739-AD-INFORME ALEGACIONES (PDF 264KB)

DOCUMENTO:
N/REF:
739/PAU AC-27-ARENE- BERANGO
PROGRAMA DE ACTUACIÓN URBANIZADORA
INFORME RESPUESTA A ALEGACIONES
TITULO:
P.A.U.
EMPLAZAMIENTO:
AREA AC-27 ARENE
FECHA DOCUMENTO:
REVISION:
ABRIL 2014
00
CLIENTE:
AYUNTAMIENTO DE BERANGO
BERANGOko UDALA
S/REF:
ESTE DOCUMENTO CONTIENE:
1. RESPUESTA A ALEGACIONES
DOCUMENTO Nº
ARQUITECTO:
SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA, colegiado 1.898
1
Avda. Gabriel Aresti nº 12 – 12C – 48004 -Bilbao
Tfno: 677.514.538
I.- INDICE GENERAL MEMORIA JUSTIFICATIVA
1.
2.
CUADRO ALEGACIONES AL PAU.
CONTESTACIONES.
SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA
REF: 739/PAU AC-27 - ARENE - BERANGO
P.A.U – INFORME CONTESTACIÓN ALEGACIONES
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FECHA EDICION: 11/04/14
1.- CUADRO ALEGACIONES AL PAU
La redacción del presente Programa de Actuación Urbanizadora, ha sido realizada por el
Arquitecto D. Santiago Gutierrez Mazorriaga, Colegiado nº 1.898 del COAVN, bajo la
supervisión jurídica de los abogados D. Jon López de Beristain y D. Joseba de Beristain en
representación de Beristain, Bilbao y Asociados.
Con fecha 17 de Marzo de 2014, el Ayuntamiento de Berango remite copia de las
alegaciones presentadas a la aprobación inicial del Programa de Actuación Urbanizadora
del Area Ac-27 Arene, para su estudio y remisión de informe:
Se presentan las siguientes:
ALEGACION Nº 1;
Con fecha del 25 de Febrero de 2.014 y nº de registro de entrada Municipal 1.054, siendo
Interesado D. Diego Aurrecoechea Larrabeiti.
ALEGACION Nº 2;
Con fecha del 25 de Febrero de 2.014 y nº de registro de entrada Municipal 1.058, siendo
interesados D. Juan Manuel Viriga Landajo y D. Javier Zárraga Goiri, apoyando además la
propuesta planteada un listado de propietarios de las parcelas iniciales afectadas números
1, 2, 5, 7, 8, 9, 11, 14, 15 y 16.
ALEGACION Nº 3;
Con fecha del 27 de Febrero de 2.014 y nº de registro de entrada Municipal 1.127, siendo
Interesado D. Luis Alberto Sangroniz Bilbao.
En el punto siguiente se procede a dar contestación a cada una de las alegaciones
presentas al PAU.
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2.- CONTESTACIONES
ALEGACION Nº 1;
D. DIEGO AURRECOECHEA LARRABEITI
Contenido;
Como propietario de la parcela nº 11 (casa nº 36) que, la acera y el vial que pasa por
encima de los vestuarios y servicios termina frontalmente con la casa, sin tener salida, es
decir, no tiene continuación al chocar con la casa, que queda afectada por la vialidad.
Se adjunta plano.
Respuesta;
Dicha cuestión, más propia de un instrumento de planeamiento por tratar la ordenación
pormenorizada del ámbito, ya se resolvió con motivo de la aprobación definitiva del Plan
Especial.
Y tanto edificio bajo rasante como edificio para vivienda, están indicados como “fuera de
ordenación” con derecho a indemnización (Plano O-07 del PAU).
No obstante lo anterior, dicha cuestión será abordada en todo caso en el Proyecto de
Reparcelación y en los ajustes propios de la ejecución de Urbanización.
Se propone desestimar la alegación.
SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA
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ALEGACION Nº 2;
D. JUAN MANUEL VIRIGA LANDAJO y D. JAVIER ZARRAGA GOIRI junto con la firma de apoyo
para la no ejecución de la rotonda proyectada en el término del Vial V-1 y, la creación de
una 4ª unidad de ejecución, por parte de propietarios de las parcelas iniciales números 1, 2,
5, 7, 8, 9, 11, 14, 15 y 16.
Contenido;
Propone lo siguiente:
PRIMERO o Alegación nº 1- Solicitar la reducción del ancho de la acera en 1,5 mts al igual
que la zona de tránsito de los camiones por la Calle Sabino Arana (ver reportaje del Vial
existente).
En el PERI la ordenación propuesta mantiene los viales existentes, mejorando su trazado
dotándoles de un ancho de 7 mts de vial y aceras para las que se intenta llegar a 2,5 mts
siempre que lo permita la ordenación.
En la zona alta del sector urbano residencial, el número de habitantes es muy pequeño, las
empresas ubicadas están cerradas y sin actividad. Respecto de las aceras orilla de la calle
o de otra vía pública con pavimento adecuados para el paso de peatones que separa la
calzada de la red de construcciones, entendemos que con un ancho de 1,5 mts es
suficiente, la intensidad de paso de peatones no va a ser mayor que la de la calle Sabino
Arana al tener menos habitantes en la zona.
Con esta propuesta de disposición del ancho de las aceras, los actuales parking privados se
mantienen sin tener que esperar a la ejecución del parking de 80 plazas a crear en la
ejecución de la segunda etapa y evitar el donde poder aparcar mientras tanto.
En el vial V-2 no hay aceras y el ancho de la calzada es menor de 7 mts. Ver reportaje del V2 existente. ¿ porqué no es igual para todos?.
Según normativa, decreto 68/2000, anejo II, condiciones técnicas sobre accesibilidad en el
entorno urbano, la anchura mínima de paso libre de obstáculos será de 2,0 mts, excepto en
urbanizaciones de vivienda de densidad igual o inferior a 12 viviendas/Ha en las cuales
dicha anchura se podrá reducir a 1,5 mts.
Hay 5 edificios residenciales (uno de llos el 14.1 en ruina, otro sin actividad el 5.2) por una
superficie de 116.687,10 m², por lógica con un ancho de 1,5 mts de acera es suficiente.
SEGUNDO o Alegación nº 2 – Solicitar la creación de una nueva unidad de ejecución UE4,
por lógica, ya que las parcelas identificadas con los números 12, 13, 14, 15, 16, 17 y 18 son las
afectadas en la ejecución del Vial V-3, dicho vial tiene una superficie de 6.107,33 m² de un
total de superficie de construcción de viales de 10.804,63 m² (no incluido parking P1) que
corresponde un 56,52 %.
El capítulo de pavimentación y viales tiene un presupuesto (ejecución material) de
990.191,28 € que corresponde al 64,35% del presupuesto total en ejecución material que
asciende a 1.538.703,29 €.
El presupuesto para la ejecución del vial V-3 asciende a 559.656 €, un 36,37% del
presupuesto total de ejcución material, a ejecutarse en una segunda etapa.
Ver la situación actual de las parcelas en el reportaje del V3 existente. Entendemos que
participar de estos gastos con la crisis económica actual es innecesario.
TERCERO o Alegación nº 3 – Solicitar la sustitución de la rotonda en la parte superior del Vial
V1 por un cruce de carreteras, al generarse todo el tránsito de vehículos por la parte baja
del vial V1.
La empresa ELMET que tiene la totalidad de la unidad de ejecución nº 1 no tiene necesidad
alguna de la ejecución de una rotonda para los camiones que entran y salen de sus
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instalaciones. ELMET tiene una superficie dentro de las tres unidades de ejecución de
63.452,39 m², siendo el total de superficie de las tres unidades de ejecución 121.993,39 m², le
corresponde un 52,01 % del total.
