analisisrazonado.200512i.96538230

ANALISIS RAZONADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS INDIVIDUALES
FINALIZADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2005
PLAZA VESPUCIO S.A.
En el análisis se han considerado las principales tendencias observadas al 31 de diciembre
de 2005, comparadas con las cifras al 31 de diciembre de 2004. Cabe señalar que la sociedad
cuenta un Centro Comercial que tienen como nombre de fantasía Mall Plaza Vespucio, ubicado
en la Región Metropolitana comuna de la Florida, cuya explotación data del año 1990.
1.- ANALISIS RAZONADO Y TENDENCIAS
1.1.- Balance
1.1.1.- Activos (en miles de $)
Diciembre 2005
Activo Circulante
Activo Fijo
Otros Activos
Total Activos
4.899.555
56.050.180
13.006.549
73.956.284
Diciembre 2004
8.476.110
48.300.621
12.577.545
69.354.276
Var 2005-2004
-42,2%
16,0%
3,4%
6,6%
Activo Circulante:
La disminución del Activo Circulante en un 42,2% equivalente a M$3.576.555.-, se explica por
la disminución de los documentos y cuentas por cobrar empresas relacionadas en
M$3.457.766.-, impuestos por recuperar en M$172.291, efectos que son compensados por el
aumento de deudores por ventas en M$57.199.-
Activo Fijo:
El activo fijo neto presenta un incremento del 16,0% equivalente a M$7.749.559.-, producto del
incremento en terrenos por M$5.205.539 para desarrollos futuros y por nuevas construcciones
y remodelaciones en el Centro Comercial Mall Plaza Vespucio por M$4.129.166.-, donde se
destacan Las Terrazas, Boulevard Financiero y ampliación del DUOC. Efectos que son en parte
compensados por una mayor depreciación del Ejercicio
Valor libro y Valor económico de los activos fijos
A partir de las transacciones habituales de las que existe información pública, se puede concluir
que el valor comercial de los activos de Plaza Vespucio S.A. se encuentran sobre su valor de
libros. Parte importante de los activos fueron adquiridos hace varios años, experimentando
estos una plusvalía, durante el período posterior a la compra.
Otros Activos:
Estos aumentaron en M$429.004 equivalente al 3,4%.-, producto básicamente del incremento
en el reconocimiento neto del VPP de las inversiones en empresas relacionadas por
M$392.260 e incremento de intangibles neto de amortizaciones en M$39.915.-
1.1.2.- Pasivos (en miles de $)
Diciembre 2005
Pasivo Circulante
Pasivo Largo Plazo
Patrimonio
Total Pasivos
15.301.461
31.087.235
27.567.588
73.956.284
Diciembre 2004
Var 2005-2004
24.062.103
21.530.651
23.761.522
69.354.276
-36,4%
44,4%
16,0%
6,6%
Pasivo Circulante:
La disminución del pasivo circulante en un 36,4% equivalente a M$8.760.642.-, se genera
principalmente por la disminución de las obligaciones con Bancos de corto plazo en un 70,6% a
lo registrado al cierre del ejercicio 2004; esta disminución está dada por los re-financiamiento
de pasivos de corto plazo a prestamos bancarios de largo plazo. Este efecto en parte se ve
compensado por el incremento en los documentos por pagar a proveedores.-
Pasivo Largo Plazo:
Los pasivos de Largo Plazo se incrementaron en M$9.556.584.- y está dado principalmente
por la reestructuración de pasivos bancarios de corto plazo, descrito anteriormente.
Patrimonio:
El saldo del Patrimonio al 31 de diciembre se origina a partir del siguiente detalle:
Patrimonio al 01.01.2005
Mas Utilidades Ejercicio 2005
Menos Dividendos pagados 2005
Mas Revalorizacion Capital Propio
M$
M$
M$
M$
22.935.832
10.538.062
6.530.010
623.704
Patrimonio al 31.12.2005
M$
27.567.588
1.1.3.- Razones
Indicador
Razón de Liquidez
Razón Acida
Razón de Endeudamiento
Deuda Corto Plazo /Deuda Total
Deuda Largo Plazo / Deuda Total
Cobertura Gastos Financieros (1)
Diciembre 2005
Diciembre 2004
Var 2005-2004
0,32
0,32
1,68
32,99%
67,01%
8,4
0,35
0,35
1,92
52,78%
47,22%
7,8
-8,6%
-8,6%
-12,5%
-37,5%
41,9%
7,7%
(1) : Se utilizó Resultado antes de impuesto, intereses, amortizaciones, depreciación de activos e ítemes
extraordinarios dividido por gastos financieros
La Razón de liquidez alcanzó a 0,32 representando un disminución del 8,6%, la que se debe
principalmente a una disminución del activo circulante en un 42,2%, la que se vio solo en parte
compensada con una disminución del pasivo circulante en un 36,4%, variaciones que se
encuentran detalladas anteriormente.-
Por su parte, la razón de endeudamiento mejoró en un 12,5%, llegando a 1,68 (1,93 a
diciembre 2004), producto que el total de pasivos exigibles solo se incrementó en M$795.942.-,
equivalente a un 1,7%, y el patrimonio, por su parte, se incrementó en M$3.806.066,
equivalente a un 16%, explicado por: los mejores resultados del ejercicio del año (incremento
del 10,5%) y al incremento en las utilidades acumuladas en un 25,4%.-
La cobertura de gastos financieros presenta un incremento del 7,7%, como consecuencia de
los mejores resultados obtenidos en el ejercicio, en comparación a los obtenidos en el ejercicio
anterior.-
1.2.- Resultados
Estado de Resultado (en miles de $)
Diciembre 2005
Diciembre 2004
Var 2005-2004
Ingresos de Explotación
Costo de Explotación
Margen de Explotación
Gastos de Adm. y Ventas
Resultado Operacional
Ingresos Financieros
Utilidad Empresas Relacionadas
Otros Ingresos fuera de la explotación
(Pérdida) Empresas relacionadas
Gastos Financieros
Corrección Monetaria
Resultado No operacional
Resultado antes de Impuesto
Impuesto Renta
Utilidad Ejercicio
9.622.320
(1.217.538)
8.404.782
(480.001)
7.924.781
35.358
4.971.471
58.357
0
(1.643.835)
(184.051)
3.237.300
11.162.081
(624.019)
10.538.062
8.503.456
(1.084.957)
7.418.499
(481.371)
6.937.128
7.607
4.570.388
43.819
(3)
(1.606.969)
136.386
3.151.228
10.088.356
(552.407)
9.535.949
13,2%
12,2%
13,3%
-0,3%
14,2%
364,8%
8,8%
33,2%
-100,0%
2,3%
-234,9%
2,7%
10,64%
13,0%
10,5%
R.A.I.I.D.A.I.E.(1)
13.754.702
12.533.581
9,7%
(1) : Resultado antes de impuesto, intereses, depreciación, amortización e itemes extraordinarios
Resultado Operacional:
El resultado operacional alcanzó a M$7.9.24.781.- lo que resulta en un incremento de
M$987.653 equivalente al 14,2%. Este mayor resultado se explica por los mayores Ingresos de
Explotación, que se situaron
en M$9.622.320.-, que representa un crecimiento de
M$1.118.864.- equivalente al 13,2%.-, producto de los mayores ingresos por arriendo y
mayores metros cuadrados arrendados del Centro Comercial Mall Plaza Vespucio
Por su parte los Costos de explotación y Gastos de administración y venta aumentaron en su
conjunto en M$131.211.-, debido principalmente a las mayores depreciaciones y gastos de
operación del centro comercial.-
Resultado No operacional:
El resultado no operacional alcanzó a una utilidad de M$3.237.300.-, lo que representa un
incremento 2,7%, respecto del ejercicio anterior, generado principalmente por el mayor
reconocimiento de utilidad inversión empresas relacionadas, correspondiente a la sociedad
Administradora Plaza Vespucio S.A., cuyo incremento se debe principalmente a los mayores
ingresos percibidos por aumento de los metros cuadrados arrendados, efecto que en parte es
compensado por el mayor efecto negativo de la Corrección Monetaria y en menor medida por el
incremento de los gastos financieros.-
1.3.- Rentabilidades
Rentabilidad del Patrimonio (1)
Rentabilidad de Activos
Rendimiento de Activos Operacionales
Utilidad por acción ($ por acción)
Diciembre 2005
Diciembre 2004
Var 2005-2004
61,88%
14,25%
18,80%
2.927
67,03%
13,75%
19,74%
2.649
-7,7%
3,6%
-4,8%
10,5%
(1) : Se utilizó Utilidad del ejercicio dividido por el Patrimonio menos la Utilidad del Ejercicio
(2) : Los activos operacionales considerados para el rendimiento de los activos operacionales son los Activos fijos
netos.-
La rentabilidad del patrimonio alcanzó al 61,88%, con una disminución del 7,7%, producto de
que los mejores resultados alcanzados en el presente ejercicio, con un crecimiento del 10,5%,
fueron menores al incremento del patrimonio de un 16%, esto último dado por el incremento de
las utilidades acumuladas en un 25,4% respecto del ejercicio anterior.Por su parte, la rentabilidad de los activos se incremento en un 3,6% producto de los mayores
resultados obtenidos respecto del periodo anterior.
