Tema 3

BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIÓN. GESTIÓN PATRIMONIAL.
TEMA
3
Coste de reposición o reemplazamiento: coste actual. La depreciación
de los bienes inmuebles: sus clases. Rentabilidad de los inmuebles
urbanos. Rendimiento y gastos. Actualización de rendimientos (rentas)
presentes y futuros. Influencia de la legislación sobre arrendamientos
urbanos y de las limitaciones administrativas de la rentabilidad en el
valor de los inmuebles.
Objetivos:
Método del coste: principio del valor residual; aplicabilidad y finalidades;
utilización en la normativa del mercado hipotecario, catastral y urbanística. Cálculo del coste actual: cálculo del VRB, componentes; cálculo del VRN. Depreciación: económica, funcional y física; valor inicial y valor residual;
vida útil; métodos de amortización. Rentabilidad: concepto desde distintos puntos de vista; rentabilidad en
distintos inmuebles; factores a tener en cuenta; conceptos básicos; comparación con mercado de renta fija. Método de actualización: actualización de la renta actual y actualización
de las rentas esperadas. Influencia de la legislación sobre arrendamientos urbanos: características de los distintos contratos de arrendamiento en función de la normativa a la que están sujetos. Otras limitaciones de la rentabilidad: tratamiento en
las sucesivas normas.
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1. Coste de reposición o reemplazamiento: coste actual.
Método del coste.
El método del coste está basado en el principio del valor
residual. La Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, expresa este principio del siguiente modo:
“El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un
inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores
atribuibles al resto de los factores.”
Esta definición nace de la experiencia de que el coste de un
producto es la suma de los costes de cada uno de sus componentes, con
la consideración, como un componente más, del beneficio y su
cuantificación como un coste adicional.
El método del coste permite calcular el coste de reposición o
reemplazamiento, bruto o neto, de toda clase de edificios y elementos
de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados,
e incluso para la hipótesis de terminación del edificio.
El coste de reposición o reemplazamiento es el coste total estimado
que supone reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales
características y calidad, realizado con materiales y tecnología actuales.
Hay que distinguir los conceptos de reponer y reemplazar:
- reponer es volver a poner una cosa en el estado que antes tenía
- reemplazar es poner en lugar de una cosa otra que haga sus
veces
Por tanto, en el caso del método del coste, es más correcto
semánticamente utilizar el término de reemplazamiento.
El método del coste es aplicable a todos los edificios y/o
elementos de un edificio.
Como coste, en sentido estricto, no sería aplicable a los inmuebles
al tener éstos el componente suelo, ya que para obtener el valor del
suelo no es posible aplicar el método del coste; esta dificultad se salva,
en la práctica, utilizando el valor de mercado del suelo (obtenido por
otros métodos) como un coste más del proceso de producción
inmobiliaria.
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El método del coste es adecuado cuando se valora para los
siguientes fines:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Valoración del coste de un proyecto en construcción.
Valoración de edificaciones en un proyecto de expropiación.
Valoración de edificaciones en los supuestos de ruina.
Valoración de las indemnizaciones en las edificaciones en un
proyecto de reparcelación.
Cálculo de las amortizaciones.
Cálculo del coste de emplazamiento de algún activo fijo que se
prevé construir directamente por una empresa.
Control de la marcha y gastos de una obra en curso.
Certificaciones para las entregas parciales de préstamos
hipotecarios a la construcción.
Valoración para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a
una explotación económica.
El método del coste consiste en calcular el valor del inmueble como
la suma de lo siguiente:
- el valor de mercado correspondiente al solar.
- el coste de construcción del edificio.
- los gastos necesarios para edificar el inmueble.
El cálculo del coste de reemplazamiento tiene como fin conocer las
inversiones que debe realizar la persona (física o jurídica) que va a
construir un edificio determinado.
Puede calcularse como:
- valor de reemplazamiento bruto (VRB) o a nuevo
- valor de reemplazamiento neto (VRN) o a la situación real que
presenta a la fecha de la valoración.
En la normativa de valoración del mercado hipotecario, es
obligatorio el cálculo del valor de reemplazamiento, aunque sea a efecto
meramente informativo, por lo tanto se calcula en todos los edificios y
elementos de un edificio, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o
terminados, e incluso para la hipótesis de terminación del edificio.
Puede convertirse en el valor de tasación (en inmuebles ligados a
explotaciones económicas y edificios en construcción o rehabilitación sin
consideración alguna del edificio terminado)
También se utiliza para realizar el valor de seguro de incendios y
sirve para realizar el seguimiento de las inversiones en ejecución,
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determinando el coste y el porcentaje de las obras realizadas en
cualquier momento.
En cuanto a la utilización del método del coste en la normativa
catastral, el Real Decreto 1020/1993, por el que se aprueban las
normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del
suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de
los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece lo siguiente en
la Norma 12:
“Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición,
calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter
histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la
antigüedad,
estado
de
conservación
y
demás
circunstancias
contempladas en la Norma 14 para su adecuación al mercado.
Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de
ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e
importe de los tributos que gravan la construcción.”
Por tanto, el Real Decreto 1020/1993 no incluye los GAP (gastos de
administración del promotor) en el coste a nuevo, que en cambio sí que
están incluidos en la Orden ECO/805/2003.
En la Norma 13 recoge los coeficientes correctores del valor de las
construcciones, que son:
- Coeficiente H). Antigüedad de la construcción.
- Coeficiente I). Estado de conservación.
En cuanto a su utilización en la normativa urbanística, el Real
Decreto Legislativo 2/2008, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley de Suelo, únicamente se refiere al método del
coste para las valoraciones en suelo rural, estableciendo lo siguiente:
“Artículo 23. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
b. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando
deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán
por el método de coste de reposición según su estado y
antigüedad en el momento al que deba entenderse
referida la valoración.”
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Cálculo del coste actual.
1. Cálculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB) o a nuevo.
El VRB es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar,
en la fecha de la valoración, un activo por otro nuevo y moderno, de las
mismas características (con la misma capacidad y utilidad de la
propiedad existente) pero que utilice tecnología y materiales de
construcción actuales.
El VRB se calcula como la suma de los siguientes componentes:
VRB = F+CC +IN +H +L +T +GAP
F: valor de mercado de suelo.
CC: coste de la construcción por contrata, considerándose como tal
la suma del coste constructor, es decir, el coste de ejecución material
más los gastos y beneficios del constructor.
IN: impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la
formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y
en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble.
H: honorarios técnicos por proyecto y dirección de obras.
L: licencias de la construcción.
