TErcEría dE mEJor dErEcho y problEmáTica dE la adJudicación dEl

derecho
civil
Tercería de mejor derecho y
problemática de la adjudicación
del inmueble al ejecutante
Luis Mª Grande Turégano. Abogado. Ernst & Young Abogados.
En el curso de un procedimiento judicial de ejecución, el embargo otorga al acreedor ejecutante el derecho a satisfacer su deuda con la cantidad que se pueda obtener de la realización de los bienes embargados, como ocurre en el caso del precio recibido tras la subasta de un inmueble. Dicho precio va a ser
destinado, por tanto, a pagar el principal e intereses de aquella deuda, más las costas correspondientes,
sin que pueda aplicarse a la satisfacción de cualquier otro crédito hasta que todos esos conceptos hayan
sido satisfechos en su totalidad. La excepción se encuentra en aquellos supuestos en los que un crédito
haya sido declarado preferente por sentencia dictada en un procedimiento de Tercería de mejor derecho.
La Tercería de mejor derecho es la
vía procesal que la Ley concede a aquél
que se considera titular de un derecho
de crédito a obtener un reconocimiento
judicial de la preferencia de ese crédito
frente al del acreedor ejecutante.
En consecuencia, si el Juez considera que el denominado tercerista ha
probado la existencia del crédito preferente, y dicta una sentencia estimatoria
de su demanda, éste debe ser satisfecho
antes que el crédito del acreedor ejecutante, salvo las tres quintas partes
de las costas de la ejecución, que
primero se han de abonar al ejecutante,
conforme a lo dispuesto en el artículo
620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La interposición de una demanda de
Tercería de mejor derecho no obstaculiza la continuación de la ejecución judicial iniciada, tan sólo supone que, subastado el inmueble, se retendrán las
22 Economist & Jurist
cantidades obtenidas en la cuenta
de depósitos y consignaciones judiciales hasta que se resuelva la Tercería y se pueda determinar el orden en
el que serán satisfechos los créditos.
lugar, a abonar la cantidad adeudada
a ese tercerista, y una vez ha sido
satisfecho este crédito, se continuará aplicando el sobrante del
precio a los demás.
Por lo tanto, dictada la sentencia
en el procedimiento de Tercería a favor del tercerista, y finalizado el procedimiento judicial de ejecución con
la subasta del inmueble y la adjudicación del mismo al mejor postor, el
precio final será destinado, en primer
No obstante, puede ocurrir que
la ejecución no termine con la adjudicación del inmueble a un postor, sino que sea el propio acreedor
ejecutante el que se lo adjudique, bien
como rematante en la subasta (por un
precio inferior a la deuda), o bien por la
“Si el Juez considera que el denominado
tercerista ha probado la existencia
de crédito preferente, éste debe ser
satisfecho antes que el crédito del
acreedor ejecutante”
vía del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si no comparece ningún postor. De conformidad con el citado precepto, que regula las subastas
sin postor, el acreedor puede solicitar la adjudicación del inmueble
por una cantidad igual o superior
al 60% de su valor de tasación (tras
la reciente reforma operada por el Real
Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que
elevó el porcentaje del 50 % al 60%).
En cualquiera de estos casos, habiéndose adjudicado el inmueble el
propio ejecutante, no se habrá obtenido ninguna cantidad líquida en la
ejecución que pueda ser consignada
o retenida en la cuenta de depósitos
del juzgado, ni, por tanto, destinada al
pago de la deuda del tercerista.
Pues bien, ante esta situación, que
en el momento actual es habitual, la
solución para el tercerista no se
encuentra regulada en nuestra Ley
de Enjuiciamiento Civil, y es lógica
la preocupación por las consecuencias que pueden derivarse para aquél
que ha conseguido el reconocimiento
judicial de su derecho preferente de
crédito mediante la Tercería de mejor
derecho, pero que ahora, sin embargo,
no puede cobrar importe alguno.
En este sentido, cierto sector de la
doctrina, siguiendo un criterio restrictivo, tiende a considerar que el tercerista, lamentablemente, no va a poder
satisfacer su crédito a pesar del carácter preferente del mismo, pues si no se
ha obtenido una cantidad líquida con la
“La interposición de una demanda de
Tercería de mejor derecho no obstaculiza
la continuación de la ejecución judicial
iniciada”
legislación
www.bdifusion.es
•
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. (Normas Básicas. Marginal: 12615). Arts.: 620, 671.
•
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los
deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación
de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades
locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. (Legislación General.
Marginal: 215786).
Economist & Jurist 23
derecho
civil
Jurisprudencia
www.bdifusion.es
•
Sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Alicante de 8 de junio
2011, núm. 180/2011. Nº Rec. 292/2011. Marginal: 2289270.
•
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2011. Nº Rec.
3656/2009. Marginal: 2266754.
•
Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 7 de julio
de 2010, núm. 371/2010. Nº Rec. 217/2010. Marginal: 2241889.
•
Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 7 de agosto de 2008, núm. 557/2008. Nº Rec. 22/2008. Marginal: 305814.
•
Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2007, núm.