La empresa ALCONZA que tiene la totalidad de la unidad de ejecución nº 2 no tiene la
necesidad alguna de la ejecución de una rotonda para los camiones que entran y salen de
sus instalaciones. ALCONZA tiene una superficie dentro de las tres unidades de ejecución de
24.506,95 m², siendo el total de superficie de las tres unidades de ejecución 121.993,39 m², le
corresponde un 20,08 % del total.
El resto de las parcelas privadas tienen una superficie de 34.034,05 m², siendo el total de la
superficie de las tres unidades de ejecución de 121.993,39 m², le corresponde un 27,91 % del
total. Dentro de la unidad de ejecución nº 3 las parcelas 1, 2 y 3 están ubicadas en la zona
baja del sector no teniendo ninguna influencia positiva la ejecución de la rotonda, suman
una superficie de 5.817,24 m². Las parcelas números 5, 7, 8, 9, 10 y 11 que tienen una
superficie afectada de 5.302,45 m² no tienen necesidad de que se construya la rotonda,
más bien les perjudica con la pérdida de parking privado de parcela.
Las parcelas números 6 y 12 que ocupan una superficie de 6.505,07 m² están sin actividad,
en proceso de venta y sin maquinaria.
La parcela nº 14 que ocupa una superficie de 4.458,57 m² tiene su entrada y salida por el
vial 2 no teniendo repercusión la construcción de la rotonda.
El resto de parcelas privadas, números 13, 15, 16, 17 y 18 que no tienen actividad alguna (ver
reportaje de situación actual, pertenecen al vial V3 a ejecutar en una segunda fase), tienen
una superficie de 9.084,38 m² que corresponde al 7,44 € del total de superficie privada
interesada en la rotonda.
Por tanto, el 92,56 % de la superficie privada afectada no le beneficia la ejecución de la
rotonda, proponíendo un cruce de carreteras.
La ejecución de la rotonda está prevista en una zona de gran desnivel con una pendiente
del 8,8%.
Según normativa, decreto 68/2000, anejo II, condiciones técnicas sobre accesibilidad en el
entorno urbano, la pendiente longitudinal será menor o igual al 6%.
Ver croquis del PERI presentado referente a sección longitudinal de la carretera que
presentamos en informe correspondiente a la situación del vial V1 en donde hay tramos que
la pendiente alcanza el 15,10%.
CUARTO o Alegación nº4 – Solicitar minimizar el desnivel ocasionado en el Vial V1, entre la
entrada a las cuadras del Caserío Arene Goiko y la carretera actual que da acceso a la
entrada de Maderas Gandias. En la actualidad hay una diferencia de cota de
aproximadamente 45 cms.
Este desnivel ha sido generado por las diferentes obras consentidas por el Ayuntamiento
para el acceso de camiones de transporte pesado a Maderas Gandias.
Según normativa, decreto 68/2000, anejo II, condiciones técnicas sobre accesibilidad en el
entorno urbano, (4.1)- los accesos de los edificiosdeben garantizar la accesibilidad interior
de los mismos ejecutándose al mismo nivel que el pavimento exterior.
Es evidente que la parte modificada ha sido el vial, las últimas obras fueron realizadas en
agosto del 2000, en dicha fecha los vecinos ante la ejecución de las obras, tramitaron una
solicitud con registro al Ayuntamiento para que se rebajara la altura, el Ayuntamiento no
atendió la solicitud y se incrementó el desnivel en 20 cms.
Ver foto del informe de la situación actual del Vial 1 a Maderas Gandias.
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QUINTO o Alegación nº 5 – En las parcelas 9 y 10 se plantea la expropiación de 80 metros en
cada una de ellas y no se menciona que en los terrenos a expropiar se ubican los garajes
de las viviendas Arene Bidea 44 bajo y primero. Por lo tanto solicitamos sean incluidos en los
bienes a indemnizar o se nos dé una alternativa de garaje cerrado lo más próximo a
nuestras viviendas.