T: tasas de la construcción. GAP: gastos de administración del promotor. Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoración.
El método de cálculo del VRB es un método directo porque parte,
teóricamente, del conocimiento del valor del terreno y de todos los
demás gastos.
Con este método se obtiene una excelente indicación del valor, ya
que nadie pagaría por una propiedad más de lo que le costaría comprar el
terreno y construir el edificio, con unos márgenes razonables de
beneficio.
Igualmente, las cantidades monetarias obtenidas con el método del
coste, comparándolas con las obtenidas con el método de comparación
con el mercado y con el método de actualización de rentas, nos indican si
la demanda efectiva del mercado transforma “coste” en “valor”.
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Cálculo de los componentes del VRB.
1.1. Valor de mercado de suelo (F).
-
Se puede obtener el valor del suelo:
por aplicación del método de comparación: mediante la
comparación de ventas similares existentes en el mercado
por aplicación del método del valor residual a los valores de
referencia del mercado inmobiliario.
El valor de repercusión del suelo se define como el cociente
entre el valor de mercado del solar urbanizado y la superficie
construida o construible, sobre y bajo rasante.
Se puede expresar:
- en euros/m2 de parcela, para parcelas con viviendas
unifamiliares o, en algunos casos, con naves industriales
en euros/m2 construido, para el resto de los inmuebles y para
cada uno de los diferentes usos funcionales (viviendas, oficinas,
locales, garajes, etc.) que tiene o puede tener el inmueble.
En el caso de inmuebles en rehabilitación, el valor de mercado
del terreno se sustituirá por el valor de mercado previo al inicio de
las obras de edificación a rehabilitar (suelo más construcción
existente utilizable)
1.2. Coste de construcción por contrata (CC).
Es la inversión total para reemplazar el edificio valorado por otro
completamente nuevo y moderno de iguales características y calidad,
realizado con materiales y tecnologías actuales.
Es el resultado de un proceso industrial y se obtiene como la suma
de los costes que intervienen en el proceso:
- coste de ejecución material de las obras
- gastos generales de la obra y de la empresa constructora
- beneficio de la empresa constructora
- coste de acondicionamiento (urbanización) interior de la parcela
Es decir, es la suma de todos los gastos e inversiones necesarias
para construir físicamente el edificio.
Para la determinación del coste de ejecución material de las obras
se pueden utilizar los siguientes métodos:
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a) Realización de un presupuesto exhaustivo: requiere la
descomposición del edificio en partidas unitarias, elementos y
subelementos, a cada uno de los cuales deben aplicarse los costes de
materiales, mano de obra y medios auxiliares.
Por ser demasiado laborioso no suele utilizarse, a pesar de ser muy
exacto.
b) Realización de un presupuesto simplificado: consiste en aplicar
un precio unitario a cada componente de la construcción (cimentación,
estructura, albañilería, cubierta, etc.)
Tampoco suele utilizarse por ser laborioso, aunque bastante menos
que el anterior.
c) Actualización del coste histórico: conocido el coste original del
inmueble, consiste en actualizarlo a base de aplicar un coeficiente que
convierta los costes iniciales en euros actuales.
Es difícil conocer la evolución de los costes de construcción a lo
largo del tiempo, y por tanto sólo se utiliza en algunos casos muy
concretos, en los que es difícil conseguir costes comparables, como por
ejemplo, en las valoraciones de puertos deportivos, remontes de
estaciones de esquí, parques de atracciones y otros.
d) Utilización del método unitario: consiste en estimar un coste
unitario para el inmueble que se tasa, en función de las características
del mismo, en cuanto a uso funcional (vivienda, local comercial, etc.),
tipología edificatoria (asilada, pareada, etc.), materiales empleados y
tecnología utilizada.
La estimación del coste unitario de las diferentes tipologías se
puede obtener de las siguientes fuentes de información:
- empresas constructoras de la zona
- profesionales técnicos con experiencia de la zona
- promotores inmobiliarios de la zona
- revistas especializadas del sector inmobiliario y de la
construcción
Este método unitario es el más sencillo y práctico, y por tanto es el
que más se utiliza.
Los gastos generales de la obra y de la empresa constructora se
pueden distribuir de la siguiente forma:
1. Gastos generales de la obra que incluyen: Personal técnico (jefe de obra, encargados…) BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
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Servicios (electricidad, agua…)
Instalaciones de seguridad y salud (caseta de obra, vestuarios) Instalaciones de seguridad 2. Gastos generales de la empresa constructora compuestos por:
Personal (dirección, técnicos, asesoría, administración…)
Seguros (responsabilidad civil, decenal, incendio, robo…)
Local (oficina, mobiliario, teléfono…)
En el beneficio del constructor debe considerarse el beneficio de la
empresa constructora, atendiendo al porcentaje habitual en la
contratación de obras, que corresponda al inmueble que se está
valorando, en la fecha de la valoración y a la zona en que está emplazada
la construcción.
El coste de acondicionamiento (urbanización) interior de la parcela
es especialmente relevante en los casos de edificación aislada y
frecuentemente se incorpora al coste de ejecución material, ya que
también viene incrementado por los gastos generales del constructor y su
beneficio industrial.
Todos los costes económicos y ratios medias del sector de la
producción inmobiliaria serán obtenidos a partir del análisis del mercado
de la construcción en la zona donde se está valorando.
En el coste de ejecución material no se deberá incluir el coste de
los elementos no esenciales de la construcción que sean fácilmente
desmontables o recuperables.
En el caso de edificios de carácter histórico artístico, se tendrá en
cuenta, además, el valor individualizado de los elementos de la
edificación que le confieren este carácter particular.
1.3. Honorarios técnicos (H)
Son los honorarios de los profesionales que intervienen en el
proyecto y en la ejecución de la obra de construcción: proyecto básico,
proyecto de ejecución, proyectos específicos de instalaciones, estudio de
seguridad y salud, estudio de impacto ambiental, proyecto de instalación
de energía solar, de movilidad y otros; y de la dirección de obras,
incluyendo la ejecución y dirección de todos los proyectos anteriores.
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También se computarán los honorarios por el control de calidad de
los materiales, proyecto de emergencia, los proyectos de instalación de
las actividades y otros.
1.4. Coste de licencias y tasas de construcción (L+T)
En este coste se incluyen las tasas por tramitación y obtención de
la licencia municipal de obras, ocupación de la vía pública, vallados, etc.,
así como el impuesto por la realización de las obras sometidas a licencia
municipal.
El costo de estas tasas e impuestos depende del presupuesto del
proyecto de la obra, pudiendo existir discrepancias entre el coste real de
la misma y el de proyecto.