283/2007. Nº Rec. 1014/2000. Marginal: 287623.
“Son muchos los que defienden que el
acreedor ejecutante debería ser quien
pagara al tercerista”
subasta del inmueble, ninguna norma
le legitima para reclamar al acreedor ejecutante el pago de aquello
que el ejecutado le adeuda.
Sin embargo, y aunque efectivamente no hay disposición legal que se
pronuncie al respecto, la opinión mayoritaria se inclina por defender el
derecho preferente del tercerista,
que ha obtenido de forma legítima por
la decisión contenida en una resolución judicial. No debe permitirse que
este derecho se vea burlado al no tener
el tercerista la posibilidad, conforme
a la Ley, de pedir la adjudicación del
inmueble dentro del procedimiento de
ejecución, por lo que no podría hacer
efectiva esa preferencia, viendo, por
el contrario, cómo el ejecutante sí ve
satisfecho su crédito con la adjudicación del bien. La sentencia lograda
en el procedimiento de la Tercería
de mejor derecho, de ser así, no
serviría para nada.
Por lo anterior, son muchos los
que defienden que el acreedor
ejecutante, en caso de que pretenda
adjudicarse el inmueble, debería ser
quien pagara al tercerista, con carácter previo a tal adjudicación, para
liquidar su deuda y evitar de esta forma que el derecho de éste sea vulnerado. Así, hasta que no se produzca la
satisfacción del crédito del tercerista,
que goza de preferencia, no cabe aceptar que el ejecutante satisfaga el suyo,
pues lo contrario sería no sólo injusto,
sino contrario a los principios básicos
que presiden el procedimiento de ejecución judicial previsto en nuestra Ley
de Enjuiciamiento Civil.
La dificultad con la que nos encontramos en este punto se deriva del
propio vacío legal que existe al respecto, pues habría de determinarse la
forma en la que tendría que poder exigirse al ejecutante el pago de la deuda
del tercerista, dado que en el propio
procedimiento de ejecución es obvio
24 Economist & Jurist
subastado) y que están avocadas, en
gran medida, a alcanzar un acuerdo
entre las partes para poder lograr el
cobro de sus créditos, aunque sea parcialmente.
na de la deuda del tercerista al
no resultarle rentable, tras calcular
el posible beneficio que podría conseguir con la adjudicación del bien. Se
continúa entonces con una situación
de bloqueo que, en opinión de algunos
profesionales, debería culminar en el
alzamiento del embargo, al entenderse
que el ejecutante al final ha decidido
no adjudicarse el inmueble y la subasta, por tanto, ha quedado sin postor
(conforme a lo previsto en artículo 671
de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
A día de hoy, la solución para estos
casos es más que problemática, a la vista de lo expuesto, pues verdaderamente, incluso aunque el juzgador decida
paralizar el dictado del Decreto de adjudicación según lo indicado, y si las
partes no llegan a ningún acuerdo,
puede suceder que el ejecutante
opte por no pagar cantidad algu-
Será interesante seguir la evolución
del tratamiento que los jueces dan a
esta cuestión en los próximos años,
dada la frecuencia con la que la vamos
viendo en los Tribunales, al menos hasta que se produzca una reforma normativa que sería necesaria para clarificar
estas situaciones y acabar con los problemas descritos. 
“Los jueces optan por suspender o retener
el Auto de adjudicación del inmueble a
favor del acreedor ejecutante”
que no puede articularse una acción
contra el mismo ejecutante.
En la práctica judicial, hemos podido observar cómo, en la línea señalada, los jueces optan por suspender
o retener el Auto (ahora Decreto)
de adjudicación del inmueble a
favor del acreedor ejecutante hasta que éste abona al tercerista el importe de su crédito, en una decisión
que más tiene que ver con criterios
de justicia material e interpretación
razonable del Derecho que con la literalidad de las normas aplicables. Una
vez se confirma que el ejecutante ha
pagado el importe del crédito del tercerista, se dicta la resolución judicial
de adjudicación del inmueble.
Lo cierto es que se trata de situaciones en las que se puede producir un
bloqueo (el tercerista no puede cobrar,
y el ejecutante no se adjudica el bien
“Si las partes no llegan a ningún acuerdo,
puede suceder que el ejecutante opte por
no pagar cantidad alguna de la deuda del
tercerista al no resultarle rentable”
Bibliografía
www.bdifusion.es
Biblioteca:
•
ADAN DOMÈNECH, FEDERIC. La ejecución hipotecaria. Ed. JM Bosch. 2009.
•
CERRATO GURI, ELISABET. La ejecución civil privada. Realización por persona o entidad civil especializada.
Ed. JM Bosch. 2008.
Artículos Jurídicos:
•
PINTÓ RUIZ, JOSÉ J. Reforma de la LEC. Proceso de ejecución y realización. Economist & Jurist. Nº 153.
Septiembre 2011.
•
DÍAZ GÁLVEZ-DE LA CÁMARA, JAVIER. Proyecto de Ley de Medidas de Agilización Procesal. Economist &
Jurist. Nº 150. Mayo 2011.
Economist & Jurist 25