1.1.1. Viviendas nuevas en venta según precios ρ Las viviendas

OFERTA INMOBILIARIA
3.ER TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
1.1.
VIVIENDAS NUEVAS EN VENTA
1.1.1.
Viviendas nuevas en venta según precios
ρ
Las viviendas libres de nueva construcción ofertadas en el tercer trimestre de 2006 alcanzan en
promedio los 3.588 €/m2, representando un incremento del 9,7% respecto del precio medio
observado hace un año. Atendiendo al análisis territorial, se comprueba que Álava ha pasado a
registrar el precio medio más elevado (3.659 €/m2), por delante de Bizkaia (3.604 €/m2) y
Gipuzkoa (3.534 €/m2).
ρ
Así, en términos de evolución, se constata que las viviendas libres nuevas ubicadas en Álava
registran un crecimiento en el precio medio superior a la media de la CAPV. Este incremento se
cifra, en el tercer trimestre de 2006, en un 15% anual, frente a un aumento mucho más contenido
en Gipuzkoa (+5,4% respecto de III-05). En una situación intermedia se encuentra Bizkaia, donde
el precio medio ha experimentado un incremento del 10,7%.
ρ
En lo que respecta al precio medio por vivienda, el promedio de Álava asciende a 315.000
€/vivienda, en Bizkaia alcanza los 313.000 €/vivienda, cifrándose en 294.000 € el precio medio de
las viviendas libres de nueva construcción ubicadas en Gipuzkoa.
Cuadro.1.
Precio por m2 útil y precio por vivienda de las viviendas nuevas
libres en venta por Territorios Históricos
Precio/m2
Euros
Precio/vivienda
±%*
Miles euros
±%*
Álava..............................
3.658,7
15,0
315,2
14,9
Gipuzkoa........................
3.533,8
5,4
294,1
5,5
Bizkaia ...........................
3.603,8
10,7
313,2
10,3
CAPV.............................
3.587,9
9,7
306,4
9,3
*
Variación de los precios respecto al mismo trimestre del año anterior.
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
ρ
Centrando la atención en el mercado protegido y en lo que respecta a la modalidad de VPO, el
precio medio en el conjunto de la CAPV asciende a 1.277 €/m2, sin observarse apenas diferencias
por Territorios Históricos.
ρ
En cuanto a la modalidad de viviendas sociales ofertadas en venta, la oferta captada es muy
reducida y se ubica únicamente en Gipuzkoa y Bizkaia, ascendiendo el precio medio a 934 €/m2 y
782 €/m2, respectivamente.
ρ
En lo que se refiere al precio por vivienda, el análisis pone de manifiesto mayores diferencias
territoriales fruto de las diferentes superficies medias de las viviendas ofertadas. Así, por término
medio, las viviendas de protección oficial ofertadas en Álava alcanzan los 105.000 € por vivienda,
en Bizkaia ascienden a 96.000 €/vivienda, en tanto que en Gipuzkoa el promedio se cifra en 90.000
€ por vivienda.
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
Precio por m2 útil de las viviendas protegidas en venta por
Territorios Históricos
Cuadro.2.
VPO
Euros
SOCIALES
±%*
Euros
TOTAL PROTEGIDAS
±%*
Euros
±%*
Álava..............................
1.283,0
-1.283,0
2,5
-Gipuzkoa........................
1.240,8
934,0
1.232,2
5,5
25,4
Bizkaia ...........................
1.278,6
781,7
1.244,1
3,6
7,0
CAPV.............................
3,6
8,7
1.277,1
792,6
1.262,3
*
Variación respecto al mismo trimestre del año anterior.
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
Cuadro.3.
Precio de las viviendas protegidas en venta por Territorios
Históricos
VPO
Miles euros
SOCIALES
±%*
Miles euros
TOTAL PROTEGIDAS
±%*
Miles euros
±%*
104,8
90,4
96,0
99,8
-104,8
4,3
-69,1
89,8
3,6
16,9
55,1
93,2
5,4
4,0
56,0
98,4
6,0
5,1
*
Variación de los precios respecto al mismo trimestre del año anterior.
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
Álava ...............................
Gipuzkoa.........................
