(realidad extrarregistral).

SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 048 - 2003- SUNARP-TR-A
Arequipa, 12 de marzo de 2003
APELANTE
TÍTULO
TRÁMITE DOCUMENTARIO
REGISTRO
ACTO
SUMILLA
: CARLOS CASTILLO ALVAREZ.
: Nº 00000992 DEL 14 DE ENERO DE 2003.
: EXP. Nº 3001723.
: PROPIEDAD INMUEBLE.
: AMPLIACIÓN DE ASIENTO REGISTRAL.
: RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS.
“En el artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos se ha incorporado la
posibilidad de realizar rectificaciones de asientos, cuando la inexactitud no se deriva de la falta de
adecuación entre lo que figura en el asiento y sus antecedentes registrales, sino cuando ella se
deriva de la falta de concordancia entre lo que aparece en el registro y la realidad extrarregistral.”
I.
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA:
Se ha solicitado la ampliación del asiento 002 rubro b) de la ficha 90251638 del Registro de
Propiedad Inmueble, con la finalidad de que en tal asiento se publicite que la fábrica allí inscrita
pertenece a la sociedad conyugal conformada por Carlos Castillo Alvarez y Elsa Encarnación
Cárdenas Velasquez de Castillo, y no sólo a esta última persona.
Al efecto, se ha presentado al Registro solicitud con legalización notarial de firmas de fecha 10 de
enero de 2003, suscrita por el apelante y por Elsa Encarnación Cárdenas Velasquez de Castillo,
partida de matrimonio de los solicitantes de fecha 17 de junio de 1979 extendida ante la
Municipalidad Distrital de La Victoria en la ciudad de Lima, copia simple de la libreta electoral del
apelante
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
Se ha interpuesto recurso de apelación, en contra de la observación formulada por la
Registradora Pública de la Zona Registral Nº XII – Sede Arequipa,
RESOLUCIÓN Nº 048-2003-SUNARP-TR-A
Dra.Giovanna Sofía Macedo Edén, quien ha observado el título literalmente en la forma siguiente:
“(…)ANÁLISIS: 2.1. Conforme lo publicita la ficha 90251638, el inmueble fue adquirido como bien
propio de Elsa Encarnación Cárdenas Velasquez, posteriormente a favor de la propietaria se
inscribe la fábrica del inmueble con fecha 09/02/1995, fecha a la cual conforme a los documentos
presentados (partida de matrimonio entre otros) se puede corroborar que efectivamente estaba
vigente la sociedad conyugal ya que Elsa Encarnación Cárdenas Velasquez contrajo matrimonio
con Carlos Castillo Alvarez con fecha 17/06/1979, presumiéndose por tanto que la fábrica
construida vendría a ser bien social conforme al Art. 310 del C.C.; no obstante revisada la ficha
antes referida, se verifica que el inmueble se encuentra gravado con una hipoteca constituida a
favor del Banco del Sur del Perú, asimismo se ha podido corroborar conforme al legajo E-641041995, que la hipoteca fue otorgada por su propietaria Elsa Encarnación Cárdenas Velasquez,
quedando ésta completamente legitimada; por esta razón la rectificación o ampliación que se
solicita resultaría incompatible con la inscripción de hipoteca inscrita, tomándose en cuenta que no
puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque este sea de fecha anterior,
conforme establece el Art. 2017 del C.C. 2.2. Asimismo debe tenerse en cuenta conforme al
principio de legitimación los asientos registrales se presumen exactos y válidos y producen todos
Página 1 de 5
sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifique
conforme al NRGRP o se declare judicialmente. Art. VII Título Preliminar NRGRP y 2011 del C.C.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
El apelante ha interpuesto recurso de apelación en contra de la observación sosteniendo, que: 1)
su solicitud no es incompatible con la hipoteca inscrita a favor del Banco del Sur, no tomando en
cuenta el Registrador la norma contenida en el Art. 26 del Reglamento General de los Registros
Públicos, que establece que un título es incompatible con otro, ya presentado, cuando los mismos
están referidos a actos o derechos excluyentes entre si; 2) su solicitud no está dirigida a enervar la
validez de la inscripción de la hipoteca a favor del Banco del Sur, sino que está dirigida a inscribir
el derecho que le asiste como propietario del 50% de la fábrica que se ha edificado en la
propiedad de su esposa.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
En la ficha 90251638 del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº XII – Sede
Arequipa está inscrito el inmueble ubicado en la esquina formada por las calles Misti Nº 725 y Paz
Soldán Nº 300 del distrito de Miraflores en esta
RESOLUCIÓN Nº 048-2003-SUNARP-TR-A
ciudad de Arequipa. En el asiento 002 rubro b) de la partida registral consta inscrita la fábrica
existente en el inmueble, en el asiento 001 rubro d) de la misma
partida registral aparece inscrita una hipoteca a favor del Banco del Sur del Perú
hasta por US$ 28 000,00, apareciendo el dominio inscrito a favor de Elsa Cárdenas Velasquez.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN:
Interviene como Vocal ponente el Dr. Jorge Linares Carreón.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, la cuestión en discusión es
establecer la procedencia o no de la ampliación de asiento solicitada, y determinar si tal acto es
incompatible o no con la hipoteca inscrita a favor del Banco del Sur del Perú.
VI. ANÁLISIS:
PRIMERO: Conforme al artículo 2017 del Código Civil no puede inscribirse un título incompatible
con otro, aunque sea de fecha anterior. La jurisprudencia registral ha entendido que existe
incompatibilidad cuando la inscripción o anotación de un título conlleva la imposibilidad de la
inscripción o anotación de otro, por existir oposición o identidad entre los actos contenidos en los
títulos respectivos. Por ello el tema a dilucidar es establecer si existe o no incompatibilidad entre
la solicitud de ampliación de asiento presentada, y la inscripción de la hipoteca a favor del Banco
del Sur del Perú, para lo cual se hace necesario analizar la partida registral y los títulos en
cuestión.
