Cuestiones procesales prácticas relativas al juicio

ARTÍCULOS
CUESTIONES PROCESALES PRÁCTICAS
RELATIVAS AL JUICIO DE DESAHUCIO
POR IMPAGO DE RENTAS
EDUARDO TRIGO SIERRA
ENCARNACIÓN PÉREZ-PUJAZÓN
Abogados *
mos el estudio del juicio de desahucio tal y como
aparece contemplado en la Ley de Enjuiciamiento
Civil, las reformas experimentadas y las que se
encuentran en tramitación, y, finalizaremos, con la
exposición de algunos de los inconvenientes que
en la actualidad alargan, innecesariamente, el procedimiento.
1 · LA LEGISLACIÓN ARRENDATICIA
EN LOS SIGLOS XIX Y XX
A lo largo de las presentes líneas analizaremos
algunos de los problemas prácticos con que el operador jurídico se encuentra al enfrentarse a un proceso tan común como es el desahucio por impago
de rentas. Expondremos las dificultades más habituales pero, a la vez, desde la experiencia, apuntaremos ideas de cara a una reforma legislativa que
aborde esta cuestión de manera global con la finalidad de agilizar y solventar aquellas cuestiones
que acrecientan la inseguridad del propietario que
se ve inmerso en un procedimiento de esta clase.
Para ello, debemos comenzar rememorando la
legislación arrendaticia durante el último siglo y
medio y las circunstancias sociológicas que la
impulsaron, ya que, sin duda, ésta es una de las
materias más sensibles a la realidad social del
momento. Este análisis es necesario para comprender el estado de la regulación actual, el origen de
algunas instituciones, como la enervación, y los
motivos por los que se imponen determinadas
modificaciones legales. Posteriormente abordare-
* Del Departamento de Derecho Público y Procesal de Uría
Menéndez.
La legislación de la segunda mitad del siglo XIX se
caracterizó por la total libertad en la configuración
del contrato de arrendamiento y facilidad en el
desahucio.
La sensibilidad del legislador hacia los arrendatarios
en general y en particular hacia las capas de población con menores recursos económicos fue prácticamente inexistente. Cabe recordar al respecto cómo
el Proyecto de Ley de 1878 sobre construcción de
«Barriadas para pobres» que hubiera permitido la
construcción y alquiler de viviendas a los más desfavorecidos fue rechazado por el Congreso de los Diputados a pesar de su previa aprobación por el Senado.
La iniciativa legislativa del Estado en beneficio de
los arrendatarios se limitó a auspiciar puntuales
iniciativas filantrópicas de algunos «Barrios obreros» en régimen de alquiler, la mayor parte de las
cuales ni siquiera llegaron a ver la luz (Proyecto
Villa Isabel II en Madrid en 1862, Proyecto del
Ateneo Catalán de 1853, Proyecto Municipal de la
ciudad de Burgos de 1863) 1.
1 Véase M. Tatjer; «La vivienda obrera en España de los siglos
XIX y XX» en ScriptaNova, Universidad de Barcelona.
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A principios del siglo XX, la escasez de vivienda
derivada de un éxodo masivo del campo a la ciudad, unida a las pésimas condiciones de salubridad
de las existentes, determinaron la aparición de una
incipiente legislación destinada a paliar esos problemas.
En 1903 se creó el Instituto de Reformas Sociales,
y en 1911 se promulgó la denominada «Ley de
casas baratas» como instrumento para la promoción, construcción y adquisición de viviendas a un
precio asequible.
Durante la dictadura de Primo de Rivera (en el
seno de una concepción desarrollista basada en la
ejecución de grandes obras públicas) se produjo
una decidida intervención estatal directa para la
construcción de un elevado número de casas baratas en régimen de alquiler y la creación del denominado Patronato de Política Social Inmobiliaria
del Estado.
En los años de la Segunda República se intentó
desarrollar el fomento de alquileres económicamente asequibles a través del auge de las cooperativas, la implicación de las Cajas de Ahorro y la
conocida como Ley Salmón de 21 de junio de
1935 que contemplaba exenciones fiscales para la
construcción de viviendas en régimen de alquiler.
Sin embargo, el complejo contexto sociopolítico de
la época, no permitió configurar un nuevo régimen
jurídico en materia arrendaticia y los intentos en
ese sentido quedaron oscurecidos por la incautación y ocupación de viviendas vacías.
Será en el período posterior a la Guerra Civil cuando el Estado intervendría profundamente en la
reconstrucción y desarrollo urbanístico del territorio nacional, consolidando una tradición jurídica
eminentemente protectora del arrendatario. Se
trató de una política legislativa propia de una situación de posguerra, donde el parque inmobiliario
nacional había resultado seriamente dañado por la
contienda y el acceso a una vivienda constituía la
prioridad nacional, en un país económicamente
devastado y aislado internacionalmente.
Para ello se desarrolló un amplio y diverso marco
normativo para la construcción de cientos de miles
de viviendas con unos precios de alquiler muy
bajos. Se promulgaron las leyes de 1944 y 1948
sobre viviendas bonificables que fijaban los máximos de renta mensual en 500 pesetas para las
superficies comprendidas entre 110 a 150 m2; se
instauró el concepto de viviendas de renta reducida y mínima por ley de 15 de julio de 1954; se
diseñaron Planes Nacionales de Vivienda; se creó
un Ministerio específico y un organismo estatal de
ejecución de la política constructiva y de alquileres
(el Instituto Nacional de la Vivienda), y se consolidó un amplio régimen de financiación estatal a
promotores y de ayudas económicas a compradores y arrendatarios.
Las distintas disposiciones dictadas culminaron en
el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 24 de diciembre de 1964 que se caracterizó por la prórroga forzosa del contrato -configurada como un derecho irrenunciable del arrendatario-, la amplitud de las subrogaciones familiares y la
limitación de los aumentos de renta a los incrementos del Índice de Precios al Consumo. En materia
procesal, aumentaron las dificultades para obtener la
resolución del contrato; el artículo 147 del Texto
Refundido reguló ampliamente la enervación de la
acción permitiéndola siempre si antes de dictarse
sentencia firme se ponían a disposición del arrendador las cantidades impagadas por razón del contrato de
arrendamiento. La rehabilitación del contrato era igualmente posible hasta el momento mismo del lanzamiento mediante el pago de las cantidades debidas.
Con el tiempo fueron cambiando las circunstancias
sociológicas que habían motivado esta legislación.
Asimismo se puso de manifiesto que estas medidas, si bien habían servido a la finalidad proteccionista que las había inspirado, también habían conseguido desincentivar a los propietarios para quienes el alquiler dejó de ser rentable, lo que conllevó
el deterioro de numerosas viviendas al no invertirse en su conservación y mejora. En este contexto se
dictó, primero, el Real Decreto-Ley 2/1985, de 30
de abril, sobre Medidas de Política Económica que
suprimió la prórroga forzosa para aquellos contratos que se suscribiesen con posterioridad a su
entrada en vigor y, después, la vigente Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos (en adelante «LAU») que, para los arrendamientos urbanos de vivienda, estableció un
periodo de duración mínima del contrato de cinco
años y limitó a ese mismo periodo el control de las
rentas. Por lo que se refiere a aspectos procesales,
es destacable la modificación del artículo 1.563 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 por la cual
se excluyó la posibilidad de enervar la acción cuando el arrendatario hubiese hecho uso de esta facultad en una ocasión anterior o hubiera sido requerido fehacientemente de pago con cuatro meses de
antelación, y se eliminó la posibilidad de rehabilitar el contrato. El 7 de enero de 2001 entró en
vigor la vigente Ley 1/2000 de Enjuiciamiento
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Civil (en adelante «LEC») que, como veremos,
sigue esta línea encaminada a agilizar el procedimiento de desahucio.
Sin embargo, las medidas adoptadas hasta el
momento, también en el ámbito procesal, han
resultado insuficientes. Baste destacar algunos
datos que resultan del Informe del Banco de
España de Julio-Agosto 2006 2 «Las Medidas de la
Política de Vivienda en Materia de Alquileres y
Vivienda Protegida» que cifra en más de tres millones el número de viviendas vacías en España, en el
que se indica que el porcentaje de viviendas en
alquiler se ha reducido de un 30% en el año 1970
a un 11% en el 2001 y se apunta como una de las
causas que inciden directamente en esta cuestión
«la escasa operatividad de los mecanismos de defensa
ante los impagos con los que se enfrentan los propietarios, debido a que los procesos judiciales son muy lentos. La inseguridad que esto genera, además de retraer
la oferta, tienen un efecto adverso sobre la demanda,
pues, en último término, al requerir el establecimiento
de avales, contribuye a encarecer los alquileres.»
Sin duda, son variadas las medidas de política
legislativa a adoptar para paliar la escasez del mercado de alquiler, pero una de ellas pasa, necesariamente, por agilizar los procedimientos judiciales a
los que normalmente hay que recurrir, ya que si
bien el arbitraje es una vía para evitar los juzgados
y tribunales, si el arrendatario no cumple voluntariamente el laudo que se dicte, hay que recurrir a
la jurisdicción para su ejecución, resultando estéril
el tiempo ahorrado vía arbitraje.
2 · LA REGULACIÓN EN LA LEY
DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
La «LEC» ha puesto fin a la dispersión normativa
en la regulación de los procesos arrendaticios. Su
Disposición Derogatoria Única derogó las normas
procesales que todavía subsistían en la legislación
especial. La vocación unificadora de la LEC determinó que los procesos arrendaticios dejasen de ser
procesos especiales.
juicio ordinario cualesquiera demandas relativas a
arrendamientos urbanos o rústicos sobre bienes
inmuebles, salvo el desahucio por impago de rentas o extinción del término contractual. Por su
parte, el artículo 250.1.1.º de la LEC dispone que
las demandas de desahucio de finca urbana o rústica cedida en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería por impago de cantidades o expiración del término contractual se tramitarán por
las normas del juicio verbal.
Por consiguiente, la acción de desahucio ya tenga
su fundamento en el impago de rentas o en la expiración del término contractual se tramitará siempre
de manera abreviada, si bien con determinadas
especialidades establecidas en la propia LEC. Así
debemos destacar que, en caso de desahucio por
falta de pago, la sentencia que se dicte no tendrá
fuerza de cosa juzgada mientras que en el desahucio por expiración del término contractual, ocurre
exactamente lo contrario (art. 447.2 de la LEC), lo
que supone que mientras que en el primer caso el
proceso será de cognición limitada, en el segundo
será plenario.
