Costo del Diseño Estructural
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Costo del Diseño Estructural Javier Cesín Farah 2004 ¿Qué se espera de un estructurista? La respuesta trivial es: “LOS PLANOS PARA CONSTRUIR” Aunque se espera algo más: Que estén bien calculados Que la estructura sea segura Que sea económica la estructura Que cumpla con el reglamento Que los planos estén bien detallados Que no cueste mucho Que sea rápido … qué se espera Si analizamos detalladamente: ¾- Bien calculado ¾- Rapidez en entrega ¾- Que sea barato el análisis ¾- Estructura económica ¾- Planos detallados ¾- Cumplir cabalmente con el Reglamento ¿Hasta donde se puede/debe cumplir con todo? ¿Qué es un Proyecto Estructural” La pregunta anterior no debe ser formulada. De hecho, hay cuestiones de origen que si deben ser planteadas. – No está claro cual es el contenido de un “Proyecto Estructural” – Cuál debe ser el grado de detalle – Cuál debe ser el alcance del análisis – Cuánto se debe cobrar – Que preparación debe tener un estructurista – No hay normas oficiales sobre “Proyecto Estructural” Ejemplo Despacho A Despacho B Costo del proyecto $60,000 $26,000 Tiempo de entrega 4 semanas 2 semanas Incluye visitas posteriores 2 --- Costo por visita $5,000 $5,000 General de Proyecto 1 --- Cimentación 3 1 Muros de mampostería 2 --- Columnas 2 --- Losas 6 3 Cisternas 1 1 Complementarios generales 3 3 Planos: Boletín de actualización TOTAL Costo por plano Precio de venta del edificio Proyecto vs. Precio de Venta de Vivienda 3 18 11 $3333 $2363 5’500,000 5’500,000 1.09% 0.47% … ejemplo Aparentemente el despacho B es la mejor opción, sin embargo: – No consideró bien el sismo y hubo que detener el colado de columnas de PB (piso suave) para su refuerzo. – No se entregaron detalles para resolver los desniveles de la cimentación. – Se reforzaron muros de mampostería – Se pagaron visitas a obra Pero era más “barato” y más “rápido” Flujo de Actividades promotor arquitecto estructurista estudio financiero y compra del predio inicia desarrollo bosquejo del conjunto trámite de licencia construcció n ajuste del diseño supervisión diseño preliminar diseño definitivo DRO, CSE, CDA firma autoridad revisión del proyecto banco El proyecto estructural se realiza, cuando el promotor desea invertir lo menos posible y le urge la licencia. venta ajustes a diseño visitas a obra otorga licencia terminació n de obra otorga crédito puente pago de crédito Aquí se tienen los recursos Organigrama Promotor Análisis Financiero No queda clara la relación Promotor – Estructurista – Metas Financieras Arquitecto Estructurista Mecánica de Suelos La relación queda supeditada al Arquitecto, quién no tiene responsabilidad sobre el resultado financiero del proyecto Proceso de Decisión Financiero Propuesto Propuesta Financiera Revisión Meta Financiera Proyecto Arquitectónico Optimización Precuantificación Proyecto Estructural Experiencia Construcción A nivel Promotor, es necesaria una interacción Financiera – Arquitectura – Estructura – Construcción para optimizar un proyecto Diseño Estructural DISEÑO ESTRUCTURAL Estructuración Modelo Análisis Estructural Diseño Estructural Planos Estructuración Interacción con el Arquitecto Actividad que puede involucrar los mayores ahorros o excesos en el costo del proyecto. Requiere interactuar con el mecánico de suelos Modelo Los errores en el modelo, repercuten en todo el proyecto. Es un “arte”, requiere experiencia y sentido físico. Se considera poco su enseñanza en la formación de los profesionistas. Análisis Estructural Elástico / inelástico Interacción suelo estructura Modelo de muros y otros elementos