Informe Final y manual de mantenimiento obras civiles
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“ELABORACIÓN DEL INFORME FINAL PARA LAS OBRAS REALIZADAS A ETB POR CONSTRUCTORA LANDA S.A.S. E INDICADORES PROPUESTOS PARA EVALUACIÓN DEL PROCESO CONSTRUCCIÓN” INFORME FINAL PASANTÍA – CONSTRUCTORA LANDA S.A.S. IC - - 2013 LUISA FERNANDA RUIZ BABATIVA UNIVERSIDAD MILITAR NUEVA GRANADA FACULTAD DE INGENIERÍA PROGRAMA DE INGENIERÍA CIVIL BOGOTÁ D.C. “ELABORACIÓN DEL INFORME FINAL PARA LAS OBRAS REALIZADAS A ETB POR CONSTRUCTORA LANDA S.A.S. E INDICADORES PROPUESTOS PARA EVALUACIÓN DEL PROCESO CONSTRUCCIÓN” LUISA FERNANDA RUIZ BABATIVA Informe final, opción pasantía, presentado como requisito para optar el Título de Ingeniero Civil IC – – 2013 Tutora: Ing. Yolanda Pulido Pasachoa UNIVERSIDAD MILITAR NUEVA GRANADA FACULTAD DE INGENIERÍA PROGRAMA DE INGENIERÍA CIVIL BOGOTÁ D.C. 2 TABLA DE CONTENIDO AUTORIDADES DE LA UNIVERSIDAD ......................................................................................... 6 RESUMEN ..................................................................................................................................... 8 ABSTRACT .................................................................................................................................... 8 1 INTRODUCCIÓN ................................................................................................................... 9 2 PROBLEMA......................................................................................................................... 10 2.1 Antecedentes de los Manuales Técnicos ................................................................. 10 2.2 Generalidades ............................................................................................................ 11 2.2.1 Tipo de Contratación .......................................................................................... 11 2.2.2 Tipos de Nodos ................................................................................................... 12 2.2.3 Indicadores de Gestión Existentes .................................................................... 13 2.3 Justificación ................................................................................................................ 13 2.4 Objetivos ..................................................................................................................... 14 2.4.1 General ................................................................................................................ 14 2.4.2 Específicos ........................................................................................................... 14 2.5 3 4 Metodología ............................................................................................................... 14 MARCO CONCEPTUAL ....................................................................................................... 15 3.1 Precios Unitarios ........................................................................................................ 15 3.2 Manual Técnico .......................................................................................................... 15 3.3 Indicadores de Gestión .............................................................................................. 16 3.4 Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE) ........................................ 16 3.5 Sistema Puesta a Tierra (SPT) .................................................................................... 16 INDICADORES DE GESTIÓN- PROCESO CONSTRUCCIÓN ................................................ 17 4.1 Características de los Indicadores: ........................................................................... 18 4.2 Indicadores Actuales .................................................................................................. 19 4.2.1 CONSUMO DE MATERIALES ............................................................................... 19 4.2.2 SEGUIMIENTO DE PROGRAMACIÓN ................................................................. 20 3 4.2.3 4.3 DESEMPEÑO DE CONTRATISTAS ....................................................................... 20 Indicadores propuestos ............................................................................................. 21 4.3.1 Modificación del objetivo del proceso.............................................................. 21 4.3.2 Ajuste del indicador de consumo de materiales .............................................. 21 4.3.3 ENTREGA OPORTUNA ........................................................................................ 22 5 RECOMENDACIONES......................................................................................................... 23 6 CONCLUSIONES ................................................................................................................. 24 BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................ 25 7 ANEXOS .............................................................................................................................. 27 7.1 manual Técnico para el mantenimiento y operación de unidades remotas. ........ 27 7.2 Documentación en digital de los archivos entregados de un nodo en un informe final a etb. .............................................................................................................................. 27 4 TABLA DE ILUSTRACIONES Ilustración 1. Mapa de procesos Constructora Landa SAS ..................................................... 17 Ilustración 2. Características más relevantes de los indicadores de gestión ........................ 18 Ilustración 3. Cuadro resumen de las características de los métodos de seguimiento y medición. ................................................................................................................................... 19 Ilustración 4. Formato para realizar el cálculo de indicador "consumo de materiales" ...... 19 Ilustración 5. Formato para realizar el cálculo de indicador "seguimiento de programación" .................................................................................................................................................... 20 ilustración 6 Formato para realizar el cálculo de indicador "desempeño de contratistas" . 21 5 AUTORIDADES DE LA UNIVERSIDAD MAYOR GENERAL EDUARDO HERRERA BERBEL Rector BRIGADIER GENERAL ALBERTO BRAVO SILVA Vicerrector General BRIGADIER GENERAL. HUGO RODRÍGUEZ DURÁN Vicerrector Administrativo DRA. MARTHA LUCÍA BAHAMÓN JARA Vicerrector Académico DR. FERNANDO CANTOR RINCON Vicerrector de Investigaciones MG(r) JAIRO ALFONSO APONTE PRIETO Decano de la Facultad de Ingeniería ING. LUZ YOLANDA MORALES Director Ingeniería Civil 6 A mi familia por todo el apoyo brindado. 7 RESUMEN Este documento es el resultado de la pasantía efectuada en Constructora LANDA SAS. En ésta, se elaboró el informe final para el contrato N°4600012062 con la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá (ETB), al evidenciar la necesidad de entregar archivos que le permitan al cliente conocer el resultado de las labores efectuadas por el contratista logrando así, informar y otorgar documentación útil para la toma de decisiones posteriores. Adicionalmente, se encuentra la propuesta hecha para ejecutar el proceso evaluativo interno que valore el desempeño de la empresa en la ejecución de las actividades propuestas haciendo modificaciones a los indicadores que se tenían previamente propuestos. ABSTRACT This document is the result of the internship made in LANDA SAS Construction. In this, was made the final report for Contract No. 4600012062 with the Bogotá Telecommunications Enterprise (ETB). Was developed to demonstrate the need to deliver files that allow the customer to know the result of work carried out by the contractor thus achieving inform and provide useful documentation for future decision-making. Additionally, was made the proposal to run the internal evaluation process to assess the performance of the company in the implementation of the activities proposed making changes to the indicators that had previously proposed. 8 1 INTRODUCCIÓN A continuación se presenta la recopilación y el análisis de información proveniente de las obras ejecutadas por Constructora LANDA SAS para la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá (ETB) en el contrato N° 4600012062 “Obras Civiles para la construcción y/o desarrollo de nodos de concentración, unidades remotas y URBA’s para el montaje de equipos de telecomunicaciones en el territorio nacional, incluido el suministro y montaje de torres de acuerdo con la necesidad de expansión de la red de comunicaciones, datos e internet”; con el fin de elaborar el informe de entrega final y el análisis de indicadores que permitan evaluar el desempeño de la empresa en la ejecución del contrato. El proceso consistió en recopilar información e investigar las características de la misma, especialmente en los aspectos contractuales y técnicos; así como establecer las necesidades y los parámetros del cliente en cuanto a la información que requiere para el informe final. Posteriormente se realizó la visita técnica a algunas de las obras civiles terminadas, permitiendo visualizar las principales características de las mismas y con ello elaborar los planos as built e iniciar la redacción de un manual de mantenimiento que aplicara para todas las obras, aún cuando éstas presentaban variaciones en relación al lugar en el que se ejecutan o en las características arquitectónicas y constructivas del mismo. Finalmente se compila la información definitiva y se realiza la entrega de los archivos con una copia física de toda la documentación y en digital de los planos as built. Por otra parte, internamente, el sistema integral de gestión bajo el cual se rige la empresa define indicadores de gestión que evalúan el desempeño de la misma en los diferentes procesos que la componen; en este caso, el proceso operacional denominado CONSTRUCCIÓN, proveía unos indicadores que no reflejaban en ninguno de los aspectos el desempeño durante la ejecución de las labores, razón por la cual se optó por analizar el desarrollo de las actividades, y posteriormente, proponer con