SEGUNDO: Del asiento 001-C de la ficha 90251638 del Registro de Propiedad Inmueble, fluye
que Elsa Cárdenas Velasquez adquirió el inmueble submateria a mérito de la escritura pública de
compraventa otorgada por los anteriores propietarios Fabián Sebastián Mamani Lipa y María Tito
Vilca de Mamani, el 29 de
noviembre de 1972 por ante el notario de Arequipa Guillermo Mayca,inscribiéndose su dominio el
17 de marzo de 1987. En el asiento 002-B de
la partida registral corre inscrita una constatación de fábrica que, según el título archivado en el
legajo E-00060985, hizo el arquitecto constatador Jorge Baltazar Villanueva Cárdenas a favor de
la propietaria Elsa Encarnación Cárdenas Velasquez el 23 de enero de 1995, inscribiéndose la
Página 2 de 5
constatación de fábrica el 9 de febrero de 1995, situación que nos llevaría, prima facie, a concluir
que en la extensión del asiento no existe inexactitud con respecto a su título archivado; en el
numeral 8 de este título, se señala que la fábrica fue terminada el 9 de octubre de 1985.
Asimismo, en el asiento 001 - D de la partida registral corre una
RESOLUCIÓN Nº048-2003-SUNARP-TR-A
hipoteca constituida a favor del Banco del Sur del Perú, mediante escritura pública de fecha 28 de
febrero de 1995 otorgada ante el notario de Arequipa Gorky Oviedo Alarcón; del título archivado
en el legajo E- 00064104, fluye que la hipoteca la constituyó Elsa Cárdenas Velasquez,
declarando expresamente en la introducción de la escritura pública ser casada con Carlos Castillo
Alvarez.
TERCERO: Del análisis del título archivado en el legajo E-00064104 se verifica que al momento
de constituir la hipoteca a favor del Banco del Sur, Elsa Encarnación Cárdenas Velasquez declaró
expresamente ser casada con Carlos Castillo Alvarez, como se ha señalado precedentemente,
por tanto no se advierte incompatibilidad entre tal título y la solicitud de ampliación de asiento
registral presentada, mas aun si se tiene en cuenta que la rectificación peticionada no va a afectar
ni perjudicar a la hipoteca inscrita a favor del Banco del Sur del Perú, de acuerdo a los artículos
86 y 87 del Reglamento General de los Registros Públicos, lo que también es reconocido por el
apelante al fundamentar su apelación.
CUARTO: Recogiendo criterios establecidos por la jurisprudencia registral, se ha incorporado en
el artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos la posibilidad de realizar
rectificaciones de asientos, cuando la inexactitud no se deriva de la falta de adecuación entre lo
que figura en el asiento y sus antecedentes registrales, sino cuando ella se deriva de la falta de
concordancia entre lo que aparece en el registro y la realidad extrarregistral. En efecto, de
conformidad con lo prescrito en el articulo 85 del citado reglamento general, cuando la rectificación
de refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos
fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que
aclaren el error producido, pudiendo consistir dichos documentos en copias legalizadas de
documentos de identidad, partidas del Registro del Estado Civil o cualquier otro que demuestre
indubitablemente la inexactitud registral.
QUINTO: En el caso submateria se ha presentado la partida de matrimonio civil de Carlos Castillo
Alvarez y Elsa Cárdenas Velasquez, la que acredita que el 17 de junio de 1979 contrajeron
matrimonio civil ante la Municipalidad Distrital de La Victoria, en la ciudad de Lima, documento
público que de acuerdo al artículo 269 del Código Civil es suficiente para reclamar los efectos
civiles del matrimonio. Por ello, a partir de la celebración del matrimonio se constituyó un régimen
patrimonial de sociedad de gananciales, de acuerdo al artículo 176 del Código Civil de 1936
vigente al momento de la celebración del matrimonio, no apareciendo en los antecedentes
registrales que tal régimen haya sido sustituido o haya fenecido de acuerdo a los artículos 296 y
318 del Código Civil vigente
SEXTO: En razón a lo señalado, y por el mérito de la partida de matrimonio adjuntada, se
desprende que la fábrica constatada en el inmueble ha sido
RESOLUCIÓN Nº048-2003-SUNARP-TR-A
terminada dentro de la vigencia de la sociedad de gananciales, generada con ocasión del
matrimonio civil de Carlos Castillo Alvarez con Elsa Cárdenas Velasquez; lo que determina la
procedencia de la ampliación de asiento registral
peticionada, respecto del asiento 002-B de la ficha 90251638 del Registro de Propiedad Inmueble,
en el que debe constar que la fábrica es de propiedad de la sociedad conyugal conformada por
Carlos Castillo Alvarez y Elsa Cárdenas Velasquez, rectificación cuya vigencia y efectos está
determinada por los artículo 86 y 87 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Página 3 de 5
SÉTIMO: De conformidad con el Art. 2011 del Código Civil, el Art. V del Título Preliminar y Arts.
31, 32 y 156 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación materia de la absolución del grado, disponiéndose la ampliación de
asiento registral peticionada, a mérito de lo señalado en esta resolución.
Regístrese y comuníquese.
DR. JORGE LINARES CARREÓN
Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
DR. FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
Página 4 de 5
DR. RAÚL PEDRO MACEDO VERA
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral