19 de enero del 2015 FITCHCR-009

Fitch Costa Rica Calificadora de Riesgo S.A.
Fitch Centroamérica, S.A.
T 506 2296 9182 / 2296-9454
T 503 2516 6600
F 506 2296 98 95
F 503 2516 6650
Apartado 10828-1000
Edificio Plaza Cristal 2da. Planta Local 2-4, 79Av. Sur y Calle Cuscatlán
San José Costa Rica
San Salvador, El Salvador
19 de enero del 2015
FITCHCR-009-2015
Señor
Carlos Arias Poveda
Superintendente
SUPERINTENDENCIA GENERAL DE VALORES
Estimado señor:
En cumplimiento de las disposiciones legales vigentes, hago de conocimiento del mercado de valores el
siguiente:
COMUNICADO DE HECHOS RELEVANTES
6.7 Otros hechos relevantes aplicables a Bolsas, Puestos de Bolsa, Sociedades Administradoras de
Fondos de Inversión y Calificadoras de riesgo no incluidos en esta lista.
En sesión ordinaria No. 002-2015 del Consejo de Calificación de nuestra empresa, se afirmaron las
calificaciones locales a los Fondos de Inversión Inmobiliaria que a continuación se detalla:
Nombre del
emisor o
Sociedad
Administradora
Improsa
Sociedad de
Fondos de
Inversión S.A.
Improsa
Sociedad de
Fondos de
Inversión S.A.
Improsa
Sociedad de
Fondos de
Inversión S.A.
Improsa
Sociedad de
Fondos de
Inversión S.A.
Nombre del
programa de
emisiones (si
pertenece a uno)
*****
*****
*****
*****
Nombre de la
emisión o del
fondo de
inversión
según RNVI
Improsa
Fondo de
Inversión no
Diversificado
Inmobiliario
Dólares
Improsa
Fondo de
Inversión no
Diversificado
Inmobiliario
Dólares Dos
Improsa
Fondo de
Inversión no
Diversificado
Inmobiliario
Tres
Improsa
Fondo de
Inversión no
Diversificado
Inmobiliario
Cuatro
Moneda
Escala de
Calificación
Fecha de la
información
financiera en
que se basó la
calificación*
Fecha del
Consejo de
Calificación
Dólares
FII 2-(cri)
30/09/2014
15/01/2015
Dólares
FII 3+(cri)
30/09/2014
15/01/2015
Dólares
FII 3-(cri)
30/09/2014
15/01/2015
Dólares
FII 4+(cri)
30/09/2014
15/01/2015
* Corresponde a información financiera no auditada al 30 de septiembre 2014.
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Esta calificación, según nuestros procedimientos significa:
FII 2(cri): “Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos
en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un alto nivel en
cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las
propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y
administración.”
FII 3(cri): “Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos
en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un buen nivel en
cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las
propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y
administración.”
FII 4(cri): “Los fondos en esta categoría poseen una aceptable capacidad para mantener la generación de
flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un razonable
nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las
propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y
administración.”
La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría
de calificación.
En el informe adjunto están contenidos los fundamentos de las calificaciones.
Atentamente,
Digitally signed by: JAIME
ALBERTO GOMEZ
FIGUEROA (FIRMA)
Date and Time: 2015.01.19
15:58:49 -06:00
(documento suscrito mediante firma digital)
Jaime A. Gómez Figueroa
Gerente
cc: Bolsa Nacional de Valores
“La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la sociedad calificadora basada en análisis objetivos realizados por
profesionales. No es una recomendación para compra, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una
inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, la información financiera y los hechos relevantes de la entidad
calificada que están disponibles en la oficina del emisor, en la Superintendencia General de Valores, bolsas de valores y puestos
representantes.
La veracidad y la oportunidad de este Comunicado de Hecho Relevante es responsabilidad de FITCH COSTA RICA CALIFICADORA
DE RIESGO, S.A. y no de la Superintendencia General de Valores.
