sentencias con resonancia - Consejo General del Notariado

SENTENCIAS CON RESONANCIA/ TRIBUNAL SUPREMO 28-I-2010
DOBLE VENTA DE UN INMUEBLE:
ADQUIRENTE QUE INSCRIBIÓ
El Alto Tribunal aborda en esta sentencia dos cuestiones de fondo: la primera de ellas se refiere
a la trascendencia de las reglas contenidas en el artículo 1.473 del Código Civil para el caso de
doble venta de bienes inmuebles, mientras que la segunda se refiere al ejercicio de la facultad
del vendedor de resolver el contrato de compraventa en caso de impago de precio por el
comprador, contemplada en el artículo 1.504 del Código Civil.
A empresa A, el 5 de febrero de 2002 vendió un solar a
la empresa B, que debía ser
determinado previa segregación.
El 23 de septiembre de 2002, una
empresa C dirigió requerimiento
a la empresa A con el fin de que no
obstruyese la segregación –precisa para la determinación del inmueble objeto del contrato–, lo que
hasta cinco veces le instó. El 14 de
noviembre de 2002, la empresa B
alertó a un posible comprador, empresa D, de que ella había comprado anteriormente la finca. A su
vez, la vendedora, la empresa A, dirigió a la empresa B, el 23 de enero
de 2003, requerimiento de resolución del contrato de 5 de febrero de
2002 por falta de pago del precio.
El 21 de febrero de 2003, la empresa A vendió la misma finca que
había vendido a la empresa B a la
empresa C, quien inscribió su adquisición en el Registro de la Propiedad.
La empresa B interpuso demanda de juicio ordinario contra
las empresas A y D en la que solicitó que se declarase, por un lado,
la nulidad de la compraventa de la
empresa A a favor de la empresa D
y del asiento de tal transmisión en
el Registro de la Propiedad por simulación absoluta. Por otro, la
propiedad de la empresa B sobre el
solar objeto de la litis y que se condenase a la empresa A a otorgar
escritura pública de venta a favor
de la empresa B en los términos
previstos en el contrato de 5 de febrero de 2002.
L
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El Alto Tribunal aborda la trascendencia de las reglas contenidas en el artículo 1.473
para el caso de doble venta de bienes inmuebles.
‘El concepto de
buena fe aplicado
al caso de la doble
venta consiste en
ignorar que la cosa
había sido vendida
a otro’, según el
Supremo
La empresa A contestó a la demanda oponiéndose y formulando
demanda reconvencional en la
que solicitó que se declarase conforme a derecho la resolución del
contrato de compraventa de 5 de
febrero de 2002 y todos aquellos actos o contratos de los que traiga
causa, debido al incumplimiento
de la empresa B y al pago de los
perjuicios que el incumplimiento
le había producido.
La empresa D contestó a la demanda formulando cuestión de
competencia a favor de los juzgados de Motril, por ser ésta la localidad en la que se halla la finca objeto del contrato y subsidiariamente
se desestimen las pretensiones de
la demandante y se declare la plena
validez del domino de su representada y la validez de la inscripción
registral existente a su favor. La
TRIBUNAL SUPREMO 28-I-2010 / SENTENCIAS CON RESONANCIA
MALA FE DEL SEGUNDO
EN EL REGISTRO
empresa B contestó a la demanda
reconvencional solicitando su desestimación.
Periplo judicial. El Juzgado de Primera Instancia 4 de Granada dictó
sentencia en la que se estimó la demanda principal y se desestimó la
demanda reconvencional. Se declaró:
Primero, la nulidad por simulación absoluta de la compraventa
celebrada entre la empresa A a favor de la empresa D cuyo objeto
era la finca de 4.700 metros cuadrados calificada como unidad de
actuación 8 con la descripción que
se apruebe por el ayuntamiento de
Motril, con la anulación del asiento registral de tal trasmisión.
Y segundo, la propiedad de la
entidad actora, la empresa B, sobre el solar objeto de la litis y condenó a la empresa A a otorgar escritura pública de venta a favor de
la actora principal en los términos
del contrato de 5 de febrero de
2002, procediendo recíprocamente
la empresa B a abonar el resto del
precio aplazado.
La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación interpuesto por la demandada; revocó
la sentencia en lo referido a la declaración de nulidad de la compraventa y declaró preferente la
compraventa que vincula a la actora con la empresa A. A dicha
empresa la condenó a otorgar escritura pública a la actora en los
términos previstos en el contrato
de 5 de febrero de 2002 sobre la finca objeto del mismo, procediendo
a que la actora abonara en dicho
momento el resto del precio aplazado, cancelándose las inscripciones registrales que impidan las de
la compraventa entre actora y demandada.
