NORMAS DE CONVIVENCIA, BUENA VECINDAD Y

NORMAS DE CONVIVENCIA, BUENA VECINDAD Y ADMINISTRACIÓN DE LA
URBANIZACIÓN “SANTA CRUZ DE LA COLINA II”
CAPÍTULO I
INTRODUCCIÓN
Las normas que se dictan a continuación son las directrices que coadyuvan a la seguridad física y
material de los propietarios y visitantes de la Urbanización “Santa Cruz de la Colina II”, así como a
un sano disfrute de sus instalaciones comunes, por lo que todas las personas afectadas deberán
conocerlo y darle un estricto cumplimiento.
Tienen por objeto establecer reglas y parámetros para el buen uso y administración de las áreas
individuales y de las áreas de uso común e instalaciones que faciliten la convivencia entre todos los
residentes.
ARTÍCULO 1.- DISPOSICIONES GENERALES
La presente normativa será de aplicación obligatoria para todos los propietarios, inquilinos,
arrendatarios, anticresistas, tenedores y poseedores a cualquier título y visitantes de las
propiedades particulares y de las áreas de uso común de la Urbanización “Santa Cruz de la Colina
II”.
Asimismo, sus disposiciones son de obligatorio acatamiento y cumplimiento para toda persona
física o jurídica que por compra, arrendamiento, anticresis, decisión judicial o cualquier otro
concepto, ocupe o adquiera el uso, goce o algún otro derecho respecto de una o más de las
propiedades que conforman la Urbanización “Santa Cruz de la Colina II”.
Contra estas disposiciones no podrá alegarse desconocimiento, desuso, práctica o costumbre
contraria.
ARTÍCULO 2.- DEFINICIONES
Para los efectos del presente Reglamento, se definen los siguientes términos:
a. Áreas de uso en común: Son los terrenos y edificaciones de uso común y a los cuales tendrán
acceso libre todos los propietarios, inquilinos, anticresistas y visitantes autorizados, con
excepción de aquellos donde funcionen los controles de seguridad, las instalaciones de
servicios y otras que sean responsabilidad directa y de uso exclusivo de la administración.
b. Áreas Privadas: Son las áreas destinadas a la construcción de viviendas unifamiliares o
bifamiliares y que constituyen la propiedad privada de cada uno de los Propietarios.
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c. Propietario: Es el dueño de una unidad unifamiliar, bifamiliar o de un lote privado dentro de la
Urbanización.
d. Inquilino o Arrendatario: Es aquella persona que, en virtud de un contrato de alquiler o
arrendamiento con el propietario, posee derecho de acceso y uso de una vivienda, así como de
gozar de los bienes comunes, asimismo, tiene la obligación de cuidar y conservar las áreas de
uso común y las áreas privadas y de verificar que el propietario este al día con el pago de las
cuotas establecidas en el presente Reglamento o que se establezcan en un futuro.
e. Anticresista: Es aquella persona que, en virtud de un contrato de anticrético o anticresis con el
propietario, posee derecho de acceso y uso de una vivienda, así como de gozar de los bienes
comunes, asimismo, tiene la obligación de cuidar y conservar las áreas de uso en común y las
áreas privadas, y de verificar que el propietario este al día con el pago de las cuotas
establecidas en el presente Reglamento o que se establezcan en un futuro.
f.
Cuota Ordinaria: Es el monto de dinero que cada propietario está obligado a cancelar y pagar
para cubrir los gastos del presupuesto de cada gestión. Esta cuota será establecida por la
Asamblea de Propietarios y se aplicará en base a la superficie de su propiedad de área privada
(parte alícuota o cuota de copropiedad) que el propietario posea dentro de la Urbanización.
Hasta tanto no esté constituida la Asamblea de Propietarios y nombrada la Administración, la
sociedad Avantia será responsable de la fijación de las cuotas y que la misma será pagada por
los propietarios.
g. Cuota Extraordinaria: Es el monto de dinero que cada propietario está obligado a cancelar y
pagar para cubrir las inversiones y/o gastos aprobados por Asamblea y que no estén
contemplados en el Presupuesto ordinario de la gestión.
h. Sanciones: Serán todas aquellas medidas económicas y/o de restricción de derechos que, con
base en los Estatutos y reglamentos de la Urbanización, son establecidas para lograr una
convivencia pacífica, armoniosa y equitativa entre los propietarios, huéspedes, invitados,
arrendatarios, anticresistas y en general entre todas las personas involucradas en la
Urbanización. Estas sanciones no podrán ser modificadas por el Directorio, sin aprobación de la
Asamblea.
CAPÍTULO II
ARTÍCULO 3.- DE LOS ASOCIADOS
1). Todos los propietarios de viviendas dentro de la Urbanización “Santa Cruz de la Colina II” gozan
de todos los derechos y obligaciones como asociados de la “ASOCIACION DE PROPIETARIOS DE LA
URBANIZACION SANTA CRUZ DE LA COLINA”, sin exclusión de ninguna naturaleza, salvo las
restricciones de uso de áreas de uso común y de servicios, contenidas en el presente Reglamento.
2). Los propietarios demostrarán su calidad de tal, entregando al Administrador una copia
Legalizada de su título de propiedad y Folio Real extendido por la oficina de Derechos Reales y/o
cualquier otro documento legal que acredite su derecho propietario.
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En caso de transmisión de dominio, el sucesor ocupará ipso jure su lugar en la asociación. El
arrendamiento y el anticrético no confieren al detentador y/o usuario ningún derecho alguno en la
Asociación, permaneciendo el propietario, en cuanto a sus relaciones con la asociación, en plenitud
de sus responsabilidades y obligaciones para con la asociación.
3). Las unidades de vivienda particular constituyen o constituirán el domicilio legal de los
propietarios.
4). En caso de que no sean propietarios, los ocupantes y/o usuarios de las viviendas unifamiliares o
bifamiliares, sean locatarios, cesionarios, poseedores, usuarios o simples habitantes bajo
cualesquier otro título, gozarán de los derechos de uso de las áreas de uso común y tendrán la
obligación de acatar todas la previsiones que establezcan el Reglamento y todas las normas
aplicables a los propietarios, pero no detentarán derecho alguno sobre las áreas comunes de la
Asociación. Los propietarios estarán obligados a hacer conocer a éstos los Reglamentos y todas las
normas aplicables de la Asociación, exigiendo de ellos su estricto acatamiento y cumplimiento a los
mismos y su cumplimiento obligatorio, en particular con respecto a las cuotas.
5). Los propietarios de unidades particulares son directos responsables por los daños que pudiera
cometer los ocupantes, inquilinos, anticresista, usuarios, habitantes o simples visitantes a las áreas
privadas y/o comunes o de carácter público, dentro de la urbanización.
