gastos comunes. propiedad horizontal. reglamento de copropiedad

Derecho civil
se deberá tomar en consideración lo expuesto en el precedente parágrafo n.°
15 (el accionamiento por lesión puede ser intentado por los acreedores) y lo
dicho en el n.° 9 (respecto a la calificación, en un dictamen de la Comisión
de Derecho Civil, de la existencia de fraude o dolo).
Esc. Enrique Arezo Píriz
Informante
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 97, jul. - dic. , 2011 — Consultas técnicas
Montevideo, 5 de julio de 2011. La Comisión de Derecho Civil integrada
por los Escs. Federico Albín, Enrique Arezo, Karen Bonner, Miguel Burdín, Juan Pablo Carrau, Guiselda Castillo, Daniella Cianciarulo, Valeria
Fraga, Adriana Goldberg, Mariana González Bonaudi, Carlos Groisman,
Rossana Ivanier, Fátima Izaguirre, Jorge Machado, María del Rosario
Marchese, María Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, Mildred Secondo, Adriana Silva Fierro y María Beatriz Vázquez de León, aprueba el
informe que antecede.
Escs. Enrique Arezo y Roque Molla
Coordinadores alternos
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU
el 25 de julio de 2011. Expediente 854/2011).
GASTOS COMUNES. PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO
DE COPROPIEDAD. ORDEN PÚBLICO.
Resumen
Los daños causados por vicios generados por el paso del tiempo, vetustez o similares
es estructural, ataca a la existencia, seguridad o conservación del propio edificio
y su reparación corresponde a todos los copropietarios, aunque alguno de ellos
haya sido exceptuado de su pago en el reglamento. El pago de los gastos comunes
es indivisible.
CONSULTA
I.
Planteo
La administración de un edificio sostiene, después de consultar a su depar428
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tamento jurídico, que las disposiciones de la Ley 10.751 tienen carácter de
orden público, por lo tanto priman sobre la voluntad de las partes expresadas en el reglamento de copropiedad y lo vuelven inaplicable en caso de
contradicción con dichas normas (en la especie, sujetos de pago de gastos
de reparación de azotea de bien de propiedad horizontal).
II. Motivo de la consulta
III. Posición de la consultante
Más allá de que no es exactamente lo que el citado autor proclama y que
sirve a la administración del edificio para fundar la pretensión de cobrar
ciertas expensas que no corresponden a los locales comerciales, según la
cláusula séptima inciso II del reglamento, lo cierto es que ni el sentido
racional, el gramatical o la teleología de la Ley 10.751 indican prohibición
o inaplicabilidad alguna al respecto.
Corresponde recordar que según el art. 10, inc. 2.° de la Constitución:
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Se trata de determinar si es admisible o viola y contradice disposiciones de
orden público lo que edicta la cláusula séptima apartado II del reglamento
de copropiedad otorgado el 15 de febrero de 1977, que regula los derechos
y obligaciones de los copropietarios que adquirieron según ese reglamento
la forma en que deben afrontar las expensas por gastos comunes.
La mencionada cláusula séptima del reglamento dispone: “SÉPTIMO.
Expensas por gastos comunes y cuotas de reserva. Todos los copropietarios
están obligados a pagar, dentro de los diez primeros días de cada mes, su
cuota de gastos o expensas (un doceavo del presupuesto anual previsto, más
cuota a integrar al fondo de reserva prorrateado entre los copropietarios en
forma proporcional a su cuota de dominio, que se establece más adelante).
Se clasifican dos tipos de expensas comunes y fondo de reserva: I) los que
se prorratean entre todos los propietarios (titulares de locales o departamentos) y comprenden los gastos de higiene, conservación y restauración
de frente y fachada del edificio, vereda, conexión, colectores, pavimento
y prima de seguro contra incendios; II) los que se prorratean entre los titulares de los departamentos (todos menos los locales comerciales) y son
relativos a la higiene, conservación y restauración de paliers, escaleras,
corredores, gastos de iluminación de los mismos, consumo común de agua,
sanitarias internas y demás servicios comunes que existieran o se instalaren en el futuro. También a estos departamentos (con la excepción que
se dijo de los locales comerciales) les corresponde la higiene, conservación
y restauración de las azoteas y pretiles del edificio”.