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Fitch Afirma Calificaciones a Cuatro Fondos Inmobiliarios
Administrados por Improsa SFI; Perspectiva Estable
Fitch Ratings - San José - (Enero 16, 2015): Fitch Ratings afirmo las Calificaciones Nacionales en Costa
Rica y removió la Observación en Evolución a cuatro fondos de inversión inmobiliarios administrados por
Improsa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. (Improsa SFI o SFI). La Perspectiva de las calificaciones es
Estable. A continuación se presenta el detalle de la acción de calificación para cada fondo:
Actual
Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares
Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos
Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Tres
Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario 4
‘FII 2-(cri)’
‘FII 3+(cri)’
‘FII 3-(cri)’
‘FII 4+(cri)’
Anterior
‘FII 2-(cri)’
‘FII 3+(cri)’
‘FII 3-(cri)’
‘FII 4+(cri)’
Las acciones en las calificaciones se realizan luego de que finalizó el proceso de sustitución de
administradora a Improsa SFI desde Interbolsa Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF),
S.A., para los cuatro fondos mencionados. Actualmente, Improsa SFI está en proceso de consolidar los
fondos adquiridos dentro de la más amplia familia de fondos inmobiliarios gestionados.
Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares (IFI o Fondo)
FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación refleja una calidad alta en los inmuebles del portafolio, la estabilidad de sus inquilinos
principales y una ocupación importante del Fondo en términos de ingresos. La calificación también
considera la sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés derivados de concentraciones por
inmuebles/arrendatarios, así como el apalancamiento moderado del Fondo.
Calidad del Portafolio:
Las propiedades poseen un buen estado de conservación, ubicación acorde a su vocación y condiciones
apropiadas para los inquilinos.
A septiembre 2014, la ocupación inmobiliaria por ingresos se considera elevada, alcanzando un 91% (marzo
2014: 93%). Ante un escenario proyectado de crecimiento económico moderado, esta ocupación podría
mantenerse relativamente estable (crecimiento estimado PIB 2014: 3.8%; crecimiento proyectado PIB 2015:
4.1%).
Sensibilidad del Portafolio de Riesgos:
La concentración de IFI en renta mensual está en cuatro inmuebles (representan 68% de los
arrendamientos totales), entre los que destacan dos supermercados (sector comercial detallista): Walmart
Heredia (Walmart, 30%) y Perimercados (11%). Las otras dos propiedades son: Desarrollo Comercial La
Sabana (oficinas, 16%) y bodegas ALMAFISA (11%).
Por el lado de los inquilinos más importantes (los tres generadores mayores representan 58% de los
arrendamientos totales) en términos de ingresos destacan: Corporación de Supermercados Unidos, S.A
(CSU, 37%), Perimercados (11%) y Banco Nacional de Costa Rica (BNCR, 10%). Las primeras dos
entidades tienen más de 10 años de ser inquilinos del Fondo. Walmart es arrendado por CSU (Wal-Mart
Costa Rica) y su plazo de arrendamiento vence en el año 2021. El contrato de arrendamiento de
Perimercados vence en 2024. BNCR lleva 4 años de ser arrendatario de IFI, y se caracteriza por ser una
entidad cuyos requerimientos sobre la propiedad son exigentes, así como el que es un inquilino
perteneciente al sector público. El riesgo de concentración de ingresos por inquilinos/inmuebles se ve
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mitigado por la dependencia de los inquilinos principales a sus respectivos inmuebles y el historial de
arriendo que tienen con el Fondo.
Al 26 de noviembre de 2014, como resultado de una reestructuración de la deuda llevada a cabo por
Improsa SFI, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV; valor en libros del
portafolio inmobiliario a septiembre de 2014) aumentó respecto a registros históricos y se ubicó en
aproximadamente 12% (diciembre de 2013: 5%). Actualmente, el endeudamiento máximo permitido del
Fondo es 35% de sus activos. Se considera que el endeudamiento vigente es manejable (servicio de deuda
mensual aproximado de USD30,000; representa un estimado de 10% de la utilidad neta mensual, sin contar
gastos financieros, generada por el Fondo).
Lo anterior debido a que, bajo la nueva administración de Improsa SAFI, se contrató un préstamo nuevo con
Scotiabank Costa Rica (monto inicial: USD6.75 millones) en julio de 2014. Es el único crédito vigente al 26
de noviembre de 2014 (saldo: USD6.6 millones). Entre las condiciones financieras más relevantes de este
préstamo destacan el mediano plazo (5 años; prorrogables a 10 años), amortización mensual, tasa de
interés de 5.5%, y garantía hipotecaria. Los fondos de este crédito fueron utilizados fundamentalmente para
cancelar los dos préstamos que IFI mantenía con Interbolsa, así como para cancelar el derecho de receso a
inversionistas (derivado del cambio en la administración de IFI). Fitch estará monitoreando el
comportamiento del apalancamiento de IFI a la luz de la estrategia financiera que Improsa SFI ejecute para
IFI, y dentro de su familia de fondos inmobiliarios gestionados.
