derecho de superficie confiere a su
titular, superficiario, la facultad para disfrutar a
perpetuidad de las construcciones que se encuentren
en un terreno ajeno, a cambio de una cantidad
determinada llamada solarium (Morineau Iduarte;
Iglesias González, 1993: 134).
http://www.elmonitorparral.com/notas.pl?n=45797
Prenda e hipoteca
http://deconceptos.com/cienciasjuridicas/hipoteca
La prenda y la hipoteca son derechos reales que se
constituyen sobre bienes ajenos como garantía para el
cumplimiento de una obligación, por lo que tienen
características especiales.
Tienen su origen en la figura de la fiducia, mediante la cual se
entrega en propiedad al acreedor una cosa que le pertenece al
deudor o a un tercero a través de la mancipatio o de la in iure
cessio (Morineau Iduarte; Iglesias González, 1993: 134).
No obstante que, por la fiducia, se concedía el bien en
propiedad al acreedor, la cosa no entra al patrimonio del
acreedor de manera permanente ni esta facultado a disponer
de él, ni siquiera para satisfacer la deuda salvo que exista un
pacto expreso para tal efecto.
Siendo el sistema de la fiducia claramente perjudicial para el
deudor cayó en desuso dando paso a la prenda y la hipoteca, y
se limitó la constitución del derecho puesto que ya no transmite
la propiedad sino solamente la posesión del bien.
Conclusión
A través de esta unidad se presentó una idea general del derecho real como categoría
integradora del conjunto de relaciones persona-cosa, asimismo ya que es difícil ofrecer
un concepto unívoco, se puede decir que es aquel que se le atribuye a su titular un
derecho pleno o limitado sobre una cosa o un bien. Hay teorías que niegan los
derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas.
Para estas teorías las relaciones serían entre personas.
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http://www.tuobra.unam.mx/publicadas/050707192849.html
Para aprender más
¿Sabes cómo se constituyen los derechos reales de garantía,
prenda e hipoteca y como se pueden extinguir?
Los derechos reales de garantía, prenda e hipoteca, se constituyen mediante los
siguientes:
1. Por contrato: Basta para su constitución que exista un acuerdo entre las partes para
tal efecto.
2. Por testamento: En el caso de la hipoteca puede ser constituida en virtud de una
disposición final a manera de legado o de fideicomiso a favor del acreedor. Se requiere
que esté en posesión del bien (Iglesias, 1972: 359).
3. Por decisión judicial: Para el caso de una ejecución forzosa.
4. Por ley: Existen algunos supuestos previstos en ley que conceden automáticamente
la prenda al acreedor.
Por ejemplo, el arrendador tiene la garantía sobre el menaje del deudor en una finca
urbana, y en una finca rústica sobre los frutos de la misma.
Asimismo, la prenda y la hipoteca se pueden extinguir por las mismas causas:
1. Por extinción de la deuda garantizada: Toda vez que es un derecho derivado de la
deuda principal, por lo que su existencia está condicionada a la existencia de la
principal, extinguida la cual carece de fundamento.
Para aprender más
¿Sabes cómo se constituyen los derechos reales de garantía,
prenda e hipoteca y como se pueden extinguir?
2. Por pérdida de la cosa: Puesto que se constituye respecto de un bien o conjunto de
bienes determinado, sin los cuales no tiene materia el derecho.
3. Por renuncia: El acreedor puede libremente renunciar al derecho constituido en su
beneficio.
4. Por confusión: En caso de que el bien entre por cualquier otra causa al patrimonio
del acreedor ya no puede fungir como garantía del pago de la deuda puesto que ya
es suyo.
5. Por prescripción: Es posible que el bien sea poseído por un tercero de buena fe y
con justo título, por lo que transcurrido el periodo requerido para ello puede usucapir
el bien y, en consecuencia, se extinguirá la garantía constituida sobre éste (Iglesias,
1972: 365).
Referencias

Bernal, B.; Ledesma, J. J. (1981). Historia del Derecho Romano y de los derechos
neoromanistas. Tomo I. De los orígenes a la alta edad media. México: Universidad
Nacional Autónoma de México. Instituto de Investigaciones Jurídicas.

D’Ors, A. (1997). Derecho privado romano (9a. ed.) Pamplona: Universidad de Navarra.

Foignet, R. (1956). Manual elemental de derecho romano. México: Editorial Cajica.

Gutiérrez-Alviz y Armario, F. (1995). Diccionario de Derecho Romano. (4a. ed.) Madrid:
Reus.

Iglesias, J. (1972). Derecho Romano. Instituciones de Derecho Privado. (6a. ed.)
Barcelona: Ariel.

Morineau Iduarte, M.; Iglesias González, R. (1993). Derecho Romano Colección de
Textos Jurídicos Universitarios (3a. ed.) México: Harla.