MODIFICACIÓN PUNTUAL CON ORDENACIÓN DETALLADA

MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
MODIFICACIÓN PUNTUAL CON ORDENACIÓN DETALLADA
SECTOR – 3 “ARROYO DE LA NAVA”
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN DE ARANDA DE DUERO – (BURGOS)
Promotor: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
MADRID – abril 2011
Arquitecto: AGUSTIN PRESAS CASTILLA
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MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
INDICE
I. OBJETO.
II. ANTECEDENTES GENERALES EN RELACION AL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
DE ARANDA DE DUERO.
III. ORDENAMIENTO JURIDICO URBANISTICO DE APLICACIÓN EN EL TERMINO
MUNICIPAL.
IV. MEMORIA INFORMATIVA
4.1 INTRODUCCION.
4.2 DESCRIPCIÓN DEL ÁMBITO.
V. MEMORIA VINCULANTE
5.1 OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACION PUNTUAL.
5.1.1 DELIMITACIÓN DEL SECTOR Y SISTEMAS GENERALES
5.1.2. ADECUACIÓN DE LAS VARIABLES URBANÍSTICAS DEL SECTOR A LA LEGISLACIÓN
URBANÍSTICA VIGENTE.
5.1.3.-JUSTIFICACIÓN DE LA DENSIDAD PROPUESTA DE 45 VIV/HA
5.1.4.-JUSTIFICACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD ASIGNADA
5.2 RELACION DE LA MODIFICACION PROPUESTA A LAS DISPOSICIONES
GENERALES DE APLICACIÓN DE LA LEY 5/1999 DE URBANISMO DE CASTILLA Y
LEON Y SU REGLAMENTO.
5.2.1. SOBRE EL INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO GENERAL AFECTADO
5.2.2. SOBRE LA ORDENACIÓN URBANA.
5.2.3. SOBRE LA SOSTENIBILIDAD Y LA PROTECCIÓN DEL MEDIOAMBIENTE
5.2.4. CALIDAD URBANA Y COHESION SOCIAL.
5.2.5. SOBRE LA EQUIDISTRIBUCIÓN Y SOBRE LAS DETERMINACIONES DE ORDENACION
DETALLADA.
5.2.6. SOBRE LA MODIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO GENERAL
5.2.6.1. LA JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA DE LA MODIFICACIÓN, ACREDITANDO SU INTERÉS
PÚBLICO
5.2.6.2. LA IDENTIFICACIÓN Y JUSTIFICACIÓN PORMENORIZADA DE LAS DETERMINACIONES DEL
INSTRUMENTO MODIFICADO QUE SE ALTERAN, REFLEJANDO EL ESTADO ACTUAL Y EL PROYECTADO.
5.2.6.3. ANÁLISIS DE LA INFLUENCIA DE LA MODIFICACIÓN SOBRE EL MODELO TERRITORIAL DEFINIDO EN
LOS INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO VIGENTES Y SOBRE LA ORDENACIÓN GENERAL
VIGENTE
5.2.6.4. MODIFICACIONES QUE AUMENTEN EL VOLUMEN EDIFICABLE O LA DENSIDAD DE POBLACIÓN.
5.2.7. RESUMEN EJECUTIVO
VI. NORMATIVA
6.1 FICHA URBANISTICA ACTUAL
6.2 FICHA URBANISTICA MODIFICADA
6.3 CUADRO COMPARATIVO
VII. TRAMITACIÓN
TRAMITE AMBIENTAL
VIII. DOCUMENTOS.
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I. OBJETO.
La presente Modificación Puntual con Ordenación Detallada del vigente Plan General
de Ordenación del municipio de Aranda de Duero tiene por objeto modificar el Sector 3
“Arroyo de la Nava”, recogido en el Plan General, en los dos aspectos siguientes:
I.- Modificar la delimitación del sector, con la exclusión de las propiedades públicas de
infraestructuras viarias constituyentes del dominio público y la concreción de los
Sistemas Generales de Infraestructuras y de Espacios Libres.
II.- Adecuar las variables urbanísticas del sector a las legislación urbanística vigente;
Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León, y Decreto 22/2004 Reglamento de
Urbanismo de Castilla y León.
Se realiza el presente trabajo por encargo de los Propietarios mayoritarios del Sector
3 “Arroyo de la Nava” de Aranda de Duero (Burgos); representados por D. Ángel Jose Prieto
Para, con DNI nº:13.087.198-Z y domicilio a efectos de notificaciones en la calle Eladio
Perlado nº 31 en Burgos 09007.
Así en el Artículo 50.1 de la L.U.C.yL. se especifica lo siguiente:
“El planeamiento urbanístico podrá ser elaborado por las Administraciones públicas y
por los particulares, pero la competencia para su aprobación corresponderá
exclusivamente a las primeras”.
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II. ANTECEDENTES GENERALES EN RELACION AL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
DE ARANDA DE DUERO.
El Término Municipal de Aranda de Duero se encuentra ordenado por un Plan General de
Ordenación Urbana, aprobado definitivamente por acuerdo de la Comisión Provincial de
Urbanismo de Burgos de 18 de febrero de 2000 (publicado en el «Boletín Oficial de Castilla y
León» de fecha 9 de mayo de 2000), que no ha sido adaptado a la Ley 5/1999, de Urbanismo
de Castilla y León, ni al Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, salvo en lo relativo a
las determinaciones del Sector S-1, industrial «Prado Marina» que fue objeto de aprobación
definitiva parcial a través de la Orden de la Consejería de Fomento de fecha 22 de mayo de
2009 (publicada en el «Boletín Oficial de Castilla y León» de 1 de julio de 2009), y que en el
marco definido por el actual R.D. Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley de Suelo, la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y
León (modificada por las Leyes 10/2002, de 10 de julio, 21/2002, de 27 de diciembre,
13/2003, de 23 de diciembre, la Ley 13/2005, de 27 de diciembre y por la Ley 4/2008, de 15
de septiembre) y por el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, aprobado por Decreto
22/2004, de 29 de febrero, (modificado por el Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, por el
Decreto 68/2006, de 5 de octubre, por el Decreto 6/2008, de 24 de enero, y por el Decreto
45/2009, de 9 de julio), configura el régimen urbanístico de aplicación en dicho municipio.
Es de señalar, por su significado en la situación de la normativa urbanística del municipio y
del sector 3 en particular, la ORDEN FOM/53/2010, de 11 de enero, por la que se acepta el
desistimiento de continuar la tramitación de la Modificación del Plan General de Ordenación
Urbana de Aranda de Duero (Burgos) para su adaptación a la Ley y al Reglamento de
Urbanismo de Castilla y León. Dicha Modificación recogía entre sus determinaciones para el
sector 3 del Plan General del 2000 (denominado sector 3R en 2008) su mantenimiento con la
adaptación de parámetros al RUCyL, y de entre ellos una densidad de 45 viv/ha.
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III. ORDENAMIENTO JURIDICO URBANISTICO DE APLICACIÓN EN EL TÉRMINO
MUNICIPAL.
El ordenamiento jurídico urbanístico actual está formalmente integrado por las siguientes
normas:
ESTATAL:
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo.
AUTONÓMICA:
Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León (LUCyL), modificada por
Ley 10/2002, de 10 de julio, Ley 21/2002, de 27 de diciembre de medidas económicas,
fiscales y administrativas, Ley 13/2003, de 23 de diciembre, de medidas económicas, fiscales
y administrativas, Ley 13/2005, de 27 de diciembre, de medidas financieras, Ley 9/2007, de
27 de diciembre, de medidas financieras y Ley 4/2008, de 15 de septiembre, de medidas
sobre urbanismo y suelo.
Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo
de Castilla y León (RUCyL), modificado por Decreto 99/2005, de 22 de diciembre, de
promoción, adquisición y arrendamiento de vivienda joven, Decreto 68/2006, de 5 de octubre,
Decreto 6/2008, de 24 de enero y Decreto 45/2009, de 9 de julio.
Orden FOM/404/2005, de 11 de marzo, por la que se aprueba la Instrucción Técnica
Urbanística 1/2005, sobre emisión de informes sectoriales en el procedimiento de aprobación
de los instrumentos de planeamiento urbanístico.
PLANEAMIENTO GENERAL:
Plan General de Ordenación Urbana (18 - 02 - 2000) y sus Modificaciones
correspondientes.
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IV. MEMORIA INFORMATIVA
4.1 INTRODUCCION.
La modificación puntual que se propone y que se desarrolla en los apartados posteriores se
ha de entender como una actuación urbanística tendente a la ejecución y cumplimiento de las
determinaciones del planeamiento, Plan General, en el ámbito del sector 3 “Arroyo de la
Nava” propugnado la concreción de la delimitación del ámbito (exclusión de las propiedades
públicas de las redes de infraestructuras constituyentes del dominio público) y en la
adecuación a la normativa autonómica vigente de las variables urbanísticas que el Plan
General asigna al sector.
La Modificación Puntual se promueve por iniciativa de los propietarios del sector, de
conformidad con lo dispuesto en el art. 5 de la ley 5/1999 de 8 de abril de Urbanismo de
Castilla y León, y art. 167 y siguientes del Reglamento de Urbanismo de Castilla y León.
4.2 DESCRIPCIÓN DEL ÁMBITO.
De conformidad con el art. 35 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León
(LUCyL) y el art. 83, 86 y 88 del RUCyL , la delimitación de los sectores de suelo Urbanizable
debe efectuarse atendiendo a la racionalidad y calidad de la ordenación urbanística, utilizando
en lo posible como límites terrenos de dominio público u otros elementos geográficos
determinantes; a su vez los sistemas generales de vías públicas se han de diseñar con el
objetivo de favorecer el desarrollo y ampliación del transporte público y de las vías existentes,
concretando en la Ordenación Detallada del sector de acuerdo a las previsiones del Plan
General.
El sector 3 “Arroyo de la Nava”, dispone de los siguientes límites:
Al Norte, el tramo de red de ferrocarril de Valladolid –Ariza.
Al Oeste y Sur, el tramo de la red de ferrocarril Madrid – Irún.
Al Este el tramo rectilíneo de la antigua carretera nacional N-I
Y como entidad superficial tras la Modificación:
+ Superficie Bruta
+ Sistemas Generales
+ Superficie Neta
: 274.823 m²
: 55.345 m²
: 219.478 m²
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V. MEMORIA VINCULANTE
5.1 OBJETIVOS Y JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACION PUNTUAL.
La presente Modificación Puntual con Ordenación Detallada del Plan General de Ordenación
Urbana tiene por objeto modificar en el ámbito del sector 3 “Arroyo de la Nava” con dos
actuaciones propuestas:
I.- Modificar la delimitación del sector, con la exclusión de las propiedades públicas de
infraestructuras viarias constituyentes del dominio público y la concreción de los
sistemas generales de protección y espacios libres.
II.- Adecuar las variables urbanísticas del sector a las legislación urbanística vigente;
Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León, y Decreto 22/2004 Reglamento de
Urbanismo de Castilla y León.
5.1.1 DELIMITACIÓN DEL SECTOR Y SISTEMAS GENERALES
Partiendo de la delimitación recogida en el Plan General vigente, se propugna la
exclusión de los terrenos de titularidad pública de las redes de infraestructuras viarias
constituyentes del dominio público, tanto las correspondientes al trazado ferroviario
como a la carretera N-I (en su antiguo trazado); consecuentemente no se produce
reclasificación alguna de suelo, solo la exclusión en la parte correspondiente al
dominio publico del ámbito del sector, y de la relación de propietarios, a titulares
públicos de sistemas generales constituyentes del dominio público; suelos que en
ningún caso generan aprovechamiento urbanístico.
Los suelos de titularidad pública y privada afectos a sistemas generales por la
normativa vigente mantienen idéntica situación, con la concreción dimensional,
posicional y superficial que permite disponer de un levantamiento topográfico
detallado, y en aplicación de la legislación sectorial.