Uso de elemento finito Efectos de segundo orden Diseño Estructural Detallado suficiente de elementos Considerar y verificar la información dada por el análisis Prever condiciones de construcción: proceso, tecnología en campo, etc. Evitar decisiones en obra Planos y Memoria Esta es la palabra del estructurista Implica claridad y especificaciones completas Indicar propiedades de material, método de construcción, detalles especiales. Contenido y tamaño adecuados para obra. ¿Dónde estamos? Se planteó: – Que no hay una definición formal ni norma de qué es un Proyecto Estructural – Que el estructurista interviene en un proyecto, cuando menos fondos existen – Hay presión para entrega rápida y económica – Se comentaron las actividades que deben ser parte de un proyecto ¿Qué sigue? Se presentarán costos típicos para el desarrollo de un proyecto completo Costos para el promotor de un conjunto Comparativa Gráficos Costo para el Estructurista Se seleccionaron proyectos que cumplieron con lo esperado: interacción con el promotor, modelo, análisis tridimensional, diseño y planos detallados. Los costos de su personal, son los siguientes: costos/hora costos/mes inferior costos/mes superior Ingeniero A Ingeniero B Dibujante 100 50 60 12,000 6,000 7,200 20,000 10,000 12,000 Arancel SMIE 1986 Arancel SMIE 1986 m2 constr: $2300 $10,000,000 montoel proyecto $1,000,000 $100,000 $10,000 $1,000 10 100 1,000 10,000 100,000 1,000,000 m2 de construcción SMIE 1986 SMIE 40% des pacho A El despacho considerado en los ejemplos, se sitúa en la cota superior del arancel SMIE. La mayor parte de los despachos se sitúan entre ésta y el 40% de la misma. Caso a) 30 departamentos Edificio de 6 niveles con estacionamiento en PB 30 departamentos de 150 m2. 40 planos: cimentación, plantas, columnas, muros, cortes, detalles y generales. (horas) Ingeniero A Ingeniero B Dibujante 7 Relación inicial 34 Estructuración 14 17 M odelo 7 31 Análisis estructural 104 137 Diseño estructural 72 72 260 Planos 17 17 M emoría de cálculo TOTAL 254 273 260 100.00 $ 50.00 $ 60.00 costo horario $ COSTO TOTAL $ 25,350.00 $ 13,650.00 $ 15,600.00 total 787 $ 54,600.00 … caso a) m2 IMPACTO $/m2 42.00 CONCEPTO = TOTAL INGRESO POR PROYECTO PLANO IMPACTO $/plano 4,725 VIVIENDA IMPACTO $/viv, 6,300 CONJUNTO COSTO $ 189,000 % SOBRE COSTO 136.62% 18.32% Ingeniero A 5.63 634 845 25,350 Ingeniero B 3.03 341 455 13,650 9.87% Dibujante 3.47 390 520 15,600 11.28% 12.13 1,365 1,820 54,600 39.47% COSTO PERSONAL Cambios a proyectos (s/costo personal) 50.00% COSTO CAMBIOS A PROYECTOS Consumibles (s/costo personal) 20.00% Equipo de computo (s/costo personal) 20.00% COSTO CONSUMIBLES = TOTAL COSTO DIRECTO Indirecto de Of icina (s/c directo) 20.00% = TOTAL COSTO INDIRECTO Financiamiento 6.07 683 910 27,300 19.73% 6.07 683 910 27,300 19.73% 3.64 410 546 16,380 11.84% 3.64 410 546 16,380 11.84% 7.28 25.48 819 2,867 1,092 3,822 32,760 114,660 23.68% 82.88% 5.10 573 764 22,932 16.58% 5.10 573 764 22,932 16.58% 0.17 19 25 753 0.54% 0.17 19 25 753 0.54% = TOTAL COSTO 30.74 3,459 4,611 138,345 100.00% = UTILIDAD antes de impuestos 11.26 1,266 1,689 50,655 36.62% 3.94 443 591 17,729 12.82% 7.32 823 1,098 32,926 23.80% = TOTAL COSTO FINANCIERO Impuesto sobre la renta = UTILIDAD 35.00% Caso b) 72 departamentos Edificio de 7 niveles con estacionamiento en PB 72 departamentos de 50 m2. 