SEXTO o Alegación nº 6 – En la justificación de la viabilidad económica se utilizan cifras de
tiempos pasados y además se incluyen en la superficie construida total, metros de viviendas
residenciales consolidadas que no van a ser objeto de construcción alguna.
Para el cálculo del valor medio de venta se emplea la cifra utilizada en la confección del
PERI que como todos sabemos está absolutamente desfasada ya que se cifra en 1.081,82
€/m² y cualquiera de nosotros se puede pasear por Bizkaia observando pabellones en venta
en menos de 900 €/m² y que continuan sin venderse desde hace años. Como muestra los
pabellones que Inbisa posee en Derio y que aún estando cerca de la autopista y el
aeropuerto, no encuentran comprador a 900 €/m². Evidentemente nuestro Arene carece de
todas las bondades del citado polígono por lo que estimamos que el valor en venta no
superaría los 850 €/m².
El valor del suelo será por tanto de:
Vs = 850 €/m²/1,2 – 448,00 €/m² = 260,33 €/m² (muy lejos de los 453,52 datos del PAU).
Como conclusión, la repercusión económica de las cargas de urbanización sería de
aproximadamente un 3,64% del valor en venta del producto inmobiliario, ¿puede seguir
considerándose como óptimo?.
Conforme a las estimaciones anteriores de 260,33 €/m² x 66.699,37 m² de superficie
construida + posibilitada (cifra errónea ya que están incluídos m² de viviendas residenciales
consolidadas y que no van a ser objeto de construcción alguna), nos da una cifra de
17.363.846 € a lo que descontados los costes de urbanización, gestión e indemnizaciones de
2.068.395,23 € nos da un valor neto del suelo de 15.295.451 € que hace que la viabilidad
económica sea más dudosa ya que el valor neto del m² sería en el mejor de los casos de
229 €/m². La venta de un pabellón tipo de 200 m² nos daría un hipótetico beneficio de
45.800 € después de muchos trastornos y siempre que no rujan contratiempos, cosa muy
poco probable.
Deberíamos sincerarnos y realmente justificar la viabilidad económica en la buena marcha
de las empresas ELMET y ALCONZA y no en el posible beneficio de los suelos ya
consolidados. La buena marcha y mejora de estas empresas será beneficioso para el
conjunto del pueblo y no nos oponemos a ello pero solicitamos que se nos respete y no se
nos venda “humo”
SEPTIMO o Alegación nº 7 – Incluir dentro de la parcela C7, el pabellón existente e identificar
el caserío (viviendas) como el 7.1.a y el pabellón como el 7.1.b. Entregado en el
Ayuntamiento las notas simples del registro del pabellón y caserío.
OCTAVO o Alegación nº 8 – Revisar el estudio previsto para el saneamiento y la recogida de
pluviales conforme a lo realmente existente, ver el trazado actual de arquetas y colectores.
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Respuesta;
A la Alegación nº 1;
Dicha cuestión, más propia de un instrumento de planeamiento por tratar la ordenación
pormenorizada del ámbito, ya se resolvió con motivo de la aprobación definitiva del Plan
Especial.
No obstante lo anterior, dicha cuestión será abordada en todo caso en el Proyecto de
Reparcelación y en los ajustes propios de la ejecución de Urbanización.
Finalmente, añadir una precisión y es que, el edificio residencial identificado como 14.1
puede estar aparentemente en estado ruinoso pero no está declarado en ruina ni en
situación de fuera de ordenación, consolidándose con la parcela resultante de la
ordenación.
Se propone desestimar la alegación.
A la Alegación nº 2;
Dentro de la unidad de ejecución nº 3 planteada en el PAU, se solicita la creación de una
cuarta unidad de ejecución para separar las parcelas parcialmente ocupadas por la
edificación de las que están vacantes.