De las instrucciones de desarrollo que la ficha del sector, en el Plan General, quedan
señaladas:
Se mantienen las referentes al Arroyo de la Nava:
+ Proteger y potenciar, manteniendo las características topográficas
actuales.
+ Clasificar como Sistema General de Espacios Libres el trazado del
arroyo, y localizar el Sistema Local de Espacios Libres preferentemente
en sus márgenes.
De las referentes a la Antigua N-I:
+ Creación de una vía de servicio paralela
+ Acceso en un único punto con las condiciones que la Administración
con competencias en dicha vía establezca.
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Dada la imposibilidad de dotar de continuidad a dicha vía de servicio, el sector
se encuentra encajado entre sendos trazados ferroviarios con una rotonda al
norte y un paso inferior al sur, y la previsión de cesión de la vía, como travesía
urbana, al ayuntamiento, aconsejan, manteniendo la imposición de un único
punto de acceso, sustituir la anterior imposición de la vía de servicio por una
vía distribuidora igualmente paralela a la N-I, recogida en la Ordenación
Detallada; esta solución posibilita crear una barrera, Sistema General de
Espacios Libres, entre sendas vías.
DELIMITACIÓN DEL SECTOR
El ámbito del Sector 3 se corresponde con lo establecido en el P.G.O.U.-2000, en el
plano nº 2 de Clasificación de Suelo y el plano nº 3 de Régimen de gestión de suelos
urbanizables.
En el primero se establece el ámbito por los limites de las líneas férreas y la carretera,
y en el Segundo, en contradicción con el plano de Clasificación, se encuentran
modificados los límites en relación con el ferrocarril, desplazándose al interior en el
oeste-sur y al exterior de la línea férrea en el norte, quedando esta englobada en el
Sector.
En ambos se ordena una franja de Sistemas Generales de Espacios libres en contacto
con las vías férreas con distintas posiciones y un Sistema General Viario junto a la
carretera.
La presente Modificación Puntual del PG. establece la delimitación del ámbito de
acuerdo con lo establecido por el PGU-2000, precisado por el documento referido,
como límite exterior el dominio público y manteniendo el limite interior del Sistema
General de Espacios Libres.
El límite del Sector 3 Norte y Oeste, se establecen como a continuación se especifica,
en el limite del dominio público ferroviario, propiedad de de ADIF, quedando su franja
interior hasta el limite descrito, como Sistema General de Espacios Libres y la exterior
formando parte del Sistema General de Infraestructuras Ferroviaria, así clasificado en
el PGOU-2000, quedando estos limites del Sector 3 y los Sistemas Generales
ajustados a los limites establecidos, y a las prescripciones del Reglamento Ferroviario.
Para la delimitación del Sector en el lado Este, se ha considerado los mismos criterios
de límites del dominio público, de propiedad en este caso de la D.G.de Carreteras.
La presente Modificación Puntual califica este borde como Sistema General de
Espacios Libres, al realizarse la vía de servicio como Sistema Local.
La vía de borde del Sector incorporada en el Sistema Local Viario, resuelve las
necesidades de transito, acceso y distribución, y siendo por tanto innecesaria la vía de
servicio. Es este ámbito el equivalente al que se diminuye en el Sistema General viario
previsto en el PGOU-2000.
Limite norte y oeste.
1.- La delimitación se ha efectuado a partir del dominio público del trazado
Ferroviario y su dimensionamiento establecido en la Ley 39/2003´, Reglamento
del Sector Ferroviario, en 8 ml a partir de la arista exterior de la explanación,
para suelos urbanizables. Se adjunta ficha.
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2.- Se han incluido las fincas completas propiedad de Adif, según los datos
suministrados por el Departamento de Patrimonio de Adif.
3.- Se ha excluido la totalidad del dominio público de la Administración Publica
Sectorial.
4.-Este límite se hace coincidente con la delimitación del Sistema General de
Infraestructuras del trazado ferroviario.
5.- Esta determinación atiende a la racionalidad y calidad de la ordenación
urbanística, ya que no desvirtua la secuencia de los usos predeterminados de
Sistemas Generales y de los Sistemas Generales de Espacios Libres en
concreto, no debiendo existir entre ellos mas que la obligada reserva de la red
ferroviaria en su limite de Dominio Publico.
6.- Fuera de la delimitación del Sector los terrenos exteriores son Sistemas
Generales de Infraestructuras Ferroviarias, por lo que quedan ajenos al ámbito
de competencia Municipal, y por tanto de la financiación de Sistemas
Generales.
Limite este.
1.- La delimitación se ha efectuado a partir del dominio público del trazado
viario de antigua carretera N-I. y su dimensionamiento establecido en
Reglamento Carreteras, en 3 ml a partir de la arista exterior de la explanación,
para suelos urbanizables.
2.- Se han incluido las fincas exteriores al dominio público propiedad de la
Dirección General de Carreteras, según los datos que figuran en la Dirección
General del Catastro.
3.- Se ha excluido la totalidad del dominio público de las Administraciónes
Publicas.
4.-Este límite se hace en continuidad con el Sistema General de
Infraestructuras del trazado viario
5.- Esta determinación atiende a la racionalidad y calidad de la ordenación
urbanística, ya que no desvirtúa la secuencia de los usos predeterminados de
Sistema General Viario, asignando la entidad superficial precisa y dotándola de
una barrera vegetal, Sistema General de Espacios Libres, en contacto con el
sector.
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Criterio de delimitación
La delimitación exacta del Sector 3 se corresponde con el limite exterior
estricto de las propiedades publicas, integrantes del dominio publico, dentro del
limite del + / - 5% de ajustes establecido en el R.U.C.y L.
SISTEMAS GENERALES
Espacios Libres
Como consecuencia de la nueva delimitación, ajustada a los límites de los
dominios públicos afectados de Adif y Carreteras, se plantea la reubicación del
Sistema General de Espacios Libres.
Se considera el mantenimiento de su situación periférica que revitalice y
proteja al sector frente a los factores negativos de las infraestructuras públicas,
de Adif por el transito ferroviario, de Fomento por el transito viario, y por las
instalaciones industriales del otro lado de la carretera.
Estos Sistemas Generales de Espacios Libres permiten su tratamiento con
plantación de arbolado y masas vegetales, que atenúan los factores negativos,
establecen zonas estánciales y de actividad dinámica peatonal, compatible con
circuitos de bicicletas y permiten enlazar todo el sector, tanto de forma
periférica en todo su recorrido, como por medio de espacios de penetración,
hasta el primer viario, enlazando con los Espacios Libres del Sistema Local.
A su vez se asigna como Sistema General de Espacios Libres en el ámbito
central del sector, el correspondiente al Arroyo de la Nava, un espacio que
debe estar al servicio de toda la población, por la propia naturaleza de su
carácter fluvial.
Se considera que el diseño propuesto en la distribución de los Espacios Libres
de los Sistemas Generales, cumple con los objetivos de que su situación
favorezca su enlace con los Sistemas Generales exteriores permitiendo su
continuidad, estableciendo la protección periférica del sector, y de su elemento
significativo interior, como es el Arroyo de la Nava, y a su vez que enlacen con
los Sistemas Locales de Espacios Libres, permeabilizando hacia todos los
Espacios Libres todo el tejido mas propiamente urbano del sector.
Se complementan estas dotaciones de Sistemas Generales con las propias de
Equipamiento, que se establecen tanto en zonas periféricas como en la zona
central, sobre las que se proponen los usos adecuados a la población y a su
situación.
La entidad superficial de los Sistemas Generales de Espacios Libres, 38.574 m², da
cobertura a la exigencia del PGO-2000, 38.500 m².
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Equipamientos
La reducción de la superficie bruta del sector, 5.377 m², por exclusión del dominio
público, adicionado al suelo dedicado a Sistemas Generales de Equipamiento y Viario,
16.771 m², supera la asignación a este apartado del PGO-2000, 19.500 m².
5.1.2.- ADECUACIÓN DE LAS VARIABLES URBANÍSTICAS DEL SECTOR A LA
LEGISLACIÓN URBANÍSTICA VIGENTE.
El articulado al que de forma imperativa han de adecuarse las variables urbanísticas
del sector vienen señaladas en los art. 86, 86bis y 87 del RUCyL:
Artículo 86. Ordenación general en suelo urbano no consolidado y suelo
urbanizable
1. El Plan General de Ordenación Urbana debe dividir el suelo urbano no consolidado y
el suelo urbanizable en ámbitos para su ordenación detallada, denominados sectores,
delimitándolos conforme a las siguientes reglas:
a) La delimitación debe efectuarse atendiendo a la racionalidad y calidad de la
ordenación urbanística, utilizando preferentemente como límites sistemas
generales, terrenos de dominio público u otros elementos geográficos
determinantes. Además se procurará incluir fincas completas y facilitar la
ulterior gestión urbanística.
b) Los sectores de suelo urbano no consolidado pueden ser discontinuos.
c) Los sectores de suelo urbanizable pueden también ser discontinuos, a los
solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales u otras
dotaciones urbanísticas públicas.
2. Para cada sector de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, el Plan
General debe fijar, además de la delimitación, los parámetros de ordenación general:
a) Uso predominante, y en su caso usos compatibles y prohibidos. Todo uso
no designado expresamente como predominante o prohibido debe entenderse
compatible.
b) Plazo para establecer la ordenación detallada, con un máximo de ocho
años; en defecto de indicación expresa, se entiende que el plazo es de ocho
años.
c) Edificabilidad máxima en usos privados por cada hectárea del sector, con
las reglas señaladas en el artículo siguiente.
d) Índice de variedad de uso, que expresa el porcentaje de la edificabilidad del
sector que debe destinarse a usos compatibles con el predominante, excluidas
las viviendas con protección pública. Este índice debe ser igual o superior al 10
por ciento.
e) Índice de integración social, o porcentaje de la edificabilidad residencial de
cada sector que debe destinarse a la construcción de viviendas con protección
pública, conforme al artículo 87.
3. Además de los señalados en el apartado anterior, para cada sector de suelo urbano
no consolidado o suelo urbanizable con uso predominante residencial, el Plan General
debe fijar también los siguientes parámetros de ordenación general:
a) Densidades máxima y mínima de población, o números máximo y mínimo
de viviendas edificables por cada hectárea del sector, con las reglas señaladas
en el artículo siguiente.
b) Índice de variedad tipológica, que expresa el porcentaje de la edificabilidad
del sector que debe destinarse a tipologías edificatorias diferentes de la
predominante: en suelo urbanizable, debe ser igual o superior al 20 por ciento;
en suelo urbano no consolidado su mínimo debe señalarse por el planeamiento
general.
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Artículo 86 bis. Densidad y edificabilidad en suelo urbano no consolidado y suelo
urbanizable
1. En los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable de los
municipios con Plan General de Ordenación Urbana, la densidad de población y la
edificabilidad respetarán los siguientes límites:
a) En los núcleos de población con más de 20.000 habitantes: de 30 a 70
viviendas y hasta 10.000 metros cuadrados edificables por hectárea.
b) En los demás núcleos………...
2. En suelo urbano no consolidado…………..
3. Para la aplicación de las reglas previstas en este artículo:
a) Se excluirán de las superficies de referencia los terrenos reservados para
sistemas generales.
b) No se tendrá en cuenta la edificabilidad destinada a dotaciones urbanísticas
públicas.
c) Con las limitaciones que se señalen, en su caso, mediante Norma Técnica
Urbanística, el Plan General podrá:
1º. Eximir del cómputo de edificabilidad todas o algunas de las dotaciones
urbanísticas privadas de carácter no lucrativo.
2º. Eximir del cómputo de edificabilidad otros usos no lucrativos, entendiendo
incluidos usos complementarios del principal que sean obligatorios conforme a
la normativa.
