Teoría de juegos aplicado al Mercado Inmobiliario.

25/08/2014
Teoría de juegos aplicado al
Mercado Inmobiliario.
Miembros del equipo de investigación
Michue Salguedo, Efren S.
Responsable
Aldazabal Contreras, Janet Cecibel
Miembro
Napán Vera, Alberto Fernando
Miembro
Presentación
• El mercado inmobiliario en Lima Metropolitana,
está en auge, lo que causa inquietud debido al
alza de los precios de los bienes inmobiliarios a
través de estos últimos años.
• Se podría llegar a considerar que nos
enfrentamos ante una futura crisis inmobiliaria
debido a que esta alza se dé por la especulación
(efecto burbuja); la investigación pretende
prevenir y encontrar las variables que influyen y
distorsionan la realidad del mercado.
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Marco Teórico
PER (Price to Earnings Ratio)
• Ratio precio de venta respecto al ingreso por
alquiler anual, que mide la capacidad de retorno
a la inversión.
• El índice PER indica el número de años que se
tardaría en recuperar –mediante el alquiler del
mismo inmueble que se quiere comprar- la
inversión realizada en la compra de una vivienda
(con todos los gastos incluidos).
• Se utiliza para valorar la rentabilidad de la
inversión inmobiliaria.
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Se considera un índice PER 15 - 25 años de
alquiler = precio de la compra de vivienda- como
el adecuado en el sector inmobiliario. Un índice
por encima de 17 se considera excesivo o
inadecuado y por debajo de 10 un valor óptimo
-para el comprador o inversor.
Índice PER
Precios por metro cuadrado de departamentos, La Molina, Miraflores, San
Borja, San Isidro y Surco
Año
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
US$
640
638
591
545
550
479
540
534
526
575
783
894
1056
1269
1614
1840
2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Desde 2007, los precios –en soles– de los departamentos en 5 distritos de Lima
Metropolitana han subido cerca de 175%. En el resto de la ciudad y en las demás
ciudades del Perú también han aumentado (entre 70% y 120%, dependiendo de la
ciudad).
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Burbuja económica
Fenómeno que se produce en los mercados, en buena
parte debido a la especulación, que se caracteriza por
una subida anormal y prolongada del precio de un
activo o producto, de forma que dicho precio se aleja
cada vez más del valor real o intrínseco del producto.
Una burbuja de activos se puede definir como
aquella situación en la que los precios se desvían
de su valor fundamental. Es decir, los precios
dejan de responder a sus fundamentos
económicos y sólo suben porque vienen
subiendo, hasta que ocurre un choque fuera del
mercado inmobiliario que hace reventar la
burbuja.
Es decir, la dinámica de una burbuja es sencilla:
los precios subieron hoy porque subieron ayer y
mañana subirán porque subieron hoy.
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Factores a tomar en cuenta al
estudiar una burbuja inmobiliaria
•
Qué tanto están subiendo los precios de las viviendas en comparación con el
aumento de los ingresos de los individuos.
•
Indice PER
•
El crecimiento de las deudas hipotecarias -identificando si es que son
riesgosas o no-, y la calidad de la supervisión de las hipotecas.
Basados en estos factores entre las economías avanzadas como Canadá, Suiza,
Suecia, Noruega e incluso Alemania y Francia, se está hablando de lo que podría
ser una burbuja.
Entre los mercados emergentes considera que los que están entrando en
territorio de burbuja, debido al rápido aumento de los precios de sus viviendas,
son Hong Kong, Singapur, algunas zonas en China y en centros urbanos
emergentes como Turquía y Brasil.
Etapas de una burbuja económica
• Sustitución (displacement): incremento del valor de un
activo
• Despegue (take off): compras especulativas (comprar ahora
para vender a futuro a un precio mayor y obtener una
utilidad)
• Exuberancia (exuberance)
• Fase crítica (critical stage): comienzan a escasear los
compradores, algunos comienzan a vender.
• Estallido (crash)
Generalmente, las burbujas ocurren en un entorno de política
monetaria muy laxa por algunos años, la que toma la forma de
excesiva liquidez y bajas tasas de interés.
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Boom Económico
Un “boom” es un vocablo inglés que se utiliza para designar una
expansión, generalmente intensa o rápida de una economía nacional.