ARTÍCULO 4.- DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS O ASOCIADOS
Los Asociados o propietarios podrán:
a) Participar con voz y voto en todas las Asambleas de Propietarios. Podrán concurrir como
electores o elegidos en la designación del Directorio y de cualquier Comisión u órgano que
se conforme en la Urbanización.
b) Presentar pedidos a las Asambleas, al Directorio o al Administrador, relativos al cuidado de
la Urbanización, a las áreas comunes y su utilización así como al correcto funcionamiento
de todos los servicios.
c) Ingresar libremente a la Urbanización, con sus familiares o con visitantes. El ingreso de
personal de servicio y/o de empresas de servicio será permitido previa consulta al
propietario u ocupante autorizado, conforme a los procedimientos establecidos en el
manual respectivo de administración o de seguridad.
d) Hacer uso de las áreas comunes y de recreación de la urbanización (Bosque Esmeralda,
Club-House, canchas, piscinas, y sus equipamientos), siempre que estén al día en sus
obligaciones pecuniarias y no pese sobre ellos ninguna sanción limitativa.
e) Los inquilinos, anticresistas y ocupantes autorizados tendrán los derechos antes indicados,
con excepción de los contenidos en el inciso a) y b) del presente artículo.
ARTÍCULO 5.- OBLIGACIONES DE LOS ASOCIADOS
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Los Asociados, así como cualquier persona que asuma el uso, a cualquier título, de una vivienda
unifamiliar y/o bifamiliar dentro de la Urbanización “Santa Cruz de la Colina II” deberán respetar las
normas contenidas en este Reglamento. En caso de transgredir las prohibiciones aquí contenidas, el
infractor será pasible a recibir sanciones, incluso pecuniarias, así como a ver limitados sus
derechos, de acuerdo a lo establecido en el presente Reglamento o demás normas a dictarse. Los
propietarios así como los habitantes a cualquier título de terrenos o de viviendas en la
Urbanización, estarán sujetos a las siguientes normas:
UTILIZACIÓN DE LOS TERRENOS PRIVADOS Y DE LAS ÁREAS DE USO COMÚN:
1. No podrán usar su vivienda en una finalidad distinta y/o diferente a la habitacional. No podrán
dar otro uso o destino a los sectores de propiedad particular, que no sea el de vivienda unifamiliar,
quedando excluida la utilización multifamiliar o colectiva.
2. No instalarán, dentro de su propiedad, ningún colegio, academia, casa de huéspedes, taller,
oficina de carácter público, ni podrá dedicarla a cualquier fin ilícito, que afecte la integridad de los
propietarios o que perjudique a la armonía de la Urbanización.
3. No deberán ocupar, en cualquier forma y para cualquier objeto, los lugares de dominio común
o municipal, salvo en los casos en los que estuviere permitido; de acuerdo a lo establecido en los
Estatutos y Reglamentos de la Asociación.
4. Podrán gravar, enajenar o arrendar sus derechos de propiedad particular; pero estará
obligados a respetar y hacer respetar el destino general de la Urbanización y de cada unidad
particular.
5. Cada propietario, en caso de vender o alquilar o dar en anticrético su inmueble, será el
encargado de que el nuevo propietario o inquilino o anticresista conozca, respete y acepte las
regulaciones contenidas en los Estatutos, el presente Reglamento y todas las normas internas
aplicables.
6. Nadie podrá guardar, depositar o acumular, dentro de sus respectivas unidades particulares,
ninguna clase de materiales explosivos, inflamables, asfixiantes, tóxicos y/o prohibidos por ley, o
que en algún sentido puedan representar una amenaza para la seguridad y salubridad de los
propietarios, del medio ambiente, o de las instalaciones y construcciones privadas y comunes
dentro de la Urbanización.
7. El propietario que haya presentado la documentación que lo acredita como tal a la
Administración será el responsable directo ante la Asamblea, el Directorio y el Administrador de los
actos y violaciones que ejecuten otros ocupantes de su propiedad, ya sean inquilinos, o anticresista
o visitantes, así como de las deudas por cuotas, servicios comunes y demás, según corresponda o
esté contemplado en este Reglamento.
8. En tanto existan propiedades en venta, los propietarios deberán comunicarse con la
Administración para que se permita que las personas o empresas autorizadas realicen las gestiones
y promociones de ventas que sean necesarias.
OBLIGACIONES PECUNIARIAS:
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9. Los propietarios deberán cubrir y pagar todas las cuotas que les correspondan. En caso de
tener un plan de pagos con la Administración, deberán estar al día. El hecho de que algún
propietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien común o que el inmueble
permanezca desocupado no lo exime en caso alguno de la obligación al pago de los gastos y cuotas.
COMPORTAMIENTO Y BUENOS MODALES:
10. Estarán obligados a observar, dentro de los límites de la Urbanización, una conducta decente y
educada, haciéndose cargo de que sus familiares, amigos y empleados tengan igual
comportamiento, respeten siempre los derechos de los demás propietarios u ocupantes y acaten
las normas contenidas en el presente Reglamento y en cualquier otra norma interna aplicable.
11. Para todo estante o habitante estará prohibido realizar actos contrarios a la moral, las buenas
costumbres y las leyes en las propiedades particulares y en las áreas de dominio común.
12. Está prohibido ingerir bebidas alcohólicas en las áreas de uso común, como las plazuelas, salvo
que se trate de un acontecimiento social previamente programado y aprobado por el Directorio. De
ninguna manera el consumo de bebidas alcohólicas deberá hacerse en exceso.
NORMAS URBANAS Y DE CONSTRUCCIÓN:
13. Ninguna persona deberá arrojar basuras y desperdicios de cualquier clase, líquidos o sustancias
tóxicas, inflamables, explosivas u otros objetos a las aceras y calzadas o partes comunes, o que
afecten u obstruyan las cunetas, desagües, cañerías o tuberías. Se prohíbe arrojar objetos, restos
de materiales de construcción o cualquier otro elemento a los jardines, calles, lotes de terreno,
áreas comunes en general, así como también quemar basura en el interior o exterior de las
propiedades.
14. Deberán conservar su unidad particular así como las partes e instalaciones de uso común, en
perfecto estado de aseo, orden e higiene.
15. Se abstendrán de realizar construcciones no autorizadas, casillas y obras análogas, en terrazas o
lugares que den a vista pública o jardines y áreas verdes o de uso común.
16. No deberán colocar en los sectores de propiedad común o dominio municipal o en lugares de
propiedad particular con vista al exterior, letreros, anuncios, emblemas o cualquier clase de
propaganda, así como tender ropa en lugares que queden a la vista, colgar cables eléctricos sin la
instalación adecuada, colocar toldos, maquinarias, almacenar llantas o cualquier objeto que afecte
la estética de la Urbanización, la seguridad, salubridad y la comodidad de los vecinos. Tampoco
podrán instalar anuncios comerciales de ningún tipo.
17. Todo propietario tiene la obligación de ejecutar en forma inmediata, en su propiedad y a su
costa, aquellas reparaciones cuya omisión o dilación pueda producir daños o incomodidades a los
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propietarios de las unidades vecinas o a la estructura, solidez o seguridad general de la edificación
de las áreas comunes.
18. Deberán dar aviso de inmediato a la Administración sobre los desperfectos que se produjeren
en su propiedad y que causen o puedan causar perjuicios a los demás propietarios, a las partes
comunes o a la Urbanización.
19. Mantendrán y preservarán su propiedad de una forma limpia y ordenada, acorde y en armonía
con la apariencia y estética que se desea para la urbanización. En tal sentido, deberá mantener en
forma permanente la limpieza, el arreglo del césped, podado de árboles y plantas ornamentales y,
principalmente, mantener la acera y el frontis de la vivienda de una forma atractiva.
20. Los propietarios u ocupantes de viviendas particulares deberán cumplir con las normas
establecidas por el Reglamento de Uso de Suelo y Construcción de la Urbanización Santa Cruz de la
Colina y las ordenanzas municipales que rigen este tipo de urbanización; prevaleciendo lo
establecido en aquel.
Será ilegal y queda terminante prohibido hacer uso de la barda perimetral de la Urbanización para
el apoyo de construcciones complementarias o ampliaciones de viviendas, y/o modificar su diseño.
En caso de constatarse infracciones a las normas de construcción de la H. Alcaldía Municipal de
Porongo o a las estipulaciones contenidas en el Reglamento, el Directorio y la Administración
procederán a detener las obras observadas así como a impedir el ingreso de personal o materiales
empleados en las mismas y en su caso, a sentar la denuncia ante la institución pública
correspondiente.
NORMAS DE SEGURIDAD:
21. Cada propietario tendrá que tomar precauciones para evitar robos en su propiedad privada. Al
efecto, las personas al servicio de la Urbanización vigilarán las zonas de uso común, pero no
tendrán obligación de cuidar el interior de cada unidad habitacional privada.
22. Realizarán el transporte y mudanza de mobiliarios y/o de materiales a sus unidades de
propiedad exclusiva, de forma tal que no causen daños o perjuicios a las áreas de uso común o
incomodidad a los demás propietarios. Para realizar tales transportes o mudanzas deberán recabar
la autorización correspondiente, que incluirá los horarios permitidos, a la Administración.
23. Permitirán el acceso del Directorio o de los funcionarios de la Administración a sus unidades de
propiedad exclusiva, cada vez que ello sea considerado necesario para el cumplimiento de los
Estatutos y el Reglamento de la Asociación.
24. Darán aviso a la Administración y dejarán constancia escrita en el respectivo Libro de Reclamos
y Quejas, de toda irregularidad, anormalidad y de daños y prejuicios que sufran las cosas y/o
servicios de la Urbanización.
25. Informarán a la Administración el nombre completo de las personas que prestan servicio en su
domicilio, así como de sus eventuales invitados.
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26. Podrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, (vigilancia privada, constructores,
jardineros y otros) siempre que no perjudiquen ni interfieran o causen molestias a los demás
propietarios, ni ello suponga el uso de servicios comunes con detrimento a los derechos de los
otros propietarios.
27. Nadie deberá abrir ingresos en el muro perimetral de la Urbanización ni ingresar a la misma por
lugares no habilitados para este fin.
28 .No se permitirá el ingreso de vendedores ambulantes o expendedores, salvo autorización
expresa del Directorio.
29. Ninguna persona deberá utilizar los servicios o dar órdenes que sean para beneficio particular a
los funcionarios de la Administración, porteros o personal contratado por la Urbanización, salvo
casos de emergencias.
CRIANZA Y TENENCIA DE MASCOTAS:
30. Todo propietario o detentador legítimo de una vivienda podrá tener animales domésticos
dentro de su domicilio, siempre que no produzcan molestia o signifiquen un riesgo para los demás
propietarios. Queda prohibida la tenencia y/o cría de animales que sean considerados como
peligrosos y que signifiquen incomodidad o peligro para la salud o integridad física de los vecinos.
Específicamente, se prohíbe la tenencia de las siguientes razas caninas:
a) Pit Bull Terrier.
b) Staffordshire Bull Terrier.
c) American Staffordshire Terrier.
d) Dogo Argentino.
e) Fila Brasileiro.
f) Tosa Inu.
g) Akita Inu.
En caso de tenencia de las razas Rottweiler y Doberman, se cumplirán los siguientes requisitos:
1.-Acreditación de haber suscrito un seguro de RESPONSABILIDAD CIVIL por daños a
terceros por valor de 3.000 USD.
2.- Será obligatorio el uso del bozal, en lugares públicos, así como el uso de correa o cadena
de menos de 2 metros no extensible y no pudiéndose llevar más de un perro de este tipo
por persona.
3.- Dentro de la propiedad los animales deberán estar atados a no ser que se posean las
pertinentes medidas de seguridad en cuanto a altura, cerramiento y superficie para
proteger a las personas, o animales que se acerquen.
31. Mantendrán a sus animales domésticos dentro de sus viviendas, no permitiendo la salida de
éstos a las aceras o partes de dominio común o público sin los necesarios elementos de seguridad
y aseo. En tal sentido, los propietarios de animales domésticos deberán proceder al cerramiento
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del mallado perimetral del patio frontal mediante una puerta o reja que impida la libre circulación
de los citados hacia el exterior.
Asimismo, deberán tomar las previsiones para que, aún si se encontraran dentro de su domicilio,
los animales domésticos no causen sobresaltos o molestias a los vecinos. El propietario será el
directo responsable de todos los daños que pueda causar cualquier animal que esté a su cargo o
sea de su propiedad.
32. Los dueños de mascotas deben llevar un control de vacunación de sus animales y obligarse a
llevar un collarín que los identifique; así como también deberán inscribirlos en el libro que para tal
efecto llevará la Administración, con datos actualizados.
33. Se prohíbe el uso de los espacios de recreación (en particular de los parques, jardines y
areneros, así como todo lugar dedicado al esparcimiento de los niños) como sanitario de las
mascotas, no debiendo circular ningún animal por estos sectores.
NORMAS DE VIALIDAD Y DE ACÚSTICA
34. Quienes estén dentro de la Urbanización tienen la obligación de utilizar de manera correcta las
calles y avenidas, conduciendo a velocidad moderada, siempre por debajo de la velocidad máxima
permitida, e impidiendo que se utilicen como un espacio deportivo para hacer competencias de
velocidad.
35. La velocidad máxima a la que debe circular cualquier vehículo dentro de la Urbanización será de
treinta kilómetros por hora (30 Km./h).
36. Queda prohibida la circulación de vehículos motorizados conducidos por personas menores de
edad y que carezcan de licencia expedida por autoridad legítima, así como enseñar a conducir
vehículos (autos, motos, cuadratracks, etc.) dentro de la Urbanización.
37. Queda prohibido estacionar los vehículos de los propietarios fuera de los lugares
específicamente destinados para ello, como los parqueos. El estacionamiento en las calles deberá
ser sólo eventual.
38. Los estantes y habitantes de la Urbanización no deberán producir o permitir que se produzcan
disturbios y/o ruidos que alteren la tranquilidad que debe reinar en la misma. El uso de aparatos de
eléctricos, radiotelefonía, televisión, instrumentos musicales y de resonancia deberá ser realizado
con suma moderación y de modo que no afecte la paz que debe reinar en el Condominio.
39. Todo propietario deberá abstenerse de provocar por sí o por equipo mecánico, eléctrico o
electrónico, ruidos que perturben o alteren la tranquilidad de la Urbanización.
40. Está expresamente prohibido practicar dentro de la Urbanización, deportes y pasatiempos
ruidosos y peligrosos que pongan en riesgo a los demás propietarios (aeromodelismo, MotoCross,
carreras de motos o autos, etc.), así como:
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a) El uso de vehículos de cualquier tipo sin los correspondientes silenciadores, como ser el
uso de cuadratracks (movilidades para uso en zona arenera y no urbana que produzcan
un ruido molesto y constante a los vivientes de la urbanización).
b) El uso de altoparlantes o megáfonos, el uso de instrumentos sonoros en intensidad
acústica superior a sesenta (60) decibelios que provenga de cualquier propiedad,
vehículo o áreas comunes.
FIESTAS, ACTOS SOCIALES PRIVADOS Y USO DE ÁREAS COMUNES:
41. Los horarios para la realización de actos sociales no deberán sobrepasar los siguientes límites:
A. De domingos a viernes hasta las doce y media de la noche (0:30 a.m.).
B. Los días feriados previos a un día laboral, el horario se sujetara a lo establecido en el inciso
anterior.
C. Los días sábados el horario se extenderá hasta las dos de la madrugada (02:00 a.m.)
42. No se deberá extender el uso de las áreas comunes (gimnasio, piscina, canchas, y otros) a
personas ajenas a la urbanización que no habiten de ninguna manera dentro de la misma. En el
caso de concurrir al centro de recreación y hacer uso de las instalaciones con visitas, éstas deberán
estar acompañadas por el propietario.
43. Los propietarios, inquilinos, anticresistas o visitantes deberán abstenerse de todo acto que
implique daño, menoscabo, o que haga menos eficaz la utilización de los servicios y las
instalaciones comunes. Está prohibido dañar de cualquier forma el equipamiento de las áreas
comunes, de recreación, las zonas viales y la vegetación existente en las plazas y espacios verdes.
CAPÍTULO III
DETERMINACIÓN Y DESTINO DE LAS DIFERENTES ÁREAS DE LA URBANIZACIÓN
I.- SECTOR DE DOMINIO PARTICULAR O PROPIEDAD PARTICULAR.
ARTÍCULO 6.- Los sectores de propiedad particular están destinados exclusivamente a vivienda
familiar, por lo que cualquier obra o construcción adicional debe cumplir con todas las limitaciones
establecidas por el Plan de Ordenamiento Urbano (POU) del Municipio de Porongo y el Reglamento
de Uso de Suelo y Construcción de la Urbanización Santa Cruz de la Colina, aprobado por el
municipio.
A tal efecto se establece:
1.- Cierres perimetrales de parcela: Para las viviendas de la Urbanización se cuenta con los
siguientes cierres:
1.1.- Cierre frontal de parcela: Su límite viene definido por la Línea de Construcción. No
podrá modificarse su replanteo sobre el terreno ni su concepto de muro vegetal,
parcialmente transparente. La altura máxima de dicho cierre no podrá superar en ningún
caso los dos metros con treinta centímetros (2,30 mts.).
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1.2.- Cierres Laterales: Los cierres medianeros laterales se encuentran compartidos por el
eje central entre dos parcelas, se componen en dos partes diferenciadas, muro de
albañilería (ciego) y muro vegetal (parcialmente transparente), que no podrán alterarse. El
seto vegetal no podrá alcanzar una altura superior a dos metros con treinta centímetros
(2.30 mts.), suficiente para garantizar privacidad entre vecinos.
No podrá construirse ninguna clase de elemento en el que sea incluida, como parte de la
estructura, total o parcialmente cualquier muro medianero, así como modificarse su
estructura en lo vertical u horizontal, forma y/o altura bajo ningún argumento.
En el caso del muro vegetal, es de estricta obligación de los habitantes de la vivienda el
cuidado, poda, mantenimiento de las especies vegetales apropiadas, no pudiendo plantarse
especies que representen algún peligro (por ejemplo: especies espinosas, venenosas) y/o
elementos cortantes o punzantes (Alambres de púas, cuchillas, cercas electrificadas).
1.3.- Cierre de Fondo: Este cierre medianero también se halla compartido por el eje central
entre dos parcelas, su estructura no podrá servir en parte o totalmente a otra construcción
complementaria, cualquiera sea su función, su estructura, ancho y alto no podrán ser
modificados ni instalados en él elementos cortantes o punzantes (Alambres de púas,
cuchillas, cercas electrificadas).
2.- Fachadas de las viviendas.- No se podrá modificar bajo ninguna circunstancia el diseño
arquitectónico de las fachadas, permitiéndose únicamente el tratamiento diferenciado de
volúmenes frontales mediante el uso del color, textura o materiales alternativos (enchapes,
revestimientos), quedando sujeto siempre a la aprobación previa del Gobierno Municipal, y siendo
posible la censura si una vez ejecutado su impacto en el conjunto es negativo o desvirtúa el valor
arquitectónico del proyecto original, en resguardo de los derechos intelectuales del o los
proyectistas no solo a nivel de la vivienda sino del proyecto urbano.
3.- Altura máxima de edificación: No podrá sobrepasarse bajo ninguna circunstancia la altura
máxima de la casa a la entrega de la misma, quedando prohibido instalar sobre cubiertas en las
losas tanto en viviendas de una como de dos plantas.
4.- Características de la delimitación física frontal: Los árboles y plantas ornamentales se instalaran
por los propietarios dentro de los límites de su propiedad privada, sin afectar en ningún modo la
línea municipal de 3 metros hasta el cordón del pavimento.
5.- Retiro Frontal: Es el espacio de obligatoria afectación, entre la Línea Municipal y la Línea de
Construcción. Es un espacio compartido por el propietario del suelo y la urbanización, en el que
primará el área libre y ajardinada, no pudiéndose construir ningún elemento cubierto o cerrado; y
prevalecerá la continuidad del conjunto, inclusive en la transparencia de cierres medianeros, en un
fondo coincidente con el retiro frontal; por lo que, será obligatoriamente ajardinado y arborizado
salvo los espacios destinados a accesos peatonales y vehiculares.
En el espacio de retiro frontal solo está permitida la construcción de garajes semi-cubiertos
(parcialmente cubiertos) y/o traslúcidos, tipo pérgola o celosía, sin ningún tipo de cerramiento
vertical y/u horizontal (muros de albañilería y/o cubiertas de chapa o teja).
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5.- Retiro Lateral y de Fondo: Es el espacio entre ejes medianeros y las líneas de construcción
laterales y de fondo. Sus anchos están definidos acorde a la calificación de los usos de suelo y están
destinados a conservar la privacidad, quedando prohibida la edificación de ambientes
complementarios fuera de los siguientes porcentajes y alturas:
a) Unidades habitacionales Unifamiliares: en esquina de fondo, un 20% de la longitud
medianera lateral y un 50% de la longitud medianera de fondo, con una altura que
no superará los 2.80 metros, en 1 planta única.
b) Unidades habitacionales bifamiliares (pareadas): únicamente en la lateral medianera
compartida por su par y en un 30% de la longitud de la medianera de fondo, con una
altura que no superará los 2.80 metros, en 1 planta única.
Todo patio tendrá acceso para su limpieza y mantenimiento. Por ningún concepto podrán cubrirse
los patios proyectados como tales, salvo que se resuelva convenientemente la ventilación e
iluminación natural de los espacios recayentes.
Dentro de estas regulaciones queda establecido que no podrán edificarse ambientes cualesquiera
sea su función cuya altura cierre los patios vecinos bloqueando la iluminación y ventilación natural
que es una de las esenciales funciones del patio.
Cada propietario velará por mantener un adecuado drenaje de su patio para evitar la acumulación
de aguas pluviales, no pudiendo obstaculizar su curso con elementos pendientes o taludes que
retengan o que arrojen directamente a lotes vecinos las aguas.
Estos puntos definen el concepto urbanístico de la Urbanización, donde la eliminación de la barda o
de la tradicional verja frontal, con la consecuente fusión del área de jardín delantero con la acera
genera un espacio continuo de agradable factura estética.
ARTÍCULO 7.- DE LAS AUTORIZACIONES
Cualquier obra y/o construcción que suponga modificación o alteración del proyecto original
deberá contar, previamente a su ejecución, con la aprobación ante la institución pública
correspondiente y tener el visto bueno del Directorio, y éste último velará por la correcta
adaptación de la misma a las normas anteriormente descritas. Hasta la constitución formal del
mismo, la empresa Avantia, a través de su personal técnico, ejercerá esa función.
II.-SECTORES DE DOMINIO MUNICIPAL Y DE DOMINIO COMÚN.
ARTÍCULO 8.- USO DE LOS BIENES DE DOMINIO MUNICIPAL
Los propietarios, ocupantes, personal de servicio y visitantes, harán uso racional de los bienes de
dominio municipal y de las partes comunes de la Urbanización, según sea su naturaleza y destino,
con la moderación y cuidados necesarios para no privar de su goce a las demás personas.
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Las instalaciones de servicios públicos (agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, red telefónica
y otros que se establezcan), son de propiedad de cada una de las Instituciones que los prestan.
CAPÍTULO IV
CARGAS COMUNES Y CONTRIBUCIONES DE COPROPIETARIOS
ARTÍCULO 9.- OBLIGACIONES PECUNIARIAS
Todo propietario estará en la obligación de contribuir, de acuerdo a la extensión de su terreno
particular, a cubrir los gastos de administración, conservación, mejoras y mantenimiento de la
Urbanización, así como el pago de impuestos, cuando proceda, cargas y vigilancia privada, gastos
legales y judiciales y a cualquier otro concepto que se genere como parte de las responsabilidades
comunes y de las acciones o servicios que sean prestados o requeridos.
Los gastos que se originen por las causas que a continuación se indican, constituyen las cargas
comunes o cuotas, que deberán soportar los propietarios.
a Los gastos de Administración; entendiéndose por tales, los que se originen a raíz del uso o
atención que se haga de las áreas y servicios comunes.
b Los impuestos, tasas y Contribuciones, cualesquiera sea su naturaleza, siempre cuando graviten
sobre las áreas o servicios comunes.
c Las reparaciones y conservaciones, referidas a los sectores comunes, efectuadas por el
administrador o por los propietarios, en su caso, para mantener las condiciones de seguridad,
comodidad, decoro, así como las que se hubieran de efectuar por intimación de los poderes
públicos.
d Los gastos de mantenimiento de las canchas deportivas, piscinas, churrasqueras, plazuelas y
toda área de uso común de la Urbanización.
e Las innovaciones y mejoras, que fueran aprobadas por el Directorio y autorizadas por la
Asamblea.
f Los sueldos y cargas sociales del administrador y de todo el personal dependiente.
g El consumo de electricidad, agua potable, alcantarillado sanitario y aguas servidas, gas, teléfono,
jardinería y limpieza, que se realicen en los sectores de dominio común.
h La vigilancia establecida para el resguardo y seguridad de los habitantes de la Urbanización, el
cuidado y control de los diversos sectores y de la intromisión de personas extrañas o factores
externos indeseables.
i Otros gastos autorizados por el Directorio y la Asamblea, que sean de interés común.
Las Cuotas Extraordinarias serán consideradas como tales cuando su objetivo sea uno de los
siguientes:
a) Cubrir una emergencia que ponga en peligro la prestación de servicios al Condominio o
la seguridad de sus habitantes.
b) Mejorar substancialmente un servicio ya existente.
c) Añadir un nuevo servicio a los que ya cuenta la Urbanización.
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Todas las cuotas extraordinarias, sin excepción deberán pasar por la aprobación de la Asamblea de
la Urbanización.
ARTÍCULO 10.- CUOTA ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA
La contribución para los efectos de las cuotas ordinarias o extraordinarias, se definirán de la
siguiente manera:
a) La cuota condominial se calculara de la siguiente forma: El presupuesto, aprobado por
la Asamblea, multiplicado por el indiviso que comprende el área privativa de cada
condómino más su parte proporcional en áreas comunes.
Cuota condominial = Presupuesto anual* (indiviso + % de área común).
b) Las cuotas deberán ser pagadas a la administración mediante cuotas mensuales; las
que deberán ser abonadas por mes anticipado, hasta el día 10 del mes siguiente, para no
incurrir en mora, conforme al Art. 340 del Código Civil.
c) Las cuotas extraordinarias serán canceladas en la forma que sea definida por la
Asamblea que las apruebe.
ARTÍCULO 11.- INCUMPLIMIENTO
El incumplimiento en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias por el propietario, dará
derecho, a la Asociación a realizar el recargo de un interés correspondiente a la tasa promedio
activa bancaria vigente a la fecha del adeudo; y será calculada en forma anual sobre saldos, cuando
la mora supere los noventa (90) días. Pasado este término el Administrador le advertirá al deudor,
mediante carta, la mora en que está incurriendo, intimándolo al pago de lo adeudado y
advirtiéndole sobre el inminente inicio del cobro por la vía correspondiente (judicial o extrajudicial),
por el monto adeudado más los intereses devengados, más gastos judiciales o extrajudiciales y
aranceles profesionales.
Las propiedades quedaran afectadas, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el
incumplimiento de las obligaciones pecuniarias.
CAPÍTULO V
RESPONSABILIDADES POR DAÑOS
ARTÍCULO 12.- DAÑOS AL ÁREA COMÚN
El propietario será responsable de los daños causados a las áreas comunes, aunque éstos sean
cometidos por alguno de los integrantes de su familia o por sus visitantes. Entre las áreas comunes
se mencionan: los club-house, churrasqueras, canchas deportivas, piscinas, aseos, vestuarios,
salones sociales, gimnasios y sus equipamientos, plazas, juegos infantiles, jardines y otros. En
consecuencia, estará obligado a pagar y reparar por su cuenta las roturas, desperfectos y deterioros
que causen en las zonas de uso común, recayendo esta obligación en el propietario, aunque sea
ocasionado por familiares, amigos o servidores de éste.
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El infractor tendrá 15 días hábiles para arreglarlos o pagar su costo. Si transcurriera un lapso mayor
sin que el copropietario los hubiese subsanado, la administración se hará cargo de su arreglo, con
cargo al primer pago de las expensas del copropietario que ocasionó el daño, sin lugar a reclamo
alguno.
CAPÍTULO VI
TRANSFERENCIA Y CESIÓN DE USO
ARTÍCULO 13.- Toda transferencia de unidades particulares deberá ser comunicada de inmediato
por el propietario a la Administración, entregando una copia legalizada de la Minuta de
Transferencia, del Folio Real extendido por Derechos Reales y/o cualquier otro documento que
certifique legalmente dicha transferencia. El nuevo propietario será inscrito en el Libro Registro de
Propietarios y se le otorgará la correspondiente Credencial.
ARTÍCULO 14.- Los propietarios estarán obligados a entregar a la Administración una copia del
documento que acredite la cesión del uso de su unidad particular a otro ocupante, bajo cualquier
título. Esta previsión incluye todos los contratos de arrendamiento, cesión o anticresis que celebre.
Los propietarios estarán obligados a notificar a sus inquilinos, anticresistas o cesionarios sobre las
normas establecidas en el presente Reglamento y en cualquier otro documento interno aplicable,
para que conozcan las obligaciones y derechos que adquieren dentro de la Urbanización.
En los contratos de arrendamiento y anticresis deberá especificarse que si el inquilino o anticresista
no cumple con las disposiciones de este Reglamento podrá darse por rescindido anticipadamente,
sin que esto libre al propietario de la obligación de cubrir las cantidades que le corresponden por
cuotas o multas a las que hubiera dado lugar por violación al Reglamento.
En caso de que se trate de un contrato de alquiler, de un comodato o de cualquier otra forma de
cesión del dominio (sea temporal o permanente), el copropietario estará también en la obligación
de informar anticipadamente a la Administración acerca de todos los pormenores del caso. Esto
significa que, como un ejemplo no limitativo, tendrá que ofrecer datos completos sobre el nuevo
ocupante de su vivienda, dando información fidedigna acerca del mismo, en particular con respecto
a su solvencia moral y buen comportamiento.
Si el Directorio de la Urbanización, luego de analizar las quejas o denuncias que se presentaren,
decidiera solicitar al propietario el retiro del inquilino u ocupante de su vivienda, el mismo deberá
pedir de inmediato su desalojo. A este fin, todo contrato o documento de cesión de uso que firme
el propietario deberá consignar una cláusula expresa en la cual se establezca un plazo máximo de
quince (15) días para el desalojo, por este motivo.
ARTÍCULO 15.- En el caso de venta o traspaso por cualquier título de una propiedad, el propietario
estará obligado a tener sus cuotas al día y presentar a la Administración de la urbanización los
documentos que acrediten el traspaso de la propiedad.
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La Administración estará facultada para exigir al inquilino y/o nuevo propietario el pago de las
expensas comunes en mora, en forma previa a su traslado a la Urbanización; en caso de
incumplimiento, podrá impedir el ingreso o salida de los bienes muebles de la Urbanización,
mientras se tengan deudas pendientes de pago.
CAPÍTULO VII
INGRESO DE PERSONAS AJENAS A LA URBANIZACIÓN
ARTÍCULO 16.- Toda persona que visite o preste servicio a un propietario deberá identificarse en la
portería de entrada, ya sea peatonal o vehicular, y su ingreso deberá ser autorizado por el
propietario al cual va a visitar. Para entrar en el condominio será necesario presentar algún
documento de identificación personal válido.
CAPITULO VIII
ÓRGANOS DE REPRESENTACIÓN Y DE ADMINISTRACIÓN
I ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS
ARTÍCULO 17.- CONVOCATORIA
Las convocatorias a las Asambleas serán firmadas por el Presidente y el Administrador, y
contendrán al menos los siguientes puntos:
 Clase de Asamblea
 Lugar, fecha y hora
 Orden del Día.
ARTÍCULO 18.- DOCUMENTOS
Cuando así corresponda, juntamente con la convocatoria a la Asamblea Ordinaria, se deberá
entregar a cada propietario una copia de los documentos a ser considerados, como Balance,
Inventarios y el Presupuesto Anual, a objeto que éstos puedan estudiarlos, expresar con
fundamento sus consideraciones y emitir su criterio.
Previamente a la realización de la Asamblea se elaborará un Libro de Asistencia, en el cual se
registre el nombre del propietario, su carné de Identidad, la dirección de su vivienda y su firma
respectiva; con la finalidad cuantificar el Quórum de la misma.
El Administrador tendrá la responsabilidad de llevar a cabo esta tarea y ser tenedor de dicho Libro
de Asistencia.
ARTÍCULO 19.- QUÓRUM
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El administrador es el encargado de verificar el quórum de propietarios habilitados para participar
en las Asambleas. Los participantes firmarán el Libro de Asistencia.
ARTÍCULO 20.- DELIBERACIONES Y ACTAS
Las Asambleas serán presididas por el Presidente o por la persona que le reemplace en tal función.
Una vez comprobada la asistencia y constituida la Asamblea, se dará inicio a la misma, cediendo la
palabra al Secretario General, o en su defecto al Administrador, para que de la lectura a la Orden
del día.
Una vez puesto el tema en consideración a la Asamblea, los propietarios podrán hacer uso de la
palabra dos veces sobre un mismo tema, previa la cesión respectiva del Presidente. Se dirigirán con
respeto y consideración a la Asamblea y al Directorio.
Las intervenciones deberán ser: en orden, breves, concretas sobre el tema que se está tratando,
manteniendo el respeto hacia el directorio y los demás propietarios, no efectuándose ni
aceptándose términos peyorativos que incentiven el desorden dentro de la Asamblea.
Las Actas de las Asambleas contendrán en forma resumida las expresiones vertidas en las
deliberaciones, la forma y resultado de las votaciones, la nómina de propietarios o sus
representantes y la trascripción completa de sus resoluciones.
Las Actas serán firmadas por el Presidente, el Secretario y dos propietarios designados al efecto
por la Asamblea, a más tardar dentro de los cinco días de realizada ésta.
ARTÍCULO 21.- VOTOS
El propietario habilitado para participar en las Asambleas tendrá derecho a voz y voto. Cuando una
unidad particular sea de propiedad de dos o más personas, éstas podrán ser miembros de la
Asociación, pero en ningún caso podrán emitir más de un voto por cada unidad, debiendo unificar
su representación para poder votar.
Los ocupantes de viviendas que las detenten en calidad de simples arrendatarios o inquilinos o
anticresistas, con documentos que los acrediten fehacientemente y las cuotas de mantenimiento y
extraordinarias al día, podrán asistir a las Asambleas de Propietarios y participar de las mismas con
derecho a voz y sin voto.
Las decisiones que tome la Asamblea, a través del recuento de las personas que expresan su voto,
deberán ser registradas en el acta de la Asamblea así como el número de votos resultantes de la
consulta a los concurrentes; ese registro lo ejecutará el Administrador bajo la supervisión del
Directorio.
II EL DIRECTORIO
ARTÍCULO 22.- REQUISITOS
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Para ser miembro del Directorio, el propietario deberá estar al día con sus obligaciones con la
Asociación, así como no tener infracciones pendientes o en curso. Las nominaciones para ocupar
cargos en el Directorio, se presentarán antes o durante la Asamblea Ordinaria correspondiente.
Los Directores serán elegidos por dicha Asamblea, y su designación deberá recaer necesariamente
en la persona de propietarios de una o más unidades de propiedad particular dentro de la
Urbanización.
ARTÍCULO 23.- COMPOSICIÓN
El Directorio estará compuesto por ocho (8) Directores titulares que desempeñarán las carteras de:
Presidente, Vicepresidente, Tesorero, 1er. a 5º Vocal y dos (2) suplentes. Asistirán también a las
reuniones del Directorio, el Pasado Presidente inmediatamente anterior, así como los dos Síndicos
titulares o, dado el caso, sus suplentes.
El cargo de Director es personal e indelegable y su ejercicio es ad-honoren.
Para la constatación del quórum y las decisiones en el Directorio, no se contará la asistencia de los
Directores Suplentes (a menos que estén en reemplazo de algún Director) ni de los Síndicos.
ARTÍCULO 24.- ELECCIONES
La elección de los Directores se realizará anualmente por mayoría de votos, pudiendo la Asamblea
correspondiente adoptar la forma de votación que considere más adecuada.
Primero se hará la votación para Presidente, después se votará por cada uno de los otros siete (7)
Directores, en forma separada y sucesiva.
Las carteras de Presidente y de Síndico serán definidas directamente por la Asamblea.
La cartera de Pasado Presidente recaerá, sin ninguna elección en la persona del Presidente
inmediatamente anterior.
Las demás carteras que conforman el Directorio deberán ser definidas por los Directores elegidos,
de entre ellos, en la primera reunión del Directorio.
ARTÍCULO 25.- REMOCIÓN
Producidas las causas de remoción de algún Director, serán comprobadas por la Asamblea
inmediatamente siguiente, si fuese el caso. La renuncia de un Director deberá ser presentada por
escrito al Directorio.
En caso de renuncia, ausencia definitiva, remoción o impedimento temporal superior a tres meses
calendario continuo de alguno de los Directores titulares, el impedido será reemplazado por uno de
los suplentes, a elección del Directorio.
Si, por cualquier motivo, el Directorio estuviera imposibilitado de formar quórum, sea por renuncia
de por lo menos cuatro de los Directores, se deberá convocar en el plazo más breve posible a una
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Asamblea de Emergencia, para subsanar esta situación.
III LA ADMINISTRACIÓN
ARTÍCULO 26.- FIANZA
Para ejercer el cargo, una vez designado y antes de ejercer sus funciones, el Administrador deberá
prestar una fianza equivalente a DIEZ MIL 00/100 DÓLARES NORTEAMERICANOS ($US. 10.000.-),
sea fianza real, documentaría o personal.
ARTÍCULO 27.- CESACIÓN
Al fenecimiento del cargo, el Administrador saliente deberá entregar toda la documentación y los
bienes inventariados de la Asociación, al Directorio, así como la rendición de cuentas al día, a más
tardar diez (10) días, después del cese de sus funciones.
ARTÍCULO 28.- EL ADMINISTRADOR
La administración directa de la Urbanización estará a cargo de un Administrador o Administradora,
quien NO DEBERÁ SER UN PROPIETARIO. Será designado por el Directorio y desempeñará su
trabajo bajo la dirección del mismo. Los honorarios que debe percibir el Administrador serán
fijados por el Directorio, tomando en consideración el Presupuesto de la Urbanización.
El Administrador o Administradora tendrá las facultades que el presente Reglamento señala y
aquellas que el Directorio le otorgue para el adecuado desarrollo de sus funciones. Será de su
responsabilidad ejecutar los acuerdos de la Asamblea de Propietarios y del Directorio, salvo que
estos organismos designen un Delegado Especial para asuntos específicos.
ARTÍCULO 29.- OBLIGACIONES
Son obligaciones del Administrador o Administradora, las siguientes:
1. Hacer cumplir los Reglamentos de la Asociación.
2. Recaudar las cuotas fijadas a los propietarios u ocupantes y depositarlas de inmediato en la
cuenta bancaria de la Asociación.
3. Notificar a los copropietarios cuando incurran en mora.
4. Notificar a los copropietarios de las sanciones de las que han sido objeto, poniendo en su
conocimiento la notificación respectiva o haciendo efectivo el cobro.
5. Mantener bajo su responsabilidad y cuidado todos los libros de la Asociación (Registro de
propietarios, Asistencia a Asambleas, Actas de Asambleas y Reuniones del Directorio y
otros que se establezcan). Deberá mantener a buen recaudo toda la documentación que se
encuentre en las oficinas de administración, y asegurar su confidencialidad.
6. Llevar un archivo individual de cada propietario, con su nombre y datos generales, así
como registrar las transferencias o cesiones de derechos realizadas, las contribuciones de
las cargas comunes y otra información relativa al propietario. `
7. Coordinar con el Directorio la celebración de reuniones habituales, efectuando la citación
con 72 horas de anticipación, indicando fecha, día, hora, lugar y tema a tratar.
8. Efectuar las citaciones para Reuniones de Directorio y actuar como Secretario o Secretaria
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del Directorio.
9. Efectuar todas las citaciones a los propietarios, con las convocatorias a las Asambleas u
otras reuniones de interés comunitario.
10. Pagar las facturas de gastos comunes y las obligaciones de la Urbanización.
11. Elaborar las planillas y pagar los sueldos y salarios del personal de servicio de la Asociación.
12. Supervisar las labores de los empleados o proveedores de servicios a la Urbanización. El
administrador vigilará y supervisará a todo el personal.
13. Ejercer estricto control del personal, llevar el Libro de Asistencia, supervisar sus labores,
descontarles sus atrasos y ausencias al trabajo, amonestarlos y pasarles memorandums por
faltas cometidas, así como retirarlos de acuerdo a ley.
14. Atender las quejas y reclamos de los propietarios y ocupantes, anotándolas en el Libro de
Quejas y buscándoles soluciones adecuadas, dentro de su competencia.
15. Atender a los propietarios en los temas relacionados al uso y aprovechamiento de bienes y
áreas comunes, así como procurar darle solución, dentro de su competencia.
16. Realizar todos los esfuerzos necesarios para solucionar las divergencias entre propietarios
y/u ocupantes.
17. Presentar y hacer conocer reclamos ante autoridades municipales, organismos
administrativos, cooperativas, compañías de seguros y demás organismos competentes, de
los daños sufridos en las partes de dominio municipal o público, como ser pavimento,
plazas y áreas verdes, alumbrado público, red de agua potable, alcantarillado, teléfono y
otros.
18. Mantener vigentes los contratos de servicios requeridos para atender todas las
necesidades de la Urbanización.
19. Elevar a consulta del Directorio las solicitudes de plan de pago de los propietarios que
tengan en mora sus expensas.
20. Presentar al Directorio un informe económico mensual, así como informes económicos y
presupuestos.
21. Preparar el presupuesto de gastos comunes anuales, que será sometido a la consideración
del Directorio y luego de la Asamblea respectiva.
22. Operar todos los fondos a través de cuentas bancarias a nombre de la Urbanización.
23. Autorizar el ingreso a la Urbanización de las personas o empresas que realicen gestiones de
venta cuando existan propiedades y lotes de terreno por vender, previa comunicación de
los copropietarios titulares de las mismas.
24. Presentar al Directorio primero y luego a la Asamblea general anual, el Informe general de
Gestión.
25. Poner a disposición de los propietarios los Estados Financieros, durante los quince (15) días
anteriores a la Asamblea, en las propias oficinas de la Administración.
26. Mantener al corriente la Contabilidad, el cumplimiento de las obligaciones fiscales y
legales, y la organización administrativa en general.
27. Llevar un registro de los contratos de arrendamiento y/o anticréticos que celebran los
propietarios, vigilando que dichos contratos no sean contrarios a los Estatutos y
Reglamentos de la Urbanización.
28. Vigilar el cumplimiento de las Normas de Construcción y Jardinería, trabajo para el que
tendrá la asesoría del Fiscal de Obras de la Urbanización.
29. Informar al Directorio de cualquier hecho relevante que se produzca en la Urbanización.
ARTÍCULO 30.- FACULTADES DEL ADMINISTRADOR
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Serán facultades del Administrador o Administradora, las siguientes:
1. Nombrar y remover al personal a sus órdenes, previa autorización del Directorio.
2. Disponer las reparaciones urgentes que sean requeridas y dar cuenta de ellas al Directorio.
En caso de reparaciones extraordinarias, que no sean urgentes, el Administrador consultará
al Directorio.
3. Realizar la cobranza, manejo, distribución y aplicación de los fondos para los gastos
comunes.
4. El Administrador podrá ordenar a las guardias de seguridad y vigilancia del Condominio,
que expulsen con motivo fundado, a cualquier persona.
5. El Administrador podrá pasar advertencias, en casos no graves, en primera instancia
verbalmente, en segunda instancia por escrito a los dueños, arrendatarios, inquilinos,
anticresistas o personas que habiten la Urbanización, que violen las normas establecidas en
este Reglamento o permitan que sus invitados o sirvientes las infrinjan, apercibiéndolos
que, de reincidir en sus faltas, se pedirá al Directorio la aplicación de sanciones.
6. En los casos de ingreso de visitantes o personas extrañas a la Urbanización, el
Administrador tendrá la suficiente facultad de pedir su identificación y de comunicarse
inmediatamente con el propietario u ocupante de la unidad particular para permitir o no el
ingreso. En caso que personas extrañas deseen conocer la Urbanización, previa
identificación, el Administrador deberá guiarlas o definir que un empleado de la
Urbanización cumpla esta tarea. Estará facultado para impedir el ingreso de personas que,
a su criterio, sean indeseables o representen algún peligro o perjuicio para los habitantes o
bienes de la Urbanización.
CAPÍTULO IX
SANCIONES
ARTÍCULO 31.- SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE LOS ESTATUTOS Y REGLAMENTOS
Las sanciones, multas y demás medidas económicas y/o de limitación de derechos de los
Propietarios, arrendatarios, anticresistas o tenedores a cualquier titulo, estarán referidas al
incumplimiento de los Reglamentos de la Urbanización por parte de éstos.
A este fin, se dispone el siguiente sistema para su aplicación:
1.- Es de carácter obligatorio para la Administración comunicar en forma escrita (mediante
la boleta de infracción o un documento similar) la falta en la que incurrió el asociado y/o tenedor a
cualquier titulo de una vivienda en la Urbanización.
2.- Igualmente, es obligatorio para el asociado y/o tenedor mencionado, recibir la
mencionada comunicación escrita por parte de la Administración, que será efectiva aunque aquel
no la reciba; bastará el informe de seguridad o la constancia de un vecino, que acredite que se ha
intentado ponerla en conocimiento del sancionado.
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3.- El interesado tendrá un plazo de tres (3) días para exponer los argumentos en los que
funde su apreciación acerca del porqué no se le debe imponer la sanción; después de la exposición,
será decisión del Directorio reconsiderar la misma u ordenar su ejecución.
4.- De acuerdo a la gravedad de la transgresión, la primera medida podrá estar limitada a
sólo una llamada de atención.
5.- Si la conducta transgresora continuara, se aplicará invariablemente una sanción
económica.
6.- En caso de recurrencia en la falta, el Directorio podrá determinar la limitación de los
derechos del vecino sobre los servicios (apertura de los accesos vehiculares por parte de los
encargados, consultas para permitir el ingreso de sus invitados o empleados, etc.) y sobre el uso de
áreas comunes así como de la infraestructura de uso general.
El Directorio aplicará las sanciones económicas sobre la base de un monto de CIEN 00/100
BOLIVIANOS (Bs.100) como mínimo, el cual podrá ser elevado por el Directorio hasta los doscientos
cincuenta 00/100 bolivianos (Bs. 250.-), de acuerdo a la gravedad de los hechos o en caso de
reincidencia.
El incumplimiento referido a las obligaciones pecuniarias (al que se refiere el Art. 9 del presente
Reglamento) rige para las sanciones anteriormente mencionadas, principalmente en cuanto a la
mora.
El Directorio podrá, asimismo, instruir que no se permita el ingreso a la Urbanización de visitantes
que hubieran demostrado conductas impropias o que pongan en riesgo la seguridad e integridad de
los vecinos. En el caso de que este comportamiento censurable fuese un vecino de la Urbanización
que no sea propietario de la vivienda, también podrá solicitar al dueño del inmueble que le
notifique la inmediata salida de la Urbanización.
El Directorio también podrá instruir a la Administración que se publiquen en cualquier medio de
información de la Urbanización (sea por comunicación escrita, pizarras de avisos u otros) los
nombres de aquellas personas (vecinos o sus familiares) que cometan frecuentes o graves
transgresiones a las previsiones contenidas en cualquier norma. En tal caso, la aprobación del
presente Reglamento constituye la aceptación expresa de todos los habitantes de esta
Urbanización a que se aplique ésta y cualquier otra forma de sanción debidamente aprobada.
CAPÍTULO IX
ÁREAS DE USO COMÚN
ARTÍCULO 32.- DEFINICIÓN Y COMPOSICIÓN
Las Áreas de uso Común son todas aquellas propiedades de dominio y uso común, y que no son de
propiedad exclusiva de ningún propietario.
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ARTÍCULO 33.- USO Y RESTRICCIONES
Todos los propietarios, inquilinos, anticresistas o tenedores a cualquier título tendrán derecho a
usar las áreas de uso común sin ninguna discriminación, siempre que estén al día con el pago de sus
cuotas ordinarias y extraordinarias, que no hubieran incumplido su plan de pagos aprobado por el
Directorio de la Asociación o que no tengan sanción alguna vigente o pendiente.
Aquellos propietarios, anticresistas e inquilinos que no se encuentren al día en sus cuotas o estén
incumpliendo su plan de pago por mora y que tengan una sanción pendiente, no podrán hacer uso
de las áreas comunes.
Las áreas de uso común deben beneficiar a todos los propietarios, anticresistas e inquilinos de la
urbanización cuando así lo deseen, salvo restricciones por incumplimiento al Reglamento, por
limpieza o mantenimiento de las mismas, y observando las limitaciones en el horario de utilización
de éstos así como las previsiones contenidas en los respectivos reglamentos de uso.
ARTÍCULO 34.- ACTOS SOCIALES
Está prohibido que los propietarios, inquilinos, anticresistas o tenedores a cualquier título puedan
hacer uso indiscriminado de las áreas de uso común y de sus instalaciones para acontecimientos y
actividades particulares, o perjudicando o molestando a los demás habitantes. Para tal efecto, los
copropietarios deberán regirse por el presente Reglamento, así como por las normas de uso
específicas para cada área común.
ARTÍCULO 35.- DAÑOS Y RESPONSABILIDADES
El propietario, inquilino, anticresista o tenedor a cualquier título de una vivienda será responsable
de los daños que sus invitados causen en las áreas comunes.
Cada uno de los propietarios, anticresistas e inquilinos, será responsable de velar por el cuidado o
comportamiento que deben observar sus familiares e invitados, cuando éstos se encuentren
haciendo uso de las instalaciones. La Asociación y su Administración no serán responsables por
accidentes e incidentes u otros acontecimientos que puedan causar cualquier clase de daño a
quienes ocupan o usan las áreas comunes y sus facilidades.
ARTÍCULO 36.- NORMAS DE USO ESPECÍFICAS
El Directorio queda facultado para proponer las normas específicas de control de ingreso y de uso
de las áreas comunes y sus facilidades, las cuales deberán ser aprobadas por la Asamblea. Todo
propietario, anticresista, inquilino o tenedor a cualquier título está obligado a cumplir dichas
normas.
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