3º. Establecer coeficientes reductores que se apliquen a la edificabilidad de
usos cuya implantación convenga incentivar.
4. Exclusivamente a efectos del cálculo de las densidades máxima y mínima de
población, el planeamiento que establezca la ordenación detallada puede contar como
una vivienda, dos de superficie útil entre 50 y 70 metros cuadrados y calificadas como
“vivienda joven” por la Consejería de Fomento. El número de las “viviendas jóvenes” no
puede superar el 40 por ciento del total de las viviendas resultantes en el sector.
Artículo 87. Reserva para viviendas con protección pública
1 El Plan General de Ordenación Urbana debe reservar para la construcción de
viviendas con protección pública del 30 al 80 por ciento de la edificabilidad residencial
de cada sector de suelo urbano no consolidado y urbanizable, sin perjuicio de la
potestad de los promotores para dedicar también a la construcción de viviendas con
protección pública terrenos exteriores a la reserva.
2 No obstante, de forma excepcional y justificada, el Plan General podrá:
a) En determinados sectores de suelo urbano no consolidado, reducir la
reserva a un porcentaje inferior, con un mínimo del 10 por ciento, justificándolo
en el cumplimiento de los objetivos municipales en materia de vivienda y en las
circunstancias del municipio y del sector.
b) En determinados sectores de suelo urbanizable, reducir la reserva a un
porcentaje inferior, con un mínimo del 20 por ciento, justificándolo en el
cumplimiento de los objetivos municipales en materia de vivienda y en las
circunstancias del municipio y del sector. Además, cualquier reducción en
suelo urbanizable debe compensarse con reservas superiores en otros
sectores, de forma que se cumpla la reserva del 30 por ciento de la
edificabilidad residencial para el conjunto del suelo urbanizable del término
municipal.
c) La aplicación de lo previsto en este apartado exigirá la justificación del
respeto al principio de cohesión social.
Las variables de aplicación sobre sector, en cumplimiento de los artículos del RUCyL
señalados, afectan fundamentalmente a la densidad residencial; esta ha de
enmarcarse en la banda del art. 86bis.1.a :
a) En los núcleos de población con más de 20.000 habitantes: de 30 a 70
viviendas y hasta 10.000 metros cuadrados edificables por hectárea.
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Para determinar esta fundamental variable el RUCyL a través de su art. 81:
Artículo 81. Objetivos y propuestas de ordenación
1. A partir del análisis y diagnóstico de las circunstancias urbanísticas del término municipal, el
Plan General de Ordenación Urbana ha de formular sus propios objetivos y propuestas de
ordenación, los cuales deben:
a) Respetar lo dispuesto en la normativa urbanística y en la legislación sectorial
aplicable.
b) Ser coherentes con los objetivos generales de la actividad urbanística pública.
c) Ser compatibles con el planeamiento sectorial que afecte al término municipal, con el
planeamiento urbanístico de los Municipios limítrofes y con las demás políticas
municipales.
d) Orientarse de forma preferente a resolver las necesidades de dotaciones
urbanísticas y de suelo que se deriven de las características del propio término
municipal. No obstante el Plan General debe tener en cuenta todas las demandas, en
el marco de las previsiones de los instrumentos de ordenación del territorio y teniendo
en cuenta la situación del Municipio en:
1º. Áreas de influencia de centros urbanos de importancia regional, provincial o
comarcal donde sea conveniente la previsión ordenada de suelo residencial,
dotacional, industrial, comercial o con otros usos.
2º. Áreas susceptibles de desarrollo económico donde sea necesaria la
previsión ordenada de suelo industrial o de servicios, de forma que su eventual
escasez o mala calidad no perjudique o condicione el citado desarrollo.
3º. Áreas de atracción turística donde sea conveniente la previsión ordenada
de suelo para segunda residencia y usos vinculados al ocio, de forma que se
asegure la pervivencia de los valores naturales o culturales que generan dicha
atracción turística.
e) Orientar el crecimiento de los núcleos de población del Municipio a completar,
conectar y estructurar las tramas urbanas existentes, a solucionar los problemas
urbanísticos de las áreas degradadas y a prevenir los que puedan surgir en el futuro,
favoreciendo la reconversión y reutilización de los inmuebles abandonados, con
preferencia a los procesos de extensión discontinua o exterior a los núcleos de
población.
2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, y salvo que los instrumentos de ordenación
del territorio establezcan otros criterios, se aplicarán las siguientes normas:
a) El Plan General no podrá generar nuevos núcleos de población ni modificar los
existentes de manera que se comprometa o perjudique la capacidad y funcionalidad de
las redes de servicios de interés general.
b) Al menos el 50 por ciento de la suma de las viviendas existentes y las previstas por
el Plan General se situarán en suelo urbano.
Se deja al ente Municipal la administración de distribuir, en concreto en suelo
urbanizable de uso predominante residencial, las densidades máximas y mínimas de
entre 70 a 30 viv/ha.
5.1.3.- JUSTIFICACIÓN DE LA DENSIDAD PROPUESTA DE 45 VIV/HA
Esta atribución debe entenderse como un mandato para cumplir los objetos marcados
por la ley de acuerdo al interés general, en aquellas áreas del Municipio que sean
susceptibles de dar respuesta, urbanisticamente adecuada, a lo demandado por los
objetivos de la Ley y la imposición de su articulado.
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ARANDA DE DUERO
Se pretende que el sector 3 disponga de la capacidad y la entidad, de constituirse en
un barrio autosuficiente e en cuanto a sus dotaciones locales, culturales, educativas,
deportivas, de ocio, comerciales, etc., dentro del núcleo de Aranda.
Esta característica, la autosuficiencia/autonomía de sus servicios locales permite que
las variables generales del municipio le sean ajenos a la asignación de la densidad del
sector siendo exclusivamente cómputos específicos al sector los a considerar.
Entre los equipamientos locales mas tabulados, y de universal aceptación, como
baremo de entidad poblacional se encuentran las necesidades primarias de
dotaciones educativas y de la dimensión mínima de los centros educativos, así como
el nivel socialmente alcanzable.
Para la dotación mínima de un centro de educación infantil y primaria se necesitaría la
existencia de una población en edad escolar que cubra el número de plazas
necesarias para 8 unidades educativas de 30 alumnos y dos unidades por curso en
educación primaria y 4 unidades de 30 alumnos por unidad para los dos ciclos de
enseñanza infantil, alcanzando el numero de 600 alumnos.
Según los baremos adoptados para los parámetros urbanísticos de 3 habitantes por
vivienda y considerando que la población joven seria de media uno de cada tres
habitantes, y de estos el 60 % corresponderían a las edades educativas de enseñanza
infantil y primaria, seria necesaria una población total próxima a los 3.000 habitantes,
que correspondería al equivalente de 1.000 viviendas,
Esta cifra, 1000 viviendas es el objetivo urbanístico a satisfacer.
El sector 3, con una superficie neta de 21,95 ha, precisa de una densidad 45,55
viv./ha. ; se asigna una densidad de 45 viv / ha.
Como se ha reseñado, por la Modificación desistida del Plan General de Ordenación
Urbana de Aranda de Duero (Burgos) para su adaptación a la Ley y al Reglamento de
Urbanismo de Castilla y León, en el mismo se asignaba como NUMERO MÁXIMO –
MINIMO DE VIVIENDAS:
45 – 30 viv / ha.
Idoneidad del sector:
El Sector 3 se encuentra en el sur del casco urbano, circunvalado por el ferrocarril
que actúa de límite físico infranqueable en la prolongación de la ciudad y apoyado en
la antigua Nacional I que sigue siendo el acceso directo al centro Urbano, y en intima
conexión con la parte de la ciudad que cuenta con una ordenación urbanística de
edificación en altura con tipología de edificación abierta. El sector se encuentra por
tanto en la prolongación natural del desarrollo de la ciudad en altura, situación única
en el Municipio, con capacidad de dar cumplimiento a las densidades propugnadas por
la Ley de Urbanismo.
La prolongación lógica y coherente de esta ordenación es la que se considera idónea
para su definición urbana, como remate del eje lineal de la avenida inconclusa.
El sector 3 “Arroyo de la Nava” cuenta de forma excepcional, de entre los sectores de
suelo urbanizable existentes en Aranda, con las características idóneas para cumplir
con posibilidades de ordenación dignas, las condiciones expuestas en la ley y su
reglamento, permitiendo la concentración de infraestructuras en relación con la
población servida, tanto en el propio sector, como a nivel municipal.
14
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
Los requerimientos de dotaciones publicas, entre ellos los Sistemas Generales que
afectan al sector, la calidad de las infraestructuras y edificaciones exigidas por el CTE,
así como los costes de propios del sector afectado por una nueva red de saneamiento
municipal, y el tipo de mercado medio residencial demandado en el ámbito, requieren
un equilibrio con la distribución de densidad de población, que se ha determinado en
45 viv/ha. Esta densidad se encuentra por debajo del termino medio del tramo que la
ley permite de entre 30 y 70 viv/ha. considerándose una proporción adecuada.
Estas densidades requieren para su desarrollo urbanístico coherente con la liberación
de suelo, la elevación en altura, con independencia del sistema tipológico edificatorio.
En coherencia con el entorno urbano y las densidades asignadas, la altura máxima de
la edificación sobre rasante queda determinada en Baja+VII plantas.
Es de reseñar que el Sector 3 dispone, como propietarios mayoritarios, de promotores
inmobiliarios con disposición inmediata de ejecutar la gestión urbanística del suelo y poner en
el mercado el suelo urbanizado resultante en plazo y tiempo, importante objetivo del
urbanismo vivo y no expectante.
5.1.4.- JUSTIFICACIÓN DE LA EDIFICABILIDAD ASIGNADA
El programa de necesidades de edificación en la planificación de la densidad y ocupación del
Sector 3 lo efectuamos en base a la asignación de superficie construida de las viviendas.
En primer lugar se han establecido los tipos de edificación residenciales con los
objetivos de cubrir todas las tipologías de vivienda tradicionales en Aranda de Duero
con el fin de abarcar todas las variables de demanda posible, y concretar la demanda
real sobre el sector de la vivienda unifamiliar comprometida con la cooperativa.
Este es el caso de la Cooperativa " Arroyo de la Nava" quien tiene su demanda
estudiada y concretada en el numero de viviendas comprometidas además de la
estimación de su crecimiento, así como la tipología y programa de vivienda , en este
caso unifamiliar de tamaño medio y alto.
Las edificabilidades asignadas para la construcción del área residencial en todas sus
tipologias, se corresponde con los porcentajes estimados de demanda de cada tramo,
así como por las estimaciones que los promotores obtienen de sus especialidades y
demandas directas.
La distribución de superficies se corresponde con cada tipologia, estudiando la
superficie útil que cada unidad requiere y las repercusiones de las superficies
construidas, la repercusión de las zonas comunes sobre cada vivienda en la tipologia
colectiva así como las dotaciones de garajes y trasteros en superficie, en aquellas
manzanas que por su proximidad al cauce fluvial así lo aconsejen.
A partir de la ordenación de volúmenes, su distribución espacial, la jerarquizacion de
las tipologias y las edificabilidades asignadas se ha obtenido la planificación de las
superficies definitivas que el cuadro pormenoriza.
15
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
Se han establecido un proporción entre las tipologias, basada en la demanda real, y
las proporciones que la experiencia y los factores geográficos ,sociales y laborales
predeterminan, y los factores de expectativas de desarrollo, empresarial, evolución
familiar, y las ampliaciones o nuevas implantaciones industriales o de servicios
previsibles.