Perfil del Fondo:
IFI (antes Interbolsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares) es un fondo de inversión
inmobiliario cerrado. Actualmente lo gestiona Improsa SFI (anteriormente, lo gestionaba Interbolsa Sociedad
Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A.) después de que finalizó el proceso de sustitución de
administradora aprobado por los inversionistas de IFI, y del cumplimiento de condiciones establecidas
previamente. A septiembre de 2014, IFI representa 20% de los activos netos totales de los fondos
inmobiliarios y 19% de todos los fondos de inversión administrados por Improsa SFI (fondos inmobiliarios:
USD251.6 millones; fondos de inversión: USD270.2 millones).
IFI genera 10.4% de las comisiones totales por administración de todos los fondos de inversión. A octubre
de 2014, el número de inversionistas del Fondo fue de 382 (previo al cambio de administradora: 419).
IFI está compuesto por 15 propiedades que alcanzan un total de 71,021 m2 de área arrendable y valor en
libros de USD55.4 millones a septiembre de 2014. El ingreso por arrendamientos durante los primeros
nueve meses de 2014 alcanzó USD4.4 millones (aproximadamente 85% de estos ingresos son percibidos
en dólares).
Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por arrendamiento
aumentaron 6.6% y la utilidad neta 9.8%. Fitch estará atento a los cambios que la administración ejecute y
consolide ante la estrategia aplicable a IFI, y dentro de la familia de fondos inmobiliarios administrados por
la SFI.
SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
Las acciones de calificación podrían afectarse por cambios materiales en los perfiles de riesgo de los
fondos, relacionados a los parámetros de análisis de Fitch o por algún cambio en los factores clave de la
calificación.
Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos (IFI 2 o Fondo)
FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación se fundamenta en las características adecuadas de los inmuebles que componen el
portafolio, una ocupación importante del Fondo en términos de ingresos, así como en el historial extenso de
arriendo del inmueble principal por parte del inquilino que genera los ingresos mayores; esto mitiga la
concentración alta del portafolio por inquilino e inmueble. También se considera la significativa la
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sensibilidad de los resultados del Fondo ante escenarios de estrés, particularmente aquellos relacionados
con el nivel de competitividad del país para el inquilino mayor.
Calidad del Portafolio:
Las propiedades del Fondo se caracterizan por una calidad constructiva adecuada, ubicaciones muy buenas
y acordes a la vocación de los inquilinos, así como por condiciones inmobiliarias apropiadas a su uso.
A septiembre de 2014, la ocupación inmobiliaria por ingresos continúa elevada (94.2%; marzo de 2014:
95%).
Sensibilidad del Portafolio a Riesgos:
Históricamente, IFI 2 se ha caracterizado por una concentración alta por inmueble e inquilino.
Aproximadamente 91% de los arrendamientos son generados por el arrendatario Global Business Services
de Costa Rica Ltda. (GBS), subsidiaria de The Procter and Gamble Company (P&G). Este inquilino ocupa
un complejo de oficinas compuesto por cinco edificios que representan cerca de 70% de toda el área
arrendada del Fondo. El contrato de arrendamiento con P&G, renovado por segunda ocasión en abril 2010,
se caracteriza por condiciones que mitigan el riesgo de concentración mencionado de IFI 2. Dicho contrato
vence en el año 2020, cuenta con garantía corporativa de la casa matriz y una estructura que comprende
penalidades diferentes en caso de retiro anticipado del GBS. Estas condiciones, así como la relación
histórica de GBS como arrendatario han provisto al Fondo de un flujo estable de ingresos desde hace varios
años.
En general, este riesgo de concentración por inquilino/inmueble se mitiga por la dependencia del inquilino
principal a sus respectivos inmuebles arrendados y el historial de arriendo que tiene con el Fondo. El factor
de competitividad de Costa Rica se vuelve una variable relevante para valorar la permanencia de GBS en
IFI 2. Al 26 de noviembre de 2014, como resultado de una reestructuración de la deuda llevada a cabo por
Improsa SFI, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV; valor en libros del
portafolio inmobiliario a septiembre de 2014) aumentó levemente a 12.3% con respecto a diciembre de 2013
(11%). Actualmente, el endeudamiento máximo permitido del Fondo es 35% de sus activos. Se considera
que el endeudamiento vigente es manejable (servicio de deuda mensual aproximado de USD34,335;
representa un estimado de 8% de la utilidad neta mensual, sin contar gastos financieros, generada por el
Fondo). Bajo la administración nueva de Improsa SAFI, se contrató un préstamo nuevo con Scotiabank
Costa Rica (monto inicial: USD7.8 millones) en julio de 2014. Es el único crédito vigente al 26 de noviembre
de 2014 (saldo: USD7.6 millones). Entre las condiciones financieras más relevantes de este préstamo
destacan el mediano plazo (5 años;
prorrogables a 10 años), amortización mensual, tasa de interés de 5.5%, y garantía hipotecaria. Los fondos
de este crédito fueron utilizados fundamentalmente para cancelar los dos préstamos que IFI 2 mantenía con
Interbolsa, así como para pagar el derecho de receso a inversionistas (derivado del cambio en la
administración de IFI 2). Fitch estará monitoreando el comportamiento del apalancamiento de IFI 2 a la luz
de la estrategia financiera que Improsa SFI ejecute para IFI 2, y dentro de su familia de fondos inmobiliarios
gestionados.
Perfil del Fondo:
IFI 2 (antes, Interbolsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos) es un fondo de
inversión inmobiliario cerrado. Actualmente lo gestiona Improsa SFI (anteriormente, lo gestionaba Interbolsa
Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A.) después de que finalizó el proceso de
sustitución de administradora aprobado por los inversionistas de IFI 2, y del cumplimiento de condiciones
establecidas previamente. A septiembre de 2014, IFI 2 representa 21.5% de los activos netos totales de los
fondos inmobiliarios y 20% de todos los fondos de inversión administrados por Improsa SFI (fondos
inmobiliarios: USD251.6 millones; fondos de inversión: USD270.2 millones). IFI 2 genera 10.8% de las
comisiones totales por administración de todos los fondos de inversión. A octubre de 2014, el número de
inversionistas del Fondo fue de 362 (previo al cambio de administradora: 385).
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IFI 2 está compuesto por cuatro propiedades que alcanzan un total de 33,734 m2 de área arrendable y valor
en libros de USD62 millones a septiembre de 2014. El ingreso por arrendamientos durante los primeros
nueve meses de 2014 alcanzó USD4.4 millones (100% de estos ingresos son percibidos en dólares).
Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por arrendamiento
aumentaron 3.5% y la utilidad neta 59%, favorecida fundamentalmente por ganancias no realizadas por
ajustes del valor de los inmuebles (ingreso extraordinario).
Fitch estará atento a los cambios que la administración ejecute y consolide ante la estrategia aplicable a IFI
2, y dentro de la familia de fondos inmobiliarios administrados por la SFI.
SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
Las acciones de calificación podrían afectarse por cambios materiales en los perfiles de riesgo de los
fondos, relacionados a los parámetros de análisis de Fitch o por algún cambio en los factores clave de la
calificación.
Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Tres (IFI 3 o Fondo)
FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación refleja la concentración elevada de ingresos en los tres inmuebles únicos que posee el Fondo
y que son ocupados por un inquilino único, así como el grado significativo de apalancamiento. La
calificación también considera el vínculo estrecho entre el inquilino y los inmuebles que arrienda, la
permanencia histórica y estimada de dicho arrendatario para el Fondo, así como la naturaleza del ocupante
(entidad bancaria pública autónoma).
Calidad del Portafolio:
Los inmuebles de IFI 3 se caracterizan por una calidad adecuada de construcción, ubicaciones y
condiciones inmobiliarias de acuerdo al requerimiento y necesidades particulares del inquilino.
A la luz de lo anterior, la ocupación inmobiliaria por ingresos continúa siendo 100%. Se estima que este
nivel de ocupación se mantenga a futuro a la luz de la necesidad de cobertura geográfica de BNCR; quien
tiene entre 4 y 8 años de ser inquilino en los inmuebles del Fondo.
Sensibilidad del Portafolio a Riesgos:
Este Fondo muestra una vulnerabilidad muy alta en caso de que su único inquilino decida salir de los
inmuebles y la versatilidad baja de estos. Sin embargo, el mismo está mitigado por la naturaleza de la
entidad, al ser un ente público, y tanto por la ubicación de las propiedades como la dependencia a las
mismas, a la luz de la red amplia de cobertura de servicios financieros provista por BNCR.
Al 26 de noviembre de 2014, como resultado de una reestructuración financiera, la relación saldo de la
deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV; valor en libros del portafolio inmobiliario a septiembre de
2014) aumentó a 32.7% con respecto a diciembre de 2013 (28%). Actualmente, el endeudamiento máximo
permitido del Fondo es 40% de sus activos. Se considera que el endeudamiento vigente absorbe una
proporción importante de la generación de recursos del Fondo (servicio de deuda mensual aproximado de
USD17,840; representa un estimado de 30% de la utilidad neta mensual, sin contar gastos financieros,
generada por el Fondo).
Bajo la administración nueva de Improsa SAFI, se contrataron dos préstamos nuevos (monto conjunto
inicial:
USD560,000) con Financiera G&T Continental (G&T, corto plazo) y Banco Improsa (BI, mediano plazo) en
octubre y julio de 2014 respectivamente. Entre las condiciones financieras comunes más relevantes de
estos préstamos destacan la amortización mensual, y la garantía hipotecaria. Los fondos nuevos obtenidos
se utilizaron para cancelar el derecho de receso a inversionistas (derivado del cambio en la administración
de IFI 3) y como capital de trabajo. La operación crediticia de largo plazo contratada con Bancredito sigue
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vigente. Fitch estará monitoreando el comportamiento del apalancamiento de IFI 3 a la luz de la estrategia
financiera que Improsa SFI ejecute para IFI 3, y dentro de su familia de fondos inmobiliarios gestionados.
Perfil del Fondo:
IFI 3 (antes, Interbolsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Tres) es un fondo de
inversión inmobiliario cerrado. Actualmente lo gestiona Improsa SFI (anteriormente lo gestionaba Interbolsa
Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A.) después de que finalizó el proceso de
sustitución de administradora aprobado por los inversionistas de IFI 3, y el debido cumplimiento de
condiciones establecidas previamente. A septiembre de 2014, IFI 3 representa 2.6% de los activos netos
totales de los fondos inmobiliarios y 2.4% de todos los fondos de inversión administrados por Improsa SFI
(fondos inmobiliarios: USD251.6 millones;
fondos de inversión: USD270.2 millones). IFI 3 genera 1.4% de las comisiones totales por administración de
todos los fondos de inversión. A octubre de 2014, el número de inversionistas del Fondo fue de 79 (previo al
cambio de administradora: 85). IFI 3 está compuesto por tres propiedades que alcanzan un total de 3,167
m2 de área arrendable y valor en librosde USD9.3 millones a septiembre de 2014. IFI 3 es un fondo
inmobiliario con propiedades arrendadas exclusivamente a Banco Nacional de Costa Rica (BNCR,
‘BB+’/‘AA+(cri)’). El ingreso por arrendamientos durantelos primeros nueve meses de 2014 alcanzó
USD741,094 (100% de estos ingresos son percibidos en dólares).
Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por arrendamiento
permanecieron sin variación. Mientras que la utilidad neta presentó un incremento de 15.1%, favorecida
fundamentalmente por unos gastos menores de mantenimiento de inmuebles operativos. Fitch estará atento
a loscambios que la administración ejecute y consolide ante la estrategia aplicable a IFI 3, y dentro de la
familia de fondos inmobiliarios administrados por la SFI.
SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
Las acciones de calificación podrían afectarse por cambios materiales en los perfiles de riesgo de los fondos
,relacionados a los parámetros de Fitch o por algún cambio en los factores clave de la calificación.
Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario 4 (IFI 4 o Fondo)
FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación refleja niveles históricos e importantes de desocupación del Fondo que afectan su capacidad
degeneración potencial máxima de ingresos así como una sensibilidad mayor del Fondo ante el ciclo
económico.
Esto, en comparación con otros portafolios calificados en categorías superiores debido a su concentración
en inmuebles. La calificación también considera una diversificación aceptable por arrendatario, un
apalancamiento relativamente bajo y una dependencia baja de los inquilinos a dichos inmuebles.
Calidad del Portafolio:
Las propiedades de IFI 4 poseen una calidad constructiva adecuada, ubicación favorable y condiciones
apropiadas de las propiedades para las necesidades de los inquilinos.
A septiembre de 2014, la ocupación inmobiliaria por ingresos continúa bajo presión, alcanzó 79.2% (marzo
de 2014:80%), e influenciada por la desocupación mostrada en cinco de sus seis inmuebles. Esta
desocupación se constituye como una de las debilidades estructurales del Fondo, ya que limita la
generación efectiva del ingreso potencial que el Fondo puede alcanzar bajo un escenario de ocupación
total.
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Sensibilidad del Portafolio a Riesgos:
IFI 4 muestra una concentración elevada de ingresos en tres inmuebles que representan conjuntamente
83% de los arrendamientos totales: Parque Industrial Zona Franca de Alajuela (47%), Condominio Torres
del Campo 1 y 2 (19.2%) y Megasuper Alajuela (17%).
Entre los inquilinos más importantes en términos de ingresos (proporcionan conjuntamente 42.4% de los
Arrendamientos totales) destacan: Corporación Megasuper (17%), Suttle (7.4%), Consejo Rector del
Sistema de Banca para el Desarrollo (6.4%), Precision Concepts Costa Rica S.A. (6%) e IKOR Puntarenas
(5.7%). El resto de inquilinos no representan individualmente más de 5% de los alquileres mensuales. Este
riesgo de concentración se ve mitigado por la dependencia relativa de los inquilinos a sus inmuebles, así
como el historial de arriendo que tienen con el Fondo (más de 10 años para los dos mayores y el último
inquilino).
Al 26 de noviembre de 2014, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV; valor en
libros del portafolio inmobiliario a septiembre 2014) aumentó levemente a 7% con respecto a diciembre de
2013 (6%).
Actualmente, el endeudamiento máximo permitido del Fondo es 35% de sus activos. Se considera que el
endeudamiento vigente absorbe una proporción moderada de la generación de recursos del Fondo (servicio
de deuda mensual aproximado de USD13,000; representa un estimado de 19% de la utilidad neta mensual,
sin contar gastos financieros, generada por el Fondo).
Bajo la administración nueva de Improsa SAFI, se contrató un nuevo préstamo con Banco Improsa (BI,
monto inicial:USD485,000) en julio de 2014. Entre las condiciones financieras más relevantes del préstamo
contratado con BI destacan el mediano plazo (2 años), amortización mensual y tasa de interés de 8.5%. Los
recursos de este crédito fueron utilizados para cancelar el derecho de receso a inversionistas (derivado del
cambio en la administración de IFI4). La operación crediticia de largo plazo contratado con Global Bank
Corp. sigue vigente. Fitch estará monitoreando el comportamiento del apalancamiento de IFI 4 a la luz de la
estrategia financiera que Improsa SFI ejecute para el Fondo, y dentro de su familia de fondos inmobiliarios
gestionados.
Perfil del Fondo:
IFI 4 (antes, Interbolsa Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado FIO 1) es un fondo de inversión
inmobiliario cerrado. Actualmente lo gestiona Improsa SFI (anteriormente lo gestionaba Interbolsa Sociedad
Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A.) después de que finalizó el proceso de sustitución de
administradora aprobado por los inversionistas de IFI 4, y el debido cumplimiento de condiciones
establecidas previamente. A septiembre de 2014, IFI 4 representa 2.6% de los activos netos totales de los
fondos inmobiliarios y 2.4% de todos los fondos de inversión administrados por Improsa SFI (fondos
inmobiliarios: USD251.6 millones;
fondos de inversión: USD270.2 millones). IFI 3 genera 3.9% de las comisiones totales por administración de
todos los fondos de inversión. A octubre de 2014, el número de inversionistas del Fondo fue de 174 (previo
al cambio de administradora: 194).
IFI 4 está compuesto por seis propiedades que alcanzan un total aproximado de 43,833 m2 de área
arrendable, alquilados por 45 inquilinos, y con valor en libros de USD30.7 millones a febrero de 2014. El
ingreso por arrendamientos durante los primeros nueve meses de 2014 alcanzó USD2.04 millones (99% de
estos ingresos son percibidos en dólares).
Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por arrendamiento
permanecieron prácticamente estables. La utilidad neta presentó una disminución de 27%, derivada por
pérdidas no realizadas por ajustes del valor de los inmuebles. Fitch estará atento a los cambios que la
administración ejecute y consolide ante la estrategia aplicable a IFI 3, y dentro de la familia de fondos
inmobiliarios administrados por la SFI.
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SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
Las acciones de calificación podrían afectarse por cambios materiales en los perfiles de riesgo de los fondo,
relacionados a los parámetros de análisis de Fitch o por algún cambio en los factores clave de la
calificación.
