1 ¿ QUIEN SELECCIONA EL NOTARIO EN UNA COMPRAVENTA

¿ QUIEN SELECCIONA EL NOTARIO EN UNA COMPRAVENTA?
Por: Lcdo. Rafael Ferreira Cintrón, BBA, MBA, JD
En esta etapa recesionaria es fundamental para todos el conocimiento de
los aspectos básicos de las transacciones en la industria de bienes raíces.
Naturalmente una de las transacciones mas frecuentes es la venta de una
propiedad. Ese aspecto toma singular significado por encontrarnos en lo que se
ha denominado como mercado de compradores pues de por si esto implica una
sobreoferta de potenciales transacciones de compraventas en el mercado.
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Responsabilidades del notario publico
Es un hecho conocido y que fuera objeto de discusión en una colaboración
anterior (Construcción: Requisito de Escritura Pública- 18 de febrero de 2006)
tiene que ser autorizada por un notario público autorizado. El notario que redacta
y autoriza la escritura de compraventa no es abogado del vendedor ni de
comprador sino que funge en calidad de consejero legal y asesor de todas las
partes. El notario “es el instrumentador de los documentos que conllevan lo
actos y negocios jurídicos a los cuales les da seguridad y certeza con su pericia
profesional y bajo el manto de la fe pública de la cual es depositario.” López
Torres v. González Vázquez, 2000 TSPR 80; In re Colón 131 D.P.R. 121
(1992).
Nuestro Tribunal Supremo ha expuesto que el notario tiene la obligación
de propiciar y cerciorarse de un estado de conciencia informada supliendo las
explicaciones, aclaraciones y advertencias en todo caso en que hagan falta para
lograr el consentimiento enterado de los otorgantes al acto notarial. Chévere v
Cátala, 115 D.P.R. 432 (1984).
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¿Quién selecciona el notario de la compraventa?
En consideración a la enorme responsabilidad del notario es crucial
determinar a cual de las partes le corresponde la selección del mismo así como
si es el vendedor o el comprador a quien le corresponde el pago de los
honorarios al notario.
Vamos a comenzar con la primera interrogante, o sea: ¿Quién selecciona
al notario público que otorgara una compraventa? ¿El comprador? , ¿El
vendedor?, ¿El acreedor hipotecario que recibirá su pago una vez se cierre la
transacción?, ¿El banco que otorga financiamiento al comprador? ¿El corredor
de bienes raíces?
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La contestación a estas preguntas y sus fundamentos fueron claramente
expuestos por nuestro más alto Foro judicial en el caso de Pueblo vs.
Central Cambalache 62 DPR 553 (1943). En este caso el Tribunal nos explica
que “es indudable que el vendedor y el comprador tienen interés en la elección
del notario; pero a poco que reflexionemos sobre la cuestión, nos daremos
cuenta de que el grado de interés del comprador necesariamente es mayor que
el del vendedor. Este recibe del comprador el precio en moneda legal. El otro, el
comprador, si bien como cuestión de hecho recibe la posesión material de la
cosa comprada, el titulo de propiedad sobre ella puede, por ignorancia,
negligencia o malicia del notario autorizante, estar viciado de nulidad en todo o
en parte, y como consecuencia de ese vicio no recibir aquello por lo que
legítimamente pago su dinero”. A renglón seguido el Tribunal concluye que es al
comprador quien tiene derecho a elegir el notario.
En otras palabras el Supremo establece que como el comprador esta
entregando una suma cierta para satisfacer el precio de venta existe un interés
vital del comprador en inscribir su titulo en el Registro de la Propiedad por lo que
debe ser el comprador quien seleccione el notario que autorizara la escritura de
compraventa que se presentara en el Registro para inscribir el titulo a su favor.
La contestación a las interrogantes anteriores son que la selección del
notario de la escritura de compraventa no corresponde no al vendedor, ni al
acreedor del vendedor cuyo préstamo será cancelado, ni al banco que facilitara
el financiamiento al comprador ni tampoco corresponde al corredor de bienes
raíces. La conclusión es que desde 1943 esta claro que el comprador es a quien
corresponde la selección de quien será el notario de la escritura de
compraventa.
