HIPOTECA Constitución

ENFITEUSIS
Definición
Derecho real y perpetuo, en el que su titular puede usar y disfrutar la cosa ajena
de la manera más amplia, salvo las dos obligaciones substanciales de conducirse
como se conduce en su casa un buen paterfamilias y de pagar una renta o
pensión anual al dueño de la cosa.
Arrendamiento agrícola a largo plazo o a perpetuidad.
Características
- Derecho sobre cosa ajena.
- Suele recaer sobre bienes inmuebles rústicos.
- Ilimitado, salvo conducirse como un buen padre de familia y de
pagar una pensión anual.
- Perpetuo o plazo muy largo (más de cien años)
- El titular debe pagar una renta, canon, pensión o tributo anual
(vectigal), pequeño al dueño de la cosa (el concedente).
- Si hay pérdida total de la finca, deberá correr al cargo del que
constituyó la enfiteusis. Si la pérdida es parcial las consecuencias
deberán afectar al enfiteuta.
ENFITEUSIS
Constitución
Convención: celebrada entre el dueño de la cosa y el enfiteuta.
Actos Mortis Causa: legados.
Derechos del Enfiteuta
- Usar y disfrutar la finca, hace suyos todos los frutos.
- Hacer las transformaciones que juzgue necesarias o convenientes
(sin deteriorar o hacer menos fructífera)
- Gravar y afectar la finca con servidumbres y aun con hipotecas.
- Transmitir íntegros sus derechos de enfiteuta a otra persona: por
acto inter vivos o mortis causa (oneroso o gratuito).
- Defender sus derechos y reclamar la finca contra cualesquiera
poseedores, aun los de buena fe; y el mismo dueño de la cosa que
estableció la enfiteusis.
ENFITEUSIS
Obligaciones del Enfiteuta
- Llevar todas las cargas inherentes al fundo: pago de impuestos.
- Cultivar la finca como un buen padre de familia, y restituirla, cuando se terminara la
enfiteusis, en el estado en que se hallara.
- Responder ante el dueño de todos los deterioros que la finca hubiera sufrido por su
culpa.
- Pagar con puntualidad y exactitud la renta o el canon anual.
- En caso de enajenar la enfiteusis: pedir el consentimiento del dueño
Extinción
- Por haberse verificado la condición o terminado el plazo resolutorios, bajo los cuales
fue concedida por el dueño de la cosa.
- Por la renuncia hecha por el titular de la enfiteusis: debía ser aceptada por el dueño de
la cosa.
- Por prescripción positiva de la libertad por parte del adversario, es decir, del dueño de
la finca. No bastaba el simple no uso por parte del titular.
- Por pena en que hubiese incurrido el titular de la enfiteusis. Los casos de pena eran:
Sí deterioraba considerablemente el fundo.
Si se demoraba por tres años en el pago o del canon o impuestos.
Si enajenaba su derecho, sin antes haber cumplido las obligaciones que le incumbían
en estos casos.
La pérdida de la enfiteusis se verificaba ipso Iure
SUPERFICIE
Definición
Derecho real enajenable y transmisible, que consiste en tener la
disponibilidad plena y exclusiva de un edifico que surge sobre suelo ajeno
Constitución
Por Contrato compraventa o de arrendamiento: pagar toda la
cantidad o un pago anual.
Por Acto Mortis Causa
No se requiere convención especial con el heredero instituido.
Los vínculos de obligación anejos a la superficie nacían ipso facto
e inmediatamente con el derecho sobre los bienes hereditarios.
Por Sentencia Judicial
Por vía de adjudicación en los juicios de communi dividundo
Por vía de condena, de forma que la sentencia obligara a la parte
vencida a conceder a la otra el derecho de superficie.
SUPERFICIE
Derechos del Superficiario
- Derecho amplísimo de usufructo con respecto al edificio, aunque su
propiedad, en línea de principio, perteneciera siempre al dominus
soli.
- Transmitir su derecho a los herederos, podía enajenarla por acto
jurídico mortis causa o inter vivos, y afectarlo en beneficio de sus
acreedores con hipoteca.
- Puede gravar con diferentes servidumbres.
- Actuar en juicio con base en diferentes acciones para defender las
servidumbres.
Obligaciones del Superficiario
- Soportar los gravámenes anexos tanto al suelo como al edificio.
- Pagar al dueño del suelo la pensión o censo anual: el solarium.
Extinción
Las mismas de la enfiteusis
HIPOTECA
Definición
Derecho real de garantía sobre una cosa ajena, de la que el
acreedor no tiene la posesión, de manera que se constituye en
base a la simple convención de garantía entre acreedor y deudor
sin transmisión de la cosa al primero.
Características
Derecho real accesorio (supone una deuda)
Indivisible: subsiste toda entera sobre el bien gravado, aun
cuando se haya pagado una parte de la deuda.
Cosas Susceptibles de Hipoteca
Cosas corporales e incorporales.
Cosas muebles e inmuebles.
Bienes futuros del deudor.
HIPOTECA
Constitución
Que exista una deuda: la hipoteca es una garantía accesoria.
Que la cosa hipotecada pueda ser objeto de una venta: el
derecho de preferencia se ejerce sobre el precio.
Que el constituyente de la hipoteca sea propietario de la
cosa y capaz para enajenar.
Modos de Constitución
Hipoteca Convencional
Hipoteca Testamentaria
Hipoteca Legal
Hipoteca Judicial
HIPOTECA
Derechos del acreedor hipotecario
Derecho de perseguir la cosa (Ius persequendi)
Derecho de retención (Ius Retentionis)
Derecho de vender la cosa (Ius Distrahendi)
Derecho de preferencia (Ius Praelationis)
Extinción
Pérdida de la cosa hipotecada en su totalidad.
Cuando el acreedor hipotecario ha adquirido la propiedad de la cosa
hipotecada
Renuncia del acreedor.
Cuando la cosa ha sido vendida por el acreedor no pagado.
En caso de prescripción extintiva de 40 años.
En caso de prescripción adquisitiva de 10 años entre presentes o de 20 años
entre ausentes.