1.4.- Activo Fijo, Principales Inversiones y Enajenaciones
Activo Fijo (en miles de $)
Diciembre 2005
Terrenos
Construcción y obras de infraestructura
Maquinarias y equipos
Otros activos fijos
Depreciación Acumulada
Total Activo Fijo Neto
6.180.329
54.577.336
324.385
1.969.238
(7.001.108)
56.050.180
Diciembre 2004
974.790
50.448.170
324.385
2.609.765
(6.056.489)
48.300.621
Var 2005-2004
534,0%
8,2%
0,0%
-24,5%
15,6%
16,0%
El activo fijo neto presenta un incremento del 16,0% equivalente a M$7.749.559.-, producto del
incremento en terrenos por M$5.205.539, para desarrollos futuros y por nuevas construcciones
y remodelaciones en el Centro Comercial Mall Plaza Vespucio por M$4.129.166.-, donde se
destacan Las Terrazas, Boulevard Financiero y ampliación del DUOC. Efectos que son en parte
compensados por una mayor depreciación acumulada.-
1.5.- Principales componentes del Estado de Flujo Efectivo
Flujo Efectivo (en miles de $)
Diciembre 2005
De la Operación
Del Financiamiento
De Inversión
Diciembre 2004
10.827.757
(3.743.940)
(7.068.315)
7.182.049
(543.388)
(6.753.281)
Var 2005-2004
50,8%
589,0%
4,7%
De la Operación:
Las actividades de la operación generaron un flujo positivo de M$10.827.757.-, producto de la
mayor recaudación de deudores por ventas y por los dividendos obtenidos de empresas
relacionadas que en parte se vio compensada con un mayor flujo de pago de proveedores.
Del Financiamiento:
Las Actividades de financiamiento originaron un flujo negativo de M$3.743.940.- producto del
pago de préstamos bancarios y pago de dividendos, que en parte se compensó con la
obtención de prestamos de empresas relacionadas.-
De Inversión:
Las actividades de inversión generaron un flujo negativo de M$7.068.315.- producto del
incremento de activos fijos en el periodo antes señalado.
2. - ANALISIS DE MERCADO
Plaza Vespucio SA., enfrenta la competencia de los sectores comerciales y locales
independientes de las comunas de La Florida, Peñalolén, Macul, San Joaquín, La Granja y
Puente Alto, donde se encuentra una gran variedad de multitiendas, tiendas para el hogar
(homecenter), súper e hipermercados, almacenes tradicionales, farmacias y perfumerías,
restaurantes y botillerías, entre muchos otros. Además de su competencia directa, conformada
por los centros comerciales Mall Florida Center y Mall Plaza Tobalaba.
De hecho, a nivel nacional sólo el 21% del comercio minorista se realiza en los centros
comerciales (Cámara de Comercio de Santiago (CCS), "Retail en Chile", mayo 2005).
3. - ANALISIS DE RIESGO DE MERCADO
La Sociedad tiene en gran parte sus activos y pasivos indexados de igual forma, minimizando
con ello los riesgos y externalidades ajenas al negocio.
Por otra parte, los contratos son en su mayoría a largo plazo, permitiendo con ello proyectar el
desarrollo sostenible en el tiempo.
4.- RIESGO DE LOS ACTIVOS
La Sociedad cuenta con Pólizas de Seguros que cubren ampliamente los riesgos operativos
sobre sus Activos Fijos, infraestructura, instalaciones y equipamientos
Miguel Etcheverry Muñoz
Gerente General