base en las principales características evidenciadas, nuevos indicadores propios de contratos grandes con obras pequeñas, como es el caso. Con forme con lo anterior, se presenta el manual para el mantenimiento de obras civiles entregado a ETB, así como los indicadores propuestos para la evaluación de proyectos como éste. 9 2 PROBLEMA 2.1 ANTECEDENTES DE LOS MANUALES TÉCNICOS Desde la antigüedad, los seres humanos han creado diversos documentos cuyo objetivo es tener organizada a la sociedad en diferentes ámbitos. (CREA, sección 4 Uso de Manuales, párr. 1). Uno de los que resulta más representativo para dicha época es el Código de Hammubari (1750 a.C.), instaurado por el rey de Babilonia, aplicado en la civilización Mesopotámica e inscrito en piedra. Consiste en 282 leyes en las que el pueblo aceptaba la autoridad del Rey, quien estaba capacitado para crear reglas que permitieran controlar el comportamiento de cada individuo, establecer el rango social, el pago salarial, las responsabilidades profesionales, etc. Posteriormente en el siglo XIV Geoffrey Chaucer detalló el propósito y la operación de un dispositivo de navegación; con él, otros científicos como Copérnico, Hipócrates, Newton y Leonardo Da Vinci escribían notas aclaratorias para demostrar el uso de sus invenciones, lo que resulta tener algunas de las características de un manual técnico. Con la revolución industrial, la necesidad de estructurar el conocimiento y haciendo uso de la imprenta, se realizó una amplía divulgación de escritos técnicos y manuales resultado de memorias para la elaboración de determinado producto o uso de maquinaria. Durante el siglo XX, por causa de la segunda guerra mundial se hizo necesaria la actualización de documentación técnica para la elaboración de armamento y manuales para los procesos armamentistas nucleares, los que requerían especial atención debido al riesgo que representaban para el hombre. Posterior a la guerra, se integro como un requerimiento a la elaboración de un producto, el manual para el usuario generado por la compañía productora. Hoy en día el desarrollo de la documentación técnica puede ser atribuida a la creación de los sistemas electrónicos, particularmente a la creación de la computadora y consecuentemente al de internet. Desde la creación de dicho dispositivo y las facilidades de comunicación, así como el auge en las tecnologías de innovación inducen la creación y generan la necesidad de instruir y documentar al usuario para efectuar un apropiado uso de dicha tecnología. Con la aparición de las pólizas de garantía y debido a que las construcciones cada día se realizan con tecnología más avanzada, los propietarios y los usuarios últimos demandan de los constructores un nivel más alto de detalle y mejora en la calidad de la información para asegurar que se obtendrá la mejor operación de las nuevas instalaciones. De 10 acuerdo con un informe de los Estados Unidos aproximadamente entre el 65% y el 85% del costo de una nueva construcción ocurre luego de entregado. (webFM, 2009). Es entonces cuando los manuales técnicos resultan ser un recurso contractual sobre las obligaciones del usuario para con la obra. De no ejecutarse acciones de mantenimiento o de no ser tenidas en cuenta las recomendaciones para el buen uso de las mismas, es probable que el deterioro sea evidente a corto plazo, lo que a su vez implique que el usuario no pueda hacer efectiva la garantía al haber hecho caso omiso a las recomendaciones dadas. 2.2 GENERALIDADES La Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá (ETB), es una de las más grandes compañías de Telecomunicaciones a nivel nacional; provee el 34% de conexiones de banda ancha y posee alrededor de dos millones de líneas estando presente sólo en la capital del país, Villavicencio y Cúcuta. Debido a la gran población que maneja y el tipo de compañía que es, requiere realizar subcontrataciones que ejecuten aquellas tareas que no hacen parte de su alcance como compañía, pero que resultan indispensables para el buen ejercicio de su labor. El contrato N° 4600012062, hace parte de una serie de mejoras que viene adelantando la ETB por efecto de nuevos proyectos constructivos ejecutados principalmente en Bogotá y Villavicencio; Así como de la necesidad de realizar mantenimiento a algunas instalaciones existentes que presentan un gran deterioro o para las que se hace necesario realizar mejoras. Todos los proyectos constructivos nuevos con una población considerable, requieren el montaje de equipos de telecomunicaciones o el mejoramiento de las instalaciones para el buen funcionamiento de los mismos. EL contrato comprende diseños estructurales, ejecución de las obras y/o intervención de puntos existentes. 2.2.1 T IPO DE CONTRATACIÓN Es un contrato con base en precios unitarios, y su ejecución de efectuó a partir de órdenes de servicio; el plazo para el cumplimiento del contrato está definido a 2 años y/o hasta que se agote el presupuesto, lo que ocurra primero. Para definir una orden de servicio, el interventor de la ETB hace la entrega de los puntos a intervenir bajo un acta de inicio, en ella se definen las actividades a desarrollar dependiendo el tipo de nodo. Al finalizar la intervención, se realiza un acta de entrega parcial en el que se indica la cantidad de material utilizado que es evaluada y aprobada por la interventoria; las diferentes obras intervenidas constituyen un acta de liquidación que arroja el valor de la orden de servicio y sobre la que se factura. 11 2.2.2 T IPOS DE N ODOS Dentro de una red de telecomunicaciones se denomina Nodo a cualquier punto que interconectado con otro punto (nodo), mediante algún canal de comunicación (alámbrico o inalámbrico), recibe y en ruta la información. Físicamente un nodo varia de tamaño y de tipología de acuerdo con la cantidad de equipos de telecomunicaciones que contenga y esto depende justamente de la función que desempeñará dentro de la red, ya sea como un nodo de conmutación, de interconexión, de paso, regeneración, agregación, transporte, acceso, o de todas ellas. Para alojar estos equipos, se necesitan salones técnicos y demás infraestructura complementaria, que conformarán ya sea un edificio o una caseta, con condiciones físicas, de seguridad, eléctricas y ambientales, aptas para el montaje y operación de los equipos de telecomunicaciones, para facilitar el proceso de obra civil ETB ha clasificado los nodos según su tamaño y, áreas incluidas, como resultado existen siete prototipos como son nodo tipo I, II, III, IV, IVB, V y VB, de los cuales se anexa un bosquejo en el anexo técnico No. 5 a manera de referencia, entendiendo que una vez realizado el replanteo podrán presentar variaciones. El nodo tipo III es una adecuación menor para el desarrollo de un sistema de inalámbrico con posibilidad de interconexión alámbrica para servicios de enlaces Internet para clientes ya sea por PMP o WiMax, actúan como tributarios a nodos tipo I, II y IV. 2.2.2.1 UNIDAD REMOTA Dentro de una red de telecomunicaciones se denomina por extensión Remoto o Unidad Remota a cualquier punto (nodo) cercano al cliente, que finalmente permitirá el acceso de los servicios de voz y de banda ancha. Físicamente se trata de un salón de equipos, ya sea en una caseta o la adecuación y cerramiento de un espacio existente, con condiciones físicas, de seguridad, eléctricas y ambientales aptas para el montaje y operación de los equipos de telecomunicaciones; dentro de esta clasificación se encuentran los Nodos tipo V y VB, se anexa como referencia plano tipo, el cual podrá tener variaciones de acuerdo con las nuevas tecnologías. 2.2.2.2 UNIDAD REMOTA DE BANDA ANCHA (U RBA ) Son unas estaciones que aumentan la velocidad de conexión a internet, clave para ofrecer servicios como el de televisión por internet (Iptv).las hay de diferentes tipos sobre armario, de gabinete de sobreponer o tipo pedestal, estas últimas requieren una pequeña adecuación para su instalación así como la adecuación eléctrica para su alimentación. 12 2.2.3 INDICADORES DE GESTIÓN E XISTENTES Para la evaluación de los proyectos, la empresa cuenta con indicadores de gestión para cada proceso. Para el proceso denominado “construcción”, se definen tres indicadores: Seguimiento de Programación, Consumo de Materiales y Evaluación de Contratistas. Sin embargo, para este tipo de contratos, como están concebidos en sí mismos los indicadores y como se ejecutan las obras, ninguno de ellos aplica para evaluar el proyecto al no arrojar evidencia de algún error o al no contar con información certera que corrobore o desmienta el buen desempeño de la empresa. A continuación se expondrán las razones por las que no cumplen: Seguimiento de Programación: A razón de que los puntos a intervenir generalmente están constituidos por obras pequeñas, no requieren la definición de programación, de manera que no es posible hacer seguimiento a la misma. La duración de las obras está definida entre 2 días y 1 mes, el que a su vez está definido por los permisos que se otorguen para ingresar a los puntos y el personal requerido para los mismos. Consumo de Materiales: El seguimiento al consumo de materiales está definido en el indicador como la cantidad presupuestada vs la consumida, lo que no es cierto afirmar ya que no existe una cantidad presupuestada. Evaluación de Contratistas: El indicador está definido para efectuarse cada 4 meses y determinando el número de contratistas que cumple con los requisitos de la empresa vs el número de contratistas reevaluados; sin embargo, los contratistas, cuando existen no realizan actividades realmente representativas para la empresa ni por largos periodos por lo que este indicador tampoco arrojaría información que evalúe el desempeño de la compañía. 2.3 JUSTIFICACIÓN En compañías que ejecutan labores para una gran población, se requiere tener actualizada la información sobre las obras que se realizan, especialmente cuando dichas obras se ejecutan a través de contratistas, por ello, elaborar un manual en el que el cliente (ETB) conozca las actividades realizadas durante el contrato así como las acciones preventivas y el mantenimiento regular necesario para la conservación de la obra es indispensable para lograr la satisfacción del mismo. Adicionalmente realizar una evaluación que arroje oportunidades de mejora para la empresa luego de finalizar un proyecto, es indispensable en un sistema de gestión integral como el que posee la misma. Poseer indicadores que evalúen certeramente el desempeño 13 en cualquier tipo de proyecto o que ofrezca posibilidades para evaluarlo dado la variabilidad de los proyectos. 2.4 OBJETIVOS 2.4.1 GENERAL Elaborar el informe final de las obras realizadas a la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá (ETB) por CONSTRUCTORA LANDA S.A.S; así como proponer nuevos indicadores que evalúen el desempeño de la empresa en la ejecución del mismo. 2.4.2 E SPECÍFICOS Recolectar la información necesaria mediante consulta bibliográfica, visitas técnicas y entrevistas con personal técnico del Constructora LANDA S.A.S. para documentar el trabajo. Investigar la funcionalidad de cada obra realizada y la operación de la misma para la elaboración del manual y la liquidación del contrato. Elaborar un manual para la operación y el mantenimiento de las obras ejecutadas. Proponer nuevos indicadores para evaluar el desempeño de la empresa en la ejecución del contrato. 2.5 METODOLOGÍA La metodología llevada a cabo comprendió la observación, investigación y análisis de la documentación existente con el fin de evaluar las acciones pertinentes para el mantenimiento de las obras. Del mismo modo se establecerán las características y los componentes para proponer nuevos indicadores que evalúen el desempeño de la empresa en la ejecución del contrato. Para desarrollar la metodología se seguirán los siguientes pasos: Recopilar la información necesaria sobre elaboración de manuales técnicos, mediante consultas bibliográficas e internet. Efectuar visitas técnicas a algunas de las obras y entrevistar al personal técnico de Constructora LANDA S.A.S. encargado del proyecto. Investigar el funcionamiento de los componentes de las obras para elaborar el manual. Describir lo evidenciado en obra y compararlo con los diseños. Elaborar el informe final. Proponer con base en la información recolectada y caracterizada, indicadores apropiados para la evaluación del contrato. 14 3 MARCO CONCEPTUAL 3.1 PRECIOS UNITARIOS Es un sistema de contratación por el cual el constructor ejecuta una obra de acuerdo con las especificaciones técnicas y los precios pactados para cada uno de los ítems de la misma. En esta modalidad el objeto contractual consta de dos partes: Los costos directos y los costos indirectos. Los costos directos son aquellos en que incurre el contratista por concepto de compra de materiales, pago de mano de obra, alquiler de herramientas y equipos, transporte de materiales, e IVA incluido vigente para todos los anteriores. Los costos indirectos son aquellos en que incurre el contratista por concepto de administración (A) de la obra, imprevistos (I) del contratista, utilidad estimada (U) sobre los costos directos de la obra e IVA sobre la utilidad. (Gerencia UNAL, glosario, termino 356, párr. 2) 3.2 MANUAL TÉCNICO Es un documento técnico dirigido a un grupo particular de personas generalmente conocedoras del tema expuesto en este. Con estos se busca proveer una descripción concisa del objeto, los detalles técnicos, el mantenimiento que requiere, las instrucciones para la operación, metodologías para la operación y otro tipo de información que resulte útil al momento de ejecutar una tarea con dicho objeto. Los manuales relacionados con actividades de instalación, deben contener información relacionada con la seguridad y la salud de quien esté realizando dicha actividad, dependiendo el grado de peligrosidad que se defina. El contenido básico de un manual de operación y mantenimiento es el siguiente: Una descripción de los sistemas instalados en conjunto con un esquema del mismo. Información para la segura, eficiente y correcta operación de los servicios y equipos. Como mantener y operar la planta y los servicios de acuerdo con las recomendaciones del fabricante. Que se necesita para dar cumplimiento a la reglamentación de la seguridad y la salud ocupacional. Cómo reducir el consumo de energía y realizar las actividades lo más amigable con la naturaleza posible. (webFM, 2009). 15 3.3 INDICADORES DE GESTIÓN Los indicadores de gestión se entienden como la expresión cuantitativa del comportamiento o el desempeño de toda una organización o una de sus partes, cuya magnitud al ser comparada con algún nivel de referencia, puede estar señalando una desviación sobre la cual se tomaran acciones correctivas o preventivas según el caso. El desempeño de una empresa debe medirse en términos de resultados, los resultados se expresan en índices de gestión, a su vez los índices de gestión son una unidad de medida gerencial que permite evaluar el desempeño de una organización frente a sus metas, objetivos y responsabilidades con los grupos de referencia. En otras palabras es la relación entre las metas u objetivos y los resultados. (Virtual UNAL, párr. 1 y 2) 3.4 REGLAMENTO TÉCNICO DE INSTALACIONES ELÉCTRICAS (RETIE) Es un documento expedido por el Ministerio de Minas y Energía, entró a regir en Colombia el 1 de mayo de 2005 con el objetivo de establecer las medidas que garanticen la seguridad de las personas, la vida animal y vegetal y la preservación del medio ambiente, previniendo, minimizando o eliminando los riesgos de origen eléctrico. (minminas.gov.co; 2005) 3.5 SISTEMA PUESTA A TIERRA (SPT) El soporte de la seguridad en el empleo y operación de las instalaciones eléctricas y de telecomunicaciones de una edificación radica fundamentalmente en el sistema de referenciación y conexión a tierra de las mismas instalaciones, sus equipos asociados y el conjunto estructural de la edificación. El conjunto de elementos necesarios para una adecuada referenciación a tierra de una instalación y las edificaciones asociadas se denomina Sistema de Puesta a Tierra.(virtual.unal.edu.co, cap11-2, párr 1 -2) El sistema de puesta a tierra consta básicamente de: Electrodos de puesta a tierra. Barrajes o conductores equipotenciales. Conductores de enlace. Puentes de conexión equipotencial. Conectores y/o soldaduras. 16 4 INDICADORES DE GESTIÓN- PROCESO CONSTRUCCIÓN Constructora LANDA SAS cuenta con un sistema integral de Gestión compuesto por procesos, cada uno ellos cuenta con un objetivo principal que debe ser medible a partir de los Indicadores de Gestión que evalúan el desempeño del mismo; a continuación se muestra el mapa de procesos: ILUSTRACIÓN 1. MAPA DE PROCESOS CONSTRUCTORA LANDA SAS Para el caso del proceso construcción, se tiene definido como objetivo “Ejecutar Proyectos de Construcción, cumpliendo con altos estándares internos y externos en aspectos de Calidad, Seguridad Industrial, Salud Ocupacional y Medio Ambiente”, para lo que los indicadores de gestión definidos son: Seguimiento de Programación Consumo de Materiales Evaluación de Contratistas En aquí donde se identificó la primera problemática, los indicadores no evalúan el objetivo, o el objetivo no define las metas de este proceso. Sin embargo, dichos indicadores contextualmente si son apropiados para evaluar el desempeño de la empresa. 17 4.1 CARACTERÍSTICAS DE LOS INDICADORES : Como se mencionó previamente, los indicadores sirven para establecer el logro y el cumplimiento del objetivo de un determinado proceso, por esto podemos decir que son ante todo, la información que agrega valor y no simplemente un dato, ya que los datos corresponden a unidades de información que pueden incluir números, observaciones o cifras, pero si no están ligadas a contextos para su análisis carecen de sentido. Por su parte la información es un conjunto organizado de datos, que al ser procesados, pueden mostrar un fenómeno y dan sentido a una situación en particular. (DAFP, 2012) Con base en lo anterior es posible afirmar que el propósito final de dichos indicadores es identificar las posibles fallas que puedan existir en el sistema, conduciendo ellas, a una mejora continua como lo estable el sistema del que hace parte la empresa. Para definir indicadores útiles, resulta indispensable tener claro las características de los mismos, lo que se quiere evaluar con los mismos, de tal manera que arroje respuestas sobre el comportamiento. De esta manera se presentan a continuación, según el Departamento de Administración de la Función Pública, las características más relevantes: ILUSTRACIÓN 2.CARACTERÍSTICAS MÁS RELEVANTES DE LOS INDICADORES DE GESTIÓN 18 4.2 INDICADORES ACTUALES ILUSTRACIÓN 3. CUADRO RESUMEN DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LOS MÉTODOS DE SEGUIMIENTO Y MEDICIÓN. 4.2.1 CONSUMO DE MATERIALES Establece la cantidad de materiales consumidos en relación con los presupuestados. Se busca establecer que el material requerido sea el consumido, y que dicho consumo esté justificado. Cabe mencionar que ninguna de las fórmulas presenta una definición de los términos, lo que representa la segunda problemática al estar a la interpretación subjetiva de cada quien. Fórmula Utilizada para el cálculo ILUSTRACIÓN 4. FORMATO PARA REALIZAR EL CÁLCULO DE INDICADOR "CONSUMO DE MATERIALES" 19 4.2.2 SEGUIMIENTO DE PROGRAMACIÓN Como su nombre lo indica, pretende hacer seguimiento a la programación, verificando que las metas establecidas mensualmente se cumplan. Con este indicador es posible determinar en qué puntos de la programación pueden presentarse problemas o en cuales hay un rendimiento superior al esperado, definiendo fortalezas y debilidades de las entradas en el proceso como la provisión oportuna de materiales y/o personal por parte de los procesos de apoyo. Fórmula utilizada para el cálculo ILUSTRACIÓN 5. FORMATO PARA REALIZAR EL CÁLCULO DE INDICADOR "SEGUIMIENTO DE PROGRAMACIÓN" 4.2.3 DESEMPEÑO DE CONTRATISTAS La empresa realiza subcontrataciones para proyectos grandes o cuando no se cuenta con la especialidad para la ejecución de determinadas tareas. Por ello el cumplimiento de dichos contratistas es indispensable evaluarlo, de estos depende el buen nombre de la empresa y el cumplimiento de la misma. Evaluar la buena o mala elección de los mismos, es indispensable para determinar el cambio o las causas por las que se está fallando. Fórmula utilizada para el cálculo 20 ILUSTRACIÓN 6 FORMATO PARA REALIZAR EL CÁLCULO DE INDICADOR "DESEMPEÑO DE CONTRATISTAS" 4.3 INDICADORES PROPUESTOS Con base en las problemáticas evidenciadas y procurando conservar las características de los indicadores, se realiza una propuesta que aplique particularmente al contrato con ETB, ofreciendo una nueva posibilidad de evaluación. 4.3.1 MODIFICACIÓN DEL OBJETIVO DEL PROCESO OBJETIVO DEL PROCESO: Asegurar el cumplimiento de los requerimientos y la satisfacción de nuestros Clientes, dando término oportuno a las labores que se desarrollan al ejecutar conforme a la programación y/o solicitud del cliente las mismas, así como procurar el consumo apropiado de material solicitado. 4.3.2 AJUSTE DEL INDICADOR DE CONSUMO DE MATERIALES Se recomienda seleccionar tres materiales representativos en el proyecto para ejecutar este indicador. Se ajusta el objetivo del indicador: “Establecer la cantidad de materiales consumidos en relación con los cobrados”. Fórmula Utilizada para el cálculo 21 Esta cantidad teórica se puede evidenciar en un acta de finalización, en un corte de obra u otro documento que contenga cantidades finales consumidas. Teniendo como base la existencia de las requisiciones, y haciendo uso del registro de las mismas, es posible establecer la cantidad de material solicitado y consumido. Cuál fue el destino último, si se consumió todo o existe alguna devolución y la causa de la misma. 4.3.3 ENTREGA OPORTUNA Se modifica el indicador de seguimiento de programación, por uno denominado “entrega oportuna”, el indicador busca determinar el cumplimiento a la entrega de obra, ya sea realizando análisis a la programación de obra o determinando si se realiza la entrega en el tiempo pactado con el cliente. Fórmula utilizada para el cálculo Esta duración teórica puede definirse en un acta, en el contrato, en la programación o en cualquier otro documento en el que se adquiera un compromiso de entrega con el cliente de actividades u obra finalizada. La duración real está reflejada en la programación, corte de obra, acta de entrega u otro documento que registre la finalización de alguna actividad o la obra. 22 5 RECOMENDACIONES Para la elaboración de un informe de entrega final en el que se cuenta con una cantidad de archivos y de información importante, es indispensable llevar un almacenamiento organizado de la información, de otro modo realizar la recopilación será tortuoso con una alta probabilidad de pérdida de documentación. El manual de mantenimiento y operación debe ser un documento de fácil comprensión y útil para definir una programación de mantenimiento. Los indicadores de gestión deben estar interrelacionados con el objetivo o la meta. De lo contrario no serán útiles al no evaluar el objetivo y con ello no arrojar el cumplimiento de la misma. No es necesario que los indicadores sean los mismos para todos los proyectos, en casos como el evaluado en este proyecto pueden presentarse variaciones a fin de hacer medible el proyecto. 23 6 CONCLUSIONES La elaboración de informes de entrega final en proyectos es indispensable para informar al usuario las características de la obra ejecutada. Debe ser posible, a partir de esta información, tomar decisiones posteriores como las características de la obra y sus principales componentes. Es conveniente entregar un documento escrito que revele las características arquitectónicas y estructurales de una obra, que defina el mantenimiento y buen uso de las mismas, es una muestra de calidad y seguridad en las labores ejecutadas. Este archivo resulta, a su vez, un instrumento para el constructor al otorgarle responsabilidades al usuario del mantenimiento y correcto uso de las instalaciones, reflejado en el pronto o lento deterioro de la obra. Implementar un sistema de gestión integral y hacer de él la base para el crecimiento de una empresa es la finalidad última del mismo. Por ello dar un correcto manejo de él; buscando una mejora constante, verificando la utilidad y coherencia de cada uno de sus componentes es lo que le permite cumplir con dicha meta. Ningún proyecto es igual, por lo que siempre es conveniente evaluar al iniciar el mismo: el control, la proyección, la programación, el método de ejecución, entre otros; que conduzca al éxito del mismo. 24 BIBLIOGRAFÍA ADELAIDE, 2010. UNIVERSITY OF ADELAIDE AUSTRALIA. Operations and Maintenance Manuals, texto en línea, consultado el 08 de Agosto de 2013, en Pág. Web: http://www.adelaide.edu.au/infrastructure/strategy_space/records/oandmspecification/O&M_Master-UofA-June-2010.pdf CHEN & LIEW, 2003. The civil Engineering Handbook, 2° Ed, pag 34-36. BocaRaton, FL. FERDERAL ENERGY MANAGEMENT PROGRAM,2010, Operations & Maintenance. Best Practices, texto en línea, consultado el 15 de julio de 2013, en Pág. Web: http://www1.eere.energy.gov/femp/pdfs/omguide_complete.pdf ISO 9001: 2008. NORMA INTERNACIONAL. Sistemas de gestión de la CalidadRequisitos., texto en línea pdf, consultado el 8 de Agosto de 2013, en Pág. Web: http://farmacia.unmsm.edu.pe/noticias/2012/documentos/ISO9001.pdf LEY 80 DE 1993. ESTATUTO GENERAL PARA LA CONTRATACIÓN ESTATAL., texto en línea pdf, consultado el 8 de Agosto de 2013, en Pág. Web: http://farmacia.unmsm.edu.pe/noticias/2012/documentos/ISO-9001.pdf OSHA, 2011. Maintenance, texto en línea, consultado el 15 de Julio de 2013, en Pág. Web: https://osha.europa.eu/en/topics/maintenance/index_html SCIENCE, 2003. Capítulo 5, El Manual de Mantenimiento., consultado el 8 de agosto de 2013, en Pág. Web: http://www.science.oas.org/OEA_GTZ/LIBROS/Manten_medida/ch5_ma.htm UNESCO, 1998. Mantenimiento de Instalaciones Eléctricas del Establecimiento Educacional, texto en línea pdf, consultado el 15 de Julio de 2013, en Pág. Web: http://unesdoc.unesco.org/images/0015/001586/158665s.pdf VAN DER TOORN,HERONJOURNAL. The Maintenance of civil engineering structures, texto en línea, consultado el 1 de Agosto de 2013, en Pág. Web: http://heronjournal.nl/39-2/2.pdf 25 WEBFM, 2009. The Builders Guide to Operations and Maintenance Manuals, texto en línea, consultado el 15 de Julio de 2013, en Pág. Web: http://www.webfm.net/downloads/the_builders_guide_to_om_booklet.pdf. DAFP, 2012. Guía para la construcción de indicadores de Gestión, texto en línea, consultado el 20 de Noviembre de 2013, en Pág. Web: http://portal.dafp.gov.co/portal/pls/portal/formularios.retrive_publicaciones ?no=1595 INSTITUCIÓN UNIVERSITARIA DE ENVIGADO, 2009. Indicadores de Gestión, texto en línea, consultado el 20 de Noviembre de 2013, en Pág. Web: http://www.iue.edu.co/documents/emp/comoGerenciar.pdf 26 7 7.1 ANEXOS MANUAL TÉCNICO PARA EL MANTENIMIENTO Y OPERACIÓN DE UNIDADES REMOTAS . 7.2 DOCUMENTACIÓN EN DIGITAL DE INFORME FINAL A ETB . LOS ARCHIVOS ENTREGADOS DE UN NODO EN UN 27 EMPRESA DE TELECOMUNICACIONES DE BOGOTA S.A. E.S.P. DOCUMENTACIÓN DE INGENIERÍA Y MANUAL TÉCNICO PARA EL MANTENIMIENTO Y OPERACIÓN A UNIDADES REMOTAS. APROBÓ: ING. YOLANDA PULIDO PASACHOA ELABORÓ: Luisa Fernanda Ruiz Babativa FECHA: 10/12/13 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL 1. INTRODUCCIÓN Con el fin de dar cumplimiento a la Norma Técnica Colombiana NTC-ISO 9001- 2008, a la política integral de CONSTRUCTORA LANDA SAS, y en conformidad con lo pactado en el contrato Nº 4600012062; para dar por terminada la obra que se ejecuté para la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá (ETB) es necesario presentar un manual técnico para el mantenimiento y la operación de las obras realizadas. Es por ello que a continuación se presenta la documentación de ingeniería y un manual técnico básico para el mantenimiento y la correcta operación de las unidades remotas (UR) construidas, acondicionadas o modificadas por CONSTRUCTORA LANDA SAS con base en los planos y presupuestos presentados por ETB. En éste se hace un recuento de las obras ejecutas en el que se establece lugares donde se ejecutaron y las actividades predominantes realizadas permitiendo conocer al contratante dichas actividades. Posteriormente se presentan las recomendaciones correspondientes para el mantenimiento, la conservación y correcta operación de las obras. 2 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL Contenido 1. INTRODUCCIÓN ..........................................................................2 Contenido ...........................................................................................3 2. GENERALIDADES DEL MANTENIMIENTO PARA OBRA CIVIL ...............5 2.1 LINEAMIENTOS GENERALES DEL MANTENIMIENTO .........................5 2.2 TIPOS DE MANTENIMIENTO ..........................................................5 2.2.1 Mantenimiento Rutinario: ........................................................5 2.2.2 Mantenimiento Preventivo y/o Preventivo Programado: ..............5 2.2.3 Mantenimiento Correctivo: ......................................................5 3. OBJETIVO GENERAL.....................................................................6 OBJETIVOS ESPECÍFICOS ..................................................................6 4. ALCANCE ....................................................................................6 5. CONDICIONES GENERALES ..........................................................6 LOCALIZACIÓN.................................................................................6 FICHA TÉCNICA ................................................................................8 CONTRATISTAS Y PROVEEDORES .......................................................8 6. GENERALIDADES DEL PROYECTO ..................................................8 DEMOLICIONES, EXCAVACIONES Y FUNDACIONES ...............................8 ESTRUCTURA EN CONCRETO ..............................................................9 ESTRUCTURA EN MAMPOSTERÍA.........................................................9 PAÑETES Y PINTURA .........................................................................9 ACABADOS DE PISOS...................................................................... 10 CARPINTERIA METÁLICA Y CERRAMIENTOS ....................................... 10 INSTALACIONES ELÉCTRICAS .......................................................... 10 Tableros y Cajas eléctricas. .............................................................. 10 Iluminación .................................................................................... 11 Tomacorrientes .............................................................................. 11 Tubería EMT ................................................................................... 11 Tubería Galvanizada ........................................................................ 11 Acometidas y Conductores ............................................................... 11 IMPERMEABILIZACIONES................................................................. 11 RECOMENDACIONES GENERALES PARA EL MANTENIMIENTO Y CORRECTO FUNCIONAMIENTO. ............................................................................ 13 7.1 ESTRUCTURA EN CONCRETO ...................................................... 13 7.1.1 Recomendaciones ................................................................ 13 7.1.2 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 14 7.2 MAMPOSTERÍA .......................................................................... 14 7.2.1 Recomendaciones ................................................................ 14 7.3 ACABADO DE PISOS .................................................................. 15 7.3.1 Recomendaciones ................................................................ 15 7.3.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 16 7.3.3 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 16 7.3 PAREDES TERMINADAS EN PINTURA ........................................... 16 7.3.1 Recomendaciones ................................................................ 16 3 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL 7.3.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 16 7.3.3 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 17 7.4 ENCHAPES ............................................................................... 17 7.4.1 Recomendaciones ................................................................ 17 7.4.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 17 7.5 CIELO RASO ............................................................................. 17 7.5.1 Recomendaciones ................................................................ 17 7.5.2 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 17 7.6 IMPERMEABILIZADO CUBIERTA .................................................. 18 7.6.1 Recomendaciones ................................................................ 18 7.6.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 18 7.7 CERRAMIENTOS ........................................................................ 18 7.7.1 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 18 7.8 CARPINTERÍA METÁLICA ............................................................ 19 7.8.1 Recomendaciones ................................................................ 19 7.8.2 Mantenimiento Rutinario ....................................................... 19 7.8.3 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 19 7.9 VENTANERÍA ............................................................................ 20 7.9.1 Recomendaciones ................................................................ 20 7.9.2 Mantenimiento Preventivo ..................................................... 20 7.10 VIDRIOS Y ESPEJOS ................................................................ 20 7.10.1 Recomendaciones .............................................................. 20 7.10.2 Mantenimiento Rutinario ..................................................... 20 7.11 APARATOS SANITARIOS GRIFERIAS Y ACCESORIOS .................... 21 7.11.1 Recomendaciones .............................................................. 21 7.11.2 Mantenimiento Rutinario ..................................................... 21 7.12 OTRAS RECOMENDACIONES IMPORTANTES ................................ 21 7.12.1 Tuberías CO2ECARO 25 ....................................................... 21 7.12.2 Refuerzo con Sikaflex ......................................................... 21 7.12.3 Mantenimiento de Árboles Nime ........................................... 22 7.13 INSTALACIONES ELÉCTRICAS ................................................... 22 PROCEDIMIENTO PARA PRESENTAR QUEJAS O SOLICITUDES ................. 24 4 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL 2. GENERALIDADES CIVIL DEL MANTENIMIENTO PARA OBRA 2.1 LINEAMIENTOS GENERALES DEL MANTENIMIENTO Se define el mantenimiento como toda acción que tiene por objeto conservar o restaurar un artículo a un estado en el que pueda llevar a cabo alguna función requerida, en el presente documento se establecen las pautas necesarias para dicho objeto; en él se consigna la información que debe conocer el todo aquel que esté involucrado en el buen funcionamiento y operación. 2.2 TIPOS DE MANTENIMIENTO Teniendo en cuenta lo anterior, se establecen tres tipos de mantenimiento en relación a la durabilidad y resistencia del elemento; estos pueden ser: rutinarios, preventivos y correctivos. 2.2.1 Mantenimiento Rutinario: Comprende las labores frecuentes de revisión, observación, mantenimiento y limpieza realizadas en forma diaria o dentro de períodos de tiempo cercanos. Este proceso da como resultado la realización y ejecución de reparaciones menores. 2.2.2 Mantenimiento Preventivo y/o Preventivo Programado: Comprende la acción, o serie de acciones necesarias para conservar la vida de los componentes de la Estación Cable Submarino –Salgar, previniendo la suspensión de las actividades laborales por imprevistos. Esta se debe planificar para establecer los periodos de paralización de trabajo en momentos específicos, para inspeccionar y realizar las acciones de mantenimiento de los componentes, con lo que se evitan reparaciones de emergencia. Comprenden los elementos estructurales, arquitectónicos, técnicos y de dotación. Se logra mediante el análisis de los registros de inspección que se recomienda realizar continuamente para hacer el debido seguimiento de mantenimiento. 2.2.3 Mantenimiento Correctivo: Es cuando por no ejecutar el mantenimiento rutinario y preventivo es necesario recuperar elementos por fallas en los materiales especificados e instalados. 5 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL 3. OBJETIVO GENERAL Presentar una descripción general de las diferentes actividades que se desarrollaron durante la realización del proyecto: especificaciones, condiciones de uso y mantenimiento de cada uno de sus componentes. OBJETIVOS ESPECÍFICOS Elaborar un manual 4. ALCANCE El presente documento aplica para las actividades desarrolladas durante la construcción y adecuación de los distintos nodos y unidades remotas cuyo fin último es la instalación y montaje de equipos de telecomunicaciones de la ETB. En relación a éstas se presenta una manual general para el mantenimiento y la operación de las obras. 5. CONDICIONES GENERALES LOCALIZACIÓN A continuación se presenta el listado de los puntos en los que se ejecutaron las obras en mención: BOGOTÁ ACCANTO II ALAMEDA DE LA FELICIDAD ALSACIA OCCIDENTAL BALCONES DE GRANADA BANCO DE OCCIDENTE BOGOTA BONAVISTA BOSQUEARROYO BOSQUES DE BELLA SUIZA BRIGADA DE APOYO LOGÍSTICO CABO PINO CALLE 100 CAMELIA I CENTRAL CHICÓ CENTRAL NORMANDIA CENTRAL PORTAL INTERACTIVO CENTRAL SAN JOSE CENTRAL TOBERIN CIUDAD DE LOS PUERTOS CIUDADELA MAIPORE CONDOMINIO SANTAFE CONDOMINOS DE SUBA CONDOMIO DEL ENSUEÑO I Y II DATA CENTER ECO DEL DORADO ECOPUENTE EDIFICIO ONAIA EL EDEN 6 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL GARDENIA I GOALONGE JAZMIN LA CAROLINA LOS NARANJOS MADEROS DE LA FLORESTA MINISTERIO DE TRANSPORTE CLUB MIRADOR 147 MIRADOR DE USME II MORAIKA NUEVO RECREO III OASIS DE CASTILLA PALMA REAL PALO DE AGUA PARQUE 118 PARQUE CAMPESTRE PARQUE CENTRAL OCCIDENTE PARQUES DE CAGUA PIMIENTOS DE MADELENA PRADOS DE SAN FELIPE PRADOS DEL PORTAL PRIMAVERA QUINTAS DEL PORTAL RECREO RESERVADO RESERVA DE SAN FELIPE RINCÓN DE BOLONIA RINCON DE SAN MIGUEL SAN SEBASTIAN SAUCE SAUCES II SEVILLANA DEL PARQUE TITAN PLAZA TORRES DEL PARQUE TORRES DEL PORVENIR WORLD BUSSINESS Otras partes del País: ACANTO ALTO DE LA VIRGEN ALTO DE PATIOS ALTOS DE MADRID AQUARELA BOSQUES DE MADERO CAMPIÑAS DEL SOL CENTRAL CATAMA CENTRAL ESPERANZA CERRO CAMPESTRE GUATAPE HACIENDA CASABLANCA LA RELIQUIA LA RESERVA LLANOGAS SOACHA BUGA LA CALERA MADRID SOPÓ CAJICA MOSQUERA VILLAVICENCIO VILLAVICENCIO VILLAVICENCIO VILLAVICENCIO MADRID VILLAVICENCIO VILLAVICENCIO VILLAVICENCIO MONTEARROYO NOGALES DE CHIA OASIS DE FUNZA PADANIA 40 PARQUE CAMPESTRE II PARQUES DE LA ESTACIÓN PRADOS DEL ESTE SABANA CIPRES SAN SEBASTIAN SANTA ANA SANTA MONICA SANTILLANA SAUCE I SENDEROS DE CAJICA FUSAGASUGA CHIA FUNZA VILLAVICENCIO SOACHA CAJICÁ LA CALERA SOACHA VILLAVICENCIO ZIPAQUIRÁ CALI FUNZA SOACHA CAJICÁ Cabe mencionar que estos puntos suelen estar ubicados en unidades residenciales, institucionales y comerciales de alta o poca densidad. 7 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL FICHA TÉCNICA Obra: Constructor: Interventor: Construcción y adecuación de obra civil y eléctrica para las Unidades Remotas correspondientes al contrato Nº 4600012062 CONSTRUCTORA LANDA LTDA. ETB CONTRATISTAS Y PROVEEDORES Ensayos de laboratorio Instalaciones Eléctricas Metrología y ensayos Ing. Jesús Abel Luna Constructora Landa Ltda Contrato de Pintura Constructora Landa Ltda Instalación Pisos Constructora Landa Ltda Mampostería Constructora Landa Ltda Estructura Constructora Landa Ltda Suministro material de cantera Jairo Muñoz Carpintería Metálica Luis Manrique Hierro, alambres, láminas y mallas Hierros Bogotá, Jairo Muñoz Agofer. Ladrillo Santa Fé Sistema de bombeo de agua - Cárcamo Belta Ltda. 6. GENERALIDADES DEL PROYECTO Aunque cada proyecto presenta características diferentes, a continuación encontrará un resumen de las principales actividades realizadas en los puntos. DEMOLICIONES, EXCAVACIONES Y FUNDACIONES En general, para ejecutar las obras se presentaron dos situaciones: que fuera necesario adecuar una construcción existente; o que se realizara una obra nueva. En relación a la primera situación se realizaron actividades de demolición de muros o placas de contra piso para construir ejecutar adecuadamente la obra. Por otra parte en la gran mayoría de las obras se realizaron excavaciones manuales para nivelación del sitio, cimentación de la construcción y del cerramiento perimetral en concordancia con los planos. Para las fundaciones el procedimiento realizado (con particularidades en cada caso) consistió en realizar un tratamiento de impermeabilización que garantizará la estanqueidad de la placa de contrapiso mediante una barrera de vapor en polietileno Calibre 600; lograr el mejoramiento de suelo con recebo y/o aplicar una base de concreto pobre con un espesor de 5cm. 8 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL ESTRUCTURA EN CONCRETO Cuando en los sitios establecidos para hacer las adecuaciones los muros son en mampostería, se funden columnetas en concreto para el correcto funcionamiento del anclaje realizado para la instalación del equipo. Si el sitio lo requiere, se construyen poyos en concreto de 15cm x 20cm para la ubicación de los equipos. Sin embargo las especificaciones de cada proyecto pueden evidenciarse en los planos record adjuntos. En el caso de la ejecución de una obra nueva, se construye una placa flotante de 10cm de espesor en concreto con vigas de cimentación de 30cm x 30cm con refuerzos indicados en los planos estructurales. Se construye cárcamo de concreto tipo sumidero o tipo salón de equipos que contiene la tubería para las conexiones correspondientes. ESTRUCTURA EN MAMPOSTERÍA Esta actividad aplica principalmente para la construcción de la mocheta en la que se ubica el tablero y el medidor, para ésta se utiliza a la vista o no, ladrillo de perforación vertical medio fachada rojo de santa fe, pegado con mortero 1:3. Durante el proceso de pega se limpia el ladrillo para evitar adherencia de cemento. Estructuralmente está compuesto por dovelas con varillas de 3/8” y grafiles de ¼” en el sentido horizontal, distribuidas según recomendaciones del ingeniero estructural. El mortero de relleno o grouting se prepara con gravilla limpia con un tamaño de grano 3/8” y en una proporción que garantice una resistencia a la compresión de 210 Kgf/cm2 (3000 psi). (El tipo de ladrillo puede variar dependiendo del uso y/o el diseño arquitectónico del punto). PAÑETES Y PINTURA En algunos casos, según el entorno o el diseño del sitio, la mocheta en ladrillo se deja a la vista o se pañeta. Sí es éste el caso, se aplica pañete compuesto por una mezcla de cemento y arena de peña en proporción 1:3, dejando la superficie lista para el estuco y/o la pintura. El pañete instalado tiene un espesor de hasta 1.5cm en las partes más salientes del muro. Posterior al secado del pañete se procede a la aplicación de la pintura, la cual siempre se utiliza gris basalto tanto para la mocheta como para las columnas que queden a la vista y que se encuentran dentro del espacio; así mismo para los cárcamos y poyos en concreto. Se utiliza vinilo tipo 1 blanco para muros y cubiertas bajo placa o tipo koraza en el caso de exteriores. 9 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL En el caso en que el ladrillo se deje a la vista se aplica un esmalte tipo Koraza para protegerlo y conservar sus propiedades. ACABADOS DE PISOS En las U.R. cuando quedan en cuartos cerrados que superan los 8 m2 en edificaciones residenciales se instala tableta retal de mármol 30 x 30 ref. BH5 fondo blanco de Alfa. La tableta se complementa con el guarda escobas instalado en el mismo material. En caso contrario o que quede expuesto a la intemperie, se deja la superficie con el acabado en concreto o se deja una tapa en lámina que protege el cárcamo. CARPINTERIA METÁLICA Y CERRAMIENTOS Cuando es necesario adecuar una construcción existente y de ser necesario se instalan puertas y/o venta tipo persiana en lámina metálica calibre 16, en concordancia con las especificaciones. Para ambos casos se da un acabado con pintura esmalte color negro. En otros puntos se instala un cerramiento en malla eslabonada pintado en esmalte color negro, utilizando tubos o gallinazos galvanizados de 2” y rematados con alambre de púas tres (3) hilos; algunas veces con el fin de tener en cuenta el entorno y respetar el lenguaje utilizado en el diseño se hace uso de otro tipo de cerramientos. En general, los elementos metálicos se fabricaron empleando lámina y dentro de su proceso de elaboración y fabricación se contempló la aplicación de pintura anticorrosiva aplicada con pistola; y acabado en pintura tipo laca o esmalte color gris grano fino para el caso de las tapas o cubiertas de los medidores y de las cajas. INSTALACIONES ELÉCTRICAS Tableros y Cajas eléctricas. Se instalan cajas y tableros de 6 y 12 circuitos según la necesidad o el requerimiento del equipo. Los tableros generales de control de las instalaciones eléctricas de la tienda, en su gran mayoría se encuentran centralizados en el cuarto técnico. Cada tablero se encuentra con las indicaciones y referencias correspondientes (red regulada, red normal, alumbrado, tomas, circuitos, etc). 10 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL Para un mejor entendimiento de las redes eléctricas de la tienda se recomienda la revisión de los planos de soporte. Se recomienda que las instalaciones eléctricas y el acceso al cuarto técnico sea restringido y manipulado solo con personal capacitado y/o autorizado; adicionalmente en caso que se requiera generar derivaciones o aumento de salidas, hay que proceder a verificar la capacidad de los circuitos antes de realizar cualquier maniobra. Iluminación En lugares cerrados se instalaron lámparas 2x32w con bombilla T8, color Blanco y hermético, descolgadas de la cubierta con espárrago, haciendo la distribución de acuerdo al diseño de iluminación y los planos eléctricos. Tomacorrientes En algunos puntos se instalaron tomacorrientes con las especificaciones expuestas en los planos. Tubería EMT Se instaló tubería EMT con sus respectivos accesorios de fijación en las partes internas de la edificación, para las salidas de iluminación y tomacorrientes y las cuales quedan a la vista. Tubería Galvanizada Se instaló tubería Galvanizada con sus respectivos accesorios de fijación en las partes externas, a la vista y a la intemperie, para las salidas de iluminación exterior y tomacorrientes. Acometidas y Conductores Se instalarón conductores para la acometida principal y para las salidas de iluminación y tomas en la edificación de referencia THHN AWG de acuerdo a las especificaciones y capacidad de los conductores con base en los diseños eléctricos. IMPERMEABILIZACIONES En algunas obras nuevas se impermeabilizó con manto foil en aluminio con el siguiente procedimiento: 11 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL Sobre la placa de concreto debidamente curada se colocó una capa de mortero impermeable (afinado en proporción de 1:3), con espesor aproximado de 9 cm Se dierón las pendientes hacia los sitios indicados en los planos (canales, bajantes o tragantes) Se extendió contra los muros de remate de cubierta con una media caña elaborada en el mismo mortero. Una vez terminada la capa de mortero impermeabilizada con las medias cañas, filos y remates debidamente elaborados se instaló el manto foil de aluminio, sobre la superficie de la placa de la cubierta Por último se empató verticalmente con los muros perimetrales de la cubierta, impermeabilizando la media caña con este mismo material. 12 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL RECOMENDACIONES GENERALES PARA EL MANTENIMIENTO Y CORRECTO FUNCIONAMIENTO. 7.1 ESTRUCTURA EN CONCRETO 7.1.1 Recomendaciones Las estructuras de concreto en teoría requieren un mantenimiento mínimo y, sin embargo es de considerar ciertas recomendaciones que ayudarán a que la vida útil de la estructura sea más prolongada. El concreto es un material relativamente fuerte, sin embargo es vulnerable a los ataques de agentes químicos tales como ácidos, sales, detergentes, entre otros. Los impactos a la estructura, especialmente las columnas y las placas de contrapiso, pueden llegar a generar patologías irreversibles a la estructura de concreto, por cuanto al recibir un impacto que deje expuesto algún elemento de refuerzo, inmediatamente se iniciará un proceso de corrosión del mismo que con el correr del tiempo, ocasionará no solo la corrosión del refuerzo mismo, sino la despasivación al interior de la estructura, la presencia de sales y por consiguiente la pérdida de resistencia de los elementos estructurales tanto a compresión como a tracción. De ahí que cualquier tipo de impacto que sufra la estructura y que deje a la vista algún elemento de refuerzo debe ser reparado inmediatamente con productos especializados para tal objeto y en caso de que ya tengan cierto tiempo de haber sido ocasionados, se debe hacer la evaluación correspondiente con el fin de asegurar que la corrosión del refuerzo no haya avanzado en forma significativa de manera que al hacer la reparación no queden elementos corrosivos inmersos en el concreto que puedan deteriorar la estructura con el paso del tiempo. La estructura no se debe lavar con detergentes ni ácidos y en general con ningún tipo de producto químico, solamente agua. Cuando se hagan intervenciones en la edificación que comprometan algún elemento estructural (adecuaciones, demoliciones, etc.) se deberá contar con la opinión de profesionales en ingeniería civil que avalen o definan tales procedimientos, de manera que no se genere un impacto negativo en la estructura que pueda poner en riesgo ya sea en el corto o largo plazo su estabilidad. 13 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL Cuando se hagan perforaciones, estas deberán ser selladas inmediatamente con algún producto diseñado como sello de juntas o un mortero de reparación. 7.1.2 Mantenimiento Preventivo INSPECCIÓN SEMESTRAL Se recomienda hacer inspecciones semestrales para identificar si hay presencia de óxidos o sales en la estructura ocasionados por impactos no detectados. 7.2 MAMPOSTERÍA 7.2.1 Recomendaciones Cuando la mampostería del Nodo esté a la vista, aunque resulte ser de bajo mantenimiento y muy resistente a las condiciones climáticas, requiere de ciertos cuidados a tener en cuenta. Para el mantenimiento de los muros en mampostería se debe realizar por personal debidamente capacitado el lavado e impermeabilizado de las fachadas en ladrillo por lo menos una vez al año. Cuando se hagan intervenciones que requieran la remoción y sustitución de alguna porción de la mampostería, se deberá dejar que las partes nuevas en mampostería exuden el agua de la pega y las dovelas por lo menos durante una semana SIN LLUVIAS, puesto que el éxito del lavado y la impermeabilización del ladrillo radican especialmente en una condición óptima de ausencia de humedad en el material. Es completamente improcedente lavar ladrillos que presenten humedades u organismos biológicos como líquenes, musgo u hongos. En caso de presentarse tal situación se debe solicitar asesoría técnica especializada para buscar una solución a este tipo de problema. Es importante evitar impactos fuertes a los elementos de la mampostería, más aún si se trata de mampostería estructural, puesto que la presencia de humedad que penetre debido a rupturas por impacto puede deteriorar considerablemente el refuerzo de la mampostería y generar la aparición de manchas de óxido en la misma debido al ataque que se pueda presentar sobre el acero de refuerzo con el tiempo. 14 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL 7.3 ACABADO DE PISOS 7.3.1 Recomendaciones Estos pisos en cerámica son diseñados para tráfico moderado por lo que se recomienda evitar la circulación de elementos demasiado pesados través de los mismos, evitar los golpes y los elementos punzantes sobre el material. Debe evitarse aplicar químicos, ácidos, u otros productos que puedan quemar, pelar o manchar los enchapes y la boquilla de los mismos. 7.3.1.2 MIPOLAM ACCORD EL – GERFLOR: No se requiere cera, ni una limpieza compleja. La superficie se renueva con solo limpiar en seco, se debe evitar el contacto con agua, no se debe aplicar ningún tipo de detergente sobre la superficie a menos que sea para un piso tipo antiestático y con un pH neutro. Debe evitarse el contacto con químicos, ácidos, u otros productos que puedan quemar, pelar o manchar el piso. Evite productos muy abrasivos para efectuar la limpieza. 7.3.1.1 DUROPISO BLANCO Y NEGRO: No limpie con detergente, varsol ni thiner. Evite muebles con puntas que puedan dañar el piso. Utilice protectores (felpas) de patas de mobiliario. No apagar cigarrillos sobre el piso de vinilo. Se recomienda utilizar brilladora. O en caso contrario tener un trapero largo. 7.3.1.3 TABLETA EN GRANO DE MÁRMOL BH5 DE ALFA: La limpieza debe hacerse periódicamente, se recomienda barrer con escoba de cerda suave o con cepillo de mecha de trapero, en el aseo diario trapear con agua jabón en baja proporción usando jabones no detergentes, cuando se encuentre mucha grasa utilice una esponja con jabón axion en poca cantidad. Se recomienda sellar los pisos dos veces al año mínimo, en caso de no usar selladores aplique ceras emulsionadas antideslizantes dos veces por semana y luego pase la brilladora. Los residuos adheridos de cualquier sustancia (ej: goma de mascar) se pueden retirar con espátulas. No se recomienda utilizar ácidos para la limpieza del piso, pues estos no solo remueven la boquilla epóxica de las juntas entre tabletas sino que generan porosidades que provocarán un desgaste prematuro del acabado y un aspecto indeseable en el mismo. 15 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL 7.3.2 Mantenimiento Rutinario INSPECCIÓN SEMANAL Su limpieza diaria se debe realizar solamente con agua y cualquier tipo de detergente suave. 7.3.2.2 MIPOLAM ACCORD EL – GERFLOR: Se puede realizar una limpieza manual con escoba y una mopa en seco, se recomienda evitar el contacto con agua. 7.3.2.1 DUROPISO BLANCO Y NEGRO: 7.3.3 Mantenimiento Preventivo INSPECCIÓN MENSUAL Se recomienda realizar una limpieza automática a máquina mensual bajo las indicaciones a continuación: Baja velocidad (aprox. 150 a 175 rev/min). Se le vierte el líquido NEUTRO en el tanque que humedece el disco. Use un disco rojo, para limpiar y un disco blanco para brillar. Existen diferentes tipos de máquinas que actúan a diferentes velocidades dependiendo del tipo de limpieza que se vaya a efectuar. También pueden usarse discos con cepillos para una limpieza más profunda (Verdes de cerdas suaves o Negros de cerdas duras). Para lograr mayor durabilidad del piso, se recomienda aplicar una emulsión para a su vez otorgarle brillo teniendo en cuenta las siguientes notas: Nota 1 : Para la Primera Aplicación se recomiendan Dos(2) Capas, luego en el trascurso del año, se aplica solo una capa diluida en agua 50% / 50%. SI se presenta un alto tráfico se recomienda cada 15 a 20 días en caso de que sea necesario 7.3.3.1 MIPOLAM ACCORD EL – GERFLOR: Nota 2: El piso base debe limpiarse rigurosamente de aceites, grasas, etc. Puede ser con Thinner, enjuagando muy bien para que no queden residuos. Se acostumbra dedicar UN TRAPERO exclusivamente para el ACL Staticide. (Anexo 7.3 PAREDES TERMINADAS EN PINTURA 7.3.1 Recomendaciones La pintura en vinilo de es un producto que permite su fácil mantenimiento. Para la limpieza de los muros con acabado en pintura vinilo y esmalte se recomienda NO utilizar esponjas gruesas, cepillos, ácidos ni otros productos como gasolina, thiner o disolventes que puedan decolorar o levantar la pintura. 7.3.2 Mantenimiento Rutinario INSPECCIÓN QUINCENAL 16 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL Realizar limpieza superficial de las paredes con agua y se puede hacer con un jabón suave, NUNCA detergente; asegurándose al final de no dejar residuos de solución jabonosa sobre la superficie puesto que se pueden generar manchas difíciles de remover con el tiempo. 7.3.3 Mantenimiento Preventivo INSPECCIÓN ANUAL Se recomienda que por lo menos cada año (1 año) se realice un mantenimiento general de pintura a los muros tanto al interior como al exterior de la edificación, detallando con mortero las fisuras que se presenten y con dos manos de pintura del color deseado el acabado final. 7.4 ENCHAPES 7.4.1 Recomendaciones Debe evitarse aplicar químicos, ácidos, u otros productos que puedan quemar, pelar o manchar los enchapes y la boquilla de los mismos. 7.4.2 Mantenimiento Rutinario INSPECCIÓN SEMANAL Su limpieza diaria se debe realizar solamente con agua y cualquier tipo de detergente suave. 7.5 CIELO RASO 7.5.1 Recomendaciones Se debe tener cuidado con la humedad residual del concreto, evitar la humedad y el contacto directo con el agua. 7.5.1.2 CIELO RASO EN DRYWALL: Se debe evitar el contacto directo con el agua ya que esta deteriora las placas de yeso, tampoco se debe golpear porque el yeso es una material frágil y con facilidad se parte o raya. Acepta reparaciones puntuales. 7.5.1.1 CIELO RASO MODULAR: 7.5.2 Mantenimiento Preventivo INSPECCIÓN MENSUAL Los plafones o placas no requieren mantenimiento adicional al que tendría cualquier superficie pintada. La tierra y el polvo se pueden remover con un plumero o una aspiradora con el accesorio adecuado; en caso de manchas, humedad o rayones se debe pintar todo el cielo raso o cambiar la lámina afectada. 7.5.2.2 CIELO RASO DRYWALL: El mantenimiento que se le hace a un cielo raso en drywall plano es realizar una limpieza rutinaria con una brocha para retirar el polvo evitando el contacto directo con agua. 7.5.2.1 CIELO RASO MODULAR: 17 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL 7.6 IMPERMEABILIZADO CUBIERTA 7.6.1 Recomendaciones El tránsito por la cubierta del edificio debe limitarse a los estrictamente necesario, solo personal técnico y de mantenimiento puede transitar por dicha cubierta. En sus actividades de mantenimiento evite ponerle objetos corto punzantes como vidrios, puntillas, tachuelas, piedras, o elementos que puedan perforar la impermeabilización. Cuando transite la cubierta es necesario usar zapatos de suela plana y hacerlo cuando la temperatura no sea demasiado alta, debido a que por sus componentes asfálticos la impermeabilización se dilata haciéndola susceptible. Tenga presente que la función de la cubierta es la de proteger la edificación, por lo tanto NO se debe utilizar como lugar de almacenamiento. Si en algún caso se va a efectuar una modificación constructiva en la zona impermeabilizada consulte al aplicador que realizó dicha impermeabilización, el cual deberá estar autorizado por Texsa. 7.6.2 Mantenimiento Rutinario Con el fin de que la impermeabilización cumpla con su vida útil estimada, deberá hacerse una inspección de la misma (mantenimiento), para la cual se sugiere considerar los siguientes aspectos: INSPECCIÓN MENSUAL Revisar que las canales, tragantes y desagües permanezcan libres de hojas y basuras comprobar que los desagües estén funcionando correctamente hacer limpieza periódica con escoba suave. INSPECCIÓN ANUAL Esta inspección debe realizarse por profesional preparado quien deberá asegurarse de no tener apozamientos de agua en toda el área y repintar sellos en traslapos con Pintura Bituminosa de Aluminio 7.7 CERRAMIENTOS Malla Eslabonada 7.7.1 Mantenimiento Preventivo INSPECCIÓN TRIMESTRAL En el caso de la malla eslabonada se debe revisar trimestralmente que esta no tenga rayones, golpes, rompimiento en las soldaduras o del recubrimiento en pvc, de lo contrario se debe entrar a reparar lo más 18 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL pronto posible ya que si se presenta oxidación se puede averiar la estructura metálica. Es importante evitar que el cerramiento esté expuesto a agentes químicos como solventes, cloro y otros elementos corrosivos. 7.8 CARPINTERÍA METÁLICA Dentro de este componente se consideran ítems que se suministraron e instalaron durante la ejecución del proyecto: puertas entamboradas, puertas en persiana, escaleras tipo barco, escaleras de gato, los protectores de ventilación y extractores, soportes para escaleras, rejillas para cárcamos, cerramientos en malla eslabonada, cerramientos en tubo y portones; así como todos los elementos en acero inoxidable, divisiones de Baño, barandas con pasamanos, mesones de cocinas, mesas y sillas de cafetería, posetas para lavamanos, canecas en acero, accesorios cromados, tapa registros y compuertas de inspección en acero. 7.8.1 Recomendaciones Para toda la carpintería metálica se deben evitar los golpes y rayaduras, así como el uso de elementos abrasivos y no permitir entrar en contacto con ácidos o sustancias que causen deterioro y produzcan manchas. 