SECTOR PROMOTOR vs SECTOR HOTELERO: Análisis

SECTOR PROMOTOR vs SECTOR HOTELERO: Análisis Financiero.
En Dyrecto estamos especializados en la búsqueda de financiación, tanto pública como
privada, para proyectos inmobiliarios, sean hoteles, golf, geriátricos o vivienda. Pero el
análisis de estos proyectos depende y difiere mucho de la empresa que los promueva. En
este artículo vamos a intentar encontrar claves que nos permitan entender la estructura
financiera de dos de los sectores más importantes de la economía española: el sector
turístico y el sector de la promoción de viviendas. Estos dos sectores contribuyen al PIB
español en un 12% y en un 22% respectivamente.
Estructuras1 de Balance y Rentabilidades2.-
AC: 22,00%
PC: 24,00%
PC: 60,00%
AC: 90,00%
PF: 32,00%
PF: 21,00%
AF: 78,00%
FP: 44,00%
AF: 10,00%
Sector Hotelero
FP: 19,00%
Sector Promotor
Una vez presentados ambos sectores, encontramos grandes diferencias en el peso
relativo de cada masa patrimonial. En concreto, podemos destacar las siguientes
conclusiones,

Activo Fijo:
El sector hotelero se ha caracterizado históricamente por ser marcadamente
patrimonialista, es decir, el peso de su activo fijo es muy importante (78%) ya que
integra en el valor, normalmente muy elevado, el hotel que explota y que podría ser
aún mayor ya que no están incluidas las plusvalías latentes por la revalorización de
los inmuebles, ya que están contabilizados a coste histórico.
En cambio en una empresa promotora el activo fijo es normalmente muy pequeño ya
que muchas de ellas no disponen ni siquiera de oficinas en propiedad y todos los
inmuebles en construcción y venta se deben contabilizar en la partida de existencias.
Son las grandes promotoras, que siguen una línea más patrimonialista y que
disponen de oficinas e inmuebles en alquiler, las que hacen subir el porcentaje de
activo fijo medio del sector hasta el 10%.

Activo Circulante:
Los porcentajes en esta masa patrimonial son a la inversa.
1
2
Leyenda: AC: Activo Circulante, AF: Activo Fijo, PC: Pasivo Circulante, PF: Recursos Ajenos a L/P, FP: Fondos Propios.
Para simplificar el análisis, hemos presentado datos medios y agregados de ambos sectores.
En el sector hotelero, el activo circulante únicamente lo constituyen el saldo de
tesorería, normalmente no muy elevado, el de existencias, también pequeño ya que
la materia prima en los hoteles es perecedera, y el saldo de deudores, que suele ser
la facturación pendiente de cobro a tour operadores (aproximadamente 90 días de
facturación).
Por el contrario, el circulante en el sector promotor es la partida más importante ya
que está integrado por el saldo de deudores en el que se encuentran los pagos
aplazados de los contratos de compraventa realizados sobre planos, y las
existencias, en el que podemos distinguir tres grupos:
- suelo en cartera: este saldo será importante en las grandes promotoras,
pudiendo llegar a suponer el 60% del saldo de existencias y que necesitan para
asegurar su actividad futura ya que mantienen muchos costes de estructura o
para proporcionar resultados extraordinarios que garanticen rentabilidades
anuales.
- las promociones en curso; el grueso de las existencias en las promotoras
medianas y pequeñas.
- el producto terminado. Actualmente es difícil ver promotoras con saldos de este
tipo, pero quizá en un corto plazo, con la ralentización de las ventas puede que
sea más habitual encontrarnos promotoras con producto no vendido, lo que
claramente es un problema.

Pasivo Fijo:
El sector turístico mantiene unos niveles de autofinanciación bastante elevados,
situándose la media en un 44%. Las inversiones generalmente se financian con
muchos fondos propios o con los propios beneficios de su actividad. En parte es
lógico ya que las entidades financieras raramente conceden más de un 60-70 % de
una inversión de este tipo por los riesgos que éstas perciben.
Por otra parte, la financiación ajena para llevar acabo las inversiones de activo fijo es
a muy largo plazo 10 – 15 años.
En cambio, las empresas promotoras están muy apalancadas en el corto plazo y sus
fondos propios son muy escasos. La media del sector se sitúa en un 19%.

Pasivo Circulante:
Como en el resto de masas patrimoniales, se observa una gran disparidad entre
ambos sectores.
El sector hotelero puede presentar un fondo de maniobra negativo; esta situación es
transitoria, ya que, si el cierre del ejercicio contable se realizara al final de la
temporada, en septiembre, el fondo de maniobra sería positivo.
El porcentaje tan elevado de pasivo circulante en el sector promotor se debe al gran
peso de los préstamos promotor, destinados a financiar sus existencias, los cuales
se van cancelando a medida que se van vendiendo promociones, normalmente en el
corto plazo.
Vemos que las estructuras del Balance de cada estos dos sectores difieren
sustancialmente. También lo hace su Cuenta de Resultados ya que la actividad de cada
sector es diferente.
El margen bruto del sector hotelero es mucho mayor, ya que prácticamente no tiene
costes de fabricación, y a pesar de sus mayores gastos de personal (35%) y
explotación (16%), en contraposición con el sector promotor que de media sólo
emplea a 3 personas en sus empresas, éstos sólo absorben una parte de este
margen bruto, hasta llegar a un Beneficio Neto que, sobre ventas, duplica al del
sector promotor.
Es importante señalar que los gastos financieros evidentemente son superiores en el
sector hotelero cuando lo comparamos con las ventas. Calculado sobre los recursos
ajenos, resulta un porcentaje también superior, debido a la capacidad de
negociación de los promotores ante los bancos
A nivel de rentabilidades se puede concluir que si bien el sector hotelero obtiene un
Beneficio Neto bastante superior, su Rentabilidad Económica (ROI) a pesar de ser
también superior, se aproxima a la del sector promotor ya que la inversión es muy
fuerte.
En cambio, la Rentabilidad Financiera (ROE) cae en el sector turístico y es
ampliamente superada por el sector promotor, básicamente porque el nivel de
“exigencia” de fondos propios en este sector es mucho más elevada que en las
empresas promotoras.
Es decir, dado que el sector hotelero exige una mayor inversión, y con mayor riesgo
percibido, a pesar de disponer de un mayor margen por cada euro vendido, sin
embargo, y debido a que las entidades limitan su apalancamiento, obtienen menos
rentabilidad a cada euro invertido con recursos propios.