Interesa precisar que, para la ejecución del vial V3, se olvida el alegante que también está
afectada directamente la parcela nº 11, por lo que siguiendo su argumentario, debería
incluirla junto con los edificios declarados en situación de fuera de ordenación.
En cuanto a los presupuestos manejados, este redactor no entiende como ha llegado el
alegante a la cifra de 559.656 € para sufragar los gastos de ejecución del vial V3.
Atendiendo a los datos del PAU, los viales y pavimentación si que suponen unos gastos
iniciales de 990.191,28 € (64,35% del total de ejecución material).
No obstante, el vial V3 tiene 6.107,33 m² que respecto a los 12.201,65 m² totales suponen un
50,05% del total, es decir, serían en todo caso 495.590,74 € los asignados a este vial.
En cualquier caso, dicha cuestión será abordada en los correspondientes Proyectos de
Reparcelación y Urbanización.
En cuanto a la participación en todos los gastos de la gestión del ámbito (no solo los de
urbanización sino los de los instrumentos de gestión, derribos e indemnizaciones), el
apartado F del punto 8 del PAU (Contenido Jurídico Urbanístico del ámbito), ya indica que
se realizarán en proporción a los aprovechamientos asignados a cada una de las unidades
de ejecución.
Y respecto de las obras efectivas de urbanización, el apartado B del mismo punto 8 del PAU
ya indica que, el desarrollo y gestión de las tres unidades de ejecución planteadas será de
forma paralela a través de un único Plan integral en aras a evitar mayores dilaciones en sus
respectivas ejecuciones y, siendo dos de ellas de propietario único, permitirían el objetivo de
obtener los espacios de cesión y asegurar la correcta urbanización y el cumplimiento de los
objetivos del PERI.
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Por todo lo anterior, no se ve un beneficio objetivo en cuanto a los verdaderos objetivos
indicados en el PERI aprobado definitivamente y refrendados en el PAU, la posibilidad de
realizar una cuarta unidad de ejecución.
Se propone desestimar la alegación.
A la Alegación nº 3;
Dicha cuestión, más propia de un instrumento de planeamiento por tratar la ordenación
pormenorizada del ámbito, ya se resolvió con motivo de la aprobación definitiva del Plan
Especial.
No obstante lo anterior, dicha cuestión será abordada en todo caso en el Proyecto de
Reparcelación y en los ajustes propios de la ejecución de Urbanización.
Se propone desestimar la alegación.
A la Alegación nº 4;
Dicha cuestión será abordada en todo caso en los ajustes propios de la ejecución de la
Urbanización.
Se propone estimar la alegación.
A la Alegación nº 5;
Dicha cuestión será abordada en todo caso en el correspondiente Proyecto de
Reparcelación. No obstante, se ha podido comprobar la existencia de dos construcciones
en las parcelas mencionadas que serán incluidas dentro de los bienes indemnizables por
desaparecer con la ordenación planteada
Se propone estimar la alegación.
A la Alegación nº 6;
Dicha cuestión será abordada en todo caso en el correspondiente Proyecto de
Reparcelación, donde se ajustará el valor del suelo a la verdadera situación del mercado
inmobiliario actual, a los efectos de determinar el importe de las compensaciones que
procedan.
Se propone estimar la alegación.
A la Alegación nº 7;
Se propone estimar la alegación.
A la Alegación nº 8;
Se propone estimar la alegación.
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ALEGACION Nº 3;
D. LUIS ALBERTO SANGRONIZ BILBAO
Contenido;
PRIMERO – Alegación nº 1- En cuanto a los suelos de su titularidad.
Soy titular en la zona de Arene de una finca registral que tiene una cabida de 2.762,00 m²
segúnmedición pericial de la que 1.237 m² integran una parcela catastrada con el número
fijo N-0321061-N (documento anexo nº1).
Con fecha 29 de diciembre de 2006 presenté ante este mismo Ayuntamiento un escrito en
cuya virtud y con motivo por aquel entonces de la revisión urbanística puntual que afectaría
al Area Consolidada de Arene (AC-27), proponía que sobre una base inicial consolidada de
1.237 m², se me reconociera como superficie integrada en dicha Area la de 1.430 m² a fin
de mantener la misma alineación con unos suelos colindantes adscritos a una actividad
económica.
Compruebo que en el PAU al detallar la relación de titulares de los bienes y derechos se me
sigue reconociendo una superficie integrada en el ámbito de 1.208,78 m², la cual no se
corresponde ni con la estimada en el PERI de 1.998 ni con la solicitada por mi parte en
diciembre de 2.006.
Esta situación no deja de ser llamativa cuando en el PERI de 1.998 la superficie del ámbito se
evaluó en 98.710,00 m² y en el PERI cuyas determinaciones ejecuta y desarrolla el PAU
aprobado definitivamente en 121.993,39 m².
Consecuentemente, por las razones ya expuestas y justificadas, sea esta primera alegación
para solicitar que la superficie de los suelos de mi titularidad que deben incluirse en el
ámbito del nuevo PERI ES LA DE 1.430,00 M² y subsidiariamente la de 1.237,00 m² reconocidos
en su día y resultantes, así mismo de los datos catastrales.
SEGUNDO – Alegación nº 2- Sobre la acreditación de la titularidad.
Dando cumplimiento al requerimiento municipal y a efectos del futuro Proyecto de
Reparcelación, adjunto acompaño Documento nº 2, original de la nota simple informativa
de Dominio y Cargas expedida por el Registro de la Propiedad nº 11 de los de Bilbao, que
acredita la titularidad de la parcela que se integra en el Area AC-27.
Como se desprende la superficie de la unidad registral es superior a la de los suelos que
forman parte del Area de actuación, motivo que detremina que, en un futuro, deba
efectuarse una segregación tanto física como jurídica.
Con relación a la segregación física y salvo opinión técnica mejor fundada, el resto de la
finca matriz fuera del ámbito de actuación pudiera quedar sin acceso alguno,
circunstancia que determina que, a nivel de la urbanización, deba preverse con carácter
necesario un acceso al resto de la finca, tanto para peatones como para vehículos.
TERCERO – Alegación nº 3- El aprovechamiento urbanístico existente y el materializable.
Adecuación con el PERI aprobado definitivamente (26 de Febrero de 2.009)..
Como se nos ilustra en el apartado 3 del documento “Memoria Justificativa”, el PAU viene a
ejecutar y desarrollar las determinaciones del Plan Especial aprobado definitivamente con
fecha de febrero de 2.009.
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Según dicho plan y salvo que el alegante pueda estar equivocado, la “edificabilidad
existente” ascendía en aquel entonces a 44.936,97 m² y la permitida a 66.652,40 m²,
planteándose un exceso de aprovechamiento de 6.195,87 m² y un aprovechamiento
pendiente de materializar de 27.911,30 m².
A estos efectos nos permitimos acompañar el cuadro que incluímos en nuestro anterior
escrito de 26 de marzo de 2008 con motivo de la aprobación inicial del Plan Especial.
(Ver cuadro escrito de alegaciones).
Desconociéndose, como se sigue desconociendo, por lo menos a nivel de PAU, las
consecuencias que se derivan de los excesos de aprovechamiento y edificabilidad de los
edificios existentes, nos encontramos ahora con una edificabilidad del global de las tres
unidades de ejecución de 66.699,37 m² (antes 66.652,40 m² - diferencia no significativa-),
más con una superficie construida de 48.531,10 m² versus la existente en su día de 44.936,97
m² (diferencia en exceso de 3.594,04 m²), lo que conlleva o determina que el
aprovechamiento pendiente de materializar (antes 27.911,30 m² - 6.195,87 m² = 21.715,43 m²)
sea ahora de 18.168,28 m² (incremento edificabilidad de la total area).