Justificacion de asignacion de superficies de viviendas
Tipologia
Alturas Manzanas Superficie
Util
Vivienda
Garaje / Trastero /
Zonas
rasante rasante comunes
7-10%
Superficie Coeficiente Superficie Numero porcent.
util
Util/Const construida viviendas
Unidad
Unidad
993
%
Uniffamiliar
aislada
II
M-9c
173
25
8
0
206
1,24
256
12
1,21
Unifamiliar
pareada
II
M-9c
137
20
8
0
165
1,24
205
24
2,42
Unifamiliar
adosada
II
M-3e-10b11b-c-12b-c
102
122
18
2
0
122
0
0
0
122
Posibilidad de garaje en planta semisotano
1,22
1,22
149
149
131
13,19
18
2
8
118
0
0
8
118
Posibilifdad de garaje en planta baja
1,14
1,14
Colectiva
baja altura
Colectiva
en altura
III+B
M-4d M15b
M-16b
VII-IV+B M-8 b,c,d,e
90
110
82
0
0
9
91
porcentaje
135
135
120
16,82
12,08
porcentaje
12,08
1,14
104
432
43,50
1,14
149
274
27,59
Permite viv.de 1 a 5 dorm./40 a 120 m2 utiles
Colectiva
V.P.O.
VII+-B
M-3b-c
89
25
8
9
131
Prohibicion de sotanos. Garaje y trastero en planta baja
Permite viv.de 1 a 5 dorm./40 a 120 m2 utiles
Edificabilidad total residencial
Repercusion media por vivienda
porcentaje e los criterios
129.115
130,03
m2
m2/viv
A continuación se detallan cada una de las tipologias de vivienda reseñadas.
Vivienda unifamiliar, pareada y adosada
Se han previsto superficies útiles y construidas adecuadas a las dimensiones medias
de este tipo de edificación, asi como la disposición de suelo suficiente para
desarrollarla.
Vivienda en bloque aislado de baja altura
Se dispone una edificación intermedia entre la unifamiliar y el bloque en altura, con
tres planta destinadas a la ocupación por cuatro viviendas por planta y planta baja
destinada a la ubicación de los garajes y trasteros, sin que esto impida la edificación
en sótano permitida, y teniendo en cuenta las superficies de repercusión de
construcción y las zonas comunes del edificio.
En el primer caso la superficie útil e la vivienda seria de 90 m2, correspondiendo a
viviendas de tres dormitorios y dotaciones de superficies medias.
En el segundo caso, se destinaría el sótano a garajes y se podría distribuir la
superficie para viviendas mayores de 110 m2 útiles que supone un estándar medio
alto para cuatro dormitorios.
16
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
Vivienda en bloque aislado en altura
Se ha adoptado el tamaño medio para un programa de dos a tres dormitorios por
vivienda, con una superficie útil de 82 m2.y teniendo en cuenta las superficies de
repercusión de construcción y las zonas comunes del edificio.
A partir de la superficie media por vivienda, se pueden realizar por el promotor, las
combinaciones de tipos de de viviendas que en ese momento el mercado demande,
analizándose a modo de ejemplo las siguientes:
Tipo
Ud,familiar
Didtribucion
Estudio
1 persona
1 sala unica y baño
S.util/const
30
m2
Apartamento 2
2 personas
1 sala +dorm+baño
40
m2
Apartamento 3
2 adults+niño
1 sala +2dorm+baño
50
m2
Piso dos dorm
4 personas
1 sala + cocina +
60
m2
82
m2
100
m2
120
m2
2 dorm + baño + aseo
Piso tres dorm
6 personas
1 sala + cocina +
3 dorm + 2baño + aseo
Piso cuatro dorm 7-8 personas
1 sala + comedor+cocina +
4 dorm + 2baño + aseo
Piso cinco dorm
9-10 personas
1 sala + comedor+cocina +
5 dorm + 3baño + aseo
Vivienda protegida pública o privada en bloque aislado en altura
Las características de posición de estas viviendas en la manzana M- 3 b y c, situadas
entre el Arroyo de la Nava, la calle principal A y el fondo del sector, bordeada por la
zona de espacios libres y la dotación de equipamiento local, cuyo uso se propone
como residencia de mayores, aconseja que por la proximidad del cauce no se
permitan sótanos en la edificación, y por tanto las dotaciones obligatorias de garajes
en el interior de la parcela se deberán edificar en superficie, y computar su superficie
en la edificabilidad correspondiente .
Se estudian las superficies atribuibles a cada espacio protegido máximo, de vivienda,
garaje y trastero según la legislación sobre vivienda protegida, así como las
repercusiones de zonas comunes y proporcionalidad constructiva.
En este tipo de viviendas el reglamento permite que se considere como una vivienda
dos de superficie menor de 50 m2, si se califican por la Junta como vivienda joven, por
lo que la distribución de tipos de vivienda pueden ser como en el modelo anterior.
Edificabilidad lucrativa de equipamiento privado.
El equipamiento privado cumple con las dotaciones necesarias para el total desarrollo
urbano del sector complementando al público, con los servicios y dotaciones terciarias
de carácter privado.
El estándar de este tipo de dotaciones en sectores urbanizables se sitúa entre el 12 y
el 18 % de la edificabilidad del sector al que sirve.
La dotación propuesta es de 20.404 m2 equivalente al 9,74% de la edificabilidad total
del sector y al 13,64 % de la edificabilidad lucrativa del sector.
17
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
Las dotaciones se concretan en dos parcelas para equipamiento, y en dotaciones para
pequeño equipamiento fundamentalmente comercial y de servicios relacionados con el
área residencial.
Edificabilidad de equipamientos públicos.
Estas edificabilidades se encuentran asignadas en el Plan General de Ordenación en
1,5 m2/m2. y respetadas en la Ordenación Detallada.
Se considera por lo anteriormente expuesto que la edificabilidad asignada al sector en su
conjunto, corresponde a dotaciones equilibradas y ajustadas al uso previsto y a las
características propias de cada una de las tipologias estudiadas.
La edificabilidad propuesta es inferior a la proporcional del PG-2000, correspondiendo
a la combinación de vivienda colectiva y unifamiliar, incluyendo zonas comunes y
edificaciones auxiliares, considerando equilibrada y ajustada la edificabilidad propuesta.
Del cuadro de dotaciones de edificación previstas para cada tipología de vivienda, se deduce
que son proporcionadas a la habitual promoción residencial.
Cuadro comparativo de edificabilidades
Modificacion Puntual 2011
Edif.lucrat.Resid.
129.115,00 m2 Edif.lucrat.Total
Nº Viviendas
987,00
Nº Viviendas
Media por viv.
130,81
m2 Media por viv.
Plan General 2000
Edif.lucrat.Total
Nº Viviendas
Media por viv.
50.261,64
333,00
150,94
149.520,00 m2
987,00
151,49
m2
m2 Edif.lucrat.Resid. 57.772,00
Nº Viviendas
333,00
m2 Media por viv.
173,49
m2
m2
Se utiliza la misma proporcion de edif.Resid./ edific.Total
5.2 RELACION DE LA MODIFICACION PROPUESTA A LAS DISPOSICIONES
GENERALES DE APLICACIÓN DE LA LEY 5/1999 DE URBANISMO DE CASTILLA Y
LEON Y SU REGLAMENTO.
5.2.1. SOBRE EL INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO GENERAL AFECTADO
A causa de la ORDEN FOM/53/2010, de 11 de enero, por la que se acepta el
desistimiento de continuar la tramitación de la Modificación del Plan General de
Ordenación Urbana de Aranda de Duero (Burgos) para su adaptación a la Ley y al
Reglamento de Urbanismo de Castilla y León; este instrumento no se encuentra
adaptado a esas disposiciones.
Al amparo tanto de la Disposición Transitoria Tercera de la LUCYL, como de la
Disposición Transitoria Tercera del RUCYL, las modificaciones de los instrumentos de
planeamiento general vigentes a la entrada en vigor de la LUCYL se ajustarán a lo
dispuesto en ella, tal y como se explicita en los apartados posteriores.
18
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
c) En suelo urbanizable programado y en suelo apto para urbanizar con sectores
delimitados, se aplicará el régimen del suelo urbanizable.
f) Las competencias municipales serán las previstas en la Ley de Urbanismo de
Castilla y León para los Municipios con Normas Urbanísticas Municipales.
g) En Municipios con más de 5.000 habitantes no podrán aprobarse definitivamente
modificaciones del planeamiento general ni instrumentos de planeamiento de
desarrollo.
h) El Consejero de Fomento podrá aprobar cuando le corresponda, o en otro caso
autorizar la aprobación, de las modificaciones e instrumentos citados en el apartado
anterior, cuando concurran circunstancias de relevante interés social.
5.2.2. SOBRE LA ORDENACIÓN URBANA.
La modificación que se pretende tiene como fin expreso “ADECUACIÓN DE LAS
VARIABLES URBANÍSTICAS DEL SECTOR A LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA
VIGENTE”, dentro de las directrices del art.34.2 de la LUCyL, que señala:
“2. El planeamiento orientará el crecimiento de los núcleos de población a
completar las tramas urbanas existentes y a ……….”
5.2.3. SOBRE LA SOSTENIBILIDAD Y LA PROTECCIÓN DEL MEDIOAMBIENTE
La LUCYL analiza el concepto de sostenibilidad a través del artículo 36, proponiendo
la adopción de determinados criterios y normas para la mejora de la calidad de vida
de la población mediante el control de la densidad humana y la edificatoria.
Con la presente modificación puntual en ningún caso se sobrepasan las densidades
establecidas en la LUCyL y RUCyL.
El articulado del RUCyL establece de igual forma para los sectores con uso
predominante residencial parámetros como densidades máxima y mínima de
población, o números máximo y mínimo de viviendas edificables por cada hectárea
del sector y la edificabilidad máxima en usos privados por cada hectárea, excluyendo
de la superficie del sector los terrenos reservados para sistemas generales.
La Modificación recoge como objetivo la protección del medio ambiente, y a tal efecto
incluye en la FICHA URBANISTICA, además de las determinaciones necesarias para
la conservación y en su caso la recuperación de condiciones ambientales adecuadas
establecidas por la legislación urbanística, mayores condiciones de adecuación
medioambiental.
IMPOSICIONES
1. El Plan Parcial deberá proteger y potenciar el Arroyo de la Nava
manteniendo las características topográficas actuales.
2. El Sistema Local de espacios libres deberá localizarse, preferentemente, en
los márgenes del Arroyo de la Nava.
19
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
CONDICIONES PARTICULARES
1. El Plan Parcial deberá incluir entre sus determinaciones la creación de una
vía distribuidora paralela a la Antigua N-I resolviendo el acceso a dicha vía en
un único punto con las condiciones que al Administración con competencias en
dicha vía establezca.
2. La red de vías públicas se diseñará de acuerdo con las necesidades del
transporte público y los recorridos peatonales, procurando reducir el impacto
contaminante del tráfico motorizado.
3. Se establecerán las medidas precisas para garantizar el ciclo completo del
agua y el tratamiento de los residuos sólidos.
4. En la nueva ordenación los elementos valiosos del paisaje y de la
vegetación se integrarán en la nueva ordenación.
5.2.4. CALIDAD URBANA Y COHESION SOCIAL.
A fin de fomentar la cohesión social, en la ordenación detallada del Sector se
potenciará la mezcla equilibrada de grupos sociales y actividades.
La ordenación detallada que se plantea ha de contener los criterios básicos de diseño:
1.- Criterios de permeabilidad: Se adoptará el criterio de la mezcla social, con
soluciones compositivas no excluyentes.
2.- Criterios de Movilidad: Se definirá una jerarquización del viario, clasificando
las vías en diferentes grados a fin de poder vertebrar convenientemente un
desarrollo coherente, compacto, continuo y articulado.
Se generará una trama urbana permeable tanto en el interior como en el
exterior para facilitar desplazamientos peatonales, apoyando la continuidad de
la malla de itinerarios peatonales, y comunicar con el sistema de viario público.
3.- Criterios de Sostenibilidad: Se propone que la Ordenación del sector
permita la máxima diversidad en la parcelación y la mayor economía en la
urbanización y costes sociales de mantenimiento.
4.- Criterios de ajardinamiento e integración paisajística. El criterio de selección
de especies se ajustará a especies autóctonas.
5.- Condiciones estéticas de las instalaciones. Se adoptan las siguientes
medidas con relación a las condiciones estéticas de las instalaciones:
- Tipologías, colores, tonalidades, criterios estéticos y ambientales se
basarán en los propios de la zona.
20
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
5.2.5. SOBRE LA EQUIDISTRIBUCIÓN Y SOBRE LAS DETERMINACIONES DE
ORDENACION DETALLADA.
La modificación puntual tiene como objetivo el reparto equitativo de los beneficios y
cargas de la actividad urbanística, por todo ello los propietarios deben repartirse de
forma equitativa los beneficios y las cargas derivadas de las determinaciones del
planeamiento urbanístico, con anterioridad al inicio de la ejecución material de las
mismas.
En este sentido y con el fin de garantizar la participación de la comunidad
representado por el Ayuntamiento, en los plusvalías que genere la propia actividad
urbanística pública, así como el reparto equitativo de los beneficios y las cargas
derivadas de cualquier forma de actividad urbanística se prevé además de las
cesiones obligatorios establecidas en la legislación urbanística art. 44. 45 y 46 del
.RUCyL. la previsión de reserva de los terrenos para la ubicación de dotaciones
urbanísticas establecidas en el art.104, 105 y 106 del RUCyL. incluidos los destinados
a nuevos sistemas generales y los gastos precisos para la conexión del sector con las
vías públicas y servicios urbanos existentes, así como para su ampliación o refuerzo,
cuando cualquiera de ellos resulte necesario para asegurar el correcto funcionamiento
de dichas vías y servicios.
Las determinaciones de ordenación detallada: calificación de las parcelas, condiciones
de urbanización y edificación, delimitación de unidades de actuación y previsión de las
vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos al servicio
del sector, se establecerán en el planeamiento de desarrollo.
A continuación, se relacionan y describen las bases para el desarrollo urbanístico del
Sector, tomando en consideración que los datos numéricos expresados se
concretaran y reajustarán o través del planeamiento de desarrollo.
- La Ordenación Detallada, en base al art. 167 del RUCyL se tramita simultáneamente
con la presente Modificación Puntual al Planeamiento General.
- Aprovechamiento medio máximo sobre sector, Am: inferior al establecido en la Ley
5/1.999 de Urbanismo de Castilla y León (art. 36.1.c.1°) y RUCyL
- Densidades mínimas y máximas admitido por la Ley 5/1.999 de Urbanismo de
Castilla y León (art. 36.1.c.1º y RUCyL.
- Aprovechamiento lucrativo privativo total: 90% s/ Ss x Am
- Aprovechamiento de cesión obligatorio ol Ayuntamiento: 10% s/ Ss x Am
- Las vías públicas y los espacios libres públicos serán de uso y dominio público.
- Se prohíbe el uso residencial en sótanos y semisótanos.
- El aprovechamiento del subsuelo no superará un 20 por cierto del permitido sobre
rasante, salvo para aparcamiento o instalaciones.
- La altura máxima de cada fachada de un nuevo edificio no podrá ser superior a tres
medios de la distancia a la fachada más próxima
5.2.6. SOBRE LA MODIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO
GENERAL
La presente modificación del vigente Plan General contiene las determinaciones y la
documentación necesarias para el fin específico que se redacta.
21
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
Asimismo, al amparo del artículo 169.3.b) y 173 del Reglamento de Urbanismo se
entiende que contiene los documentos necesarios que reflejan suficientemente las
determinaciones y en especial los cambios introducidos, incluyendo el presente
apartado V. MEMORIA VINCULANTE donde se exponen los siguientes aspectos:
1.
La justificación de la conveniencia de la modificación, acreditando su
interés público
2.
La identificación y justificación pormenorizada de las determinaciones
del instrumento modificado que se alteran, reflejando el estado actual y el
proyectado.
3.
El análisis de la influencia de la modificación sobre el modelo territorial
definido en los instrumentos de ordenación del territorio vigentes y sobre la
ordenación general vigente.
4.
Modificaciones que aumenten el volumen edificable o la densidad de
población.
La potestad discrecional para modificar el planeamiento en vigor, adecuándose a la
estrategia funcional que demanda de forma insoslayable el municipio, está avalada
por un claro interés general y ajustado a los criterios de racionalidad y
proporcionalidad que siempre deben acompañar o cualquier actuación administrativa.
5.2.6.1. LA JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA DE LA MODIFICACIÓN,
ACREDITANDO SU INTERÉS PÚBLICO
Con relación a la justificación de lo conveniencia de la Modificación acreditando
su interés público y tal como se ha expuesto de manera pormenorizada en la
MEMORIA VINCULANTE, apartado 5.2., se indican las siguientes
consideraciones:
Tal como establece el artículo 34 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León
con relación a la ordenación urbana, el planeamiento urbanístico tendrá como
objetivo resolver las necesidades de suelo residencial, de conformidad con las
previsiones de los instrumentos de ordenación del territorio y con la situación
del municipio en concreto en el área de influencia de centros comarcales que
precisan la previsión ordenada en su entorno de suelo residencial.
Se entiende que con ello el término municipal de Aranda de Duero puede
participar de la resolución de las necesidades de suelo residencial, la
localización de Equipamientos, reservas de Espacios Libres de Uso Público y
demás Dotaciones Urbanísticas que genera el crecimiento urbanístico, así
como de la participación de la actividad urbanística pública correspondiendo al
Ayuntamiento el 10 por ciento del aprovechamiento medio del sector, de modo
que sirvan a la población residente sin perjuicio de que su carácter público, (en
uso y dominio), constituye una aportación más al patrimonio municipal que
como consecuencia de la acción urbanística beneficia a los intereses
generales.
De forma particularizada, los objetivos de la Modificación Puntual, la
simplificación en Gestión Urbanística y la adecuación del Planeamiento
General a la normativa urbanística general vigente, facultando a los actores
económicos y sociales la puesta en disposición de suelo urbanizado residencial
en las condiciones adecuadas y exigibles, junto con la aportación a la
colectividad de suelo para sistemas generales, equipamientos, cesiones de
aprovechamiento y viviendas de protección, es en si mismo sobrado y
suficiente acreditación de interés público.
22
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
Justificación pormenorizada:
La conveniencia de su desarrollo e interés público se fundamenta en la
adecuación de la normativa municipal, P.G.O.U., a las modificaciones de las
distintas legislaciones de mayor rango por las que se ve afectada, que obligan
a la adaptación y modificación de sus determinaciones, habiendo trascurrido
desde la aprobación del P.G.O.U. en el año 2000 más de ocho años sin
proceder a su revisión; así como a la existencia de iniciativa privada interesada
en el desarrollo de las determinaciones generales del P.G.O.U. en el sector 3
“Arroyo de la Nava”
El sector 3 de Arroyo de la Nava, cuenta de forma excepcional, de entre los
sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado
existentes en Aranda, con las características idóneas para cumplir con
posibilidades de ordenación dignas, las condiciones máximas expuestas en la
Ley y su Reglamento, permitiendo la concentración de infraestructuras, en
relación con la población servida, tanto en el propio sector, como a nivel
municipal.
Fomentaría la cohesión social, al permitir la comunicación de distintas capas
sociales, con la creación de un número importante de viviendas con protección.
Dispondría, al acumular espacios y edificabilidades de dotaciones urbanísticas,
con suficientes sistemas de espacios libres de proporción inusualmente
amplias al sumarse y coincidir las propias del sector, con las dotaciones del
Sistema General de Espacios Libres previstos, convirtiendo los limites
negativos en espacios verdes vivideros.
El Sector 3 se encuentra en el sur del casco urbano, circunvalado por el
ferrocarril que actúa de límite físico infranqueable en la prolongación de la
ciudad y apoyado en la antigua Nacional I que sigue siendo el acceso directo al
Centro Urbano, y en intima conexión con la parte de la ciudad que cuenta con
una ordenación urbanística moderna de edificación en altura con tipología de
edificación abierta.
La prolongación lógica y coherente de esta ordenación es la que se considera
idónea para su definición urbana, como remate del eje lineal de la avenida.
Así mismo permite, por su situación de colindancia con el casco urbano
consolidado, el enlace y prolongación de las redes de servicios urbanos de
forma inmediata, sin emisarios y permitiendo en este caso el enlace y
estructuración con Fuentespina y el área industrial colindante.
Las densidades elevadas, requieren para su desarrollo urbanístico coherente
con la liberación de suelo, la elevación en altura, con independencia del
sistema tipológico edificatorio.
El sector 3 se encuentra por tanto en la prolongación natural del desarrollo de
la ciudad en altura, situación única en el Municipio, y posiblemente última con
posibilidades del cumplimiento de densidad elevada, propugnada por la Ley de
Urbanismo, ya que más allá de sus límites naturales en el extremo sur de la
ciudad, este tipo de desarrollos son racionalmente poco viables.
23
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
El interés general y el mandato legal, deben responder al Interés Publico
Municipal plasmado en el documento del Plan General de Ordenación
actualmente vigente, y al deber de cumplimiento de las leyes establecidas,
analizando los mayores beneficios sociales, para el desarrollo urbano del
Municipio y sus ciudadanos.
El interés general se encuentra por tanto, mas en acercar los bienes de
consumo de primera necesidad, como es la vivienda y los servicios urbanos, al
mayor numero de ciudadanos, y por tanto a precios mas asequibles, que en
crear núcleos de menor densidad en el centro del núcleo urbano, mas propios
de barrios de alto nivel.
El interés publico y social del desarrollo del Sector 3 se acredita además, por el
hecho de que entre los propietarios mayoritarios se encuentra la “Cooperativa
de viviendas”, hoy denominada, “Arroyo de la Nava” constituida hace mas de
cinco años, por ciudadanos de Aranda de Duero demandantes de vivienda bajo
este régimen de promoción directa y ajena a los intereses de beneficios
urbanísticos, socialmente deseable por representar la agrupación de
ciudadanos con el objetivo de obtener un bien primario como es la vivienda, y
que por su propia naturaleza requeriría el apoyo Municipal.
La larga trayectoria de espera a la resolución del Plan General de Aranda,
frustrada por el desistimiento del año 2009, y la perspectiva del inicio un nuevo
y largo proceso para su Revisión, justifica el interés publico y social del inicio
inmediato de los desarrollos urbanísticos paralizados, mediante los
instrumentos de planeamiento que la legislación establece como es la
Modificación Puntual y Ordenación Detallada que se presenta.
Actualmente el Sector 3 se encuentra compuesto entre otros por varios
propietarios mayoritarios, entre, que son a su vez promotores inmobiliarios, con
disposición inmediata de ejecutar la gestión urbanística del suelo y poner en el
mercado el suelo urbanizado resultante, en plazo y tiempo, importante objetivo
del urbanismo vivo, y no expectante como con demasiada frecuencia ocurre en
este campo.
5.2.6.2. LA IDENTIFICACIÓN Y JUSTIFICACIÓN PORMENORIZADA DE LAS
DETERMINACIONES DEL INSTRUMENTO MODIFICADO QUE SE
ALTERAN, REFLEJANDO EL ESTADO ACTUAL Y EL PROYECTADO.
Se aporta identificación de las determinaciones del instrumento modificado en
el desarrollo y contenido de la MEMORIA VINCULANTE y en el apartado 6.1.
Ficha Urbanística Actual de la NORMATIVA, asimismo la justificación
pormenorizada de dichas alteraciones se contienen de manera pormenorizada
en la MEMORIA VINCULANTE.
Asimismo se aporta epígrafe independiente de la Normativa (VI. NORMATIVA )
identificando el Estado Actual y el Estado Modificado y las determinaciones del
instrumento modificado que se proponen. Respecto a la Documentación
Gráfica también se aporta Anexo conteniendo planos de Estado Actual y el
Estado Modificado.
24
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
VI. NORMATIVA
6.1 FICHA URBANISTICA ACTUAL
6.2 FICHA URBANISTICA MODIFICADA
6.3 CUADRO COMPARATIVO
VII. ANEXO DE DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
01_RELACIÓN CON LA CUIDAD
E_1/5000
02_SITUACIÓN EN P.G.O.U.
S/E
03_DELIMITACIÓN DEL SECTOR 3 EN P.G.O.U. S/E
04_DELIMITACIÓN MODIFICADA DEL SECTOR 3 E_1/2500
05_COMPARACION DELIMITACIÓN DEL SECTOR 3 E_1/3500
5.2.6.3. ANÁLISIS DE LA INFLUENCIA DE LA MODIFICACIÓN SOBRE EL
MODELO TERRITORIAL DEFINIDO EN LOS INSTRUMENTOS DE
ORDENACIÓN DEL TERRITORIO VIGENTES Y SOBRE LA ORDENACIÓN
GENERAL VIGENTE
Con relación al análisis de lo influencia de la modificación sobre el modelo
territorial definido en los instrumentos de Ordenación del Territorio, lo
propuesto no contiene repercusiones sobre el contenido de los instrumentos de
Ordenación del Territorio que afecten al ámbito modificado; en concreto el
PLAN REGIONAL DE ÁMBITO TERRITORIAL "VALLE DEL DUERO".
25
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
.- De la serie de Protección:
.- De la serie de Desarrollo
26
ARANDA DE DUERO
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
La Ordenación General, recogida en el Plan General vigente, no se ve alterada
al corresponder el sector 3 “Arroyo de la Nava” con uno de los sectores
urbanizables previstos en dicho instrumento.
5.2.6.4. MODIFICACIONES QUE AUMENTEN EL VOLUMEN EDIFICABLE O
LA DENSIDAD DE POBLACIÓN.
El art. 173 del RUCYL señala de darse estas circunstancias:
Artículo 173. Modificaciones que aumenten el volumen edificable o la densidad
de población 132
Para la aprobación de las modificaciones de cualesquiera instrumentos de
planeamiento urbanístico que aumenten el volumen edificable o el número de viviendas
previstos, o que cambien el uso del suelo, debe hacerse constar en el expediente la
identidad de los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas
afectadas durante los cinco años anteriores a la aprobación inicial de la modificación, y
deben incrementarse proporcionalmente las reservas de suelo para espacios libres
públicos y demás dotaciones urbanísticas situadas en la unidad urbana donde se
produzca el aumento, o en un sector de suelo urbano no consolidado o urbanizable
colindante.
Se adjunta relación de propietarios del sector, superficies catastrales, y de los datos
conocidos, las transmisiones efectuadas:
Relaccion de Fincas catastrales , Superficies y Propietarios
del Sector 3 "Arroyo de la Nava" del P-G-O-U de Aranda de Duero
Datos de la Direccion General del Catastro
Manzana Tipo
Referencia catastral
poligono parcela
Informacion descriptiva y grafica
Uso Superficie Superficie Propietario
AgricolEdificacion Suelo
m2
M-1
23110-01-VM4121S-0001-GJ
Tc
2.802
GREGORIA ORTUÑO Y OTRO
Rustica
23110-02-VM4121S-0001-GJ
Tc
3.750
GREGORIA ORTUÑO Y OTRO
Rustica
23110-03-VM4121S-0001-QJ
Tc
6.501
Cooperativa San Francisco
Rustica
23110-04-VM4121S-0001-PJ
Tc
3.750
PILAR ORTUÑO VELASCO
Rustica
23110-05-VM4121S-0001-LJ
Tc
5.917
Rustica
23110-06-VM4121S-0001-TJ
Tc
2.000
23110-07-VM4121S-0001-JJ
Tc
Cooperativa San Francisco
Fincas Ruiz Orcajo
Fincas Ruiz Orcajo
Rustica
Total M-1
M-2
3.750
7
Rustica
28.470
24143-01-VM4121S-0001-WJ
Industrial
oficina
nave
Total M-2
M-3
m2
Rustica
1
29.037
366
2.911
#¡REF!
Promociones Valdechoque s.l.
Promociones Valdechoque s.l.
Promociones Valdechoque s.l.
29.037
Rustica
24190-10-VM4121S-0001-MA
Tc
1.131
Fincas Ruiz Orcajo
Viguetas Arandinas
Fincas Ruiz Orcajo
Constantino Rincon Cuesta
Constantino Rincon Cuesta
Constantino Rincon Cuesta
Fincas Ruiz Orcajo
Fincas Ruiz Orcajo
Fincas Ruiz Orcajo
Fincas Ruiz Orcajo
Construciones BAG
Construciones BAG
Rustica
24190-11-VM4121S-0001-OA
Tc
2.062
GERARDO REDONDO
Rustica
24190-01-VM4121N-0001-GO
Tc
2.977
Rustica
24190-02-VM4121N-0001-QO
Tc
3.697
Rustica
24190-03-VM4121N-0001-PO
Tc
25.275
Rustica
24190-04-VM4121N-0001-LO
Tc
12.015
Rustica
24190-05-VM4121N-0001-TO
Tc
3.824
Rustica
24190-06-VM4121N-0001-FO
Tc
4.942
Rustica
24190-07-VM4121N-0001-MO
Tc
9.886
Rustica
24190-08-VM4121N-0001-OO
Tc
5.882
Rustica
24190-09-VM4121S-0001 KA
Tc
13.263
27
ago-10
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
Manzana Tipo
Referencia catastral
poligono parcela
Uso Superficie Superficie Propietario
AgricolEdificacion Suelo
Industrial
27.015
Promociomes Valdechoque s.l.
M4
Rustica
23150-01-VM4121N-0001-EO
Rustica
23150-02-VM4121S-0001-SJ
Tc
1.374
Rustica
23150-03-VM4121S-0001-ZJ
Tc
3.461
Rustica
23150-04-VM4121S-0001-UJ
Tc
2.081
Rustica
23150-05-VM4121S-0001-HJ
Tc
1.072
Rustica
23150-06-VM4121S-0001-WJ
Tc
693
VICENTE PÉREZ SANZA
Rustica
23150-07-VM4121S-0001-AJ
Tc
632
Rustica
23150-08-VM4121S-0001-BJ
Tc
625
Cooperativa San Francisco
Cooperativa San Francisco
Rustica
23150-09-VM4121S-0001-YJ
Tc
1.831
Rustica
23150-10-VM4121S-0001-AJ
Tc
914
Rustica
23150-11-VM4121S-0001-BJ
Tc
1.046
Rustica
23150-12-VM4121S-0001-YJ
Tc
824
almacen
Total M-4
M-5
12
PEDRO RINCON
Cooperativa San Francisco
41.568
Tc
3.429
Fincas Ruiz Orcajo
23174-02-VM4121N-0001-GO
Tc
3.020
BABINA DEL CURA ARRANZ
Rustica
23174-03-VM4121N-0001-QO
Tc
8.438
LUCIA ARRANZ MIRANDA
Rustica
23174-04-VM4121N-0001-PO
Tc
2.731
MANUEL HOLGUERAS
Rustica
23174-05-VM4121N-0001-LO
Tc
3.120
BABINA DEL CURA ARRANZ
Rustica
23174-06-VM4121N-0001-TO
2.576
FLORENCIO ARANDILLA DEL CURA
5.366
Fincas Ruiz Orcajo
23174-07-VM4121N-0001-FO
Tc
almacen
15
vivienda
38
Tc
7
53
28.680
Rustica
21166-01-VM4121N-0001-WO
Tc
5.262
JUAN MIÑO ANGULO (TAXI)
Rustica
21166-02-VM4121N-0001-AO
Tc
4.579
MODESTA CALLEJA GONZÁLEZ
Rustica
21166-03-VM4121N-0001-BO
Tc
1.647
SATURNINO ORZA DE LA PUENTE
Rustica
21166-04-VM4121N-0001-YO
Tc
1.635
ISABEL SANZ ORZA
Rustica
21166-05-VM4121N-0001-GO
Tc
1.352
ADELA SAINZ MORAL
Rustica
21166-06-VM4121N-0001-QO
Tc
2.309
GERARDO ILLERA
Rustica
21207-01-VM4122S-0001-AA
Tc
362
Rustica
21207-02-VM4122S-0001-BA
Tc
1.744
Cooperativa San Francisco
Rustica
21207-03-VM4122S-0001-YA
Tc
1.674
DOMINGO HORTIGÜELA
6
16.784
JULIAN SANZ
Rustica
21207-04-VM4122S-0001-GA
Tc
909
VALENTINA IZQUIERDO ZAYAS
Rustica
21207-05-VM4122S-0001-QA
Tc
208
FELICIANO ARRANZ
Rustica
21207-06-VM4122S-0001-PA
Tc
255
Rustica
21207-07-VM4122S-0001-LA
Tc
1.087
Rustica
21207-08-VM4122S-0001-TA
Tc
3.950
Rustica
21207-09-VM4122S-0001-FA
Tc
734
Rustica
21207-10-VM4122S-0001-LA
Tc
1.417
SANTOS SOBA BLANCO
Rustica
21207-11-VM4122S-0001-TA
Tc
1.163
ALEJANDRO IZCARA
Rustica
21207-12-VM4122S-0001-FA
Tc
1.368
TORIBIO ALCALDE GARCIA
Rustica
21207-13-VM4122S-0001-MA
Tc
1.290
SANTOS SOBA BLANCO
Rustica
21207-14-VM4122S-0001-OA
Tc
1.229
SANTOS SOBA BLANCO
Rustica
21207-15-VM4121N-0001-KO
Tc
790
Rustica
21207-16-VM4121N-0001-RO
Tc
1.757
Rustica
21207-17-VM4121N-0001-DO
Tc
634
Rustica
21207-18-VM4121N-0001-XO
Tc
5.992
almacen
almacen
21207-19-VM4121N-0001-IO
Tc
630
21207-20-VM4121N-0001-DO
Tc
1.250
Rustica
21207-21-VM4121N-0001-XO
Total
65
Fincas privadas
2.578
115
31.021
2.716
260.514
Caminos publicos
8.935
Adif
3.200
Fincas publicas
2.174
Fincas publicas
Baldomero Pascual
Carmen Romero Miguel
Antonia Izquierdo
Cooperativa San Francisco
Ecotersa
Ecoviviendas Intefgrales
72
Tc
21
ESPERANZA BLANCO
NICASIO LOPEZ AGUERA
23
Rustica
Total M-7
ELOY BARBADILLO DELGA
HORTENSIO VELASCO GARCIA
20
Rustica
almacen
Total
LUCIO VELASCO MARTIN
23174-01-VM4121N-0001-YO
Total M-6
Total
ADELA PONCE GONZÁLEZ
Rustica
Total M-5
M-7
2.548
Cooperativa San Francisco
Cooperativa San Francisco
Cooperativa San Francisco
Cooperativa San Francisco
Rustica
Rustica
M-6
2.548
ANA Mª BROGERAS SIMON
Ayuntamiento
Estado
11.109
Sector 3 Arroyo de La Nava
274.823
Transacciones conocidas en los ultimos 5 años
La aplicación directa del RUCyL sobre los aprovechamientos urbanísticos
obliga, genera y garantiza el incremento proporcional de las reservas de suelo
para espacios libres públicos y demás dotaciones urbanísticas situadas en la
unidad urbana donde se produzca el aumento
28
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
5.2.7. RESUMEN EJECUTIVO
El RUCyL en su art. 112.c señala que la Memoria Vinculante ha de incorporar el
“Resumen Ejecutivo”.