1.5. Gastos de administración del promotor (GAP)
En estos gastos se incluyen todos los que tiene que realizar el
promotor en su trabajo, y que resultan imprescindibles en el proceso de
edificación, como son:
- salarios del personal de la promotora
- material
- alquiler o amortización del local
Se deberán aportar las ratios medias correspondientes a
promotores inmobiliarios de la zona,
del tamaño adecuado a la
edificación objeto de la valoración, independientemente del promotor
específico que promueve las obras.
En ningún caso deben considerarse como gastos de administración
del promotor los siguientes:
- el beneficio del promotor
- los gastos financieros de la promoción inmobiliaria
- los gastos de comercialización de las diferentes unidades
funcionales que componen la promoción.
Estos tres sumandos forman parte del valor de mercado, pero no
del valor de reemplazamiento.
En las valoraciones reguladas por la Orden ECO/805/2003, al
calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación,
para la hipótesis de edificio terminado, se podrá aplicar un coeficiente
corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación,
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de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de
terminación de la obra, sin superar el incremento del índice de precios al
consumo previsto oficialmente para el año en curso.
2. Cálculo del valor de reemplazamiento neto (VRN) o a la
situación actual (depreciado por su estado real)
El valor de reemplazamiento neto (VRN) es el resultado de deducir
del valor de reemplazamiento bruto (VRB) o a nuevo, la depreciación
acumulada que tenga el activo en la fecha de la valoración.
El VRN es aplicable exclusivamente a edificios o elementos de un
edificio terminado.
2. La depreciación de los bienes inmuebles: sus clases.
La depreciación se puede considerar como la pérdida de valor de
un inmueble antiguo con relación al mercado de nueva edificación, es un
término general y amplio que abarca todas las influencias que ocasionan
perdida de valor y disminución del precio de la propiedad.
Pueden considéranse tres causas principales de depreciación:
1. Caída en desuso o depreciación económica.
No es imputable directamente al bien, puede ser
numerosas causas, tales como cambios en la vecindad o de
más elevado a uno inferior, disminución de la población,
urbana que modifique la aparición de edificaciones no
establecimiento de actividades molestas, etc.
debida a
un destino
legislación
deseables,
2. Pérdida de utilidad o depreciación funcional.
Corresponde de manera general con el propio edificio, con el paso
del tiempo van mejorando las técnicas constructivas y las calidades tanto
edificatorias como de materiales de construcción, y por tanto, los edificios
antiguos van perdiendo valor en comparación con los nuevos, como
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ejemplos podemos indicar existencia de plazas de aparcamiento, mejoras
en aislamientos térmicos y acústicos, etc. Los casos más representativos
de este tipo de depreciación son los edificios de oficinas que no se han
ido adecuando a los nuevos planteamientos laborales, o las viviendas que
no se han adaptado a las necesidades y gustos de sus inquilinos.
3. Deterioro o depreciación física – edad de la edificación.
Es la causa más evidente de depreciación y es inherente a la
propiedad misma. Generalmente este deterioro es el resultado del
desgaste natural por el transcurso del tiempo, y puede ser parcialmente
frenado por obras de conservación y consolidación si el paso de los años
ha provocado lesiones que pueden ser consideradas como exponentes de
ruina. El deterioro representa, no solamente la degradación normal de los
materiales por el paso del tiempo, sino también la acumulación de males
por falta de atenciones de conservación, resultando más significativo en
los edificios con construcciones económicas que en los edificios que
tienen mejor calidad, sujetos, en cambio, a la caída en desuso funcional y
económica, precisamente por tener una vida útil mayor.
Centrándonos en la depreciación de inmuebles, debemos señalar
que la depreciación por edad o estado de vida (vejez de la edificación o
vetustez) más su depreciación económica, más su depreciación funcional
llegaran a su máximo cuando la edificación (sin incluir el suelo) esté
amortizada.
No obstante, la edificación puede seguir produciendo rentas y
mantener un valor residual, no solamente como resultado de la
recuperación de los materiales de derribo (aunque el derribo en términos
generales se puede considerar como un minusvalor del solar con relación
a otros que se encuentren libres de construcciones), sino también como
el que conserva la propia construcción, que en cierta medida se conserva
constante en el tiempo y hasta su brusca desaparición por ruina técnica,
llegando a tener solamente los rendimientos procedentes del capital del
suelo.
Normalmente la depreciación de la construcción por las tres causas
indicadas anteriormente se suelen contemplar de manera conjunta, no
obstante, su estado de uso y destino influyen de forma muy característica
en la depreciación económica y funcional, por lo cual, o bien se considera
una depreciación conjunta, corregida con índices o coeficientes en
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función del estado de uso y destino de la construcción, o bien se
consideran distintas funciones de depreciación para cada estado de
uso y destino posible de una edificación en particular.
El índice o coeficiente de depreciación a aplicar se puede
obtener de diferentes funciones matemáticas, que representan distintos
modelos de depreciación, como pueden ser la amortización lineal, la
parabólica, la logarítmica, la exponencial, etc., en la cual la elección
dependerá del tipo de inmueble.
La depreciación es un proceso real que se expresa formalmente
mediante la amortización, que es la imputación al coste de la
producción de la depreciación experimentada por los elementos de activo
fijo, una parte del cual (y generalmente importante) es la formada por
los equipos de producción, y que será valorada como la diferencia entre
el valor inicial y el valor final.
Debemos de definir como valor inicial el precio de coste o
adquisición (valor de origen) y frente a él, el valor residual o valor
final, que es el valor que un elemento patrimonial ha de tener después
de cumplida su vida útil, es decir, después de terminado el proceso de
amortización del mismo.
Para el cálculo de la depreciación de un edificio, hemos de tener en
cuenta que hay que partir de un dato fundamental, que es la vida útil
del mismo. Ésta depende de muchas circunstancias:
a) Del uso del edificio, pues ya se comprende que no se puede
asignar la misma vida útil a un edificio de viviendas, con su
desgaste natural, que a un edificio industrial, a un edificio de
espectáculos, o a uno comercial.
b) De un factor, que algunos autores denominan “depreciación
instantánea”, que se refiere a la depreciación de un edificio
por el mero hecho de no ser primera ocupación, por
ejemplo, es sabido que una vivienda de “segunda mano”
pierde valor con respecto a otra de primera ocupación.
c) De los gastos de mantenimiento y conservación que se
inviertan en el inmueble y que normalmente son función de
sus propias características constructivas.
