Nuevo Reglamento del Título del Crédito Hipotecario Negociable

Informe Especial
Nuevo Reglamento del Título del Crédito Hipotecario
Negociable
Instrumento financiero para promover un mercado inmobiliario
I. Introducción
Cuando una persona, una empresa o un
banco quiere otorgar un préstamo toma en
cuenta una serie de medidas para saber que
a quien presta efectivamente retorne dicho
crédito a su favor. De tal manera, el prestamista
lo que buscará es que su crédito se encuentre
debidamente garantizado, creer que su deudor
le va a pagar en el plazo convenido. Para ello,
podrá constituir una hipoteca, una garantía
mobiliaria o cualquier otra garantía real o
personal, de acuerdo al riesgo que presente
el solicitante.
En estos últimos años debido a una creciente explosión demográfica y la expansión
del mercado inmobiliario ha subido la demanda del acceso al crédito hipotecario. Lo cual
hace propicio un mercado en que la oferta y
demanda en los créditos resulten alentador
en la economía del país. Sin embargo, para
lograr estos resultados, al momento de realizar un préstamo no basta que se encuentre
garantizada, sino que además sea posible
ejecutarla (1).
Debido a ésta última razón es que los
créditos se hacen más onerosos en nuestro
medio y ello se debe justamente por su falta
de ejecutabilidad. Sucede con frecuencia que
a pesar que una obligación se encuentra debidamente garantizada, el proceso para poder
ejecutarla tarda años dado que enfrenta a un
sistema judicial lento y falto de recursos para
agilizar dichos procesos (2).
Ante estas circunstancias, han habido una
serie de instrumentos financieros que tienen
como finalidad promover el crédito financiero
e hipotecario, optando por mecanismos que
permitan la fácil constitución y ejecución de
créditos hipotecarios (3).
Entre estos mecanismos tenemos los
siguientes: el fideicomiso en garantía, la
cédula hipotecaria, la letra hipotecaria, la Ley
N° 28698 (22.03.2006), la cual establece los
mecanismos para ejecutar extrajudicialmente
inmuebles hipotecados para programas de
vivienda, y el título de crédito hipotecario
negociable.
Sobre los mismos, nos enfocaremos sobre
el Título de Crédito Hipotecario Negociable
(en adelante TCHN), el cual originalmente se
encontraba regulado en el artículo 239° de la
Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la SBS, Ley N°
26702 (09.12.1996) siendo derogada por la Ley
INFORMATIVO
CABALLERO BUSTAMANTE
de Títulos Valores, Ley N° 27287 (19.06.2000),
regulando el TCHN en los artículos 240° al 245°,
asimismo se encuentra reglamentado en la Res.
SBS N° 685-2007 (31.05.2007) la misma que
derogó al anterior reglamento aprobado por
la Res. SBS N° 942-2003 (23.06.2003).
II.El Título de Crédito Hipotecario
Negociable
a) Concepto
El TCHN es un título valor que representa
un derecho real de garantía hipotecaria,
constituido de manera unilateral (4) por
el propietario del bien inmueble o de su
representante debidamente facultado, a
través de escritura pública siguiendo los
requisitos establecidos en el artículo 1099°
del Código Civil, a cuya orden es expedido
por Registros Públicos. Originalmente
cuando se legisló sobre el TCHN, era sólo
Registros Públicos la entidad encargada de
expedirlos. Posteriormente con la Ley N°
27640 (19.01.2002) faculta a las empresas
pertenecientes del Sistema Financiero ha
poder emitir, también, estos títulos valores.
Sobre el TCHN no existe una regulación
anterior a ella, como tampoco existe una
regulación similar sobre este título en
otros ordenamientos, pero existen algunos
antecedentes, la primera de ellas es la letra
hipotecaria, que aún sigue vigente, y el
certificado hipotecario endosable, la cual se
encontraba regulada en la Décimo Quinta
Disposición Final del Decreto Legislativo
861, Ley de Mercado de Valores, la cual
fue, posteriormente, derogada por la Ley
de Títulos Valores (5).
Por su parte Vilela define al TCHN como
un valor mobiliario que une un crédito
en forma inescindible a una garantía real,
esto es, una hipoteca. Siendo un título
valor de garantía, pues constituye valores
representativos de derechos reales de
garantía. (...)constituye un título valor
representativo de una hipoteca unilateral,
la cual es constituida con anterioridad al
nacimiento del crédito que se integrará al
título o valor mobiliario. Así, para la autora
citada esta situación sólo se presenta en el
TCHN, ya que a diferencia del warrant, la
prenda y el crédito nacen conjuntamente
con el endoso del documento, mientras
que en el TCHN opera una ficción legal: la
hipoteca unilateral, según explica porque es
constituida a sola decisión del propietario
del bien, sin que exista todavía un acreedor,
ni obligación por resguardar (6).
b) Características
Entre las principales características del
TCHN tenemos las siguientes:
– Es un título valor a la orden, que a semejanza del warrant, cuando se realiza el
endoso transfiere el crédito y el derecho
real, mientras que si no es endosado
sólo contiene un derecho de crédito.
