estipulaciones para inquilinos

estipulaciones para inquilinos
¿Qué es una estipulación?
Ubicaciones de la
Corte de Vivienda
Bronx
1118 Grand Concourse
Bronx, NY 10451
718-466-3025
Brooklyn
141 Livingston Street
Brooklyn, NY 11201
347-404-9200
Harlem
Community
Justice Center
170 East 121 Street
New York, NY 10035
212-360-4113
Manhattan
111 Centre Street
New York, NY 10013
646-386-5500
Queens
89-17 Sutphin Boulevard
Jamaica, NY 11435
718-262-7145
Red Hook
Community
Justice Center
88-94 Visitation Place
Brooklyn, NY 11231
718-923-8200
dónde conseguir ayuda
Housing Court Answers provee ayuda diariamente
en mesas de información en la Corte de Vivienda. La mesa de
Harlem sólo está en funciones el lunes, jueves y viernes. No tenemos
una mesa de información en la Corte de Red Hook. Ofrecemos
información gratis a todos que no tienen representación. El personal
de la mesa puede proveer información sobre grupos de vecindario,
suministradores de servicios legales y otros servicios para la
prevención del desalojo. Hay información disponible en nuestro sitio
Web en HousingCourtAnswers.org. O usted puede hablar
con alguien que puede contestar sus preguntas y mandarle a otros
servicios al llamar a nuestra línea de emergencia, al 212-962-4795.
LawHelp.org ofrece información sobre muchos temas
legales, incluidas la vivienda y la Corte de Vivienda. También incluye una
lista de servicios legales gratis y grupos comunitarios.
La Corte de Vivienda de NYC ofrece
información en su sitio Web (busque NYC Housing Court) y en una
línea de información, al 646-386-5750.
La Administración de Recursos
Humanos (HRA) tiene una unidad de Asistencia Pública en
cada Corte de Vivienda que ofrece servicios tanto para las personas
que reciben asistencia pública como para trabajadores.
Centro de Ayuda
Abogado de la Corte
Cada Corte de Vivienda tiene un
que
incluye un
que está disponible
para ofrecer ayuda legal a las personas sin representación.
¿Cómo debo prepararme para ir a la corte?
Antes de ir a la corte para resolver su caso, usted debe saber exactamente cuánto alquiler el casero
reclama, o cualesquier otras cuestiones que necesiten ser negociadas. Si el alquiler es erróneo o usted
pagó parte del alquiler, lleve las pruebas a la corte. Si va a acordar pagar el alquiler atrasado por
entregas, asegúrese de saber cuánto dinero usted tendrá y cuándo lo tendrá. Si le faltan documentos
importantes (cheques cancelados, un listado de computadora de servicios sociales, documentos de
sección 8), pida que el caso se aplace para que pueda conseguirlos.
¿Qué puedo incluir en una estipulación?
Se puede incluir todo con lo que esté de acuerdo. No se puede hacer respetar lo dicho oralmente en
la corte a menos que sea escrito. En un caso por falta de pago, la estipulación incluirá la cantidad
que usted acepta deber. Usualmente tendrá la fecha para la que se tiene que pagar el alquiler
atrasado. También puede tener un requisito que el casero haga reparaciones o algo más que usted
pidió. En un caso por holdover, el arreglo puede incluir la fecha para la cual usted aceptó mudarse y
si usted tiene que pagar alquiler antes de esta fecha.
¿Quién escribe una estipulación?
Usted, el casero, el abogado del casero, el abogado de la corte o el juez pueden escribir una
estipulación. La corte provee formularios para estipulaciones, con hojas rayadas en blanco fijadas a
copias de papel de calco. Algunos abogados de caseros usan formularios de estipulaciones impresos
con términos que son malos para los inquilinos. Usted puede tachar las partes con las cuales no esté
de acuerdo. No es obligatorio usar estos formularios impresos. Usted tiene el derecho a negociar
cada palabra de la estipulación. Si hay problemas, hable con el abogado de la corte.
¿Qué debe estar en mi estipulación?
Si su caso es por falta de pago y usted debe alquiler atrasado, los términos de la estipulación son
muy importantes.
Algunos cosas que se deben evitar si es posible:
Staten Island
927 Castleton Avenue
Staten Island, NY 10301
718-675-8452
Una estipulación (comúnmente llamada “stip”) es un arreglo escrito entre las partes de un caso en
la Corte de Vivienda. Si usted elige negociar un arreglo con el casero, este arreglo se escribirá y se
llamará una estipulación de arreglo. La mayoría de los casos en la Corte de Vivienda se arreglan por
medio de estipulaciones, y una vez firmada por las partes y el juez, los términos son obligatorios.
Después de firmarse, sólo se pueden cambiar los términos al pedir al juez que los anule o modifique.
Aviso: Las decisiones de las cortes más altas del estado (llamados casos “Chelsea”) han hecho más
difícil para algunos inquilinos conseguir más tiempo al faltar de pagar el alquiler atrasado para la
fecha límite. Hacer una buena estipulación es muy importante si más adelante usted va a necesitar
más tiempo.
Esta hoja informativa fue compuesta por Housing Court Answers.
No se debe considerar como consejos legales.
Si es posible, consulte a un abogado.
• Consentir a una sentencia: Si consiente a una sentencia, tendrá que hacer una orden para
mostrar causa (order to show cause, OSC) si necesita más tiempo para pagar. En la mayoría de los
casos por falta de pago, los caseros exigen que los inquilinos consientan a una sentencia a cambio
de más tiempo para pagar el alquiler atrasado o evitar ir a juicio. Una sentencia puede aparecer en
su informe de crédito.
TS-ST-JAN12
• Consentir a emisión inmediata de la orden: Esto quiere decir que el aguacil puede venir
de inmediato si usted no paga a tiempo.
• Acordar aplicar los pagos primero al actual alquiler: Los atrasos que usted paga se
aplicarán primero al alquiler del mes actual y parecerá como si no hubiera pagado los atrasos.
• Acordar pagar un cargo por pago tardío u honorarios legales: Sólo tiene que pagar
cargos adicionales por orden del juez.
Algunas cosas que se deben incluir si es posible:
• Una explicación clara de cuánto dinero tiene que pagar y cuándo y cómo tiene que pagarlo (por
correo, por correo certificado o entregado en persona).
• Términos que permiten que usted regrese a la corte mediante una orden para mostrar causa
si necesita más tiempo para conseguir el dinero. Esto es importante si usted depende de
terceros para producirlo (si está solicitando un arreglo para ayuda de una sola vez o dinero de
instituciones benéficas) o está esperando subsidios por desempleo o que empiecen los pagos de
seguridad social.
• Términos que permiten que la sentencia sea anulada cuando el dinero se pague o dicen que el
casero consiente a que el caso sea eliminado de los registros de selección de inquilinos.
• Términos que requieren que el casero haga reparaciones, especialmente si hay violaciones
registradas en su apartamento. Si no hay violaciones, trate de hacer una lista de condiciones y
fechas de acceso en las que el casero puede repararlas.
• Para permiso por más tiempo si el caso es por holdover y usted ha acordado mudarse para una
fecha determinada.
• Para fechas y horas detalladas en una acción de HP.
¿Debo firmar una estipulación?
Antes de firmar una estipulación, léala cuidadosamente y haga preguntas al juez o al abogado de la
corte sobre las cosas que no entiende o con las cuales no está de acuerdo. Una estipulación es un
arreglo obligatorio, y no se puede cambiar fácilmente.
¿Qué pasa después de que acepte firmar una estipulación?
Después de que esté escrita, la estipulación va al juez para su aprobación. Se llamará a las dos
partes a presentarse frente al juez, quien revisará la estipulación para asegurarse de que las dos
la entiendan. Esto se llama alocución y es obligatorio por ley. Si en este momento usted se da
cuenta de que firmó algo con lo cual no está de acuerdo, dígaselo al juez y pida que se lo rehaga
antes de que él o ella la firme. Una vez firmada por el juez, no deje de llevar su propia copia de la
estipulación.