Artículo 112. Memoria vinculante
c) Un “resumen ejecutivo”, expresivo de los siguientes extremos:
1º. Los ámbitos donde la nueva ordenación altere la vigente, con un plano de
su situación e indicación del alcance de dicha alteración.
2º. En su caso, los ámbitos donde se suspenda el otorgamiento de licencias y
la tramitación de otros procedimientos, indicando la duración de la suspensión.
5.2.7.1 AMBITO EN QUE SE ALTERA LA ORDENACIÓN VIGENTE
Se corresponde estrictamente con la delimitación del sector reflejada en el
plano de delimitación del sector que forma parte de la Modificación Puntual.
5.2.7.2 AMBITO EN QUE SE SUSPENDE EL OTORGAMIENTO DE
LICENCIAS, Y PLAZO DE LA SUSPENSIÓN.
Se corresponde estrictamente con la delimitación del sector reflejada en el
plano de delimitación del sector que forma parte de la Modificación Puntual;
siendo su plazo de un año desde su Aprobación Inicial.
29
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
VI. NORMATIVA
6.1 FICHA URBANISTICA ACTUAL
30
ARANDA DE DUERO
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
6.2 FICHA URBANISTICA MODIFICADA
1. MODIFICACIÓN PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANA DE ARANDA DE DUERO
FICHAS DE SECTORES
DENOMINACIÓN:
ARROYO DE LA NAVA
liciativa de Planeamiento
Figura de Planeamiento
Sistema de actuación
SECTOR:
Privada
Plan Parcial
Compensación
Superficie Bruta del sector
Superficie del sector
Superficie Neta del sector
DETERMINACIONES
Uso predominante
Usos compatibles
Usos prohibidos
S- 3
274.823 m2
274.823 m2
219.478 m2
DEL
PLANEAMIENTO
Residencial
Los No prohibidos
Industrial, en clase A categoria 3ª, 4ª y 5ª
Sistemas Generales incluidos en el Planeamiento
Sistema general de Espacios Libres
Sistema general viario ( antigua N-I )
Sistema general de equipamiento
Total Sistemas Generales
Densidad máxima de edificación
Aprovechamiento lucrativo máximo
55.345 m2
0,6813 m2/m2
149.520 m2
Densidad máxima
Número máximo de viviendas
Tipología de edificación
Altura máxima de la edificación
38.574 m2
1.833 m2
14.938 m2
45 viv/Ha
987 viviendas
Colectiva - Unifamiliar
Baja +VII plantas
OTRAS DETERMINACIONES
Plazos para establecer la Ordenación detallada
Indice de Variedad de Uso mínimo
Indice de Variedad Tipológica mínimo
Indice de Integración Social mínimo
31
8
10
20
30
años
%
%
%
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
2. MODIFICACIÓN PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN
URBANA DE ARANDA DE DUERO
FICHAS DE SECTORES
INSTRUCCIONES DE DESARROLLO
•
El Plan Parcial deberá proteger y potenciar el Arroyo de la Nava
manteniendo las características topográficas actuales.
•
El Sistema Local de espacios libres deberá localizarse, preferentemente,
en las márgenes del Arroyo de la Nava
•
El Plan Parcial deberá incluir entre sus determinaciones la creación de
una vía distribuidora paralela a la Antigua N-I resolviendo el acceso a
dicha vía en un único punto con las condiciones que al Administración
con competencias en dicha vía establezca.
•
La red de vías públicas se diseñará de acuerdo con las necesidades del
transporte público y los recorridos peatonales, procurando reducir el
impacto contaminante del tráfico motorizado.
•
Se establecerán las medidas precisas para garantizar el ciclo completo
del agua y el tratamiento de los residuos sólidos.
32
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
6.3 CUADRO COMPARATIVO
33
ARANDA DE DUERO
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
VII. TRAMITACIÓN
La tramitación de la Modificación Puntual deberá ajustarse al procedimiento establecido para
la aprobación de los instrumentos que se modifican que así se encuentra determinado
reglamentariamente, artículos 149 y siguientes del RUCyL.
Igualmente habrá de considerarse lo recogido en la Disposición Transitoria Tercera.
TRAMITE AMBIENTAL
El RUCyL en su art. 157 señala el encuadre normativo de la tramitación ambiental.
Artículo 157. Trámite ambiental
1 Serán objeto de evaluación ambiental los instrumentos de planeamiento general y sus
revisiones.
2 Asimismo serán objeto de evaluación ambiental las modificaciones de los instrumentos de
planeamiento general que puedan tener efectos significativos sobre el medio ambiente,
conforme a la Orden MAM/1357/2008, de 21 de julio, por la que se determina qué tipo de
modificaciones de planeamiento general han de someterse al procedimiento previsto en la Ley
9/2006, de 28 de abril sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en
el medio ambiente, sin perjuicio de su posterior modificación o sustitución por el órgano
ambiental:
1º. Las que clasifiquen suelo urbano o urbanizable no colindante con el suelo urbano
de un núcleo de población existente, salvo que el uso predominante sea industrial.
2º. Las que modifiquen la clasificación de vías pecuarias, montes de utilidad pública,
zonas húmedas catalogadas o terrenos clasificados como suelo rústico con protección
natural.
3º. Las que modifiquen la clasificación de suelo en Espacios Naturales Protegidos o en
espacios de la Red Natura 2000, salvo si la Consejería de Medio Ambiente considera
que no existe una afección significativa sobre los mismos.
4º. Las que incrementen más de un 20 por ciento la superficie conjunta de suelo
urbano y urbanizable respecto de la ordenación anterior. Si el uso predominante es
industrial, sólo se requerirá evaluación ambiental si además el ámbito es mayor de 50
hectáreas.
3 Serán objeto de evaluación de impacto ambiental los instrumentos de planeamiento de
desarrollo y las modificaciones de planeamiento que establezcan la ordenación detallada,
incluidas sus revisiones y modificaciones, cuando así lo dispongan la legislación ambiental o
los instrumentos de ordenación del territorio, y en todo caso los que ordenen terrenos incluidos
en la Red Ecológica Europea Natura 2000, salvo si afectan exclusivamente al suelo urbano, y
los que ordenen terrenos incluidos en suelo rústico con protección natural.
4 Durante el trámite ambiental de los instrumentos de planeamiento urbanístico se aplicarán las
siguientes reglas complementarias a lo dispuesto en la legislación ambiental:
a) El Ayuntamiento remitirá el Avance a la Consejería de Medio Ambiente, solicitando
la emisión del documento de referencia.
b) Durante la información pública se remitirá el instrumento aprobado inicialmente,
incluido el informe de sostenibilidad ambiental, a las entidades y personas que se
indique en el documento de referencia, salvo que ya se les hubiera consultado
conforme a lo dispuesto en el artículo 153.
Por la Modificación Puntual:
- No se producen efectos significativos sobre el medio ambiente, conforme
O.MAM/1357/2008.
- No clasifica suelo urbano o urbanizable
34
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
-
ARANDA DE DUERO
No modifica la clasificación de vías pecuarias, montes de utilidad pública, zonas
húmedas catalogadas o terrenos clasificados como suelo rústico con protección
natural.
No modifica la clasificación de suelo en Espacios Naturales Protegidos o en
espacios de la Red Natura 2000.
Por la Ordenación Detallada:
- El sector no se encuentra incluido en la Red Ecológica Europea Natura 2000; no
siendo tampoco colindante con el relativamente próximo LIC “ Riberas del río
Duero y afluentes”.
- Forma parte, como el término municipal de Aranda de Duero, del Plan Regional
Riberas del Duero, que en su art. 140 señala:
Artículo 140.– Contenidos de los instrumentos de planeamiento en relación al
sistema de poblamientos (B).
1. Los instrumentos de planeamiento en el ámbito del Duero deberán incorporar, además
de las determinaciones exigibles por la legislación y sus reglamentos de desarrollo, una
justificación de los criterios de clasificación y de adaptación a las determinaciones del Plan
Regional.
2. Sin perjuicio del cumplimiento de la legislación específica de patrimonio cultural en
relación con la protección de los elementos más valiosos por su interés cultural, artístico,
histórico, antropológico o paisajístico, los objetivos de estos planes en relación al sistema
de poblamientos son:
a) El desarrollo de la red de ciudades y de los objetivos específicos asociados a los
niveles de los núcleos objeto de ordenación.
b) El desarrollo de directrices paisajísticas correspondientes a las UHGP en que se
encuentra y cumplimiento de las recomendaciones de ordenación paisajística
correspondientes a los morfotipos en que se sitúa el núcleo objeto de ordenación y a
las Áreas de Interés Paisajístico dentro de su ámbito.
c) Proponer una ordenación favorable al desarrollo, en su caso, de los corredores
urbanos o de las áreas urbanas definidas en el presente Plan.
d) La identificación y corrección de los déficits de dotaciones.
e) La elaboración de propuestas de jerarquización, protección y valorización en su caso
de los espacios públicos acorde a la jerarquía establecida en el presente Plan.
f) La propuesta detallada de ubicación y condiciones de desarrollo de suelos
singulares.
La Ordenación Detallada ha considerado el articulado y se adecua a sus prescripciones.
En Aranda de Duero a 10 de abril de 2011
EL PROMOTOR
Cid Ruiz Orcajo S.l.
D. Ángel Prieto Para
Cooperativa San Francisco
D. Jose Manso Villalain
Construcciones Barrio Águeda Grajera S.L.
D. Juan Manuel Barrio Águeda
Ecotersa S.A.
D. Nicolás Herrero Miguel
EL ARQUITECTO
D. Agustín Presas Castilla
35
Colegiado nº 808
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ARANDA DE DUERO
VIII. DOCUMENTOS.
8.1 DOCUMENTACIÓN
Modificación Puntual.Ordenación Detallada.A – MEMORIA INFORMATIVA
B – MEMORIA VINCULANTE
C – NORMAS GENERALES
8.2 PLANOS
Modificación Puntual.01_RELACIÓN CON LA CIUDAD
02_SITUACIÓN EN P.G.O.U.
03_DELIMITACIÓN DEL SECTOR 3 EN P.G.O.U.
04_DELIMITACIÓN MODIFICADA DEL SECTOR 3
05_COMPARACION DELIMITACIÓN DEL SECTOR 3
E_1/5000
S/E
S/E
E_1/2500
E_1/3500
Ordenación Detallada.PLANOS INFORMATIVOS:
01_ DELIMITACIÓN MODIFICADA DEL SECTOR 3
e_1/2500
02_PLANO TOPOGRÁFICO
e_1/1000
03_PARCELARIO – USOS Y SUPERFICIES EXISTENTES e_1/1000
04_PARCELARIO – INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES e_1/1000
PLANOS DE ORDENACIÓN:
01_ORDENACIÓN GENERAL
e_1/1000
02_PARCELAS Y SUPERFICIES
e_1/1000
03_ESPACIOS VERDES Y EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS e_1/1000
04_RESIDENCIAL Y EQUIPAMIENTOS PRIVADOS
e_1/1000
05_DEFINICIÓN GEOMÉTRICA
e_1/1000
06_RED VIARIA Y APARCAMIENTOS
e_1/1000
07_SECCIONES VIARIO
e_1/100 y e_1/250
08_PERFILES Y RASANTES
e_1/2000
09_RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA, RIEGO E HIDRANTES e_1/2000
10_RED DE SANEAMIENTO
e_1/2000
11_RED DE ELECTRICIDAD Y ALUMBRADO
e_1/2000
12_RED DE GAS Y TELECOMUNICACIONES
e_1/2000
13_IMAGEN FINAL
s/e
36
MODIFICACION PUNTUAL Y ORDENACION DETALLADA del SECTOR 3 ARROYO DE LA NAVA
ANEXOS
37
ARANDA DE DUERO
ANEXO
Analisis de viabilidad economica del Sector 3 Arroyo de Nava
Aranda de Duero
abr-11
Analisis de viabilidad economica del Sector 3 Arroyo de Nava
Aranda de Duero
abr-11
Se realiza el estudio de la viabilidad economica del Sector 3, en base a los aprovecahmientos establecidos en la Ordenacion
Detallada con la densidad de 45 viv/ha y 0,68115 m2/m2 de edificabilidad, y las proporciones de tipologiacs y numero de
viviendas determinado.