La opción del legislador por el cauce del juicio verbal, y no por el juicio ordinario, para la tramitación
de las demandas de desahucio supone una apuesta
por agilizar la solución de estas controversias. En
efecto, en el juicio verbal distinguimos dos únicos
hitos procedimentales: la demanda que, por regla
general, será sucinta, y la vista que deberá tener
lugar entre los diez y veinte días siguientes a la citación del demandado (art. 440.1 LEC). En esa vista
se ventilarán las cuestiones procesales que se susciten, el demandado contestará al fondo de las pretensiones del actor, las partes propondrán las pruebas de las que intenten valerse y, tras la práctica de
las que resulten admitidas, con o sin conclusiones 3,
el procedimiento quedará visto para sentencia.
A su vez, la nueva regulación procesal ha supuesto
una reducción del número de procedimientos en
este ámbito. Efectivamente, el artículo 249.1.6.º de
la LEC establece que se tramitarán por el cauce del
Además, en la regulación del juicio verbal se han
tratado de evitar las suspensiones innecesarias del
procedimiento. Por ese motivo la reconvención o la
existencia de un crédito compensable deberán
plantearse con, al menos, cinco días de antelación
a la celebración de la vista. De la misma forma, en
los tres días siguientes a la notificación del auto de
admisión las partes habrán de indicar aquellas personas que, por no poder ser llevadas por aquellas a
Elaborado por M. de los Llanos Matea de la Dirección
General del Servicio de Estudios. (Boletín económico de JulioAgosto 2006).
3 En principio la LEC no prevé trámite de conclusiones en el juicio verbal, sin embargo algunos Juzgados suelen admitirlas. No
existe jurisprudencia unánime sobre esta cuestión.
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presencia judicial, deberán ser citadas por el tribunal para intervenir en el juicio como partes o como
testigos (artículo 440.1 LEC), regla ésta que, en la
práctica, se extiende a cualesquiera otras pruebas
que las partes no puedan aportar por sí mismas.
Todas las especialidades establecidas en la LEC
para este juicio verbal en el que se ejercita la pretensión de desahucio, se refieren al juicio de desahucio por impago de rentas. Estas especialidades,
de conformidad con la regulación inicial de la LEC,
son: (i) la posibilidad de acumular la acción de
reclamación de las cantidades impagadas hasta
3.000 euros (artículo 438.3 LEC); (ii) la enervación de la acción en caso de que el arrendatario
demandado pague las cantidades adeudadas antes
de la celebración de la vista, siempre que no hubiere hecho uso de esta facultad en una ocasión anterior o que no hubiese sido requerido de pago con
cuatro meses de antelación a la interposición de la
demanda (artículo 22.4 LEC); (iii) en consonancia
con la anterior facultad, se exige la expresión en la
demanda, bajo riesgo de inadmisión, de las circunstancias que determinan la posibilidad de enervar o no la acción (artículo 439.3 LEC); (iv) de
igual modo, en la citación para la vista deberá indicarse al arrendatario demandado la posibilidad de
enervar la acción y, además, se le advertirá que en
caso de no asistir se decretará el desahucio sin más
trámite (artículo 440.3 LEC); y, (v) finalmente, se
limitan las posibles alegaciones del demandado al
que sólo se le permite alegar y probar el pago o las
circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículo 444.1 LEC).
3 · LAS REFORMAS POSTERIORES
La LEC comenzó su andadura en enero de 2001 y,
desde el inicio, se puso de manifiesto la necesidad
de introducir determinadas reformas en la regulación de este juicio que agilizasen su tramitación. Sin
embargo, la esperada reforma se produjo de manera incompleta. Por un lado, aprovechando la discusión parlamentaria, se introdujo en la que sería la
Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la
Venta de Bienes de Consumo, una Disposición
Final Tercera que vino a modificar la LEC en materia relativa a la tramitación del juicio de desahucio.
Por otro lado, la Disposición Adicional Duodécima
de la Ley Orgánica 19/2003, de 23 de diciembre, de
Modificación de la Ley Orgánica 6/1985, del Poder
Judicial (en adelante «LOPJ«) introdujo en la LEC
una Disposición Adicional Quinta que ha venido a
regular las «Oficinas de Señalamiento Inmediato».
3.1 · La Ley de Garantías en la Venta de Bienes
de Consumo
Señalan algunos autores 4 que la Ley 23/2003,
abandonando la vocación unificadora de la LEC,
introdujo tales especialidades en la regulación del
juicio verbal en el que se pretende la recuperación
de la finca dada en arrendamiento por falta de pago
que realmente ha creado un auténtico juicio especial de desahucio. Con relación a esta reforma, la
generalidad de la doctrina, sin perjuicio de destacar su necesidad, criticó la técnica legislativa utilizada al tratarse de una Ley que nada tenía que ver
con la materia.
Los aspectos más destacados de esta reforma son:
(i) se limita a dos meses el tiempo que ha de transcurrir entre el requerimiento fehaciente de pago y
la interposición de la demanda para impedir la
enervación de la acción (artículo 22.4 LEC); (ii) se
permite designar como domicilio del demandado a
efecto de notificaciones la finca arrendada (artículo 155.3 LEC) y se permite la citación mediante
entrega de la cédula o de la resolución al conserje
de la finca, en el caso de que el arrendatario
demandado no se encuentre en el inmueble arrendado (artículo 161.3 LEC); (iii) se consiente la acumulación de la acción de desahucio por impago de
cantidades y la acción de reclamación de éstas,
cualquiera que sea su cuantía (art. 438.3 LEC); (iv)
se faculta al actor para anunciar en la demanda la
condonación de las cuantías adeudadas condicionada a que el arrendatario demandado abandone
voluntariamente la finca urbana en el plazo que se
le indique que, en cualquier caso, deberá ser inferior a un mes desde la citación (artículo 437.3
LEC); (v) se establece que en el auto de admisión
se fijará, además de la fecha de la vista, el día y la
hora en que tendrá lugar el lanzamiento, si la sentencia llega a ser estimatoria y el actor presenta la
correspondiente demanda ejecutiva, que podrá
tener lugar en menos de un mes desde la celebración de la vista (art. 440.3 LEC); (vi) en la citación,
además de la posibilidad de enervar, deberá indicarse si el actor ha anunciado la condonación de
las cuantías adeudadas condicionada al desalojo
voluntario y, en caso de que así lo hubiese hecho,
se concederá al arrendatario un plazo de cinco días
para aceptar dicho ofrecimiento (art. 440.3 LEC);
4 Entre otros A. Berrocal Jaime: «Apuntes sobre la nueva regulación del juicio de deshaucio» en La Ley de 3 de octubre de
2003 n.º 5863).
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(vii) en caso de que alguna de las partes solicite el
beneficio de justicia gratuita, el Juzgado requerirá a
los Colegios Profesionales la designación provisional de abogado y procurador sin perjuicio del derecho posterior al cobro de honorarios si después la
solicitud fuese denegada (artículo 33.3 LEC) (viii)
se rebaja a cinco días desde la vista el plazo para
dictar sentencia en caso de desahucio sobre finca
urbana y se dispone que en el mismo acto de la
vista se convocará a las partes para recibir la notificación en el día más próximo posible (artículo 447.1 LEC); y, finalmente, (ix) por lo que se refiere a la ejecución de la sentencia, se precisa que si el
arrendador acredita ante el Tribunal que el arrendatario ha abandonado voluntariamente la finca
con anterioridad a la fecha indicada para el lanzamiento, se dictará auto declarando ejecutada la
sentencia, salvo que interese la práctica del lanzamiento al único efecto de levantar acta sobre estado del inmueble (art. 703.4 LEC).
Sin duda, esta reforma, refleja un esfuerzo notable
del legislador por agilizar el proceso. Sin embargo,
las medidas adoptadas, en ocasiones, son algo
ingenuas así por ejemplo, las rebajas de los plazos
que se imponen a las actuaciones jurisdiccionales,
cuando es sabido que estos plazos, por la carga de
trabajo que pesa sobre los órganos judiciales, se
cumplen en contadas ocasiones, o la previsión relativa a la convocatoria de las partes para la notificación de la resolución que se dicte. En otros casos,
las medidas adoptadas, lejos de aportar soluciones
plantean nuevos conflictos. Así la circunstancia de
que en el auto de admisión se señale ya la fecha de
lanzamiento, lo que conduce, en aquellos casos en
los que no da tiempo a practicarlo en la fecha prevista, a una duplicidad de señalamientos nada
beneficiosa.
3.2 · Las Oficinas de Señalamiento Inmediato
La reforma operada por la Ley Orgánica 19/2003,
de 23 de diciembre, de modificación de la LOPJ (en
adelante «LO 19/2003«) se limitó a crear el marco
legal para que, en su momento, pueda funcionar un
nuevo servicio común procesal: las Oficinas de
Señalamiento Inmediato (en adelante «OSI«), con
funciones de registro, reparto, señalamiento de vistas y libramiento de comunicaciones en determinados procedimientos, que pasan a denominarse «juicios rápidos civiles». De acuerdo con la nueva
Disposición Adicional Quinta de la LEC las OSI se
crearán en aquellos partidos judiciales con separación entre los Juzgados de 1.ª Instancia e
Instrucción por acuerdo del Ministerio de Justicia
con las Comunidades Autónomas previo informe
favorable del Consejo General del Poder Judicial.
Y, entre estos nuevos «juicios rápidos civiles», se
encuentra el desahucio de finca urbana por falta de
pago de cantidades debidas y, en su caso, las reclamaciones de estas cantidades cuanto se acumulen
a la pretensión de desahucio. En concreto, con
relación al juicio de desahucio las funciones de las
OSI son: (i) el registro, el reparto y la remisión de
demandas; (ii) el señalamiento de la vista dentro de
los plazos establecidos en el artículo 440.1 LEC y
del día y de la hora en el que tendrá lugar, en su
caso, el lanzamiento, siempre en un plazo inferior
a un mes desde la vista; (iii) la práctica de las citaciones y oficios, bien a través del servicio común
de notificaciones bien a través del procurador que
así lo solicite; y, finalmente, (iv) las advertencias
que, de acuerdo con el artículo 440.3 de la LEC,
deben consignarse en la citación, en la que además
indicarán que la solicitud de abogado y procurador
de oficio deberá hacerse en el Juzgado en el plazo
de los tres días siguientes a su práctica.
Por lo que respecta a la función de señalamiento de
vistas, se dispone que los Juzgados de Primera
Instancia deberán reservar la totalidad de su agenda en las fechas que les corresponda actuar en
turno de asistencia continuada para que las OSI
efectúen los señalamientos, correspondiendo al
Consejo General del Poder Judicial, previo informe
favorable del Ministerio de Justicia, la organización
y funcionamiento del sistema programado de señalamientos, el establecimiento de los turnos de asistencia continuada y el fraccionamiento de las franjas horarias. Se impone por tanto una reforma del
sistema de reparto en aquellos partidos judiciales
en los que se constituyan las OSI.
Por otro lado, se altera el orden tradicional de
admisión de demanda y señalamiento de vistas, ya
que las OSI no tendrán competencias para la admisión de las demandas, sino que se limitarán a efectuar los señalamientos, que sólo serán efectivos
cuando el Juzgado de en el que recaiga la demanda la admita; en otro caso, el señalamiento quedará sin efecto.
Por consiguiente, pese a lo atractivo de los términos empleados «juicios rápidos civiles», lo cierto es
que la reforma se limitó a establecer el régimen de
funcionamiento de las OSI, dejando para un
momento posterior (no se señala plazo) la creación
y dotación de medios para que éstas entren definitivamente en funcionamiento. Entre tanto, no
conoceremos el alcance práctico de esta reforma.
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4 · LAS REFORMAS QUE SE ESTÁN TRAMITANDO
EN LA ACTUALIDAD
Actualmente están en tramitación dos Proyectos de
Ley que reforman entre otras disposiciones la LOPJ
y la LEC. Se trata del Proyecto de Ley 121/000069
Orgánica por el que se adapta la legislación procesal a la LOPJ, se reforma el recurso de casación y se
generaliza la doble instancia penal, y el Proyecto de
Ley 121/000071 de modificación de la LOPJ en
materia de justicia de proximidad y Consejos de
Justicia.
El Proyecto de Ley 121/000069 supone una profunda reforma de las leyes procesales y, entre ellas,
de la vigente LEC. Se persigue adaptar las normas
de procedimiento a la nueva Oficina Judicial —en
este aspecto debemos destacar una notable ampliación y regulación de las funciones del secretario
judicial—, aumentar las garantías del justiciable,
fomentar las buenas prácticas procesales tratando
de evitar la multiplicidad de actuaciones cuando
diversos procedimientos tienen un mismo objeto,
introducir algunas mejoras procesales cuya necesidad se ha puesto de relieve en la práctica y dar una
nueva regulación al recurso de casación que, pasa
a ser, exclusivamente, un recurso para unificación
de doctrina.
En cuanto al juicio de desahucio, deben resaltarse
los siguientes aspectos de esta gran reforma procesal que, en principio, se avecina: (i) la nueva regulación procedimental de la enervación, que determinará la terminación del procedimiento mediante
decreto del secretario judicial cuando pagadas las
cantidades el demandante preste su conformidad,
en otro caso, se celebrará la vista de juicio verbal;
(ii) la posibilidad —que se abre para todos los procedimientos— de que los actos de comunicación
sean realizados por los procuradores, incluso, en
aquellos casos de notificación mediante entrega
directa de la resolución a su destinatario; (iii) la
aclaración de que la cuantía en los juicios de desahucio por impago vendrá determinada por la
anualidad de renta; (iv) la excepción que se establece a la regla general de notificación de la sentencia al demandado rebelde que no sea hallado en
su domicilio mediante edictos que se publiquen en
el Boletín Oficial del Estado o de la Comunidad
Autónoma en el caso de juicios que no produzcan
efectos de cosa juzgada, entre los cuales se encuentra el desahucio por impago de rentas, en estos
casos bastará con que los edictos se publiquen en
el tablón de anuncios del Juzgado; (v) para la ejecución, se especifica que el plazo de espera esta-
blecido en el artículo 548 de la LEC, no será aplicable en el caso de sentencias estimatorias del desahucio por falta de pago; y, finalmente, (vi) con
carácter genérico para la ejecución de sentencias de
condena a entregar bienes inmuebles, se atribuye
específicamente al secretario judicial la función de
ordenar que se proceda según el contenido de la
condena, después de dictado el auto despachando
ejecución.
Sin duda algunas de estas cuestiones vendrán a
facilitar la tramitación de los juicios de desahucio,
sin embargo, como veremos a continuación, son
todavía insuficientes para allanar todos los obstáculos que se generan en la práctica.
Por su parte, el Proyecto de Ley 121/000071, aunque más breve que el anterior, es, sin embargo,
mucho más novedoso en el alcance de la reforma.
Se propone la creación de un nuevo escalón dentro
de la organización judicial, los juzgados de proximidad, servidos por una nueva categoría dentro de
la organización judicial, los jueces de proximidad,
con la finalidad de aliviar la carga de trabajo que
pesa actualmente sobre los Juzgados de 1.ª
Instancia e Instrucción. Estos nuevos juzgados,
que existirán en las grandes ciudades 5, conocerán
en palabras de la Exposición de Motivos del
Proyecto de «aquellos asuntos de menor entidad y
escasa complejidad, en el orden civil, penal y contencioso administrativo» y, así, por lo que atañe específicamente al orden civil estos juzgados tendrán
atribuido el conocimiento de los desahucios por
impago de rentas u otras cantidades debidas por el
arrendatario, de los juicios verbales del n.º 2 del
artículo 250 de la LEC —recuperación de la posesión de la finca cedida en precario— y procesos
monitorios siempre que la cantidad reclamada no
exceda de 3.000 euros.
Desde luego, la especialización de los juzgados
puede ayudar a agilizar estos procedimientos y
aumentar la seguridad jurídica de quien se ve
inmerso en ellos, ya que, a mayor especialización
mayor unidad de criterio. Sin embargo, como veremos, existen algunas cuestiones que quedan todavía en el aire por lo que, quizá, el camino no venga
tanto por la introducción de novedosas y rompedoras soluciones, sino por la mejora de la actual
legislación procesal, solventando, en la medida de
5 Será necesaria también una reforma de la legislación de de-
marcación y planta judicial.
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lo posible —somos conscientes de que la legislación no puede establecer soluciones para cada uno
de los concretos supuestos que pueden plantearse
en la práctica— estos pequeños escollos que, sin
duda, inciden en el derecho fundamental a un proceso sin dilaciones indebidas.
5 · PROBLEMAS PRÁCTICOS EN LA
TRAMITACIÓN DEL JUICIO DE DESAHUCIO
Una vez analizada la regulación vigente, expondremos algunos de los principales problemas que en la
práctica surgen en la tramitación de los juicios de
desahucio y que impiden una rápida solución de
esas controversias. En este sentido nos referiremos
a: (i) las distintas interpretaciones que existen respecto a la cuantía de los juicios de desahucio; (ii)
las incidencias y dilaciones que causa el emplazamiento del demandado; (iii) las suspensiones de
las vistas ocasionadas por la solicitud del beneficio
de justicia gratuita; (iv) las dudas que se plantean
con relación a la facultad enervatoria del demandado, especialmente, con relación a la delimitación
de los supuestos en los que es posible su ejercicio;
el momento en el que puede entenderse ejercitada;
qué ocurre en aquellos casos en los que existe discrepancia en torno a la cuantía debida y si procede
la imposición de costas al arrendatario que enerva
la acción; (v) la limitación de las cuestiones a debatir en el seno del procedimiento y la vieja doctrina
de las cuestiones complejas; (vi) los problemas que
ocasiona la notificación de la sentencia al demandado en rebeldía que no es hallado en su domicilio; (vii) los interrogantes que se suscitan en torno
al requisito especial de pago o consignación para
recurrir; y, finalmente, (viii) la pervivencia o no, en
este ámbito, del plazo de espera que para la ejecución de las resoluciones judiciales establece el artículo 548 de la LEC y el del desalojo de la vivienda habitual que impone el artículo 704 de la LEC.
5.1 · La cuantía en los juicios de desahucio
A pesar de ser una cuestión que, de por sí, tiene
escasa incidencia práctica existen diferentes interpretaciones doctrinales y jurisprudenciales con
relación a la cuantía de los procesos de desahucio
que, en ocasiones, suponen una dilación en su tramitación. Y decimos que es una cuestión con escasa incidencia práctica ya que, en definitiva, tratándose de desahucios, la cuantía de la demanda sólo
va a afectar a la necesidad de postulación, al pago
de la tasa judicial y al límite de las costas establecido en el artículo 294.1 de la LEC. No va a tener
más efecto ya que, en cualquier caso, la clase de
juicio a seguir viene determinada por la materia, y
no por la cuantía, las costas se calculan con arreglo
a las normas del Colegio de Abogados de que se
trate y el arancel de los procuradores, y el recurso
de casación, de acuerdo con la doctrina del
Tribunal Supremo, sólo será posible por interés
casacional y nunca por cuantía. Ello supone, por
ejemplo, que el demandado no pueda impugnar la
cuantía fijada por el actor de acuerdo con el artículo 255 de la LEC.
El problema para determinar la cuantía se produce
porque la regla 9.ª del artículo 251 de la LEC establece que «en los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo los que tienen por objeto la reclamación de rentas vencidas, la cuantía de la demanda será el importe
de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato. No
obstante, cuando se reclame la posesión del bien arrendado se estará a lo dispuesto por la regla tercera de este
artículo». De acuerdo con esta regla tercera la cuantía vendrá determinada por el valor del inmueble
según su precio de mercado sin que en ningún caso
pueda atribuirse un valor inferior al catastral.
Una interpretación literal del artículo lleva a la
conclusión de que la cuantía de todo juicio de desahucio vendrá determinada por el valor que tenga
el inmueble arrendado 6. Sin embargo, algunos
autores y resoluciones judiciales han considerado
que esta interpretación supone fijar una cuantía
desproporcionada para los juicios de desahucio
por impago de rentas y tratan de salvar la cuestión
alegando que, en definitiva, la finalidad inmediata
del juicio de desahucio por impago de rentas es la
declaración de resolución del vínculo locaticio,
mientras que la recuperación posesoria sería la
mera consecuencia de esta declaración. Por consiguiente, dicen los partidarios de esta posición, al
no ser la recuperación posesoria la finalidad inmediata del juicio de desahucio por falta de pago la
cuantía del proceso será una anualidad de renta 7.
Incluso existe una tercera postura que defiende
6 En este sentido se pronuncia entre otras la SAP de Córdoba
(sección 3.ª) de 18 de abril de 2005 (JUR 2005/143470) y el
AAP de Barcelona (sección 13.ª) de 27 de julio de 2002 (JUR
2002/279492).·
7 Así las SAP de Barcelona (sección 4.ª) de 11 de marzo de
2005 (JUR 2005/119742) y de 19 de noviembre de 2004 (JUR
2004/5205) y de Madrid (Sección 9.ª) de 9 de marzo de 2005.
En la doctrina J. M. Carreras Maraña: «La determinación de la
cuantía de la causa en los procesos arrendaticios» en Práctica
de Tribunales de 2 de febrero de 2004, n.º 2).
51
52
Actualidad Jurídica Uría Menéndez / 15-2006
que al ser el impago de cantidades el fundamento
de la acción de desahucio, aunque éstas no se
reclamen, para la determinación de la cuantía del
procedimiento habrá de estarse a la regla 1.ª del
artículo 251 de la LEC, esto es, al valor de las rentas impagadas. Sin embargo ésta última es una postura minoritaria sin eco jurisprudencial.
Y, como decimos, esta cuestión plantea en ocasiones dilaciones innecesarias en la tramitación del
juicio de desahucio, ya que fijada la cuantía por el
actor con arreglo a alguna de las posturas anteriores, puede ocurrir que el Juzgado mantenga una
posición equidistante y que, con carácter previo a
la admisión de la demanda, requiera la subsanación de esta cuestión. Y, ello, a pesar de las serias
dudas que suscita en estos casos el control de la
cuantía de oficio por el Juez 8.
Este diletantismo interpretativo no deja de ser sorprendente, pues a nuestro juicio el problema tiene
tan fácil solución como la prevista en el Proyecto
de Ley 121/000069: que el legislador especifique el
criterio a seguir para fijar la cuantía en los procesos
de desahucio.
5.2 · La citación al demandado
Otra de las cuestiones que suele plantear dilaciones
en los juicios de desahucio es la citación del
demandado que, frecuentemente, no es hallado en
el domicilio. Ello obliga a la práctica de diligencias
de averiguación que, sin duda, retrasan mucho el
procedimiento.
Como hemos visto, la reforma operada en los artículos 155.3 y 161.3 de la LEC por la Ley 23/2003
ha tratado de paliar este problema al permitir la
designación de la vivienda o local arrendado como
domicilio en el que practicar la citación y permitir
ésta, si el demandado no es hallado, mediante
entrega de la cédula o resolución al conserje de la
finca. Sin embargo, nos encontramos que, nuevamente, no existe acuerdo en la interpretación de
estas nuevas previsiones legales.
En efecto, según algunos autores, al permitirse la
designación del inmueble arrendado como domicilio de la parte demandada, al actor nunca le será
imposible designar un domicilio en el que realizar
la notificación —presupuesto para la práctica de
las diligencias de averiguación 9— por lo que en
caso de que el demandado no fuese hallado en el
inmueble arrendado se podrá acudir directamente
a la notificación edictal 10. Frente a esta posición
también se sostiene que, en caso de que la citación
resulte infructuosa en la vivienda o local arrendado, no podrán evitarse la práctica de las diligencias
de averiguación de domicilio como paso previo
para proceder, en caso de que éstas tampoco den
resultado, a la citación por edictos. En apoyo de
esta posición se dice que el artículo 161.4 de la
LEC contiene una norma de cierre que señala que,
en todo supuesto en el que no fuese hallado el
demandado en la vivienda o local arrendado o en
otros domicilios que señale el actor y no pueda
conocerse su paradero por las averiguaciones que
in situ practique el funcionario, se procederá de
conformidad con lo establecido en el artículo 156
de la LEC que ordena como primer trámite a seguir
la práctica de diligencias de averiguación 11.
Ciertamente, la fórmula que arbitra el Proyecto de
Ley 121/000069 para que los actos de comunicación puedan ser realizados por los procuradores,
puede ser una solución para evitar las dilaciones de
los servicios comunes encargados de realizar las
notificaciones. Ahora bien, sin perjuicio de que
sólo la experiencia podrá revelar la utilidad de la
medida, debe tenerse presente que, en caso de que
el destinatario se niegue a recoger la cédula o cita-
19 Véase art. 156.1 de la LEC.
10 En este sentido se pronuncian A. Berrocal Jaime: «Apuntes
8 En efecto, el art. 254 de la LEC, único que sirve de funda-
mento al control de oficio de la cuantía lleva por rúbrica «control de oficio de la clase de juicio a seguir por razón de la cuantía», de donde se infiere que el control de la cuantía del procedimiento sólo es posible en la medida en que la clase de juicio
a seguir venga determinado por ésta y no por la materia, como
ocurre en el juicio de desahucio. Así el AAP de Murcia (sección 5.ª)
de 26 de julio de 2005 (JUR 2005/220540) dice que el artículo 254 ha de aplicarse de acuerdo con la finalidad que el mismo
persigue que no es otra que evitar que fijando una cuantía
errónea o arbitraria el actor pueda elegir el cauce procesal a
seguir y, por consiguiente, no es posible su aplicación en aquellos procedimientos en los que la clase de juicio a seguir venga
determinada por la materia.
sobre la nueva regulación del juicio de desahucio» en La Ley de
3 de octubre de 2003 n.º 5863; V. Ochoa Monzó «El Juicio de
deshaucio de pago a la luz de pago a la luz de las nuevas reformas de la LEC» en Práctica de Tribunales n.º 2 febrero 2004); y
C. Samanes Ara: «Las pretensiones basadas en la falta de pago
de las rentas de arrendamientos urbanos y la LEC 2000» en La
Ley de 19 de septiembre de 2003 n.º 5853) quien indica que
en caso en el que el demandado no es hallado en la vivienda o
local arrendado, una interpretación razonable del art. 164 de la
LEC permitiría entender que nos hallamos en el segundo
supuesto contemplado en dicho artículo, pudiendo acudir sin
más trámite a la notificación edictal.
11 Así se pronuncia la SAP de Burgos (sección 3.ª) de 21 de
junio de 2004 (JUR 2004/192443).
ARTÍCULOS
ción, el Proyecto de Ley exige que el procurador
deje constancia de todo ello, auxiliándose de dos
testigos o de cualquier otro medio idóneo, lo que
puede limitar mucho su alcance práctico.
Por otro lado, ello no soluciona el problema principal: que el demandado no sea hallado en su
domicilio. Por esa razón, en este tipo de procesos,
en los que el tráfico jurídico demanda soluciones
rápidas, sería conveniente permitir directamente la
notificación edictal cuando el demandado no es
hallado en la finca arrendada o, bien, en el domicilio designado en contrato a efecto de notificaciones. Entendemos que, en estos casos, el sujeto que
desaparece de un domicilio designado a efectos de
notificaciones, sin designar otro en el que pueda
ser hallado no merece más protección que el propietario que se ve privado del uso de la vivienda,
no puede recuperarla por sus propios medios y no
recibe la contraprestación pactada por la cesión de
uso. En cualquier caso, no hay merma para la seguridad jurídica ya que al demandado siempre le
quedará el mecanismo de la rescisión de sentencia
firme del artículo 501 de la LEC.
5.3 · Solicitud del beneficio de justicia gratuita
por el demandado
Uno de los artificios más comúnmente utilizados
para conseguir dilaciones del procedimiento es la
solicitud del beneficio de justicia gratuita. En este
sentido ni la LEC ni la Ley 1/1996, de 10 de enero,
de Asistencia Jurídica Gratuita (en adelante
«LAJG«) determinan el momento procesal para
efectuar esta solicitud, salvo que se trate de un proceso en el que no sea preceptiva la intervención de
abogado y procurador.
Además, en el caso del juicio de desahucio, la primera comparecencia del demandado se produce en
la vista. Ello supone que, generalmente, de acuerdo con el artículo 16 de la LAJG 12, la solicitud del
demandado unos pocos días antes de su celebración obligue ineludiblemente a suspenderla 13. Se
convierte así el beneficio de justicia gratuita en un
12 Que establece que la solicitud del beneficio no suspende el
curso del proceso, si bien el Juez podrá acordar la suspensión
en el caso de que pueda producirse la preclusión de algún trámite procesal.
13 Efectivamente, así, aunque en ocasiones algunos juzgados
tratan de evitar este tipo de situaciones abusivas, denegando la
suspensión de la vista sobre la base de que la solicitud del
beneficio se produce de forma extemporánea y con abuso de
derecho; si posteriormente se celebra la vista y el demandado
mecanismo para dilatar la tramitación del procedimiento con claro perjuicio para el actor.
La reforma operada por la Ley 23/2003 trató de
allanar este obstáculo estableciendo un nuevo
apartado al artículo 33 de la LEC según el cual en
caso de juicio de desahucio, si cualquiera de las
partes solicita el beneficio de justicia gratuita el
Juez solicitará a los Colegios de Abogados y
Procuradores correspondientes por el medio más
rápido posible la designación provisional de abogado y procurador, quienes deberán ser resarcidos
de sus honorarios por la parte que los hubiera solicitado en caso de que la solicitud fuera posteriormente denegada. Sin embargo, aunque de esta
forma la tramitación del expediente para la designación de abogado y procurador de oficio es más
rápido, lo cierto es que la reforma deja subsistente
el principal problema que es la suspensión de la
vista, en aquellos casos en los que el demandado
efectúa su solicitud poco antes de su celebración. Y
ello hubiera tenido un fácil arreglo señalando un
plazo para formular la solicitud a contar desde la
citación para la solicitud del beneficio.
Esta es la solución adoptada con la reforma operada por la LO 19/2003, que establece al efecto un
plazo de tres días desde la citación si bien la efectividad de esta reforma está pendiente de la entrada en funcionamiento de las OSI.
5.4 · Enervación
Son muchas las cuestiones que se plantean con
relación a la facultad enervatoria del arrendatario
demandado que, ciertamente, determinan la existencia de una cierta inseguridad jurídica. En el análisis de esta cuestión debemos partir del artículo
22.4 de la LEC, que tras la reforma operada por la
Ley 20/2003 dispone que «los procesos de desahucio
de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si,
antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga
al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en
no comparece existe un riesgo alto de que recurrida la sentencia que se dicte se declare la nulidad de todo lo actuado por vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva. En
este sentido, entre otras, la SAP Málaga (sección 5) de 5 de julio
de 2005 (JUR 2005/238113). Sin perjuicio de ello también existen resoluciones de signo contrario, así por ejemplo el AAP de
Barcelona (sección 4.ª) de 24 de marzo de 2004 (JUR
2004/121506) ratificó la denegación de la suspensión de la vista
al considerar negligente la actitud del demandado que deja
pasar cinco semanas entre la citación y la solicitud del beneficio.
53
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Actualidad Jurídica Uría Menéndez / 15-2006
la demanda y el de las que adeude en el momento de
dicho pago enervador del desahucio. Lo dispuesto en el
párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión
anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de
pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente,
con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiere efectuado
al tiempo de dicha presentación.» 14
En la medida en que el precepto se refiere al desahucio de «finca urbana», la primera cuestión que
se plantea es con relación al ámbito en el que
puede ejercitarse la facultad enervatoria. ¿Es posible la enervación en el caso de arrendamientos rústicos, de industria o cualesquiera otros no regulados en la LAU?
Respecto a los arrendamientos rústicos, debemos
recordar que la vigente LEC derogó las normas
procesales contenidas en la legislación especial
arrendaticia y, entre ellas, el artículo 128.2.ª de la
ya derogada Ley de Arrendamientos Rústicos de
1980, que permitía la enervación en los arrendamientos regulados por ella, por lo que surge la
cuestión de si la exclusión de los arrendamientos
rústicos del artículo 22.4 de la LEC ha sido así querida por el legislador o responde a un mero olvido
de éste.
Y, en este punto, una primera postura, ateniéndose
a una interpretación literal del artículo 22.4 de la
LEC, sostiene que la enervación sólo es posible
cuando se trata de arrendamiento de finca urbana 15.
14 La única excepción a los limites a la facultad enervatoria
establecidos en este artículo se encuentra en el art. 70 de la Ley
22,/2003, de 9 de julio, Concursal, según la cual la administración concursal podrá enervar la acción de desahucio ejercitada
contra el deudor hasta el momento mismo del lanzamiento,
pagando con cargo a la masa todas las rentas, cantidades debidas y costas del juicio de desahucio.
15 En esta posición, la SAP de León (sección 2.ª) de 9 de febrero de 2005 (JUR 2005/76898) que además tiene en cuenta que
la vigente Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos no contempla la facultad de enervación, la SAP de Cádiz
(sección 4.ª), la SAP de Teruel (sección 1.ª) de 21 de junio de
2005 (KUR 2005/168472), la SAP de Valencia (sección 11.ª) de 11
de marzo de 2005 (JUR 2005/132739) y la SAP de Guadalajara
(sección 1.ª) de 25 de febrero de 2004 (JUR 2004/83761), entre
las más recientes. Desde luego, el criterio mantenido en estas
resoluciones es el predominante en la jurisprudencia, y también
en la doctrina donde podemos destacar la opinión de J.A. del
Olmo del Olmo «La problemática de la enervación del desahucio
por falta de pago de la renta en el arrendamiento de fincas rústicas» en La Ley de 14 de enero de 2005, n.º 6168; E. Llamas
Pombo: «Arrendamientos rústicos: cuestiones procesales» en
El Consultor Inmobiliario julio-agosto 2004 n.º 48).
Frente a esta posición, otros sostienen que se trata
de una laguna legal, como lo demuestra el artículo 444.1 de la LEC que al limitar el debate en los
juicios de desahucio por impago de rentas y demás
cantidades a las circunstancias relativas al pago o la
procedencia de la enervación, se refiere tanto a
arrendamientos urbanos como rústicos 16. Sobre
esta argumentación los partidarios de la primera
posición indican que el artículo 444.1 de la LEC ha
de interpretarse a la luz de lo establecido en el artículo 22.4 de la LEC y que, por consiguiente, tratándose de arrendamiento de finca urbana el arrendatario demandado podrá alegar y probar el pago
o las circunstancias determinantes de la enervación, mientras que tratándose de arrendamiento de
finca rústica el arrendatario demandado deberá
limitarse a alegar y probar el pago de las cantidades
reclamadas.
Y con relación a los demás arrendamientos como,
el arrendamiento de industria, la doctrina y jurisprudencia se dividen a la hora de interpretar los
términos «finca urbana» que utiliza el artículo 22.4
de la LEC. Estos términos pueden ser objeto de
una interpretación estricta que entiende por tal
exclusivamente el arrendamiento sometido a la
legislación especial de arrendamientos urbanos 17.
O puede mantenerse un concepto amplio de finca
urbana para cuya determinación deben utilizarse
criterios tales como el emplazamiento o situación
de la finca, su aprovechamiento o destino económico y, por último, el carácter principal o accesorio de las construcciones o edificaciones 18. En este
16 En esta línea, se pronuncia entre otros, el AAP de Jaén (sección 3.ª) de 14 de marzo de 2005 (JUR 2005/144443), no obstante, debe considerarse que esta resolución tiene en cuenta
que el arrendamiento en cuestión estaba sometido a la LAR de
1980 y que la parte actora no hubiera recurrido el auto de
admisión a la demanda en el que se indicó la posibilidad de
consignación, la SAP de Córdoba (sección 3.ª) de 10 de diciembre de 2002 (AC 2002/1954) y la SAP de Ávila de 21 de julio de
2002 (JUR 2002/226059).
17 En este sentido F. Cordón Moreno: Comentarios a la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Editorial Aanzadi. Pamplona, 2001 sostiene que el artículo 22.4 se está refiriendo exclusivamente a los
arrendamientos de fincas urbanas sometidos a legislación
especial.
18 Esta es la posición que sostiene la AP de Las Palmas
(sección 5.ª) en sus resoluciones de 14 de febrero de 2003
(JUR 2003/238113) y de 16 de septiembre de 2004 (JUR
2004/287272), para ello se fundan en que el art. 1.563 de la
LAU de 1881 se refería con carácter específico al arrendamiento de vivienda y de fincas habitables en las que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales lo que sí se
circunscribía al ámbito de la LAU, por lo que al referirse el
art. 22.4 de la LEC exclusivamente a fincas urbanas se estaría
buscando un sentido más amplio que el del antiguo artículo
ARTÍCULOS
sentido se parte de que el término finca es sinónimo de inmueble, y por finca urbana habrá de
entenderse todo aquella que esté situada en núcleo
urbano, siendo un criterio a tener en cuenta pero
no único la clasificación del suelo. Desde esta perspectiva se reconoce la posibilidad de enervación en
el supuesto del arrendamiento de industria que
recaiga sobre una finca urbana.
Lo cierto es que pretender ampliar la facultad enervatoria a supuestos no contemplados de forma
expresa en el artículo 22.4 de la LEC, ya sea por
entender que estamos ante un olvido del legislador
o por cualquier otra causa, resulta un tanto forzado, especialmente considerando la entrada en
vigor de la vigente Ley 43/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, cuyo artículo 33
se limita a remitir cualquier litigio que se suscite
con relación a su ámbito de aplicación a la jurisdicción civil, sin establecer previsión alguna con
relación a esta cuestión.
Por otro lado, con relación a la enervación de la
acción se plantea también como ha de calificarse el
supuesto en el que el arrendatario paga las cuantías
adeudadas una vez interpuesta la demanda y antes
de que sea citado para el juicio. Esta cuestión surge
porque el artículo 22.4 de la LEC aunque regula el
momento final hasta el cual puede producirse el
pago enervatorio —que ha de tener lugar siempre
«antes de la celebración de la vista»— sin embargo
no determina el momento a partir del cual el pago
tiene facultad enervatoria.
Nuevamente nos encontramos con discrepantes
posiciones doctrinales y jurisprudenciales. Por un
lado, se sostiene que el pago del arrendatario demandado posterior a la interposición de la demanda
determina, siempre que sea posible, la enervación de
la acción; por otro, se mantiene que la enervación
1.563 de la LEC de 1881. Sin embargo esta postura es criticada
por el Departamento Jurídico del Sepín (en SepínNET Revista
Arrendamientos Urbanos de marzo de 2005, n.º 256) que
mantiene que el artículo 22.4 de la LEC es continuación de sus
antecesores y que, en la medida en la que la facultad de enervar siempre ha estado establecida en leyes especiales y nunca
en el Código Civil, no cabría reconocerla en los arrendamientos
sometidos a éste. Asimismo teniendo la facultad de enervar un
carácter excepcional debe ser objeto de interpretación estricta.
En línea con lo resuelto por la sección 5.ª de la AP de Las
Palmas parece situarse L. Martín Contreras: «La Enervación» en
SepínNET Revista Arrendamientos Urbanos de abril 2004, n.º
246) quien señala que el artículo 22.4 de la LAU ha ampliado
la institución de la enervación a todo supuesto de finca urbana
con independencia de que el arrendamiento esté sometido a la
legislación especial o a la común.
sólo puede producirse una vez que se notifica la
demanda al arrendatario demandado.
Los defensores de la primera postura argumentan
que, por efecto de la litispendencia, regulada en los
artículos 410 y concordantes de la LEC, que impone estar al tiempo de interposición de la demanda
para determinar la concurrencia de los presupuestos fácticos esgrimidos por las partes, cualquier
pago posterior a la interposición de la demanda,
tenga o no conocimiento el arrendatario demandado, ha de reputarse enervador de la acción. Se apoyan también los partidarios de esta posición en que
el artículo 22.4 de la LEC al regular uno de los
supuestos en los que no es posible el ejercicio de
esta facultad se refiere al caso en el que el arrendador «hubiese requerido de pago al arrendatario, por
cualquier medio fehaciente, con al menos dos meses de
antelación a la presentación de la demanda y el pago
no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación», con lo que este artículo estaría contemplando el momento de presentación de la demanda
como el límite inicial a partir del cual se puede
producir el pago 19.
Frente a esta postura se afirma que la enervación es
una facultad del arrendatario que sólo podrá ejercitar una vez que la demanda se le ha notificado
debidamente ya que, hasta ese momento, es imposible que el arrendatario tenga conocimiento de la
existencia del proceso. De hecho, en la citación al
demandado se le advierte, siempre, de la facultad
que tiene para enervar la acción. En consecuencia,
todo pago anterior a la citación del demandado ha
de reputarse pago con retraso, cumplimiento tardío de la obligación, pero no pago enervatorio 20.
19 En este sentido se pronuncian la SAP de Navarra (sección
1.ª) de 12 de mayo de 2005 (JUR 2005\163337), la SAP de
Madrid (sección 25.ª) de 9 de mayo de 2005 (JUR
2005/159763), SAP Madrid (sección 9.ª) de 8 de abril de 2005
(JUR 2005/106565) y las SAP de Baleares (sección 3.ª) de 25
de octubre de 2004 (JUR 2004/285483) y de 7 de octubre de
2004 (JUR 2004/286094) entre otras muchas.
20 Así, entre otras, la SAP de Málaga (sección 6.ª) de 2 de
marzo de 2005 (JUR 2005/149461), la SAP de Murcia (sección
5.ª) de 10 de diciembre de 2004, SAP de León (sección 3.ª) de
11 de junio de 2003 (JUR 2004/13424). En la doctrina, J.
Damián Moreno: «La inquietante doctrina jurisprudencial en
torno a la determinación del dies a quo para enervación del
desahucio» en La Ley de 19 de enero de 2004, n.º 5935 señala que, otra cosa, supondría dejar vacío de contenido el instituto de la enervación ya que su eficacia dependería de la intuición del demandado. A su juicio dotar de eficacia enervatoria al
pago producido después de presentada la demanda y, antes de
la citación, podría dar lugar a «maniobras fraudulentas tendentes a provocar deliberadamente enervaciones injustificadas».
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Ahora bien, esta tesis supone que, en caso de que
el arrendatario demandado se ponga al día en el
pago de las rentas y demás cantidades en el tiempo
que media desde la interposición de la demanda
hasta su notificación, deberá desestimarse la acción
de desahucio ejercitada, con la consiguiente imposición de costas al arrendador. Lo que unido a los
efectos propios de la litispendencia determina que
la primera postura sea la que se va consolidando
jurisprudencialmente.
A pesar de estas discrepantes interpretaciones, ninguna de las reformas actualmente en tramitación,
tratan de forma definitiva el problema.
Otra cuestión que surge con relación a la facultad
enervatoria del arrendatario demandado es la relativa a la cuantía que ha de consignarse para enervar la acción. El artículo 22.4 de la LEC se refiere
al «importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago
enervador del desahucio». En principio, si la cantidad que el arrendador demandante mantiene que
es debida en su demanda coincide con lo realmente adeudado y las previsiones del arrendatario no
hay problema. Pero en aquellos supuestos en los
que a juicio del arrendatario demandado la cantidad debida es menor, se plantea si para conseguir
el efecto enervatorio deberá consignarse todas las
cantidades que según el arrendador son debidas o
sólo las que se admiten como adeudadas.
Sostiene un sector de la doctrina que una interpretación literal del artículo 22.4 de la LEC llevaría a
concluir que para el ejercicio de la facultad enervatoria sería necesario consignar todas las cantidades
que según la demanda son debidas, sin embargo,
se dice que ello supondría amparar situaciones de
indudable abuso de derecho cuando las cantidades
fijadas por el actor excedan de las realmente debidas 21. ¿Cómo ha de actuar en tal caso el arrendatario respecto al exceso de cantidades que entiende
adeudadas?. Algunos autores sostienen que ha de
21 En este sentido se pronuncia, entre otros, C. Samanes Ara:
«Las pretensiones basadas en la falta de pago de las rentas de
arrendamientos urbanos y la LEC 2000» en La Ley de 19 de
septiembre de 2003 n.º 5853; J. F. Garnica Martín: Comentarios
a la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil. Iurgium Editores; o L.
Álvarez de Toledo Quintana:«La dinámica de la enervación de
la acción de desahucio de fincas urbanas por falta de pago» en
Sepín Arrendamientos Urbanos de abril 2003, n.º 235, mayo
2003 n.º 236 y junio 2003 n.º 237) para quien esta interpretación literal del artículo 22.4 de la LEC supondría un quebranto
a las reglas de distribución del onus probandi establecidas por
el Tribunal Constitucional.
continuar la tramitación del juicio para decidir si
realmente son debidas o no, mientras otros defienden que semejante discusión excedería del ámbito
propio del juicio verbal para adentrarse en la cuestión de la determinación de las rentas 22.
No obstante no podemos compartir esta última
opinión, al menos de un modo absoluto. A nuestro
juicio, en caso de que el arrendatario no llegue a
consignar la totalidad de las cantidades señaladas
por el actor en su demanda, deberá celebrarse la
vista del juicio verbal en la que el arrendatario
podrá alegar y probar las circunstancias relativas a
la enervación, y del mismo modo el actor podrá
alegar y probar sobre la insuficiencia de las cantidades consignadas, de conformidad con los términos del debate que marca el artículo 444.1 de la
LEC. Sólo en el caso de que llegue a acreditarse que
existe indeterminación de cantidades —esto es,
que no es posible determinar el montante de la
cantidad debida por el arrendatario, a partir del
contrato y demás elementos de prueba— deberá
desestimarse la acción de desahucio ejercitada
remitiendo a las partes a un ulterior juicio ordinario. Si el arrendatario llega a probar que las cantidades no consignadas no eran debidas entonces
deberá declararse enervada la acción. Si, por contra, el arrendatario llega a probar que las cantidades no consignadas eran debidas entonces se declarará el desahucio al ser las cantidades consignadas
insuficientes para producir el efecto enervatorio.
Una posición contraria supondría amparar situaciones abusivas del arrendatario a quien le bastaría
con consignar una cantidad inferior a la reclamada
para conseguir la desestimación de la acción por
indeterminación de cantidades, obligando así al
actor a acudir a un juicio ordinario.
En la práctica, usualmente, cuando el Juzgado tiene
noticia antes de la celebración de la vista de que el
arrendatario ha consignado cantidades da traslado al
actor para que éste efectúe las manifestaciones oportunas sobre la suficiencia de la cantidad consignada,
si el arrendador manifiesta que son suficientes, se
dicta auto enervando la acción. En caso de que el
arrendador manifieste que las cantidades consignadas por el arrendatario no cubren el total debido se
acuerda la continuación del procedimiento para la
celebración de la vista. Y por esta solución parece
22 Así, entre otros, «Las pretensiones basadas en la falta de
pago de las rentas de arrendamientos urbanos y la LEC 2000»
en La Ley de 19 de septiembre de 2003 n.º 5853.
ARTÍCULOS
decantarse el Proyecto de Ley 121/000069 que da
nueva redacción al artículo 22.4 de la LEC, lo que,
sin duda, viene a aclarar la situación actual.
Para terminar con las principales cuestiones prácticas que afectan a la facultad enervatoria del arrendatario, nos referiremos a la controvertida cuestión
de si procede o no la imposición de costas en caso
de enervación de la acción de desahucio. La cuestión se plantea porque el artículo 22.4 de la LEC
guarda silencio sobre este punto, por lo que las
posiciones son totalmente discrepantes.
Algunos autores y parte de la jurisprudencia mantienen que ante el silencio de la Ley las costas del
proceso han de imponerse al arrendatario que ha
enervado la acción. Para ello el argumento más utilizado funda la imposición de costas en el principio del vencimiento, consagrado en el artículo 394
de la LEC, entendiendo que, de no haber medido
la enervación de la acción el actor habría vencido
en juicio: su pretensión habría sido estimada 23.
También se alega a este efecto la similitud de la
enervación con la figura del allanamiento, por
cuanto que el pago que determina la enervación
supondría un reconocimiento del impago alegado
por el demandante, procediendo la imposición de
costas especialmente, cuando hubiese existido un
requerimiento previo de pago 24. En otros casos se
aplica, sin más, el criterio de la temeridad o mala
fe con fundamento en el artículo 1.902 del Código
Civil, considerando temeraria la conducta del
arrendatario que conocedor de su obligación de
pago, no cumple sin justa causa 25. En cualquiera
de estas tres concepciones se tiene especialmente
en cuenta la situación del arrendador demandante
que se ha visto obligado a solicitar la tutela de los
tribunales ante el incumplimiento del arrendatario.
Y frente a aquellas posiciones que defienden la
imposición de costas en el caso de enervación de
la acción con apoyo en alguno de los criterios indicados, otros autores y resoluciones sostienen todo lo
contrario. Para ello se argumenta que la enervación
23 Entre otras muchas resoluciones el AAP de Santa Cruz de
Tenerife (sección 1.ª) de 26 de septiembre de 2005 (JUR
2005/242605), la SAP de Madrid (sección 25.ª) de 11 de octubre
de 2005 (JUR 2005/288329), la SAP de Santa Cruz de Tenerife
(sección 1.ª) de 26 de septiembre de 2005 (JUR 2005/242605),
o, en la doctrina, J. F. Garnica Martín: Comentarios a la nueva Ley
de Enjuiciamiento Civil. Iurgium Editores.
24 Entre otras, el AAP de Barcelona (sección 4.ª) de 31 de
mayo de 2005 (JUR 2005/17889)
25 En esta línea se pronuncia la SAP de Granada (sección 3.ª)
de 17 de septiembre de 2002 (JUR 2002/272884).
está regulada en el apartado 4 del artículo 22 que,
con carácter genérico, regula la terminación extraordinaria del proceso por satisfacción extraprocesal o
carencia sobrevenida de objeto, ordenando la terminación del proceso sin imposición de costas 26.
Todas estas cuestiones que surgen en torno al instituto de la enervación acrecientan la inseguridad
jurídica del propietario, que se puede encontrar con
que la enervación le obliga a soportar, al menos
durante un cierto tiempo, a un arrendatario moroso o que, al menos no cumple regularmente sus
obligaciones y, sin embargo, ni siquiera recupera las
costas del procedimiento. Sin duda todo lo anterior
tiene fácil solución: que la legislación delimite el
impreciso término «finca urbana», que al igual que
se establece el término final para el ejercicio de la
facultad se especifique el inicial, y, se adopte un
único criterio respecto a la imposición de costas.
5.5 · La limitación del debate en los juicios
de desahucio: la pervivencia de la doctrina
de las cuestiones complejas
Bajo la regulación de la LEC de 1881 se mantuvo
que en el juicio de desahucio sólo podían resolverse las cuestiones relativas a si el arrendatario
demandado había cumplido o no su esencial obligación de pago. Todo lo que excedía de este límite,
por ser «complejo» quedaba fuera de su ámbito.
Poco a poco la jurisprudencia fue delimitando el
concepto de cuestión compleja, a fin de evitar que
éstas fueran creadas artificiosamente como medio
para conseguir la desestimación de la acción. De esta
forma se fue creando un cuerpo de jurisprudencia
según la cual existía cuestión compleja: (i) cuando entre las partes se dieran otros vínculos distintos
al arrendaticio, cláusulas ajenas a las propias del
arrendamiento o éstas presenten tal complejidad
que excedan de los límites propios del juicio de des-
26 Así la SAP de Málaga (sección 4.ª) de 6 de julio de 2005
(JUR 2005/231721) sostiene que en aquellos supuestos en los
que el proceso termina por auto, al no celebrarse la vista, porque el arrendatario consigna con anterioridad y el arrendador
acepta la consignación no procede la imposición de costas.
Para llegar a esta conclusión considera además que durante la
tramitación parlamentaria de la LEC no se aceptó la enmienda
del Convergencia i Unio dirigida a incluir en este apartado 4 del
artículo 22 un inciso según el cual en el caso de enervación las
costas serían impuestas al arrendatario en caso de apreciarse
mala fe. Según la resolución en estudio, el hecho de que no se
admitiera dicha enmienda abona que la voluntad del legislador
era contraria a la imposición de costas en caso de enervación
de la acción de desahucio.
57
58
Actualidad Jurídica Uría Menéndez / 15-2006
ahucio 27, o bien (ii) cuando no podía determinarse
la cantidad debida en virtud del contrato de arrendamiento supuesto en el que debía acudirse al previo procedimiento de determinación de rentas 28.
El vigente artículo 444.1 de la LEC establece que
en los juicios de desahucio por impago de rentas o
cantidad asimilada «sólo se permitirá al demandado
alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a
la procedencia de la enervación». Este precepto es
una novedad de la vigente LEC, y supone la pervivencia de la doctrina de las cuestiones complejas
que quedan fuera del juicio de desahucio 29.
Sin duda, de una interpretación conjunta de los
artículos 249.1.6.º, 250.1.1.º y 444.1 de la LEC,
podemos sostener que esta doctrina pervive en la
actualidad. En los dos supuestos antes aludidos, el
procedimiento de desahucio resultará inadecuado
al no concurrir los presupuestos establecidos en el
artículo 250.1.1.º de la LEC para acudir a él ya que
o bien no estaremos en presencia de un arrendamiento ordinario o financiero o ante una aparcería
o bien no será posible conocer el importe de las
rentas debidas, en su caso, por el arrendatario.
En cualquier caso, el artículo 444.1 de la LEC no
debe ser objeto de una interpretación estricta, sino
que debe entenderse en el sentido de que concurriendo los presupuestos fijados en el artículo
250.1.1.º para acudir a este juicio, debe permitirse
la alegación o prueba de cualquier circunstancia
relativa al cumplimiento o incumplimiento de la
obligación de pago 30 y, en el caso de que el arren-
27 Así la STS de 10 de mayo de 1993 (RJ 1993/3535), de 12 de
marzo de 1985 (RJ 1985/1139), de 9 de diciembre de 1972 (RJ
1973/1507).
28 Entre otras la STS de 12 de junio de 1997 (RJ 1997/4766)
29 Así A. V. Illescas Rus: Comentarios a la nueva Ley de
Enjuiciamiento Civil. Iurgium Editores, señala que la acción de
desahucio ha de descansar sobre los siguientes presupuestos:
(i) acreditación del demandante de ser arrendador o encontrarse en alguna de las situaciones reconocidas en el artículo
250.1.1.º que le confieren derecho a poseer la finca, (ii) dirigirse contra quien es arrendatario y (iii) la existencia de un impago de renta que ha de encontrarse previamente determinada.
Partiendo de estos presupuestos no tienen cabida dentro del
mismo aquellas cuestiones que por ser ajenas al pago o a la
enervación lo desnaturalicen.
30 En esta línea la SAP de Guadalajara (sección 1.ª) de 11 de
noviembre de 2004 (JUR 2004/312649) sostiene que el precepto ha de ser objeto de una interpretación amplia en el sentido
que se permita al demandado alegar y probar cualquier circunstancia que incida o influya en el cumplimiento de la obligación, lo contrario dice «abocaría a una indefensión del demandado, con graves consecuencias prácticas, ya que, si invocado el
impago no puede oponer motivos que hayan conducido a él, quedaría condenado al lanzamiento en todo caso.»
datario trate de justificar el impago, se decida sobre
si las circunstancias por el alegadas justifican la
falta de pago de la renta. En este sentido debe permitirse al arrendatario la alegación y prueba de la
existencia de «mora accipiendi» 31 o incluso la extinción del contrato de arrendamiento. En otro caso,
de mantenerse que el arrendatario no puede alegar
estas circunstancias al tener que limitarse a alegar y
acreditar el pago se le estaría causando indefensión. De la misma forma, si se mantuviese que estas
circunstancias no pueden dilucidarse en el juicio
de desahucio se causaría un evidente perjuicio al
actor y se abriría la puerta a situaciones abusivas en
las que el arrendatario podría aducir artificiosas
justificaciones del impago, para ganar tiempo con
la remisión a las partes a un juicio declarativo.
Con relación a esta cuestión se plantea si la alegación
del arrendatario sobre la existencia de un incumplimiento del contrato por el arrendador demandante
como justificación al impago excede o no de los límites del juicio de desahucio. Desde luego la prueba de
la existencia de dicho incumplimiento, y, especialmente el pronunciamiento del Juez sobre su existencia excede de este estrecho marco. Ahora bien, ello
no impide, o no debe impedir, que pueda examinarse si dicho incumplimiento en caso de existir legitima al arrendatario demandado a incumplir su obligación de pago de la renta 32. Ya que debe tenerse
presente que el incumplimiento de las obligaciones
por parte del arrendador legitima al arrendatario
demandado a exigir el cumplimiento o la resolución
del contrato, pero no le legitima a incumplir su obligación principal de pago de la renta.
Esta última posición no es pacífica, y así existen
resoluciones que entienden que la alegación y
prueba de un eventual incumplimiento del arrendador demandante es una cuestión que excede del
ámbito del juicio de desahucio con la consecuencia
de la desestimación de la acción, condena en cos-
31 Así se pronuncia la SAP de Sevilla (sección 8.ª) de 20 de
diciembre de 2004 (JUR 2005/66566) o en la doctrina A. V.
Illescas Rus: Comentarios a la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil.
Iurgium Editores.
32 En esta posición parece orientarse la SAP de Zaragoza
(sección 4.ª) de 8 de octubre de 2004 (JUR 2004/298359) que
dice que la alegación del demandado relativa al incumplimiento del arrendador de su obligación de mantener la finca arrendada en condiciones de habitabilidad, no impide la estimación
de la acción ya que el examen de esta cuestión queda fuera del
ámbito del procedimiento y, en cualquier caso, dicho incumplimiento, de existir, sólo legitimaría al arrendatario a efectuar las
oportunas reclamaciones en defensa de sus intereses.
ARTÍCULOS
tas al arrendador demandante y remisión a las partes a un procedimiento declarativo 33.
Esta es la única cuestión práctica de las que venimos comentando que, entendemos, no cabe resolver por vía legislativa, sino que, solamente el tiempo y la aplicación práctica del artículo 444.1 de la
LEC permitirán la formación de un cuerpo uniforme de doctrina y jurisprudencia que palie las dificultades interpretativas que se plantean, aumentando con ello la seguridad jurídica de las partes en
el procedimiento.
5.6 · La notificación de la sentencia al demandado
rebelde que no es hallado en su domicilio
De conformidad con el artículo 497.2 de la LEC,
cuando el demandado rebelde no es hallado en su
domicilio la sentencia que se dicte en el juicio de
desahucio se notificará mediante edictos que se
deberán publicarse en el Boletín Oficial del Estado
o en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma.
Esta publicación, además de incrementar los costes
para el actor demandante, demora, varios meses 34,
la firmeza de la sentencia y, consecuentemente, la
posibilidad de ejecutarla.
Como se ha expuesto la Ley 23/2003 introdujo una
modificación en el artículo 447.1 de la LEC según
la cual en los juicios de desahucio sobre finca urbana —nuevamente el legislador excluye los desahucios sobre fincas rústicas— la sentencia se dictará
en el plazo de cinco días y, en el mismo acto de la
vista, el Juzgado convocará a las partes a la sede del
Tribunal para la notificación de ésta en los cinco
días siguientes. Se plantea por tanto si este precepto evita la notificación de la sentencia mediante
edictos que se publiquen en un boletín oficial. Esto
es, si la notificación de la sentencia se produce aunque las partes no acudan a la citación del Juzgado.
Indudablemente la postura ha de ser negativa.
Desde luego el precepto citado no obsta a que en
caso de que el demandado no acuda a la convocatoria a recoger la sentencia deba procederse a su
notificación de acuerdo con las normas generales
del artículo 497 de la LEC, esto es, a la notificación
en su domicilio personal y en caso de que se
encontrase en paradero desconocido a su la publicación en algún boletín oficial 35. La finalidad de la
norma no es otra que la de lograr que los Juzgados
cumplan los plazos para dictar sentencia: si han de
convocar a las partes con carácter previo al dictado
de la sentencia ésta deberá estar lista para tal
momento. Sin embargo, la carga de trabajo que
pesa sobre los Juzgados y Tribunales impide, frecuentemente, el cumplimiento de estos plazos.
Sin duda se desaprovechó una ocasión idónea para
introducir en este ámbito una previsión que permitiese practicar la notificación por edictos que se
publicasen en el tablón de anuncios del juzgado, ya
que si bien desde un punto de vista teórico la notificación en boletines oficiales es más garantista para
el demandado rebelde, lo cierto es que desde un
punto de vista práctico los efectos de la publicación
de los edictos en boletines oficiales o en el tablón de
anuncios del juzgado es la misma o ¿quién lee a diario el Boletín Oficial del Estado o el Boletín Oficial
de la Comunidad Autónoma? Desde esta perspectiva, la reforma prevista por el Proyecto de Ley
121/000069, en este punto, se considera acertada.
5.7 · El requisito especial para formular recurso
ordinario contra la sentencia que estime
la acción de desahucio
33 Así la SAP de Girona (sección 2.ª) de 24 de enero de 2005
(JUR 2005/83653) sostiene que para decidir si es exigible o no
la obligación de pago al arrendatario hay que determinar con
carácter previo si el arrendador realizó las obras a las que se
obligó lo que constituye una cuestión compleja que excede del
ámbito del juicio de desahucio.
34 En la práctica, en ocasiones los Juzgados admiten la publicación en el Boletín Oficial de la Provincia, siempre más rápido
y más barato, pero desde luego, aún así siempre ocasiona
mayores dilaciones en el procedimiento. De hecho, a juicio de
algunos autores el hecho de que en el artículo 497.2 de la LEC
no se mencione el Boletín Oficial de la Provincia se debe a un
mero olvido del legislador como lo acredita el hecho de que el
artículo 500.2 de la LEC al regular los plazos para recurrir sí se
refiera al mismo. En este sentido se pronuncian entre otros, M.
J. López Orellana: «Incidencias prácticas de la ley 1/2000 de
enjuiciamiento civil en materia arrendaticia con relación a
la regulación precedente y especial referencia a los desahucios
por falta de pago» en Sepín AU Arrendamientos Urbanos,
julio - agosto 2003, n.º 238).
El artículo 449.1 de la LEC establece que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirá al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. Por su parte el apartado 2 de este artículo establece que estos recursos se
35 Entre otros el AAP de Lleida (sección 2.ª) de 8 de noviem-
bre de 2004 (JUR 2005/22460) y en la doctrina, entre otros, C.