¿Y si no cumplí con la estipulación, o el casero no cumplió?
Si la estipulación en un caso por falta de pago incluye una sentencia de posesión para el casero y
emisión inmediata de la orden de desalojo, usted tendrá que hacer una orden para mostrar causa
para regresar frente al juez y pedir más tiempo. Vaya a la corte inmediatamente si recibió un aviso
del aguacil; si no lo hace, se le desalojará del apartamento.
Si usted no cumplió con una estipulación que no contiene una sentencia de posesión, su casero
tiene que regresar a la corte para pedir una sentencia de posesión al juez.
Si tiene que hacer una orden para mostrar causa, tendrá que dar una buena razón por la que no
podía cumplir con la estipulación. Sea específico en torno a su razón e incluya los detalles de cómo
planea cumplir en el futuro cercano.
Si el casero no cumplió con la estipulación, usted puede presentar una orden para mostrar causa para
pedir al juez que falle que el casero está en desacato.
Los siguientes son términos comúnmente usados en las estipulaciones:
el inquilino desocupará (tenant to vacate): el inquilino se mudará.
demandante(s) (petitioner[s]): la persona o compañía que inició el caso.
demandado(s) (respondent[s]): la persona o compañía demandada. En un caso por falta de
pago o por holdover, éste es el inquilino. En una acción de HP, es el casero.
petición (motion): una solicitud al juez que le pide hacer algo en el caso.
renunciar (waive): esto significa que usted está renunciando a algún derecho. Asegúrese de saber
cuáles son los derechos a los que está renunciando antes de acordar renunciarlos.
orden para mostrar causa (order to show cause): un tipo de petición que pide a la corte
que le dé una cita por alguna razón. Por ejemplo, usted puede presentar una OSC para pedir a la
corte que le dé más tiempo si no puede pagar según lo estipulado.
al no cumplir (upon default): lo que va a pasar si alguna de las partes no hace lo acordado en la
estipulación. Por ejemplo, la estipulación puede decir que la orden de desalojo puede ser ejecutada
al no cumplir el inquilino con los pagos acordados.
aviso de desalojo o aviso del aguacil (eviction notice o aguacil’s notice): este es el aviso
oficial que el aguacil tiene que entregarle antes de desalojarle. Si el aguacil se lo da en la mano, lo
más temprano que puede desalojarle es cuatro días hábiles a partir de la fecha en la que usted lo
recibió. Si el aguacil envió el aviso por correo, usted tiene seis días hábiles a partir de la fecha en la
que fue enviado por correo antes de que el aguacil pueda desalojarle. Una vez que haya recibido este
aviso, usted tiene que presentar una OSC para detener el desalojo.
orden de desalojo (warrant of eviction): esta es una orden especial de la corte que permite
al aguacil sacar al inquilino del apartamento. Típicamente, la orden se emite después de que la
corte otorgue una sentencia de posesión al casero. La ejecución de la orden (execution of
the warrant) ocurre cuando el aguacil en realidad remueve a usted del apartamento, cambia
la cerradura de la puerta y da al casero el control sobre el apartamento. Si la ejecución está
suspendida (stayed), no se puede desalojarle hasta la fecha después de la suspensión o si no se
cumplen las condiciones de la suspensión.
sentencia (judgment): una sentencia es una decisión de la corte. Una sentencia monetaria
(monetary judgment) quiere decir que usted debe cierta cantidad de dinero y que se le
puede cobrar si no la paga. Una sentencia que establece un derecho de posesión o sentencia de
posesión (possessory judgment o judgment for possession) quiere decir que la corte
está dando la residencia al casero. Una sentencia puede ser acordada (consented to) en una
estipulación cuando las dos partes están de acuerdo; tenga cuidado al firmar una estipulación que
incluye una sentencia, porque el casero puede desalojarle si usted no paga para la fecha límite.
TS-ST-JAN12