Indica prosperidad, mejor dicho, una corriente muy rápida y acentuada
hacia la activación económica y la elevación de precios.
En esta etapa del Ciclo Económico, las variables principales alcanzan el
grado máximo de expansión, por un mayor uso de los Factores de
Producción y por mejores condiciones en los mercados.
En ésta coyuntura se observa un incremento de precios –que puede
ser relativamente rápido– pero tiene respaldo en variables reales.
Burbuja inmobiliaria
Es una situación en que las noticias de los
aumentos de precios alimentan el entusiasmo
de los inversores.
Esto atrae a una clase de inversores cada vez
mayor, que a pesar de las dudas sobre el valor
real de la inversión se ve atraída hacia ella en
parte por envidia del éxito de otros y en parte
por el entusiasmo de la apuesta.
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• Si una burbuja (de cualquier activo) es la
persistencia de un precio de mercado por encima
del valor intrínseco del activo, en una vivienda,
su valor más intrínseco es el costo de construirla.
Teoría de Juegos
• La teoría de juegos es una rama de la
economía que estudia las decisiones en las
que para que un individuo tenga éxito tiene
que tener en cuenta las decisiones tomadas
por el resto de los agentes que intervienen en
la situación.
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• En teoría de juegos no tenemos que
preguntarnos qué vamos a hacer, tenemos
que preguntarnos qué vamos a hacer
teniendo en cuenta lo que pensamos que
harán los demás, ellos actuarán pensando
según crean que van a ser nuestras
actuaciones. La teoría de juegos ha sido
utilizada en muchas decisiones empresariales,
económicas y políticas.
Consideraciones
• Aunque los precios de las viviendas en nuestro país
vienen subiendo a altas tasas, están rezagados en
relación a otros países emergentes.
• Inyección de liquidez de la Reserva Federal de los
Estados Unidos que hace los créditos más baratos e
impulsa el aumento en la demanda de vivienda.
• El aumento en la demanda de vivienda no es en mayor
medida impulsado por la mejora de los salarios
provenientes de un aumento en la producción sino de
la liquidez.
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• Uno de los factores que agudizan una crisis
inmobiliaria son los niveles de endeudamiento y
el deterioro de la capacidad de pago. La burbuja
en sí se ocasiona en gran parte por la liquidez,
pero se agudiza por la incapacidad de muchos de
haber evaluado bien su capacidad de pago.
• Existe un déficit de viviendas. En el país se
forman 100 mil familias al año. Se edificaron el
año pasado poco más de 55 mil viviendas nuevas,
y la población de Lima demandó entre 22 mil y 23
mil.
• El déficit habitacional es de más de 400 mil familias.
• Se construyen principalmente proyectos para los
estratos de alto poder adquisitivo, pero el 95% de la
demanda (entre 400 mil y 385 mil hogares) no pueden
pagar viviendas de más de US$ 65 mil, y el 90% no
dispone de más de US$ 30 mil.
• Señala que el incremento de los precios son empujados
por los sectores A y B, es decir, el 5% que puede pagar
más de US$ 100 mil”.
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• Según estadísticas de algunos bancos, casi dos
de cada 10 créditos hipotecarios se usan para
adquirir una segunda vivienda.
• Si la compra de viviendas como negocio sigue
creciendo, puede acentuar el alza de precios,
que al final volvería a los inmuebles
inaccesibles para la mayoría de personas.
Se observan dos escenarios posibles: estamos
ante una burbuja inmobiliaria o ante un boom
inmobiliario. En el primer escenario la burbuja
deberá estallar tal como sucedió en España,
estados Unidos y Japón. En el segundo escenario
el aumento de precios no cederá, más bien se
estabilizará para volver a crecer más adelante.
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Modelización del problema aplicando
teoría de juegos
Consideremos a los demandantes de vivienda
diferenciados en dos grupos:
• G1: Pertenecientes a nivel socioeconómico A,B
• G2: Pertenecientes a nivel socioeconómico C,D
Estos grupos económicos tienen dos opciones
frente al mercado inmobiliario:
• Alquilar
• Comprar
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Consideremos dos políticas normadas por el BCRP posibles:
• A1: Acceso fácil al crédito hipotecario vía tasas de interés
bajas y calificación laxa.
• A2: Acceso restringido al crédito hipotecario, especialmente a
quienes ya poseen vivienda o no califica al crédito.
Consideremos además dos estados de la economía:
• E1: Fase de recuperación o reactivación de la economía
• E2: Fase de expansión de la economía (boom económico)
• Los compradores de G1 comprarán aprovechando
créditos bajos, y si el estado de la economía es E2
entonces tenderán a comprar para especular con la
propiedad.
• Los compradores de G2 comprarán cuando el estado
de la economía sea E2, a menos que el acceso al
crédito sea difícil.
A1
A2
E1
G1
G2
Comprar Alquilar
Alquilar
Alquilar
E2
G1
G2
Comprar Comprar
Comprar Alquilar
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Un crédito bajo o estado A1 de la economía llevará a los
grupos G1 a comprar:
G1
G2
Comprar Alquilar
Alquilar Comprar
En este estado no hay indicios de crecimiento
inmobiliario. El grupo G1 compra sin incentivos de
especulación por la poca demanda de los inmuebles y el
bajo precio de ellos.
Un estado de un crédito muy fácil de adquirir producto de
una política de reactivación de la economía o del
aumento del poder adquisitivo del grupo G2 puede
empujar a la compra por parte de los dos grupos,
convirtiéndola en la estrategia dominante.
G1
G2
Comprar Alquilar
Alquilar Comprar
Al incrementarse la demanda, los precios de los
inmuebles tenderán a incrementarse. Esta situación
unida con el déficit de viviendas y los incentivos del
estado llevarán a un boom inmobiliario tal como el que
estamos viviendo.
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Conclusiones
• Hemos determinado que las variables que influyen en
el precio de los bienes inmuebles son el acceso al
crédito hipotecario, las tasas de interés de sistema
financiero, la demanda de vivienda y los estados de la
economía, ya sea de recuperación o de expansión, que
son materia de nuestro estudio.
• Podemos concluir que no podemos comprobar la
existencia de una burbuja inmobiliaria en la actualidad,
sin embargo si no se afinan las políticas sobre el
otorgamiento de créditos para evitar la especulación y
sobreendeudamientos no estamos protegidos a esta
situación.
Algunos factores que propenden el incremento
de los precios de las viviendas son:
• El desarrollo del crédito hipotecario, que
alentó la demanda por vivienda en los últimos
años estimulando el incremento de precios.
• El déficit de vivienda que acusa la economía
local. En 2011, casi dos millones de hogares
suman el déficit habitacional cuantitativo del
Perú”.
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• Si bien no se han encontrado indicios de una burbuja
inmobiliaria, lo cual se muestra con el índice PER de 16.1 a
diciembre del 2013, se observa un crecimiento del precio por
metro cuadrado más alto que el PBI alentado por el boom
crediticio actual, lo cual indica
que las entidades
responsables de la normatividad crediticia deben tomar las
medidas preventivas y correctivas.
• Las políticas deben estar orientadas a evitar la especulación y
las regulaciones deben apuntar a endurecer la calificación
crediticia del comprador y a evaluar los créditos hipotecarios
a familias que ya poseen vivienda.
Para evitar una burbuja, invirtiendo el argumento, la
gente debería recibir préstamos porque sus ingresos
mensuales están aumentando y no poseen vivienda. Sin
embargo esto sólo es cierto para un pequeño segmento
de la población.
Observamos que, presentándose un boom Inmobiliario y
presentándose un escenario favorable para el acceso a
créditos, los grupos estudiados tenderán a comprar lo
cual originaría una Burbuja inmobiliaria, aun cuando los
grupos sean conscientes de la inminencia de este hecho.
El problema radica en que una Burbuja Inmobiliaria solo
puede ser detectada cuando ya se presentó. Antes de
esto solo se tiene indicios.
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Medidas preventivas
• Control de créditos hipotecarios
Los bancos vienen registrando un creciente número de
créditos hipotecarios que se podrían destinar a la
adquisición de segundas viviendas con fines de inversión
o especulativos.
En este contexto, la SBS publicó un proyecto de norma
con criterios de evaluación más exigentes de las
solicitudes de crédito para adquisición de viviendas. No
se quiere frenar la compra de una primera vivienda para
uso familiar, sino la de una segunda o tercera, que se
hace como negocio.
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