Se analizaran los costes del suelo y vuelo, sus repercusiones por unidad y precio final, asi como su comparacion con el mercado,
con elfin de comprobar la viabilidad economica del sector.
A
Caractersticas de Unidades edificatorias
Datos
Tipologia
Alturas
Manzanas
Nº viviendas
Superficies
m2/ud
Suelo
m2/ud
Techo
Repercusion
Techo/suelo
B
Residencial
Unifamiliar
Aislada
Lucrativa
Pareada
II
II
M-9c
M-9c
12
Adosada
24
674
8.090
256
3.074
2,63
VIII y VI
Vii y V
II
M-8 b,c,d,e
M-3c
M7a- M4c-B
426
168
vpo cesion
M-3e-10b-
M-4d M15b
11b-c-12b-c
M-16b
131
120
198
206
99
11.820
149
19.498
1,54
Vpo. Libre
IV
25.997
4.932
Altura
Comercial
Privada
II
316
7.587
Residencial
Total
Colectiva
Baja altura
68
29.074
135
16.187
1,33
0,73
Urbanizacion
Precio unit
31
Coste-U
9.247.000
€/m2
428
€/m2
428
105
0,65
50
locales
91.705
10.515
113.441
1,24
20.502
54
9.137
44.623
881
106
987
210
150
25.127
0,36
410
0,81
15,31%
0,51
Analisis de costes estimados de suelo
1 - Costes de suelo totales
Superficies
Suelo
Superf.Bruta
Precio unit
297.024
85
Coste S
25.247.040
Margen industrial
Precio unit
Coste M.I.
29
8.623.510
Costes totales suelo
Precio Unit
Coste total
145
43.117.550
2 - Repercusiones de suelo en venta por m2
S.Lucrativa
102.220
Suelo VP
Suelo libre
C
€/m2
428
9.137
93.083
€/m2
428
€/m2
428
€/m2
357
** Ver C-1
€/m2 medio
422
357
428
Coste total
43.117.550
3.260.691
39.856.859
Analisis de costes estimados de edificacion
1 - Costes de construcion de edificacion libre por m2
Datos
Residencial Lucrativa
Unifamiliar
Modulo
Aislada
Pareada
Adosada
1
1,3
1,28
1,26
450
450,00
585,00
576,00
567
19%
86
111
109
108
15%
80
104
103
85
Total
616
801
788
760
2 - Precios de construccion en venta por m2
15%
92
120
118
pvp
708
921
906
114
874
3 - Precio maximo de venta de viviendas protegidas
Analisis
Max.suelo
128.472
Vivienda
Max vivienda
90
1.212
V.P.O.
Max anexos
32
606
m2 util
Total
Colectiva
Baja altura
1,24
558
106
84
748
112
860
15%
85%
85%
pvp max.
Residencial
Total
Altura
1,2
540
103
81
724
Vpo. Libre
1,05
473
90
71
633
Comercial
Privada
0,6
270
51
41
362
109
832
95
728
54
416
19.271
92.718
16.483
128.472
357
54
€/m2 suelo
730
859
150
150
€/m2 const.
€/m2 const.
C
Precio de venta por unidad edificatoria
Residencial
Unifamiliar
Aislada
Lucrativa
Pareada
Adosada
Colectiva
Baja altura
Superficies
Suelo
Techo
m2
674
256
m2
316
206
m2
198
149
m2
99
135
Precios por m2
Suelo
Techo
€/m2
428
921
€/m2
428
906
€/m2
428
874
€/m2
428
860
€
288.669
235.842
524.511
€
135.360
186.285
321.645
€
84.974
130.048
215.022
1.445
Altura
Vpo. Libre
m2
68
105
Residencial
Total
Comercial
Privada
m2
54
150
m2
210
410
€/m2
428
832
€/m2
357
728
€/m2
422
416
€
42.176
115.990
158.167
€
29.223
87.166
131.389
€
19.409
108.902
128.610
€
88.707
170.605
259.312
1.173
1.254
860
632
garaje 25m2
Precio venta
Suelo
Techo
Total
Repercusiones del precio de venta por m2
€/m2 const.
2.048
1.565
166,386
Total pta
87.271.266
166,386
53.517.220
166,386
35.776.644
166,386
26.316.728
166,386
21.861.273
166,386
166,386
21.398.916
43.145.929
Analisis de distribucion funcional de vivienda por unidad familiar en bloque en altura
La dotacion de las edificabilidades se ha realizado con la prevision de poder adaptar al mercado de demanda, la oferta.
de productos residenciales que mas se adecuen a las necesidades de la composicion de launidad familiar, al tamaño requerido,
a las previsiones de evolucion del mercado de la vivienda, asi como a las diponibilidades economicas. Todos estos factores
se encuntran en pleno cambio social, economico, demografio, y pendiente de la evolucion de la estabilidad laboral, y de la
No obstante la situacion de la organización socisl del pais permite establecer y analizar los distintos grupos e preferencias
residenciales y las capas de poblacion demandante de vivienda y bajo que necesidades residenciales de espacios ,
distribucion ,tamaño y economia requieren de forma personalizada.
Se analizan a continuacion, para tipo de necesidad demanda según la composicion familiar, las previsione que el presente
planeamiento ha tenido en cuenta para su redaccion, y que justifican las previsiones adoptadas el los parametros de edificabilidad
y distribucion volumentrica de cada unidad habitacional agrupada.,
Se realiza este estudio sonbre la tipologia que mejor se adapta a este fin que es la de bloques en altura.
Las proporciones en que se distribuyan todos o parte de los tipos de habitat, se ajustaran a la demanda previa del mercado,.
con anterioridad a la decisión de su promocion
En principio se analizan las siguientes agupaciones familiares que actualmente conforman la demanda real del mercado.
Tipo
Ud,familiar
Didtribucion
Estudio
1 persona
1 sala unica y baño
Apartamento 2
2 personas
1 sala +dorm+baño
Apartamento 3
Piso dos dorm
Piso tres dorm
6 personas
0,65
33,88
832
43.271
428
14.507
57.778
50
64
0,65
41,70
832
53.257
428
17.855
71.112
1 sala + cocina +
2 dorm + baño + aseo
60
76,8
0,65
50,04
832
63.908
428
21.426
85.334
1 sala + cocina +
3 dorm + 2baño + aseo
82
104,96
0,65
68,39
832
87.341
428
29.282
116.624
100
128
0,65
83,40
832
106.514
428
35.710
142.224
120
153,6
0,65
100,08
832
127.817
428
42.852
170.669
Piso cuatro dorm 7-8 personas 1 sala + comedor+cocina +
4 dorm + 2baño + aseo
Piso cinco dorm
Reperc/suelo Precio const Precio suelo Precio tpttal
m2/m2
€/m2
€/m2
€
0,65
832
428
25,41
32.453
10.880
43.334
40
52
2 adults+niño 1 sala +2dorm+baño
4 personas
S.util/const
m2
30
39
9-10 personas1 sala + comedor+cocina +
5 dorm + 3baño + aseo
Del resultado comparativo establecido entre tipo, unidad familiar, superficies estimadas y el precio de venta, se deduce que:
Los precios comparados con el mercado actual se encuentran ajustados, siendo competitivos, y teniendo encuenta que se trata
de un barrio residencial de nueva implantacion con mejores servicios,y mejor adaptados en todas las demanadas actuales, como
comunicacions,telecomunicaciones, fibra optica,energia sostenible, alumbrado publico, sistemas constructivos de la edificacion
con certificado de eficiencie energetica, ets.
La conclusion es que bajo las premisas de edificabilidad, densidad residencial y volumentria planificada, el resultado
economico y planateamiento residencial, se adapta a la realidad actual,lo que proporciona su viabilidad y que de
otra manera,en cuanto al aumento o diminucion de la edificabilidad o la densidad de vivienda proyectada,
no permitirian alcanzar el equilbrio entre los costas de inversion y el resultado de ventas adecuado al mercado,
desajustes que impedirian la viabilidad urbanistica y econoimica del Sector.
Analisis del mercado de viviemda en Aranda de Duero
Pisos
Piso medio
85 < 110
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Media
1-abr-2011
Estructuracion de datos del mercado de la vivienda de abril de 2011
Muestreo
Tipo
Tipo
Edificacion Vivienda
Repercusion
Nueva
Nueva
Nueva
Nueva
Nueva
2º mano
Nueva
Nueva
2º mano
Nueva
Nueva
2º mano
2º mano
Nueva
2º mano
Piso grande
120<220
1
2
3
Media
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Piso
Situacion
Centro
Centro
Centro
Centro
Centro
Centro
Centro
Centro
Centro
Centro
Centro
Centro
Poligono
Altura Piezas
1ª
3ª
2ª
2ª
5º
2º
5º
2º
1ª
3º
4º
3º
2º
5º
1º
Superficie Superficie Precio
Suelo
Vivienda Venta
m2
m2
m2
3d+2b-g
3d+2b-g
3d+2b-g
3d+2b-g
3d+2b-g
3d+2b-g
3d+2b-g
3d+2b-g
3d+2b-g
3d+2b-g
2d+2b-g
2d+2b-g
2d+2b-g
2d+2b
4d+2b
3d+2b-g
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
85
92
95
95
95
90
100
87
110
82
95
75
72
75
110
91
190.000
205.000
159.000
159.000
174.300
89.000
270.000
208.000
175.000
195.000
255.000
169.000
128.000
180.000
147.000
180.220
Parcial
90<110
1.857
Parcial
90<95
1.847
Parcial
75<90
2.239
3d+2b-g
128
120
230
159
300.000
240.000
565.000
368.333
2.344
2.000
2.457
2.267
2d+2b-g
55
55
45
85
65
77
64
65.000
75.000
120.000
220.000
130.000
192.000
133.667
1.182
1.364
2.667
2.588
2.000
2.494
2.049
3d+2b+g+t
8
Piso
Piso peque
40<85
1
2
3
4
5
6
Media
Piso
€/m2
2.235
2.228
1.674
1.674
1.835
989
2.700
2.391
1.591
2.378
2.684
2.253
1.778
2.400
1.336
2.010
2.437
Tipo
Tipo
Unifamiliar Edificacion Vivienda
Unifamiliar
Antigua
1
antiguo
2 Reformar
3
antiguo
Media
unifamiliar
adosado
unifamiliar
adosado
unifamiliar
adosado
Piso
Situacion
centro +
piscina
Centro
av castilla 24
Villaba de D
Pueblos
Altura Piezas
3
Superficie Superficie Precio
Suelo
Vivienda Venta
m2
m2
m2
Repercusion
€/m2
4d+3b+g
120
220
333.000
1.514
3d+3n g+Local
250
408
366.000
897
200
240
300.000
1.250
190
289
333.000
1.220
1.000
180
450.000
2.500
800
212
420.000
1.981
Unifamiliar
nueva
1
2º mano
2
2º mano
Media
Proporcion suelo / vuelo
unifamiliar
Barrio
adosado santa catalina
unifamiliar
Pueblos
Piso
900
196
435.000
2.241
Suelo
Vuelo
Precio
Repercusion
180
162.000
1.500
294.000
456.000
2.241