La administración del edificio entiende que la cláusula transcripta es
inaplicable porque contradice normas legales de orden público y cita el
“Manual Práctico de Propiedad Horizontal” del Dr. Julio Ramos Olivera,
Capítulo III, pág. 28 y siguientes”.
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“Ningún habitante de la República será obligado a hacer lo que no manda
la ley, ni privado de lo que ella no prohíbe”.
En el análisis de las disposiciones de la ley de que se trata, no encontramos nada que impida excluir en el reglamento a los locales comerciales del
pago de gastos o expensas que se derivan entre otros de la “conservación
y restauración de la azotea y perfiles del edificio”.
El reglamento es muy claro cuando clasifica dos tipos de expensas
comunes y fondo de reserva y excluye a ciertas unidades —locales comerciales— de contribuir a los gastos que nos ocupan.
Dicho de otra manera, los gastos que se prorratean entre los propietarios
(locales y apartamentos) y los que lo hacen solo entre los apartamentos.
Estimamos que la ley examinada, aceptando que algunas de sus disposiciones sean de orden público, ello no desautoriza la disposición reglamentaria, puesto que no crea prohibiciones en esta materia. De ello se sigue,
conforme al principio de que lo que no está prohibido está permitido, que
al no existir en el texto de la Ley 10.751 prohibición expresa, es lícito lo
establecido en el texto reglamentario analizado.
En definitiva, compartimos, como no podía ser de otra manera, que si
bien la Ley 10.751 tiene múltiples declaraciones que pueden ser consideradas de orden público y disposiciones imperativas, no ha derogado el
principio de autonomía de la voluntad, que sigue rigiendo en todo lo demás al amparo del multicitado principio de libertad contractual y permite
aplicar las concretas disposiciones que se cuestionan por la administración
del edificio.
Una lectura respetuosa del texto de la Ley 10.751 y los giros imperativos
contenidos en algunos de sus artículos condicen a concluir que son especialísimas y solo se aplican a las situaciones concretamente allí descriptas.
Las prohibiciones y limitaciones de la ley “son sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes” (art. 5.° de la Ley 10.751).
En ese sentido, el art. 16 proclama que el reglamento de copropiedad,
reducido a escritura pública e inscripto “tendrá fuerza obligatoria” y el art.
17 aclara que: “A falta de dicho reglamento o en su silencio, las relaciones
entre los propietarios de los diversos pisos o departamentos de un edificio
se regirán por los arts. 18 y 19” de la ley.
En la especie existe un reglamento de copropiedad reducido a escritura
pública e inscripto, el que no guarda silencio en la materia, por lo que es
nuestra opinión que rige y se aplica lo allí dispuesto en materia de expensas
que no le corresponde pagar a los locales comerciales.
Es también de principio que los gastos comunes deben ser abonados
por los titulares de las unidades que potencialmente pueden utilizar los
servicios que originan dichos gastos (por ejemplo: la azotea). Cuando el
reglamento de copropiedad no guarda silencio sino que normatiza a quien
corresponde los gastos de mantenimiento y de reparación y conservación
de las azoteas, debe a nuestro juicio estarse a lo que dicho reglamento
dispone.
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IV.Consulta
a) Si es válida la disposición del reglamento de copropiedad que estipula la
forma en que deberán ser atendidos los gastos comunes por las distintas
unidades de este edificio de propiedad horizontal y más concretamente si
a los locales comerciales del mismo les corresponde atender la higiene,
conservación y restauración de la azotea y pretiles del edificio.
b) Si es lícita la negativa de la administración del edificio de rechazar
cobrar todos los otros gastos comunes si no se le abonan los cuestionados
rubros relativos a la azotea.
INFORME
I.Se consulta
II.Análisis
1. Respecto de la consulta a)
a) A los efectos de reflexionar sobre el tema se ha tenido como referencia
el trabajo realizado por los D.es Luis Larrañaga y Raúl Gamarra “Propiedad Horizontal: Reglas sobre Reparaciones y Responsabilidad por Daños”
publicado en el ADCU (doctrina), así como también distintas consultas
evacuadas por esta comisión.
b) En el caso en consulta en la cláusula séptima del reglamento de copropiedad se estipula que a los departamentos que componen el edificio,
con excepción de los locales comerciales, les corresponde los gastos por
concepto de higiene, conservación y restauración del mismo. Dicho edificio
se compone de dieciocho unidades, dos de las cuales, la consultante hace
referencia a las unidades 001 y 006, “[…] su destino puede ser […] el de
taller, comercio u oficina, comercial o profesional, podrán tener como destino secundario o principal el de vivienda familiar. Las demás unidades
que componen el edificio tienen como destino necesario y exclusivo el de
habitación y vivienda familiar, admitiéndose el ejercicio de profesión u oficio
del titular o integrante del grupo familiar en la unidad, con la condición
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a) Si es válida la disposición del reglamento de copropiedad que estipula
la forma en que deberán ser atendidos los gastos comunes por las distintas unidades del edificio de propiedad horizontal y más concretamente si
a los locales comerciales del mismo les corresponde atender la higiene,
conservación y restauración de la azotea y pretiles.
b) Si es lícita la negativa de la administración del edificio de rechazar
cobrar todos los otros gastos comunes si no se le abonan los cuestionados
rubros relativos a la azotea.
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de que la espera y atención del público o clientela se cumpla en el interior
del departamento […]”. No se tuvo a la vista el plano de fraccionamiento
horizontal a fin de determinar cuáles unidades se encuentran caracterizadas en él como locales y cuáles de ellas en departamentos.
c) Nos adherimos a la posición argumentada por la consultante en el
sentido que, es posible estipular cláusulas como la séptima del reglamento
en cuestión que limiten a determinadas unidades el pago de determinados
gastos comunes, así como también el de establecerlos, en aquellos casos en
los cuales los mismos deben arrogarse a toda la copropiedad.
d) Ahora es dable preguntarnos, ¿cuál es el límite o el alcance de una
disposición establecida en un reglamento de copropiedad que grave a un
copropietario en exclusividad, con el pago de un gasto que debería realizar la copropiedad en su conjunto, o en caso contrario como es el caso, lo
exonere de hacerlo? Entendemos, como tantas otras veces fue esgrimido
por esta comisión, que para dilucidar cada situación y determinar quién
es el sujeto responsable del daño y por tanto obligado a asumir los costos
de reparación, tenemos que hacer uso del criterio de la causación, para,
peritaje técnico mediante, determinar la causa de los mismos. Si resultare
que el daño proviene en su origen del desgaste por uso, o de un deterioro
culpable, la responsabilidad en su coste será del que lo provocó. Si por el
contrario se produjera por el transcurso del tiempo que determinó su vetustez o similares, por vicios en la estructura, por agentes extraños, como
podrían ser eventos climáticos, la obligación de reparar corresponderá a
todo el condominio. Posición esta también sostenida por el Esc. Roque Molla
en informes de esta Asociación, y a quien los mencionados autores hacen
referencia así como también a distintos fallos de nuestros tribunales.
e) Sin perjuicio que lo frecuente es ver el caso en situaciones en las cuales
es un copropietario usuario en exclusividad de un bien común el que se
hace cargo en los reglamentos de las reparaciones de este, nos encontramos
hoy en la apreciación de un caso contrario, es a un o unos copropietarios
a quienes se les excluyó de la carga de abonar las reparaciones de un bien
común (azotea y pretiles). Consideramos que la misma disquisición debemos realizar para el estudio de un caso como este. Los bienes comunes en
cuestión son necesarios para la existencia, seguridad y conservación del
edificio (art. 3.°) y la propia ley no excluyó a las unidades del piso bajo (art.
5.° inc. 2.°) de la propiedad de los mismos.
f) En el caso concreto se deberá pues, transitar el mismo camino, y probada que fuera la causa de deterioro de los bienes, se determinará quiénes
costearán las reparaciones; si provienen por un determinado uso común
o culpable dicho costo será asumido, salvo que el daño fuera causado en
particular por un copropietario determinado, por la copropiedad con exclusión de las unidades señaladas en la consulta, en caso contrario si se
tratara de vicios de estructura generados por el paso del tiempo, vetustez
o similares, la obligación de reparar corresponderá a todo el condominio
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sin exclusiones. La causa del daño en la parte externa o superficial de las
azoteas serán de cargo de quien las haya tomado a su costo (en este caso la
copropiedad), en tanto que, si el daño es estructural, ataca a la existencia,
seguridad o conservación del propio edificio su reparación corresponderá
necesariamente a todos los copropietarios del edificio. Nos permitimos
aquí hacer referencia expresa al trabajo mencionado de los D.es Larrañaga
y Gamarra transcribiendo el decir de estos autores en el que manifiestan
que “[…] hay que interpretar armónicamente las normas reglamentarias
que son ley entre las partes (art. 1291 del C. Civil) con las reglas de la
imputación del daño en base a la relación causal, que más que un criterio
es un verdadero principio de derecho”.
