PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DEL MUNICIPIO DE

GORDEXOLAKO
UDALA
AYUNTAMIENTO DE
GORDEXOLA
HIRIA ANTOLATZEKO
PLAN OROKORRA
PLAN GENERAL DE
ORDENACION URBANA
TESTU BATERATUA
TEXTO REFUNDIDO
EKONOMIA-FINANTZAKETA
BIDERAGARRIKATASUNAREN
AZTERKETA
ESTUDIO DE VIABILIDAD
ECONOMICA-FINANCIAERA
2012 ko URRIA
BEHIN-BETIKO ONARPENERAKO DOKUMENTUA
OCTUBRE DE 2012
DOCUMENTO PARA LA APROBACION DEFINITIVA
GORDEXOLAKO UDALA - AYUNTAMIENTO DE GORDEXOLA
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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DEL MUNICIPIO DE GORDEXOLA
TEXTO REFUNDIDO
OCTUBRE 2012
ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA FINANCIERA
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Plan General de Ordenación Urbana.
Documento de NORMATIVA URBANÍSTICA
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Octubre 2012
Texto Refundido. Aprobación Definitiva
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1.- INTRODUCCION
1.1.- Antecedentes
El procedimiento de revisión del planeamiento municipal de Gordexola, se inició en
virtud de acuerdo adoptado por el Pleno en sesión ordinaria de 25 de mayo de 2006, y una
vez que los trabajos del equipo redactor permitieron formular los criterios, objetivos y
soluciones generales de la nueva ordenación. Dicho acuerdo plenario fue publicado en el
BOB de 2 de junio de 2006, abriendo un plazo de información pública de 45 días naturales a
fin de que pudieran presentarse sugerencias y en su caso, otras alternativas de
planeamiento.
Por lo tanto, la iniciación de la revisión del planeamiento de Gordexola se inició con
anterioridad a la aprobación y entrada en vigor de la Ley 2/2006 del suelo y urbanismo del
País Vasco, que fue aprobada por el Parlamento Vasco el 30 de junio de 2006 y publicada en
el BOPV número 138, de 20 de julio de 2006, entrando en vigor dos meses después.
Ello dio lugar a que el Avance de unas nuevas Normas Subsidiarias que venían a revisar las
anteriores, se convirtiera y desde el trámite de aprobación inicial en un Plan General. Esta
modificación sobrevenida del instrumento de planeamiento con el que se aborda la revisión
de las vigentes Normas Subsidiarias de planeamiento municipal, obligo a incorporar entre la
documentación del nuevo Plan General el presente Estudio de Viabilidad EconómicoFinanciera.
Con fecha 26 de marzo del 2.009 el Ayuntamiento en pleno adopto el acuerdo de
aprobación inicial (publicado en el BOE num 68, de 14 de abril de 2.009). Posteriormente se
abrió el periodo de exposición pública durante el cual se presentaron 14 alegaciones que
fueron contestadas y que este documento incorpora.
El 29 de abril del 2010 el Ayuntamiento en Pleno adopto el acuerdo de Aprobación
Provisional, remitiéndose posteriormente junto con el resto de la documentación que
compone el Plan General a la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco, la cual,
en pleno del día 20 de septiembre de 2010, emitió el correspondiente y preceptivo informe al
PGOU, favorable a su contenido.
Mediante la Orden Foral 3971/2011 de 15 de diciembre del Departamento de Relaciones
Municipales y Urbanismo (BOB num 245, martes 27 de diciembre de 2011), se suspende la
aprobación definitiva del PGOU, debiendo corregirse una serie de aspectos por ella
señalados, los cuales no afectan al contenido de este Estudio de Viabilidad EconómicoFinanciera.
1.2.- Alcance y contenido
El Art. 62 de la Ley 2/06 del Suelo y Urbanismo establece el Estudio de Viabilidad Económica
Financiera como uno de los documentos en los que se concretan las determinaciones del
PGOU, junto a la Memoria, Planos de Información y Ordenación y las Normas Urbanísticas.
Dado que la legislación urbanística del País Vasco no concreta ni explicita el alcance y
contenido del Estudio de Viabilidad, limitándose en su exigencia como un documento
necesario de los Planes Generales, debemos remitirnos al Art. 42 del Reglamento de
Planeamiento de la Ley estatal sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
anteriormente vigente. En él se establece que el Estudio Económico y Financiero del Plan
General contendrá:
1.- La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización
correspondientes a la estructura general y orgánica del territorio definida en el Art.
19,1.b) del presente Reglamento y a la implantación de los servicios, incluidos ambos
en los programas cuatrienales correspondientes al suelo urbanizable programado.