45 planos: cimentación, plantas, columnas, muros, cortes, detalles y generales. (horas) Ingeniero A Ingeniero B Dibujante 5 Relación inicial 26 Estructuración 11 13 M odelo 5 24 Análisis estructural 80 105 Diseño estructural 55 55 200 Planos 13 13 M emoría de cálculo TOTAL 195 210 200 100.00 $ 50.00 $ 60.00 costo horario $ COSTO TOTAL $ 19,500.00 $ 10,500.00 $ 12,000.00 total 605 $ 42,000.00 Caso b) m2 IMPACTO $/m2 38.00 PLANO IMPACTO $/plano 3,040 VIVIENDA IMPACTO $/viv, 1,900 CONJUNTO COSTO $ 136,800 % SOBRE COSTO 128.53% Ingeniero A 5.42 433 271 19,500 18.32% Ingeniero B 2.92 233 146 10,500 9.86% CONCEPTO = TOTAL INGRESO POR PROYECTO Dibujante COSTO PERSONAL Cambios a proyectos (s/costo personal) 50.00% COSTO CAMBIOS A PROYECTOS 3.33 267 167 12,000 11.27% 11.67 933 583 42,000 39.46% 5.83 467 292 21,000 19.73% 5.83 467 292 21,000 19.73% 11.84% Consumibles (s/costo personal) 20.00% 3.50 280 175 12,600 Equipo de computo (s/costo personal) 20.00% 3.50 280 175 12,600 11.84% 7.00 24.50 560 1,960 350 1,225 25,200 88,200 23.68% 82.87% 4.90 392 245 17,640 16.57% 4.90 392 245 17,640 16.57% COSTO CONSUMIBLES = TOTAL COSTO DIRECTO Indirecto de Of icina (s/c directo) 20.00% = TOTAL COSTO INDIRECTO Financiamiento = TOTAL COSTO FINANCIERO = TOTAL COSTO = UTILIDAD antes de impuestos Impuesto sobre la renta = UTILIDAD 35.00% 0.17 13 8 597 0.56% 0.17 13 8 597 0.56% 29.57 2,365 1,478 106,437 100.00% 8.43 675 422 30,363 28.53% 2.95 236 148 10,627 9.98% 5.48 439 274 19,736 18.54% Caso c) 224 departamentos 11 Edificios de 6 niveles sin estacionamiento en PB 224 departamentos de 52 m2. 115 planos: cimentación, plantas, columnas, muros, cortes, detalles y generales. (horas) Ingeniero A Ingeniero B Dibujante 11 Relación inicial 57 Estructuración 24 29 M odelo 11 53 Análisis estructural 177 232 Diseño estructural 122 122 442 Planos 29 29 M emoría de cálculo TOTAL 431 464 442 100.00 $ 50.00 $ 60.00 costo horario $ COSTO TOTAL $ 43,095.00 $ 23,205.00 $ 26,520.00 total 1,337 $ 92,820.00 Caso c) m2 IMPACTO $/m2 32.45 PLANO IMPACTO $/plano 3,287 VIVIENDA IMPACTO $/viv, 1,688 CONJUNTO COSTO $ 378,000 % SOBRE COSTO 160.80% Ingeniero A 3.70 375 192 43,095 18.33% Ingeniero B 1.99 202 104 23,205 9.87% Dibujante 2.28 231 118 26,520 11.28% 7.97 807 414 92,820 39.49% 3.98 404 207 46,410 19.74% 3.98 404 207 46,410 19.74% CONCEPTO = TOTAL INGRESO POR PROYECTO COSTO PERSONAL Cambios a proyectos (s/costo personal) 50.00% COSTO CAMBIOS A PROYECTOS Consumibles (s/costo personal) 20.00% 2.39 242 124 27,846 11.85% Equipo de computo (s/costo personal) 20.00% 2.39 242 124 27,846 11.85% 4.78 16.73 484 1,695 249 870 55,692 194,922 23.69% 82.92% 3.35 339 174 38,984 16.58% 3.35 339 174 38,984 16.58% COSTO CONSUMIBLES = TOTAL COSTO DIRECTO Indirecto de Of icina (s/c directo) 20.00% = TOTAL COSTO INDIRECTO Financiamiento 0.10 10 5 1,162 0.49% 0.10 10 5 1,162 0.49% = TOTAL COSTO 20.18 2,044 1,049 235,068 100.00% = UTILIDAD antes de impuestos 12.27 1,243 638 142,932 60.80% = TOTAL COSTO FINANCIERO Impuesto sobre la renta = UTILIDAD 35.00% 4.29 435 223 50,026 21.28% 7.98 808 415 92,906 39.52% Caso d) 2220 departamentos 51 Edificios de 5niveles sin estacionamiento en PB 2220 departamentos de 52 m2. 30 planos: cimentación, plantas, columnas, muros, cortes, detalles y generales. (horas) Ingeniero A Ingeniero B Dibujante 5 Relación inicial 26 Estructuración 11 13 M odelo 5 24 Análisis estructural 80 105 Diseño estructural 55 55 200 Planos 13 13 M emoría de cálculo TOTAL 195 210 200 100.00 $ 50.00 $ 60.00 costo horario $ COSTO TOTAL $ 19,500.00 $ 10,500.00 $ 12,000.00 total 605 $ 42,000.00 Caso d) m2 IMPACTO $/m2 0.94 PLANO IMPACTO $/plano 3,600 VIVIENDA IMPACTO $/viv, 49 CONJUNTO COSTO $ 108,000 % SOBRE COSTO 101.41% Ingeniero A 0.17 650 9 19,500 18.31% Ingeniero B 0.09 350 5 10,500 9.86% Dibujante 0.10 400 5 12,000 11.27% 0.36 1,400 19 42,000 39.44% 0.18 700 9 21,000 19.72% 0.18 700 9 21,000 19.72% CONCEPTO = TOTAL INGRESO POR PROYECTO COSTO PERSONAL Cambios a proyectos (s/costo personal) 50.00% COSTO CAMBIOS A PROYECTOS Consumibles (s/costo personal) 20.00% 0.11 420 6 12,600 11.83% Equipo de computo (s/costo personal) 20.00% 0.11 420 6 12,600 11.83% 0.22 0.76 840 2,940 11 40 25,200 88,200 23.66% 82.82% 0.15 588 8 17,640 16.56% 0.15 588 8 17,640 16.56% COSTO CONSUMIBLES = TOTAL COSTO DIRECTO Indirecto de Of icina (s/c directo) 20.00% = TOTAL COSTO INDIRECTO 0.01 22 0 657 0.62% = TOTAL COSTO FINANCIERO Financiamiento 0.01 22 0 657 0.62% = TOTAL COSTO 0.92 3,550 48 106,497 100.00% = UTILIDAD antes de impuestos 0.01 50 1 1,503 1.41% Impuesto sobre la renta = UTILIDAD 35.00% 0.00 18 0 526 0.49% 0.01 33 0 977 0.92% Resumen por m2 Indice por m2 construidos 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 0 20,000 40,000 60,000 Ingreso 80,000 Costo 100,000 120,000 140,000 Resumen por plano Indice por plano 5,000.00 4,500.00 4,000.00 3,500.00 3,000.00 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00 500.00 0.00 0 20 40 60 Ingreso 80 Costo 100 120 140 Resumen por vivienda Indice por Vivienda 7,000.00 6,000.00 5,000.00 4,000.00 3,000.00 2,000.00 1,000.00 0.00 0 500 1,000 Ingreso 1,500 Costo 2,000 2,500 Costo de un Conjunto al Promotor Nombre del Conjunto caso a) 30 viv caso b) 72 viv caso c) 224 viv caso d) 2220 viv Terreno No de Viviendas Área por vivienda = TOTAL INGRESO POR VENTAS 1,100 30 150 112.40% 67,200,000 108.05% 12,293,914 3,447,035 34,279,785 50,020,734 577,200,000 112.74% 54,321,917 32,277,967 320,773,327 407,373,211 7.87% 2,992,500 0 2,992,500 2,268,000 0 2,268,000 4,704,000 0 4,704,000 40,404,000 0 40,404,000 12.49% 12.49% 4,730,090 4,730,090 3,588,704 3,588,704 7,466,856 7,466,856 64,182,813 64,182,813 100.00% 37,604,436 100.00% 5,145,564 13.68% 1,800,947 3,344,616 8.89% 28,415,956 100.00% 3,984,044 14.02% 1,394,416 2,589,629 9.11% 62,191,590 100.00% 5,008,410 8.05% 1,752,943 3,255,466 5.23% 511,960,024 100.00% 65,239,976 12.74% 22,833,992 42,405,984 8.28% COSTO INDIRECTO CAMPO Y VENTAS COSTO INDIRECTO OFICINA = TOTAL COSTO INDIRECTO 7.87% = UTILIDAD IMPUESTO SOBRE LA RENTA = UTILIDAD + CF (desp impuestos) 74,000 2,220 52 32,400,000 114.02% 9,068,325 1,228,015 12,262,911 22,559,251 13.93% 6.01% 59.70% 79.64% = TOTAL COSTO 2,800 224 52 42,750,000 113.68% 13,492,091 1,496,102 14,893,653 29,881,847 COSTO TERRENO Y PERMISOS COSTO PROY, SUP Y LABORATORIO COSTO OBRA = TOTAL COSTO DIRECTO COSTO FINANCIERO = TOTAL COSTO FINANCIERO 800 72 50 12.40% 4.34% 8.06% Costo Proyecto vs. Costo del Conjunto viviendas area construida por depto. total construído planos Despacho de Cálculo A Ingreso por venta del Conjunto Costo de Obra Costo de Obra incluyendo terreno y sup Costo Total de Obra Inversión máxima del Promotor Calculo A vs Ingreso por Venta del Conjunto Calculo A vs Costo de Obra Calculo A vs Costo de Obra incl terr y sup Calculo A vs Costo total de Obra Calculo A vs Inversión máxima del Promotor caso a) 30 viv caso b) 72 viv caso c) 224 viv caso d) 2220 viv 30 72 224 2,220 150 50 52 52 4,500 3,600 11,648 115,440 40 45 115 30 189,000.00 136,800.00 378,000.00 108,000.00 42,750,000 14,893,653 29,881,847 37,604,436 14,689,091 32,400,000 12,262,911 22,559,251 28,415,956 9,975,525 67,200,000 34,279,785 50,020,734 62,191,590 14,175,514 577,200,000 320,773,327 407,373,211 511,960,024 70,483,517 0.44% 1.27% 0.63% 0.50% 1.29% 0.42% 1.12% 0.61% 0.48% 1.37% 0.56% 1.10% 0.76% 0.61% 2.67% 0.02% 0.03% 0.03% 0.02% 0.15% Costo Proyecto vs. Costo del Conjunto Costo Proyecto VS Costo Conjunto 3.00% 2.50% Calculo A vs Costo de Obra 2.00% Calculo A vs Costo de Obra incl terr y sup Calculo A vs Costo total de Obra 1.50% 1.00% Calculo A vs Inversión máxima del Promotor 0.50% Calculo A vs Ingreso por Venta del Conjunto 0.00% 1 10 100 Viviendas 1,000 10,000 Costo del Diseño vs. Otras Partidas de Construcción 25% 20% 15% 10% 5% 0% Demanda de Proyectos 30 viviendas 1.00 2.00 3.00 4.00 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Precio de proyecto 0.00 # de proyectos Demanda de Proyectos demanda de Proyectos 0.00 0.50 1.00 Oferta 1 de proyectos 1.50 2.00 2.50 Oferta 2 de proyectos 3.00 3.50 4.00 200,000 180,000 Precio de proyecto 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 # de proyectos Adecuaciones a Viviendas por Carencias en Proyecto 0 Valo r ad ecu ació n p o r viv -5,000 -10,000 -15,000 -20,000 -25,000 -30,000 -35,000 -40,000 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 # de proyectos 30 viviendas 3.00 3.50 -45,000 4.00 Costo Total de las Adecuaciones al Promotor Valor adecuación por viv 0 -5,000 -10,000 -15,000 -20,000 -25,000 -30,000 -35,000 -40,000 -45,000 -1,600,000 -1,200,000 -800,000 Reparación Total 30 viviendas -400,000 0 Valor de Proyecto vs. Costo Total de Adecuaciones 30 viviendas -1,600,000 -1,200,000 -800,000 200,000 Precio de Proyecto 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Reparación Total -400,000 0 30 viviendas -1,200,000 -800,000 -400,000 0.00 0 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 200,000 180,000 180,000 160,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 20,000 0 0 # de proyectos Reparación Total 0 0 -5,000 -10,000 -15,000 -20,000 -25,000 -30,000 -35,000 -40,000 -45,000 -1,600,000 -5,000 Valo r ad ecu ació n p o r viv Valo r adecuación po r viv 4.00 200,000 Precio d e p ro yecto Precio de Proyecto -1,600,000 30 viviendas -1,200,000 -800,000 Reparación Total 30 viviendas -400,000 0 -10,000 -15,000 -20,000 -25,000 -30,000 -35,000 -40,000 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 # de proyectos 30 viviendas 3.00 3.50 -45,000 4.00 Valor de Proyecto vs. Costo de Adecuaciones Valor de Proyecto vs. Adecuaciones 10,000,000 9,000,000 Reparación / Adecuación 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 0 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 Proyecto Estructural 30 viviendas 72 viviendas 224 viviendas 400,000 Valor de Proyecto vs. Costo de Adecuaciones Elasticidad Reparación Valor de Proyecto 100,000,000 Reparación / Adecuación 90,000,000 80,000,000 70,000,000 60,000,000 50,000,000 40,000,000 30,000,000 20,000,000 10,000,000 0 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 Proyecto Estructural 30 viviendas 72 viviendas 224 viviendas 2220 viviendas Conclusiones Es necesario considerar que el nivel de detalle y calidad de un proyecto estructural reduce las decisiones en campo que deben ser tomadas sobre la marcha, lo cual disminuye el riesgo de fallas constructivas. Es necesario valorar que un buen proyecto permite a su vez una buena cuantificación y presupuesto de obra, lo cual puede traducirse en un buen control, lo que en producción masiva de vivienda es muy necesario. Conclusiones El costo del proyecto estructural no es relevante contra el costo del conjunto. Se requiere definir que es un “Proyecto Estructural” y los aranceles correspondientes. Malas decisiones en proyecto pueden conllevar a costos muy altos en reparaciones posteriores El cliente no cuenta con elementos para calificar que es un “buen proyecto” Conclusiones Para revalorar el trabajo del Estructurista, es necesario que éste entregue proyectos de alta calidad acordes a la magnitud de la obra y que el Promotor valore que lo beneficia directamente, el pagar por un proyecto de estas características.