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Dentro de los distintos criterios para determinar la vida útil de
los inmuebles podemos señalar a modo de ejemplo la siguiente tabla que
determina la vida útil de los inmuebles en función del uso del mismo:
Edificios
Edificios
Edificios
Edificios
de uso residencial y viviendas.
de oficinas.
comerciales y locales comerciales.
industriales.
100 años.
75 años.
50 años.
35 años.
Una vez definidos los conceptos básicos relativos a la depreciación
de los inmuebles, nos falta hacer referencia a los distintos métodos de
amortización (lineal, parabólica, logarítmica, etc.) que hemos indicado
anteriormente:
El método lineal o de cuotas fijas.
Según este método se amortiza todos los años la misma cantidad,
por lo que la cuota de amortización es anual. Debemos señalar que en
este proceso se prescinde de la depreciación instantánea, que desde el
punto de vista inmobiliario esta motivada por la mayor dificultad de
negociación de un bien de segunda mano, por nuevo que sea, y que en
todo caso lo sería a un precio sensiblemente inferior al precio de compra.
Amortización parabólica simple o el método de los números dígitos
crecientes.
Es frecuente considerar que la vejez o vetustez es menos marcada
durante los primeros años inmediatos a la terminación de la construcción
y aconseja una depreciación determinada por la función:
Amortización = (edad real / edad previsible) ^2 * 100
Considerando la edad previsible como la edad media de un edificio.
En este caso cada cuota es directamente proporcional a los años
transcurridos desde la adquisición del bien.
Amortización logarítmica o el método de los números dígitos en
sentido decreciente.
Se considera al entender que un inmueble se deprecia rápidamente
desde que se construye, siendo la velocidad de esta depreciación debida
al desgaste muy intenso desde el principio, y que la depreciación decrece
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luego de manera continua, pero cada vez más lentamente, tendiendo
hacia cero, al que llega al término mismo de la vida del inmueble.
Este argumento se basa en el envejecimiento técnico, que sería
más acusado en la primera parte de la vida de una construcción, teniendo
en cuenta que la duración de las partes secundarias (instalaciones,
decoración, etc.), es inferior a la duración de la obra gruesa y, por
consiguiente, perece de una forma más rápida en la fase inicial de su
utilización.
El método del tanto fijo sobre una base amortizable decreciente.
Que consiste en aplicar una proporción de amortización constante,
t, sobre la parte de valor que queda por amortizar.
3. Rentabilidad de los inmuebles urbanos. Rendimientos y gastos.
En economía, el concepto de rentabilidad hace referencia a la
diferencia entre las ganancias y pérdidas en un determinado campo. Esta
diferencia puede ser positiva (plusvalías) o negativa (minusvalías).
La rentabilidad puede verse desde distintos puntos de vista:
Rentabilidad económica (relacionada con el afán de lucro). Hace
referencia a que el proyecto de inversión de una empresa pueda generar
suficientes beneficios para recuperar lo invertido y la tasa deseada por el
inversionista.
Rentabilidad social (objetivo de las empresas públicas, aunque
también perseguida por empresas privadas).
La rentabilidad financiera o "ROE" (en inglés, Return on equity)
relaciona el beneficio económico con los recursos necesarios para obtener
ese lucro. A nivel empresa, muestra el retorno para los accionistas de la
empresa, que son los únicos proveedores de capital que no tienen
ingresos fijos.
La rentabilidad puede verse como una medida de cómo una
compañía invierte fondos para generar ingresos. Se suele expresar como
porcentaje.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
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A nivel de inmuebles debemos señalar dos tipos de bienes:
1. La compra de vivienda para uso del propietario.
La rentabilidad del bien inmueble vendrá determinada por el
posible incremento del valor del bien con el paso del tiempo.
Para determinar la rentabilidad será necesario calcular la
Tasa de Revalorización del Inmueble, que es la tasa anual
media a la que se espera se incremente el valor del bien
inmueble. Variará en el tiempo y es imposible de predecir
con cierto grado de certeza. Si supera a la tasa de interés, la
revalorización del inmueble superara a los costes financieros
originados por su compra o al coste de oportunidad. Si la
tasa de revalorización es inferior a la tasa de interés, la
alteración de valor de la inversión será inferior a los costes
de financiación, generando una minusvalía real aún en el
supuesto de producirse una revalorización nominal.
2. Los bienes inmuebles destinados a inversión por medio del
alquiler.
En estos casos la rentabilidad estará formada por dos
factores, el indicado anteriormente (Tasa de Revalorización
del Inmueble) y los rendimientos debidos a las rentas
obtenidas del alquiler. Si los cálculos se realizan por el
arrendatario, se considerará su importe neto, deducidos los
impuestos y gastos periódicos de conservación y
mantenimiento. Si los cálculos se realizan por el inquilino, se
considera su importe bruto, impuestos y cualquier otro gasto
periódico incluido. En ambos casos, se considerará una renta
periódica constante, actualizable anualmente en función de
la tasa de inflación, también constante. Para simplificar la
actualización se debería aplicar la fórmula correspondiente a
una renta perpetua, como si el inmueble tuviese una
duración indefinida.
Sin embargo, hay muchos más factores a tener en cuenta. La
compra encierra unos costes adicionales en impuestos (IVA o de
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
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Transmisiones en el momento de la compra, e Impuesto de Bienes
Inmuebles anualmente), gastos de escritura y registro, seguro y
mantenimiento. Si se compra para arrendarlo a un tercero, hay que
añadir los riesgos de impago de las rentas y desperfectos imprevistos con
gastos de mantenimiento adicionales. Además, existe una variable no
mencionada que supera normalmente en importancia relativa a todas
ellas. El valor del inmueble variará con el tiempo en función del ciclo del
negocio de construcción y, sobre todo, de su ubicación o centricidad
(única y específica para cada inmueble).
Además de todo lo indicado anteriormente, debemos hacer
referencia a una serie de conceptos básicos para determinar de una
forma más ajustada la rentabilidad de los inmuebles:
LA TASA DE ACTUALIZACIÓN debe elegirse próxima a la tasa libre
de riesgo. Se aconseja utilizar el EURIBOR a un año. Si la comparación se
realiza desde el punto de vista del comprador potencial, debe elegirse, al
menos, entre 0'33 y 0'8 puntos por encima, puesto que no conseguirá un
coste inferior de financiación mediante hipoteca. Si la comparación la
realiza un vendedor potencial, debe elegir una tasa de interés muy
próxima al EURIBOR o ligeramente inferior, puesto que no tiene garantías
de poder obtener una rentabilidad mayor, sin riesgo, para el producto de
la venta. Una muy buena alternativa es utilizar la rentabilidad de la
Deuda Pública a tres años. La tasa de actualización se supone constante
(supuesto irreal que se realiza para simplificar los cálculos. En realidad
los tipos de interés, cualquiera que sea el elegido, variarán a lo largo del
tiempo). La tasa de actualización se corrige con la tasa de inflación.
LA TASA DE INFLACIÓN se supone constante e incrementa
anualmente las rentas. Se trata de otra simplificación, ya que la tasa de
inflación variará continuamente en el tiempo. La tasa de actualización,
como interés real, sería la diferencia entre la tasa de interés elegida y la
tasa de inflación estimada. Cuanto más elevada sea la inflación, mayor
será el valor actual que resulte de la capitalización de rentas.
EL VALOR DE COMPRA incluirá todos los gastos e impuestos
aplicables. Si se trata del valor de VENTA se descontarán los gastos e
impuestos correspondientes. Se deben utilizar magnitudes homogéneas
para expresar la renta de alquiler.
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LA RENTA BRUTA, incluirá todos los ingresos producidos por el bien
inmueble, es decir, la rentabilidad anual generada por el alquiler.
LA RENTA NETA, es la renta bruta a la cual se han descontado
todos los gastos producidos en el inmueble y un porcentaje por los
posibles huecos o periodos en los cuales el inmueble no genera rentas de
alquiler.
LOS GASTOS, señalando como los más representativos:
1.
Amortización del capital-construcción, que se deprecia
constantemente hasta quedar reducido al valor de los materiales
de derribo al final de su vida útil.
2.
Gastos de explotación (servicios del inmueble, gastos de
comunidad, etc.)
3.
Gastos fiscales que gravan la propiedad urbana en renta.
4.
Gastos de conservación y de mantenimiento, que están
constituidos por las reparaciones necesarias para mantener el
inmueble en condiciones de producir rentas, y que de hecho
constituyen una inversión destinada a reducir la depreciación del
inmueble y prolongar su vida útil, evitando o paliando su natural
deterioro por el transcurso del tiempo y por el uso del inmueble.
En resumen:
En la renta producida por el inmueble, los alquileres percibidos
vienen a ser como los cupones recibidos por una inversión en renta fija
de cuantía equivalente al precio del inmueble. Cuanto mayor sea el valor
absoluto de las cantidades percibidas periódicamente y menor la tasa de
interés real (tipo de interés descontada la inflación), mayor será el valor
actual de las rentas.
La variación patrimonial del bien inmueble que vendría a ser, en el
símil de renta fija indicado en el párrafo anterior, como la evolución en
los mercados de la cotización de las obligaciones, o títulos de renta fija.
Esta evolución del precio del bien inmueble, presenta analogías y
diferencias con la evolución de los títulos de renta fija. De manera similar
a éstos, tienen tendencia a subir cuando bajan los tipos de interés real,
debido a que se incrementa el valor actual de las rentas futuras
esperadas. A diferencia de los mercados de renta fija, la evolución de sus
precios y de las rentas generadas depende también del ciclo económico,
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de la demanda y oferta real de inmuebles para su uso (no sólo como bien
de inversión), así como de cualidades propias, individuales y específicas
de cada inmueble. Como consecuencia de ello, la evolución de sus precios
se separa notablemente de la evolución del Índice General de Precios. Si
los precios de los inmuebles se incrementan más rápidamente que los del
resto de los bienes (IPC), se está generando una plusvalía real de la
inversión con abstracción de los tipos de interés. Se están alterando los
precios relativos de los distintos bienes y, en consecuencia, las
preferencias de quienes los adquieren. Si, además, el coste de
financiación es bajo, con tipos de interés real reducidos, las ganancias de
capital y rentas previsibles incrementarán notablemente la demanda de
bienes inmuebles como activos destinados a la inversión. Esta es la razón
básica de la subida de precios vivida a nivel mundial hasta el año 2007.
Por el contrario, tipos de interés reales más altos harán menos atractivos
los inmuebles como bienes de inversión. Cuando, para el consumidor,
resulta más ventajoso el alquiler que la compra, como sucede en la
mayoría de los mercados actualmente, los bienes inmuebles dejan de ser
atractivos como inversión. En términos anglosajones, deja de ser
interesante la alternativa de "buy to let" (comprar inmuebles para
alquilarlos). Por otra parte, como para el consumidor resulta más
conveniente alquilar que comprar, aumentará la demanda de alquileres,
lo que provocará una presión al alza en estas rentas, buscando un nuevo
punto de equilibrio en el que el valor actual de éstas iguale al valor de
venta de los inmuebles.
Cuando el suelo está íntimamente ligado al negocio construido
sobre el mismo, como es el caso de hoteles, estaciones de servicio y
similares, la capitalización no se realiza sobre las rentas, sino sobre el
beneficio que arroja la explotación. El valor obtenido engloba suelo y
construcciones realizadas sobre el mismo. En la literatura anglosajona
esta variante del método de capitalización se conoce como método del
beneficio.
Cuando en lugar de actualizar el valor de las rentas, se consideran
los flujos de caja previstos durante un determinado periodo de tiempo,
normalmente de entre 10 y 15 años, el método de capitalización coincide
con la estimación del Valor Actual Neto (VAN) realizada para la
evaluación de inversiones. Su utilización es apropiada para estimar la
conveniencia o no de afrontar determinados proyectos y sus condiciones.
El VAN obtenido disminuirá conforme se incrementa la tasa de
actualización empleada. También es interesante calcular el tipo de interés
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
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que haría equivalentes las corrientes de ingresos y gastos, obteniendo la
tasa de rendimiento interno de la inversión (TIR).
4. Actualización de rendimientos (rentas) presentes y futuros.
El método de actualización se basa en el principio de
anticipación, según el cual el valor de un inmueble es función de las
expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en un futuro, es
decir, se trata de calcular el valor actual del inmueble partiendo de unas
rentas que generará durante su vida útil.
El valor por actualización se define como el valor actual de las
rentas futuras que un inmueble produce o es capaz de producir durante
su vida útil.
La Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas
finalidades financieras, designa a este método correctamente como
método de actualización, las anteriores normativas del mercado
hipotecario lo denominaban erróneamente método de capitalización. Este
concepto se basa en el proceso inverso al descrito, es decir, partiendo de
unas rentas que generara el inmueble durante un periodo de tiempo, se
trata de calcular su valor al final de dicho periodo.
Este método se aplicará a todo tipo de inmuebles susceptibles de
producir rentas, ya estén alquilados, destinados al arrendamiento, ligados
a una explotación económica, se trate de una finca rustica, un derecho
real o terrenos sujetos a explotación económica distinta de la
agropecuaria, sea cual sea la finalidad que lo requiera.