2.- La misma evaluación referida a las actuaciones que, en su caso, se hayan
programado para el suelo urbano.
3.- La determinación del carácter publico o privado de las inversiones a realizar para
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la ejecución de las previsiones del Plan General, expresadas en los apartados
anteriores, con suficiente especificación de las obras y servicios que se atribuyen al
sector publico y privado e indicación, en el primer caso, de los organismos o
entidades publicas que asumen el importe de la inversión.
Sobre la base de tal normativa, los Tribunales fueron delimitado y concretando el alcance de
los Estudios Económico-Financieros del planeamiento teniendo en cuenta que su función
radica en “justificar la racional posibilidad de implantar en la práctica las previsiones que se
establecen” (STS de 7 de junio de 2004). Siendo ello así, el Tribunal Supremo matizó que no era
necesario que figuraran cantidades concretas de ingresos y gastos, siendo suficiente con la
indicación de las fuentes de financiación afectas a la ejecución del Plan, de acuerdo con la
previsión lógica y ponderada que garantice la real posibilidad de su realización” (Sentencias
de 6 de junio de 1995 y 13 de noviembre de 2003).
La Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco,
acogiendo esta doctrina jurisprudencial, ha declarado entre otras en sus Sentencias de 18 de
mayo de 2005 y 17 de octubre de 2005, que no es necesaria una cuenta analítica exhaustiva,
siendo suficiente la indicación de las fuentes de financiación que quedarán afectas al
desarrollo del nuevo planeamiento, de acuerdo con una previsión lógica y ponderada que
garantice su ejecución en función de la importancia de las determinaciones del
planeamiento.
Ello obliga, en definitiva, a diferenciar las determinaciones del nuevo planeamiento que no
pudiendo hacerse recaer sobre la gestión urbanística de cada ámbito, exceden de las
cargas imputables a los propietarios del suelo y deben ser acometidas desde el propio
Ayuntamiento. En todo caso, y a fin de garantizar la viabilidad económica de las previsiones
del nuevo Plan General, se diferenciarán entre actuaciones públicas y privadas,
contemplando con carácter meramente estimativos los gastos y los ingresos disponibles para
su real implantación a lo largo de la vigencia del mismo.
2.- ORDENACION URBANISTICA ESTRUCTURAL
Los elementos de la Estructura General y Orgánica del Territorio a los que se hace referencia
en el Art. 19.1.b) del citado Reglamento de Planeamiento, no son otra cosa que los Sistemas
Generales de Comunicaciones, Espacios Libres, Equipamiento Deportivo, Docente y
Comunitario.
3.- CLASIFICACION DE LAS ACTUACCIONES PROGRAMADAS
a).- ACTUACCIONES DE CARÁCTER PUBLICO
Se incluyen dentro de esta categoría las obras de urbanización y edificación
correspondientes a la Ordenación Estructural (Sistemas Generales) no existentes en la
actualidad (o bien no ejecutados en su totalidad) no asignados a las distintas Áreas y
Sectores delimitados por el PGOU, cuya titularidad y administración promotora corresponde
al Ayuntamiento y que habrán de sufragarse por la administración municipal total o
parcialmente.
A efectos de este Estudio Económico y Financiero no se tendrán en cuenta a la hora de
evaluar el alcance económico, las actuaciones correspondientes en su totalidad a otras
administraciones supramunicipales (autonómicas y/o forales).
b).- ACTUACCIONES DE CARÁCTER PRIVADO.
Dentro de esta categoría se incluyen las diferentes Áreas de Actuación de Suelo Urbano No
Consolidado y los Sectores de Actuación Integrados en Suelo Urbanizable, cuyo desarrollo,
gestión y financiación serán por cuenta de los particulares. Además algunas de estas Áreas y
Sectores están obligados a la ejecución y cesión de los Sistemas Generales que el PGOU
adscribe o incluye en su delimitación.
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Consecuentemente el desarrollo de estas actuaciones no deberá suponer coste alguno para
el Ayuntamiento. Por el contrario, pasaran a formar parte de los ingresos municipales los
correlativos a la liquidación de las licencias de obras y las cesiones del aprovechamiento
urbanístico.
Sobre la base de estas consideraciones los gastos correspondientes al desarrollo y
urbanización de los diferentes Áreas y Sectores delimitados, no han sido tomadas en cuenta
a los efectos de analizar la viabilidad del PGOU.
4.- ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO
El presente Estudio de Viabilidad Económico Financiero efectúa la previsión de unos medios
económicos que suponen la base para llevar adelante las actuaciones previstas en el PGOU;
si bien dado el carácter dinámico del desarrollo y ejecución del planeamiento, no se
pretende hacer un presupuesto exhaustivo de cantidades concretas de ingresos y gastos,
sino que el estudio se limita a establecer las inversiones necesarias para acometer las obras
vinculadas con las actuaciones proyectadas y los ingresos generados por su desarrollo. Será
en la fase de ejecución del planeamiento general y en los instrumentos de desarrollo del
mismo, el momento en el que deberán definirse con mayor detalle.
Por tanto los valores y costos expresados carecen de valor normativo ni comprometen a la
administración, siendo exclusivamente unas referencias genéricas realizadas con la mera
intención de ofrecer una visión general de cual es la repercusión económica que representa
la ordenación general establecida por el PGOU. Sus valores concretos y vinculantes serán los
que resulten de la ejecución del planeamiento en el momento en que esta se lleve a cabo
4.1.- RELACCION Y ESTIMACION ECONOMICA DE LAS ACTUACCIONES DE CARÁCTER PUBLICO
A continuación se relaciona el conjunto de elementos que constituyen la Ordenación
Estructural del Municipio, cuya gestión corresponde total o parcialmente al Ayuntamiento y
que no a de entenderse en ningún caso con un carácter cerrado pudiendo verse
incrementada con otro tipo de propuestas a lo largo del periodo de vigencia del PGOU
La agrupación de las actuaciones programadas se ha realizado en los siguientes apartados:
a).- SISTEMA GENERAL DE RED VIARIA Y PEATONAL
La nueva vialidad rodada y peatonal queda un su totalidad adscrita a los diferentes
Sectores y Areas delimitados por el Plan General. No obstante se consideran una serie
de actuaciones sobre el S.G Viario
-. Obras de mejora de la Vialidad Municipal
Estimación de coste: 230.000 €
-. Obras de mejora de Caminos Rurales
Estimación de coste: 240.000 €
Además de las anteriores el plan General prevé las siguientes actuaciones:
-. Puente sobre el rió Herrerías, dando continuidad al trazado viario de la Calzada. En
esta obra, en principio a cargo de otras administraciones supramunicipales, se estima
una participación municipal del 50%. Estimación de coste: 460.000 €
-. Actuaciones para la creación de Bidegorri en los tramos de la calzada no adscritos
a Áreas o sectores. Esta obra al igual que la anterior se realizara a cargo de otras
administraciones supramunicipales estimándose una participación municipal del 50%.
Estimación económica: 620.000 €
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b).- ESPACIOS LIBRES
Las nuevas áreas delimitadas por el Plan General como S.G de Espacios Libres no
adscritas o incluidas en la delimitación de las Áreas de S. Urbano o Sectores en S.
Urbanizable y que se valoran, son las siguientes:
Acondicionamiento del Area Recreativa Berbikez (S.G.-7) 60.000 €
Acondicionamiento del Area Recreativa Santiago (S.G.-9) 30.000 €
Acondicionamiento Parque Isasi II (SG.-5) 60.000 €
Se presupuestan también actuaciones con carácter general en las distintas zonas
verdes y plazas existentes en el municipio en aras a la mejora de su accesibilidad,
dotación de mobiliario urbano, etc.
Estimación económica: 300.000 €
c).- EQUIPAMIENTO DEPORTIVO
El Plan General prevé la ampliación de las infraestructuras deportivas con los
siguientes equipamientos a ejecutar en la Llana de Ibarra:
-. Pabellón Polideportivo. (S.G.Ed. 3):
Estimación de coste Ayuntamiento (30%): 600.000 €
-. Equipamiento deportivo. (S.G.Ed. 3):
Estimación de coste Ayuntamiento (30%): 150.000 €
Se recogen además una estimación de obras de mejora con carácter general entre
las que se consideran la cubrición de los frontones de Iratzagorria y Zaldu
Estimación económica: 650.000 €
Dotación de sistemas de energías renovables al frontón y piscinas municipales.
Estimación de coste: 200.000 €
d).- EQUIPAMIENTO COMUNITARIO
-. El plan General posibilita la creación de los siguientes equipamientos no adscritos a
áreas o sectores delimitados:
-. Nuevo pabellón para los servicios de obras y mantenimiento municipal
ubicado en la zona trasera del cementerio (S.G.- 26):
Coste económico de este equipamiento (participación municipal
del 50%): 320.000 €
-. Acondicionamiento de la oficina de información y turismo (S.G.-25)
Coste estimado: 50.000 €
-. Construcción de un nuevo equipamiento comunitario en Ibarra (S.G. 23)
Coste estimado (participación municipal del 10 %): 200.000 €
-. Adecuación del Taller Municipal
Coste estimado (participación municipal del 50 %): 150.000 €
-. Actuaciones de reforma y/o ampliación de equipamientos existentes en la
actualidad
Estimación económica: 250.000 €
-. Haurreskola. Estimación económica: 120.000 €
-. Dotación de sistemas de energías renovadles.
Estimación económica: 150.000 €
e).- REDES DE INFRAESTRUCTURAS
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-. Ampliación y mejora de la red de saneamiento y agua potable
Coste estimado (Ayuntamiento 50%): 400.000 €
-. Ampliación de la red de alumbrado publico
Coste estimado (Ayuntamiento 30%): 180.000 €
Por lo tanto el total de costes de urbanización y edificación previstos por este Plan General
en actuaciones aisladas fuera de las Áreas y Sectores y que deberían ser asumidos por el
Ayuntamiento ascendería: 5.420.000 €
f).- GESTION DE SUELO
Aunque básicamente todas las actuaciones están previstas sobre suelos públicos, bien del
Ayuntamiento, bien de otras Administraciones, no obstante se contempla una estimación de
600.000 € de cara a la obtención de posibles terrenos privados que ocasionalmente pudieran
verse afectados.
4.2).- ESTIMACION DE LOS INGRESOS GENERADOS POR LA EJECUCION DEL PLAN GENERAL
En el análisis del comparativo ingresos-gastos, del Estudio de Viabilidad Económico Financiero
no se ha tenido en consideración el presupuesto ordinario del Ayuntamiento, de forma que el
capitulo de ingresos quedara reducido, en consecuencia a los siguientes conceptos:
a).- Ingresos derivados de la obtención del 15% de la edificabilidad urbanística de las
distintas áreas de suelo urbano y sectores urbanizables.
b).- Ingresos provenientes de la liquidación de tasas por Licencias de Obras.
a).- ESTIMACION ECONOMICA 15% DE CESION OBIGATORIA
Para realizar el calculo aproximado del valor del 15% de aprovechamiento lucrativo de
cesión obligatoria por ámbito de ejecución, partiremos de la estimación del valor del suelo
para cada uno de los usos previstos desde el PGOU en las distintas áreas de suelo urbano y
sectores urbanizables.
El valor de repercusión del suelo se ha cuantificado a partir de una estimación del
valor residual según la formula:
Vr = Vv (1-cV) – CEM (1+cE)
Siendo:
Vr = Valor residual
Vv = Valor en venta
cV = Gastos aplicables sobre Vv
Gastos promoción
7,30%
Beneficio promoción
20%
CEM = Costo de ejecución material (según fichas COAVN)
cE = Gastos aplicables sobre CEM
GG y BI
19%
Honorarios técnicos
15%
ICIO
5%
Uso Residencial en Vivienda Libre.
Si consideramos un precio de venta de mercado medio en Gordexola, actualizado a
la baja de 2.500 € por m2 y unos costes de construcción de 814 € por m2 de vivienda
colectiva libre, obtendremos un valor de repercusión del suelo por m2 edificado de
686 €/m2.
Uso de Local Comercial y uso de Anejos (Garaje y Trastero)
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De igual forma considerando unos precios medios de venta de 1.100 € y 500 € por m2
de local en planta baja y de garaje y trastero en planta sótano, así como unos costos
de construcción y urbanización de 325 € y 200 € por m2, obtenemos un valor residual
del suelo de 347 € y 85 € por m2.
Uso Residencial en Vivienda Protegida
El Decreto 315/2002 de 30 de diciembre, sobre Régimen de Viviendas de Protección
Oficial y Medidas en Materia de Vivienda y Suelo, establece en su Art. 5, que el valor
de los terrenos sumando al total importe de los costes de urbanización de las
promociones de vivienda de protección oficial en régimen general no podrá
exceder del 20 % del precio máximo de venta, precio que de acuerdo a la Orden de
15 de mayo de 2.008 del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, posteriormente
actualizada por la Orden de 3 de noviembre de 2010, sobre determinación de
precios máximos de vivienda de protección oficial queda establecido en 2.281,77 €
por m2.
Por lo tanto, se considera una repercusión del valor del suelo de 456,35 € por m2 de
vivienda de protección en régimen tasado
Los valores anteriormente reseñados tienen un carácter meramente indicativo y su
aplicación queda circunscrita exclusivamente al objeto concreto de establecer una
estimación de ingresos por el 15% de la edificabilidad urbanística del PGOU.
En base a estos valores de repercusión del suelo urbanizado, la estimación del 15% de
aprovechamiento en cada una de las categorías de suelo será la siguiente:
Suelo Urbano Residencial No Consolidado (Áreas de Actuación Integrada)
Uso
Viv Libre
Viv VPO
Local
Garaje/Trastero
Sup. Construida
m2
Valor residual
€/m2
Valor del Suelo
€
9.904
2.000
1.800
5.366
686
456
347
85
6.794.144
912.000
624.600
456.110
Valor del Suelo Urbano Residencial No Consolidado
8.786.854
Valor estimado del 15% de aprovechamiento lucrativo de cesión obligatoria
Ayuntamiento, libre de cargas, en Áreas de Actuación de Suelo Urbano: 1.318.028 €
al
Suelo Urbanizable Residencial (Sectores de Actuación Integrados)
Uso
Viv Libre
Viv VPO
Local
Garaje/Trastero
Sup. Construida
m2
Valor residual
€/m2
Valor del Suelo
€
29.034
5.000
7.549
13.000
686
456
347
85
19.917.324
2.280.000
2.619.503
1.105.000
Valor del Suelo Urbanizable Residencial
25.921.827
Valor estimado del 15% de aprovechamiento lucrativo de cesión obligatoria al Ayuntamiento
en Sectores Residenciales de Suelo Urbanizable: 3.888.274 €
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b).- ESTIMACIÓN ECONOMICA DEL IMPORTE DE LAS LICENCIAS DE OBRAS
La estimación económica de los ingresos por Licencias de obras que obtendría el
Ayuntamiento se realiza en base a un porcentaje del 6 % del importe global del coste de
construcción de las distintas Áreas y Sectores posibilitados por el PGOU.
Los precios unitarios de construcción estimados en el apartado anterior para el cálculo del
valor residual del suelo son los siguientes:
Viv Libre 814 €/m2
Viv VPO Tasada No se valora
Local comercial en Planta Baja 325 €/m2
Garaje y/o trastero en Planta de sótano 200 €/m2
Aplicando estos precios a las edificabilidades previstas para cada uno de los usos en los
distintas Áreas y Sectores obtendremos los siguientes costes de edificación:
Suelo Urbano Residencial No Consolidado (Áreas de Actuación Integrada)
Uso
Viv Libre
Viv VPO
Local
Garaje/Trastero
Sup. Construida
m2
Precio Construcción
€/m2
Coste edificación
€
9.904
3.500
1.800
5.366
814
----325
200
8.061.856
----585.000
1.073.200
Costo de edificación Áreas de Actuación
9.720.051
El importe total estimado de los ingresos por Licencia Municipal de Obras de las Áreas de
Actuación en Suelo Urbano ascenderían al 6% del costo total de la edificación, es decir a
583.203 €
Suelo Urbanizable Residencial (Sectores de Actuación Integrados)
Uso
Viv Libre
Viv VPO
Local
Garaje/Trastero
Sup. Construida
m2
Precio Construcción
€/m2
Coste edificación
€
29.034
5.000
7.549
13.000
814
----325
200
23.633.676
----2.453.425
2.600.000
Costo de edificación Sectores de Actuación
28.687.101
El importe total estimado de los ingresos por Licencia Municipal de Obras de los Sectores de
Actuación en Suelo Urbanizable ascenderían al 6% del costo total, suponiendo 1.721.226 €
5.- VIABILIDAD DEL PGOU
De acuerdo con las estimaciones económicas realizadas en los apartados anteriores la
determinación de las inversiones a realizar por el Ayuntamiento para la ejecución de las
previsiones del PGOU ascienden a 6.020.000 €. Por otro lado, se obtienen unos ingresos
correlativos con las licencias urbanísticas de 2.304.429 € y unos ingresos derivados de la
cesión del 15% de la edificabilidad urbanística de 5.206.302 €.
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De conformidad con lo dispuesto en el artículo 115 de la Ley 2/2006, dichos ingresos
derivados de las cesiones de aprovechamiento se destinarán a los fines legalmente
contemplados como adquisición de suelo para promoción de vivienda sujeta a algún
régimen de protección publica, obras de rehabilitación o construcción de dotaciones
públicas y sistemas generales en zonas degradadas, adquisición y promoción de suelo para
actividades de fomento o interés público, rehabilitación de patrimonio histórico y cultural,
equipamientos colectivos, etc.
A la vista de las estimaciones de ingresos y gastos planteadas en este estudio, se puede
concluir que la viabilidad económica financiera del PGOU queda justificada a los efectos
legalmente previstos, siendo perfectamente viables todas sus determinaciones.
Gordexola, octubre de 2012
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