7.8.2 Mantenimiento Rutinario INSPECCIÓN DIARIA Limpieza normal con un paño seco, para quitar el polvo. En caso de haber necesidad de desmanchar, usar un paño húmedo y luego secar. Aunque se recomienda la limpieza rutinaria diaria, la frecuencia real la estudia el personal de mantenimiento de acuerdo a las condiciones de uso. INSPECCIÓN QUINCENALMENTE Deberán lavarse las ventanas de las puertas y limpiar los pomos y manillas con un paño húmedo y luego secar. Realizar dicha limpieza con todos los aditamentos de la puerta, (cierra puertas automático, topes, protectores de chapa para manillas o patadas etc.) 7.8.3 Mantenimiento Preventivo INSPECCIÓN MENSUAL Se debe revisar periódicamente (períodos mensuales), el estado de lubricación de las cerraduras y proceder a aplicar grasa para suavizar su operación; las cerraduras deben suavizarse con Grafito en polvo para mantenerlas libres de óxido y en condiciones óptimas de operación. INSPECCIÓN SEMESTRAL 19 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL Semestralmente deberá procederse a revisar el estado de la pintura. Se deberá observar si ésta presenta rayaduras o raspones superficiales, si presenta agrietamiento de la superficie pintada o abombamientos producidos por óxido del material de la puerta. 7.9 VENTANERÍA 7.9.1 Recomendaciones El aluminio un material noble, al que no afecta ni el polvo ni la oxidación. Para mantenerlo en buen estado solo se requiere de limpieza con un jabón suave y agua. Nunca se deben usar en la limpieza del aluminio alcalinos agresivos o limpiadores ácidos. Es importante no utilizar material de limpieza que contenga fosfato trisódico, acido fosfórico, acido clorhídrico, acido fluorhídrico, fluoruros o componentes similares. Se recomienda realizar la limpieza preferiblemente cuando haya sombra y no al rayo del sol o con los elementos calientes. 7.9.2 Mantenimiento Preventivo INSPECCIÓN SEMESTRAL Cada seis (6) meses es recomendable ejecutar una limpieza a esta material, tanto al aluminio como al vidrio la mejor manera es con agua a baja presión si de esta manera hay manchas que continúan se puede usar una esponja no abrasiva o con un cepillo suave y simultáneamente rociando agua limpia. Se puede utilizar un detergente neutro en las áreas que lo requieran. 7.10 VIDRIOS Y ESPEJOS 7.10.1 Recomendaciones Para los vidrios se recomienda limpieza diaria con limpiador para vidrios y bayetilla para evitar rayones sobre el plano del vidrio a las ventanas se les debe aplicar silicona en las juntas cada seis meses para evitar filtraciones de agua. Hay que tener en cuenta que a los vidrios con películas de seguridad y películas opacas no se les deben aplicar detergentes, solo líquido limpiavidrios. En el caso de los espejos se recomienda que no dejarlos con agua después del aseo para evitar futuros manchones en la superficie del espejo. 7.10.2 Mantenimiento Rutinario INSPECCIÓN DIARIA Las ventanas como los espejos se limpian diariamente con agua y limpiavidrios existente en el comercio. 20 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL 7.11 APARATOS SANITARIOS GRIFERIAS Y ACCESORIOS 7.11.1 Recomendaciones Para los aparatos sanitarios, el mantenimiento es sencillo: agua y detergentes suaves. Se debe evitar arrojar a los sanitarios papeles higiénicos, toallas higiénicas, elementos sólidos y No se deben realizar limpiezas con elementos abrasivos o corrosivos. En los elementos y accesorios de acero inoxidable como es el caso de las posetas para lavamanos en acero, se deben evitar los golpes y ralladuras, así como el uso de elementos abrasivos y no permitir entrar en contacto con ácidos o sustancias que causen deterioro y/o produzcan manchas, y seguir las instrucciones que se describen en el ítem. 5.10 con respecto a los cuidados a los elementos en acero inoxidable. 7.11.2 Mantenimiento Rutinario INSPECCIÓN DIARIA Los aparatos sanitarios se limpian diariamente con agua y jabón neutro suave. Los accesorios de acero inoxidable se limpian diariamente con un trapo húmedo y detergente suave, se debe secar con una toalla y en una sola dirección (sentido del pulido de la lámina). Es importante tener en cuenta que el mantenimiento de las griferías debe ser realizado únicamente por personal de Corona S.A., no se deben desmontar elementos de las griferías por que se perdería la garantía. 7.12 OTRAS RECOMENDACIONES IMPORTANTES 7.12.1 Tuberías CO2ECARO 25 Las tubería CO2 ECARO 25, instaladas en Co Locate y Transmission Room, debido a que se encuentran presurizadas y no galvanizadas en el interior, requieren cada 5 años realizar un flushing con aire que desprenda la corrosión que pueda aparecer en las mismas. 7.12.2 Refuerzo con Sikaflex Se realizó en algunos componentes refuerzo con sikaflex, como dampers, anclajes de los condensadores o la cubierta de policarbonato, lo cuales deben ser verificados 6 cada seis meses y de observar algún tipo de desprendimiento o deterioro realizar el cambio previniendo el daño o que estos se desprendan. 21 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL 7.12.3 Mantenimiento de Árboles Nime Estos árboles crecen 3cm por día aproximadamente siempre que se rieguen 3 veces al día, sin embargo al llegar a la altura esperada, deberá podarse mensualmente ya que el tamaño de las raíces será proporcional a las ramas que posea. El crecimiento de las raíces por falta de poda, podría ocasionar daños a la edificación. 7.13 INSTALACIONES ELÉCTRICAS Con el fin de garantizar el buen estado de los interruptores y conectores se realiza un mantenimiento preventivo el cual consiste en la revisión física, limpieza general, reapriete de conexiones y pruebas mecánicas y eléctricas. Para un correcto mantenimiento se beben tener en cuenta las siguientes actividades. Revisión y limpieza de gabinetes, cables, aisladores, interruptores electromagnéticos, termo magnéticos y demás componentes que integran el tablero. Revisión del sistema de tierras y reapriete de conexiones en general. Pruebas de operación mecánica de interruptores. Medición de la resistencia de contactos del interruptor principal. Retiro de puesta a tierra y energización del tablero. Medición de la tensión eléctrica entre fases y fase a tierra. Maniobras de des-energización y puesta a tierra. Cuando haya una suspensión súbita de energía se debe verificar que los breaker de cada circuito y el totalizador se encuentren en posición ON, una vez confirmado esto, significa que es posible que todo el sector se encuentre sin energía y en tal caso habrá que consultar con la empresa de energía Local. En caso de que el breaker totalizador se encuentre en posición intermedia, realice el siguiente procedimiento: A. Lleve la palanca del breaker a posición OFF. B. Luego lleve la palanca a posición ON. C. La energía eléctrica se debe restablecer. D. En caso de que la energía no se restablezca, proceda según ítem anterior. E. Si el breaker vuelve a la posición intermedia consulte con personal calificado, para su revisión, reposición o inclusive para verificar si existe algún elemento en corto que pueda ocasionar que el interruptor se salte. 22 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL F. Por ningún motivo reemplace un breaker por otro de referencia o capacidad distinta, los breaker siempre deben ser de la misma referencia al anteriormente instalado. En general las instalaciones de este tipo son prácticamente libres de aseo. Se puede realizar aseo externo a cada uno de los aparatos para que estos tengan buena apariencia, si se quiere. Se debe revisar periódicamente que los aparatos eléctricos, se encuentran bien ajustados a sus respectivas cajas así como verificar que a ninguna salida le este entrando agua, esto incluye también a las que hay en la intemperie (fachadas); así mismo se debe evitar conectar cables que presenten peladuras. Los trabajos de mantenimiento los debe realizar personal adecuado y calificado, si se va a perforar muros hay que constatar que no pasen instalaciones eléctricas por el punto de la perforación con el fin de evitar un corto circuito. Nunca intente hacer reparaciones en la caja del contador, tableros generales, transformadores, etc. Solo la empresa de energía está autorizada para efectuar estas reparaciones, de no ser así no solo anula la seguridad eléctrica del sitio sino que se puede ver comprometida la seguridad personal y la vida de quien efectúe la maniobra; así mismo es recomendable que las intervenciones en alumbrado y tomas las realice personal calificado y siempre utilizando las medidas de seguridad industrial pertinentes. En caso que se requiera generar derivaciones o aumento de salidas, hay que proceder a verificar la capacidad de los circuitos antes de realizar cualquier maniobra. 23 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL PROCEDIMIENTO PARA PRESENTAR QUEJAS O SOLICITUDES Con el fin de brindarle un mejor servicio y responder a sus inquietudes con mayor agilidad CONSTRUCTORA LANDA LTDA, ha adoptado el siguiente procedimiento para el envío de las solicitudes. Las quejas y solicitudes se podrán realizar a través del correo electrónico [email protected] con copia a [email protected]., explicando detalladamente la situación presentada, documentada con registro fotográfico y aportando los datos del área y la persona que presentan el requerimiento. Una vez recibida la solicitud se procederá a estudiar la solución internamente, pasadas 72h se habrá definido el procedimiento a seguir para subsanar la anomalía a satisfacción y se preparará una respuesta al cliente de manera escrita, expresando la posible solución a la queja, reclamo o solicitud. El tiempo para elaborar la comunicación en la que se le indica al cliente la solución o las acciones a tomar se estará enviando en un tiempo máximo de 5 días (es probable que durante ese tiempo haya que realizar una visita al sitio, dependiendo de la magnitud de la solución a plantear), a través de correo electrónico o Fax. Finalmente recomendamos hacer uso del sitio conforme a estas recomendaciones con el objeto de lograr una mayor vida útil de la edificación y evitar costosas reparaciones e intervenciones además de incomodidades en el funcionamiento del mismo. 24 MANUAL DE OPERACION Y MANTENIMIENTO PARA INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE OBRA CIVIL ANEXO 1. MEDIO MAGNÉTICO Se anexa medio magnético que contiene la información por obra entregada a ETB; este contiene, dependiendo el caso, los planos as built, la liquidación final de la obra, el registro fotográfico realizado, los certificados de RETIE y Sistema Puesta a Tierra. 25