Perfil del Administrador
Improsa SFI es una sociedad administradora de fondos de inversión especializada históricamente en fondos
inmobiliarios y fondos de desarrollo inmobiliario domiciliados en Costa Rica, cuenta con 26 colaboradores, y
pertenece en su totalidad a GFI. A septiembre de 2014, su capital social incrementó a aproximadamente
CRC541millones (diciembre de 2013: CRC301 millones), producto principalmente de un aporte de capital
por CRC100 millones, así como por la capitalización de utilidades (CRC140 millones).
Actualmente, Improsa SFI administra nueve fondos de inversión (atiende 2,096 inversionistas), cuyos
activos netos alcanzan USD270.2 millones, distribuidos en seis fondos inmobiliarios (con activos netos por
aproximadamente USD251.6 millones), un fondo de desarrollo inmobiliario (USD13.3 millones) y dos fondos
de liquidez (USD5.3 millones). Lo anterior ha permitido que Improsa SFI se coloque como la tercera
administradora más grande, y la mayor administradora privada en términos de activos bajo administración
en Costa Rica. En términos de activos netos bajo administración, Improsa SFI se ubica como la sexta
administradora más grande y la segunda administradora privada más grande.
Al comparar el interanual (septiembre de 2014 versus septiembre de 2013), los ingresos por comisiones de
administración de los fondos de inversión incrementaron 48% debido a las comisiones provenientes de los
seis fondos nuevos administrados. Mientras que la utilidad bruta también presentó un aumento de 24%,
influenciada por los ingresos mayores, así como por unos gastos mayores con partes relacionadas.
Fitch continuará monitoreando el desempeño financiero de Improsa SFI a la luz del volumen mayor de
activos bajo administración, así como las acciones que Improsa SFI ejecute en cuanto a la familia de los
fondos inmobiliarios y su repercusión sobre el flujo hacia el inversionista.
GFI es un grupo económico financiero privado, de capital 100% costarricense. Inició operaciones en 1986.
Actualmente, GFI está conformado por las siguientes entidades financieras: Banco Improsa, Improsa SAFI,
Improsa Capital (estructuradores inmobiliarios), Improsa Servicios Internacionales, Improsa Agencia de
Seguros (comercializadores de seguros) e Improsa Valores (puesto de bolsa).
Contactos Fitch Ratings:
Rodrigo Contreras (Analista Líder)
Director
+506 229 69182
Lorena Osorio (Analista Secundario)
Directora Asociada
+571 326 9999
Isaura Guzmán (Presidente del Consejo de Calificación)
Director
+52 (81) 8399 9100
Sesión Ordinaria del Consejo de Calificación No. 002-2015 de enero 15, 2015.
Las calificaciones de los fondos se publicaron por primera vez en agosto 1, 2007.
Las calificaciones no han sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad.
La última información financiera utilizada corresponde a información financiera no auditada a septiembre 30,
2014.
Las fuentes de información utilizadas corresponden a información proporcionada por Improsa Sociedad de
Fondos de Inversión, S.A. e información publicada por la SUGEVAL, las cuales se consideran satisfactorias.
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La calificación ‘FII 2(cri)’ significa: Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la
generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen
un alto nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características
de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y
administración.
La calificación ‘FII 3(cri)’ significa: Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para
mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que
operan. Poseen un buen nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales
como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio
ante eventos de estrés y administración.
La calificación ‘FII 4(cri)’ significa: Los fondos en esta categoría poseen una aceptable capacidad para
mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que
operan. Poseen un razonable nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados,
tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del
portafolio ante eventos de estrés y administración.
La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría
de calificación. Estos signos no se agregan a las categorías ‘FII 1(cri)’, ‘FII 5(cri)’ ni ‘FII 6(cri)’. El sufijo ‘(cri)’
indica que se trata de una calificación nacional en Costa Rica.
Información adicional disponible en www.fitchcentroamerica.com.
Metodología aplicada:
- Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios (Agosto 2013).
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CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB
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EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES,
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ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE
LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL
RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.
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verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los
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evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la
disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la
jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una
investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en
relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de
la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch
debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados
con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan
las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como
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resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o
condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación.
La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una
calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y
metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de
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emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se
espera que dichos honorarios varíen entre USD10.000 y USD1.500.000 (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o
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