Además debe mencionarse su utilidad para calcular los derechos o
indemnizaciones correspondientes a los arrendatarios de inmuebles, que
por motivos de expropiación u otros sistemas de gestión urbanística,
deban o quieran renunciar a tal derecho.
Entre los derechos reales que requieren este método para ser
tasados están:
- El derecho de superficie.
- La concesión administrativa.
- La nuda propiedad, usufructo, uso y habitación.
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- Inmuebles con tiempo compartido
- Compromisos de compra a plazos.
Centrándonos en los inmuebles arrendados o destinados al
arrendamiento, tenemos que señalar que existen dos procedimientos
posibles en el método de actualización:
• Actualización de la renta actual.
• Actualización de las rentas esperadas.
Actualización de la renta actual.
Esta técnica se basa en la actualización a perpetuidad, que consiste
en considerar que el inmueble producirá una renta constante a lo largo
del tiempo hasta que finalice su vida útil.
La normativa del mercado hipotecario limitó el uso de esta técnica
a unos casos muy concretos:
- Fincas rústicas.
- Inmuebles arrendados cuya tasación fuese requerida por una
Compañía de Seguros, por servir de cobertura de las provisiones técnicas
de las entidades aseguradoras.
El valor del inmueble se calcula actualizando la renta anual
producida por el mismo en la fecha de la tasación. Para ello se divide la
renta neta anual entre la tasa de actualización.
La renta neta anual corresponde a la diferencia entre las rentas
obtenidas y los gastos realizados en el periodo de tiempo.
Para obtener el valor por actualización deberán conocerse los
siguientes datos:
• La renta bruta anual que paga el inquilino.
• Gastos anuales, a deducir de la anterior renta bruta, para obtener
la renta neta que percibe el propietario. Dentro de los gastos
necesarios para obtener el beneficio neto están los siguientes:
1.
Amortización del capital-construcción que se deprecia
constantemente hasta quedar reducido al valor de los materiales
de derribo al final de su vida útil.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
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2.
Gastos de explotación (servicios del inmueble, gastos de
comunidad, etc.)
3.
Gastos fiscales que gravan la propiedad urbana en renta.
4.
Gastos de conservación y de mantenimiento, que están
constituidos por las reparaciones necesarias para mantener el
inmueble en condiciones de producir rentas, y que de hecho
constituyen una inversión destinada a reducir la depreciación del
inmueble y prolongar su vida útil, evitando o paliando su natural
deterioro por el transcurso del tiempo y por el uso del inmueble.
Deberá tenerse en cuenta que pueden producirse pérdidas de renta
por desocupación o posible morosidad. Este porcentaje a lo largo de la
vida útil del inmueble puede estimarse en un mínimo del 5% a deducir de
la renta neta para situaciones de mercado con mucha oferta y será
necesario aumentar dicho porcentaje en épocas de crisis, etc.
Los conceptos que forman parte de la renta son: la renta
propiamente dicha, los incrementos de renta motivados por su
actualización de acuerdo con el Índice de Precios de Consumo (la tasa de
inflación), la renta pagada en concepto de obras o mejoras y las posibles
subrogaciones.
La tasa de inflación se supone constante e incrementa anualmente
las rentas. Se trata de otra simplificación, ya que la tasa de inflación
variará continuamente en el tiempo.
La tasa de actualización es la tasa anual media a la que se espera
se incremente el valor del bien inmueble. También variará en el tiempo y
es imposible de predecir con cierto grado de certeza.
Como ejemplo, señalar que la Orden de 30 de noviembre de
1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para
determinadas entidades financieras, en su última Resolución de 20
de julio de 1999, establece unos límites inferiores para esta tasa en
función del uso del inmueble:
Vivienda primera residencia
Vivienda segunda residencia
Oficinas
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4.5 %
7.5 %
5.5 %
21
Plazas de aparcamiento
Locales comerciales
Naves industriales
Fincas rústicas
Otros usos
6.0
7.0
9.0
4.0
8.0
%
%
%
%
%
La formula de cálculo de la renta actual es:
RENTA BRUTA ANUAL_____
TASA DE ACTUALIZACION
Actualización de las rentas esperadas.
Se basa en la actualización por anualidades de la matemática
financiera, aplicando el interés compuesto, que es la manifestación del
valor del dinero en el tiempo, y constituye una medida de incremento
entre la cantidad original y la cantidad final, es decir, en cada periodo de
calculo el interés se acumula al capital, sirviendo de base para calcular el
interés en el siguiente periodo.
La actualización del valor actual de un capital Cn recibido al cabo de
“n” años a una tasa de descuento anual “i”, será:
Para proceder al cálculo del valor por actualización es necesario:
1. Determinar los flujos de caja inmobiliarios u operativos.
Los flujos de caja inmobiliarios corresponden a los cobros y
pagos futuros que generará el inmueble objeto de valoración.
Los flujos de caja operativos son los generados por la
explotación que tiene lugar en el inmueble a valorar, es decir,
inmuebles ligados a explotaciones económicas.
2. Estimar el valor de reversión.
Es el valor del inmueble en el momento que finaliza la
generación de los flujos de caja.
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3. Elegir el tipo de actualización.
Está constituida por dos componentes: una tasa de
rentabilidad libre de riesgo (interés sobre la inversión realizada y
recaptura del capital comprometido) a la que se añade una prima
de riesgo.
4. Aplicar la formula de cálculo.
El valor por actualización de las rentas será el valor actual
de todos los flujos de caja estimados durante la vida útil
remanente, más el valor actual del inmueble en el momento en
que deja de producir rentas. Es decir, para calcularlo se sumarán
los valores actualizados de todos los flujos de caja estimados, ya
sean entradas (positivas) o salidas (negativas), al valor de
reversión actualizado, al tipo de actualización elegido.
El sumatorio de los flujos de entrada actualizados menos el
sumatorio de los flujos de salida actualizados es el Valor Actual
Neto de los flujos de caja.
La fórmula de cálculo general, es:
VAN: valor actual o valor por actualización de rentas. Ej: entradas, cobros o ingresos imputables al inmueble en el momento j. SK: salidas, pagos o gastos en el momento K Tj: número de periodos de tiempo que transcurren desde el momento
actual en que se realiza la tasación hasta el momento en que se
producirá el correspondiente ingreso Ej.
Tk: número de periodos que transcurren desde que se realiza la tasación
hasta el momento que se producirá el correspondiente gasto SK. i: tipo de actualización elegido.
n: número de periodos de tiempo que transcurrirán desde el momento
actual hasta el final del periodo de estimación de los ingresos esperados.
