La nueva Ley sobre el Derecho de Propiedad en China

La nueva Ley sobre el Derecho de Propiedad en China
Por Begoña de Suso, abogada de la oficina de Shanghai de Garrigues, Abogados y
Asesores Tributarios.
Mayo de 2007
Como parte del esfuerzo de modernización de su Ordenamiento Jurídico, la República
Popular China aprobó el pasado 16 de marzo, a través de la Asamblea Nacional Popular
de China (el máximo órgano legislativo del país) la Primera Ley sobre el Derecho de
Propiedad de su historia, después de 6 borradores y más de 10 años de discusiones y
enmiendas (un récord en China para el análisis de una sola norma legal). El hecho de que
haya costado tanto tiempo y esfuerzos aprobarla y que regule la propiedad privada en el
Imperio del Centro, uno de los últimos vestigios del ya casi inexistente comunismo chino,
ha contribuido a que los medios de comunicación de todo el mundo se hayan hecho eco
de esta noticia. Asimismo, el debate previo suscitado sobre la consitucionalidad de la Ley
ha hecho que ésta sea percibida más como un evento político que como una verdadera
reforma del sistema legal.
En este sentido, pese a los 247 artículos de los que dispone la Ley, las novedades
introducidas por la misma no son tantas como las que uno podría inicialmente esperar,
sobre todo teniendo en cuenta la polémica suscitada con su aprobación. De hecho, una
gran parte de los conceptos que regula ya venían recogidos, de una manera u otra, en un
sinfín de medidas provisionales, decretos, circulares y otras normas que habían ido
aprobando las autoridades chinas en los últimos años, de forma que el principal objetivo
de la Ley ha sido sistematizar, aclarar y recoger de forma más completa y homogénea
toda esta normativa dispersa.
Conceptualmente, la ley recoge dos principios básicos que, aunque teóricamente ya
subyacían en el sistema jurídico chino, nunca habían sido formalmente declarados. En
primer lugar, la Ley reconoce expresamente la protección por igual de la propiedad
1
privada, la propiedad colectiva y la propiedad pública, constituyendo un marco jurídico
nuevo y más seguro para la iniciativa privada. Por otro lado, y consecuencia directa de
este primer principio, la Ley recoge la obligación del Gobierno de pagar una
compensación justa en los casos de expropiación de la propiedad privada.
Esta Ley del Derecho de Propiedad regula tanto la propiedad de los bienes muebles como
de los inmuebles, si bien es cierto que la mayoría de los comentarios que se han realizado
sobre la misma se han centrado en los aspectos inmobiliarios de la Ley. Y esto es así
porque no deja de sorprender que en China, un país en el que en estos momentos ya
cualquier persona puede ser propietario de su coche, de su empresa, de su dinero, etc.,
sigue sin poder tener la propiedad del suelo sobre el que se encuentra su casa, que
pertenece, y seguirá perteneciendo tras la entrada en vigor de la Ley el próximo uno de
octubre, al estado chino. En China, todo el suelo localizado en zonas urbanas pertenece
al Estado, y aquel que se encuentra en zonas rurales o en las afueras de las ciudades
pertenece, en principio, a las organizaciones económicas colectivas y este es un principio
que no varía con la nueva Ley del Derecho de Propiedad. No obstante lo anterior, las
personas físicas y jurídicas pueden poseer (ya podían antes de la entrada en vigor de la
ley) el derecho de uso del suelo (el conocido como “land use right”) durante un tiempo que
dependerá de cada concesión y que estará en función del uso del correspondiente suelo
(residencial, industrial, educativo etc).
Precisamente, la novedad más destacable de la Ley es el establecimiento de la
renovación automática del derecho de uso del suelo residencial. Sobre los millones de
chinos actualmente propietarios del derecho de uso de sus viviendas, pesaba la
incertidumbre de qué ocurriría tras la finalización del plazo de su concesión (en los
mejores casos, de un máximo de 70 años). En este sentido, la Ley ha establecido
expresamente la prórroga automática de su derecho, acercando un poco más este
derecho a lo que sería la plena propiedad, tal y como la entendemos nosotros.
Desgraciadamente la Ley no especifica en qué términos se llevará a cabo esta renovación
o prórroga automática ni si ésta estará sujeta al pago de alguna tasa o canon, ni tampoco
establece si esta prórroga automática se aplicará también a otros usos como el industrial
2
o el comercial. Por tanto, habrá que esperar a normativa de desarrollo o legislación
posterior para acabar de cerrar el círculo de la propiedad privada en China.
Otro capítulo importante de la nueva Ley es el relativo a las garantías reales. Aunque
muchas de estas garantías, como el derecho de prenda o las hipotecas mobiliarias e
inmobiliarias, ya estaban recogidas en la Ley de Garantías y habían sido desarrolladas
por la jurisprudencia de los tribunales chinos, la Ley del Derecho de Propiedad ha venido
a consolidar legalmente esta jurisprudencia y a regular expresamente algunos tipos de
garantías, cada vez más utilizados en la práctica internacional, como las prenda sobre
derechos de crédito o las llamadas floating mortgages, que sin duda contribuirán al tan
necesitado desarrollo del mercado financiero chino. En general, la ley permite constituir
garantías sobre cualquier tipo de activo excepto aquellos que se encuentran
expresamente prohibidos por la ley como: el derecho de propiedad del suelo, el derecho
de uso sobre el suelo colectivo, aquellos activos sobre el que se discute su titularidad, etc.
Por último, pero no por ello menos importante, la nueva Ley China sobre Derecho de
propiedad establece un sistema unificado de registro de los derechos de uso así como de
los derechos de garantía sobre éste y unifica la autoridad encargada de realizar este
registro. Como consecuencia de esto, tras la entrada en vigor de la Ley la inscripción y
registro de la titularidad de los “land use rights”, de su transmisión a terceros o de la
existencia de garantías sobre los mismos se inscribirán en un registro único, lo que
facilitará enormemente su transmisión y dará una mayor seguridad jurídica a las
transacciones inmobiliarias.
Como conclusión, podemos decir que la nueva ley supone un paso importante en el
reconocimiento por el Gobierno chino de la existencia de una emergente propiedad
privada que, sin suponer una gran revolución jurídica ni implicar enormes novedades en el
marco legal chino, sí que avanza en la equiparación del Ordenamiento Jurídico chino a lo
que habitualmente podemos encontrar en los países occidentales.
3