La empresa B interpuso recurso de casación con base en un solo
motivo: infracción de normas aplicables al amparo del artículo 477.1
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se consideran infringidos los artículos 1.261, 1.276, 1.300, 1.302 y concordantes del Código Civil y artículo 398 en relación con el artículo 394
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La empresa D interpuso recurso por infracción procesal y de casación con base en el siguiente motivo único del recurso de infrac-
‘No habiendo
buena fe, según ha
declarado probado
la sentencia de
instancia, por
parte del
comprador en la
segunda venta, es
prevalente la
primera’, asegura
el Tribunal
ción procesal: al amparo del artículo 469.1,1 y 467.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con
los artículos 52 y siguientes de la
Ley de Enjuiciamiento Civil y motivos de casación: al amparo del
artículo 477.2, 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con
los artículos 477.1 y 479.3 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del
proceso, artículos 1.473 y 606 del
Código Civil y 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
La empresa A también interpuso recurso de casación con base
en dos motivos: Primero. Infracción por inaplicación o aplicación
indebida de los artículos 1.504 y
1.091 del Código Civil y Segundo.
Infracción por inaplicación o aplicación indebida de los artículos
1.462 y 1.473 del Código Civil y los
artículos 34, 36, 37 y 40 de la Ley
Hipotecaria.
El Tribunal Supremo desestimó todos y cada uno de los recursos de casación interpuestos.
Doctrina del Supremo. El Alto Tribunal aborda dos cuestiones de
fondo. La primera de ellas se refiere a la transcendencia de las reglas contenidas en el artículo 1.473
para el caso de doble venta de bienes inmuebles, mientras que la segunda de ellas se refiere al ejercicio de la facultad del vendedor de
resolver el contrato de compraventa en caso de impago de precio
por el comprador, contemplada en
el artículo 1.504 del Código Civil.
Ha de señalarse, no obstante,
que estas cuestiones son abordadas a fin de rechazar los recursos
de casación interpuestos por las
partes, inicialmente demandante
y demandadas.
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SENTENCIAS CON RESONANCIA/ TRIBUNAL SUPREMO 28-I-2010
La buena fe en la aplicación del artículo 1.473, 2 del Código Civil.
Respecto de la aplicación del artículo 1.473, 2 del Código Civil, la sala recuerda cómo la regla de solución del conflicto, relativo a la
atribución de la propiedad del inmueble doblemente vendido, que
contiene el precepto se apoya en la
inscripción de la adquisición realizada de buena fe por quien la solicita. Así, dice la sala que:
“Cuando el artículo 1473 del Código Civil contempla el supuesto
patológico de la doble venta o, por
mejor decir, la pluralidad de ventas
sobre la misma cosa, prevé el conflicto de adquisiciones ya que la cosa múltiplemente vendida debe ser
adquirida por uno solo de los compradores y dice exactamente que si
fuera inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la
haya inscrito en el Registro y, añade la jurisprudencia (sentencias de
1 de junio de 2000 y 13 de noviembre de 2009) concurriendo el requisito de buena fe.”
Y, como refiere la sentencia del
Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2009:
“El concepto de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa había
sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las
obligaciones y contratos sino de
conocimiento: el creer o ignorar si
la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral: así lo expresa la sentencia de
27 de septiembre de 1996 con remisión a otras anteriores. Y añade la de 22 de diciembre de 2000
que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de
quien pretende ampararse en la
protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de
que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en
su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de ine-
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El Supremo también se refiere al
ejercicio de la facultad del
vendedor de resolver el contrato
de compraventa en caso de
impago de precio por el
comprador.
La sala recuerda el
carácter
sinalagmático del
contrato de
compraventa y las
exigencias
derivadas del
mismo
xactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que
carecen de tal cualidad quienes
tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles
causas capaces de enervar el título de su transferente”.
La sentencia de primera instancia había apreciado que la empresa B había comunicado el 14 de
noviembre de 2002 a la empresa D,
y antes de que comprara de la empresa A, que ésta le había vendido
el inmueble, en virtud del contrato
de 5 febrero de 2002. Y la sala consideró probada la mala fe de la segunda adquirente (la empresa D)
que fue quien inscribió a su favor
la adquisición. Así dice la sala que:
“Por tanto, no habiendo buena
fe (empresa D), según ha declarado probado la sentencia de instancia, por parte del comprador en la
segunda venta, es prevalente la
primera, que reúne todos los presupuestos del contrato”…
Ante la inaplicación de la regla
contenida en el párrafo segundo
del artículo 1.473 del Código Civil,
la declaración de propiedad se realiza a favor de la empresa B, por lo
que resulta del relato de hechos, en
virtud del criterio de cierre del párrafo tercero del referido precepto
“a quien presente título de fecha
más antigua, siempre que haya
buena fe”, salvo que el contrato de
venta de 5 de febrero de 2002 se hubiera elevado a escritura pública,
y en ella no se hubiera previsto
que el documento público no tuviera efectos traslativos de conformidad con lo previsto en el artículo 1.462, 2 del Código Civil, pues en
tal caso la empresa B sería preferida en virtud de lo dispuesto en la
primera proposición del párrafo
tercero del artículo 1.473 por ser
“quien de buena fe” fue “primero
en la posesión”.
Validez o no de la segunda venta.
La sala rechaza una de las peticiones de la empresa B, en concreto,
TRIBUNAL SUPREMO 28-I-2010 / SENTENCIAS CON RESONANCIA
la relativa a la declaración de nulidad del contrato de venta celebrado entre las empresas A y D, y
lo hace diciendo que “no procede
declarar la invalidez y eficacia de
la segunda, ya que sus efectos obligacionales entre las partes permanecen y éstas podrán, en su caso,
reclamarse las responsabilidades
que procedan”.
Apreciación, que, desde luego,
es conforme con el principio de relatividad de los contratos, la inoponibilidad de este segundo contrato a quien, de conformidad con
el artículo 1.473,3 del Código Civil
es preferido como dueño (empresa
B), la admisibilidad en nuestro sistema de la venta de cosa ajena, y la
contemplación del problema de la
no entrega por el vendedor de la
cosa, como un caso de incumplimiento de su deber esencial, que
aboca a la resolución del contrato
de venta y a la indemnización al
segundo comprado de daños y perjuicios y abono de los intereses del
dinero que en concepto de pago e
precio le pudo entregar.
En este sentido sigue diciendo
la sala que:
“Lo que impone el artículo 1473
es que no transmite la propiedad,
sino que ésta se produce a favor
del primer contratante, contrato
perfeccionado por el consentimiento de las partes, válido y eficaz, sin que obstaculice el segundo
la producción del efecto transmisible la propiedad. Es en este sentido en el que debe mantenerse el
fallo de la sentencia recurrida, que
declara ‘preferente’ a esta última”.
Revisión del ejercicio de la facultad resolutoria ex 1.504 Código Civil. La empresa A sostuvo en el recurso la validez de la venta a favor
de la empresa D bajo la premisa de
que había resuelto previamente el
contrato con la empresa B, pues
ésta había incumplido su deber de
pago del precio, de conformidad,
por tanto, con el artículo 1.504 del
Código Civil.
Conclusión
del Supremo
L Tribunal Supremo, en
conclusión, considera que
la facultad resolutoria se ejerció inadecuadamente pues “el
vendedor, requirente de resolución, no ha cumplido sus
esenciales obligaciones recíprocas imprescindibles para la
entrega de la cosa vendida: es
decir, no es el sujeto cumplidor” que pueda exigir la resolución. Tampoco se ha infringido el artículo 1.091 del
mismo cuerpo legal que, por
otra parte, no es alegable como motivo de casación, por su
generalidad, ya que simplemente proclama el principio
de lex contractus (sentencias
de 13 de noviembre de 2000
y 22 de enero de 2010).
E
La sala recuerda cómo la regla
de solución del conflicto se
apoya en la inscripción de la
adquisición realizada de buena
fe por quien la solicita.
La sala recuerda el carácter sinalagmático del contrato de compraventa y las exigencias derivadas del mismo, que impide el ejercicio de la resolución a quien no
cumplió, u ofreció cumplir, aquello que le incumbía. Así, dice el
Tribunal, que:
“… únicamente puede exigir la
resolución aquel sujeto que ha
cumplido su obligación o, con mayor precisión, aquel sujeto que, a
su vez, no haya incurrido en incumplimiento de su respectiva
obligación; y sólo puede exigirse la
resolución a aquel sujeto que, respecto a su propia obligación recíproca (en el caso del artículo 1.504
, el comprador respecto al pago del
precio) la incumple, en el sentido
de incumplimiento objetivo (así lo
destaca especialmente la sentencia de 19 de noviembre de 2009),
que provoca la frustración del fin
del contrato y la insatisfacción del
interés del acreedor”.
Y, en el caso, la sala aprecia
cómo la sentencia de instancia
había declarado que la empresa
B, había instado “infructuosamente la cooperación indispensable para conseguir la edificabilidad del solar en lo concerniente a
la segregación de la franja de terreno vendida, en extensión no
inferior a 4.760 m2, como dice el
contrato inicial, en el que se subrogó la compradora, de 5 de octubre de 2001” .
Y cómo, también, había expresado la sentencia de instancia que
“no puede pensarse en una conducta obstativa al cumplimiento
del contrato [por parte de la empresa B], produciendo la frustración del mismo, por parte de esta
compradora, que siempre estuvo
dispuesta al pago”.
Además, la sala considera que
la empresa A había negado toda
“colaboración precisa” para la segregación para la determinación
del objeto de contrato, y el consiguiente cumplimiento por la empresa B de sus deberes.
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