Esta fórmula se aplicará de forma general en los tres tipos de
inmuebles: inmuebles arrendados, destinados al arrendamiento e
inmuebles ligados a explotaciones económicas.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
23
Debemos de señalar que para esta fórmula existirá un único
ingreso anual y un único gasto anual que tendrá lugar al final del año, y
por otro lado, que los flujos de caja van a ser iguales a lo largo de la vida
útil del bien.
Si queremos ajustar el resultado deberemos aplicar una fórmula
específica para cada tipo de inmueble.
5. Influencia de la legislación sobre arrendamientos urbanos y de
las limitaciones administrativas de la rentabilidad en el valor de
los inmuebles.
El derecho de propiedad se ve afectado por un derecho de uso del
arrendatario o inquilino, de manera que lo que supone el derecho de
propiedad para el propietario de gozar y disponer de una cosa sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes (articulo 348 del Código
Civil), pasa a ser restringido hasta donde alcanzan los derechos civiles
del contrato de arrendamiento y, como más adelante veremos, una
disposición administrativa puede restringir los derechos del propietario,
limitando la rentabilidad del inmueble y asimismo limitando su posible
precio de venta.
La duración, extinción y condiciones de un contrato de
arrendamiento dependen de la ley de arrendamientos urbanos a que
están sujetos.
Así pueden encontrarse tres tipos de contratos diferentes:
• Contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985, sujetos a la LAU
de 1964 aprobada por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre.
• Contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 23 de
noviembre de 1994, sujetos al Real Decreto-Ley 2/1985 de 20 de
abril.
• Contratos posteriores al 24 de noviembre de 1994, sujetos a la
LAU vigente o Ley 29/1994 de 24 de noviembre.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
24
Los contratos sujetos a la vigente LAU de 1994 tienen las
siguientes características:
1. La duración del contrato será la que pacten las partes. En caso de que
el plazo pactado fuese inferior a 5 años, habrá prórrogas anuales para
el arrendador y facultativas para el arrendatario hasta los 5 años.
2. La prórroga del contrato será anual hasta un máximo de 3 años.
3. La renta será libre, es decir, la que pacten las partes, con pago
mensual y obligación de entrega de recibo o justificante, en el que se
harán constar de forma separada lo que corresponde a renta y a
servicios.
4. Derecho a pactar que los gatos generales para el sostenimiento del
inmueble, servicios, tributos, sean a cuenta del arrendatario.
5. La actualización de la renta se hará conforme al IPC de los últimos 12
meses, durante los 5 primeros años. Pasando este plazo será el
porcentaje que hayan acordado las partes o en otro caso según el IPC.
6. Elevación de las rentas por mejoras: el arrendador tiene facultad,
transcurrido el plazo de 5 años o el inicial pactado, a elevar la renta
aplicando el interés legal, más tres puntos, del importe invertido, sin
exceder del 20 % de la renta.
7. Subrogación por muerte del arrendatario: podrán subrogarse el
cónyuge o persona de análoga relación de afectividad a la del cónyuge
que conviviera con él, los descendientes sujetos a su tutela o que
hubieran convivido con él durante los 2 años precedentes, los
ascendientes o hermanos que hubieran convivido durante los 2 años
anteriores al fallecimiento y las personas con minusvalía superior o
igual al 65 %, que tengan relación de parentesco hasta el tercer grado
y hayan convivido durante los 2 años anteriores.
8. En los contratos cuya duración inicial sea superior a 5 años, las partes
podrán pactar que no haya derecho a subrogación en caso de
fallecimiento del arrendatario transcurridos los 5 primeros años o que
el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se
hubiera producido con anterioridad.
9. Subrogación inter-vivos: el cónyuge podrá continuar en el uso de la
vivienda arrendada, en caso de nulidad de matrimonio, separación
judicial o divorcio del arrendatario.
10.En caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda (de
temporada, local, oficina, nave industrial) el heredero que continúe
con la actividad podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento,
debiendo notificarse en el plazo de 2 meses del fallecimiento.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
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11.Facultad del arrendatario que ejerza actividad empresarial o
profesional para subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad
de contar con el permiso del arrendador. Este tiene el derecho de
elevar la renta en un 10 % o en un 20 % ya sea subarriendo parcial o
total.
Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985.
Este Decreto permitió establecer los contratos a tiempo parcial y
eliminar la prórroga forzosa, vigente en la anterior LAU de 1964.
Los contratos de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
que subsistan se regirán por las normas de la LAU de 1964, con algunas
modificaciones expresadas en los artículos 12, 15 y 24 de la LAU de
1994. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la vigente
LAU.
Tienen las siguientes características:
1. Libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio.
2. Libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el
carácter obligatorio de la prórroga forzosa.
Contratos sujetos a la LAU de 1964.
Se trata de contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de
1985 que seguirán rigiendo por el Texto Refundido de 1964, el cual
establece muchas limitaciones reales, tanto a la rentabilidad como al
precio de venta de los inmuebles, teniendo las siguientes características:
1. Las normas de esta legislación tienen un carácter imperativo,
contra las cuales no tiene vigor la voluntad de las partes en el
contrato, los beneficios que esta Ley otorga a los inquilinos y a los
subarrendatarios son irrenunciables.
2. Derecho a exigir al arrendatario el total importe de la cuota del
IBI, así como el coste de los servicios y suministros. También las
obras de reparación podrán repercutirse.
3. La renta podrá ser actualizada según las siguientes normas: la
renta inicial deberá mantenerse con la renta actualizada la misma
proporción que el IPC, tomando el mes anterior en ambos
supuestos. De la renta actualizada en cada periodo anual, sólo será
exigible al arrendatario el porcentaje correspondiente, siempre que
la renta resultante sea superior a la que venia pagando el
arrendatario. La renta actualizada absorberá todas las cantidades
asimiladas (aumento del coste de servicios y suministros y la
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
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repercusión de obras) desde la primera anualidad de revisión.
Cuando la renta está totalmente actualizada, la revisión sólo será
conforme al IPC o el sistema que se haya pactado.
4. Cuando el arrendatario se niegue a la actualización, sólo se
aplicara el IPC anual, pero en estos casos la duración de los
contratos será solo de 8 años aunque haya subrogación.
5. La primera subrogación mortis-causa sólo cabe a favor del cónyuge
y en su defecto de los hijos que convivan con 2 años de antelación,
los ascendientes a su cargo y con 3 años de convivencia. Es
posible una segunda subrogación si la primera se hizo a favor del
cónyuge y existieran hijos comunes. De haberse producido ya dos
subrogaciones, al fallecimiento del actual arrendatario el contrato
terminaría.