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Responsabilidades adicionales del Notario
Es interesante mencionar que además de la responsabilidad del notario
en autorizar una escritura que pueda inscribirse al Registro de la Propiedad
existen otras importantes responsabilidades del notario de la compraventa. Una
de estas responsabilidades fue establecida desde que fue resuelto por el
Tribunal Supremo el caso de Feliciano Caraballo vs. Julián Ross Tuggo, 2005
TSPR 133. En este caso se establece una nueva norma de carácter prospectivo
para que los notarios que otorguen una escritura de compraventa sobre una
propiedad inmueble incluyan como parte de las advertencias que tienen el deber
de hacerle a los otorgantes de las mismas, la conveniencia de obtener una
certificación sobre deuda contributiva del CRIM. La norma del Supremo es a los
efectos de que se advierta a las partes la importancia de una certificación de
deuda contributiva. (Ver nuestro pasado artículo sobre este tema en
Construcción: Compraventa y la Importancia del CRIM- 15 de octubre de 2005.)
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Una responsabilidad adicional reconocida del notario de la compraventa
es hacer y analizar un estudio de título reciente en el Registro de la Propiedad
antes de autorizar la escritura.
Las responsabilidades no terminan ahí sino que existe también
responsabilidad del notario en los casos donde comparece una sucesión como
parte vendedora. En estos casos es preciso que la sucesión presente prueba de
que el causante haya fallecido sin responsabilidad de pensión con ASUME. La
ley 72 de 25 de agosto de 2005 enmendó la ley de ASUME a los fines de que
se exija una certificación de deuda negativa de pensión alimentaría previo a la
otorgación de cualquier escritura que enajene en cualquier modalidad algún bien
del caudal. Esto incluye naturalmente los activos en bienes raíces del finado.
(Ver nuestro articulo en Construcción: Bienes Raíces, ASUME y Herencia de
3 de diciembre de 2005).
No solo se establecieron prohibiciones a los notarios y al sistema judicial
sino que el Registrador esta asimismo impedido conforme a esta ley de “inscribir
ningún documento notarial, sentencia o acto judicial otorgado, dictado o emitido,
en relación con cualquier división o distribución, venta, entrega o hipoteca de la
mencionada propiedad o cualquier bien hereditario del fallecido sin una
certificación de deuda del administrador que certifique que dicho alimentante
fallecido no tiene deuda por concepto de alimentos."
La lista de responsabilidades del notario es muy extensa y solo hemos
querido compartir con ustedes algunas de ellas .
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Honorarios del notario en la compraventa
EL articulo 1344 de nuestro Código Civil establece que “los gastos de
otorgamiento de la escritura serán por cuenta del vendedor, y los de la primera
copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo
pacto en contrario”. La ley establece pues que es al vendedor a quien le
corresponde pagar los honorarios de la redacción y autorización de la escritura
de compraventa. Además el vendedor deberá pagar los sellos de Rentas
internas y de Asistencia Legal del original de la escritura. Al comprador por otro
lado le corresponderá asumir y pagar los sellos de Rentas internas y de
Asistencia Legal de la copia certificada de la escritura de compraventa. Además
al comprador pagara los comprobantes y sellos de rentas internas a favor del
Registro de la Propiedad.
La cantidad que le corresponde pagar a cada parte de cada una de las
partidas anteriores puede determinarse con precisión pues están basadas en
una formula que esta determinada por el precio de venta. Una vez usted tiene el
precio de venta puede saber con anticipación cuanto serán los honorarios de la
autorización de la escritura de compraventa, los sellos del original y la copia y
los comprobantes y derechos del Registro. De usted interesar este desglose
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puede comunicarse con el notario de su preferencia o enviarnos un correo
electrónico para remitirle una proyección de estas importantes partidas.
En un próximo artículo continuaremos con el tema explicando en detalle
los gastos y honorarios en la compraventa de un bien inmueble.
El autor es abogado corporativo con sobre 16 anos de experiencia en la
industria bancaria (787-635-0172). Los artículos antes citados pueden ser
accesados a través de www.apoyolegalpr.com.
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