Salvo que el alegante esté equivocado – que puede estarlo-, no parece que en el PAU se
explique la causa, motivo o razón de esta diferencia, debiendo entenderse que en el
espacio temporal existente entre la aprobación definitiva del Plan Especial y la inicial del
PAU no ha podido concederse, conforme a derecho, autorización alguna para un
aprovechamiento edificatorio materializable.
CUARTO – Alegación nº 4- El proceso de equidistribución de beneficios y cargas.
Tanto los datos del PERI aprobado definitivamente como los del PAU aprobado inicialmente,
dejan al descubierto un trasvase de edificabilidad a favor de determinados propietarios que
han materializado su aprovechamiento, constriñendo de esta suerte, el incremento de
edificabilidad permitido (ahora de 18.168,28 m²).
Ni encontramos en su día en el PERI, ni encontramos ahora en el PAU, una explicación a
esta situación de facto y de iure, sin que creemos pueda posponerse el dar una respuesta a
futuro, máxime cuando cada Unidad de Ejecución va a contemplar su propio Proyecto de
Urbanización.
Entiende el alegante que debe darse una respuesta adecuada a esta circunstancia salvo
que quisiera quebrantarse – que no será así- el principio de equidistribución.
QUINTO – Alegación nº 5- Sobre el estudio de Viabilidad Económico-Financiera (Documento
nº 4 del PAU).
Entiende el alegante en base al estudio comparativo que adjunto acompaño, como
documento nº 3, que la previsión económica del PAU debiera ser objeto de un estudio más
pormenorizado a las actuales circunstancias, tanto del valor del suelo como de los costes
de urbanización.
Se presenta un primer cuadro comparativo de los costes del PERI (año 2007 y 2009) y del
PAU (2013). A estos efectos puede afirmarse que se han asumido integramente los datos de
la aprobación inicial del PERI (2007), que se repetían nuevamente en el momento de su
aprobación definitiva (2009).
Pues bien, no parece realista que se mantenga el mismo coste de ejecución material ya
que, como es un hecho notorio, el efecto de la crisis económica, y más concretamente,
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dicho efecto en el área de la obra pública, debe traducirse en una notoria minoración de
los costes totales.
En el segundo cuadro se realiza el estudio de viabilidad económica del PAU. Nuevamente
se ha procedido a asumir integramente el precio previsto de venta de la unidad de
superficie de pabellón industrial, en relación al PERI, sin haber realizado una tasación
actualizada. Se está partiendo de un precio de venta que hemos de considerar no real en
las fechas y circunstancias actuales.
A ello debe unirse la manifiesta pérdida de valor del suelo, como se comprueba, sin
necesidad de acudir a otros elementos objetivos, con la propia comparativa del Valor
Mínimo atribuible a los Bienes Inmuebles de Bizkaia establecido por el Departamento de
Hacienda y Finanzas de la DFB. Así y en concreto, para el suelo de mi titularidad integrado
en el ámbito de actuación, en los dos últimos años (febrero de 2012 a febrero de 2014) se ha
producido un minusvalor – aunque se trate a efectos fiscales, la minusvaloración es
extrapolable al mercado real- de cerca del 70% (el 69,67%). Así lo acredito con el
Documento nº 4 que adjunto,
Para finalizar, adjunto un tercer cuadro comparativo en relación a la repercusión de los
costes de urbanziación por unidad de superficie.
En el primer supuesto se calculan los costes unitarios que tendría que soportar un particular
que no puede deducirse el IVA soportado, como es mi caso, frente a los cálculos que
aparecen en el segundo cuadro, y que son los realizados por el equipo redactor del PAU
que considera que el IVA es deducible para todos y, por lo tanto, no lo incluye como una
mayoración.
La diferencia entre el primer y el segundo caso es que un particular tendría que soportar un
17,36% más de coste.
Como resumen de cuanto antecede debe colegirse que el equipo redactor debe adecuar
el estudio de viabilidad a las actuales circunstancias de mercado, sin asumir/copiar
literalmente lo previsto en su día. Las circunstancias han cambiado, y cambiado
considerablemente, lo cual determina la estricta necesidad de rehacer todos y cada uno
de los cálculos efectuados, no siendo asumibles los mismos números al no ser idénticas las
situaciones contempladas.
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Respuesta;
A la Alegación nº 1;
Dicha cuestión será abordada en todo caso en el correspondiente Proyecto de
Reparcelación.
Se propone desestimar la alegación.
A la Alegación nº 2;
La superficie de parcela que el solicitante indica no está vinculada al ámbito del C-27
ARENE, forma parte de los suelos clasificados por el PGOU de Berango como No
Urbanizables. Es conveniente que el alegante aporte un plano donde quede definida la
superficie integrada en el Area y la que no lo está.
La ordenación pormenorizada que se trató en el Plan Especial aprobado definitivamente
que rige en el ámbito, destinó los suelos del alegante vinculados al ámbito a zonas de
espacios libres – zonas verdes.
Circunstancia que en cualquier caso podría favorecer la pretensión de dotarle de un
acceso, en previsión además de que ninguna parcela puede quedar sin él.
No obstante todo lo anterior, dicha cuestión será abordada en todo caso en el
correspondiente Proyecto de Reparcelación.
Se propone desestimar la alegación.
A la Alegación nº 3;
Se ha vuelto a revisar toda la documentación del Plan Especial aportado por los Servicios
Técnicos Municipales, comprobando que, todas y cada una de las cifras indicadas en el
PAU relativas a edificación existente, edificación permitida, exceso de aprovechamiento y
aprovechamiento pendiente de materializar, son fiel reflejo de las indicadas en el PERI.
Se propone desestimar la alegación.
A la Alegación nº 4;
No entiende el redactor al alegante cuando habla de trasvase de edificabilidad para
determinados propietarios.
Las determinaciones del PAU son las mismas que las del PERI, como no podía ser de otra
forma, y no trasvasa edificabilidad sino que consolida la superficie construida que ya existía
en determinadas parcelas del ámbito o mantiene la asignada como remanente de
determinados ámbitos no consolidados en su totalidad por la ordenación pormenorizada.
Por otra parte, la participación en todos los gastos de la gestión del ámbito (no solo los de
urbanización sino los de los instrumentos de gestión, derribos e indemnizaciones), el
apartado F del punto 8 del PAU (Contenido Jurídico Urbanístico del ámbito), ya indica que
se realizarán en proporción a los aprovechamientos asignados a cada una de las unidades
de ejecución.
SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA
REF: 739/PAU AC-27 - ARENE - BERANGO
P.A.U – INFORME CONTESTACIÓN ALEGACIONES
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Por todo lo anterior, el principio de equidistribución no queda comprometido ya que se
asegura el correcto reparto de las cargas en proporción a unos aprovechamientos fijados
desde el PERi aprobado definitivamente.
Se propone desestimar la alegación.
A la Alegación nº 5;
Dicha cuestión será abordada en todo caso en el correspondiente Proyecto de
Reparcelación, donde se ajustará el valor del suelo a la verdadera situación del mercado
inmobiliario actual, a los efectos de determinar el importe de las compensaciones que
procedan.
Se propone estimar la alegación.
En Bilbao, a 11 de Abril de 2014
D. Santiago Gutierrez Mazorriaga
Arquitecto Colegiado nº 1.898
SANTIAGO GUTIERREZ MAZORRIAGA
REF: 739/PAU AC-27 - ARENE - BERANGO
D. Jon López de Beristain
Abogado colegiado 5.998
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