– Se expide a petición expresa del propietario, sobre un bien susceptible de ser
gravado con hipoteca, que esté inscrito
en Registros Públicos, por acto unilateral
manifestado por escritura pública.
– El gravamen se extiende por el total del
valor del bien gravado, conforme a la
valoración que realiza un perito.
– Otorga a su tenedor la preferencia y
exclusividad del gravamen hipotecario
en respaldo del crédito que se señale en
el mismo documento en el acto de su
primer endoso.
– En caso de endoso, se transfieren tanto
el derecho de crédito como el derecho
real de hipoteca que lo garantiza, sin que
el endosante asuma responsabilidad
solidaria.
– Luego de protestado por falta de pago,
procede la venta extrajudicial del bien
hipotecado, siempre que el precio por
el que se enajene no sea inferior al 75%
de la valorización.
– En caso de un procedimiento concursal,
bien gravado con la hipoteca es separado de la masa concursal, constituyendo
una identidad independiente del resto
del patrimonio del propietario.
Conviene mencionar acerca de esta característica de fácil ejecución del TCHN, ya que
como habíamos señalado en los primeros
párrafos es importante en buena cuenta
porque agiliza el cobro de los mismos y
fortalece el crédito, lo que implica una
reducción de las tasas de interés y otros
costos, lo cual se puede evidenciar con la
posibilidad de excluir el bien gravado de
un proceso judicial o administrativo, ya
sea mediante ventas extrajudiciales o la
exclusión del bien de la masa concursal
respectivamente.
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Derechos Reservados
III. ¿Qué entidades expiden el
TCHN?
Con el nuevo Reglamento del TCHN se ha
ampliado el número de empresas del sistema
financiero que puede expedir estos títulos,
ya no restringiéndose sólo a las empresas de
operaciones múltiples, sino incluye a empresas
especializadas como las de Capitalización Inmobiliaria, Empresas Administradoras Hipotecarias, Empresas de Arrendamiento Financiero,
Empresas de Factoring, Empresas Afianzadora
y de Garantías, y las de Servicios Fiduciarios;
así también son expedidas por cooperativas
de ahorros y crédito no autorizadas a operar
con terceros que emiten TCHN vinculados a
créditos que otorgan, y/o que reciben dichos
títulos.
Ahora, ¿cuál es la diferencia entre constituir
un TCHN en Registros Públicos y constituirlo
en una empresa financiera? En el caso que
del TCHN expedido por Registros Públicos, se
verifica que no exista cargas o gravámenes,
esto con la finalidad para otorgar al tenedor
del TCHN la potestad de ser el único acreedor
hipotecario y titular de ese derecho real de
garantía que pesa sobre el bien afectado,
ya que no existirán hipotecas anteriores o
posteriores, ni mucho menos rangos en el
que se debe participar. Además, se deberá
anotar el gravamen hipotecario constituido
por el valor total del bien gravado conforme a
la valorización que realiza un perito, la misma
que debe insertarse en la escritura pública.
Este gravamen, como ya señalamos, es único
y otorga la preferencia y exclusividad a favor
del tenedor del título.
Por su parte, cuando el TCHN es expedido
por empresas del sistema financiero, éstas deberán contar con la autorización del propietario
del bien, y en su caso, del deudor del crédito
garantizado, éstas autorizaciones deben constar por escrito y tienen carácter de declaración
jurada, para ello el nuevo Reglamento del
TCHN ha establecido que la empresa emisora
del título debe cursar al Registrador una comunicación para efectos de la inscripción del
acto de emisión de dicho título en los Registros
Públicos señalando todos los datos del título,
asimismo debe contener como mínimo los
siguientes datos:
1) Denominación del Título y número que le
corresponde
2) Lugar y fecha de emisión del Título
3) Número de la partida registral, asiento y rubro donde se encuentra inscrito el inmueble
afectado con el gravamen hipotecario, de
ser el caso.
4) Monto de la valorización del inmueble
5) Datos de identificación del funcionario
que emite el Título: nombres y apellidos,
documento de identidad, inscripción de las
facultades si actuase por poder, y domicilio
6) Nombre de la empresa que emite el título
7) Monto del capital de crédito y tasa efectiva
anual.
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Derechos Reservados
8) Copia de la valuación efectuada al inmueble
9) Copia del título emitido
De esta manera se estandariza la información que debe brindar una empresa del
sistema financiero que expide un TCHN para
su inscripción correspondiente en Registros
Públicos.
IV. Los nuevos alcances del Reglamento del TCHN
Con el nuevo Reglamento del TCHN se
han dado algunos cambios que ya hemos ido
adelantando en párrafos anteriores, como es
el caso de la posibilidad de que más empresas
del sistema financiero puedan emitir TCHN,
esto se debe al mismo impulso de fomentar
el TCHN, de tal manera que se quiere incrementar el mercado del TCHN a través de un
mayor número de empresas financieras de esta
manera empresas como aquellas dedicadas
al Arrendamiento Financiero pueden emitir
dicho título y sólo bastará una comunicación
a Registros Públicos para que se inscriba dicha
garantía.
Por otro lado, en cuanto a los formatos
de los títulos, tanto los títulos expedidos
por las empresas del sistema financiero
como aquellos dados por Registros Públicos
deben tener el mismo formato en cuanto les
sea aplicable. Cabe mencionar, que aún en
nuestro medio, dichos títulos no han sido
desmaterializados por ello se explica el uso
de Título, y no alcanza a ser valores mobiliarios, sin embargo queda la posibilidad de
que CONASEV pueda implementar y regular
los TCHN a fin que sean negociados en el
mercado de valores.
Cuando señalamos las características
del TCHN habíamos dicho que antes de su
endoso o transferencia a una empresa del
sistema financiero sólo ostenta un gravamen
hipotecario, mientras que una vez producido el
endoso, transmite a su titular tanto el derecho
de garantía como el crédito. Asimismo, el endosante no asume responsabilidad solidaria,
siendo esta una excepción al artículo 11° de
la Ley de Títulos Valores.
V.La ejecución del TCHN
Las virtudes del TCHN sobre su ejecución en
caso de incumplimiento permite posicionarse
como uno de los títulos valores más expeditivos, más aún si la ejecución de la garantía
hipotecaria es más efectiva y rápida, dado
que permite realizar la ejecución con la venta
directa del bien, sin necesidad de recurrir a un
proceso judicial, siempre y cuando el precio Val
75% de la valorización realizada por el perito,
lo que permite recuperar el mayor valor del
bien, así también si el pago del crédito se ha
establecido en cuotas o armadas, basta que no
se cumpla con una para dar por vencidos todos
los plazos o bien el acreedor podrá elegir que
dichos plazos venza conforme esté señalado
en el TCHN.
En cuanto a la ejecución conforme lo establece el artículo 243° inc. 1 de la Ley de Títulos
Valores, y luego de haber realizado el protesto
o la respectiva formalidad sustitutoria, se confía
a una empresa del sistema financiero distinta
al ejecutante para que realice la venta directa.
El nuevo Reglamento del TCHN establece que
la entidad encargada (7) de la venta debe expedir una constancia de la misma la cual debe
contener los siguientes datos:
1) El nombre del adquirente
2) Los datos de la partida registral del bien
hipotecado
3) El precio de la venta y la mención de si
cubre o no el monto total del crédito garantizado. Si el precio de la venta no cubre el
monto total del crédito garantizado, número
y fecha de emisión del TCHN. Si el precio
de venta cubre el monto total del crédito
garantizado, debe acompañarse el TCHN
respectivo.
4) Los datos de identificación de la entidad
financiera interviniente en la enajenación.
5) Firma del representante de la entidad financiera que emite la constancia, la cual debe
encontrarse legalizada notarialmente.
VI. Comentarios Finales
Con el nuevo Reglamento se han insertado
diversas modificaciones las cuales hemos
analizado a lo largo de este informe, los cuales
están dirigidos a fomentar y facilitar el uso
del Título de Crédito Hipotecario Negociable,
como también a establecer un orden en la
transferencia de datos y comunicación entre las
empresas del sistema financiero que expiden
TCHN y los Registros Públicos, a fin de mejorar
la publicidad y registro de los mismos.
Sin embargo, aún queda pendiente el
desarrollo del TCHN en Títulos desmaterializados por parte de CONASEV, lo cual se ha
ido rezagando durante varios años, por lo que
aún falta mucho por explotar en el mercado
inmobiliario.
NOTAS
(1) Sobre el particular algunos autores han señalado que los sistemas de garantías requieren
de tres condiciones básicas para que cumplan
con la función que tienen dentro del proceso
de intermediación. En primer lugar, deben
tener una valorización adecuada y frecuente,
en segundo lugar deben ser de fácil realización
y en tercer lugar, deben ser de fácil ejecución.
LUY, Manuel y Alejandro ARRIETA. “Tiempo
de ejecución de garantías y su impacto en el
mercado crediticio” Documento de Trabajo N°
SBS-DT-01-2002, pág. 5.
(2) El estudio de LUY y ARRIETA ha determinado
que aproximadamente toma 31 meses ejecutar
garantías que tengan un valor superior a S/.
20 000. Cfr. LUY, Manuel y Alejandro ARRIETA.
“Tiempo de ejecución de garantías y su impacto
en el mercado crediticio”. Op. cit., pág. 8.
(3) Ver: EYZAGUIRRE DEL SANTE, Hugo y Carlos
CALDERÓN. “El mercado de crédito hipotecario
INFORMATIVO
CABALLERO BUSTAMANTE
Informe Especial
en el Perú”. Instituto APOYO, Documento de
Trabajo N° 497, octubre 2003, pág. 73.
(4) En opinión de BEAUMONT “el propietario de
un bien que tiene todos los derechos de disposición y gravamen, no requiere de la necesaria
intervención de tercero para ejercitar tales derechos. Las afectaciones, cargas y gravámenes
bien pueden ser constituidas por el propietario,
por sí solo y en acto unilateral. El hecho que
tal gravamen destinado a alguna finalidad sea
o no aceptada como tal por el beneficiario es
tema distinto a la posibilidad de constituir el
gravamen”. BEAUMONT, Ricardo y Rolando
CASTELLARES. “Comentarios a la Nueva Ley
de Títulos Valores”. Gaceta Jurídica, Lima, 2000,
pág. 657.
(5) Al respecto puede consultarse: BEAUMONT,
Ricardo y Rolando CASTELLARES. Op. Cit. Págs.
654-655.
(6) VILELA PROAÑO, María del Pilar. “Títulos Valores
de Garantía”. Cultural Cuzco, Lima 2003, pág.
174.
(7) El nuevo Reglamento del TCHN ha dispuesto en
su artículo 15° y 16° que la venta directa puede
ser realizada por una “persona jurídica”, siendo
en rigor referirse sólo a empresas del sistema
financiero, ya que la denominación de personas
jurídicas es más amplia y comprende a entidades
o empresas no reguladas bajo el ámbito de la
SBS. n
RESUMEN EJECUTIVO
EL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
Base Legal
Artículos 240° al 245° de la Ley de Títulos Valores, Ley N° 27287 (19.06.2000) y el Reglamento
del Título de Crédito Hipotecario Negociable, Res. SBS N° 685-2007 (31.05.2007).
Características
– Es un título valor a la orden.
– Con los endosos o transferencias de los TCHN se transfieren tanto el crédito como el derecho
real de hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante o transferente asuma la responsabilidad
solidaria a que se refiere el artículo 11° de la Ley de Títulos Valores.
– Su endoso permite transferir el crédito y el derecho real de garantía.
– El bien puede ser excluido de la masa concursal.
– En caso de incumplimiento procede la venta directa por la vía extrajudicial.
– El bien no puede ser vendido a un precio menor del 75% de su valorización.
– Otorga preferencia y exclusividad sobre el bien, eliminando los rangos de hipoteca.
Constitución
Se constituye mediante hipoteca unilateral siguiendo los requisitos del artículo 1099° del Código
Civil. Mientras que las Empresas del Sistema Financiero que las emitan deben contar con autorización del propietario del bien y, en su caso, del deudor del crédito garantizado, constando
por escrito, los cuales tendrán carácter de declaración jurada.
Requisitos
para su
expedición
Se expide a petición expresa del propietario de un bien susceptible de ser hipotecado e inscrito
en Registros Públicos. El representante requiere de poder especial para solicitar el TCHN. En caso
de no existir ningún gravamen y carga del bien procede la expedición del TCHN, anotándose
el gravamen constituido por el valor total del bien según valorización de perito insertado en
la escritura pública. Este gravamen hipotecario es único, preferencial y exclusivo a favor del
tenedor.
Entidades
emisoras
Registros Públicos, Empresas del Sistema Financiero, tales como Bancos, Financieras, EDPYME, Cooperativas de Ahorro y Crédito, Caja Rural, Empresa de Capitalización Inmobiliaria, de
Arrendamiento Financiero, entre otras; se excluyen a los Bancos de Inversión y a las empresas
de seguro.
Ejecución
En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podrá elegir el vencimiento de todos los
plazos si el pago del crédito se pacto en cuotas o exigir las prestaciones pendientes en las
fechas de vencimiento. Se procederá a su venta directa sin intervención de autoridad judicial,
siempre que el precio no sea inferior al 75%, confiándose la venta a otra empresa del sistema
financiero. El tenedor puede optar por la ejecución judicial.
INFORMATIVO
CABALLERO BUSTAMANTE
Fuente: www.caballerobustamante.com.pe
Derechos Reservados