Articulo 4. Condiciones de implantacion del uso de residencia

Articulo 4. Condiciones de implantacion del uso de residencia colectiva (Parcelas «a»).
1.Definicion. Condiciones previas a su implantacion.
A.El uso de residencia colectiva constituye una variante de uso residencial diversa del uso de vivienda, consistente
en el alojamiento de colectivos no familiares de cualquier tipo por encima de 12 personas por local ocupado.
B.La autorizacion y la implantacion del uso de residencia colectiva en una determinada edificacion requiere la
previa acreditacion de la existencia, real o potencial, de un colectivo social homogeneo, singularizado y diferenciado
al que se pretende dar servicio y alojamiento. Esa circunstancia, asi como la vinculacion existente en cada caso entre
el colectivo y la edificacion afectados debera ser debidamente acreditada y garantizada por el promotor de la
actuacion.
En todo caso, la propia existencia del citado colectivo debera ser avalada por la Administracion competente en
atencion a la naturaleza del mismo –educacion, bienestar social, turismo, etc.–, mediante informe emitido al
respecto, previa solicitud planteada por el referido promotor.
C.Siempre que la existencia del citado colectivo social no sea objeto de la debida acreditacion oficial se entendera a
todos los efectos que la edificacion afectada se destina al uso de vivienda, debiendo cumplirse todas y cada una de
las condiciones establecidas para este uso.
2.Condiciones juridicas de propiedad, organizacion y explotacion.
La persona o entidad promotora de la edificacion debera garantizar y acreditar con la precision necesaria la
vinculacion de la edificacion afectada y de los locales de la misma a un regimen de propiedad, organizacion y
explotacion unitarios, sin que se autorice su division, sea horizontal o de cualquier otra indole.
En ese sentido, se hara constar expresamente en el Registro de la Propiedad que la edificacion afectada esta
destinada a uso de residencia colectiva, y que no podra ser destinada, ni siquiera parcialmente, a uso de vivienda.
3.Condiciones fisicas.
A.El uso de residencia colectiva debera ocupar de forma exclusiva la totalidad de la edificacion prevista o existente
en la parcela afectada, o, en el caso de que esta este ocupada por varios modulos de edificacion con acceso
independiente desde la via publica, un modulo completo tanto sobre como bajo rasante.
B.La edificacion afectada sera objeto de un tratamiento tipologico y formal afin con el destino que pretende darse a
la misma. En ese sentido:
a)Sera objeto de organizacion unitaria y global, incluso en cuanto a los nucleos de acceso y salida a/de la misma.
b)Como minimo, una cuarta parte del aprovechamiento sobre rasante de la edificacion afectada se destinara a
actividades o usos comunes de caracter principal y no auxiliar –lugares de estancia y encuentro de los miembros del
colectivo–, sin que a ese respecto puedan computarse los portales, escaleras, pasillos, vestibulos, trasteros,
almacenes, garajes y demas espacios destinados a otros usos auxiliares similares.
Ese porcentaje de espacios destinados a los citados usos comunes podra ser reducido previa justificacion detallada y
rigurosa al respecto, ratificada, en su caso, mediante informe favorable de la Administracion competente en la
materia, mencionada en el apartado «1.B» anterior.
C.Debera preverse una dotacion de aparcamientos a razon de 1 aparcamiento por cada plaza o espacio residencial
autonomo proyectado en la edificacion.
Esa dotacion podra ser reducida en el supuesto de que la edificacion se destine a colectivos especificos en los que
resulte previsible un indice de tenencia de vehiculos muy bajo.
D.Se aplicaran, con caracter subsidiario, las condiciones establecidas para los locales destinados al uso de vivienda.
4.
Se deberan cumplir, ademas, las condiciones establecidas en la legislacion vigente en funcion de la variante
especifica de uso de residencia colectiva que se pretenda implantar, asi como las que en su caso defina la
Administracion competente, mencionada en el apartado «1.B» anterior. En caso de contradiccion con las anteriores,
estas ultimas se han de entender de preferente aplicacion.