Bizkaia ............................
CAPV..............................
Álava
Gipuzkoa
Bizkaia
I 06
III 06
III 05
III
I 05
I 04
III
166.386
I 03
1.000
III
232.940
III
1.400
I 02
299.495
I 01
1.800
III
366.049
I 00
2.200
III
432.604
III
2.600
I 99
499.158
I 98
3.000
III
565.712
III
3.400
I 97
632.267
CAPV
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
PTA./m2
3.800
I 96
4,3
3,2
4,0
5,5
Precio por m2 de las viviendas nuevas libres por Territorio
Histórico
Gráfico.1.
Euros/m2
2,5
5,2
2,4
3,2
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
Precio por m2 de las viviendas protegidas por Territorio
Histórico
Álava
Gipuzkoa
Bizkaia
I 06
III 06
III 05
III
I 05
III
I 04
I 03
III
I 02
83.193
III
99.832
500
I 01
116.470
600
III
700
III
133.109
I 00
149.747
800
I 99
900
III
166.386
I 98
183.025
1.000
III
199.663
1.100
I 97
1.200
III
216.302
I 96
1.300
CAPV
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
PTA./m2
Euros/m2
Gráfico.2.
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
Atendiendo a la vivienda tipo, el precio medio se cifra en 3.114 €/m2, resultando ser un 13% inferior
al precio medio observado para el conjunto de las viviendas libres de nueva construcción. Asimismo,
la evolución del precio medio de la vivienda tipo continúa presentando una curva de crecimiento
más suave, situándose la tasa de variación anual en el 5,4%, frente al 9,7% del conjunto de la oferta.
Evolución del precio m2 del total de viviendas nuevas libres en
venta y de las viviendas tipo
Total libres
III 06
I 06
III 05
I 05
III
I 04
III
I 03
III
I 02
III
I 01
III
I 00
3600
3400
3200
3000
2800
2600
2400
2200
2000
1800
1600
1400
1200
1000
I 99
Euros/m2
Gráfico 3.
III
ρ
Vivienda tipo
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
ρ
Atendiendo al análisis del precio medio de las viviendas según su superficie útil, en términos generales,
se puede decir que el precio por metro cuadrado de vivienda disminuye a medida que la superficie se
incrementa. Así, se comprueba que mientras las viviendas de superficie superior a los 120 m2 registran un
precio medio de 2.575 €/m2, aquellas que no alcanzan los 60 m2 obtienen un precio medio de 3.744 €/m2.
ρ
No obstante, en este análisis influyen también otras variables, como el acabado de la vivienda, y por este
motivo, las viviendas de superficie comprendida entre los 90 y los 120 m2 presentan un precio más
elevado que lo que cabría esperar atendiendo únicamente al tamaño de la vivienda. Téngase en cuenta
que en este intervalo de superficie se concentra un importante volumen de viviendas de lujo, y éstas
alcanzan en promedio los 4.430 €/m2 frente a los 3.249 €/m2 de las viviendas de acabado normal.
Cuadro.4.
Precio por m2 útil
características
de
las
viviendas
nuevas
libres
según
Euros/ m2
TIPO DE EDIFICACIÓN
Uni/Bifamiliar................................................................................
Colectiva ........................................................................................
2.575
3.588
ACABADO
Lujo ................................................................................................
Alto .................................................................................................
Normal ...........................................................................................
4.430
3.595
3.249
SUPERFICIE ÚTIL
< 60 m2 ...........................................................................................
61-75 m2 .........................................................................................
76-90 m2 .........................................................................................
91-120 m2 .......................................................................................
> 120 m2.........................................................................................
3.744
3.653
3.431
3.680
2.575
3.114
VIVIENDA TIPO.........................................................................
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre
2006.
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
ρ
El análisis de la distribución de las viviendas libres de nueva construcción según grandes tramos de
precios, pone de relieve un paulatino desplazamiento de la oferta hacia los segmentos más elevados de
precios. Así, se comprueba que la oferta por debajo de los 180.000 € por vivienda es muy reducida (9%
del total), en tanto que el 60% de la oferta se concentra entre los 180.000 € y los 360.000 € por vivienda.