Samanes Ara: «Las pretensiones procesales basadas en la falta
de pago de las rentas de arrendamientos urbanos y la LEC
2000» en La Ley de 19 de septiembre de 2003, n.º 5853).
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60
Actualidad Jurídica Uría Menéndez / 15-2006
declararán desiertos si durante su sustanciación el
demandado recurrente deja de abonar «los plazos
que venzan o los que deban adelantar». Estas disposiciones buscan proteger al arrendador demandante
que ha visto estimada la acción de desahucio para
que el sistema de recursos sea utilizado por el
arrendatario demandado con claro perjuicio de sus
derechos. Ahora bien, nuevamente su aplicación en
la práctica ha suscitado cierta controversia.
El momento en el que debe apreciarse la concurrencia de este requisito es en la preparación del
recurso. En efecto, el precepto se refiere expresamente que la manifestación y acreditación de
hallarse al corriente ha de tener lugar en la preparación. Corresponde por tanto velar por su observancia al Juez a quo, que por consiguiente deberá
denegar la preparación del recurso en caso de
incumplimiento 36. Sin embargo puede ocurrir que
el juzgado admita la preparación del recurso sin
que el recurrente demandado haya acreditado el
cumplimiento de este requisito 37. Considerando
que, conforme a los artículos 457.5, 470.4 y 480.2
de la LEC, no se dará recurso alguno contra la providencia que tenga por preparado el recurso de
apelación, extraordinario por infracción procesal o
de casación, sin perjuicio de que el recurrido
pueda alegar la inadmisibilidad en el trámite de
oposición al recurso, si la preparación es indebidamente admitida por falta de acreditación de este
requisito no podrá evitarse la tramitación completa del recurso 38.
Con relación a esta cuestión, se plantea también la
interpretación que ha de darse a los términos «rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba
pagar adelantadas» o «plazos que venzan», ¿es posible considerar incluidas otras obligaciones pecuniarias cuyo pago haya podido asumir el arrendatario?
En principio, una interpretación literalista del artículo conduce a una respuesta negativa, ya que el
artículo habla exclusivamente de rentas. No obstante, entendemos que en tal caso no se verá cumplida
la finalidad práctica perseguida por el artículo,
dejar indemne al propietario, que se ve privado de
la posesión de la finca, por lo que quizá debieran
comprenderse también aquellas otras cantidades,
como luz, gastos comunes, IBI, etc. cuyo pago haya
podido asumir el arrendatario en contrato 39.
Otra de las cuestiones que surge con relación a este
requisito especial para la tramitación y resolución de
los recursos, es como compaginarlo en aquellos
casos en los que, no obstante la existencia de un
recurso en tramitación, se ejecuta provisionalmente
la sentencia no firme 40. En principio, el artículo 449
de la LEC no contiene ninguna previsión para este
supuesto, si bien, la generalidad de la doctrina sostiene que en tal caso, cesará la obligación de pago o
consignación a cargo del arrendatario que vendría
ligada la disponibilidad del uso de la vivienda, pero
la posición no es unánime 41. El Tribunal Supremo,
en el Auto de 18 de abril de 2006 (RJ 2006/2395) se
ha pronunciado recientemente sobre esta cuestión, e
interpretando la norma de acuerdo con la finalidad
que la inspira, dice «la ejecución provisional no produce efecto alguno sobre el contrato de arrendamiento
—cuestión que es objeto de la sentencia que provisionalmente se ejecuta—, ahora bien, ante la falta de previsión expresa del legislador, resulta procedente atenuar la
observancia del requisito previsto en el art. 449.2 de la
LECiv, en los casos como el que nos ocupa, en los que el
juzgado considera ejecutable provisionalmente la sentencia, ya que, en tales supuestos, la falta del pago de las
rentas no ocasiona al arrendador perjuicio alguno en
cuanto ha recuperado la posesión del inmueble. Es decir,
la consignación impugnatoria pierde su razón de ser
como medio de evitar recursos dilatorios.»
36 Ello sin perjuicio de que, ordinariamente, se entienda que
la falta de acreditación —no de pago— es un defecto subsanable. En este sentido ya se había pronunciado el TC con relación a este requisito que ya se exigía en los artículos 1.566
y1.567 de la LEC de 1881. Y con relación a la regulación actual
se pronuncia en este sentido, entre otras resoluciones, el
AAP de Baleares (sección 5.ª) de 25 de julio de 2005 (JUR
2005/222825) o el AAP de Madrid (sección 11.ª) de 22 de julio
de 2005 (JUR 2005/220644).
37 Situación que no es poco frecuente en la práctica, en este sentido, basta con examinar la jurisprudencia en que son frecuentes
las resoluciones de Audiencias Provinciales desestimando el
recurso de apelación por incumplimiento de este requisito.
38 De ahí que el arrendador recurrido deba estar muy pendiente de su acreditación, para poner de manifiesto su ausencia, antes de que se admita la preparación.
39 En este sentido el AAP de Guadalajara de 5 de mayo de
2006 (JUR 2006, 166288) que incluye entre las cantidades a
consignar o cuyo pago ha de ser acreditado, los consumos
generales.
40 La ejecución provisional de la sentencia dictada en el juicio
de desahucio es posible. Aunque en la práctica es fácil que
prospere la oposición a la ejecución provisional que se intente,
mediante la alegación de la imposibilidad o extrema dificultad
de restaurar la situación anterior (art. 528 LEC), la sentencia
dictada en el juicio de desahucio no se encuentra entre las sentencias no susceptibles de ejecución provisional a que se refiere el artículo 525 de la LEC.
41 Véase en este sentido las distintas opiniones que sobre este
particular se recogen en el «Debate» del n.º 59 de la revista El
Consultor Inmobiliario de julio-agosto 2005.
ARTÍCULOS
Nuevamente nos encontramos con dificultades
interpretativas que pueden solucionarse vía legislativa.
del legislador es mantener los plazos de espera sólo
en el caso de ejecución de sentencia de desahucio
sobre la vivienda particular del arrendatario o de las
personas que de él dependan.
5.8 · La ejecución de la sentencia de desahucio
La reforma operada por la Ley 23/2003 introdujo la obligación de señalar en el auto de admisión
la fecha del lanzamiento, que deberá ser en un
plazo inferior a un mes desde la celebración de la
vista. Esta norma sin embargo no compagina
muy bien con otras disposiciones de la LEC, en
particular, con la regla del artículo 548, que dispone que no podrá despacharse ejecución de
resoluciones judiciales o arbitrales sino hasta 20
días de la notificación de la sentencia; y, con la
disposición del artículo 704, según el cual tratándose de la vivienda habitual del ejecutado o
de las personas que de él dependan, habrá de
concederse un plazo de un mes, prorrogable por
otro más, para el desalojo.
Nuevamente nos encontramos con una previsión
legal, que da lugar a discrepantes interpretaciones.
La generalidad de la doctrina sostiene que la previsión del artículo 440.3 de la LEC ha dejado sin
efecto para la ejecución de la sentencia de desahucio los plazos que para la ejecución señalan con
carácter genérico los artículos 548 y 704 de la
LEC 42, sin embargo, también existen posiciones
discrepantes 43. Sobre este particular, cada Juzgado
ha adoptado su propio criterio, incluso algunos
han optado por no cumplir la previsión del artículo 440.3 de la LEC bajo el pretexto de que el Juez
no tiene competencia para efectuar el señalamiento y que éste corresponde a los servicios comunes.
6 · CONCLUSIÓN
Estos son algunos de los escollos y dificultades
que, en ocasiones, transforman un procedimiento,
en principio, sencillo en un verdadero calvario
para el propietario, que ve como la solución se
alarga en el tiempo, sin mucha perspectiva para
resarcirse mediante el cobro de las rentas que se
devenguen durante la tramitación y la condena al
pago de las costas, ya que en muchas ocasiones el
arrendatario moroso es insolvente. La necesidad de
un procedimiento de deshaucio rápido y sin peripecias procesales es imperativa en la sociedad
actual. La agilidad en la resolución de las relaciones arrendaticias trasciende a los menos intereses
subjetivos de las partes, pues impacta directamente sobre el legítimo derecho a la propiedad, su
pleno uso y disfrute y en la política general de la
vivienda.
A nuestro juicio, se impone una reforma unitaria
del juicio de desahucio que alivie estas tensiones
derivadas de las diferentes interpretaciones doctrinales y jurisprudenciales que hemos esbozado. Sin
perjuicio de lo anterior, tenemos una buena legislación procesal que simplemente requiere limar
una serie de cuestiones que en la práctica, han
resultado espinosas.
Sin duda estamos ante un nuevo problema, fruto de
una técnica legislativa poco adecuada, que reforma
el artículo 440.3 de la LEC sin precisar su alcance
con relación a las reglas generales de los artículos
548 y 704 de la LEC. Y, en este punto, la previsión
del Proyecto de Ley 121/000069 que excepciona de
la regla del artículo 548 la ejecución de la sentencia
de desahucio, manteniendo el plazo de un mes previsto en el artículo 704, parece indicar que la opción
A ello se une la abultada carga de trabajo que pesa
sobre los juzgados y tribunales, si bien, ésta es una
cuestión que sólo puede encontrar solución vía
dotación de recursos mediante el aumento del
número de órganos jurisdiccionales y personal a su
servicio, unida a un aumento de las medidas encaminadas a la racionalización de los medios existentes. Mientras estos problemas estructurales no se
solucionen, el establecimiento de plazos para las
actuaciones de los órganos jurisdiccionales resultará, normalmente, inútil.
42 En este sentido se pronuncian entre otros C. Samanes Ara: «Las
43 A. Berrocal Jaime «Apuntes sobre la nueva regulación
pretensiones basadas en la falta de pago de las rentas de arrendamientos urbanos y la LEC 2000» en La Ley de 19 de septiembre de
2003 n.º 5853; A. Loscertales Fuertes: «el plazo de lanzamiento en
los arrendamientos» en Sepín AU Arrendamientos Urbanos de
diciembre 2003, n.º 242; o V. Ochoa Monzó: «El juicio de desahucio por falta de pago a la luz de las nuevas reformas de la LEC» en
Práctica de Tribunales n.º 2 de febrero 2004; entre otros.
del juicio del desahucio» en La Ley de 3 de octubre de 2003
n.º 5863) sostiene que el artículo 440.3 no ha supuesto la
derogación de la regla del art. 704 de la LEC, sino que su
ámbito se limitaría exclusivamente a la sanción del arrendatario incumplidor de la obligación de desalojo asumida al
aceptar el compromiso de condonación ofertado por el propietario.
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