6. Cuando se trate de contratos de locales y el arrendatario sea una
persona física, el contrato se extinguirá a su jubilación o
fallecimiento, pero con posibilidad de subrogación a favor del
cónyuge, con duración igualmente hasta su jubilación o
fallecimiento. En ambos supuestos puede subrogarse también el
descendiente, pero siempre que el contrato no haya durado ya 20
años.
7. La e
xtinción de un contrato de un local comercial, cuyo
arrendatario sea una persona jurídica se extinguirá a los 20 años.
8. El arrendatario posee los derechos de tanteo y de retracto en la
adquisición de la cosa arrendada, si su propietario se proponía
venderlo a un tercero y a un precio de transmisión, resultado de
capitalizar la renta anual, que en el momento de la transmisión
pagaba el inquilino, al 3 % si la vivienda hubiera sido ocupada por
primera vez antes del 1 de enero de 1942 y al 4,5 % si lo hubiera
sido con posterioridad.
Con relación a las otra limitaciones de la rentabilidad debemos
señalar como más importantes las que hacen referencia a las Viviendas
de Protección Oficial, ya que han aparecido en toda la normativa relativa
a este tipo de viviendas.
Las normas estatales que regulan las Viviendas de Protección
Oficial son el Real Decreto-Ley 31/1978 sobre Política de Vivienda y el
Real Decreto 3148/1978 que lo desarrolla, sin perjuicio de que continúe
aplicándose, en lo no previsto en los mismos, lo dispuesto en el Texto
Refundido de la legislación de Viviendas de Protección Oficial, aprobado
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
27
por el Real Decreto 2960/1976 y en el Reglamento de Viviendas de
Protección Oficial, aprobado por el Decreto 2114/1968.
Estas
normas
sufrieron
determinadas
modificaciones,
especialmente en lo que se refiere a la determinación de los precios
máximos de venta y de renta de las viviendas.
La sucesión de los distintos programas y planes de financiación,
unido a la larga prolongación de los mismos, ha obligado a considerar en
cada caso concreto la legislación que era aplicable, teniendo en cuenta
que la que le correspondía era la que estaba en vigor en el momento de
la calificación para el programa al que se acogieron las actuaciones
protegibles.
Como complementarias del vigente Plan de Vivienda, han estado
en vigor, además, diversas normas estatales y de las Comunidades
Autónomas, como por ejemplo, las disposiciones del Ministerio de
Fomento por las que se fijaban el precio básico a nivel nacional, y las de
las Comunidades Autónomas fijando los distintos porcentajes aplicables
para la determinación de los precios aplicables en las distintas zonas o
áreas geográficas.
El Reglamento de 1968 dispone:
“Queda absolutamente prohibido el sobreprecio o prima en el
arrendamiento, venta o acceso diferido a la propiedad de viviendas de
protección oficial”
El Real Decreto 3148/1978 establece en el artículo 50 lo siguiente:
“El régimen de uso de las viviendas de promoción pública
podrá ser:
a) Arrendamiento
b) Propiedad
Los alojamientos de ocupación temporal se cederán
exclusivamente en precario, siendo de cuenta del precarista los
gastos derivados del consumo y uso de los servicios de que
disfrute.”
En el art. 51, modificado por el Real Decreto 2342/1983, establece
que el precio de venta en primera transmisión, por m2 de superficie útil
de una vivienda de promoción pública, será para cada área económica
homogénea, de hasta el 90% del módulo (M) aplicable, vigente en la
fecha de celebración del contrato de compraventa. Y que para la fijación
del precio de venta de dichas viviendas se tendrá en cuenta el tipo de
licitación, la baja de la subasta y los reformados aprobados a efectos de
determinar el costo de las mismas.
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
28
El Real Decreto 1/2002, relativo al Plan de Vivienda para el periodo
2002-2005 (anterior al vigente Plan 2005-2008), establecía en el artículo
7 el precio básico y los precios máximos de venta de la siguiente forma:
“Se establece un precio básico a nivel nacional por metro cuadrado
de superficie útil, (…) y que servirá como referencia a efectos de la
determinación de los precios máximos de venta y renta de las viviendas
(…). Las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla
podrán, según su propia normativa, fijar las cuantías máximas de dichos
precios de venta para cada una de las localidades o ámbitos intraurbanos
de su territorio, inferiores o superiores al mencionado precio básico, sin
que, en este último caso, dichas cuantías máximas de precios puedan
superar las establecidas en los artículos 14 y 20.2 de este Real Decreto.”
En el artículo 14 se establecían los precios máximos de venta o
adjudicación y en el artículo 20 las condiciones de las actuaciones
financiadas con destino a arrendamiento y las rentas máximas.
El Real Decreto 801/2005, por el que se aprueba el Plan
Estatal 2005-2008, que deroga al mencionado anteriormente, establece
en el artículo 34 las rentas máximas de las viviendas protegidas de nueva
construcción financiadas con destino a arrendamiento de la siguiente
forma:
“1. Las rentas máximas anuales de las viviendas protegidas de
nueva construcción financiadas con destino a arrendamiento serán un
porcentaje del precio máximo legal total de referencia (…)
2. La renta inicial aplicada o que hubiera podido aplicarse, podrá
actualizarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del
Indice Nacional de Precios al Consumo.”
BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
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Bibliografía:
- Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de
bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (B.O.E. de 13
de diciembre de 1994) - Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (B.O.E. de 9 de abril de 2003) - Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes
inmuebles de naturaleza urbana (B.O.E. de 22 de julio de 1993). - Resolución de 20 de julio de 1999 de la Dirección General de Tesoro y Política Financiera, por la que se establecen las nuevas tasas anuales y primas de riesgo mínimas a los efectos de la valoración de bienes
inmuebles para determinadas entidades financieras.
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Ley de Suelo (B.O.E. de 26 de junio de 2008). - Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (B.O.E. de 25 de noviembre de 1994). - Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política
económica (B.O.E. de 9 de mayo de 1985). - Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la
vivienda (B.O.E. de 13 de julio de 2005). - “VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES” Santiago Fernández Pirla. Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España - “VALORACIÓN INMOBILIARIA” Manuel-G. Alcázar Molina. Editorial Montecorvo, S.A. - “LA VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEORÍA Y PRÁCTICA” Pere González Nebreda, Julio Turmo de Padura y Eulalia Villaronga Sánchez.
Colección “ARQUITECTURA LEGAL”, editorial “LA LEY”. BLOQUE III. VALORACIÓN INMOBILIARIA. TEMA 3
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