Por otro lado, hay que destacar que el 17% de la oferta supera los 420.000 €/vivienda (8% en III-05).
ρ
Este desplazamiento es un fenómeno común en los tres Territorios Históricos Si bien, en esta ocasión,
Álava concentra una mayor proporción de viviendas que supera los 420.000 € (19% del total ofertado),
mientras que tradicionalmente Gipuzkoa acumulaba mayor proporción de viviendas en el segmento más
elevado de precios.
ρ
Así, en este escenario, tan sólo el segmento protegido ofrece viviendas a un precio inferior a los 120.000
€, obteniendo el 64% de la oferta protegida un precio comprendido entre los 90.000 y 120.000 € por
vivienda. No obstante, también hay que destacar un desplazamiento de precios en este sector, ya que la
proporción de viviendas que alcanzaba este nivel de precios hace un año se situaba en el 46%.
Cuadro.5.
Distribución de las viviendas nuevas en venta según intervalos
de precios
PROTEGIDAS
LIBRES
Menos de 60.000 €
3,8
0,0
De 60.000 a 90.000 €...........................
26,7
0,5
De 90.001 a 120.000 €........................
64,2
1,2
De 120.001 a 150.000 €......................
5,2
2,5
De 150.001 a 180.000 €......................
0,0
4,6
De 180.001 a 240.000 €......................
0,0
20,7
De 240.001 a 300.000 €
0,0
21,6
De 300.001 a 360.000 €
0,0
17,8
De 360.001 a 420.000 €
0,0
14,2
De 420.001 a 480.000 €
0,0
5,3
De 480.001 a 540.000 €
0,0
5,3
De 540.001 a 60.0000 €
0,0
2,4
Más de 600.000 €
0,0
3,9
TOTAL
100,0
100,0
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre
2006.
Gráfico.4.
Distribución de las viviendas nuevas libres según intervalos de
precios en la CAPV
40
3º 2004
35
30
3º 2005
(%)
25
20
15
10
5
3º 2006
0
<6 0
60- 90
9 0 - 12 0
12 0 - 15 0
15 0 - 18 0
18 0 - 2 4 0
240- 300
300- 360
360- 420
420- 480
480- 540
540- 600
>6 0 0
Precio (miles €/vivienda)
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
Gráfico.5.
Distribución de las viviendas nuevas libres según intervalos de
precios por Territorio
100%
> 420 mil. euros
13,5
15,4
19,2
80%
300-420 miI
euros
24,5
39,0
33,3
60%
240-300 mil
euros
27,1
15,7
40%
16,0
20%
180-240
mil.euros
21,4
26,0
15,8
0%
Álava
< 180 mil. euros
19,9
7,0
6,3
Gipuzkoa
Bizkaia
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre
2006.
1.1.2.
ρ
Cuantificación y características de las viviendas nuevas en venta1
La distribución territorial de las viviendas libres de nueva construcción
ofertadas en venta en la CAPV es tal que Bizkaia concentra el 40%, Gipuzkoa
absorbe el 35% y Álava aglutina el 25% restante. Atendiendo al reparto
territorial observado hace un año, se constata un incremento de la oferta
registrada en Álava (25% frente al 15% en III-05) en detrimento de la
representación de Bizkaia (40% frente al 53% en III-05).
En lo que respecta al mercado protegido la distribución territorial es la siguiente:
Álava absorbe el 48%, Bizkaia concentra el 41%, localizándose el 11% restante
en Gipuzkoa.
Cuadro.6.
Viviendas nuevas en venta por Territorios Históricos
LIBRES
PO/SOCIALES
VPO
Álava.................................
1.005
Gipuzkoa...........................
1.413
Bizkaia ..............................
1.642
CAPV ...............................
4.060
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas,
1
2.443
534
1.966
4.943
SOCIALES
-15
147
162
TOTAL
2.443
549
2.113
5.105
TOTAL
3.448
1.962
3.755
9.165
Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
Los datos aquí presentados reflejan las características de la muestra de viviendas recogida en el
trimestre sobre la que se ha elaborado la estadística de precios.
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
Evolución del número de viviendas libres en venta ofertadas
por Territorio Histórico
Álava
Gipuzkoa
III 06
I 06
III 05
I 05
III
I 04
III
I 03
III
III
I 02
I 01
III
I 00
III
I 99
III
I 98
III
III
I 97
2.200
2.000
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
I 96
N.º viviendas
Gráfico.6.
Bizkaia
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006
Gráfico.7.
Evolución del número de viviendas protegidas en venta
ofertadas por Territorio Histórico
2.500
2.250
2.000
N.º viviendas
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
Álava
Gipuzkoa
Bizkaia
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006
III 06
I 06
III 05
I 05
III 04
I 04
III 03
I 03
III 02
I 02
III 01
I 01
III 00
I 00
III 99
I 99
III 98
I 98
III 97
I 97
III 96
I 96
III 95
I 95
0
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
Gráfico.8.
Distribución de la oferta protegida por Territorios Históricos
100%
80%
60%
40%
20%
Bizkaia
Gipuzkoa
III 06
I 06
I-05
III 05
III-04
I-04
III-03
I-03
III-02
I-02
III-01
I-01
III 00
I 00
III
I 99
III
I 98
III
I 97
III
I 96
III
I 95
0%
Álava
Fuente: Encuesta sobre oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
Las viviendas libres de nueva construcción ofertadas en la CAPV se caracterizan
principalmente por ser colectivas (88%), con una superficie comprendida entre los
76 y 90 m2 (39%) y con un nivel de acabado normal (56%). Las viviendas de menor
tamaño (<60 m2) continúan teniendo una presencia muy reducida en el mercado de
vivienda libre de nueva construcción (7,8% del total ofertado en la CAPV).
ρ
Por Territorios Históricos, se constata una mayor presencia de viviendas de
superficie inferior a los 60 m2 en Gipuzkoa (10% de la oferta), mientras que Álava
destaca por la elevada representación de las viviendas unifamiliares en el conjunto
de la oferta (20%) y Bizkaia por la importante concentración de viviendas de lujo
(20% del total ofertado).
Atendiendo a la superficie media, el promedio de las viviendas libres en el conjunto de
la CAPV asciende a 85 m2, oscilando entre los 87 m2 de Bizkaia y los 83 m2 de
Gipuzkoa. En cuanto a las viviendas protegidas, el tamaño medio de las viviendas
sociales se sitúa en 71 m2, ascendiendo a 78 m2 el promedio de las VPO.
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
Cuadro.7.
Características de las viviendas nuevas en venta
VIVIENDAS LIBRES (%)
PO/SOCIALES
(%)
TOTAL..........................................
TIPOLOGÍA*
Unif./Bifamiliar.............................
Colectiva .......................................
SUPERFICIE ÚTIL
< 60 m2 ..........................................
61-75 m2 ........................................
76-90 m2 ........................................
91-120 m2 ......................................
> 120 m2 ........................................
GIPUZKOA
BIZKAIA
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
0,0
100,0
11,7
88,3
20,3
79,7
8,1
91,9
9,5
90,5
6,9
37,8
55,4
0,0
0,0
7,8
15,0
38,9
27,8
10,5
6,9
8,9
31,9
36,1
16,3
10,1
18,4
45,4
18,3
7,9
6,5
15,9
37,5
31,0
9,2
4,2
79,7
16,1
1,8
65,3
32,9
7,5
79,9
12,6
3,9
67,8
28,3
FASE CONSTRUCCIÓN*
Terminada .....................................
En obra..........................................
En proyecto ...................................
ACABADO
Lujo ...............................................
Alto ................................................
Normal ..........................................
CAPV
1,8
43,0
55,2
ÁLAVA
9,9
1,7
2,8
20,4
0,0
34,4
11,7
36,1
46,7
0,0
55,7
86,6
61,1
32,9
100,0
*
No se incluye información sobre viviendas procedentes de promotores comercializadas en agencias
inmobiliarias.
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
Gráfico.9.
Características de las viviendas nuevas libres en venta
30
25
%
20
15
10
% unif a m ilia r
% lujo
% e n pro ye c t o
% a pa rt a m e nt o s
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
III 06
I 06
III 05
I 05
III 04
I 04
III
I 03
III
I 02
III
I 01
III
I 00
III
I 99
III
I 98
III
I 97
I 96
0
III
5
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
Gráfico.10.