2.
Respecto de la consulta b)
III.Conclusión
a) El daño causado por vicios generados por el paso del tiempo, vetustez
o similares es estructural, ataca a la existencia, seguridad o conservación
del propio edificio y su reparación corresponde a todos los copropietarios,
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a) Como se dijo, la administración del edificio se negó a recibir parcialmente
el pago de los gastos comunes, considerando que se deben abonar in totum
por ser la Ley 10.751 de orden público. No compartimos el argumento esgrimido por esta para abogar su posición. Conforme a las disposiciones de
la ley citada con las modificaciones a esta establecidas por la Ley 14.560
se aprecia que el carácter de orden público (art. 16 de la Ley 14.560) se
acotó exclusivamente a los quórums y mayoría de las asambleas.
b) Entendemos que, sin perjuicio de arribar a la misma conclusión, las
razones son otras. En los casos como el planteado, al adquirir cada copropietario una unidad asume la obligación que en primer lugar la ley, y luego
el reglamento de copropiedad establecen al respecto, determinándolo, en el
caso concreto la cláusula séptima del reglamento al establecer: “Todos los
copropietarios están obligados a pagar, dentro de los diez días primeros de
cada mes, su cuota de gastos o expensas […]”. Consideramos que aquí entra
en juego el principio de integridad en el pago de las obligaciones; conforme
a este, al acreedor le asiste el derecho a que la prestación le sea pagada en
su totalidad; este principio se asienta en los arts. 1459 inc 1.°, 1378 y 1351
del C. Civil, fundamentándose en la naturaleza bilateral de la obligación
que impide que sea modificada por una de las partes. Se trata de una sola
deuda aunque sea la sumatoria de distintos rubros; por cada unidad de
propiedad horizontal hay un solo deudor (art. 5.° de la Ley 10.751) aunque
sean varios los propietarios de cada una de ellas, teniendo la copropiedad
una actuación conjunta a través de su administrador aunque aquella no
sea persona jurídica.
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aunque alguno de ellos haya sido exceptuado de su pago en el reglamento,
una vez acreditada tal circunstancia mediante peritaje.
b) La obligación de pagar gastos comunes es indivisible.
Escs. Adriana Silva y Mildred Secondo
Informantes
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 97, jul. - dic. , 2011 — Consultas técnicas
Montevideo, 5 de julio de 2011. La Comisión de Derecho Civil integrada
por los Escs. Federico Albín, Enrique Arezo, Karen Bonner, Miguel Burdín, Juan Pablo Carrau, Guiselda Castillo, Daniella Cianciarulo, Valeria
Fraga, Adriana Goldberg, Mariana González Bonaudi, Carlos Groisman,
Rossana Ivanier, Fátima Izaguirre, Jorge Machado, María del Rosario
Marchese, María Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, Mildred Secondo, Adriana Silva Fierro y María Beatriz Vázquez de León, aprueba el
informe que antecede.
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Escs. Enrique Arezo y Roque Molla
Coordinadores alternos
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU
el 25 de julio de 2011. Expediente 700/2011).
PARTICIÓN. PAGA POR ENTREGA DE BIENES. SOCIEDAD CONYUGAL.
DISOLUCIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL
Resumen
Partición de indivisiones confundidas. La prohibición del art. 1675 del C. Civil
en tanto dispone que: “Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados de cuerpos”, alcanza exclusivamente al contrato de compraventa entre
cónyuges. La paga por entrega de bienes entre cónyuges planteada es un negocio
válido y eficaz.
CONSULTA
I.
Relación de hechos
1) WMN y MFO, contrajeron matrimonio civil el 16 de febrero de 1989. Se
presentaron ante el Juzgado solicitando la disolución de la sociedad legal