Evolución de la superficie de las viviendas nuevas libres en
venta
VIVIENDAS EN VENTA
10 0 %
<75 m 2
80%
75-90 m 2
60%
40%
>90 m 2
20%
III 06
I 06
II 06
IV-05
III-05
I-05
II-05
IV-04
II-04
III-04
I-04
IV-03
II-03
III-03
I-03
IV-02
III-02
I-02
II-02
IV-01
III-01
I-01
II-01
0%
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
1.1.3. Características generales de las promociones con viviendas en
oferta2
ρ
La Encuesta efectuada entre las promotoras inmobiliarias en el tercer trimestre
de 2006 ha detectado 295 promociones que engloban en conjunto 13.903
viviendas. De este total, 186 promociones son libres (8.000 viviendas) y 109
son protegidas (5.903 viviendas).
ρ
Las promociones captadas por vez primera en este trimestre se elevan a 80
(3.574 viviendas), siendo 49 libres (1.886 viviendas) y 31 protegidas (1.688
unidades).
Atendiendo a la evolución, se comprueba un incremento en el volumen de
promociones libres captadas respecto del volumen registrado en el tercer
trimestre de 2005 (9 promociones más), siendo el volumen de viviendas
incluidas en las promociones también superior al observado entonces (600
viviendas más). En lo que respecta al mercado protegido, el aumento observado
es aún mayor registrándose 23 promociones más que hace un año.
Centrando la atención en el sector libre se constata que el 46,3% (3.700 viviendas)
de las 8.000 viviendas que componen las promociones se encuentran en venta,
proporción inferior a la observada en el año precedente (50,3%).
2
A diferencia del resto, este apartado se centra únicamente en la información obtenida de la encuesta a
promotoras y utiliza la promoción como unidad básica de referencia.
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales
Cuadro.8.
Características generales de las promociones con viviendas en
oferta directa por promotoras
TOTAL
TRIMESTRE
NUEVAS
PROMOCIONES
295
80
186
49
109
31
13.903
3.574
8.000
1.886
5.903
1.688
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er trimestre 2006.
N.º de promociones .......................................................
Libres ............................................................................
PO/Sociales...................................................................
Nº viv. Incluidas en las promociones............................
Libres ............................................................................
PO/Sociales...................................................................
Cuadro.9.
Evolución de las viviendas incluidas en promociones de régimen
libre*
TOTAL
VIVIENDAS
VIVIENDAS
EN VENTA
% VIV. EN VENTA
S/TOTAL
1994
Media
3.199
1.612
50,3
1995
Media
4.573
1.734
38,0
1996
Media
6.527
2.321
35,5
1997
Media
6.679
2.393
35,8
1998
Media
4.813
1.911
39,7
1999
Media
4.653
2.188
46,9
2000
Media
5.330
2.499
46,9
2001
Media
5.712
2.387
41,8
2002
Media
5.224
2.374
45,4
2003
Media
7.012
2.912
41,5
2004
Media
7.755
3.701
47,7
2005
Media
7.684
3.757
48,9
2005
III
7.405
3.721
50,3
2005
IV
7.684
3.757
48,9
2006
I
7.857
3.755
47,8
2006
II
7.962
3.723
46,8
2006
III
8.000
3.700
46,3
*
Ofertadas directamente por promotoras.
Fuente: Encuesta sobre Oferta de Viviendas, Garajes y Locales en la CAPV. 3.er
trimestre 2006.
Gráfico.11.
Evolución del número total de viviendas incluidas en las
promociones libres y del número de viviendas libres en venta*
9.000
N.º de Viviendas
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
III 06
I 06
I 05
III 05
III
III
I 04
I 03
III
III
N.º viv. incluidas en promociones libres
I 02
I 01
III
III
I 00
III
I 99
III
I 98
III
I 97
III
I 96
I 95
1.000
N.º viv. libres en venta
* Sólo se consideran las promociones directamente ofertadas por promotoras, no se
incluye, por tanto, las comercializadas por los API.
OFERTA INMOBILIARIA
3º TRIMESTRE 2006
Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales